Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Bereich: Venloer Straße, Hagelkreuzstraße, Neusser Gasse Begründung zur Beteiligung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB Stand: Mai 2015 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: Mai 2015 INHALTSVERZEICHNIS 1. Ausgangslage - Planungsanlass – Planerfordernis 3 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 4 5. Bebauungskonzept – Planungsziele 4 6. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht 5 7. Kosten 5 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln 1. Stand: Mai 2015 Ausgangslage - Planungsanlass - Planerfordernis Für zwei an der Hagelkreuzstraße in Pulheim-Stommeln gelegene Grundstücke (Hausnummern 8 und 10 bzw. Flurstücke 697 und 1251) hat ein Investor durch ein Kölner Architekturbüro ein Bebauungskonzept erarbeiten lassen, welches sechs Mehrfamilien- und sechs Einfamilienhäuser vorsieht. Die 5688 qm großen Grundstücksflächen sind von der Hagelkreuzstraße erschlossen und erstrecken sich zwischen den an der Venloer Straße und der Neusser Gasse überwiegend vorhandenen Wohngebäuden. Der für das überplante Areal gültige Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln stammt aus dem Jahr 1974, eine Teiländerung von 1989, welche hauptsächlich entlang der Venloer Straße neue Festsetzungen traf, erfasst Grundstücksflächen an der Hagelkreuzstraße bis einschließlich Haus Nr. 8. Das geplante Quartier lässt sich auf der Basis der anzuwendenden (gültigen) Bebauungsplanfestsetzungen nicht realisieren, so dass das erforderliche Bauplanungsrecht durch Aufstellung eines Bebauungsplans geschaffen werden muss. 2. Räumlicher Geltungsbereich - Planverfahren Entsprechend dem unter 5. (siehe dort) beschriebenen Investitionsprojekt sowie der sonstigen Planungsziele werden als Grenzen für den Plangeltungsbereich die Hagelkreuzstraße, die Venloer Straße und die Neusser Gasse festgelegt. Die vierte Bereichsgrenze verläuft entlang der südöstlichen Flurstücksgrenzen der Flurstücke 893, 1251 und 691. Der Grenzverlauf ist der beigefügten Übersichtskarte zu entnehmen. Die Größe der damit umfassten Grundstückflächen beträgt 12.939 qm. Das vom Kölner Architekturbüro eingereichte Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, sofern mit ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da nach gegenwärtigem Planungsstand von der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 für das gesamte Plangebiet auszugehen ist, mithin sich eine zulässige Grundfläche von 5.175 qm ergäbe, sind die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt. Für die mit diesem Planverfahren überplanten Teilbereiche des Bebauungsplanes 16 Stommeln sowie seiner zweiten Änderung wird parallel die Aufhebung dieser Bebauungspläne betrieben 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des - aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 123 Stommeln mit Ausnahme eines einzelnen Grundstücks als Wohnbaufläche dargestellt. Das fragliche Grundstück weist eine Darstellung als gemischte Baufläche (M) auf, was auf die ehemalige gewerbliche Nutzung durch eine Tankstelle zurückzuführen ist. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: Mai 2015 Den voraussichtlichen Planungsinhalten steht die Wohnbauflächen-Darstellung des FNP nicht entgegen. Für die M-Fläche kann – falls nötig – der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden; von einer Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht auszugehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind mit einer Ausnahme alle bebaut. Von einem gewerblich genutzten Grundstück – auf welchem vor langer Zeit mal eine Tankstelle betrieben wurde – abgesehen, sind ausschließlich Wohngebäude zu finden. Entwicklungspotenzial weisen allerdings die Parzellen Hagelkreuzstraße 8 und 10 auf, da ihre fast 5.700 qm untergenutzt sind. Außer den beiden Wohnhäusern sind einige eingeschossige, teilweise ungenutzte Schuppen in schlechtem Erhaltungszustand vorhanden, der größere Teil der Flächen stellt sich als grasig bewachsene und mit diversen Gehölzen bestandene Brachfläche dar (siehe unter 6.). Auf den das Plangebiet umgebenden Grundstücken sind überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohngebäude als Mehrfamilien-, Einfamilien- und Reihenhäuser errichtet worden. 