Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim Bereich: Friedrich-Ebert-Straße Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB Stand: Mai 2015 PLANUNGSAMT PULHEIM ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH Zur Pumpstation 1, 42781 Haan / Rheinland Fon: +49 2129 / 566 209 – 0, Fax: - 16 mail@isr-haan.de www.isr-haan.de INHALTSVERZEICHNIS 1. Planungsanlass, Planerfordernis .............................................................................. 3 2. Räumlicher Geltungsbereich .................................................................................... 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................................................... 4 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes .................................................... 4 5. Planungsziele ........................................................................................................ 4 6. Inhalte des städtebaulichen Konzeptes ...................................................................... 5 7. Verkehrliche Erschließung ....................................................................................... 6 8. Ver- und Entsorgung ............................................................................................... 6 9. Umweltbelange ...................................................................................................... 6 10. Kosten .................................................................................................................. 7 Entwurf Begründung zum Bebauungsplan Nr. xx Pulheim 1. Stand 26.05.2015 Planungsanlass, Planerfordernis Das Plangebiet wird geprägt durch eine in die Jahre gekommene Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern in Kombination mit großen Stellplatzbereichen (Garagenhöfe) und sehr weitläufigen Freiflächen. Die Umgebung des Standortes an der Friedrich-Ebert-Straße hat sich über mehrere Jahrzehnte von einer „Stadtrandlage“ zu einer Innenstadtlage gewandelt. Die im Bestand vorhandene Wohnbebauung entspricht in Gänze nicht mehr den heutigen Anforderungen an qualifiziertem und nachfragegerechtem Wohnraum. Zudem sind Teile der Bebauung sanierungsbedürftig und in Zusammenhang mit heutigen Wohnraumanforderungen abgängig. Die WOFHA Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG hat sich entschieden, das Plangebiet perspektivisch zu betrachten und in Teilbereichen möglichst weiter zu entwickeln. Städtebaulich bietet sich die Chance, Nachverdichtungspotenziale zu nutzen und gleichzeitig die unattraktiven Garagenhöfe zu überplanen. Im Norden des Plangebietes ermöglicht die Bebauung des Garagenhofes entlang der Escher Straße mit einer Mehrfamilienhausbebauung samt Tiefgarage den Bau von Ersatzwohnraum für den geplanten Abriss der Häuser Friedrich-Ebert-Straße 2-4. Die frei werdenden Grundstücksbereiche sollen eine Reihenhausbebauung mit 14 Wohneinheiten aufnehmen. Im Süden des Plangebietes befindet sich dem bestehenden Punkthochhaus vorgelagert ein weiterer Garagenhof. Dort soll der Ersatz durch eine Wohnbebauung mit Tiefgarage ermöglicht werden. Dabei sollen zwei viergeschossige Punkthäuser vermitteln zwischen dem Hochhaus und der südlich angrenzenden Bebauung in Form zweier Zeilen. Der mittig gelegene Bereich mit der Bestandsbebauung Friedrich-Ebert-Straße 6-12 steht aus dem Blickwinkel des Eigentümers nicht zur Disposition, aufgrund der Lage des Baukörpers wird daher zumindest zum jetzigen Zeitpunkt trotz der vergleichsweise großen verbleibenden unbebauten Grundstücksfläche von einer Überplanung oder Ergänzung durch weitere Baukörper abgesehen. Auf der Basis des rechtskräftigen Durchführungsplans Nr.1 aus dem Jahr 1959 sind die angestrebten Nutzungen planungsrechtlich nicht zulässig. Zur wohnbaulichen Qualifizierung und zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich im Stadtgebiet der Stadt Pulheim. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 125 Pulheim umfasst eine Größe von rd. 1,2 ha in der Gemarkung Pulheim, Flur 12, mit den Flurstücken 102, 103, 104 und 105. Die genaue Abgrenzung ist der Übersichtskarte zu entnehmen. Das Plangebiet wird von folgenden Straßen begrenzt: Im Nordwesten: Im Nordosten: Im Südosten: Im Südwesten: Stadt Pulheim durch die Escherstraße durch die Friedrich-Ebert-Straße durch die Masurenstraße durch die Magdeburgerstraße Seite 3 von 7 Entwurf Begründung zum Bebauungsplan Nr.125 Pulheim 3. Stand 26.05.2015 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt gemäß § 5 Abs.1 BauGB die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der baulichen Nutzung für das gesamte Gemeindegebiet dar. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 125 kann aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt werden. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes An der Friedrich-Ebert-Straße befinden sich zwei west-ost-orientierte Mehrfamilienhäuser. Das nördliche Gebäude umfasst 8 Wohneinheiten, dass südliche Gebäude 24 Wohneinheiten. Im Norden des Plangebietes sind 17 Garagen in Reihe angeordnet, die von der Escher Straße erschlossen werden. Am südlichen Ende befindet sich ein Garagenhof mit 21 Garagen, die über die Masurenstraße angeschlossen sind. Entlang der Friedrich-EbertStraße sind zusätzliche Stellplätze für die Bewohner eingerichtet. Die vorhandenen Freiflächen sind begrünt und in Teilen mit Laubbäumen bestanden. Im nordwestlichen Bereich des Plangebietes ist ein Spielplatz angeordnet. Das Umfeld des Plangebietes ist im Schwerpunkt durch Wohnbebauung geprägt. Diese weist sehr heterogene Strukturen hinsichtlich der Baukörper und Wohnformen auf. Im westlichen und südlichen angrenzenden Umfeld des Plangebietes sind ebenfalls Mehrfamilienhäuser in Form von Geschosswohnungsbau vorhanden, die eine gleiche Baustruktur zu den bestehenden Gebäuden aufweisen. Zudem befindet sich im direkten, südwestlich angrenzenden Umfeld ein 8-geschossiges Punkthaus. Die nördliche Umgebung des Plangebietes ist vor allem durch Doppel- und Reihenhausstrukturen geprägt. Im Nordosten, jenseits der Friedrich-Ebert-Straße, grenzt die Gemeinschaftshauptschule Pulheim an. Im weiteren Verlauf schließen Einfamilienhausstrukturen in Form von Reihenhäusern an. 5. Planungsziele Planerisches Ziel ist es, im Plangebiet bedarfsgerechten und perspektivisch qualifizierten Wohnraum weiter zu entwickeln. Das Plangebiet soll im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden gem. § 1a Abs. 2 BauGB nach Abriß des nördlichen Mehrfamilienhauses und der Garagen in einer der innerstädtischen Lage und Umgebung entsprechenden baulichen Dichte entwickelt werden. Dabei steht die Etablierung von neuem Geschosswohnungsbau ebenso wie eine verdichtete Einfamilienhausbebauung im Fokus. Der Durchführungsplan Nr.1 wird mit diesem Planverfahren gleichzeitig für den durch den Bebauungsplan Nr. 125 Pulheim überdeckten Teilbereich aufgehoben. Stadt Pulheim Seite 4 von 7 Entwurf Begründung zum Bebauungsplan Nr.125 Pulheim 6. Stand 26.05.2015 Inhalte des städtebaulichen Konzeptes Das städtebauliche Konzept lässt eine sukzessive Erneuerung des heutigen Wohnungsbaubestands zu und sieht eine Bebauung mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern vor. Im nördlichen, an der Escher Straße gelegenen Teil des Plangebiets soll ein Mehrfamilienwohnhaus errichtet werden, welches die im Bestand vorhandenen Raumkanten der Escher Straße aufnimmt. Der Baukörper in NordSüd Ausrichtung weist zur Straße eine Höhe von 3 Geschossen plus einem im rückwärtigen Bereich, gegenüber den Außenwänden, zurückspringenden Dachgeschoss auf. Nach Süden reduziert sich die Höhes des Baukörpers um ein Geschoss, um Dachterrassen umsetzen zu können. Der ruhende Verkehr soll in einer Tiefgarage untergebracht werden, die von der Escher Straße erschlossen wird. Im rückwärtigen Bereich lassen sich private und gemeinschaftfläche Freiflächen