Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Sept. 2015 BEGRÜNDUNG des Bebauungsplans Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gemäß § 13a BauGB (Die gegenüber der Fassung zum Satzungsbeschluss vom 18.02.2014 ergänzten Passagen sind kursiv und fett gedruckt) Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort 2. Planungsanlass / Planerfordernis 3. Änderungsinhalte 3.1 Art der baulichen Nutzung 3.2 Maß der baulichen Nutzung / Höhenfestsetzungen 3.3 Überbaubare Grundstücksflächen 3.4 Stellung der Gebäude / Firstrichtung 3.5 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB 1. Stand Sept. 2015 Vorwort - zum Verfahren Der Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Dies ist möglich, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird (§ 13a Abs.1 Nr. 1 BauGB). Mit den im Plangebiet festgesetzten Grundflächenzahlen wird dieser Wert nicht überschritten, da der gesamte Plangeltungsbereich als Straßengeviert von Schulstraße, Christianstraße, Orrer Straße und Venloer Straße unterhalb dieses Flächenwertes liegt. - zu den Begründungsinhalten Mit der 1. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 37/1 Pulheim sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein konkretes Vorhaben auf zwei Grundstücken an der Venloer Straße geschaffen werden. Hierzu sind einige Änderungen der im rechtskräftigen Plan enthaltenen Festsetzungen nötig. Die meisten verbindlichen Regelungen des BP 37/1 Pulheim behalten ihre Gültigkeit. Daher werden im Folgenden nur die geänderten oder ergänzten Festsetzungen begründet. Rein redaktionelle Änderungen der Festsetzungen, die zwar auch kursiv gekennzeichnet sind, werden dann nicht näher begründet, wenn ihr Regelungsgehalt sich gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht geändert hat, und insofern auf die Begründung zu diesem Plan verwiesen werden kann. - zur Eingriffsregelung und zum Artenschutz Im beschleunigten Verfahren gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Für den Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung ist allerdings festzuhalten, dass Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes oder der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes durch die in ihm enthaltenen – fortbestehenden oder geänderten – Festsetzungen nicht zu erwarten sind. Die Einsichtnahme in das Landschaftsinformationssystems des LANUV zum Messtischblatt der Stadt Pulheim sowie die Inaugenscheinnahme der vollständig bebauten Fläche haben keinen Hinweis auf das Vorhandensein planungsrelevanter Arten ergeben, sodass von einer tiefer gehenden Prüfung des Artenschutzes abgesehen werden kann. 2. Planungsanlass / Planerfordernis Für zwei Grundstücke an der Venloer Straße zwischen Schulstraße und Orrer Straße wurde eine Neubebauung konzipiert, die mit drei Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss einen Nutzungsmix aus Läden, Gewerbe und Wohnen vorsieht. Sie ist gegliedert in fünf mit Satteldächern gedeckte, giebelständig zur Venloer Straße orientierte, vor- und zurückspringende Hauseinheiten. Die mit einer Computer-Simulation veranschaulichte Neubebauung stellt eine dem Standort angemessene, hinsichtlich des städtebaulichen Umfeldes sich gut einfügende und in gestalterischer Hinsicht ausgesprochen attraktive Neuplanung dar, die gerade mit Blick auf die derzeitige, der kernstädtischen Lage nicht gerecht werdende Bestandsbebauung zu begrüßen ist. Ihre Realisierung liegt – gerade aus städtebaulicher Sicht – im besonderen städtischen Interesse. Da allerdings die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim festgesetzten Höhenbegrenzungen für die