Beschlussvorlage (Anlage zu TOP 3 - Unterlagen Vortrag)

Gutachten zur Bilanzierung der Einnahmen und Ausgaben für den Wohnsiedlungserweiterungsbereich Pulheim Süd unter Berücksichtigung der fiskalischen Wirkungen und Folgekosten Bereich: FNP 17.9 Pulheim (Bebauungspläne Nr. 113, 114 und 115 Pulheim) Dr. Kai Steffens Geschäftsführer Technik- und Umweltconsulting GmbH Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Vorstellung: BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH 50% 50% Ingenieure BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim FRAGEN AUS ÖFFENTLICHER SICHT • Wieviele neue Grundstücke ? • Wieviele neue Bürger kommen dazu ? • Wieviel weniger Bürger ziehen weg ? • Reichen unser KiTa- und Schulkapazitäten, Sport- und Spielplätze ? • Müssen wir neu bauen ? • Was kostet die technische Infrastruktur (Straßen etc.) langfristig ? • Welche Einnahmen sind langfristig zu erwarten ? • Wie wirken sich die Steuereinnahmen aus ? • Welche Alternativen haben wir ? • Wie kann das Projekt günstiger gestaltet werden ? Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim KOSTEN-NUTZEN-RECHNUNGEN IN DER SIEDLUNGSENTWICKLUNG - €€€ Kosten- €€ Nutzen- Rechnung Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim EINZELFLÄCHEN | KOMMUNALNUTZEN BDO TECHNIK- UND UMWELTCONSULTING GMBH Vorgehen Ergebnisdarstellung, Beispiel Kosten bzw. Erlöse im Zeitverlauf (kumuliert) 1.500.000 1.000.000 500.000 € Aufnahme bzw. Abschätzung von einmaligen und langfristigen Kosten, z.B. für Flächenankauf, Beräumung, Bau und Instandhaltung/Betrieb von technischer oder sozialer Infrastruktur Prognose von einmaligen und langfristigen Nutzen, z.B. durch Verkaufserlöse und/oder zusätzliche Steuereinnahmen Gliederung einer Berechnungsstruktur in Excel Berechnung von Varianten 0 1 3 5 7 9 11 13 -500.000 -1.000.000 -1.500.000 Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Anzahl Jahre 15 17 19 21 Einsatz und Wirkungen EkSteuer Invest / Errichtung Private Mittel Wohnen Gewerbe Industrie Kaufkraft USteuer EkSteuer Gew.Steuer Pflegen Freizeit / Sport Planung Ökologie / Retention Öffentliche Mittel Einkommen Nutzung Bildung Rückbau / Ersatz Arbeitsplätze Instandhaltung Gewerbesteuer Grundsteuer Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Einkommen Methodik | Betrachtungszeitraum Gewinnzone € Verlustzone (Kumulativer Verlauf mit Berücksichtigung von Finanzierungskosten, Preissteigerungen und Diskontierung) Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim VORGEHENSWEISE – KERNSCHRITTE Projektstart Definition des Bilanzrahmens Zusammenstellung der Projektdaten Willenserklärung Art und Umfang des Vorhabens Projektbeginn mit Startbesprechung Angebot Teile oder Teilflächen des Vorhabens Gruppenarbeit zur Zusammenstellung des Planungsstandes Auftrag Art der erwarteten Effekte Ort der Wirkungen Recherche von Grundlagendaten Schätzung fehlender Daten Modellierung und Variation in Szenarien Erstellung des Berechnungsmodells Füllung des Modells Variation von Eingangsdaten (Größen und Zeiträume) Regelmäßige Abstimmung und Kommunikation verhindert Fehlentwicklungen Folgeschritte Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Bilanzierung Berechnungen und Ergebnisdarstellung Präsentationen und Diskussionen Neue Variantenrechnungen Erneute Ergebnisdarstellungen und Kosten Einmalige Kosten • Flächenerwerb mit Nebenkosten • Erstellung der technischen Infrastruktur • Planung • Erstellung der öffentlichen Flächen Laufende Kosten (jährlich) • Instandhaltung zusätzlich geschaffener technischer Infrastruktur, z.B. der öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenoberbau, Pflege Straßenbegleitgrün, Pflege von Grün- und Spielplatzflächen) • zusätzlicher Aufwand für soziale Infrastruktureinrichtungen • Finanzierungskosten Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Erlöse Einmalige Erlöse • durch Verkauf von Grundstücken (direkt) • durch private Folgeinvestitionen (Steuern etc., indirekt) Laufende Erlöse (indirekt) • Anteil an der Einkommensteuer • Effekte durch Kaufkraftzuwachs: Umsatzsteueranteile, Gewerbesteuern • Grundsteuer B Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Datenquellen Beispiele • • • • • • • • • • • Basisdaten