Beschlussvorlage (Begründung BP113 Ausb 17062015)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Begründung zum Bebauungsplanentwurf Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Stand Juni 2015 StadtPulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7. Verkehr und Erschließung 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.2 Grundflächenzahl 8.3 Höhe der baulichen Anlagen 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 9. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise 9.2 Überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen 9.3 Flächen für Garagen / Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 10. Festsetzungen zum Immissionsschutz 10.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen 10.2 Passive Schallschutzmaßnahmen 11 Baugestalterische Festsetzungen 11.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte 11.2 Einfriedungen 11.3 Vorgartenflächen und Nebenanlagen 11.4 Bereiche zum Anpflanzen von Hecken und Sträuchern 12. Umweltbelange 12.1 Umweltbericht 12.2 Artenschutz Stand Juni 2015 13. Kosten Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 1. Stand Juni 2015 Planerfordernis Die Aufstellung des B-Planes Nr. 113 Pulheim begründet sich u.a. aus dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Aufgrund der Daten des statistischen Landesamtes ist in Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung im Jahre 2010 in einer Workshop-Reihe mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am 09.11.2010 die Leitziele und strategischen Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels einstimmig. Eines dieser strategischen Ziele lautet: „Die Stadt Pulheim berücksichtigt bei der Aktivierung von Flächenpotentialen auch die Ausweisung von hochwertigen Baulandflächen (Größe, Ausstattung, Lage)“. Dieses Bauleitplanverfahren ist somit Bestandteil des Maßnahmenplanes 2011 und dient dieser Zielerreichung. Gleichzeitig zeigen die aktuellen Bevölkerungsprognosen für die Region, dass es sich bei der derzeit zu verzeichnenden erheblichen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt um eine länger anhaltende Entwicklung handelt, welche die Schaffung neuer Wohnungen in einem Maß erfordert, das über Nachverdichtungsmaßnahmen innerhalb der bestehenden Innenbereiche nicht erreicht werden kann. Derzeit beurteilen sich Vorhaben im Geltungsbereich – mit Ausnahme der in das Plangebiet einbezogenen Kindertagesstätte an der Pariser Straße - nach § 35 BauGB, so dass die zeitnahe Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert. Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines neuen Wohnquartiers geschaffen werden, dessen Abschluss im Übergang zur freien Landschaft eine parkartige Grünfläche mit Aufenthalts- und Erholungsfunktionen bilden wird. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 113 Pulheim umfasst im wesentlichen die Grundstücke Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstücke 1513 und 1632, welche am südwestlichen Ortsrand von Pulheim, angrenzend an das „Europa-Viertel“ zwischen der Geyener Straße (K 25) und dem Wirtschaftsweg in Verlängerung der Straße „Am Lindenkreuz“ liegt. Innerhalb des Geltungsbereiches liegt auch die Fläche des B-Planes Nr. 106 Pulheim (Flur 6, Flurstücke 1511 und 1512), welcher die Planungsgrundlage für die Errichtung der bestehenden Kindertagesstätte „Pariser Straße“ bildete. Der Bebauungsplan Nr. 106 Pulheim wird durch das hier anstehende Verfahren überplant. Die Regelungsinhalte werden in den Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim übernommen Die Außenbereichsfläche der Kindertageseinrichtung erfährt eine Erweiterung. Die bisher an die Ackerfläche angrenzenden Anlieger des „Europa-Viertels“ haben in der Vergangenheit von dem Eigentümer der Ackerfläche einen 10 m breiten Ackerrandstreifen (Flurstücke 1495 – 1502) erworben. Um diese Grundstücke einer geregelten planungsrechtlichen Steuerung zuführen zu können, sind sie Bestandteil des Plangeltungsbereiches. Entgegen der Abgrenzung im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses, wurde zur Auslegung des Bebauungsplanes der Geltungsbereich um die Straßenverkehrsflächen Geyener Straße und Teile der Pariser Straße erweitert, da auf diesen Flächen Umbau- bzw. Ertüchtigungsmaßnahmen anstehen. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert – mit Ausnahme des BP 106 für die bestehende Kindertagesstätte und den Teilbereich der Verkehrsfläche an der Pariser Straße (BP 58 Pulheim 1. Änd.) - kein Bebauungsplan, es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um Außenbereichsflächen im Sinne des § 35 BauGB. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt die Plangeltungsbereichsfläche fast vollständig als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet derzeit noch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Im Rahmen der Teiländerung Nr. 17.9 – Ortsteil Pulheim durchläuft der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes das Änderungsverfahren mit dem Ziel der Darstellung einer Wohnbaufläche. Mit Schreiben vom 27.05.2013 wurde die Bezirksregierung Köln im Rahmen der landesplanerischen Anfrage nach § 34 LPlG um Bestätigung gebeten, dass diese Teilbereichsänderung des Flächennutzungsplanes den Zielen der Raumordnung angepasst ist. Die Bezirksregierung bestätigte dies mit Schreiben vom 19.07.2013. Durch die Teiländerung des Flächennutzungsplanes wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB normierten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 113 Pulheim wird derzeit noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. Lediglich die Verkehrsflächen „Geyener Straße“, „Pariser Straße“ und die Fläche des B-Planes Nr. 106 Pulheim mit der bestehenden Kindertageseinrichtung sind bebaut. Unmittelbar nordöstlich angrenzend liegt das Wohngebiet „Europa-Viertel“, welches bis auf ein Mehrfamilienhaus (Geschosswohnungsbau) überwiegend mit Einfamilienhäusern sowohl in Form von zweigeschossigen Doppel- und Reihenhäusern als auch freistehenden Gebäuden bebaut ist. Das Plangebiet wird im Nordwesten durch die Grundstücke der gemischten Bestandsnutzungen (Gärtnereibetrieb, Gewerbe und Wohnen) jenseits der Geyener Straße begrenzt, an die sich das Plangebiet des B-Planes Nr. 76 Pulheim anschließt, welches derzeit mit zweigeschossigen Doppelhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern bebaut wird. Die dort darüber hinaus geplante Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes wurde erfolgreich