fraglichen Grundstücke eine dreigeschossige Bebauung plus Satteldach nicht zulassen, ist eine entsprechende Änderung der entgegenstehenden Festsetzungen erforderlich. Die ursprüngliche Plankonzeption setzte eine zweigeschossige Bebauung fest, allerdings bedürfte das zu Grunde liegende Baufenster zur Ausschöpfung einer adäquaten Dichte der Zusammenfassung von Grundstücken unterschiedlicher Eigentümer. Tritt dies nicht ein, kann die festgesetzte Bautiefe von 16,0 m bei Weitem nicht ausge- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Sept. 2015 schöpft werden, sodass die Anstoßwirkung für eine wünschenswerte städtebauliche und funktionale Neuordnung weitgehend ausbleibt. Dieser Abschnitt der Venloer Straße gehört jedoch unmittelbar zum zentralen Geschäftsbereich der Pulheimer Innenstadt und bietet ein großes Potenzial für eine Aufwertung, zumal er von Köln kommend den Auftakt zur inneren Geschäftszone darstellt. 3. Änderungsinhalte 3.1 Art der baulichen Nutzung Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim setzt die im Plangeltungsbereich ausgewiesenen Bauflächen in der nordöstlichen Hälfte (an der Christianstraße) als Mischgebiet (MI), die südwestliche Hälfte (an der Venloer Straße) als Kerngebiet (MK) fest. Die Trennlinie zwischen beiden Baugebieten (zeichnerisch als Knotenlinie festgesetzt) verläuft dabei entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 486. Der Änderungsentwurf sieht nunmehr für den gesamten Plangeltungsbereich ein MI vor. Dieses wird allerdings differenziert in ein MI1 und ein MI2. Auch eine Mischgebietsfestsetzung ist geeignet, den für die fraglichen Grundstücke an der Venloer Straße geplanten Nutzungsmix aus Gewerbe und Wohnen zulässig zu machen. Das Plangebiet gehört zwar noch zum Kernbereich der Pulheimer Innenstadt, eine – ausschließlich – kerngebietstypische Nutzung im Sinne des § 7 BauNVO ist hier aber nicht Planungsziel; vielmehr wird hier bereits ab dem ersten Obergeschoss maßgeblich eine Wohnnutzung verfolgt (siehe textliche Festsetzung Ziffer 1.3). Die Differenzierung in MI1 und MI2 ergibt sich aus gemäß textlicher Festsetzung 1.3 unterschiedlich festgesetzter Nutzungsart (keine Wohnnutzung in den Erdgeschossen des MI2) sowie wegen unterschiedlicher Regelungen zum Maß der Nutzung (GRZ und GFZ, s. unten). Der Ausschluss von Wohnungen im MI2 soll sicherstellen, dass die dem Bebauungskonzept zugrunde liegende Nutzungsmischung aus Gewerbe und Wohnen erzielt wird. Für die Grundstücke an Schulstraße, Orrer Straße und Christianstraße gilt der Wohnungsausschluss nicht, entsprechend verläuft die Knotenlinie entlang der nördlichen Grenze der Grundstücke Venloer Straße 90 und 90a. 3.2 Maß der baulichen Nutzung / Höhenfestsetzungen Der Planentwurf für die erneute Offenlage verwendet – wie schon der rechtsverbindliche BP 37/1 Pulheim – als Regelungsinhalte zur Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung sowohl Grund- und Geschossflächenzahl als auch Höhenfestsetzungen. Dem Planungsziel – Baurechtschaffung für die geplante Neubebauung – entsprechend, sieht der Änderungsentwurf für die fraglichen Grundstücke an der Venloer Straße die Festsetzung neuer Höhenwerte für Traufe und First vor. Um eine – allerdings in der zulässigen Tiefe reduzierte und gegliederte - dreigeschossige Bebauung mit Satteldächern zu ermöglichen, werden als Traufhöhe nunmehr 10,00 m und als Firsthöhe 14,50 m zugelassen. Diese Werte übersteigen die bisher zulässigen Höhen um 2,80 m bzw. 2,70 m, was als Untergrenze für die Zulassung eines zusätzlichen (Normal)Geschosses angesehen werden kann. Hinsichtlich der mit dieser größeren Bauhöhe