Beschlussvorlage (ABWÄGUNGSTABELLE)

Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 1 Stadt Bergheim, AUS 1) Bezugnahme auf die bisherigen Einwen- Hinsichtlich der in den bisherigen Aufstellungsverfahren zum BP 109 Pulheim von der Stadt Bergheim abge- dungen der Kreisstadt Bergheim gebenen Stellungnahmen kann vollumfänglich auf die dortigen Abwägungsvorschläge der Verwaltung res- Die Kreisstadt Bergheim nimmt Bezug auf ihre Einwendungen, Anregungen und Bedenken, die pektive die dazu gefassten Beschlüsse des Rates der Stadt Pulheim verwiesen werden. Der unten stehende Beschlussvorschlag schließt insofern umfassend die dortigen Beschlussvorschläge ein. sie im Zuge der ersten Offenlage mit Schreiben vom 05.11.2012 und im Zuge der zweiten Offenlage des Bebauungsplans Nr. 109 mit Schreiben vom 07.04.2014 vorgebracht hat. Diese Stellungnahmen werden auch für das jetzt durchgeführte Verfahren inhaltlich vorgetragen und zum Gegenstand der Einwendungen gemacht. 2) Vereinfachtes Änderungsverfahren gem .§ Die Planänderung kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen, da die Grundzüge der Pla- 13 BauGB nung nicht berührt sind. Das Ziel des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim ist die Errichtung eines Möbelhau- Die Durchführung eines vereinfachten Änderungsverfahrens ist unzulässig, weil im vorliegenden Fall die Änderung von zwei Bebauungsplänen erfolgen soll und dabei die Grundzüge der Planung berührt werden. Die bisherige Fläche des SO-Plangebiets von 80.548 qm wird um knapp ses, die Sicherung des Bodendenkmals durch die Festsetzung einer Grünfläche ist nur von untergeordneter Bedeutung und kein Grundzug der Planung. Ob das Bodendenkmal durch die Festsetzung einer Grünfläche gesichert wird oder durch ein anderes Konzept, ist für das Ziel Bebauungsplanes (Sondergebiet Möbelhaus), nachrangig. Nunmehr wird innerhalb des festgesetzten Sondergebiets die bisher als private Grünfläche festgesetzte Grundstücksteilfläche neu als Fläche für Stellplätze ausgewiesen. Die Grundzüge des BP 109 Pulheim werden dadurch nicht berührt. 9.000 qm auf Lasten des Gewerbegebiets (B-Plan Für die Überplanung einer Teilfläche des Gewerbegebietes durch eine private Grünfläche (Bebauungsplan 69) vergrößert auf ca. 89.241 qm. Das SO-Gebiet Nr. 69) südlich der Max-Planck-Straße gilt Ähnliches: Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt neben wird damit um mehr als 10 % vergrößert, so dass Gewerbegebieten auch Grün- und Ausgleichsflächen fest; in einem untergeordneten Teilbereich eine zusätz- es sich nicht mehr um eine marginale Änderung liche Grünfläche an Stelle einer Gewerbegebietsfläche festzusetzen ändert nicht das primäre Ziel der Be- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 2 Stadt Bergheim, AUS handelt. Das gleiche gilt für den damit verbunde- bauungsplanung, hier ein Gewerbegebiet zu entwickeln. nen Eingriff in das bisherige Gewerbegebiet, das durch die geplante Maßnahme entsprechend verkleinert wird. Flächenveränderungen dieser Größenordnung berühren immer die Grundzüge der Planung. Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein 3) Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB Auch bei der geplanten weiteren Änderung des Bebauungsplans Nr. 109 wird gegen die Ziele der Raumordnung, insbesondere gegen den Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (17. Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln) verstoßen. Ich verweise kleinerer Bereich im Südwesten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im ASB liegt, kleiner als 10 ha und damit nicht darstellungsrelevant ist, steht das geplante Sondergebiet nicht im Widerspruch zur Darstellung im Regionalplan. Durch die Verortung des Vorhabenstandortess in einem ASB ist das Vorhaben kongruent zum Ziel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. insoweit auf die diesseitigen Ausführungen im Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Daher wurde Rahmen des 2. Normenkontrollverfahrens vor parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim eine Flächennutzungsplanänderung betrieben dem Oberverwaltungsgericht für das Land mit dem Ziel, die für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächen nicht mehr als „Gewerbegebiet“ NRW, dort auf den diesseitigen Antrag vom sondern als „Sondergebiet (SO)“ darzustellen. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein 12.08.2014, Seite 15 f. (= Az. OVG NRW, 7 D Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 43.000 m² VKF ausweist, wurde am 07.07.2014 von der Bezirksregie- 96/l4.NE). Auf Seite 26 f. des Normenkon- rung Köln genehmigt und am 14.07.2014 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. trollantrags der Kreisstadt Bergheim vom 12.08.2014 ist bereits darauf hingewiesen wor- Die jetzt geplanten Festsetzungen der vereinfachten Änderung sind aus folgenden Gründen aus dem Flächennutzungsplan entwickelt: den, dass der Bebauungsplan der Stadt Pulheim Nr. 109 u.a. auch deshalb unwirksam ist, 1) Das in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim vergrößerte Sondergebiet liegt weil er den räumlichen Geltungsbereich des vollständig innerhalb der im FNP dargestellten Fläche „SO - großflächiger Einzelhandel Möbelhaus“. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 3 Stadt Bergheim, AUS Regionalplans und die dortige "ASB- 2) Die in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim nach Süden verschobene pri- Festsetzung" überschreitet. Auf die Ausführun- vate Grünfläche liegt jetzt nicht mehr innerhalb des im Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebietes, gen auf Seite 26 f. des Normenkontrollantrags sondern innerhalb des dargestellten Gewerbegebietes. Auf Grund ihrer Größe und Bedeutung ist die Grün- vom 12.08.2014 wird wiederholend Bezug ge- fläche im Flächennutzungsplan jedoch nicht darstellungsrelevant. Sie wurde im Übrigen auch bisher nicht im nommen. Durch die jetzt vorliegende erneute Flächennutzungsplan dargestellt. weitere Änderung des Bebauungsplans verstärkt sich das Argument der Kreisstadt Bergheim, weil die Überschreitung des im Regionalplan ausgewiesenen "ASB-Bereichs" noch größere Ausmaße annimmt. Die im Regionalplan vorgesehene räumliche Fläche für den Siedlungsbereich "ASB" wird durch die geplante Änderung in noch stärkerem Maße überschritten als bisher. Es wäre also eine vorherige Änderung des Regionalplans vor der erneuten Änderung des Bebauungsplans Nr. 109 zwingend erforderlich, um einen weiteren Verstoß gegen§ 1 Abs. 4 BauGB zu vermeiden. 4) Zur Stellplatzsituation Durch die Veränderung der Stellplatzanlage (ebenerdige Parkplatzanordnung statt Parkpaletten) wird eine weitere Attraktivierung des ge- Hinsichtlich der in den bisherigen Aufstellungsverfahren zum BP 109 Pulheim von der Stadt Bergheim abgegebenen Stellungnahmen zur Dimensionierung der Verkaufsfläche kann vollumfänglich auf die dortigen Abwägungsvorschläge der Verwaltung respektive die dazu gefassten Beschlüsse des Rates der Stadt Pulheim verwiesen werden. planten Möbelgiganten ermöglicht. Die Ände- Die fachgutachterlichen Annahmen zur Kundenfrequenz und zu den Auswirkungen des Möbelhauses sind rung der Stellplätze wird zu einer höheren Ak- unabhängig von der Art der Stellplätze (ebenerdig oder in Palette) getroffen worden, denn der Wirtschaftli- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 4 Stadt Bergheim, AUS zeptanz der Parkplätze durch die Kunden und chen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmark- damit zu einer höheren Kundenfrequenz insge- tes in Pulheim (Stadt + Handel, 10. Februar 2014) liegt ein realistischer worst-case-Ansatz zugrunde. Unter samt führen, die die von dem Möbelgiganten Berücksichtigung des realistischen worst-case-Ansatzes wurden über ein Marktanteilskonzept sowie durch ausgelösten ein gravitationsbasiertes Berechnungsmodell nach Hauff die maximalen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen Beeinträchtigungen nachhaltig vergrößern und verstärken wird. So gesehen des Vorhabens – unabhängig von den Parkierungsmöglichkeiten – ermittelt. Eine gesteigerte Attraktivierung bleiben die Einwendungen der Kreisstadt Berg- des geplanten Möbelhauses, welche über die worst-case-Annahmen von Stadt + Handel 2014 hinausgehen heim bezogen auf die Überdimensionierung der würde, ergibt sich durch die geänderte Stellplatzsituation keinesfalls. Verkaufsfläche des Möbelgiganten in vollem Umfang aufrechterhalten. Durch die jetzt geplante Maßnahme werden diese Befürchtungen Eine Zunahme von Stellplätzen wird es durch die geplante Änderung nicht geben. Die bisher und künftig geplanten 1.800 