umgesetzt. In südöstlicher wie auch südwestlicher Richtung schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an das Plangebiet an. 5. Planungsziele Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen Geyener Straße und der Verlängerung der Straße „Am Lindenkreuz“ für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer parkartigen Siedlungsrandeingrünung. Es soll ein Wohngebiet mit dem breiten Spektrum der in Pulheim vorhandenen Hausformen entwickelt werden. Auch unter dem Aspekt der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung wird hier ein Nutzungsmix aus Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern für diesen Entwicklungsbereich angestrebt. Vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit und des durch den demografischen Wandel veränderten Nachfrageverhaltens sind auch kompaktere Hausformen für barrierefreie Miet- oder Eigentumsformen zu berücksichtigen, da durch den Bau von Tiefgaragen ein hochwertiges Wohnumfeld für diese Nachfragegruppe realisierbar ist. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haustypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 6. Stand Juni 2015 Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Erläuterungen zum vorgelegten städtebaulichen Konzept Das Planungsgebiet befindet sich im Südwesten der Stadt Pulheim zwischen der Geyener Straße und dem Wirtschaftsweg in Verlängerung der Straße Am Lindenkreuz. Der Entwurf ist Teil der Rahmenplanung für den südlichen Geyener Berg, die sich bis zum Pulheimer Bach erstreckt und gleichermaßen wie für den Bebauungsplan 113 die künftigen Bebauungspläne 114 und 115 projektiert. Südwestlich zur Landschaft hin wird das Planungsgebiet durch einen Grünsaum eingefasst, der im Anschluss im Bereich des künftigen BP 114 bis zum Pulheimer Bach und an diesem entlang seine Fortsetzung finden wird. Die landschaftsplanerische Ausarbeitung des Grünsaums ist Gegenstand einer unabhängigen Planung. Quartiersbildung In der Rahmenplanung ist die Bildung ablesbarer Quartiere vorgesehen, die durch grüne Fugen voneinander abgesetzt sind. Basierend auf der Variante 01 der Rahmenplanung entwickelt sich ein deutlicher Schwerpunkt der Mehrfamilienhäuser im nördlichen Teil des Geltungsbereiches zwischen Geyener Straße und Pariser Straße. Das Zusammenfassen ähnlicher Gebäudeformen führt zu einer klaren städtebaulichen Zonierung und erleichtert dadurch die Orientierung im Quartier. Im Bebauungsplan 113 wird (ebenso wie im Rahmenplanungsentwurf für den angrenzenden BP 114) ein Quartiersplatz mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen zum Nukleus des Viertels. Er stärkt die Identität des Quartiers, schafft Raum für Kommunikation und dient der Orientierung. Innerhalb des Quartiers werden einzelne Straßenzüge mit wiedererkennbaren baulichen Strukturen geschaffen. Die gezielte Verteilung der Bauformen, insbesondere auch die Herausarbeitung von Besonderheiten der einzelnen Lagen sowie deren geografische Ausrichtung werden jedem Ort im Quartier ein unverwechselbares Gesicht verleihen. Bauformen Innerhalb der Baufelder sind grundsätzlich unterschiedliche Bauformen vorstellbar. In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppelund Reihenhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück einen erheblichen Bestandteil der Gesamtbebauung ausmachen. Es soll jedoch auch der zunehmenden Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern Rechnung getragen werden, insbesondere auch um ein möglichst breites Angebot an Sonderwohnformen wie barrierefreies oder generationenübergreifendes Wohnen zu ermöglichen. Die geplanten Mehrfamilienhäuser sollen in der Regel nicht höher als zwei Geschosse mit zurückgestaffeltem Dachgeschoss werden und verfügen über eine eigene Tiefgarage zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs. Die Decke über der Tiefgarage ist intensiv zu begrünen um als qualitätvoller Freiraum benutzbar zu sein. Mehrfamilienhäuser übernehmen raumbildende Funktionen in den Zugangsbereichen zum Quartier oder an Kanten des Quartiersplatzes. Insbesondere im Bereich der Pariser Straße wird ein höherer Anteil an Mehrfamilienhäusern vorgeschlagen, um so das gesuchte Angebot von Eigentums- oder Mietwohnungen an verkehrlich geeigneter Stelle und möglichst kurzer Distanz zum Zentrum und zum Pulheimer Bahnhof zu platzieren. Im Weiteren mischen sich Einfamilienreihen- und -doppelhäuser, jeweils abgestimmt auf die Lage und Ausrichtung des Baugrundstückes, sowie freistehende Einfamilienhäuser in besonders attraktiven Lagen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 250m² für Reihenhäuser, 300m² für Doppelhaushälften und 450m² für freistehende Einfamilienhäuser. Der städtebauliche Entwurf lässt aber auch eine größere Varianz der Grundstücksgrößen zu. Die vorgeschlagene Bebauung lässt sich problemlos in einzelnen Bauabschnitten realisieren. Neben individuell geplanten Häusern sind auch Abschnitte zur Entwicklung durch Bauträger vorstellbar. Grünflächen In der Rahmenplanung Pulheim Süd wurde durch das Büro Club L94 ein freiraumplanerischer Entwurf für einen Grünzug entlang des zukünftigen Siedlungsrandes entwickelt. Das neue Quartier soll am südwestlichen Siedlungsrand durch eine weiträumige, landschaftstypische Grünfläche eingebunden werden, die vielfältige Funktionen im Natur- und Landschaftshaushalt übernimmt und darüber hinaus die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft teilweise kompensiert. Im südlichen Randbereich wird eine Anlage zur Regenwasserversickerung hergestellt, die in der Umsetzung so gestaltet sein wird, dass sie als integrativer Bestandteil der angrenzenden parkartigen Strukturen wahrgenommen wird. Die Grünfläche steht im räumlichen und inhaltlichen Kontext mit den künftigen Bebauungsplänen Nr. 114 und 115 und erstreckt sich somit in ihrer gesamten Ausdehnung von der Geyener Straße bis entlang des Pulheimer Baches. Die Grünfläche bindet das Vorhaben in die Landschaft ein und wertet das Landschaftsbild im Übergang von der offenen Feldflur zur Siedlungsfläche und umgekehrt deutlich auf. Im Rahmen der noch zu konkretisierenden Freiraumplanung werden gestalterische Maßnahmen angestrebt, welche die Erholungsfunktion des Plangebietes und seiner Umgebung fördern, da die Landschaft nun nicht mehr nur als offene intensiv bewirtschaftete Feldflur erlebt wird, sondern eine Anreicherung aus typischen Landschaftselementen wie z.B. extensive Wiesenflächen, Kleingehölzen und Obstwiesen erfährt, wodurch sie erlebnisreicher wahrgenommen