einhergehenden Auswirkungen in Bezug auf Belichtung und Besonnung ist Folgendes festzuhalten: Die geplante Neubebauung bildet den Südwestrand des Baublocks im Straßengeviert von Schulstraße, Christianstraße, Orrer Straße und Venloer Straße. Mit seiner Bauhöhe geht folglich eine Verschattung des Blockinnenbereiches und der zum Blockinneren gelegenen Fassaden einher. Allerdings stellt das Mehr an Verschattung, welches sich auf Grund der gegenüber den bisher zulässigen Höhen neu geplanten Bauhöhen ergibt, keine unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke dar. Mittels Verschattungsdiagrammen wurde untersucht, in welchem Maße die Neuplanung im Vergleich zu einer jetzt möglichen Bebauung der beiden Grundstücke zu zusätzlichen Verschattungen führt. Das Ergebnis für gerade die relevanten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Sept. 2015 Monate März und September kann als „undramatisch“ bezeichnet werden. Eine Gewichtung dieses Belanges derart, dass er der planerisch mit dem Konzept des Büros Oxen verfolgten Raumbildung und Stärkung der zentralen Venloer Straße entgegenstünde, begründet sich nicht. Für eine im Blockinnenbereich ausgewiesene überbaubare Fläche wird die zulässige maximale Bauhöhe auf 4,00 m festgesetzt. Hier soll im Anschluss an das Erdgeschoss der Hauptbaukörper eine mischgebietstypische Laden- bzw. Lagernutzung möglich sein (siehe auch Kap. 3.3). Im rechtskräftigen Bebauungsplan wurde das Maß der baulichen Nutzung zusätzlich zu den festgesetzten Höhen mit einer maximalen Grundflächenzahl (GRZ) und mit einem Höchstwert für die Geschossflächenzahl (GFZ) verbindlich geregelt. Für das MI1 nimmt auch der jetzige Entwurf hinsichtlich dieser Maßzahlen keine Veränderung vor. Mit der Ausweisung eines MI2 an der Venloer Straße geht nunmehr eine Neufestsetzung der GRZ auf 1,0 einher. Gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO gilt als GRZ-Obergrenze für Mischgebiete zunächst ein Wert von 0,6. Nach Abs. 2 kann diese Obergrenze aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In der Altfassung des § 17 (3) BauNVO 1990 (gültig bis 2013) wurde die Überschreitungsmöglichkeit der Höchstwerte des § 17 (1) BauNVO explizit aufgeführt, soweit das Gebiet am 1. August 1962 überwiegend bebaut war und städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegen stehen. Mit der Novelle 2013 ist dieser Absatz entfallen, da derartige Situationen – wie hier vorliegend – nun unter Absatz 2 derselben Vorschrift behandelt werden können. Maßgabe dabei ist wiederum das Vorliegen städtebaulicher Gründe sowie der Ausgleich durch Umstände oder Maßnahmen, welche die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten. Städtebauliche Gründe sind wie folgt gegeben: Der Planbereich ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Pulheim, unmittelbar im Anschluss beginnt die zentrale Geschäftslage, welche über den Marktplatz hinweg bis zur Farehamstraße reicht. Dort befindet sich mit dem viergeschossigen Geschäfts- und Wohnhaus Venloer Straße 96 eine vergleichsweise sehr hohe Baustruktur, die bislang mit einer Brandwand einen deutlichen gestalterischen Bruch erzeugt. Momentan wird das benachbarte Eckgrundstück Nr. 92 zur Schulstraße neu bebaut, dort entsteht ein viergeschossiges, aber bereits in der Höhe etwas reduziertes Wohn- und Geschäftsgebäude. Es ist ausdrückliches planerisches Ziel, entlang der Venloer Straße im Abschnitt zwischen Schulstraße und Orrer Straße eine bauliche Fassung der Venloer Straße vorzunehmen, die einen Übergang zwischen der zweigeschossigen Bebauung im südöstlichen Abschnitt der Venloer Straße zur