Beschlussvorlage (Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken hier: Antrag der FDP-Fraktion vom 05.05.2015 "Bevorzugte Berücksichtigung Pulheimer Bürger")

Vorlage Nr.: 219/2015 Erstellt am: 03.06.2015 Aktenzeichen: III/26.20.01 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau X nö. Sitzung Termin 18.06.2015 Betreff Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken hier: Antrag der FDP-Fraktion vom 05.05.2015 "Bevorzugte Berücksichtigung Pulheimer Bürger" Veranlasser/in / Antragsteller/in FDP-Fraktion Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 219/2015 . Seite 2 / 6 Beschlussvorschlag Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau des Rates der Stadt Pulheim beschließt den Antrag der FDP-Fraktion vom 05.05.2015 zur bevorzugten Berücksichtigung von Pulheimer Bürgern bei der Grundstücksvermarktung abzulehnen und die bisherige Beschlusslage zur Grundstücksvermarktung nicht zu verändern. Erläuterungen Mit Schreiben vom 05.05.2015 hat die FDP-Fraktion den Antrag gestellt, Pulheimer Bürger beim Verkauf städtischer Grundstücke bevorzugt zu berücksichtigen. In der Begründung des Antrages vom 07.05.2015 beantragt die FDPFraktion, dass die Verwaltung ein Modell zum Verkauf städtischer Grundstücke entwickelt, das folgende Kriterien berücksichtigt:  Pulheimer Bürger  Familienstatus  Kinder Das Modell soll weiterhin aufzeigen, unter welchen Bedingungen Optionsrechte auf Grundstücksverkäufe in der Vermarktungsphase an Bürger vergeben werden können. Dieser Antrag betrifft die allgemeinen Kriterien der Grundstücksvermarktung. Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau hat mit seinen Beschlüssen vom 16.05.2013 (Vorlage Nr. 178/2013), 05.12.2013 (Vorlage Nr. 420/2013) und 11.09.2014 (Vorlage Nr. 306/2014) die Vermarktungskriterien zum Verkauf städtischer Grundstücke an Einzelbewerber festgelegt. Mit den Beschlüssen des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012) und 12.03.2015 (92/2015) wurden die Kriterien zum Verkauf städtischer Grundstücke an Bauträger und Investoren festgelegt. Für die Bauträger steht bezüglich der Vermarktungskriterien im Bereich BP 113 für die Sitzung des LHA am 18.06.15 auch die Vorlage Nr. 223/2015 –Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im Bereich BP 113 an Bauträger und Investoren, Festlegung von Vermarktungskriterien- auf der Tagesordnung. Da für Einzelbewerber und Bauträger unterschiedliche Verfahren gelten, ist der Antrag der FDP-Fraktion für Einzelbewerber und Bauträger nachfolgend differenziert bewertet und abgehandelt. Einzelbewerber: Derzeit sind 666 Interessenten für städtische Baugrundstücke im Stadtteil Pulheim bei der Verwaltung bekannt. Davon haben 305 Interessenten eine Anschrift im Stadtgebiet Pulheim. Bisher wurden die städtischen Baugrundstücke immer veräußert, ohne eine Bevorzugung von Pulheimer Bürgern. In der Vergangenheit (Verkäufe ab 2002) wurden so 51,8 % der Grundstücke an Bewerber mit einer Anschrift im Pulheimer Stadtgebiet verkauft. 