Beschlussvorlage (Nachträglich hinzugefügt: Abschlussbericht)

ABSCHLUSSBERICHT Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung im Geltungsbereich des FNP Nr. 17.9 Pulheim Untersuchung der fiskalischen Effekte für die Stadt Pulheim für die Stadt Pulheim 16. Juni 2015 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Inhaltsverzeichnis 1. Aufgabenstellung .............................................................. 6 1.1 1.2 1.3 Projektorganisation......................................................................... 6 Grundsätzlicher Bearbeitungsansatz und Ablauf ...................................... 6 Betrachtete Varianten ..................................................................... 7 2. Planungsstand und Basis der vorliegenden Untersuchung ............. 8 3. Methodik der Kosten-Nutzen-Analyse ..................................... 9 3.1 Daten und deren Aussagesicherheit ..................................................... 9 3.2 Ablauf ......................................................................................... 9 3.3 Rechenmodell und Einzelpositionen ..................................................... 9 3.3.1 Basisdaten .................................................................................. 11 3.3.2 Annahmen .................................................................................. 12 3.3.3 Kosten....................................................................................... 14 3.3.4 Nutzen ...................................................................................... 15 4. Volkswirtschaftliches und kommunalfiskalisches Ergebnis .......... 16 4.1 Einmalige Effekte ......................................................................... 4.2 Jährliche Effekte .......................................................................... 4.3 Verlauf der jährlichen Effekte in graphischen Darstellungen ..................... 4.3.1 Basis Variante ............................................................................. 4.3.2 Variante langsam ......................................................................... 4.3.3 Variante Aufpreis ......................................................................... 4.4 Fazit ......................................................................................... 5. 16 17 21 21 22 23 24 Anhang ........................................................................... 6 Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 2 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Entwicklungsgebiets im Süden der Stadt Pulheim ..................................... 8 Abbildung 2: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Basis Variante (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) ..................................................................... 21 Abbildung 3: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Basis Variante (nur kumulative Darstellung) ............................................................................................................. 21 Abbildung 4: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der langsamen Variante (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) ..................................................................... 22 Abbildung 5: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der langsamen Variante (nur kumulative Darstellung) .............................................................................................. 22 Abbildung 6: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Variante Aufpreis (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) ..................................................................... 23 Abbildung 7: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Variante Aufpreis (nur kumulative Darstellung) ............................................................................................................. 23 Abbildung 8: Discounted Cash Flow Berechnung der Basis Variante, (Zu drucken im Format DIN-A3) ... 6 Abbildung 9: Discounted Cash Flow Berechnung der langsamen Variante, (Zu drucken im Format DINA3) .......................................................................................................................... 8 Abbildung 10: Discounted Cash Flow Berechnung der Variante Aufpreis, (Zu drucken im Format DIN-A3) ............................................................................................................................ 10 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Übersicht über die Nutzungsanteile ................................................................... 11 Tabelle 2: Übersicht über die Anzahlen der geplanten Wohneinheiten...................................... 11 Tabelle 3: Übersicht über die Annahmen zu den Haushalten .................................................. 12 Tabelle 4: Zeitliche Verläufe der Erschließung und Aufsiedelung in den drei betrachteten Varianten 14 Tabelle 5: Zusammenfassung einmaliger Effekte (statische Betrachtung) .................................. 17 Tabelle 6: Zusammenfassung der maximalen jährlichen Effekte (dynamische Betrachtung) ............ 18 Tabelle 7: Zusammenfassung der durchschnittlichen jährlichen Effekte (dynamische Betrachtung) .. 20 Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 3 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Bearbeitung BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH (BDO TUC) Dr.-Ing. Kai Steffens Georg-Glock-Str. 8 40747 Düsseldorf Kontakt: kai.steffens@bdo.de www.bdo-tuc.de www.kommunalnutzen.de Hinweise Im nachfolgenden Text verzichten wir aus Gründen einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise „Innen“ bei Bürger, Nutzer, etc.. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 4 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 1. Aufgabenstellung Die Stadt Pulheim befindet sich derzeit in den bauleitplanerischen Verfahren (Flächennutzungsplan, FNP und Bebauungsplan, BP) zur Erweiterung des Wohnsiedlungsbereiches in Pulheim Süd. Die frühzeitige Beteiligung ist erfolgt. Der Geltungsbereich des FNP Nr. 17.9 Pulheim umfasst eine Fläche von ca. 19,6 ha, der siedlungsbegleitende Grünzug ist ca. 4,9 ha groß. Die planerische Arbeit am Bebauungsplan 113 (BP 113) ist bereits weit fortgeschritten. Zu den BP 114 und 115 liegen planerische Vorstellungen vor, die eine Abschätzung von Eckdaten erlauben. Die Stadt Pulheim hat die zu beplanenden Flächen erworben bzw. wird diese erwerben und die Flächen nach Abschluss der Bauleitplanung als erschlossene Grundstücke vermarkten. In der hier vorliegenden Analyse wird eine Bilanzierung der mit dem Planungsvorhaben verbundenen Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung der fiskalischen Wirkungen und der Folgekosten vorgenommen. 1.1 Projektorganisation Die BDO TUC (www.bdo-tuc.de) ist eine gemeinsame Tochtergesellschaft der PROBIOTEC GmbH aus der weyer gruppe und der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Je nach Fragestellung werden passende Projektteams aus Ingenieuren (z.B. Raumplanern und Bauingenieuren), Stadtplanern und Naturwissenschaftlern der weyer gruppe sowie Mitarbeitern der Fachabteilungen der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Advisory Services, Valuation oder Steuerberatung und wirtschaftsrechtliche Beratung zusammengestellt. Das Unternehmen verfügt über langjährige Erfahrungen in der Erstellung von Kosten-Nutzen-Analysen zu Flächenentwicklungsprojekten und dem begleitenden Risikomanagement. Insbesondere für kommunale Planungs- und Umweltbehörden sowie für kommunale Wirtschaftsförderungseinrichtungen sind wir bereits in ca. 50 ähnlichen Projekten tätig gewesen (vgl. auch www.kommunalnutzen.de). 