5. Bebauungskonzept - Planungsziele Dem Bebauungskonzept des Kölner Architekturbüros zufolge soll ein Quartier entstehen, welches um eine kurze, an die Hagelkreuzstraße anbindende und in einem kleinen Platz endende, befahrbare Erschließungsanlage sechs Mehr- und sechs Einfamilienhäuser gruppiert. Das Quartier soll überwiegend autofrei bleiben, was dadurch angestrebt wird, dass der ruhende Verkehr in einer Sammeltiefgarage unterkommt, die direkt von der Hagelkreuzstraße angefahren werden kann. Ein von Verkehrsbewegungen und Lärmbelastungen möglichst freigehaltenes Wohnen wird angestrebt. Die Mehrfamilienhäuser sind als zweigeschossige Gebäude mit Staffelgeschoss konzipiert und gruppieren sich um den Quartiersplatz bzw. reihen sich entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze des fraglichen Areals. Aufzüge, schwellenfreie Zugänge und barrierefreie Bäder sollen die Häuser für Menschen aus allen Generationen attraktiv machen. Die sechs Einfamilienhäuser wurden als zwei Dreiergruppen geplant, die durch gestaffelte Höhenlage geschickt das besonders in der Nordost-Ecke des Grundstücks vorhandene Geländegefälle nutzen. Sie sind über einen vom Quartiersplatz ausgehenden Fuß-/Radweg und von diesem abzweigende Fußwege erschlossen. Ein Zugang zur bzw. Ausgang aus der Tiefgarage ist zentral neben dem Fuß-/Radweg angeordnet. Ihre Architektur ist gekennzeichnet durch eine Kombination zweier kubischer ein- bzw. zweigeschossiger Gebäudeteile, die – laut Planer – ein modernes, effizientes und gut belichtetes Raumprogramm für junge Familien bieten. Charakteristisches Element des Quartiers sind die für alle Gebäude vorgesehenen begrünten Dächer. Es handelt sich um ein sinnvolles Nachverdichtungsprojekt mit städtebaulichen Qualitäten. Für die in Rede stehenden Brachflächen hatte bereits der 1974 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 16 Stommeln Baurechte geschaffen. Wahrscheinlich wegen der seinerzeit geplanten Erschließungsflächen und/oder mangelnden Interesses ist eine Umsetzung bis heute nicht erfolgt. Bei Anpassung des Bauplanungsrechts an das neue Konzept ist eine hohe Realisierungschance gegeben. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 5 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln Stand: Mai 2015 Für die das Planareal umgebenden Grundstücke entlang der Venloer Straße und der Neusser Gasse sollen mit dem aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln ergänzend aktualisierte Planfestsetzungen getroffen werden, die die Bestandsbebauungen entweder besser berücksichtigen oder neue Entwicklungen ermöglichen. 6. Umweltbezogene Informationen - Umweltbericht Bereits vorliegende umweltbezogene Informationen sind dem Bericht über eine von einem Fachbüro durchgeführte „Artenschutzprüfung (ASP)“zu entnehmen, welche für die relevanten Flurstücke 1251 und 697 erarbeitet wurde. An dieser Stelle wird zunächst auf diesen Bericht verwiesen. Die dortigen Ausführungen zur Flora und Fauna des untersuchten Plangebiets sind detailreich und münden in dem Fazit, dass das Vorhaben bei Beachtung von Vermeidungsmaßnahmen und ggf. durchzuführender funktionaler Ausgleichsmaßnahmen aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren abgesehen. Ein Ausgleich ist gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 123 Stommeln getroffenen planerischen Entscheidung zulässig waren, nämlich auf Basis der unter 1. genannten gültigen alten Bebauungspläne. Ein Grundstück im Plangeltungsbereich (Flurstück 893, Venloer Straße 641) wurde ehemals durch eine Tankstelle genutzt. Das alte Tankstellengebäude ist noch vorhanden. Die unterirdischen Tanks wurden – gemäß Auskunft der Eigentümerin – verfüllt. Im Bebauungsplan wird eine Kennzeichnung als „Altstandort“. 7. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Stadt Pulheim, 27.05.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 5