8,4 % der Käufer kamen aus den übrigen Städten des Rhein-Erft-Kreises, 31,7 % der Käufer wohnten in Köln und 8,1 % der Käufer kamen aus anderen Orten. Pulheimer Bürger Verfahrensmäßig wäre eine bevorzugte Berücksichtigung Pulheimer Bürger zu regeln. Eine Möglichkeit wäre es, bei der Auslosung die Pulheimer Bürger entsprechend bevorzugt zu berücksichtigen. Der Grundsatzbeschluss wäre um eine entsprechende Regelung zu ergänzen. Im Verfahren müssten alle Interessenten eine Vorlage Nr.: 219/2015 . Seite 3 / 6 Meldebescheinigung beifügen. Bisher sind dies nur die Interessenten mit Kindern unter 14 Jahren im Haushalt. Dieses Verfahren ist etwas aufwendiger, bedeutet aber wahrscheinlich keine Verlängerung der Vermarktungsdauer. Problematisch ist aus Sicht der Verwaltung, die Definition „Pulheimer Bürger“. Mit der Meldebescheinigung kann nur überprüft werden, wer derzeit tatsächlich in Pulheim gemeldet ist. In Pulheim gemeldete Personen sind zweifellos Pulheimer Bürger. Ohne dies mit konkreten Zahlen belegen zu können, wird nach Erfahrung der Verwaltung häufig von Interessenten vorgetragen, dass mindestens einer der Partner in Pulheim aufgewachsen ist und nun mit der Familie in die Heimat zurückkehren möchte oder, dass Familienangehörige bereits hier oder in der unmittelbaren Nähe wohnen und nun die räumliche Nähe gesucht wird. Diese „Rückkehrer“ wären auch als Pulheimer anzusehen, wobei der Vortrag in der Regel kaum für die Verwaltung prüfbar ist. Nachfolgend bliebe, selbst wenn geklärt ist, wer „Pulheimer Bürger“ ist, eine Problematik bei dem Umgang mit „Pulheimer Bürgern“ bei den gemeinsamen Bewerbungen für eine Doppelhaushälfte. Hier kann es zu einer Vielzahl von Zusammensetzungen einer gemeinsamen Bewerbung kommen. Eine zusätzliche Differenzierung nach der Herkunft führt aus Sicht der Verwaltung zu einer den Interessenten nur schwer zu vermittelnden Rangfolge. Eine andere Möglichkeit wäre es, den Pulheimer Bürgern die Grundstücke zuerst und nur die verbleibenden Grundstücke danach allen übrigen Interessenten anzubieten. Problematisch ist hierbei neben der Definition, wer ist Pulheimer, dass die Grundstücke nur dann tatsächlich nicht mehr zur Verfügung stehen, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde. Dies bedeutet eine erhebliche Verlängerung des Vermarktungsverfahrens. Diese Zeiträume stehen für die Vermarktung in der Regel nicht zur Verfügung, da die Grundstücksvermarktung auch immer der Erfüllung der Haushaltsziele dienen muss. Eine Verlängerung des Vermarktungszeitraumes bedeutet auch eine Verlängerung des Zeitraums der Bebauung und eine Verschiebung des Straßenendausbaus. Die Bauherren müssten sich darauf einrichten, viel länger auf die kanalisierte Baustraße ohne Straßenbeleuchtung und ohne die öffentlichen Stellplätze, angewiesen zu sein. Bezogen auf den Bereich „Pulheim-Süd“ würde dies bedeuten, dass die Einnahmen nicht für den Haushalt 2016 in Gänze erzielt werden können. Dies wäre nur anders, wenn es gelänge alle 50 Grundstücke an Pulheimer Einzelbewerber zu vermarkten. Ein Verlängerung der Vermarktungsdauer würde z.B. im angrenzenden Bereich des BP 115 Pulheim, dessen Vermarktungsbeginn für 2017 vorgesehen ist, dazu führen, dass die Phase, während derer die verbleibenden Grundstücke im BP 113 Pulheim noch an alle Interessenten vermarktet werden, zeitgleich die Grundstücke im Bereich BP 115 Pulheim vorrangig den Pulheimer Bürgern angeboten würden. Eine solche Überschneidung kann nicht sinnvoll sein und ist auch den Interessenten nicht zu vermitteln. Das ohnehin bereits komplexe Vermarktungsverfahren würde aus Sicht der Stadtverwaltung durch die Einbeziehung des