beschriebenen Bebauung und gleichermaßen den Auftakt zur verdichteteren zentralen Geschäftslage schafft. Neben der baulich-gestalterischen Fassung ist die der Lage angemessene Nutzung der Erdgeschosse wesentliches Planungsziel. Um die geplanten erdgeschossigen Laden- bzw. gewerblich zu nutzenden Flächen zu ermöglichen muss ein unterirdischer Stellplatznachweis möglich sein. Dies erfordert aufgrund der eingeschränkten Grundstücksgrößen die Möglichkeit der vollständigen Versiegelung, welche bereits heute vorliegt. Die bauliche Realisierung des der Planung zugrunde liegenden Konzeptes mit einer dreigeschossigen Bebauung als angemessene Fassung der Venloer Straße führt aufgrund der derzeitigen Grundstückssituation zu einer berechneten Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,3. Die Änderung der Plangebietsausweisung von Kerngebiet in Mischgebiet führt zu einer Veränderung der nachzuweisenden Abstandsflächen. Es sind somit nur Gebäude zulässig, welche die gem. § 6 Landesbauordnung (BauO) NRW nötigen Abstandsflächen für Mischgebiete einhalten (Hinweis: Innerhalb des Kerngebietes MK wären diese Mindestabstandsflächen halbiert). Zusammen mit der Auswertung der Verschattungsstudie kann daher davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, welche die Vereinbarkeit der Planung mit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen belegen. Hinzu tritt als Ausgleichsmaßnahme die Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung auf den eingeschossig bebaubaren Teilen des Baufensters im MI1 und MI2 (Textliche Festsetzung gem. Ziffer 4., die 80% resultieren aus einem pauschalen Abschlag für die Ausbildung von Balkon- bzw. Terrassenflächen, Belichtungsöffnungen und Attiken). Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Sept. 2015 Die durch die vorliegende Planung ermöglichte dreigeschossige Bebauung schafft im Übrigen ein Angebot an Wohnflächen – geeignet für barrierefreien Geschosswohnungsbau – an genau der Stelle, wo er im Zuge der demographischen Veränderungen dringend nachgefragt wird, nämlich unmittelbar ein- bzw. angebunden an den zentralen Versorgungsbereich. Es handelt sich daher um eine sinnvolle Maßnahme der Innenverdichtung. Wie bereits oben dargelegt, führt insbesondere die Festschreibung der Dachlandschaft (mehrere zur Venloer Straße und damit auch zur nördlich angrenzenden Nachbarbebauung giebelständige Satteldächer) dazu, dass keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Planung hervorgerufen werden. Auswirkungen auf die Umwelt ergeben sich durch die Festsetzung einer GRZ von 1,0 im fraglichen Bereich ebenfalls nicht, da die betroffenen Grundstücksflächen fast vollständig versiegelt sind. Für das MI1 bleiben die Festsetzungen zur Dichte unverändert. 3.3 Überbaubare Grundstücksflächen Der Planänderungsentwurf modifiziert die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in zweierlei Hinsicht: In zielführender Weise wird eine Baufläche für die dreigeschossige Neubebauung ausgewiesen, die exakt der Lageplan-Darstellung des Investors entspricht. Die mit bis zu 14,50 m Firsthöhe zulässige Bebauung bleibt somit auf die Fläche beschränkt, die gemäß vorliegender Planung dafür vorgesehen ist. Bedeutend ist das mit Blick auf die Verschattungswirkung des neuen Vorhabens, da die von der nordöstlichen Grundstücksgrenze des zukünftigen Baugrundstücks vorgesehenen (und bauordnungsrechtlich auch zwingend einzuhaltenden) Abstandflächen den Verschattungsumfang für den Blockinnenbereich reduzieren. Diese Abstandflächen sollen auch ihren Niederschlag in den planungsrechtlichen Festsetzungen finden. Die Baufläche für die