Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim Bereich: Friedrich-Ebert-Straße Aufstellung gemäß § 13a BauGB - Aufstellungsbeschluss Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB)

Vorlage Nr.: 228/2015 Erstellt am: 21.05.2015 Aktenzeichen: IV/61-ro/wo Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP Planungsausschuss 10 ö. Sitzung Umweltausschuss nö. Sitzung Termin X 17.06.2015 X 17.06.2015 Betreff Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim Bereich: Friedrich-Ebert-Straße Aufstellung gemäß § 13a BauGB - Aufstellungsbeschluss Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Veranlasser/in / Antragsteller/in Investor / Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 228/2015 . Seite 2 / 4 Beschlussvorschlag 1. Der Umweltausschuss nimmt die Unterlagen zur Artenschutzprüfung zur Kenntnis und empfiehlt dem Planungsausschuss, auf dieser Basis den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes 125 Pulheim zu fassen. 2. Der Planungsausschuss der Stadt Pulheim beschließt, den Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim (Bereich: FriedrichEbert-Straße) im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch das Gesetz vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954) aufzustellen. Ziel der Planung ist, für ein Nachverdichtungsprojekt in einem Teilbereich einer Siedlung aus den 1960er Jahren die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Zusätzliche neue Wohnungen in Reihen- und Mehrfamilienhäusern sollen in einer Größenordnung von 35 -40 entstehen. Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches sind aus anliegender Planskizze ersichtlich. - Aufstellungsbeschluss Es wird festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Aufstellung des Plans gemäß § 13a Abs. 1 BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch das Gesetz vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954) erfüllt sind. Der Plan erhält die Bezeichnung „Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim". 3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a (3) Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 (1) und 4 (1) oder §§ 3 (2) und 4 (2) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch das Gesetz vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954) durchzuführen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgt während 3 Wochen in den Sprechstunden der Verwaltung. Erläuterungen 1. Ausgangslage / Planerfordernis / Planungskonzept Der Durchführungsplan „A,C u.D“ Nr. 1 der Gemeinde Pulheim aus dem Jahr 1959 schuf auf Flächen zwischen der Escher Straße und der Orrer Straße Baurecht für eine überwiegend zwei- bis dreigeschossige Neubebauung. Die überbaubaren Flächen waren – zeittypisch – als Zeilen mit dazwischen liegenden Freiflächen angeordnet. Für eine Baufläche ließ der Plan 4, für eine weitere sogar 7 Geschosse zu. Die Planinhalte wurden umgesetzt und stellen eine der in Pulheim seltenen Siedlungen mit mehrgeschossigen Wohnbauten dar. Für einen Teilbereich dieses Baugebiets – zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Magdeburger Straße – hat jetzt der Eigentümer ein Nachverdichtungskonzept vorgelegt, welches die Verwaltung grundsätzlich positiv beurteilt. Dieser Teilbereich ist geprägt durch in die Jahre gekommene Mehrfamilienhäuser in Kombination mit großen Stellplatzanlagen (Garagenhöfe) und sehr weitläufigen Freiflächen. Die Umgebung des Standortes an der Friedrich-Ebert-Straße hat sich über mehrere Jahrzehnte von einer „Stadtrandlage“ zu einer Innenstadtlage gewandelt. Die im Bestand vorhan- Vorlage Nr.: 228/2015 . Seite 3 / 4 dene Wohnbebauung entspricht in Gänze nicht mehr den heutigen Anforderungen an qualifiziertem und nachfragegerechtem Wohnraum. Zudem sind Teile der Bebauung sanierungsbedürftig und in Zusammenhang mit heutigen Wohnraumanforderungen abgängig. Die WOFHA Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG hat sich daher entschieden, das Plangebiet perspektivisch zu betrachten und in Teilbereichen möglichst weiter zu entwickeln. Städtebaulich bietet sich die Chance, Nachverdichtungspotenziale zu nutzen und gleichzeitig die unattraktiven Garagenhöfe zu überplanen. Im Norden des Plangebietes ermöglicht die Bebauung der Garagenhof-Fläche entlang der Escher Straße mit einer Mehrfamilienhausbebauung samt Tiefgarage den Bau von Ersatzwohnraum für den geplanten Abriss der Häuser Friedrich-Ebert-Straße 2-4. Die frei werdenden Grundstücksbereiche sollen eine Reihenhausbebauung mit 14 Wohneinheiten aufnehmen. Im Süden des Plangebietes befindet sich dem bestehenden Punkthochhaus vorgelagert ein weiterer Garagenhof. Dort soll der Ersatz durch eine Wohnbebauung mit Tiefgarage ermöglicht werden. Dabei sollen zwei viergeschossige Punkthäuser vermitteln zwischen dem Hochhaus und der südlich angrenzenden Bebauung in Form zweier Zeilen. Der mittig gelegene Bereich mit der Bestandsbebauung Friedrich-Ebert-Straße 6-12 steht aus dem Blickwinkel des Eigentümers nicht zur Disposition, aufgrund der Lage des Baukörpers wird daher zumindest zum jetzigen Zeitpunkt trotz der vergleichsweise großen verbleibenden unbebauten Grundstücksfläche von einer Überplanung oder Ergänzung durch weitere Baukörper abgesehen. Auf der Basis des o.g. rechtskräftigen Durchführungsplans Nr.1 sind die angestrebten Nutzungen planungsrechtlich nicht zulässig. Zur wohnbaulichen Qualifizierung und zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. 2 Plangeltungsbereich / Planverfahren Entsprechend dem unter 1. beschriebenen Nachverdichtungskonzept sowie der sonstigen Planungsziele werden als Grenzen für den Plangeltungsbereich die Escher Straße, die Friedrich-Ebert-Straße, die Masurenstraße die Magdeburger Straße festgelegt. Der Grenzverlauf ist der beigefügten Übersichtskarte zu entnehmen. Das Projekt stellt sich als eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Davon kann auf Basis des gegenwärtigen Planungsstandes ausgegangen werden. Der Durchführungsplan Nr.1 wird mit diesem Planverfahren gleichzeitig für den durch den Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim überdeckten Teilbereich aufgehoben. 4. Umweltbezogene Informationen Bereits vorliegende umweltbezogene Informationen sind dem Entwurf einer vom planenden Büro durchgeführten „Artenschutzprüfung (ASP)“zu entnehmen. Auf diesen Bericht wird verwiesen, er ist als Anlage beigefügt. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren abgesehen. Die Eingriffe in Natur, Boden und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw. zulässig. Vorlage Nr.: 228/2015 . Seite 4 / 4 5. Vorlagenbestandteile Dem Beschlussvorschlag und seinen Erläuterungen sind folgende Unterlagen als Anlagen beigefügt: Mit diesen soll die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchgeführt werden.  Übersichtsplan Geltungsbereich  Durchführungsplan „A,C u. D“ Nr. 1  Bebauungskonzept  Begründung für die Beteiligung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB  Artenschutzprüfung (ASP) als Entwurf