Vorrangkriteriums „Pulheimer Bürger“ in beiden geschilderten Varianten noch komplexer. Die Vermittelbarkeit gegenüber den Interessenten würde leiden. Bereits heute nehmen die Verfahrensdarstellungen einen erheblich Teil des Grundstücksexposés ein Familienstatus und Kinder Mit dem Punkt Familienstatus hat sich der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau bereits bei der Beratung und Beschlussfassung am 16.05.2013 beschäftigt. Zur damaligen Beratung gab es bereits Anträge von Fraktionen aus dem Rat. Als schwierig hat sich die Definition des Familienbegriffs erwiesen. Die Verwaltung geht davon aus, dass es aus heutiger Sicht, bei der Vielzahl sich stetig verändernder Lebens- und Partnerschaftsmodelle, nicht mehr zeitgemäß ist, Vorlage Nr.: 219/2015 . Seite 4 / 6 ausschließlich auf verheiratete Paare mit eigenem Kind abzustellen. Dies würde z.B. Alleinerziehende benachteiligen. Nach der Beschlusslage soll der Zuschlag vorrangig an Familien erfolgen, in denen das Sorgerecht für mindestens ein Kind unter 14 Jahren in einem gemeinsamen Haushalt ausgeübt wird. Kinder sind damit aus Verwaltungssicht ausreichend berücksichtigt. Bei der Vermarktung im Bereich BP 76 Pulheim in 2013 fand die Regelung noch keine Anwendung, wonach Familien mit mindestens einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt bevorzugt berücksichtigt werden. Der Bereich des BP 113 Pulheim ist somit das erste größere Baugebiet, bei dem diese Regelung Anwendung findet. Aus Sicht der Verwaltung ist es nicht sinnvoll diese Regelung vor der Vermarktung des ersten größeren Baugebietes zu ändern. Diese Kriterien wurden allen Interessenten seit dem Beschluss vom 16.05.2013 so zur Kenntnis gegeben. Optionsmodell Das von der FDP-Fraktion beantragte Optionsmodell bedeutet, dass das voraussichtliche Angebot dargestellt und den Interessenten -eventuell einem besonderen Kreis der Interessenten vorab- zur Kenntnis gegeben wird. Diese Interessenten haben dann die Möglichkeit Grundstücke –befristet- zu optionieren bzw. zu reservieren. Unter Beibehaltung des jetzigen Beschlusses bietet die Optionierung keinerlei Vorteil für die Interessenten. Die Planungssicherheit erhalten die Bewerber, die den Zuschlag erhalten kurzfristig nach Abschluss der Bewerbungsphase. Mit der Mitteilung, dass sie den Zuschlag erhalten haben, können diese Bewerber davon ausgehen, dass sie das Grundstück erwerben dürfen. Die Optionierung würde Sinn machen, wenn der Beschluss zum Losverfahren aufgegeben wird. Die Stadt Pulheim würde damit im Vermarktungsverfahren auf den Zustand zurückfallen, wie vor dem Beschluss vom 16.05.2013. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist unverändert hoch. Das bedeutet, dass bei Aufhebung des Losverfahrens und Einführung einer Optionierung damit zu rechnen ist, dass Interessenten wieder vor dem Rathaus campieren, um die Reservierung zuerst abgeben zu können. Für die Stadt ist die Reservierung/ Optionierung ebenfalls nicht sinnvoll. Sobald die städtischen Baugrundstücke soweit entwickelt sind, dass sie zum Kauf angeboten werden können, macht es keinen Sinn erst noch eine Optionierungsphase vorzuschalten, die der Stadt keine Sicherheit über den jeweiligen Käufer bringt, aber die Verfügbarkeit der Grundstücke beschränkt. Die Verwaltung schlägt daher vor, kein Optionsmodell in die Vermarktungskriterien