wird. Die Aufwertung der Erholungsfunktion kommt dabei über verbindende Grünstrukturen den vorhandenen wie den künftigen Wohngebieten zu gute. Gegenüber der derzeit intensiven Agrarnutzung erfährt das Plangebiet und seine Umgebung durch die Entwicklung höherwertiger landschaftstypischer Biotopstrukturen eine ökologische Anreicherung, die auch aus faunistischer Sicht vielen Tierarten eine Besiedlung neuer Lebensräume ermöglicht. Gegenüber dem Pulheimer Bach übernimmt die Grünfläche eine Pufferfunktion. Bebauungsplanentwurf Der vorliegende Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 113 basiert hinsichtlich der baulichen Strukturen auf dem bisher durchgeführten umfangreichen Planungs- und Entwurfsprozess zur Rahmenplanung Süd. Er stellt eine Konkretisierung der verschiedenen Planungsvarianten dar und berücksichtigt die im bisherigen Verfahren umfänglich durchgeführten Beteiligungsverfahren. Neben der Konzentration des Mehrfamilienhaustyps in drei blockartigen Strukturen entlang der Geyener und Pariser Straße wird im Entwurf durch die Festsetzung von Haustypen an verschiedenen Stellen die Anordnung von Einzel- und Doppelhäusern variiert. Um den Quartierplatz ist eine Mischung aus Reihenhäusern, Geschosswohnungsbau und Einzelhäusern vorgesehen. Entlang des südwestlichen und des südöstlichen Siedlungsrandes dominiert das freistehende Einzelhaus mit einzelnen Doppelhaushälften und zwei kleineren Mehrfamilienhäusern. Da die Stadt die Grundstücke in Eigenregie vermarktet und die geplante Grundstücksparzellierung den Bebauungsplanentwurf übernimmt, können hinsichtlich der entstehenden Bebauungsstruktur konkrete Aussagen getroffen werden. Unabhängig von der konkret geplanten Aufteilung belässt der Bebauungsplanentwurf eine gewisse Variationsbreite hinsichtlich der Anordnung von Einfamilienhäusern mit Bezug auf die Flexibilität der Planung, die erforderlich ist, wenn die Teilbereiche zukünftig aufgeteilt und vermarktet werden. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 7 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 In Summe ergibt sich als Ergebnis des Entwurfsprozesses folgende Verteilung: Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus Wohnungen* Gesamt WE 29 20 25 150 224 *Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Vollgeschossen mit Staffelgeschoss und einer mittleren Wohnungsgröße von 90 m² Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 113 umfasst mit den nun hinzugekommenen Verkehrsflächen eine Fläche von ca. 103.960 m². Davon sind Wohnbaufläche ca. 55.254 m², Verkehrsflächen ca. 26.199 m², Grünflächen ca. 18.954 m², Fläche für Regenwasser-Rückhaltung ca. 3.499 und eine Containerfläche von ca. 54 m². Von diesen Flächen sind ca. 8.580 m² im Bestand bereits vorhanden (Geyener Straße, Teilbereich Pariser Straße, vorhandene Kindertageseinrichtung). 7. Verkehr und Erschließung Überörtliche Anbindung Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 113 Pulheim ist Bestandteil eines größeren Stadtentwicklungsbereiches im Südwesten der Kernstadt, der in der Fortführung der bestehenden Siedlungsränder zwischen der Geyener Straße und dem Pulheimer Bach liegt. Dieser Entwicklungsbereich liegt äußerst verkehrsgünstig hinsichtlich seiner Nähe zum Pulheimer Bahnhof und zum Stadtzentrum. Die Entfernungen sind zu Fuß oder mit dem Fahrrad gut zu bewältigen. Der motorisierte Individualverkehr wird ausschließlich über die Geyener Straße (K 25) angebunden. Die K 25 verbindet die Kernstadt mit den südlichen Ortsteilen (Geyen, Sinthern, Brauweiler und Dansweiler). Derzeit befährt die Buslinie 980 mit Haltepunkten an dem neuen Kreisverkehr Geyener Straße/Pariser Straße diese Strecke. Durch die neuen Baugebiete ist mit einer Verkehrszunahme von max. 10% in der Ortsdurchfahrt Geyen zu rechnen. Die Verkehrsmengen können durch geeignete Maßnahmen an den Knotenpunkten abgewickelt werden. Die Optimierung der Verkehrsknoten ist Gegenstand der noch laufenden Verkehrsuntersuchung und liegt zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor. Erschließung Die ursprünglich vorgesehene Haupterschließung des Areals von der Geyener Straße (K 25) über den neu errichteten Kreisel Geyener Straße / Pariser Straße wird um eine zweite Kreisverkehrsanbindung im Bereich der Straße Am Bendacker ergänzt, so dass der zukünftige Entwicklungsbereich optimal und verträglich angebunden werden kann. Der Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses wurde um die Verkehrsflächen Geyener Straße und Pariser Straße erweitert, um die planungsrechtliche Grundlage für zukünftige Umbau- oder Ertüchtigungsmaßnahmen zu sichern. Als Ergebnis des umfangreichen Beteiligungsverfahren wird ein zweiter Kreisverkehr Geyener Straße/ Am Bendacker mit Bushaltestellen in beide Richtungen errichtet. Ferner wird die Pariser Straße in der Variante Einbahnführung umgebaut. Der Verkehr aus dem Europaviertel und dem geplanten Wohngebiet wird über die Pariser Straße zum Kreisverkehr an der Geyener Straße geführt. Vom Kreisverkehr an der Geyener Straße zu den neuen Wohngebieten wird der Verkehr auf einer neuen Richtungsfahrbahn abgetrennt durch den Parkstreifen parallel zur Pariser Straße geführt. Hierdurch verteilt sich das Verkehrsaufkommen auf die beiden Richtungsfahrbahnen. Diese Einbahnführung ermöglicht die Errichtung eines neuen Minikreisverkehres im Knoten Londoner Straße / Pariser Straße, der zur Geschwindigkeitsdämpfung beiträgt und sämtliche Abbiegebeziehungen sicher abwickelt. Auch lassen sich die vorhandenen Senkrechtparkplätze aus beiden Richtungen verkehrssicher erreichen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 8 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Haupterschließung / Wohnsammelstraße Diese innere Haupterschließungsstraße mit einer Breite von 16 m knüpft konsequent an die verkehrliche Erschließung der Bereiche „Sonnenallee“ und „Bebauungsplan 76“ an, und ergänzt damit das verkehrliche Rückgrat der neu entwickelten Siedlungsbereiche. Sie wäre zudem sehr gut zur Aufnahme einer optionalen Buserschließung geeignet, und könnte zukünftig mit einem Erschließungsradius von 300m problemlos den gesamten Siedlungsentwicklungsbereich mit einem attraktiven ÖPNV-Angebot versorgen (vergleiche dazu die Untersuchung des Planungsbüros VIA 2012). Die Konzeption der Haupterschließung des BP 113 ist nur im Zusammenhang mit der Rahmenplanung des BP 114 zu erkennen, da diese mit dem Bereich des zukünftigen BP 114 eine U-Form bildet und ihren Abschluss in