Stellplätze sollen lediglich ebenerdig statt in zweigeschossiger Parkpalette untergebracht werden. Auf die der Vorlage beigefügte Stellungnahme des Lärmgutachters wird verwiesen. noch einmal verstärkt. Den der Kreisstadt Bergheim übermittelten Planaufstellungsunterlagen war nicht zu entnehmen, ob durch die geplante Änderung der Stellplatzanlage die Zahl der denkbaren Stellplätze erhöht wird. Wäre letzteres der Fall, müsste ein neues Verkehrsgutachten und ein neues Lärmgutachten erstellt werden, um die Auswirkungen der geplanten Änderungen auf die örtlich vorgefundene Umgebung in verkehrstechnischer und lärmtechnischer Hinsicht beurteilen zu können. T1 Stadt Bergheim Der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 5 Stadt Leverkusen, AUS 1) Bezug auf alte Stellungnahmen Die Stadt Leverkusen nimmt Bezug auf ihre Stellungnahmen, die sie im Rahmen der ersten und der zweiten Offenlage des Bebauungsplans Nr. Hinsichtlich der in den bisherigen Aufstellungsverfahren zum BP 109 Pulheim von der Stadt Bergheim abgegebenen Stellungnahmen kann vollumfänglich auf die dortigen Abwägungsvorschläge der Verwaltung respektive die dazu gefassten Beschlüsse des Rates der Stadt Pulheim verwiesen werden. Der unten stehende Beschlussvorschlag schließt insofern umfassend die dortigen Beschlussvorschläge ein. 109 vorgebracht hat. Die dort vorgetragenen Einwendungen, Anregungen und Bedenken werden auch für das jetzt durchgeführte Verfahren aufrechterhalten und inhaltlich in vollem Umfang zum Gegenstand dieser Stellungnahme gemacht. 2)Verstoß gegen Ziele der Raumordnung Der mit der vereinfachten Änderung festgesetzte Ersatz der Parkpaletten durch ebenerdige Stellplätze hebt den Flächenverbrauch für das geplante Bauvorhaben weiter an. Mit dem zusätzlichen Flächenbedarf wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans vergrößert und im Regionalplan die Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein kleinerer Bereich im Südwesten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im ASB liegt, kleiner als 10 ha und damit nicht darstellungsrelevant ist, steht das geplante Sondergebiet nicht im Widerspruch zur Darstellung im Regionalplan. Durch die Verortung des Vorhabenstandorts in einem ASB ist das Vorhaben kongruent zum Ziel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. ausgewiesene ASB-Festsetzung noch weiter als Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Daher wurde bisher überschritten. Es wird deshalb festgestellt, parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim eine Flächennutzungsplanänderung betrieben dass auch das vereinfachte Änderungsverfahren mit dem Ziel, die für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächen nicht mehr als „Gewerbegebiet“ des Bebauungsplans Nr. 109 nicht mit den Zielen sondern als „Sondergebiet (SO)“ darzustellen. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein der Raumordnung konform geht und insbesonde- Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 43.000 m² VKF ausweist, wurde am 07.07.2014 von der Bezirksregie- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 6 Stadt Leverkusen, AUS re gegen den Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (17. Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln, Planbegründung) ein rung Köln genehmigt und am 14.07.2014 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Die jetzt geplanten Festsetzungen der vereinfachten Änderung sind aus folgenden Gründen aus dem Flächennutzungsplan entwickelt: Verstoß nach § 1 Abs. 4 BauGB vorliegt. 1) Das in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim vergrößerte Sondergebiet liegt vollständig innerhalb der im FNP dargestellten Fläche „SO - großflächiger Einzelhandel Möbelhaus“. 2) Die in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim nach Süden verschobene private Grünfläche liegt jetzt nicht mehr innerhalb des im Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebietes, sondern innerhalb des dargestellten Gewerbegebietes. Auf Grund ihrer Größe und Bedeutung ist die Grünfläche im Flächennutzungsplan jedoch nicht darstellungsrelevant. Sie wurde im Übrigen auch bisher nicht im Flächennutzungsplan dargestellt. 