aufzunehmen und die Beschlüsse zu den Vermarktungskriterien der städtischen Wohnbaugrundstücke an Einzelbewerber unverändert bestehen zu lassen. Bauträger/Investoren: In der Begründung ihres Antrages hat die FDP-Fraktion auch auf die Vorlage vom 12.03.2015 (Vorlage Nr. 92/2015) verwiesen, mit der der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau beschlossen hat, dass im Bereich BP 113 abweichend vom Grundsatzbeschluss mehr als 50 % der Grundstücksfläche an Bauträger und Investoren veräußert werden können. Wie in den Erläuterungen zu dieser Vorlage bereits dargestellt, ist diese Ausnahme notwendig, da die Flächen für den Geschosswohnungsbau und die Reihenhäuser im Bereich des BP 113 Pulheim mehr als 50% der gesamten Wohnbaufläche ausmachen. Insbesondere in den Bereichen BP 115 Pulheim und BP 114 Pulheim besteht die Möglichkeit auch deutlich weniger als 50% der Grundstücksflächen an Bauträger und Investoren zu veräußern. Familienstatus und Kinder Die Frage der Aufnahme einer Regelung zum Familienstatus oder einer Regelung zum Thema „Kinder“ stellt sich für Bauträger und Investoren nicht. Vorlage Nr.: 219/2015 . Seite 5 / 6 Pulheimer Bürger Es wird grundsätzlich auf die vorstehenden Ausführungen zu den Einzelbewerbern verwiesen. Für juristische Personen kann bei der Definition „Pulheimer“ nur von der Firmenanschrift und nicht von der Herkunft des Geschäftsführers oder einer ähnlichen Person ausgegangen werden. Die Pulheimer Anschrift ist durch die projektbezogene Gründung einer Firma mit Anschrift eines Pulheimer Postfaches aber jederzeit herstellbar und insofern kein selektives Kriterium. Im anstehenden Bebauungsplan 113 Pulheim soll die Auswahl insbesondere nach den von den Bauträgern und Investoren einzureichenden Konzepten getroffen werden. Dies ist in der nachfolgenden Vorlage mit der Nummer 223/2015 dargestellt. Da die wirtschaftlichen Kriterien fixiert werden und von den Bauträgern und Investoren lediglich akzeptiert werden können, erfolgt die Auswahl über Architekturqualität und Gestaltung, konzeptionelle Besonderheiten und Energieeffizienz. Im bisherigen Bebauungsplan- und Rahmenplanverfahren wurde erheblicher Wert auf eine attraktive städtebauliche Gestaltung gelegt. Dies sollte sich auch in der Vermarktung widerspiegeln. Die Herkunft der Bewerber sollte daher auch bei den Bauträgern und Investoren keine Rolle spielen. Optionsmodell Bauträgern und Investoren wurden bisher nie Optionsmöglichkeiten eingeräumt. Die Stadt Pulheim hat immer auf einer vertraglichen Bindung bestanden. Dies sollte aus Sicht der Verwaltung auch eingehalten werden; insbesondere im Hinblick darauf, dass nach Beschluss vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012) die Vermarktung an die Bauträger und Investoren abgeschlossen sein muss, bevor die Vermarktung an die Einzelbewerber startet. Die Einführung des Optionsmodells für Bauträger würde im Bereich des BP 113 Pulheim dazu führen, dass nachfolgend die Grundstücke den Einzelbewerbern voraussichtlich erst um den Jahreswechsel 2016/2017 angeboten werden könnten und die Einnahmen aus den Verkäufen an die Einzelbewerber dann erst 2017 realisiert würden. Fazit: Es besteht eine erhebliche Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken in Pulheim. Pulheim ist und bleibt ein Zuzugsgebiet. In der Vergangenheit