der Anbindung an den neuen Kreisverkehr Geyener Straße / Am Bendacker erfährt. Wohnsammelstraßen berücksichtigen überwiegend die Nutzung Wohnen. Einzelne Geschäfte und Gemeinbedarfseinrichtungen sind möglich. Die Nutzungsbedürfnisse des Fußgängerverkehrs mit punktuellem Querungsbedarf, aber auch die Nutzungsansprüche einer Busführung werden berücksichtigt. Die im Bebauungsplan festgesetzte 16 m breite öffentliche Verkehrsfläche ermöglicht bei einer Fahrbahnbreite von 6,00 m die Begegnung Pkw/Bus. Beidseitige Parkstreifen mit Baumpflanzungen und großzügige Fußgängerbereiche berücksichtigen die Ansprüche einer überwiegenden Wohnnutzung. Durch die Anordnung von Tempo-30 in den Wohnsammelstraßen wird die sichere Führung von Radfahrern auf der Fahrbahn ohne separierte Radwege bzw. Radstreifen ermöglicht. Die 15 m breite Verkehrsfläche im nördlichen Teil des Plangebietes parallel zur Geyener Straße als Verbindung der beiden Haupterschließungsstränge übernimmt ebenso die Funktion einer Wohnsammelstraße. Ihre Dimensionierung genügt den daraus abgeleiten Nutzungsanforderungen, sie ist aber nicht für eine optionale Busanbindung vorgesehen. Wohnwege Die Planstraßen, die abzweigend von den Wohnsammelstraßen als öffentliche Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt sind, haben deutlich geringere Querschnitte und dienen der Feinerschließung der Baufelder. Da dort kein Busverkehr stattfindet und bis auf Müllfahrzeuge kaum Schwerverkehr zu erwarten ist, sind die Querschnitte von 5,50 m bis 8,25 für die entstehenden Nutzungsansprüche ausreichend. Diese Wohnwege haben den Nutzungsanspruch Wohnen und Parken und ermöglichen den Begegnungsfall Pkw/Pkw. Die Aufenthaltsfunktion hat in diesen Bereichen eine große Bedeutung. Die Bereiche werden in der Regel mit StVO-Zeichen 325 ausgewiesen. Das bedeutet, dass hier nur Schrittgeschwindigkeit zulässig ist und alle Verkehrsteilnehmer und Straßennutzer gleichberechtigt sind. Zudem ist Parken nur auf den dafür gekennzeichneten Flächen zulässig. Wohnstichwege Die vier Stichwege südlich der bestehenden Kindertagesstätte dienen ausschließlich dem Anspruch der Erschließung der daran anschließenden Grundstücke. Durch die geringe Anzahl der Grundstücke ist die Breite von 4,50 m für diese Funktion ausreichend. Der unmittelbar an das Kindertagesstättengrundstück angrenzende Stichweg verbindet über den bestehenden Fuß- und Radweg das Neubaugebiet mit dem Europaviertel. Rad- und Fußwegenetz, Grünflächen Neben den motorisierten Verkehren kommt der Entwicklung des Rad- und Fußwegenetzes als umweltgerechte Form der Mobilität eine herausragende Bedeutung zu. Um die Attraktivität der Wege und der Aufenthaltsangebote zu unterstützen, ist dieses Erschließungsnetz in engem Zusammenhang mit der Vernetzung der Grünräume zu sehen. Über attraktive grüne Fuß- und Radwege wird das neue Quartier mit den Grünflächen des geplanten Siedlungsrandes vernetzt. Innerhalb der parkartigen Grünfläche wird eine durchgehende Fuß- und Radwegeverbindung festgesetzt, die mit der weiteren Freiraumplanung durch weitere Wege ergänzt werden kann. So entsteht eine qualitätvolle Verbindung zwischen der Geyener Straße und den südlich gelegenen Wirtschaftswegen, die in Folge der Siedlungserweiterung entsprechend dem Entwurf zur Rahmenplanung Pulheim Süd zukünftig zu einem übergeordneten Fuß- und Radwegenetz entwickelt werden kann. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 9 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Im Quartier sind entlang des Haupterschließungsrings großzügige, beidseitige Fußwege in einer Breite von 2,50 m bis 2,75 m vorgesehen. Der Radverkehr kann aufgrund der vorgesehenen Geschwindigkeitsreduzierungen sicher auf den Fahrbahnen geführt werden. Ruhender Verkehr Durch die Dimensionierung der Verkehrsflächen im Plangebiet besteht die Möglichkeit, je nach Anordnung der Garagen auf den Baugrundstücken, öffentliche Stellplätze im Straßenraum vorzusehen. In einem ersten Entwurf zur Straßenausführungsplanung konnten ca. 110 Stellplätze auf den öffentlichen Verkehrflächen dargestellt werden. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Dies kann gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes in den überbaubaren Grundstücksflächen und den gesondert für Garagen / Carports und Stellplätzen festgesetzten Flächen erfolgen. Dabei wird von einem Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Wohneinheit ausgegangen, so dass insgesamt eine ausreichende Bedarfsdeckung gegeben ist. Im Bereich von Einzel- und Doppelhäusern wird die Stellplatzunterbringung üblicherweise durch Anordnung von Garage und Stellplatz im seitlichen Grenzabstand (Bauwich) erfolgen, wobei die Garagenzufahrt als zweiter Stellplatz anerkannt und an dieser Stelle auch in den festgesetzten Vorgartenbereichen zulässig ist. Ausnahmsweise kann bei Doppelhäusern ein bauordnungsrechtlich erforderlicher dritter Stellplatz auch in der festgesetzten Vorgartenfläche zugelassen werden. Dies kann z. B. im Rahmen der Beantragung einer freiberuflichen Tätigkeit erforderlich werden, oder eine Einliegerwohnung zur Aufnahme eines Elternteils ist geplant. Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern können in diesen Fällen den Stellplatz im zweiten Bauwich nachweisen, so dass für diesen Haustyp diese Regelung entbehrlich ist. Auf den Flächen, die in der Planzeichnung mit WA 1 und WA 2 gekennzeichnet sind, ist Geschosswohnungsbau vorgesehen. In diesen Bereichen ist die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen ausschließlich in Tiefgaragen nachzuweisen. Behindertenparkplätze und Vorhalteflächen für Pflegefahrzeuge können auch oberirdisch errichtet werden. In diesen Bereichen, in denen kompaktere Bauformen ermöglicht wurden, wird durch die Tiefgaragenregelung die Umsetzung eines attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität ohne Beeinträchtigungen oder Flächeninanspruchnahme durch Parkverkehre sichergestellt. 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die als WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereiche unterscheiden sich im Wesentlichen dadurch, dass diese Bereiche eine Mehrfamilienhausbebauung ermöglichen. Im übrigen WA-Gebiet dominiert das klassische Einfamilienhaus in unterschiedlichen Hausformen. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. Gerade im Dienstleistungssektor haben sich in der jüngeren Vergangenheit Berufsfelder entwickelt, die - nicht störend - von einem häuslichen Büroraum aus betrieben werden, aber nicht unter die klassischen freien Berufe einzuordnen sind. Neben der vorwiegenden Wohnfunktion ist die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen in diesem Gebiet erwünscht, um eine gewisse Nutzungsvielfalt zu ermöglichen. Danach sind Läden, Gaststätten und soziale, kulturelle, kirchliche sowie gesundheitliche Einrichtungen im Plangebiet zulässig, sofern sie gemäß § 15 BauNVO nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 10 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Zwei Flächen im Plangeltungsbereich werden als "Flächen für Gemeinbedarf" mit der Zeckbestimmung "Kindertageseinrichtung" festgesetzt. Eine dieser Flächen ist bereits im Bestand vorhanden und wurde auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 106 Pulheim umgesetzt. Zur Vereinheitlichung der rechtlichen Grundlagen wird dieser Bebauungsplan im Rahmen des hier vorliegenden Bauleitplanverfahren überplant, aber inhaltlich identisch in den neuen Bebauungsplan überführt. Der eng bemessene Freibereich der Kindertageseinrichtung wird im vorliegenden Verfahren erweitert. Die zweite Fläche für eine Kindertageseinrichtung ergibt sich aus den bisher vorliegenden Bedarfszahlen des zuständigen Fachamtes. Derzeit wird der Bedarf an Betreuungsplätzen durch ein externes Gutachten weiter untersucht. 8.2 Grundflächenzahl Neben den Höhen bestimmt die festgesetzte Grundflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes für das benachbarte „Europa-Viertel“ und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. Unter Berücksichtigung der geringeren Grundstücksgrößen im Rahmen einer Reihenhausbebauung wurde festgesetzt, dass bei Reihenhäusern die separate Grundstücksparzelle der dazugehörigen Garagen und Stellplätze zur Baugrundstücksfläche gerechnet wird. So ist gewährleistet, dass bei Reihenmittelhäusern mit ihren deutlich kleineren Hausgrundstücken die festgesetzte GRZ nach § 19 Abs. 2 BauNVO eingehalten wird. Die gleiche Zielrichtung verfolgt die Festsetzung der ausnahmsweisen Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten. Diese Anlagen können die zulässige GRZ um max. 20 m² überschreiten. Diese Fläche entspricht in etwa der Terrassenfläche bei einem Reihenhaus von 6,50 m Breite und der üblichen Tiefe von 3,00 m. So kann im Baugenehmigungsverfahren gewährleistet werden, dass auch bei Reihenmittelhäusern mit ungünstigem Grundstückszuschnitt, die gleichen baulichen Anlagen genehmigungsfähig sind, wie für die unmittelbaren Nachbarn mit größeren Reihenendhausgrundstücken. Mit Bezug auf die bei der Planumsetzung stattfindende versiegelten Flächenversiegelung und die im Gesetzestext ermöglichten weiteren Überschreitungen im geringfügigen Ausmaß (§ 19 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 BauNVO) wurde zur Konkretisierung und zur einheitlichen Handhabung im Baugenehmigungsverfahren diese geringfügige Überschreitung der GRZ für Anlagen nach § 19 (4) BauNVO auf max. 0,63 festgesetzt. Um die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens möglichst gering zu halten, ist diese Überschreitung nur zulässig, wenn die Flächen aller Anlagen nach § 19 (4) BauNVO aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig, da die bisherige grüngestalterische Qualität des Quartiers durch bepflanzte Gartenbereiche auch in diesem Änderungsbereich gewährleistet werden soll. In den mit WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereichen, die für Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, wurde festgesetzt, dass durch Tiefgaragen mit ihren Zufahrten die Gesamtgrundflächenzahl bis zu 0,8 zulässig ist. Die Hauptgebäude müssen auch in diesen Bereichen die Haupt-GRZ von 0,4 einhalten. Wegen der deutlich höheren Investitionskosten und eines durch Rampen und Bewegungsflächen erhöhten Flächenbedarfs gegenüber der Anlage von oberirdischen Stellplätzen, wurde hier ein „Tiefgaragenbonus“ gewählt. In diesen Bereichen sind ausschließlich Tiefgaragen zulässig, die für die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung Vorraussetzung sind. Auf diesen Flächen ist die Realisierung von hochwertigem Geschosswohnungsbau mit einem attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeld ein Quartiersentwicklungsziel. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 11 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 8.3 Höhe der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Gebäudehöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem städtebaulich unmaßstäblichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Wandhöhe und der Gebäudehöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Wandhöhen und die maximalen Gebäudehöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich in den klassischen WA-Bereichen mit einer festgesetzten Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung an den in den letzten Jahren in den Neubaugebieten (z.B. Edelsteingarten) der Stadt Pulheim festgesetzten Höhen bzw. sind Ergebnis der Erfahrungen aus den Baugenehmigungsverfahren in Gebieten, in denen die Höhen zu gering bemessen waren. In diesen Bereichen ist eine zweigeschossige Bebauung mit gut nutzbarem Dachgeschoss möglich. Ferner orientieren sich die festgesetzten Höhen an der Bebauung des Nachbarquartiers „Europaviertel“ (Traufhöhe 6,25 m und Firsthöhe 11,50 m). Im Bereich der Wandhöhe ist allerdings ein höherer Wert vorgesehen, da durch die gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnungen und den vermehrten Einbau von Fußbodenheizungen die Deckenkonstruktionshöhen eine Anpassung erfordern. Eine Ausnahme stellen die Bereiche mit einer Einzelbaukörperfestsetzung und der von der Erschließungsstraße abgerückten Orientierung dar. Die Orientierung wurde in diesen Bereichen gewählt, um möglichst südorientierte Gartenbereiche realisieren zu können. Damit verbunden ist aber ein geringerer Abstand zur angrenzenden Bebauung. Um dies zu kompensieren und möglichst verschattungsfreie Erdgeschossbereiche auch in den Übergangszeiten in den angrenzenden Häusern zu gewährleisten, wurden hier geringere Höhen festgesetzt. Die gewählten Höhen ermöglichen in diesen Bereichen dennoch eine zweigeschossige Flachdachbebauung, bzw. eine zweigeschossige Bebauung mit geneigtem Dach. Zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss sind in diesen Bereichen nicht möglich. In den Bereichen WA 1 und WA 2, in denen Geschosswohnungsbau mit Tiefgaragen realisiert werden soll, sind die Höhenfestsetzungen so gewählt, dass eine klassische