1.2 Grundsätzlicher Bearbeitungsansatz und Ablauf Die KOMMUNALNUTZEN-Kosten-Nutzen-Analyse bestimmt die Effekte eines Vorhabens rein aus der kommunalen Perspektive. Die für die Kommune entstehenden Kosten und insbesondere auch der mögliche bzw. zu erwartende Nutzen einer Maßnahme müssen stets im Zusammenhang mit den spezifischen standortbezogenen Rahmenbedingungen betrachtet werden, weil Nutzenarten, die für eine Kommune von ausschlaggebender Bedeutung sind, für eine andere unwesentlich sein können. Deshalb wird ein einzelfallspezifisches Rechenmodell erstellt und angewendet. Es werden neben dem direkt erfassbaren Nutzen durch eine Maßnahme auch indirekte Nutzeneffekte identifiziert und prognostiziert, die sich auf das gesamte Stadtgebiet beziehen; u.a. sind dies • Entwicklung von Steuereinnahmen • Effekte durch die Erhöhung der lokalen Kaufkraft • Effekte durch (private) Folgeinvestitionen • Wirkungen bzgl. der sozialen Infrastruktur (Bedarfe und Auslastung) Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 6 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Zentrales Element der Kosten-Nutzen-Analysen durch BDO TUC ist die Anwendung eines einzelprojektbezogenen Rechenwerks auf Excel-Basis, in dem die Kosten- und Nutzenpositionen strukturiert aufbereitet und nachvollziehbar miteinander verknüpft werden. Das Modell erlaubt es dabei, die Eingangsgrößen des Projekts zu verändern und deren Auswirkungen zu betrachten. Geäußerte Ideen und Planungsszenarien können mit diesem Tool als Zahlenwerk visualisiert und somit interdisziplinär diskutierbar gemacht werden. In der Kosten-Nutzen-Analyse werden die im Projekt verfügbaren flächen- bzw. umfeldbezogenen Daten aufgenommen und im Sinne des Modells strukturiert. Falls noch keine (Planungs-)Daten vorliegen, werden Vergleichszahlen herangezogen oder Schätzungen vorgenommen. In allen Fällen, sowohl bei der Heranziehung von Daten zur Orientierung als auch bei der Festlegung von Annahmen zur Modellrechnung gilt immer der „konservative Ansatz“ also die „sichere Seite“. Dies soll dazu führen, dass Aufwendungen im Sinne einer vorsichtigen Prognose eher zu hoch und Erträge eher zu niedrig geschätzt werden. Die Modellrechnungen ergeben die wirtschaftlichen Ergebnisse der Einzeljahre und die Gesamtergebnisse als a) kurzfristiges Projektergebnis („vom Beginn des Projektes über die Baurechtschaffung und der Herrichtung der Fläche bis zum Abschluss der Errichtung und Vermarktung der Flächen“), b) langfristiges Projektergebnis („ab Beginn des Projektes mit einem 20-Jährigen Betrachtungshorizont“), Im Hinblick auf die ggf. später gewünschte Verwendung der Ergebnisse in Diskussionen mit der Lokalpolitik, der Öffentlichkeit, der Stadtverwaltung und/oder anderen Planungsverantwortlichen verwendet das Modell klare, allgemeingültige Berechnungsmethoden und lässt es zu, die Wirkung von Modifikationen auf das Gesamtergebnis zu beobachten. 1.3 Betrachtete Varianten In mehreren Workshop-Gesprächen mit dem Auftraggeber wurden festgelegt, dass diese drei Varianten betrachtet werden sollten: 1. Basis Variante (bildet die bisherige räumliche und zeitliche Planung ab) 2. Variante langsam (beinhaltet die deutlich langsamere Entwicklung desselben Portfolios) 3. Variante Aufpreis (sieht um 20 % höhere Erlöse beim Grundstücksverkauf vor und dient der Orientierung durch „Verlassen der sicheren Seite“) Anzumerken ist, dass alle drei Varianten die gleichen Grundstücke, Nutzungsaufteilungen und Bebauungen vorsehen. Die Annahmen hinsichtlich der Bewohner und der Faktoren von Aufwand und Ertrag wurden ebenfalls konstant gehalten. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 7 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 2. Planungsstand und Basis der vorliegenden Untersuchung Die Vorbereitung des BP 113 ist bereits sehr weit gediehen, Abbildung 1 zeigt die Lage des Gebietes und die Gliederung in die verschiedenen Flächennutzungen (Wohnbebauung, KiTan, Grünflächen und Regenrückhaltebecken). Die Flächen der BP 114 und 115 werden sich südöstlich anschließen. Abbildung 1: Lage des Entwicklungsgebiets im Süden der Stadt Pulheim Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 8 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 3. Methodik der Kosten-Nutzen-Analyse Die gewählte Methodik wurde durch BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH bereits in etwa 50 Flächenentwicklungsprojekten erfolgreich angewendet. Wesentlicher Bestandteil ist die Anwendung einer offenen Rechenmimik, die Transparenz in den Berechnungen sowie die Möglichkeit der laufenden Anpassung bei gleichzeitiger Betrachtung der Ergebnisse erlaubt. 3.1 Daten und deren Aussagesicherheit Die kommunalfiskalische Kosten-Nutzen-Analyse beruht auf dem vorliegenden Datenmaterial entsprechend des Erkenntnisstandes bei der Stadt Pulheim sowie auf Planungen und Erfahrungswerten der an der Erarbeitung beteiligten Vertreter der Stadt Pulheim. So lagen zum Zeitpunkt der Erstellung der vorliegenden Analyse bereits konkrete Daten zu Grundstücksverkehr, Kosten für Planungen und Gutachten sowie konkrete Vorstellungen zur zeitlichen Abwicklung der Flächenentwicklung vor. Ferner sind belastbare Vergleichswerte seitens BDO TUC eingeflossen, u.a. zu Kostenkennwerten für die Instandhaltung und den Betrieb der technischen Infrastruktur. Die für die Berechnungen notwendigen Annahmen wurden nach ausführlicher Recherche sekundärstatischen Datenmaterials und vorliegender Erfahrungswerte getroffen. So ist z. B. die Annahme für Zuzugsquote auf der Grundlage dieser Erkenntnisse festgelegt worden. 3.2 Ablauf Die Projektbearbeitung erfolgte in zwei Phasen. In der ersten Phase wurde der Fokus auf die Erstellung des Rechenmodells sowie erste Berechnungen gelegt. Im weiteren Verlauf wurden die Ergebnisse präsentiert und diskutiert. Im Einzelnen wurden in Phase 1 folgende Arbeitsschritte durchgeführt: - Sichtung und Aufnahme des benötigten Datenmaterials - Strukturierung des Rechenmodells in MS Excel - Visuelle Aufbereitung der Ergebnisse anhand von Diagrammen - Abstimmungstermin mit AG In der zweiten Phase wurde auf der Grundlage der Zwischenergebnisse das Rechenmodell überarbeitet und die Datengrundlage weiter qualifiziert. In dieser Phase folgten somit die Arbeitsschritte: - Überarbeitung des Rechenmodells - Erstellung eines Leseexemplars des Abschlussberichts sowie Erstellung eines finalen Abschlussberichts 3.3 Rechenmodell und Einzelpositionen Die nachfolgend erläuterten Eingangsdaten sind in einer Excel-Datei aufgenommen und in zwei Berei- Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 9 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim che gegliedert: BP 113 und BP 114+115. In der Gesamtauswertung werden die Ergebnisse zusammengeführt. Herkunft der Daten Die verwendeten Daten für die Ermittlung der Kosten und Nutzen wurden zum überwiegenden Teil seitens der Stadt Pulheim bereitgestellt. Die zur Verfügung bzw. zur Ansicht bereit gestellten Unterlagen im Einzelnen: - Basisdaten aus dem Entwurf des BP 113 - Flächenaufstellungen (Wohnen, Erschließung, Grün) - Übersicht über die erworbenen/zu erwerbenden Flurstücke und spätere Nutzungsanteile - Kostenschätzung zur äußeren Erschließung - Kostenschätzung zur Einrichtung des Grünzuges und seines Inventars - Instandhaltungs- und Pflegekosten für Straßen und Grünflächen - Eckdaten / Kennzahlen aus der Haushaltsatzung 2015+2016 und der Finanzplanung 2017-2019 - Eckdaten zum Ausgleichserfordernis