aus dem Entwurf des BP 113 Flächenaufstellungen (Wohnen, Erschließung, Grün) Übersicht über die erworbenen/zu erwerbenden Flurstücke und spätere Nutzungsanteile Kostenschätzung zur äußeren Erschließung Kostenschätzung zur Einrichtung des Grünzuges und seines Inventars Instandhaltungs- und Pflegekosten für Straßen und Grünflächen Eckdaten/Kennzahlen aus Haushaltsatzung 2015+2016 und der Finanzplanung 2017-2019 Eckdaten zum Ausgleichserfordernis mit Kostenschätzung Kostendaten zur Bodendenkmalpflege Daten zu den Vermarktungserfahrungen in einem jüngst vermarkteten Baugebiet in Pulheim u.a. zur Herkunft der Käufer (aus Pulheim oder Zuzug) sowie Daten zur Herkunft der Interessenten für Bauflächen, die die Stadtverwaltung kontaktiert haben Weitere interne Projektunterlagen der Stadtverwaltung (u.a. zu Grundstücksverkehr, Planungskosten, Entwicklungskosten etc.) Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Basisdaten Flächenanteile BP 113 Wohnen % 51,29 56,41 m² 48.214 73.153 % 22,20 22,20 m² 20.868 28.784 % 21,39 20,80 m² 20.108 26.946 % 2,13 0,80 m² 2.006 790 % 2,99 0,00 m² 2.812 0 Gesamtfläche m² 94.008 129.673 Nettobaufläche m² 48.214 73.153 öffentliche Erschließung öffentliche Grünflächen Kinderspielplatz KiTa BP 114/115 Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Basisdaten Anzahl Wohneinheiten und Bewohner Anzahl Wohneinheiten BP 113 BP 114/115 Summen freistehende EFH 30 104 134 Geschosswohnungen 150 6 156 Reihenhäuser 25 27 52 Doppelhäuser 20 102 122 225 239 464 Einfamilienhäuser 3,5 Personen Anteil sozialversichert beschäftigter Erwachsener 60% Geschosswohnungen 2,3 Personen 50% 20% Reihenhäuser 3,5 Personen 60% 33% Doppelhäuser 3,5 Personen 65% 33% Anzahl Anteil Kinder 33% Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Zeitliche Verläufe in zwei Varianten Basis Variante und Variante Aufpreis BP 113 BP 114/115 BP 113 2016 Erschließung Erschließung 2017 20% Erschließung 20% 2018 80% 7% 45% 2019 100% 20% 70% 2020 100% 40% 100% 2021 100% 55% 100% 2022 100% 70% 100% Erschließung 2023 100% 78% 100% 7% 2024 100% 100% 100% 20% 2025 100% 100% 100% 40% 2026 100% 100% 100% 55% 2027 100% 100% 100% 70% 2028 100% 100% 100% 78% 2029 100% 100% 100% 100% etc. etc. etc. etc. Jahr Variante langsam BP 114/115 2015 Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Ergebnisse Einmalige Effekte (von der rohen Fläche zum bebauten Stadtquartier) Zusammenfassung einmaliger Effekte Basis Variante (statische Betrachtung) !! Flächenerwerb incl. € Grunderwerbssteuer und andere NK Variante langsam Variante Aufpreis -16.688.202 -16.688.202 -16.688.202 Summe Bau € -9.389.678 -9.389.678 -9.389.678 Baurechtschaffung etc. € -463.685 -463.685 -463.685 IV. Sonstiges, äußere Erschließung € -1.299.600 -1.299.600 -1.299.600 Erlöse aus Flächenveräußerung € 41.047.772 41.047.772 49.257.326 Summe kommunalfiskalischer Einmaleffekte durch das Projekt € 143.246 143.246 143.246 Finanzierungskosten € -1.862.414 -3.707.862 -1.401.658 11.487.439 9.641.991 20.157.750 Summen Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Methodik | Prinzip Gewinnzone € Verlustzone (Kumulativer Verlauf mit Berücksichtigung von Finanzierungskosten, Preissteigerungen und Diskontierung) Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Langzeitverlauf Aufwand und Ertrag Basisvariante Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Langzeitverlauf Aufwand und Ertrag Langsame Variante Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Langzeitverlauf Aufwand und Ertrag Variante Aufpreis (20 % höhere Verkaufserlöse) Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Ergebnisse jährliche Effekte (hier: maximales Jahr nach 2024) Betrachtungszeitraum 2016 bis 2035 Instandhaltung techn. Infrastruktur (innere) €/a -39.722 Variante langsam -39.722 Summe Kosten Instandh. Kompens./Ökologie €/a -4.603 -4.603 -4.603 Instandhaltung öff. Grün €/a -65.334 -65.334 -65.334 Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze €/a -5.592 -5.592 -5.592 Betrieb Kindergä., Schulen f. zusätzliche Kinder €/a -675.865 -629.137 -675.865 Steuereinnahmen aus Kaufkraftentwicklung €/a 23.533 23.533 23.533 Konzessionsabgaben (Gas und Strom) + U.St. Anteil €/a 42.678 42.678 42.678 