3) Grundzüge der Planung Zudem wird in Zweifel gezogen, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und somit das vereinfachte Änderungsverfahren anwendbar ist. Die Planänderung kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen, da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind. Das Ziel des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim ist die Errichtung eines Möbelhauses, die Sicherung des Bodendenkmals durch die Festsetzung einer Grünfläche ist nur von untergeordneter Bedeutung und kein Grundzug der Planung. Ob das Bodendenkmal durch die Festsetzung einer Grünfläche gesichert wird oder durch ein anderes Konzept, ist für das Ziel Bebauungsplanes (Sondergebiet Möbelhaus), nachrangig. Nunmehr wird innerhalb des festgesetzten Sondergebiets die bisher als private Grünfläche festgesetzte Grundstücksteilfläche neu als Fläche für Stellplätze ausgewiesen. Die Grundzüge des BP 109 Pulheim werden dadurch nicht berührt. Für die Überplanung einer Teilfläche des Gewerbegebietes durch eine private Grünfläche (Bebauungsplan Nr. 69) südlich der Max-Planck-Straße gilt Ähnliches: Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt neben Gewerbegebieten auch Grün- und Ausgleichsflächen fest; in einem untergeordneten Teilbereich eine zusätz- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 7 Stadt Leverkusen, AUS liche Grünfläche an Stelle einer Gewerbegebietsfläche festzusetzen, ändert nicht das primäre Ziel der Bebauungsplanung, hier ein Gewerbegebiet zu entwickeln. 4) Größe der Verkaufsflächen Die Maßnahmen des vereinfachten Änderungsverfahrens dienen vorwiegend der Verbesserung der Besuchsakzeptanz des Möbelstandorts und Hinsichtlich der in den bisherigen Aufstellungsverfahren zum BP 109 Pulheim von der Stadt Leverkusen abgegebenen Stellungnahmen zur Dimensionierung der Verkaufsfläche kann vollumfänglich auf die dortigen Abwägungsvorschläge der Verwaltung respektive die dazu gefassten Beschlüsse des Rates der Stadt Pulheim verwiesen werden. werden zu höheren Kundenfrequenzen und einer Die fachgutachterlichen Annahmen zur Kundenfrequenz und zu den Auswirkungen des Möbelhauses sind höheren Abschöpfung von Umsatzpotentialen im unabhängig von der Art der Stellplätze (ebenerdig oder in Palette) getroffen worden, denn der Wirtschaftli- Einzugsgebiet führen. Mit den beabsichtigten Än- chen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmark- derungen werden somit Wirkungen erzielt, die den tes in Pulheim (Stadt + Handel, 10. Februar 2014) liegt ein realistischer worst-case-Ansatz zugrunde. Unter Umfang von ausgelösten Umsatzumverteilungen Berücksichtigung des realistischen worst-case-Ansatzes wurden über ein Marktanteilskonzept sowie durch auf Kosten des Standortes Leverkusen verstärken ein gravitationsbasiertes Berechnungsmodell nach Hauff die maximalen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und insbesondere die Entwicklungsziele der Stadt des Vorhabens – unabhängig von den Parkierungsmöglichkeiten – ermittelt. Eine gesteigerte Attraktivierung Leverkusen für den Hauptversorgungsbereich City des geplanten Möbelhauses, welche über die worst-case-Annahmen von Stadt + Handel 2014 hinausgehen erheblich gefährden. Die zu erwartenden negativen Auswirkungen durch die Größe der Verkaufsflächen des Möbelmarktes werden durch die beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans Nr. 109 "Pulheim 1301" weiter zunehmen. Daher hält die Stadt Leverkusen die Einwendungen bezogen auf die Verkaufsflächengröße des geplanten Vorhabens in vollem Umfang aufrecht und fordert deren Reduzierung auf ein verträgliches Maß. würde, ergibt sich durch die geänderte Stellplatzsituation keinesfalls. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stadt Leverkusen, AUS T2 Stadt Leverkusen Stellungnahme der Verwaltung 8 Der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. B1 Bürger Aus 1) Vereinfachte Änderung; Entwicklung aus Die Planänderung kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen, da die Grundzüge der Pla- FNP nung nicht berührt sind. Das Ziel des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim ist die Errichtung eines Möbelhau- Mit dem Bebauungsplan Nr.109 Pulheim 1301 wird ein kleinerer südlicher Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr.69, der hier ein Gewerbegebiet festsetzt, überplant. Die Flachengröße des abgegrenzten Plangebiets beträgt jetzt ca.9 ha. (vorher ca. 8 ha). Es ses, die Sicherung