organisieren. Südlich sollen Reihenhausstrukturen mit einer südwest-nordost Ausrichtung anschließen. Geplant sind 2 Reihenhauszeilen mit jeweils ca. 7 Einheiten. Die Höhenentwicklung soll im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße mit 3 Geschossen plus einem im rückwärtigen Bereich, gegenüber den Außenwänden, zurückspringenden Dachgeschoss und im Bereich der Magdeburger Straße mit 2 Geschossen plus einem im rückwärtigen Bereich, gegenüber den Außenwänden, zurückspringendem Dachgeschoss vorgenommen werden. Das Rückspingen des Dachgeschosses verhindert eine zu starke Verschattung des eigenen Gartens in den Abendstunden. Die Erschließung soll über eine neue Verbindung zwischen der Friedrich-Ebert-Straße und der Magdeburger Straße erfolgen. Die südwestliche Zeile soll zudem über einen Stichweg fußläufig erschlossen werden. Für die Reihenhäuser sollen Garagen und/oder Carports jeweils auf den privaten Grundstücken angeboten werden. Diese sollen für die südwestliche Reihe über die Magdeburger Straße und für die nordöstliche über die Friedrich-EbertStraße erschlossen werden. Für Besucher sollen entlang der neuen Verbindungsstraße zwischen der FriedrichEbert-Straße und der Magdeburger Straße Längsparker im Straßenraum angeboten werden. Die im Süden anschließenden vorhandenen Wohngebäude Friedrich-Ebert-Straße 6, 8, 10 und 12 und deren Freibereiche sollen weitestgehend erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Zur Verbesserung der städtebaulichen Situation ist geplant, die zugehörigen vorhandenen Stellplätze an der Friedrich-Ebert-Straße neu zu organisieren und die Freibereiche aufzuwerten. Darüber hinaus soll zur Aufwertung der Bestandsgebäude 6 bis 12 der Anbau von Balkonen mit einer südwest Orientierung künftig zulässig sein. Um eine Raumbildung zu erzielen, sind als städtebauliche Kante Carportgruppen entlang der öffentlichen Verkehrsfläche vorgesehen. Der Bereich zwischen den Wohngebäuden Friedrich-Ebert-Straße 6, 8, 10 und 12 und der Masurenstraße soll ebenfalls städtebaulich neu geordnet und wohnbaulich entwickelt werden. Das Konzept sieht zwei Punkthäuser mit jeweils 4 Geschossen plus Staffelgeschoss vor. Die Gebäude nehmen die Richtung der anschließenden Gebäudestrukturen der Stettiner Straße auf und bilden einen Endpunkt. Zudem tragen zwei Einzelgebäude dazu bei, die Verschattung der nördlich angrenzenden Bereiche zu minimieren. Der ruhende Verkehr soll für diese Gebäude in einer Tiefgarage untergebracht werden. Aufgrund der eingeschränkten Leistungsfähigkeit der Magdeburger Straße und des Parkdrucks erfolgt die Haupterschließung mittels MIV für die Neuplanungen über die Friedrich-Ebert-Straße, die Escher Straße und die Masurenstraße. Stadt Pulheim Seite 5 von 7 Entwurf Begründung zum Bebauungsplan Nr.125 Pulheim 7. Stand 26.05.2015 Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist über die Friedrich-Ebert-Straße, Escher Straße, Masurenstraße sowie Magdeburger Straße erschlossen. Die Friedrich-Ebert-Straße bindet im weiteren Verlauf an die Orrer Straße an. Das Zentrum der Stadt Pulheim kann über die Orrer und Escher Straße erreicht werden. Das Plangebiet ist über die Orrer Straße an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Das städtebauliche Konzept stellt die verkehrliche Erschließung über die vorhandenen Straßennetze sicher und bindet an diese an. Eine Erschließung des Plangebiets für den Rad- und Fußgängerverkehr ist durch das bestehende Rad- und Fußwegenetz gesichert. Im nordwestlichen Anschluss an das Plangebiet (ca. 50 m entfernt) befindet sich an der Friedrich-Ebert-Straße die Bushaltestelle der „Gemeinschaftshauptschule Pulheim“. Diese wird von den Buslinien 967 bedient. An der Orrer Straße ist die Bushaltestelle Friedrich-Ebert-Straße“ (ca. 140 m entfernt) gelegen, die von der Buslinie 970 angefahren wird. Das Plangebiet ist damit gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angebunden. 