Einkommensteuereinnahmen €/a 270.075 270.075 270.075 Grundsteuer B Wohnen €/a 140.548 140.548 140.548 Finanzierungskosten (pro Jahr im Durchschnitt) €/a -93.121 -185.393 -70.083 KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) €/a 1.594 1.594 1.594 -405.808 -451.353 -382.771 (dynamische Betrachtung) Summen Basis Variante Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Variante Aufpreis -39.722 Ergebnisse jährliche Effekte (hier: durchschnittliches Jahr nach 2024) Betrachtungszeitraum 2016 bis 2035 Instandhaltung techn. Infrastruktur (innere) €/a Basis Variante -39.722 Summe Kosten Instandhaltung Kompens./Ökologie €/a -3.687 -2.936 -3.687 Instandhaltung öff. Grün €/a -65.334 -65.334 -65.334 Instandhaltung Sport-, Bolz, Spielplätze €/a -4.772 -4.247 -4.772 Betrieb Kindergä., Schulen f. zusätzliche Kinder €/a -477.274 -398.109 -477.274 Steuereinnahmen aus Kaufkraftentwicklung €/a 18.920 15.176 18.920 Konzessionsabgaben (Gas und Strom) + U.St. Anteil €/a 34.356 27.627 34.356 Einkommensteuereinnahmen €/a 217.234 174.403 217.234 Grundsteuer B Wohnen €/a 113.225 91.170 113.225 Finanzierungskosten (pro Jahr im Durchschnitt) €/a -93.121 -185.393 -70.083 KFA Zuweisungen (einwohnerabhängig) €/a 1.280 1.025 1.280 -298.895 -386.341 -275.857 (dynamische Betrachtung) Summen Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim Variante langsam -39.722 Variante Aufpreis -39.722 Fazit • Eine langsame Entwicklung des Gebietes bietet zwar geringfügige Vorteile in den Betriebskosten für KiTan und Schulen (längere, aber niedrigere „Welle“) ABER: alle anderen Faktoren sind deutlich negativ. • Eine zügige Entwicklung des Gebietes bietet Vorteile, wobei die zu erwartenden Kosten für die geplante aufwendige Ausstattung u.a. mit Grünflächen in jedem Fall getragen werden können. • Eine Steigerung der Verkaufserlöse durch eine günstige Marktlage und eine geeignete Veräußerungsstrategie bei bereits abgedeckten Kosten bietet alle Möglichkeiten der Nutzensteigerung und Schaffung wirtschaftlicher Spielräume, die im öffentlichen Interesse liegen. • Das Entwicklungsrisiko insgesamt ist aus heutiger Sicht als gering einzustufen. • Die Entwicklungsrisiko bei der Vorfinanzierung von Erschließungen ist in der langsamen Variante im Vergleich am größten, weil der Zeitraum des Engagements mit 15 Jahren deutlich länger ist, als in den Varianten Basis und Aufpreis. • Aus wirtschaftlicher Sicht sollte für die Bereiche BP 114 und 115 auch zügig Baurecht geschaffen werden (Beitrag zur Kostentragung). Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim www.bdo-tuc.de www.kommunalnutzen.de kai.steffens@bdo.de Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim PROFIL Dr.-Ing. Kai Steffens Dr.-Ing. Kai Steffens ist seit 1996 Geschäftsführer der BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH (BDO TUC), einer joint venture Gesellschaft der BDO AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit der Ingenieurbürogruppe Weyer (www.weyergruppe.com). Er ist spezialisiert auf Zustandsbeurteilungen / Kostenprognosen und KOMMUNALNUTZEN Kosten-Nutzen-Rechnungen, auf technisches auditing und die Bewertung technischer Risiken und Risiko-Management-Strategien sowie technischDr.-Ing. Kai Steffens Geschäftsführer BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH (BDO TUC) organisatorische audits. Dr. Steffens hat u.a. mehr als 50 Kommunalnutzen-Analysen und 200 Projekte der Technical und der Environmental Due Diligence in der Kai.steffens@bdo.de Dr. Steffens ist Sachverständiger für: • Kommunalnutzen / Kosten-Nutzen-Analysen BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH Büro Frankfurt: Hanauer Landstraße 115 60314 Frankfurt Tel: +49 69 95941-590 Fax: +49 69 95941-510 www.bdo-tuc.de Immobilienwirtschaft durchgeführt bzw. geleitet. • • Technical und Environmental Due Diligence Altlastenbewertung und Flächenmanagement und • Zugelassener DGNB Auditor und Consultant (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) für den Neubau gemischter Stadtquartiere Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH | Referenzen Stadt Erkrath Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Aachen Kommunalfiskalische Analyse BP 113 und BP 114 + 115 in Pulheim