des Bodendenkmals durch die Festsetzung einer Grünfläche ist nur von untergeordneter Bedeutung und kein Grundzug der Planung. Ob das Bodendenkmal durch die Festsetzung einer Grünfläche gesichert wird oder durch ein anderes Konzept, ist für das Ziel Bebauungsplanes (Sondergebiet Möbelhaus), nachrangig. Nunmehr wird innerhalb des festgesetzten Sondergebiets die bisher als private Grünfläche festgesetzte Grundstücksteilfläche neu als Fläche für Stellplätze ausgewiesen. Die Grundzüge des BP 109 Pulheim werden dadurch nicht berührt. ist nicht richtig, dass sich die geplante Ände- Für die Überplanung einer Teilfläche des Gewerbegebietes durch eine private Grünfläche (Bebauungsplan rung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Nr. 69) südlich der Max-Planck-Straße gilt Ähnliches: Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt neben Die Grenze des FNP 17.3 bildet die Straße Gewerbegebieten auch Grün- und Ausgleichsflächen fest; in einem untergeordneten Teilbereich eine zusätz- Max-Planck-Straße. Die vereinfachte Änderung liche Grünfläche an Stelle einer Gewerbegebietsfläche festzusetzen ändert nicht das primäre Ziel der Bebau- ist nicht möglich, da sich die verschobene ungsplanung, hier ein Gewerbegebiet zu entwickeln. Grünflache nicht mehr im SO - großflächiger Einzelhandel Möbelhaus befindet, sondern in- Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Daher wurde parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim eine Flächennutzungsplanänderung betrieben nerhalb des Gewerbegebietes BP 69 liegt. mit dem Ziel, die für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächen nicht mehr als „Gewerbegebiet“ Die Berücksichtigung des Bodendenkmals ist sondern als „Sondergebiet (SO)“ darzustellen. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein gesetzlich klar geregelt und es ist nicht möglich, Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 43.000 m² VKF ausweist, wurde am 07.07.2014 von der Bezirksregie- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 9 Bürger Aus die private Grünfläche aus dem SO- Möbelhaus als Ausgleichsflache in das Gewerbegebiet (Bebauungsplan Nr.69) zu verschieben. Demnach kann von den frühzeitigen Beteiligungen nach § 3 Abs.1 und § 4 Abs.1 BauGB nicht rung Köln genehmigt und am 14.07.2014 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Die jetzt geplanten Festsetzungen der vereinfachten Änderung sind aus folgenden Gründen aus dem Flächennutzungsplan entwickelt: 1) Das in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim vergrößerte Sondergebiet liegt vollständig innerhalb der im FNP dargestellten Fläche „SO - großflächiger Einzelhandel Möbelhaus“. abgesehen werden. Eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht sind erforderlich. 2) Die in der vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim nach Süden verschobene private Grünfläche liegt jetzt nicht mehr innerhalb des im Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebietes, sondern innerhalb des dargestellten Gewerbegebietes. Auf Grund ihrer Größe und Bedeutung ist die Grünfläche im Flächennutzungsplan jedoch nicht darstellungsrelevant. Sie wurde im Übrigen auch bisher nicht im Flächennutzungsplan dargestellt. Im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB kann von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht abgesehen werden. Der genannte Umweltbericht vom 24.08.2012 ist Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, der jetzt geändert werden soll. Mit Rechtsverbindlichkeit der vereinfachten Änderung treten die widersprechenden Festsetzungen des alten Planes außer Kraft und damit auch die Passagen im Umweltbericht, die sich auf die entsprechenden überplanten Festsetzungen beziehen. 