mit Kostenschätzung - Kostendaten zur Bodendenkmalpflege - Daten zu den Vermarktungserfahrungen in einem jüngst vermarkteten Baugebiet in Pulheim u.a. zur Herkunft der Käufer (aus Pulheim oder Zuzug) sowie Daten zur Herkunft der Interessenten für Bauflächen, die die Stadtverwaltung kontaktiert haben - Weitere interne Projektunterlagen der Stadtverwaltung (u.a. zu Grundstücksverkehr, Planungskosten, Entwicklungskosten etc.) Eine Vielzahl der Annahmen im Hinblick auf Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie Steuereinnahmen für die Stadt Pulheim basieren auf bei BDO vorhandenen Vergleichsdaten aus kommunalen Prüfungen sowie auf den Projekterfahrungen der beteiligten Projektmitarbeiter der BDO TUC. Aufbau und Systematik des Modells Im Folgenden werden die im Rechenmodell angesetzten Positionen und Eingangsdaten sowie die Annahmen zu Kosten und Erlösen erläutert. Die Reihenfolge der folgenden Beschreibung der Datenblöcke entspricht der Struktur des Berechnungsmodells und erleichtert somit das Verständnis über die Vorgehensweise in den Berechnungen. Die hier erläuterten Eingangsdaten sind auf einem separaten XLS-Blatt aufgenommen und miteinander verknüpft. Die Zwischenergebnisse werden in einem weiteren XLS-Blatt so aufbereitet, dass eine Verfolgung des zeitlichen Verlaufs der Effekte in Jahresschritten möglich wird. Die Jahresergebnisse kommen auf Basis der Gegenüberstellung der Summen Kosten vs. Erlöse zustande. Für die langfristige Betrachtung des Projekts wurde ein Zeitraum von insgesamt 20 Jahren (2016 bis 2035) gewählt. Somit wird jede Phase des Projekts berücksichtigt, von der Baureifmachung über die Vermarktung, die Bebauung und den nachfolgenden dauerhaften Effekten. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 10 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 3.3.1 Basisdaten Flächengrößen Grundstücke, Erschließungsflächen und Anzahlen der Wohneinheiten Diese Daten bilden die Grundlage für die weiteren Berechnungen, angefangen bei der Anzahl von Wohneinheiten, über die Kosten für die Instandhaltung der technischen Infrastruktur und der Grünflächen bis zu den Privat-Investitionen und den Steuermehreinnahmen. Tabelle 1: Übersicht über die Nutzungsanteile BP 113 Wohnen BP 114/115 % 51,29 56,41 m² 48.214 73.153 % 22,20 22,20 m² 20.868 28.784 % 21,39 20,80 m² 20.108 26.946 % 2,13 0,80 m² 2.006 790 % 2,99 0,00 m² 2.812 0 Gesamtfläche m² 94.008 129.673 Nettobaufläche m² 48.214 73.153 öffentliche Erschließung öffentliche Grünflächen Kinderspielplatz KiTa Wohneinheiten Die Anzahl der Wohneinheiten wird nach dem bisherigen Planungsstand wie folgt angegeben: Tabelle 2: Übersicht über die Anzahlen der geplanten Wohneinheiten Anzahl Wohneinheiten BP 113 BP 114/115 Summen freistehende EFH 30 104 134 Geschosswohnungen 150 6 156 Reihenhäuser 25 27 52 Doppelhäuser 20 102 122 225 239 464 Hebesätze Für die Berechnung der Steuereinnahmen werden die lt. Haushaltssatzung 2015+2016 und Finanzplanung 2017-2019 relevanten Hebesätze der Stadt Pulheim für Gewerbesteuer (430%) und Grundsteuer B (420%) angewendet. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 11 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 3.3.2 Annahmen Die Fundierung von Annahmen für unterschiedliche Fragestellungen und Schwerpunktsetzungen nimmt einen hohen Stellenwert für die Modellierungen ein, da diese i.d.R. zentrale Stellschrauben für das wirtschaftliche Ergebnis darstellen. Die folgenden Annahmen wurden unter Berücksichtigung der o.g. Daten und Erfahrungswerte getroffen, mit dem Auftraggeber diskutiert und abgestimmt. Wohnen - Durchschnittliche Haushaltsgröße: Für die vier betrachteten Wohnformen wird von folgender Haushaltsgröße ausgegangen: Tabelle 3: Übersicht über die Annahmen zu den Haushalten Anteil sozial- Anteil versichert be- Kinder schäftigter Erwachsener Anzahl - Einfamilienhäuser 3,5 Personen 60% 33% Geschosswohnungen 2,3 Personen 50% 20% Reihenhäuser 3,5 Personen 60% 33% Doppelhäuser 3,5 Personen 65% 33% Quote zusätzlicher Bewohner in Pulheim Die Quote der potenziellen zusätzlichen Bewohner in Pulheim in Höhe von durchgängig 50% wurde vom Verfasser unter Berücksichtigung der bereits erwähnten Erfahrungswerte mit der Vermarktung eines Baugebietes in Pulheim und der Auswertung der Interessenten-Anfragen festgelegt. Ein Haupt-Argument für diese tendenziell hohe Quote liegt in der allg. Demographischen Situation von Pulheim als gesuchtem Wohnstandort. - Anteil svB von zusätzlichen Bewohnern Unter Berücksichtigung der aktuellen Erwerbsstruktur in Deutschland wurden zwischen 50 und 65 % der Erwachsenen als sozialversicherungspflichtig Beschäftigter (svB) angenommen. - Brutto-Jahreseinkommen je svB Das Brutto-Jahreseinkommen wird an dieser Stelle für die Ableitung der Einkommensteueranteile für die Stadt Pulheim mit Werte zwischen 50.000,- und 55.000,- EUR festgelegt. - Nachgelagerte Effekte Die Annahme, 50% der Bewohner im Entwicklungsgebiet sind „Neu-Bürger“, bedingt demnach Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 12 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim den innerstädtischen Umzug von Bürgern ebenfalls in Höhe von 50%. Gemäß dieser Logik werden in Pulheim Wohneinheiten frei, die zu einem Anteil ebenfalls von „Neu-Bürgern“ wieder belegt werden. Diese Quote wird ebenfalls mit 50% angenommen. Die Haushaltsgrößen und die zu versteuernden Einkommen werden jedoch deutlich niedriger angesetzt (Haushaltsgröße: 1,7 bis 2,5 Personen / Brutto-Jahreseinkommen: 25.000 bis 35.000,- EUR p.a.) Das wesentliche Ergebnis dieser Annahmen ist eine Abschätzung der Zahl zusätzlicher Bürger (Erwachsene, Kinder) sowie des zusätzlich zu versteuernden Einkommens. Hochbau Im Laufe der Projektentwicklung im engeren Sinne, d.h. bis zum Abschluss der Vermarktung, finden massive Geldbewegungen statt. So werden u. a. Grundstücke veräußert, Gutachter oder Baufirmen beauftragt. Von diesem Projektvolumen profitiert der Fiskus, in Anteilen auch die Stadt Pulheim. Für den Hochbau werden an dieser Stelle Annahmen zu den Bauvolumen notwendig, die wie folgt angenommen werden: - Freistehendes Einfamilienhaus: 1.200,- EUR / m²BGF (netto) - Doppelhaus: 1.150,- EUR / m²BGF (netto) - Reihenhaus: 1.150,- EUR / m²BGF (netto) Zeiträume Wie eingangs erwähnt, erfolgt die Darstellung der kommunalfiskalischen Ergebnisse im zeitlichen Verlauf. Auch hierfür sind Annahmen notwendig, da sich die Projektergebnisse in Abhängigkeit der Dauer folgender Phasen darstellen: - Projektvorbereitung (Gutachten, Planung, Baurechtschaffung) - Grundstücksverkehr - Herrichtung und Erschließung - Vermarktung - Sukzessive Bebauung Entsprechend dem Fortschritt dieser Phasen entwickeln sich auch die Kosten (z. B. Instandhaltung technische Infrastruktur) und die Nutzeneffekte (z. B. Einkommensteueranteile). Die konkreten Angaben zum Verlauf der Phasen sind in enger Abstimmung mit Stadt getroffen worden, da hier die entsprechenden Erfahrungen in der Projektentwicklung sowie belastbare Einschätzungen für die Vermarktungsgeschwindigkeit vorliegen. