Beschlussvorlage (Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im Bereich BP 113 an Bauträger und Investoren Hier: Festlegung der Vermarktungskriterien)

Vorlage Nr.: 223/2015 Erstellt am: 03.06.2015 Aktenzeichen: III/26.20.01 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau 6 ö. Sitzung X nö. Sitzung Termin 18.06.2015 Betreff Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im Bereich BP 113 an Bauträger und Investoren Hier: Festlegung der Vermarktungskriterien Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 223/2015 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau des Rates der Stadt Pulheim beauftragt die Stadtverwaltung die in dem dieser Vorlage als Anlage beigefügten Lageplan mit A, B, C, D, F, L, H 1 und H 3 gekennzeichneten Baufelder im künftigen Geltungsbereich des BP 113 den bekannten Investoren und Bauträgern zum Kauf anzubieten. 1. Mit dem Beginn des Offenlageverfahrens zum Bebauungsplan 113 Pulheim erhalten die bekannten Bauträger und Investoren das Exposé. 2. Die Bauträger und Investoren werden aufgefordert, mit ihrer Bewerbung ein Baukonzept (bestehend aus einer Planzeichnung und einer Baubeschreibung in Textform) einzureichen. Hierfür wird im Exposé eine Frist genannt. 3. Die Bewerbung eines Bauträgers/Investors für mehrere Baufelder soll möglich sein. 4. Die fixen Vermarktungskriterien sind:  Der Kaufpreis, der nach Beschluss zu der Vorlage Nr. 221/2015 vom Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau bestimmt wird.  Die weiteren wirtschaftlichen Kriterien, wie die Kaufpreiszahlung Anfang 2016 und die weiteren mit dem Zeitplan der Vermarktung verbundenen Auswirkungen beispielsweise hinsichtlich des Besitzübergangs und des möglichen Baubeginns.  Für den Geschosswohnungsbau, der Bau einer Tiefgarage mit einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen für die geplanten Wohneinheiten und einer ausreichenden Überdeckung der Tiefgarage mit einer Substratschicht, um die gärtnerische Nutzung der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche zu ermöglichen. 5. Die variablen Kriterien sind in der der Vorlage beigefügten Bewertungsmatrix dargestellt (Architekturqualität/Gestaltung, Konzeptionelle Besonderheiten/Sonstiges, Energieeffizienz). 6. Die eingereichten Baukonzepte werden von der Stadtverwaltung bewertet und eine Auswahl der favorisierten Bewerber mit einem Beschlussvorschlag dem Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau zur Entscheidung vorgelegt. 7. Die Käufer übernehmen eine abgestufte zeitliche Bauverpflichtung. Erläuterungen Wie bereits in der Sitzung des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau am 12.03.2015 (Vorlage Nr. 92/2015) dargestellt, wird die Verwaltung die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau (Felder A,B, C, F und H 3 des anliegenden Planes) sowie die Grundstücke für die Reihenhausbebauung (Felder D, L und H 1 des anliegenden Planes) den Bauträgern und Investoren anbieten. Damit die Kaufverträge gemäß Beschluss des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012) abgeschlossen und durchgeführt sind, bevor mit der Vermarktung an die Einzelbewerber begonnen wird und genügend Zeit bleibt um auch die Kaufverträge mit den Einzelbewerbern noch in 2016 abzuschließen und durchzuführen, soll der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan nicht abgewartet werden. In die Kaufverträge sind evtl. entsprechende Rücktrittsrechte aufzunehmen, für den Fall, dass der Satzungsbeschluss nicht bis zu einem gegebenenfalls noch zu bestimmenden Termin erfolgt ist. Der Kaufpreis, die Zustimmung zum Zeitplan mit allen damit verbundenen Bedingungen, die auch in die wirtschaftlichen Aspekte eingreifen, sowie bei den Geschosswohnungsbauten der Bau einer Tiefgarage mit der erforderlichen Stellplatzanzahl und entsprechender Substratüberdeckung sind aus Sicht der Verwaltung von den Bauträgern und Investoren zwingend zu akzeptieren. Jede Bewerbung eines Bauträgers bzw. Investors, die diese Kriterien nicht erfüllt, wird von der weiteren Betrachtung ausgeschlossen. Vorlage Nr.: 223/2015 . Seite 3 / 3 Im bisherigen Bebauungsplan- und Rahmenplanverfahren wurde erheblicher Wert auf eine attraktive städtebauliche Gestaltung gelegt. Dies sollte sich auch im Rahmen der Vermarktung wiederspiegeln. Daher sollen Bewerbungen, die diese fixen Kriterien erfüllen, von einem Gremium aus Verwaltungsmitarbeitern nach den Kriterien Architekturqualität / Gestaltung, Konzeptionelle Besonderheiten / Sonstiges und Energieeffizienz bewertet werden. Das Gremium soll bestehen aus Mitarbeitern aus Bereichen Stadtplanung, Bauordnung und Immobilienmanagement. Der Punkt Architekturqualität/Gestaltung wird dabei mit 60%, der Punkt Energieeffizienz mit 30% und der Punkt Konzeptionelle Besonderheiten/Sonstiges mit 10% bewertet. Der Punkt Architekturqualität/Gestaltung wird dabei gegliedert in die Punkte Entwurf, der mit 50% den Baukörper und die Fassadengliederung bewertet, Materialität, der mit 30% Fassadenmaterial, Fensterprofile, Material des Dachgeschosses sowie die Integration der Technikaufbauten bewertet, und Freiraumkonzept, der mit 20% die Gestaltung der Vorgärten und Innenbereiche (beim Geschosswohnungsbau), das Konzept der baulichen Nebenanlagen (z.B. Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Mülltonnen), die Gestaltung der Tiefgaragenabfahrt (beim Geschosswohnungsbau), Baumpflanzungen und Einfriedungen bewertet. Der Punkt Energieeffizienz ergibt sich aus dem Jahresprimärenergiebedarf und dem Wärmeschutz der Gebäudehülle. Die Berechnung erfolgt nach EneV 2014. Die Punktevergabe orientiert sich an den KfW-Förderrichtlinien und erfolgt in den Kategorien KfW 40, 55, 70 und 100. Im Punkt Konzeptionelle Besonderheiten/Sonstiges sollen Konzepte wie Mehrgenerationenwohnen, inklusives Wohnen, öffentlich geförderter Wohnungsbau, Genossenschaftsbau, Baugruppe mit Gemeinschaftskonzept ebenso Berücksichtigung finden, wie eine eingeplante Nahversorgung (z.B. Bäckerei, Café, Gesundheitsdienstleistung im Bereich des Geschosswohnungsbaus), ökologisches Bauen oder eine Verpflichtung zum Bauen mit regionalen Partnern. Diese Kriterien und ihre Gewichtung sind in der Anlage als Matrix zur Bewertung noch einmal als Übersicht dargestellt. Jede der eingehenden Bewerbungen wird nach Überprüfung, ob die Fixpunkte erfüllt sind, unter diesen Gesichtspunkten bewertet. Je nach Anzahl der Bewerbungen werden alle Bewerbungen oder nur die Auswahl der Bestbewerteten dem Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau zur Beschlussfassung über den Käufer vorgelegt werden. Im Anschluss an diese Beschlussfassung werden die Kaufverträge geschlossen. In die Kaufverträge wird die Verpflichtung zum Bau nach dem eingereichten Konzept ebenso aufgenommen, wie eine zeitliche Bauverpflichtung.