Neubebauung mittels Baulinien festzusetzen wird nicht für erforderlich gehalten, da ein Zurückbleiben hinter den Baugrenzen städtebaulich und nachbarrechtlich unbedenklich wäre, angesichts der knapp bemessenen Bautiefen aber von einer umfänglichen Inanspruchnahme derselben auszugehen ist. Die zweite Bauflächen-Modifizierung besteht in der Festsetzung einer Baufläche im Blockinnenbereich, für die eine maximale Bauhöhe von 4,00 m (siehe Ziff. 3.1) und – anders als im sonstigen Plangebiet – ein Flachdach (siehe Ziff. 3.3) zugelassen werden soll. Mit dieser quasi eingeschossigen Bebauungsmöglichkeit von Teilen der Blockinnenfläche wird die Möglichkeit einer mischgebietstypischen Laden- bzw. Lagernutzung in den Erdgeschossen eröffnet. 3.4 Stellung der Gebäude / Firstrichtung Der Planentwurf setzt für die Baufläche entlang der Venloer Straße die Firstrichtung quer zu derselben fest. Diese verbindliche Regelung ist in doppelter Hinsicht städtebaulich begründet: Einerseits beeinträchtigt die „gekerbte“ Dachlandschaft den Blockinnenbereich hinsichtlich Besonnung und Belichtung weniger als ein zur Venloer Straße parallel verlaufendes Satteldach. Andererseits ergibt sich die städtebauliche Qualität des vorliegenden Bebauungskonzeptes maßgeblich aus den fünf vor- und zurückspringenden Hausgiebeln. Daher ist gerade die Giebelständigkeit der fünf Satteldächer aus gestalterischen Gründen sicher zu stellen. (siehe auch Ziff. 3.5) 3.5 Festsetzungen zur äußeren Gestaltung Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim verbindlichen Regelungen zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen gem. § 86 BauO NRW beziehen sich auf die Dachform sowie Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dacherker. Sie gelten weiter fort, erhalten mit diesem Planänderungsentwurf aber Ergänzungen, welche durch die zusätzlich bzw. neu eröffneten Bebauungsmöglichkeiten bedingt sind. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 6 Begründung Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim 1. Änderung Verfahren gem. § 13a BauGB Stand Sept. 2015 Für die im Blockinnenbereich zulässige Bebauung mit einer maximalen Bauhöhe von 4,00 m wird - funktionsgerecht – ein Flachdach zugelassen. Die sonstige Bebauung im Plangebiet ist weiterhin mit Satteldächern zu decken, womit der Bestandsbebauung im Plangebiet entsprochen und dem städtebaulichen Umfeld Rechnung getragen wird. Eine ergänzte Festsetzung hebt die fortgeltenden Regelungen zu Dachaufbauten für die Baufläche mit der zulässigen Firsthöhe von 14,50 m auf. Auf den Satteldächern der dreigeschossigen Neubebauung sollen keine sonstigen Aufbauten wie etwa Gauben oder die einzelnen Dachgeschosse miteinander verbindenden Bauteile zulässig sein. Mit dieser Sonderregelung soll sowohl sicher gestellt werden, dass die Verschattung des Blockinnenbereichs ausschließlich durch die geneigten Dächer der dreigeschossigen Gebäude bewirkt wird, als auch das vorgelegte Gestaltungskonzept mit reduzierten, klaren Baukörpern gesichert werden. Die Einschnitte der geplanten Dachlandschaft sollen nicht durch quer zu den Dachflächen laufenden und so die Bauhöhe zwischen den Dächern vergrößernde bauliche Anlagen „zugebaut“ werden können. Auf weitere Gestaltungsfestsetzungen, welche die positiv bewertete, qualitätvolle Architektur des vorliegenden Bebauungsentwurfs bauleitplanerisch zu sichern geeignet wären, wird verzichtet, da die Verwaltung die Baugestaltung durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zu regeln beabsichtigt. Pulheim, den 03.11.2013 / 24.01.2014 / 22.09.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 6