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 13 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Tabelle 4: Zeitliche Verläufe der Erschließung und Aufsiedelung in den drei betrachteten Varianten Basis Variante und Variante Aufpreis BP 113 BP 114/115 BP 113 2016 Erschließung Erschließung 2017 20% Erschließung 20% 2018 80% 7% 45% 2019 100% 20% 70% 2020 100% 40% 100% 2021 100% 55% 100% 2022 100% 70% 100% Erschließung 2023 100% 78% 100% 7% 2024 100% 100% 100% 20% 2025 100% 100% 100% 40% 2026 100% 100% 100% 55% 2027 100% 100% 100% 70% 2028 100% 100% 100% 78% 2029 100% 100% 100% 100% etc. etc. etc. etc. Jahr Variante langsam BP 114/115 2015 3.3.3 Kosten Einmalige Kosten Einmalige Kosten für die Stadt Pulheim sind Aufwendungen, die zur Realisierung des Projektes entstehen, wie z.B. Flächenerwerb, Schaffung technischer Infrastruktur und von Grünanlagen. Laufende Kosten Laufende Kosten fallen jährlich z. B. für die Instandhaltung zusätzlich geschaffener technischer Infrastruktur sowie für den zusätzlichen Aufwand bezüglich sozialer Infrastruktureinrichtungen an. Technische Infrastruktur - Instandhaltung der öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenoberbau, Pflege Straßenbegleitgrün, Pflege von Grün- und Spielplatzflächen) Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 14 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Soziale Infrastruktur - Durchschnittliche Kosten im Betrieb für zusätzliche Kinder in Kindergärten, Grund- und weiterführenden Schulen Die Ansätze dieser Kosten wurden der Haushaltssatzung der Stadt Pulheim entnommen. Es handelt sich um die im Controlling ermittelten Kennzahlen für die KiTa-Betreuung (< 3 Jahre und 3-6 Jahre) sowie Grundschulen und drei Formen der weiterführenden Schulen. In diesen Kosten sind die Raumkosten anteilig enthalten, sodass der Neubau von KiTa-Plätzen, der durch die Projektrealisierung erforderlich werden kann, hier nicht als Neubaukosten anzusetzen ist, sondern über die Berücksichtigung zukünftig neu entstehender Betreuungskosten pro Kind abgedeckt wird. Bei der Abschätzung der Anzahl der Kinder wird berücksichtigt, dass die Kinder eine übliche Laufbahn vom Kindergarten über die Grund- und weiterführende Schule nehmen; dazu wird angenommen, dass ständig neue Kinder hinzukommen bzw. die im weiteren Verlauf „erwachsenen Kinder“ das Gebiet verlassen. - 3.3.4 Die Angaben zu den Betriebs- und Sachkosten für Sport- und Freizeitangebote für zusätzliche Bewohner basieren auf Vergleichswerten von BDOTUC. Nutzen Einmalige Erlöse Die Stadt Pulheim wird Erlöse durch den Verkauf von Grundstücken an Bauwillige erzielen. Indirekte Erlöse durch private Folgeinvestitionen Die für den Haushalt der Stadt Pulheim wirksamen Effekte werden in erster Linie von den Auftragsvolumina für Bauunternehmungen (volkswirtschaftliche Effekte) abgeleitet. Die Berechnung der kommunalfiskalischen Effekte erfolgt nach einem Modus, über den Umsatz- und Gewerbesteueranteile abgeleitet werden: die gesamte brutto Investitionssumme wird auf Material- und Personalkosten aufgeteilt, die jeweils zu einem (hier als sehr gering angenommenen) Anteil im Bilanzraum Pulheim aufgewendet werden. Dies umfasst im Einzelnen: - Grundstücksverkehr - Planung, Beratung, Vorbereitung - Flächenaufbereitung - Erstellung der technischen Infrastruktur - Erstellung der Grünflächen (öffentliche und private) und Spielplätze - Baunebenkosten - Hochbau Wohngebäude Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 15 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Laufende Erlöse Die laufenden jährlichen Erlöse entstehen durch unterschiedliche direkte und indirekte Steuereinnahmen der folgenden Steuerarten: - Anteil Einkommensteuer Seit dem 1. Januar 1970 erhielten die Gemeinden nach § 1 Gemeindefinanzreformgesetz einen Anteil von 14 Prozent an der Lohn- und veranlagten Einkommensteuer. Eine Erhöhung des Gemeindeanteils an der Einkommensteuer auf 15 Prozent erfolgte ab dem 1. Januar 1980, zur Kompensation von Gewerbesteuerverlusten im Zusammenhang mit der Abschaffung der Lohnsummensteuer. Weitere Einzelheiten, z. B. zur Berechnung des kommunalen Anteils sind im Gemeindefinanzreformgesetz vom 8. September 1969 geregelt. Die Berechnung der Einkommensteueranteile erfolgt auf Basis des oben abgeleiteten zusätzlichen Brutto-Jahreseinkommens; im Bundesdurchschnitt zahlt ein Arbeitnehmer ca. 18% Einkommensteuer, ein Anteil von etwa 15% davon fällt den Kommunen insgesamt zu und wird über Schlüsselzahlen auf die Kommunen aufgeteilt. - Effekte durch Kaufkraftzuwachs: Umsatzsteueranteile, Gewerbesteuern Auf Basis statistischer Angaben zur Kaufkraft in Pulheim wird ein Anteil des in Pulheim getätigten Umsatzes als Anteil der Umsatzsteuer für die Stadt errechnet. Gleichermaßen erfolgt hier die Berechnung eines Anteils der entsprechenden Gewerbesteuern, die durch die Umsatzsteigerung in Pulheim zu verzeichnen ist. - Grundsteuer B Durch die Entwicklung der bisherigen Flächen zu Wohnzwecken und der Veräußerung an private Eigentümer entstehen zusätzliche Grundsteuereinnahmen. 4. Volkswirtschaftliches und kommunalfiskalisches Ergebnis Auf der Grundlage der in Kapitel 3 erläuterten Daten und Annahmen erfolgte die Berechnung der volkswirtschaftlichen und kommunalfiskalischen Effekte für die Stadt Pulheim. Im Folgenden werden diese Ergebnisse zusammengefasst und die wesentlichen Auswertungen visualisiert. Dies erfolgt für die drei betrachteten Varianten im Vergleich. 4.1 Einmalige Effekte Durch die Realisierung des Projektes sind erhebliche haushaltswirksame Effekte zu erwarten, die i.w. aus der Betätigung der Kommune als Zwischenerwerber und Entwickler resultieren. Die folgende Tabelle zeigt für die drei Szenarien die Projektergebnisse im Zeitraum „vom Planungsbeginn bis zur Errichtung aller Gebäude“. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 16 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Tabelle 5: Zusammenfassung einmaliger Effekte (statische Betrachtung) Zusammenfassung einmaliger Effekte (statische Betrachtung) Flächenerwerb incl. Grunderwerbssteuer und andere NK Summe Bau € Basis Variante -16.688.202 Variante langsam -16.688.202 Variante Aufpreis -16.688.202 € -9.389.678 -9.389.678 -9.389.678 Baurechtschaffung etc. € -463.685 -463.685 -463.685 IV. Sonstiges, äußere Erschließung € -1.299.600 -1.299.600 -1.299.600 Erlöse aus Flächenveräußerung € 41.047.772 41.047.772 49.257.326 Summe kommunalfisk. Einmaleffekte durch das Projekt Finanzierungskosten € 143.246 143.246 143.246 € -1.862.414 -3.707.862 -1.401.658 11.487.439 9.641.991 20.157.750 Diese Berechnung des Projektergebnisses in statischer Betrachtung (also ohne den Einfluss des Faktors „Zeit“) zeigt für die beiden Varianten „Basis“ und „langsam“ erwartungsgemäß sehr ähnliche Ergebnisse, weil die Variation nur zeitliche Aspekte betrifft, die lediglich mit Auswirkungen auf die Finanzierungskosten verbunden sind. Nach Abschluss der Vermarktung und Bebauung wird in der Variante Basis ein Ergebnis von ca. 11,5 Mio. EUR errechnet, für die langsame Variante sind es 9,6 Mio. EUR. Für die Variante „Aufpreis“ (mit 20 % höheren Veräußerungserlösen) wird bei den im Vergleich geringsten Finanzierungskosten und ansonsten gleichbleibenden Kosten ein entsprechend höheres Projektergebnis von ca. 20,2 Mio. EUR errechnet. Auf der Kostenseite ist neben dem Flächenerwerb die Position „Summe Bau“ die Wichtigste, die z.B. die Errichtung der technischen Infrastruktur, der äußeren Erschließung, der Grünanlagen und der ökologischen Ausgleiche umfasst. Die Position „Summe kommunalfiskalische Einmaleffekte durch das Projekt“ summiert die Erträge auf, die für den städtischen Haushalt aus der Durchführung des Projektes entstehen. Sie resultieren z.B. aus Steuereinnahmen von den Projektausführenden. Die seitens der Kommune zu zahlenden Umlagen auf die Gewerbesteuer und die Kreisumlage sind dabei bereits abgesetzt. Die Grundstücke für Erschließung, Grünflächen, KiTa etc. werden am Anfang des Projektes mit erworben, jedoch am Ende nicht veräußert, sondern ins Anlagevermögen überführt. 