Beschlussvorlage (BP 120 Brauweiler Begründung Satb)

Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler Begründung Stand: Februar 2015 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler satb Stand Februar 2015 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Seite 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Seite 3 5. Städtebauliches Konzept Seite 4 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 4 6.1. Art der Nutzung Seite 3 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Seite 4 6.3 6.4 6.5 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen Seite 5 6.6 Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz Seite 5 6.7 Verkehrsflächen Seite 5 7. Umweltbelange Seite 5 8. Örtliche Bauvorschriften Seite 6 9. Niederschlagswasser und Abwasser Seite 6 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler satb 1. Stand Februar 2015 Planerfordernis Die Wohnungsgesellschaft mbH GWG Rhein-Erft plant eine Neubebauung der Grundstücke Glessener Straße 15 und 17 sowie Wiesenweg 1 - 4 in Brauweiler. Darüber hinaus soll die zwischen der Bebauung liegende städtische Spielplatzfläche am Wiesenweg in das Bebauungskonzept mit einbezogen werden. Als Ersatz hierfür ist die Anlage eines der Öffentlichkeit zur Verfügung stehenden Spielplatzes auf der gegenüberliegenden Seite der Glessener Straße geplant. Das Bebauungskonzept der GWG sieht die Errichtung eines Komplexes von vier zeilenförmigen Wohnblöcken mit insgesamt 48 Wohneinheiten in der Form einer dreigeschossigen Flachdachbebauung vor. Das oberste Geschoss soll dabei als Staffelgeschoss ausgebildet werden. Der ruhende PKW-Verkehr soll in einer gemeinsamen Tiefgarage, deren Zufahrt vom Wiesenweg aus erfolgt, untergebracht werden. Die Verwaltung begrüßt das Bebauungskonzept der GWG, da die Nachfrage für Wohnraum in Brauweiler in der Form von Geschosswohnungsbau weiterhin das Angebot deutlich übersteigt und eine entsprechende Planung, auch vor dem planerischen Anspruch der Versorgung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum, sinnvoll ist. Zudem stellt die jetzt geplante Bebauung eine erweiterte Ersatzbebauung für den bislang dort vorhandenen, in seiner baulichen Substanz erneuerungsbedürftigen, Geschosswohnungsbau dar. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler umfasst zusätzlich die derzeit unbeplanten, östlich der für den Geschosswohnungsbau vorgesehenen Flächen gelegenen Grundstücke. Da diese Grundstücke weitgehend bebaut sind, werden am Bestand orientierte planerische Festsetzungen getroffen, die jedoch Raum für zeitgemäße Bautiefen und Gebäudehöhen lassen. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler umfasst einen ca. 15234 m² umfassenden Bereich entlang der Glessener Straße (Hausnummern 5, 7, 9, 11, 13 und 15), des Wiesenweges (ehemaliger Spielplatz, Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 18, Nr. 291 und 352) sowie der Sperlingstraße (Hausnummern 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11 und 13). Darüber hinaus wird ein Teilstück der nördlich der Glessener Straße gelegenen Rasenfläche (Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 11, Nr. 499, Teilstücke aus Nr. 497 und Nr. 418) in das Plangebiet miteinbezogen. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Mit dieser Darstellung ist der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. Mit Ausnahme der Grundstücke Sperlingstraße 2 und 4 sowie der Rasenfläche nördlich der Glessener Straße handelt es sich beim Geltungsbereich des Bebauungsplans um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Für die Grundstücke Sperlingstraße 2 und 4 setzt der seit dem 19.11.1991 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 73 Brauweiler ein allgemeines Wohngebiet ('WA') fest. Die Rasenfläche liegt im Geltungsbereich des seit dem 23.03.1966 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 11 A Brauweiler. Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Siedlungsfläche und seine Gesamtfläche beträgt ca. 15.234 m², die Voraussetzungen gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB für das beschleunigte Verfahren unter Verzicht auf die Erarbeitung eines Umweltberichtes liegen daher vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bestand im Plangebiet ist durch weitgehend zweigeschossige Wohngebäude geprägt. Nördlich der Glessener Straße befindet sich eine Rasenfläche. Die Umgebungsbebauung wird im Norden durch dreigeschossigen Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler satb Stand Februar 2015 Geschosswohnungsbau bestimmt. Nach Osten, Süden und Westen grenzt eine Bebauung mit überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Ein- und Mehrfamilienhäusern an. 5. Städtebauliches Konzept Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von vier dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage und insgesamt 48 Wohneinheiten vor. Die Wohneinheiten verteilen sich auf insgesamt vier zeilenförmige Baukörper, von denen drei sozusagen als Ersatzbebauung für die bereits abgebrochenen Gebäude der GWG fungieren, der vierte Baukörper ist am Wiesenweg auf der ehemaligen Spielplatzfläche vorgesehen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt mittig zwischen zwei Baukörpern vom Wiesenweg aus. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung erfolgt im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung und der umgebenden Bestandsbebauung. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe, Firsthöhe bzw. der Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. Der Bau von Tiefgaragen ist städtebaulich sinnvoll, da dies eine stadtgestalterisch sinnvolle Lösung darstellt, die das Wohnumfeld weniger als oberirdisch angeordnete Stellplätze, Carports und Garagen belastet. Dementsprechend kann zur Förderung des Baus solcher Anlagen die Grundflächenzahl ausnahmsweise überschritten werden. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Für den Geschosswohnungsbau der GWG wird die maximale Höhe baulicher Anlagen mit der Festsetzung der Oberkante baulicher Anlagen bestimmt. Die Höhen ermöglichen dreigeschossige Gebäude, wobei entsprechend dem Entwurf der GWG das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszuführen ist. Im Zuge der Planung wurde durch die GWG ein Verschattungsdiagramm erstellt, welches die Verschattungswirkung der geplanten Bebauung für jeweils einen Tag in allen vier Jahreszeiten aufzeigt. Hierbei zeigt sich, dass die Verschattung benachbarter Grundstücke bzw. Wohngebäude sich in einem verträglichen Maße bewegt und das übliche Maß nicht überschreitet. Für die Bestandsbebauung an der Glessener Straße bzw. der Sperlingstraße werden mit der maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhe Festsetzungen getroffen, die eine zweigeschossige Bebauung mit Satteldach ermöglichen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler satb 6.3 Stand Februar 2015 Bauweise Für das Plangebiet wird, dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend, die offene Bauweise festgesetzt. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept der GWG Rhein-Erft. In Bereich der Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 18, Nr. 2/6, 291, 351, 355 und 618 dürfen die festgesetzten Baugrenzen im ersten Obergeschoss ausnahmsweise nach Süden hin durch Balkone um maximal 1.5 m überschritten werden. Das oberste Geschoss der Bebauung in diesem Bereich ist als Staffelgeschoss, mit mindestens einem Meter gegenüber den Umfassungswänden des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzten Umfassungswänden, auszuführen. Dies gilt nicht für maximal 6 m breite, nach Norden ausgerichtete Treppenhäuser. Für die Bestandsbebauung auf der Südseite der Glessener Straße sowie der Nordseite der Sperlingstraße werden die Bauflächen dahingehend dimensioniert, dass einerseits der Bestand erfasst wird, andererseits für noch nicht erweiterte Gebäude städtebaulich sinnvolle Anbaumöglichkeiten gegeben sind. Die rückwärtigen Baugrenzen können ausnahmsweise um 4 m, durch maximal 3 m hohe Anbauten, überschritten werden. 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen dürfen ausnahmsweise durch Tiefgaragen überschritten werden, soweit diese mit einer mindestens 50 cm dicken Substratschicht überdeckt sind und dieser Bereich - mit Ausnahme von Terrassenflächen - gärtnerisch gestaltet ist. Damit wird die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes des Investors, das die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage vorsieht, ermöglicht. Aus planerischer Sicht ist dies wünschenswert, weil damit eine gebietsverträgliche Anlage der notwendigen Stellplätze für 48 Wohneinheiten ermöglicht wird. In den Baugebieten WA 1 und WA 2 sind Stellplätze außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur ausnahmsweise zulässig, soweit sie als Behindertenstellplatz oder Stellplatz für Pflegedienste erforderlich sind. Eine Verunstaltung der Freibereiche durch den ruhenden Verkehr soll damit begrenzt werden. 6.6. Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz Im Bereich der Rasenfläche nördlich der Glessener Straße ist die Anlage eines Spielplatzes, der auch eine Ersatzfunktion für die aufgegebene Fläche am Wiesenweg besitzt, vorgesehen. Der Spielplatz soll von der GWG angelegt und unterhalten werden, darüber hinaus auch öffentlich nutzbar sein. 6.7. Verkehrsflächen Die Sperlingstraße sowie Teilstücke des Wiesenwegs und der Glessener Straße werden, weitgehend dem Bestand entsprechend, als 'öffentliche Straßenverkehrsflächen' im Bebauungsplan festgesetzt. 7. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche mit ca. 15234 m² entsprechend § 19 (2) BauNVO weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. In Anwendung der Baumschutzsatzung der Stadt Pulheim sind als Ersatz für durch die Baumaßnahmen abgängige Laubbäume insgesamt acht Laubbäume im Bereich der vier neu zu errichtenden Gebäude zu pflanzen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler satb Stand Februar 2015 Sieben weitere Bäume sind auf den nördlich der Glessener Straße liegenden, im Besitz der GWG befindlichen Grundstücken anzupflanzen. Seitens des Investors ist eine faunistische Untersuchung (Artenschutz) erarbeitet worden, anhand derer die Unbedenklichkeit des Vorhabens erkennbar ist. 8. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf die bestehende, vergleichsweise einheitliche Bebauung an der Glessener Straße bzw. in der Sperlingstraße werden für diese Bereiche als Dachform ausschließlich Satteldächer festgesetzt. Um eine insgesamt ruhiger gestaltete Dachlandschaft zu erhalten, werden 'Krüppelwalme' und versetzte Satteldächer als Unterformen des Satteldaches ausgeschlossen. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und -einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 9. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Das anfallende Regenwasser und Schmutzwasser ist in die Mischwasserkanalisation einzuleiten. Pulheim, den 23.02.2015 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6