zweigeschossige Bebauung mit einem von den Außenkanten zurückgesetzten Dachgeschoss realisierbar ist. Hinsichtlich der Wandhöhe wurde bei diesem Haustyp berücksichtigt, dass zur Wahrung von Sozialabständen in den angegliederten Freibereichen die Erdgeschosswohnungen in der Regel mit einer leichten Erhöhung gegenüber dem vorhandenen Außengelände geplant werden können. Die oberen Bezugspunkte sind in den Festsetzungen eindeutig geregelt. Die unteren Bezugspunkte sind unterschiedlich festgesetzt. In den mit WA 1 bezeichneten Bereichen, in denen Geschosswohnungsbau in einer blockartigen Struktur mit Tiefgaragen vorgesehen ist, wurden untere Bezugshöhen (UB) über NHN festgesetzt. Die gewählten Höhen wurden anhand der Vorentwurfsplanung für den Straßenbau ermittelt. In den restlichen Bereichen ist der untere Bezugspunkt als der Mittelwert der Oberkante des Abschlusssteins der entlang des Grundstücks verlaufenden Straßenverkehrsfläche (Ausbauplanung Straßenplanung) definiert. So lassen sich die unteren Bezugspunkte eindeutig ermitteln und sichern hinsichtlich der Höhen die einheitliche Gestaltung des Quartiers. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 12 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Um eine Durchmischung verschiedener Wohnungstypen und eine der Lage im Quartier entsprechende Dichte zu gewährleisten, wurde im mit WA gekennzeichneten Bereich die Zahl der höchstzulässigen Wohnungen auf zwei beschränkt. So ist in den mit WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereichen, am Quartiersplatz und an zwei Schnittstellen der Geschosswohnungsbau ohne Beschränkung der Wohneinheiten konzentriert. Entlang der vorhandenen und geplanten Siedlungsränder wird eine aufgelockerte Bebauung in Form einer klassischen Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung stattfinden, so dass zu den Randbereichen die Dichte der Bebauung deutlich abnimmt. Die Möglichkeit einer zweiten Wohneinheit berücksichtigt den Wunsch, im Bedarfsfall ein generationenübergreifendes Wohnen realisieren zu können. 9. Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter basierend auf der Rahmenplanung und der Beteiligungsprozesse die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand bis zu einer Länge von 50 m errichtet werden, so dass dieser Haustyp auch für die Bereiche des Geschosswohnungsbaus die Grundlage bildet. Der Entwurf und die daraus abgeleitete städtebauliche Grundstruktur werden durch die Festsetzung der Bauflächen und Haustypen gewährleistet. Entlang des Siedlungsrandes des angrenzenden Europa-Viertels wird die vorhandene Doppelhausbebauung entlang der geplanten Stichwege durch die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern fortgeführt. Diese Haustypen dominieren auch die Bereiche entlang der geplanten Grünstrukturen. Um den Quartiersplatz finden sich alle im Quartier vorgesehen Haustypen. Im Übrigen ist die Stadt alleinige Eigentümerin der Flächen und hat so die notwendigen Steuerungsinstrumente zur Verfügung. Städtebaulich unerwünschte Entwicklungen können über die Grundstücksparzellierung und die privatrechtlichen Verträge ausgeschlossen werden. 9.2 überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von Baukörpern oder Bauflächen festgesetzt. In den Bereichen, in denen Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind, sind Baukörper unterschiedlicher Breite mit einer Bautiefe von 14 m festgesetzt. In den Bereichen mit einer vorgesehen Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung sind durchgehende Bauflächen oder vereinzelt Baukörper mit einer einheitlichen Tiefe von 12 m festgesetzt. Die jeweils auf den vorgesehenen Haustyp festgelegten Bautiefen berücksichtigen unterschiedliche Nutzungsansprüche hinsichtlich der Grundrissgestaltung. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper eingeschränkt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren eindeutige Baufelder, die mit den Erschließungsstraßen einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die vordere Baugrenze ist weitestgehend in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entstehen wird. Der öffentliche Straßenraum wird durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich als halböffentlicher Bereich mit den privaten Hausbereichen verbunden. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten die hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten (z. B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen). Durch diese Regelung gibt es eine klare Maßvorgabe für derartige Erweiterungen, die eine rechtliche Steuerung erleichtert. Die weiteren Regelungen zur Überschreitung dienen der klärenden Festsetzung, dass es sich dabei lediglich um Anbauten an das vorhandene Hauptgebäude handelt, die einer wetterunabhängigen Terrassennutzung die- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 13 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 nen. Die Festsetzung dient keinesfalls dazu, eine wohnraumartige Erweiterung in den Gartenbereich durchzuführen mit der Folge, dass die Baufläche im Erdgeschossbereich eine Tiefe von dann 15 m hätte. In den mit WA 1 und WA 2 gekennzeichneten Bereichen dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen überschritten werden. Da aufgrund der geplanten Blockstrukturen im derzeitigen Planungsstadium noch nicht abgesehen werden kann, wo und in welcher Ausdehnung die Tiefgaragen entwickelt werden, wurde auf die Ausweisung einer Fläche für Tiefgaragen verzichtet, dafür aber das Überschreiten der Bauflächen durch Tiefgaragen ermöglicht. So bleibt hinsichtlich der sinnvollen Anordnung, der notwendigen Ausdehnung und der Kostenentwicklung eine ausreichende Flexibilität. Weitere Regelungen zur ausreichenden Überdeckung der Tiefgaragen sichern die gestalterische Qualität des Wohnumfeldes und damit die Nutzungsmöglichkeiten durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Überschreitungsregelung der hinteren Baugrenzen oder der hinteren Begrenzungslinie der Flächen für Garagen/Carports und Stellplätzen in den mit WA gekennzeichneten Bereichen durch Garagen/Carports dient einer hinreichenden Flexibilität hinsichtlich der Grundrissgestaltung der Hausentwürfe und der damit verbundenen Anordnung von Hauseingängen oder Fenstern im Erdgeschossbereich der seitlichen Fassaden. Durch die Beschränkung auf max. 3 m ist sichergestellt, dass derartige bauliche Anlagen nicht zu weit in die Gartenbereiche hineinragen. Die Regelung, dass ein bauordnungsrechtlich notwendiger dritter