4.2 Jährliche Effekte Nach vollständiger Aufsiedelung der Flächen werden die dort ansässigen Neubürger Steuern zahlen, ihre Kinder einschulen, in Pulheim (und außerhalb) einkaufen etc.. Ferner werden die neu geschaffenen Infrastruktureinrichtungen zu unterhalten sein. Die daraus entstehenden jährlichen Effekte sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 17 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Tabelle 6: Zusammenfassung der maximalen jährlichen Effekte (dynamische Betrachtung) Zusammenfassung laufender kommunalfiskalischer Effekte (dynamische Betrachtung) Betrachtungszeitraum 2016 bis 2035 (maximale Effekte nach Abschluss der Vermarktung in 2024) Basis Variante Variante langsam Variante Aufpreis Instandhaltung techn. Infrastruktur (innere) €/a -39.722 -39.722 -39.722 Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie €/a -4.603 -4.603 -4.603 Instandhaltung öff. Grün €/a -65.334 -65.334 -65.334 Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze €/a -5.592 -5.592 -5.592 Betrieb Kindergä., Schulen f. zusätzliche Kinder €/a -675.865 -629.137 -675.865 Steuereinnahmen aus Kaufkraftentwicklung €/a 23.533 23.533 23.533 Konzessionsabgaben (Gas und Strom) + U.St. Anteil €/a 42.678 42.678 42.678 Einkommensteuereinnahmen €/a 270.075 270.075 270.075 Grundsteuer B Wohnen €/a 140.548 140.548 140.548 Finanzierungskosten (pro Jahr im Durchschnitt) €/a -93.121 -185.393 -70.083 KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) €/a 1.594 1.594 1.594 -405.808 -451.353 -382.771 Summen: Das Berechnungsergebnis der maximalen jährlichen Effekte in der Basis Variante beläuft sich auf ca. 410.000,- Defizit pro Jahr. „Maximale“ jährliche Effekte kennzeichnen „das teuerste Jahr“ im Betriebszeitraum, also das Jahr in dem die Flächen voll aufgesiedelt sind und z.B. die größte Zahl von Kindern in die KiTas und Schulen geht. Die wesentliche Aufwandposition beinhaltet die Kosten für KiTa- und Schulplätze für die Kinder, die wegen des Projektes neu nach Pulheim ziehen. Wesentliche Ertragspositionen sind die Einkommensteuern (15 % des Aufkommens abzüglich der Umlagen) und die Grundsteuer. Die beiden anderen Varianten unterscheiden sich von der Basis lediglich in den Betriebskosten für Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 18 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim KiTan und Schulen, sowie in den Finanzierungskosten, die entstehen, solange die Auslagen im Projekt noch nicht durch Erträge ausgeglichen sind. In der langsamen Variante sind die Finanzierungskosten erwartungsgemäß höher, weil die Erträge länger auf sich warten lassen und dazu durch die Diskontierung noch an Gewicht verlieren. In der Variante Aufpreis sind die Finanzierungskosten geringer, da bei höheren Erlösen weniger Fremdmittelbedarf besteht. Die Unterschiede in den Betriebskosten für KiTan und Schulen resultieren aus der Abschätzung der Anzahl der KiTa-Kinder, die sich in der langsamen Variante anders verteilt. Dieser Effekte kann mit dem Bild einer „Welle“ veranschaulicht werden, die in der langsamen Variante länger und dafür nicht so hoch ist, wie in den beiden anderen Varianten. In der Spitze wird in der langsamen Variante mit 67 KiTa-Kindern gerechnet und in den beiden anderen Varianten mit 79. Üblicherweise werden in derartigen langfristigen Zeiträumen einer Projektentwicklung die monetären Effekte diskontiert. Durch diese finanzmathematische Rechnung leitet man einen Barwert für den aktuellen Zeitpunkt der Betrachtung ab. Der jährliche Saldo Kosten vs. Nutzen wird danach mit einem festgelegten Zinssatz abgezinst. Für die vorliegende Berechnung wurde ein Zinssatz von 4,5% festgelegt. Dieser Satz wird von der Bundesbank für langfristige Verbindlichkeiten als Orientierung vorgegeben. Tendenziell handelt es sich hier um einen konservativen, also vorsichtig gewählten Ansatz. Werden nicht wie oben dargestellt die maximalen jährlichen Effekte betrachtet, sondern die durchschnittlichen jährlichen Effekte, ergibt sich das in Tabelle 7 dargestellte Bild. Das Berechnungsergebnis der durchschnittlichen jährlichen Effekte in der Basis Variante beläuft sich auf ca. 300.000,- Defizit pro Jahr. „Durchschnittliche“ jährliche Effekte werden berechnet, indem die Beträge einer Position über alle Jahre aufsummiert und dann durch die Laufzeit in Jahren geteilt werden. Das führt dazu, dass die tatsächlichen Wirkungen einer „langsamen“ Entwicklung im Vergleich zu den beiden anderen Varianten sehr deutlich sichtbar werden. Während die Kosten für den Betrieb der technischen und ökologischen Infrastruktur nahezu konstant bleiben, sind alle Faktoren, die von der Aufsiedlungsgeschwindigkeit im Gebiet abhängig sind, deutlich anders. Die Betriebskosten für KiTan und Schulen sind geringer, weil die Benutzung erst deutlich später einsetzt. Die Erträge sind aus demselben Grund alle deutlich geringer. Die führt zu dem im Vergleich deutlich schlechteren Jahresergebnis von ca. -385.000 EUR per Anno gegenüber ca. -300.000 EUR/a bzw. ca. -275.000 EUR/a in den anderen Varianten. Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 19 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Tabelle 7: Zusammenfassung der durchschnittlichen jährlichen Effekte (dynamische Betrachtung) Zusammenfassung laufender kommunalfiskalischer Effekte (dynamische Betrachtung) Betrachtungszeitraum 2016 bis 2035 (durchschnittliche Effekte nach Abschluss der Vermarktung in 2024) Basis Variante Variante langsam Variante Aufpreis Instandhaltung techn. Infrastruktur (innere) €/a -39.722 -39.722 -39.722 Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie €/a -3.687 -2.936 -3.687 Instandhaltung öff. Grün €/a -65.334 -65.334 -65.334 Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze €/a -4.772 -4.247 -4.772 Betrieb Kindergä., Schulen f. zusätzliche Kinder €/a -477.274 -398.109 -477.274 Steuereinnahmen aus Kaufkraftentwicklung €/a 18.920 15.176 18.920 Konzessionsabgaben (Gas und Strom) + U.St. Anteil €/a 34.356 27.627 34.356 Einkommensteuereinnahmen €/a 217.234 174.403 217.234 Grundsteuer B Wohnen €/a 113.225 91.170 113.225 Finanzierungskosten (pro Jahr im Durchschnitt) €/a -93.121 -185.393 -70.083 KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) €/a 1.280 1.025 1.280 -298.895 -386.341 -275.857 Summen: Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 20 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 4.3 Verlauf der jährlichen Effekte in graphischen Darstellungen 4.3.1 Basis Variante Werden die oben besprochenen jährlichen Effekte in Grafiken dargestellt, ergibt sich für die Basis Variante das folgende Bild. Abbildung 2: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Basis Variante (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) Abbildung 3: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Basis Variante (nur kumulative Darstellung) Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 21 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Es zeigt sich, dass die Stadt Pulheim in der Basis Variante mit der Projektumsetzung in der dynamisierten (also den Zeitverlauf berücksichtigenden) Betrachtung etwa 11 Jahre nach Projektbeginn in der Spitze ein Ergebnis von ca. 4,6 Mio. EUR erzielt. Danach macht sich das jährliche Defizit bemerkbar, sodass das Ergebnis zum Ende des Betrachtungszeitraumes auf ca. 3,5 Mio. EUR zusammengeschmolzen sein dürfte. 