Beschlussvorlage (Begründungsentwurf - Anlage 3 zur Beschlussvorlage 111/2015)

Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler – Langgasse gemäß § 13 a BauGB Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand März 2015 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 1 von 7 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 5 Seite 5 7.. Umweltbelange 8. Kosten Seite7 Seite7 Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 2 von 7 1. Planerfordernis Das bisherige Planrecht sichert den Bestand der Gärtnerei Langgasse Nr. 11. Aufgrund der geplanten Umstrukturierung des Betriebes wird der Gärtnereistandort aufgegeben, lediglich ein Blumenladen soll nach Umsetzung des nun in Planung befindlichen Projektes auf das Gelände zurückkehren. Es entsteht die Möglichkeit der städtebaulichen Neufassung und Aufwertung sowie der Schaffung von barrierearmen Geschosswohnungen in unmittelbarer Nähe zum Ortszentrum. Das Planrecht muss hierfür geändert werden, da die bisherigen Festsetzungen dieser Zielsetzung nicht gerecht werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt nördlich des Guidelplatzes in der Ortsmitte von Brauweiler und umfasst die Grundstücke 1690, 1696 und 1705 der Flur 28 in der Gemarkung Brauweiler. Die südliche Grenze wird dabei durch den städtischen Parkplatz Langgasse gebildet, die östliche Grenze stellt die Langgasse dar. Westlich und Nördlich schließen bebaute Wohnbaugrundstücke an. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt 2744 m² und liegt inmitten der Ortslage. Es ist daher sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 124 Brauweiler als Wohnbaufläche dargestellt, die Planung ist daher als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Auszug FNP Das gesamte Plangebiet ist bislang durch den Bebauungsplan 73 Brauweiler beplant, dabei ist ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt; die überbaubaren Flächen sichern dabei das bestehende Gewächshaus, die Festsetzung der Stellplatzanlage sichert den derzeitigen Kundenparkplatz. Entlang der Langgasse ist eine Zweigeschossigkeit festgesetzt, der zurück liegende Gewächshausbereich dagegen eingeschossig. Allerdings ermöglichte die große Grundfläche dieses Baufensters auch heute rechtlich den Bau einer faktisch deutlich höheren Bebauung, ohne rechtlich gegen die festgesetzte Eingeschossigkeit zu verstoßen. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 3 von 7 Ausschnitt BP 73 Brauweiler 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wird derzeit ausschließlich durch die bestehende Gärtnerei samt Gewächshaus und Kundenparkplatz genutzt. Plangebiet, Bestand (Quelle: Enning Architekten) Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 4 von 7 5. Planungsziele Es ist Planungsziel, das zentral gelegene bisherige Gärtnereigelände einer für barrierearmen Geschosswohnungsbau geeigneten Bebauung zuzuführen. Der Stellplatzbedarf soll dabei aus städtebaulichen Gründen unterirdisch erfolgen, um eine Begrünung der nicht oberirdisch bebauten Grundstücksflächen zu ermöglichen und im Bebauungsplan zu sichern. Der Geltungsbereich umfasst ausschließlich das bisherige Gärtnereigelände, da nur dort ein aktueller Überarbeitungsbedarf besteht. Es ist ferner Ziel der Planung, den bestehenden Bebauungsplan73 Brauweiler im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 124 Brauweiler gleichzeitig aufzuheben. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes städtebauliches Konzept BP 124 Brauweiler (Quelle: Enning Architekten) Auf dem Grundstück der bisherigen Gärtnerei Langgasse Nr. 11 soll ein Wohnungsbauprojekt als Teileigentumsanlage entstehen. Für den Sommer 2015 plant der Gärtnereibetrieb und das Blumengeschäft seine Verlagerung und die Altbebauung - derzeit sind nahezu 80% des Grundstücks überbaut - wird abgebrochen werden. Im vorderen Teil wird auf Basis des bestehenden Bebauungsplanes ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Tiefgarage entstehen. Nebenüberwiegend barrierefreien Eigentumswohnungen verschiedener Größe soll hier im nördlichen Teil eine ca. 100 qm große Ladenfläche für den Rückzug des Blumengeschäftes entstehen. Die Tiefgaragenzufahrt soll über die bestehende Grundstückszufahrt vom südlich gelegenen städtischen Parkplatz her erfolgen, ggf. ist eine geringfügige Verschiebung um ca. 2 – 3 m in Anpassung an die exakte Lage der Tiefgarage vorgesehen. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 5 von 7 Im rückwärtigen Bereich sieht der geltende Bebauungsplan eine eingeschossige Bebauung vor. Diese Vorgabe ist auf Basis der Bestandsbebauung (Gewächshäuser) entstanden. Unberücksichtigt blieb hierbei, dass die Firsthöhe der Gewächshäuser einer zweigeschossigen Bebauung gleichkommt. Im südlichen Grundstücksbereich sieht der geltende B-Plan (Kunden-)Stellplätze für den Gartenbaubetrieb vor. Es ist beabsichtigt, diese Stellplatzflächen durch den Bau einer Tiefgarage entfallen zu lassen, und den Bereich stattdessen baulich zu nutzen. Entstehen soll dort eine Wohnbebauung in Form zweier zweigeschossiger Baukörper plus Dach- bzw. Staffelgeschoss mit einer dem umliegenden Bestand abgeleiteten maximalen Wandhöhe (oder Traufhöhe) von 6 m. Schnitt der geplanten Bebauung (Quelle: Enning Architekten) Der oberirdische wirksame Freiflächenanteil des Grundstücks wächst künftig auf ca. 60% gegenüber 20% im Bestand. Die Flächen werden gärtnerisch gestaltet, die Tiefgarage wird außerhalb der Baukörper mit mindestens 50 cm Substratschicht überdeckt, um Pflanzungen zu ermöglichen. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 6 von 7 Planung als 3D-Darstellung (Quelle: Enning Architekten) 7. Umweltbelange Da die Aufstellung des B-Planes Nr. 124 Brauweiler - Langgasse im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund fehlender relevanter Grünstrukturen oder Ruinen nicht als erforderlich. Die Lösung des Stellplatznachweises in Form einer Tiefgarage wird im Zusammenspiel mit einer Reduzierung des Überbauungsgrades zu einer verbesserten Berücksichtigung der umweltrelevanten Belange führen. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Begründung Stand März 2015 Bebauungsplan Nr. 124 Brauweiler Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim Seite 7 von 7