8. Ver- und Entsorgung Im Plangebiet wird die Versorgung mit Wasser und Energien durch die Ausweitung der vorhandenen Netze der Stadtwerke Pulheim erfolgen. Die Versorgung mit Leitungen zur Telekommunikation wird ebenfalls über die Ausweitung vorhandener Netze innerhalb des öffentlichen Straßenraums erfolgen. Das Schmutzwasser und Niederschlagwasser des Plangebietes wird über die vorhandenen Netze abgeleitet. Wo technisch notwendig, werden vorhandene Trassenführungen angepasst. Nicht mehr benötigte Leitungsabschnitte werden stillgelegt und ggf. neue Anschlüsse ergänzt. 9. Umweltbelange Der Bebauungsplan Nr. 125 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB aufgestellt. Durch die Planung wird eine zulässige Grundfläche festgesetzt, die den Schwellenwert von 20.000 m² nicht erreicht oder überschreitet. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine wohnbauliche Entwicklung einer integrierten und erschlossenen Fläche im Innenbereich einhergehen. Durch die forcierte Entwicklung des Plangebietes kann an die vorhandenen baulichen Strukturen und Nutzungen angeschlossen und dadurch die Inanspruchnahme von anderweitigen Flächen im Außenbereich vermieden werden. Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 125 Pulheim sind erfüllt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der Angabe Stadt Pulheim Seite 6 von 7 Entwurf Begründung zum Bebauungsplan Nr.125 Pulheim Stand 26.05.2015 nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im weiteren Verfahren umfassend berücksichtigt. Die Eingriffe in Natur, Boden und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw. zulässig. Eine artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung wurde zu Beginn des Verfahrens als eigenständiges Gutachten erarbeitet. Das Gutachten des Büros ISR vom 26.05.2015 kommt zu dem Ergebnis, dass keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG zu erwarten sind, die gegen eine Durchführung der Planung sprechen. Durch die forcierte Planung wird es nach Umsetzung der Bebauung zu einer höheren Flächenversiegelung kommen. Eine Verschlechterung der klimatischen und lufthygienischen Gegebenheiten ist aufgrund der gleichbleibenden Art der Nutzung nicht zu erwarten. Die in Teilen geplanten begrünten Tiefgaragen stehen für eine optimale Raumausnutzung und stadtklimaverträgliche Bebauung innerhalb des Plangebietes. Der städtebauliche Entwurf trägt in besonderem Maße den Erfordernissen der Innenentwicklung Rechnung. Mit dem Ziel, das innerstädtische Grundstück im Sinne des Vorrangs der Innenentwicklung und eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden einer neuen Nutzung zuzuführen, soll eine verdichtete, kompakte und in Teilen straßenbegleitende Bebauung entstehen. Die Nachverdichtung im Bestand ist auch vor dem Hintergrund des Bedarfs an innerstädtischem Wohnraum erklärtes Ziel der Planung. Die möglichen klimaschützenden Aspekte in der Stadtplanung, eine Gebäudeausrichtung, die die Ausnutzung von Solarenergie zulässt, ein optimaler Anschluss an den ÖPNV, um den motorisierten Individualverkehr zu reduzieren und eine optimierte Energieversorgung mit Heizenergie, sind bereits teilweise in der vorliegenden Planung berücksichtigt bzw. werden durch den Bebauungsplan grundsätzlich ermöglicht. Durch die Nachnutzung der innerstädtischen Fläche erfolgt eine Reduzierung des Siedlungswachstums und damit des Landschafts- und Naturraumverlustes am Stadtrand. Die Bebauung innerstädtischer Bereiche muss damit grundsätzlich aus Sicht des Landschafts- und Naturschutzes positiv bewertet werden. 10. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Die Kosten für den Vollzug des Bebauungsplanes gehen zu Lasten des privaten Investors, da private Grundstücke bebaut werden. Eventuell notwendige Änderungen an den öffentlichen Verkehrsflächen sind ebenfalls vom Investor zu tragen. ISR Stadt + Raum GmbH Planungsamt Dipl.-Ing. Dirk Meyer Stadtplaner AKNW Stadt Pulheim Stadt Pulheim Seite 7 von 7