4.3.2 Variante langsam Werden die oben besprochenen jährlichen Effekte in Grafiken dargestellt, ergibt sich für die langsame Variante das folgende Bild. Abbildung 4: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der langsamen Variante (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) Abbildung 5: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der langsamen Variante (nur kumulative Darstellung) Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 22 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim In der langsamen Variante wird deutlich, dass die später zur Verfügung stehenden Erlöse dazu führen, dass über ca. 15 Jahre ein erheblicher Negativbetrag zu finanzieren ist. Ca. 16 Jahre nach Projektbeginn tritt in der Spitze ein Ergebnis von ca. 0,65 Mio. EUR auf, das in dieser kumulativen Darstellung durch das jährliche Defizit zum Ende des Betrachtungszeitraumes nahezu aufgebraucht sein dürfte (Endstand: 0,05 Mio. EUR). 4.3.3 Variante Aufpreis Abbildung 6: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Variante Aufpreis (Kosten bzw. Erlöse für die Stadt Pulheim im Zeitverlauf) Abbildung 7: Verlaufsgrafik der kommunalfiskalischen Effekte in der Variante Aufpreis (nur kumulative Darstellung) Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 23 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Das höchste Ergebnis wird naturgemäß in der Variante Aufpreis erzielt, hier im Projektjahr 11 mit ca. 11,35 Mio. EUR. Der Zeitraum der Finanzierung der Investition ist mit 7 Jahren sehr kurz. Das jährliche Betriebsdefizit ist gering, sodass am Ende des Betrachtungszeitraumes in dieser kumulativen Darstellung ein Ergebnis von ca. 10,25 Mio. EUR zu erwarten ist. 4.4 Fazit Die oben erläuterten Ergebnisse zeigen deutlich, dass eine langsame Entwicklung des Gebietes zwar geringfügige Vorteile in den Betriebskosten für KiTan und Schulen dadurch ergibt, dass die Zahl der neu zu betreuenden Kinder in der Spitze etwas geringer ist, weil eine gleichmäßigere Verteilung über die Zeit vorliegt. Alle anderen Faktoren wirken sich jedoch deutlich negativ aus, sodass der KiTaSchulen-Effekt schnell deutlich überkompensiert wird. Eine zügige Entwicklung des Gebietes bietet Vorteile, wobei die zu erwartenden Kosten für die geplante aufwendige Ausstattung u.a. mit Grünflächen in jedem Fall getragen werden können. Eine Steigerung der Verkaufserlöse durch eine günstige Marktlage und eine geeignete Veräußerungsstrategie bei bereits abgedeckten Kosten bietet alle Möglichkeiten der Nutzensteigerung und Schaffung wirtschaftlicher Spielräume, die im öffentlichen Interesse liegen. Im Hinblick auf die aktuellen Rahmenbedingungen, die i.W. in Kapitel 2 dargelegt wurden, ist das Entwicklungsrisiko als gering einzustufen. Die Flächen sind nach ausgiebiger Erkundung und Erschließung unmittelbar bebaubar, die Nachfrage ist offenbar ungebrochen hoch. Allein die Notwendigkeit, für die Bereiche BP 114 und 115 auch zügig Baurecht zu schaffen, ist an dieser Stelle als Risiko zu nennen. Sollte sich dieses Verfahren verzögern, würde die Gesamtentwicklung insofern in Mitleidenschaft gezogen, als dass alle Kosten für die Peripherieanbindung durch die Vermarktung einer vergleichsweise kleinen Fläche (BP 113) erfolgen müsste. Im Hinblick auf die prognostizierten fiskalischen Nutzeneffekte würde dies einen Verlust möglicher Einnahmen für die Stadt Pulheim bedeuten. Die Entwicklungsrisiken im Sinne einer Vorfinanzierung von Erschließungen ist in der langsamen Variante am größten, weil der Zeitraum des Engagements mit 15 Jahren deutlich länger ist, als in den Varianten Basis und Aufpreis. Es steht also ein längerer Zeitraum zur Verfügung, während dem Störungen und Probleme in der Projektdurchführung auftreten könnten. Aus der Sicht des Risikomanagements ist deshalb zu raten, das Vorhaben bei Vorliegen der Gremienentscheidungen in jedem Fall zügig durchzuführen. Frankfurt, 16. Juni 2015 BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH Dr.-Ing. Kai Steffens Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 16.Juni 2015 Seite 24 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim 5. Anhang Abbildung 8: Discounted Cash Flow Berechnung der Basis Variante, (Zu drucken im Format DIN-A3) A US W E R TUN G Achtung: in der Zeitplanung nichts VERSCHIEBEN, sondern immer neu schreiben !! -1 0 1 2 3 2014 2015 2016 2017 2018 KOS TEN I M ZEI TV ERL AUF BA 1 (113) Ergebnisse Basis Variante 0,01% BA 2 (114,115) gleichmässig+zügig Finanzierung: Darlehenszins: 4 2019 5 2020 6 2021 7 2022 8 2023 9 2024 10 2025 11 2026 12 2027 13 2028 14 2029 15 2030 16 2031 17 2032 18 2033 19 2034 20% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0,01% 7% 20% 40% 55% 70% 78% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0,01% Leer 3 Leer 4 Leer 5 Leer 6 Leer 7 Leer 8 Leer 9 Leer 10 Leer 11 3,50% 20 2035 Kosten Grunderwerb incl. NK -16.688.202 -938.458 -2.253.398 0 -5.950.589 -7.199.790 -345.967 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Buchwerte untergehender Anlagegüter Summe Beräumung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -9.389.678 0 0 -4.080.625 -5.309.053 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -463.685 0 0 -365.474 -98.211 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.299.600 0 0 -608.600 -691.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -39.722 0 0 0 -8.322 -37.728 -54.297 -66.986 -76.503 -86.020 -91.096 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -4.603 0 0 0 -368 -1.666 -2.393 -2.946 -3.360 -3.774 -3.995 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -65.334 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summe Bau Baurechtschaffung Summen: IV. Sonstiges, äußere Erschließung Bau KiTa für zusätzliche Kinder Bau Schulen für zusätzliche Kinder Invest kulturelle Infrastruktur Laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten Summe Kosten Instandhaltung techn. IS innen Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie Summe Kosten Instandhaltung öff. Grün (in IS enthalten) Summe Kosten Instandhaltung äußere Erschl. Summe Kosten Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze -5.592 0 0 0 -802 -3.320 -4.328 -4.644 -4.881 -5.118 -5.244 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 26 3 33 10 33 20 33 27 33 35 33 39 29 50 26 50 24 50 21 45 19 40 17 36 16 33 16 29 16 27 16 24 16 24 16 24 jährliche Abschreibung f. Gebäude Differenz Betriebskosten KiTa alt-neu Differenz Instandhaltung KiTa neu-alt Summe Kosten Betrieb Kindergä., Schulen Anzahl KiTa-Kinder Logik: 6 Jahre nach Besiedleung >50%: Abnahme um 10 % / a auf 50 % konstant BP 113 BP 114/115 33 50 Summe -381.573 83 0 0 0 0 0 0 7 -30.194 30 -136.920 43 -197.093 53 -243.213 60 -277.803 68 -312.393 72 -330.841 79 -366.476 76 -352.889 74 -340.660 66 -306.594 60 -275.935 54 -248.341 48 -223.507 45 -208.377 42 -194.760 40 -182.505 40 -182.505 40 -182.505 -170.965 0 0 0 -13.529 -61.347 -88.308 -108.972 -124.470 -139.968 -148.234 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -138.424 0 -138.424 Grundschule: weiterführende Schule: Finanzierungskosten (nur wenn aufzuwenden) -938.458 Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 0 0 -10.954 -49.671 -71.499 -88.230 -100.779 -113.327 -120.019 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -32.846 -109.419 -272.742 -543.605 -422.539 -264.976 -149.253 -67.034 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.286.244 -5.164.118 -12.385.764 16.Juni 2015 -8.034.047 -1.186.425 -779.967 -737.049 -727.634 -699.430 -791.113 Seite 6 -777.526 -765.297 -731.231 -700.571 -672.978 -648.144 -633.014 -619.397 -607.142 -607.142 0 -607.142 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim ER L Ö S E I M ZEI T V ER L A UF 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Erlöse Erlöse durch Verkauf erschlossener Grundstücke 41.047.772 0 0 1.718 3.437.236 11.977.863 