Beschlussvorlage (Begründungsentwurf - Anlage 4 zur Beschlussvorlage 103/2015)

Bebauungsplan Nr. 71 Pulheim 1.Änderung - Sonnenallee - gemäß § 13 a BauGB Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand März 2015 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 1 von 9 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7.. Umweltbelange Seite 4 Seite 6 8. Kosten 9. Anhang Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 6 Seite 7 Seite 2 von 9 1. Planerfordernis Der bestehende Bebauungsplan 71 Pulheim (seit 03.09.2002 rechtskräftig) setzt für den zu überplanenden Bereich derzeit Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ fest. Aufgrund einer aus den Jahren 2005 und 2007 datierenden Einschätzung, dass diese Gemeinbedarfsfläche nicht mehr benötigt wird, wurde das Grundstück auf Basis eines Beschlusses des Liegenschafts- und Hochbauausschusses vom 23.08.2007 an einen Pulheimer Bürger mit dem Ziel veräußert, dort die Errichtung eines Wohnhauses zu ermöglichen. Es gibt auch derzeit keinen festgestellten Bedarf für die Bereitstellung von Kita-Plätzen speziell auf diesem Grundstück. Hierzu wird auch auf den einstimmigen Beschluss des Rates vom 03.02.2015 zum TOP – „Schaffung weiterer Betreuungsplätze in Kindertageseinrichtungen“ (TOP 4, Vorlage Nr. 14/2015) – hingewiesen. Zur Umplanung in Wohnbauland ist die förmliche Änderung des bestehenden Bebauungsplanes erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt unmittelbar an der Sonnenallee im Südwesten des Zentralortes. Sie wird im Westen durch die Sonnenallee, im Norden durch den Kerbelweg, im Osten durch das Gelände der Kindertagesstätte Nelkenweg, und im Süden durch den Nelkenweg begrenzt. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt 1919 m² und liegt inmitten der Ortslage. Es ist sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung als Wohnbaufläche dargestellt, sodass die vorgesehene Planung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Das Plangebiet ist durch den Bebauungsplan 71 Pulheim beplant, angrenzend befindet sich der Geltungsbereich des BP 70 Pulheim, der die bestehende Kindertagestätte festsetzt. Südlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 76 Pulheim an, welcher Wohnbebauung sowie die Fläche für den Nahversorger festsetzt und den bestehenden gewerblichen Betrieb an der Geyener Straße sichert. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 3 von 9 Zusammenschnitt der BPs 70, 71 und 76 (Teilbereich) mit Geltungsbereich dieser Änderung 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet stellt sich derzeit als Brache dar. Nördlich schließt das Baugebiet des BP 71 an, welches überwiegend durch zweigeschossige Einfamilienhäuser geprägt ist. Östlich befindet sich die bestehende Kindertagesstätte Nelkenweg. Südlich des Nelkenweges schließt eine zweigeschossige Doppelhausbebauung an, die 2014 im Zuge der Realisierung des BP 76 Pulheim errichtet wurde. Westlich verläuft die Sonnenallee, die auf der gegenüberliegenden Seite ebenfalls durch zweigeschossige Einfamilienhäuser begleitet wird. 5. Planungsziele Es ist Ziel der Planung, für die im privaten Besitz befindliche Grundstücksfläche die bauliche Nutzung als Wohnbaufläche planrechtlich zu ermöglichen, indem die Fläche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird. Mittels Baukörperfestsetzung und der Festsetzung maximaler Höhen soll gesichert werden, dass sich die Bebauung städtebaulich in seine Umgebung einfügt. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Der Eigentümer des Grundstückes verfolgt die Absicht, auf dem Grundstück ein Einzelhaus samt Garten zu errichten, dass in großzügiger Weise die gesamte Grundfläche beansprucht. Die Integration einer eher villenartigen Bebauung ist gerade im betreffenden Bereich gut möglich, da einerseits mit dem Kindergarten bereits eine etwas großformatigere Baustruktur besteht, anderseits die geplante Bebauung aufgegliedert ist in zwei Baukörper, die lediglich einen niedrigen Verbindungsbau aufweisen. Dies ermöglicht mit dem größeren Baukörper in die Flucht der Bebauung am Kerbelweg zu treten – von dessen Seite das Grundstück maßgeblich erschlossen wird – und mit dem kleineren Baukörper die Flucht der Baukörper entlang der Sonnenallee im BP 76 aufzunehmen. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 4 von 9 Beide Baukörper sollen – an der topografisch tiefst gelegenen Stelle - bis zur Oberkante des ersten Obergeschosses eine maximale Höhe von ca. 7 m (kleinerer Baukörper) und ca. 8 m (größerer Baukörper) aufweisen. Die Höhe des deutlich zurück gestaffelten Dachgeschosses wird auf jeweils zusätzliche 3 Meter Höhe beschränkt. Als Dachform soll das Flachdach festgesetzt werden, da der Entwurf aus der Bebauung des BP 76 abgeleitet ist und schrägdachtypische große Dachvolumina somit vermieden werden. Lageplan des vorgesehenen Wohngebäudes Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 5 von 9 Das städtebauliche Konzept ist analog einem Holzmodell gerendert/ animiert dargestellt: Im Anhang der Begründung sind weitere Auszüge der Animation beigefügt, welche simulierte Blickwinkel aus dem Straßenraum zeigen. 7. Umweltbelange Da die 1. Änderung des B-Planes Nr. 71 Pulheim im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund fehlender relevanter Grünstrukturen oder Ruinen nicht als erforderlich. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. 9. Anhang Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 6 von 9 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 7 von 9 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 8 von 9 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 71 Sinnersdorf 1- Änderung gemäß § 13a BauGB Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 9 von 9