wurden im Durchschnitt immer ca. 50 % der städtischen Baugrundstücke an Pulheimer Bewerber verkauft und ca. 50 % an Auswärtige. Dabei kamen unterschiedliche Vermarktungsverfahren zur Anwendung. Die Pulheimer Käufer machen in der Regel durch ihren Neubau Wohnraum im Stadtgebiet für „Nachrücker“ frei. Pulheim ist attraktiv für Auswärtige und soll es auch bleiben. Um seine Einwohnerzahl absehbar zu halten, ist Zuzug von außen notwendig. Ein gemäß dem Antrag der FDP geändertes Verfahren führt zu einer deutlichen Chancenreduzierung für Auswärtige. Eine vorrangige Vermarktung an Pulheimer Bürger macht das Vermarktungsverfahren komplexer und langwieriger. Das Verfahren wird dadurch schwieriger vermittelbar und das Angebot insgesamt unattraktiver, letztlich auch für Pulheimer Bürger. Die Stadtverwaltung geht davon aus, dass die heute als kaufinteressiert bekannten Pulheimer Bürger mit dem Angebot im BP 113 und den kommenden BP 115 und 114 versorgt werden können. Die Verwaltung schlägt daher vor, den Antrag der FDP-Fraktion vom 05.05.2015 abzulehnen und die Vermarktungsverfahren für Einzelbewerber auf der Grundlage der Beschlüsse vom 16.05.2013 (Vorlage Nr. 178/2013), 06.11.2013 (Vorlage Nr. 420/2013) und 11.09.2014 (Vorlage Nr. 306/2014) sowie für Bauträger und Investoren auf der Grundlage der Beschlüsse vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012), 12.03.2015 (Vorlage Nr. 92/2015) und 18.06.2015 (Vorlage Nr. 223/2015) durchzuführen. Vorlage Nr.: 219/2015 . Seite 6 / 6 Bereits mit Schreiben vom 11.03.2015 hatte die FDP-Fraktion einen Antrag gestellt, die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau zunächst interessierten Pulheimer Bauherren oder –gemeinschaften anzubieten und im Bereich BP 113 Pulheim mehr Doppelhaushälften anzubieten. Dieser Antrag wurde im Planungsausschuss und im Liegenschaftsausschuss beraten. Es wurde kein Beschluss gefasst. In Bezug auf die Bevorzugung von Pulheimer Bauherren oder –gemeinschaften ergibt sich eine Überschneidung mit dem hier behandelten Antrag. Dieser soll aus Sicht der Verwaltung aus den oben dargelegten Gründen abgelehnt werden. In Bezug auf die beantragte Umwandlung der Reihenhausgrundstücke in Grundstücke für Doppelhaushälften hält die Verwaltung es nicht für sinnvoll diesem Antrag zu entsprechen. Die Erfahrung der vergangenen Jahre hat gezeigt, dass Doppelhaushälften nicht so stark nachgefragt sind. Im Bereich des BP 113 Pulheim entstehen 20 Grundstücke für Doppelhaushälften. Diese decken aus Sicht der Verwaltung die Nachfrage ausreichend ab. Auch werden Reihenhäuser bei der Verwaltung nachgefragt. Die starke Nachfrage nach diesem Bautyp zeigt sich auch daran, dass die Reihenhäuser im Bereich des alten Tennishallengeländes Venloer Straße /Bonnstraße durch den Bauträger alle zügig vermarktet werden konnten. Aus Sicht der Verwaltung sollen im BP 113 Pulheim möglichst alle üblicherweise nachgefragten Haustypen (Geschosswohnungsbau, Reihenhaus, Doppelhaus, freistehendes Haus) angeboten werden. Den im BP 113 Pulheim angebotenen Mix der Grundstückstypen hält die Verwaltung für gelungen und an der Nachfrage ausgerichtet. Aus den in der Vorlage Nr. 92/2015 dargestellten Gründen können die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau und die Reihenhäuser nicht direkt an den Einzelbewerber vermarktet werden.