6.539.009 4.772.986 3.579.740 3.579.740 1.909.195 5.250.285 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 143.246 0 0 66.599 76.647 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Effekte 2. Ordnung durch Projektentwicklung (einmalig) Beiträge Dritter zur Baufeldherrichtung sonstige einmalige Erträge Erträge Buchwerte "neu genutzter" Liegenschaften 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 270.075 0 0 0 22.702 101.766 144.822 176.135 199.620 223.105 235.630 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.533 0 0 0 1.967 8.828 12.576 15.316 17.370 19.424 20.520 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 laufende Effekte 2. Ordnung Einkommenssteuer Gewerbesteuer Mehrerlöse durch Kaufkraftzuwachs Grundsteuer B Wohnen 140.548 0 0 0 12.029 53.743 76.224 92.304 104.365 116.425 122.857 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.594 0 0 0 131 591 845 1.032 1.173 1.313 1.388 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 Grundsteuer B Gewerbe Grundsteuer B Büro KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) Ertrag aus Energie-Konzessionsabgabe 42.678 Erlöse 4,50% Diskontierungszinssatz für Jahressaldo Diskontierungsfaktor Jahressaldo kumuliert Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 0 0 0 3.623 16.210 23.026 27.938 31.623 35.308 37.273 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 0 0 68.317 3.554.335 12.159.002 6.796.502 5.085.712 3.933.890 3.975.315 2.326.863 5.728.710 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 -938.458 -2.286.244 1,0450 -2.187.793 -3.126.251 -8.831.429 1,1412 -7.738.951 -15.531.580 4.124.955 1,1925 3.459.028 -12.072.552 5.610.077 1,2462 4.501.812 -7.570.740 4.305.745 1,3023 3.306.363 -4.264.377 3.196.841 1,3609 2.349.130 -1.915.247 3.247.681 1,4221 2.283.721 368.474 1.627.433 1,4861 1.095.107 1.463.581 4.937.597 1,5530 3.179.455 4.643.036 -299.101 1,6229 -184.305 4.458.731 -286.872 1,6959 -169.158 4.289.573 -252.806 1,7722 -142.651 4.146.922 -222.146 1,8519 -119.953 4.026.969 -194.553 1,9353 -100.529 3.926.440 -169.719 2,0224 -83.921 3.842.519 -154.589 2,1134 -73.148 3.769.371 -140.972 2,2085 -63.832 3.705.539 -128.717 2,3079 -55.773 3.649.765 -128.717 2,4117 -53.372 3.596.394 -128.717 2,5202 -51.073 3.545.320 -938.458 -5.095.800 1,0920 -4.666.377 -7.792.628 16.Juni 2015 Seite 7 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Abbildung 9: Discounted Cash Flow Berechnung der langsamen Variante, (Zu drucken im Format DIN-A3) A US W E R TUN G Achtung: in der Zeitplanung nichts VERSCHIEBEN, sondern immer neu schreiben !! -1 0 1 2 3 2014 2015 2016 2017 2018 KOS TEN I M ZEI TV ERL AUF BA 1 (113) Ergebnisse Variante langsam 0,01% 20% 45% 4 2019 5 2020 6 2021 7 2022 8 2023 9 2024 10 2025 11 2026 12 2027 13 2028 14 2029 15 2030 16 2031 17 2032 18 2033 19 2034 20 2035 70% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0,01% 7% 20% 40% 55% 70% 78% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% BA 2 (114,115) BP 113 zügig, 114/115 spät und langsam Finanzierung: Darlehenszins: Leer 3 Leer 4 Leer 5 Leer 6 Leer 7 Leer 8 Leer 9 Leer 10 Leer 11 3,50% Kosten Grunderwerb incl. NK -16.688.202 -938.458 -2.253.398 0 -5.950.589 -7.199.790 -345.967 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Buchwerte untergehender Anlagegüter Summe Beräumung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -9.389.678 0 0 -4.080.625 0 0 0 0 0 -5.309.053 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -463.685 0 0 -365.474 0 0 0 0 0 -98.211 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.299.600 0 0 -608.600 0 0 0 0 0 -691.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -39.722 0 0 0 -8.322 -18.724 -29.126 -41.608 -41.608 -41.608 -46.049 -54.297 -66.986 -76.503 -86.020 -91.096 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -4.603 0 0 0 -368 -828 -1.289 -1.841 -1.841 -1.841 -2.034 -2.393 -2.946 -3.360 -3.774 -3.995 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -65.334 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summe Bau Baurechtschaffung Summen: IV. Sonstiges, äußere Erschließung Bau KiTa für zusätzliche Kinder Bau Schulen für zusätzliche Kinder Invest kulturelle Infrastruktur Laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten Summe Kosten Instandhaltung techn. IS innen Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie Summe Kosten Instandhaltung öff. Grün (in IS enthalten) Summe Kosten Instandhaltung äußere Erschl. Summe Kosten Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze -5.592 0 0 0 -802 -1.805 -2.808 -4.012 -4.012 -4.012 -4.123 -4.328 -4.644 -4.881 -5.118 -5.244 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 15 23 33 33 33 33 3 33 10 29 20 26 27 24 35 21 39 19 50 17 50 17 50 17 45 17 40 17 36 17 33 50 -231.530 jährliche Abschreibung f. Gebäude Differenz Betriebskosten KiTa alt-neu Differenz Instandhaltung KiTa neu-alt Summe Kosten Betrieb Kindergä., Schulen Anzahl KiTa-Kinder Logik: 6 Jahre nach Besiedleung >50%: Abnahme um 10 % / a auf 50 % konstant BP 113 BP 114/115 33 50 Summe -381.573 83 0 0 0 0 0 0 7 -30.194 15 -67.938 23 -105.681 33 -150.972 33 -150.972 33 -150.972 36 -167.115 43 -197.093 49 -228.116 54 -249.118 59 -271.480 60 -278.922 69 -319.749 67 -310.834 67 -310.834 62 -287.774 58 -267.020 54 -248.341 -170.965 0 0 0 -13.529 -30.440 -47.350 -67.643 -67.643 -67.643 -74.876 -88.308 -108.972 -124.470 -139.968 -148.234 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -138.424 0 0 0 -10.954 -24.646 -38.338 -54.768 -54.768 -54.768 -60.624 -71.499 -88.230 -100.779 -113.327 -120.019 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 Grundschule: weiterführende Schule: Finanzierungskosten (nur wenn aufzuwenden) -32.846 -938.458 Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 -2.286.244 -109.419 -5.164.118 -272.742 -6.287.500 16.Juni 2015 -358.993 -7.703.164 -456.329 -1.026.888 -360.546 -681.391 -234.879 -555.724 -243.970 -6.663.079 -401.035 -755.856 -374.330 -792.248 Seite 8 -316.461 -816.355 -224.384 -783.495 -159.365 -779.053 -96.241 -743.751 -66.321 -810.707 0 -735.471 0 -735.471 0 -712.411 0 -691.657 0 -672.978 0 -656.167 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim ER L Ö S E I M ZEI T V ER L A UF 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Erlöse Erlöse durch Verkauf erschlossener Grundstücke 41.047.772 0 0 1.718 3.434.850 4.295.710 4.295.710 5.154.852 0 2.386 1.668.159 3.102.441 4.772.986 3.579.740 3.579.740 1.909.195 5.250.285 0 0 0 0 0 0 143.246 0 0 66.599 0 0 0 0 0 76.647 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Effekte 2. Ordnung durch Projektentwicklung (einmalig) Beiträge Dritter zur Baufeldherrichtung sonstige einmalige Erträge Erträge Buchwerte "neu genutzter" Liegenschaften 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 270.075 0 0 0 22.702 51.079 79.456 113.508 113.508 113.508 124.468 144.822 176.135 199.620 223.105 235.630 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.533 0 0 0 1.967 4.427 6.886 9.837 9.837 9.837 10.796 12.576 15.316 17.370 19.424 20.520 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 laufende Effekte 2. Ordnung Einkommenssteuer Gewerbesteuer Mehrerlöse durch Kaufkraftzuwachs Grundsteuer B Wohnen 140.548 0 0 0 12.029 27.065 42.101 60.144 60.144 60.144 65.772 76.224 92.304 104.365 116.425 122.857 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.594 0 0 0 131 296 460 657 657 657 723 845 1.032 1.173 1.313 1.388 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 42.678 0 0 0 3.623 8.151 12.679 18.113 18.113 18.113 19.832 23.026 27.938 31.623 35.308 37.273 