Stellplatz bei Doppelhäusern auch außerhalb der dafür festgesetzten Flächen zulässig ist, eröffnet bei diesem Haustyp die Möglichkeit, den notwendigen Stellplatznachweis für eine Einliegerwohnung, z. B. bei der späteren Aufnahme eines Elternteils, führen zu können. Die gleiche Situation ergibt sich bei diesem Haustyp, wenn nachträglich eine freiberufliche Nutzung beantragt wird. Durch die Größenbeschränkung und die unmittelbare Anordnung zur Straße und neben der eigentlichen Einfahrt wird sichergestellt, dass die Vorgartenbereiche nicht über Maß beansprucht werden und ihre gestalterische Funktion noch gewährleistet ist. 9.3 Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Die Regelungen für diese baulichen Anlagen dienen der verträglichen städtebaulichen Einbindung und Anordnung in die gesamte Siedlungsstruktur. In den WA-Bereichen, die für eine klassische Bebauung mit verschiedenen Einfamilienhaustypen vorgesehen sind, ist die Anordnung von Garagen/ Carports und Stellplätzen innerhalb der Bauflächen oder der dafür vorgesehenen Flächen vorgeschrieben. So ist gewährleistet, dass diese Anlagen innerhalb der Gebäudefluchten angeordnet werden und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen die ihnen zugedachten Funktionen erfüllen können. Ein Hineinragen in die hinteren Gartenbereiche wird über die unter Punkt 9.2 bereits genannten Überschreitungsregelungen in einem verträglichen Maß gesteuert. Stellplätze sind auf den Zufahrten zu den Garagen/Carports auch in den Vorgartenbereichen zulässig. Die Anlage von Stellplätzen bleibt bis auf die Ausnahmeregelung für einen notwendigen dritten Stellplatz bei Doppelhäusern innerhalb der Vorgartenbereiche aber auf die Zufahrten beschränkt. Garagen/Carports dürfen nicht in die Vorgartenbereiche hineinragen, da dies zu einer städtebaulich unverträglichen Veränderung ganzer Straßenräume führen würde. Städtebauliche Grundstrukturen wie z.B. Baufluchten und die Zonierung in öffentliche (Straße), halböffentliche (Vorgärten) und private (Gebäude) Bereiche würde aufgelöst. Die Regelungen zu Tiefgaragen wurden bereits in den Kapiteln zur Grundflächenzahl und zur Überschreitung der Baugrenzen behandelt. Sie sind auf die Bereiche die für Geschosswohnungsbau (WA 1 und WA 2) vorgesehen sind, beschränkt, bzw. dort verbindlich vorgeschrieben. Ein städtebauliches Leitziel dieses Bauleitplanverfahrens ist die Entwicklung blockartiger Baustrukturen mit klar ablesbaren Raumkanten, die sich auf den Eingangsbereich zu dem neuen Stadtviertel und den geplanten Quartiersplatz konzentrieren. Größter Vorteil der aufgelockerten Blockbildung ist die Schaffung hochwertiger und klar ablesbarer Freibereiche im unmittelbaren Wohnumfeld. Quartiershöfe und Gemeinschaftsfreiflächen sind Orte der Orientierung. Sie bieten durch ihre Abschirmung eine Stadt Pulheim Planungsamt Seite 14 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 quartierbezogene Identifikation, sind Orte der Erholung und ermöglichen Begegnung und Kommunikation. Zur Erreichung dieser städtebaulichen Zielvorstellungen ist der Bau von Tiefgaragen in diesen Bereichen eine maßgebliche Voraussetzung. Ausnahmen in diesen Bereichen bilden lediglich die Anlage von oberirdischen Behindertenstellplätzen und Aufstellbereiche für Pflegefahrzeuge. Für die Tiefgaragen wurden in der Planzeichnung Einfahrtsbereiche festgelegt, um eine möglichst verträgliche Einbindung in den Straßenraum zu gewährleisten. Im Blockbereich an der Pariser Straße wurden zwei Zufahrtsbereiche definiert, um im Entwurf eine gewisse Flexibilität aufgrund der dort vorhandenen, bewegteren Geländesituation zu gewährleisten. Der Zufahrtsbereich an der Pariser Straße hat den Vorteil, dass der Blockverkehr nicht an der vorhandenen Kindertageseinrichtung vorbeigeführt würde. Die Regelungen zu Nebenanlagen sind ebenfalls für die sich unterscheidenden Baustrukturen verschieden festgelegt worden. Im Bereich mit der Einfamilienhausstruktur (WA) sind Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wurde dem Bedürfnis nach der Errichtung von z.B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass die Gartenbereiche durch diese baulichen Anlagen nicht überfrachtet werden. In den Vorgartenbereichen sind lediglich Nebenanlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern in der dafür notwendigen Größenordnung zulässig. In den Bereichen des Geschosswohnungsbaus (WA 1 und WA 2) sind Nebenanlagen ohne Größenbeschränkung auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Hier sollte eine gewisse Flexibilität für die Ausführungsplanung gewahrt bleiben, um z.B. geschlossene Fahrradabstellanlagen; Spielhäuser etc. auf diesen Flächen zu ermöglichen, deren Größenordnung sich an der jeweiligen Bedarfssituation orientiert. Gleichwohl wird durch den Bezug auf die einzuhaltende Grundflächenzahl die Erhaltung großzügiger Freiflächen gewahrt. 10. Festsetzungen zum Immissionsschutz Das Ingenieurbüro Grasny + Zanolly hat im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 113 Pulheim ein schalltechnisches Gutachten erstellt. Darin werden die Auswirkung der Geyener Straße (K 25) auf das Plangebiet nachgewiesen und entsprechende Immissionsschutzmaßnahmen entwickelt, die in den Bebauungsplan übernommen wurden. 10.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen Der Bebauungsplan setzt begleitend zur Geyener Straße eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 3,00 m fest. Die schalltechnischen Untersuchungen ergaben, dass unter Berücksichtigung dieser 3,00 m hohen Schallschutzwand fast im gesamten Plangebiet die Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet (bis auf die Einmündungsbereiche der beiden Kreisverkehre) eingehalten werden. 10.2 Passive Schallschutzmaßnahmen Im 1. Obergeschoss und dem Dachgeschoss der geplanten Wohnhäuser werden die Orientierungswerte tags / nachts teilweise überschritten, so dass hierfür in den textlichen Festsetzungen die passiven Schallschutzmaßnahmen vorgegeben wurden. Unter Beachtung der im Bebauungsplan getroffenen Regelungen zum aktiven / passiven Schallschutz in den der Bauleitplanung nachgeschalteten Verfahren wird die zukünftige Bebauung im Einklang mit den Immissionsschutzvorschriften erfolgen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 15 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB 11. Stand Juni 2015 Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. 11.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte Diese baugestalterischen Festsetzungen beinhalten u.a. Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft. Im Hinblick auf Dachformen und Dachneigungen wird ein großzügiger Rahmen für das gesamte Plangebiet festgesetzt. In den vergangenen Jahren haben sich auch in Pulheim vermehrt modernere Dachgestaltungen (Pultdach, Staffelgeschosse etc.) etabliert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Gestaltungsform auch in diesem Bebauungsplangebiet umgesetzt wird. Neben Flachdächern und Pultdächern, die einer ähnlichen Architekturform, oft verbunden mit einen Staffelgeschoss folgen, wird auch das Satteldach mit einer Dachneigung von 25° bis 40° festgesetzt. Da in diesem Bebauungsplangebiet energetische Aspekte von großer Bedeutung sind, wird auch diese Dachform zugelassen. Satteldächer ermöglichen die gestalterisch gelungene Integration von Photovoltaikanlagen und sind bei einer Dachneigung von 30° hinsichtlich des Energieeintrages positiv zu beurteilen. Durch den Ausschluss weiterer Dachformen wird aber eine weitestgehend einheitliche Dachlandschaft gewährleistet. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Spitzbodengauben sind ausgeschlossen, weil gerade derartige Dachaufbauten zu einer gestalterischen Überfrachtung der Dachlandschaft führen. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. 11.2 Einfriedungen Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1, 0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Durch die Höhenbegrenzung in diesem Bereich bleibt die Einsehbarkeit in die angrenzende Verkehrsfläche gewahrt, so dass beim Ausparken damit die Sicherheit von spielenden Kindern, Fußgängern und Radfahrern gewahrt bleibt. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedigung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedigungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 16 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 Die Regelungen der Einfriedigungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine durch die Ortsrandlage bedingte notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. 11.3 Vorgartenbereiche und Nebenanlagen Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Da eine gewisse Tendenz zu Vollpflasterungen des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) besteht und dadurch der optische Eindruck entsteht, dass der Straßenraum bis an die Hauswände reicht, sollen die folgenden Regelungen die gestalterisch wichtige Zonierung dieser Bereiche sicherstellen. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50% der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. 11.4 Bereiche zum Anpflanzen von Hecken und Sträuchern In den durch Signatur gekennzeichneten 1 m breiten Streifen sind Nebenanlagen/Garagen/Carports nicht zulässig. In diesen Bereichen, die an öffentliche Flächen grenzen soll eine Grünpflanzung erfolgen, um den bereits entstandenen grünen Charakter auch in diesem Bereich sicherzustellen. Es ist gestalterisch von wesentlicher Bedeutung, ob die Wände von Garagen oder Nebenanlagen direkt an eine öffentliche Fläche grenzen, oder ob deren Wirkung durch eine abschirmende Grünpflanzung abgemildert wird. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 12. Umweltbelange Umweltbericht Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Der Umweltbericht ist aufgrund des großen Umfangs als eigenständige Anlage beigefügt und bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen festgelegt. Abschließend wird dargelegt: „Mit dem Planvorhaben gehen Beeinträchtigungen und Eingriffe in Natur und Landschaft einher, die entsprechende artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (CEF – vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen) sowie Ausgleich / Kompensation gemäß der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung erfordern. Mit den artenschutzrechtlichen Maßnahmen im Umfang von 1,5 ha und einem Biotopwert von 30.000 Wertpunkten sowie der verbleibenden Kompensationsmaßnahme gem. Eingriffsregelung im Umfang von Stadt Pulheim Planungsamt Seite 17 von 18 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Süd – Geyener Straße Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB Stand Juni 2015 1.841 m² (9.204 Wertpunkte) wird der notwendige Ausgleich für das Planungsvorhaben voll umfänglich gewährleistet. Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen und die Kompensationsmaßnahme sind aufgrund ihrer multifaktoriellen Wirkung darüber hinaus geeignet, die weitergehenden Beeinträchtigungen der Landschaft (Landschaftsbild und Naherholung) sowie der Naturhaushaltsfaktoren „Boden“, „Wasser“ und „Klima / Luft“ zu kompensieren. Weitergehende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind folglich nicht erforderlich. Erhält die Stadt nach Realisierung der Planung durch die Fachbehörden Kenntnis davon, dass die Durchführung der Planung zu unvorhergesehenen erheblichen nachteiligen Auswirkungen geführt hat, werden Maßnahmen zur Abhilfe entwickelt.“ Artenschutz Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes ist die durchgeführte Artenschutzprüfung (ASP). Die ausführliche Darstellung der ASP ist im Umweltbericht unter Punkt 3 aufgeführt. Die erste Stufe der ASP – die Kartierung von Brutvögeln sowie eine Begehung der Fläche zwecks Überprüfung auf Feldhamstervorkommen – wurde in einem ersten Schritt durchgeführt. Die baubedingten Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung artenschutzrelevanter Beeinträchtigungen sowie zu funktionserhaltenden Maßnahmen sind in den Hinweisen unter Punkt D aufgeführt. Unter Beachtung der Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie der funktionserhaltenden Maßnahmen für Feldlerche und Rebhuhn stehen der Planung somit keine artenschutzrechtlichen Belange entgegen. 13. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen Kosten für Grundlagenermittlungen (Kartengrundlage), die Beauftragung des Architekturbüros sowie die Beauftragung von Fachgutachten wie z.B. der Artenschutzprüfung, Umweltbericht, landschaftspflegerischer Begleitplan, Lärmgutachten, gutachterliche Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros sowie für die ebenfalls notwendige archäologische Prospektion der Fläche. Unter Berücksichtigung der konkreteren Datenlage dieses Bauleitplanverfahrens wurde für die Wohnsiedlungserweiterung im Geltungsbereich der FNP-Änderung Nr. 17.9 Pulheim eine gutachterliche Kosten-Nutzen-Analyse durchgeführt. Pulheim, den 05.06.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Planungsamt Seite 18 von 18