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 0 0 68.317 3.475.302 4.386.727 4.437.292 5.357.111 202.259 281.293 1.889.750 3.359.934 5.085.712 3.933.890 3.975.315 2.326.863 5.728.710 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 -938.458 -2.286.244 1,0450 -2.187.793 -3.126.251 -2.812.198 1,1412 -2.464.320 -10.256.948 -3.316.437 1,1925 -2.781.036 -13.037.984 3.410.404 1,2462 2.736.682 -10.301.302 4.675.721 1,3023 3.590.466 -6.710.836 1.133.894 1,4861 763.002 -10.695.148 2.567.685 1,5530 1.653.404 -9.041.744 4.269.357 1,6229 2.630.772 -6.410.971 3.150.395 1,6959 1.857.674 -4.553.297 3.196.263 1,7722 1.803.560 -2.749.737 1.583.112 1,8519 854.837 -1.894.900 4.918.003 1,9353 2.541.233 646.333 -257.046 2,0224 -127.101 519.232 -257.046 2,1134 -121.628 397.604 -233.986 2,2085 -105.949 291.655 -213.232 2,3079 -92.394 199.261 -194.553 2,4117 -80.670 118.592 -177.742 2,5202 -70.526 48.066 Grundsteuer B Gewerbe Grundsteuer B Büro KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) Ertrag aus Energie-Konzessionsabgabe Erlöse 4,50% Diskontierungszinssatz für Jahressaldo Diskontierungsfaktor Jahressaldo kumuliert Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 -938.458 -5.095.800 1,0920 -4.666.377 -7.792.628 16.Juni 2015 -353.465 1,3609 -259.736 -6.970.572 -6.381.787 1,4221 -4.487.577 -11.458.150 Seite 9 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim Abbildung 10: Discounted Cash Flow Berechnung der Variante Aufpreis, (Zu drucken im Format DIN-A3) A U S W E R TU N G Achtung: in der Zeitplanung nichts VERSCHIEBEN, sondern immer neu schreiben !! -1 0 1 2 3 2014 2015 2016 2017 2018 KOS TEN I M ZEI T V ERLAUF BA 1 (113) Ergebnisse Variante Aufpreis 0,01% BA 2 (114,115) gleichmässig+zügig, aber 20 % höhere Erlöse Finanzierung: Darlehenszins: 4 2019 5 2020 6 2021 7 2022 8 2023 9 2024 10 2025 11 2026 12 2027 13 2028 14 2029 15 2030 16 2031 17 2032 18 2033 19 2034 20% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0,01% 7% 20% 40% 55% 70% 78% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0,01% Leer 3 Leer 4 Leer 5 Leer 6 Leer 7 Leer 8 Leer 9 Leer 10 Leer 11 3,50% 20 2035 Kosten Grunderwerb incl. NK -16.688.202 -938.458 -2.253.398 0 -5.950.589 -7.199.790 -345.967 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -9.389.678 0 0 -4.080.625 -5.309.053 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Buchwerte untergehender Anlagegüter Summe Beräumung Summe Bau Baurechtschaffung Summen: -463.685 0 0 -365.474 -98.211 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.299.600 0 0 -608.600 -691.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -39.722 0 0 0 -8.322 -37.728 -54.297 -66.986 -76.503 -86.020 -91.096 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -105.054 -4.603 0 0 0 -368 -1.666 -2.393 -2.946 -3.360 -3.774 -3.995 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -4.603 -65.334 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 IV. Sonstiges, äußere Erschließung Bau KiTa für zusätzliche Kinder Bau Schulen für zusätzliche Kinder Invest kulturelle Infrastruktur Laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten Summe Kosten Instandhaltung techn. IS innen Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie Summe Kosten Instandhaltung öff. Grün (in IS enthalten) Summe Kosten Instandhaltung äußere Erschl. Summe Kosten Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze -5.592 0 0 0 -802 -3.320 -4.328 -4.644 -4.881 -5.118 -5.244 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 -5.592 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 26 3 33 10 33 20 33 27 33 35 33 39 29 50 26 50 24 50 21 45 19 40 17 36 16 33 16 29 16 27 16 24 16 24 16 24 40 -182.505 jährliche Abschreibung f. Gebäude Differenz Betriebskosten KiTa alt-neu Differenz Instandhaltung KiTa neu-alt Summe Kosten Betrieb Kindergä., Schulen Anzahl KiTa-Kinder Logik: 6 Jahre nach Besiedleung >50%: Abnahme um 10 % / a auf 50 % konstant BP 113 BP 114/115 33 50 Summe -381.573 83 0 0 0 0 0 0 7 -30.194 30 -136.920 43 -197.093 53 -243.213 60 -277.803 68 -312.393 72 -330.841 79 -366.476 76 -352.889 74 -340.660 66 -306.594 60 -275.935 54 -248.341 48 -223.507 45 -208.377 42 -194.760 40 -182.505 40 -182.505 -170.965 0 0 0 -13.529 -61.347 -88.308 -108.972 -124.470 -139.968 -148.234 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -170.965 -138.424 0 0 0 -10.954 -49.671 -71.499 -88.230 -100.779 -113.327 -120.019 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 -138.424 Grundschule: weiterführende Schule: Finanzierungskosten (nur wenn aufzuwenden) -32.846 -938.458 Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 -2.286.244 -109.419 -5.164.118 16.Juni 2015 -272.731 -12.385.753 -522.510 -8.012.952 -330.515 -1.094.401 -133.637 -648.628 0 -587.796 0 -660.601 0 -699.430 0 -791.113 Seite 10 0 -777.526 0 -765.297 0 -731.231 0 -700.571 0 -672.978 0 -648.144 0 -633.014 0 -619.397 0 -607.142 0 -607.142 0 -607.142 Kosten-Nutzen-Analyse für das Projekt Wohnsiedlungserweiterung FNP-Bereich 17.9 Pulheim ER L ÖS E I M ZEI T V ER L A U F 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Erlöse Erlöse durch Verkauf erschlossener Grundstücke 49.257.326 0 0 2.062 4.124.683 14.373.435 7.846.811 5.727.584 4.295.688 4.295.688 2.291.033 6.300.342 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 143.246 0 0 66.599 76.647 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 270.075 0 0 0 22.702 101.766 144.822 176.135 199.620 223.105 235.630 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 270.075 Effekte 2. Ordnung durch Projektentwicklung (einmalig) Beiträge Dritter zur Baufeldherrichtung sonstige einmalige Erträge Erträge Buchwerte "neu genutzter" Liegenschaften laufende Effekte 2. Ordnung Einkommenssteuer Gewerbesteuer 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.533 0 0 0 1.967 8.828 12.576 15.316 17.370 19.424 20.520 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 23.533 Mehrerlöse durch Kaufkraftzuwachs Grundsteuer B Wohnen 140.548 0 0 0 12.029 53.743 76.224 92.304 104.365 116.425 122.857 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 140.545 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.594 0 0 0 131 591 845 1.032 1.173 1.313 1.388 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 1.594 Grundsteuer B Gewerbe Grundsteuer B Büro KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) Ertrag aus Energie-Konzessionsabgabe 42.678 Erlöse 4,50% Diskontierungszinssatz für Jahressaldo Diskontierungsfaktor Jahressaldo kumuliert Copyright © by BDO TUC GmbH, 2015 0 0 0 3.623 16.210 23.026 27.938 31.623 35.308 37.273 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 42.677 0 0 68.661 4.241.782 14.554.574 8.104.304 6.040.309 4.649.838 4.691.263 2.708.702 6.778.767 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 478.425 -938.458 -2.286.244 1,0450 -2.187.793 -3.126.251 -8.143.971 1,1412 -7.136.534 -14.928.848 6.541.623 1,1925 5.485.552 -9.443.296 7.009.903 1,2462 5.625.104 -3.818.192 5.391.681 1,3023 4.140.249 322.058 4.062.042 1,3609 2.984.904 3.306.962 4.030.662 1,4221 2.834.302 6.141.264 2.009.272 1,4861 1.352.048 7.493.312 5.987.654 1,5530 3.855.616 11.348.928 -938.458 -5.095.457 1,0920 -4.666.062 -7.792.314 16.Juni 2015 Seite 11 -299.101 1,6229 -184.305 11.164.623 -286.872 1,6959 -169.158 10.995.465 -252.806 1,7722 -142.651 10.852.814 -222.146 1,8519 -119.953 10.732.861 -194.553 1,9353 -100.529 10.632.331 -169.719 2,0224 -83.921 10.548.410 -154.589 2,1134 -73.148 10.475.263 -140.972 2,2085 -63.832 10.411.430 -128.717 2,3079 -55.773 10.355.657 -128.717 2,4117 -53.372 10.302.285 -128.717 2,5202 -51.073 10.251.212