2) Sicherung Bodendenkmal Für das Bodendenkmal besteht ein besonderer Schutz, so dass nach den Vorgaben des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege der römische Burgus langfristig zu sichern ist. Der Umweltbericht zum Bebauungsplan schreibt vor, das Bodendenkmal in Form einer Grünfläche mit der ausdrücklichen Vorgabe einer Ra- Die Sicherung des Burgus wird nicht in Frage gestellt. Auch mit der jetzt vorliegenden Planung kann das unterirdische Bodendenkmal langfristig erhalten werden. Das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland hat der Planung ausdrücklich zugestimmt. Ziel des Denkmalschutzgesetzes ist es, bedeutende Bodendenkmäler als Bodenarchiv für kommende Generationen zu erhalten und zu schützen. Dieses Ziel kann nach den Vorgaben des § 11 DSchG aber auf verschiedene Wege erreicht werden. Die Sicherung als Grünfläche ist eine Möglichkeit, die Sicherung durch Aufschüttung ist unter bestimmten - das Bodendenkmal schützenden Vorgaben aber ebenfalls ein Instrument des Bodendenkmalschutzes. Nach vorausgegangener Abstimmung zwischen dem Vorhabenträger und dem LVR-Amt für Bodendenkmal- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 10 Bürger Aus seneinsaat zu sichern. Durch das Ingenieurbüro Siedek ist ein Konzept zur Sicherung des Bodendenkmals erarbeitet worden. Bei der Realisierung des Vorhabens ist dieses Konzept zum Gegenstand der Planung und deren Umsetzung zu machen. Die Umset- pflege wurde daher durch das Ingenieurbüro H. Siedek ein Konzept entwickelt, wie man diesen Auftrag umsetzen kann. Gründe des Denkmalschutzes stehen der beabsichtigten Planänderung aus Sicht des LVRAmtes für Bodendenkmalpflege dann nicht entgegen, wenn das Ziel des § 11 DSchG NW sowohl planerisch als auch bei der Planrealisierung eingehalten wird. Hierfür zeigt das Konzept des Ingenieurbüros H. Siedek eine geeignete Lösung auf. Auf dieses Konzept wird als Methode zur Sicherung des Bodendenkmals im Bebauungsplan hingewiesen und zum Gegenstand der Ausführungsplanung und deren Umsetzung gemacht. zung hat unter fachwissenschaftlicher Beglei- Über die konzeptgemäße Sicherung des Bodendenkmals wird das LVR-Amt wachen, eine Veröffentlichung tung zu erfolgen. Daraus ergibt sich: ist nicht erforderlich. Kosten entstehen der Stadt Pulheim durch die veränderte Planung nicht. Die Kosten für 1. Das Konzept zur Sicherung des Burgus ist zu die Umsetzung des Konzeptes wie auch für die fachwissenschaftliche Begleitung hat der Bauherr zu tragen. veröffentlichen. 2. die Fragestellung, welche Kosten der Stadt Pulheim für diese veränderte Planung und für die fachwissenschaftliche Begleitung entstehen? 3) Stellungnahme LVR ln der Bekanntmachung der Stadt Pulheim vom 9.10.2014 wurde mitgeteilt, dass umweltbezogene Informationen verfügbar sind in Form einer Stellungnahme des LVR Amtes für Bodendenkmalpflege im Rheinland zum Umgang mit dem im Plangebiet vorhandenen Bodendenkmal. Diese Informationen wurden bisher nicht veröffentlicht, auch nicht in der Sitzung des Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB erfolgte im Rahmen der Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung des Planentwurfs die Angabe, dass als umweltbezogene Information eine Stellungnahme des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege im Rheinland vorliegt. Diese Stellungnahme war und ist im Planungsamt der Stadt einsehbar. In der Vorlage Nr. 304/2014 für den Umweltausschuss am 10.09.2014 ist auf die Inhalte der Abstimmung mit dem LVR-Amt – welche in der Stellungnahme schriftlich festgehalten wurden – für Bodendenkmalpflege eingegangen worden. Damit war der Umweltausschuss informiert, der in öffentlicher Sitzung tagt. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 11 Bürger Aus Umweltausschusses am 10.9.2014. 4) Überschreitung Obergrenzen BauNVO Die Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Die Überschreitung der Obergrenzen der BauNVO für die Anla- Die Verschiebung der Grünfläche auf ein anderes Grundstock innerhalb des Sondergebietes (SO) Möbelhaus ist nicht zulässig.·Dies führt zu einer Überschreitung der Obergrenze der BauNVO. gen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Stellplätze und Wege, sonstige versiegelte Flächen…) war bereits im rechtsverbindlichen Bebauungsplan vorgesehen. Die Überschreitung der Obergrenzen reduziert sich im Rahmen der vereinfachten Änderung; waren vorher im Sondergebiet 90% Versiegelung möglich, so sind es nach der neuen Planung 87%. Auch der vorher-nachher-Vergleich bezogen auf das gesamte Plangebiet ergibt keine höhere, sondern eine leicht geringere Gesamtversiegelung: Ausgangszustand (B-Pläne Nr. 109 und Nr. 69 Pulheim) Zustand nach B-Plan Nr. 109 Pulheim 1301 SO (B-Plan 109) (80.548 m² Grundstücksgröße – 6.000 m² private Grünfläche) x GRZ 0,9 = 67.093 m² SO 80.548 m² Grundstücksgröße x GRZ 0,87 GE (B-Plan 69) 6.000 m² x GRZ 0,8 = 4.800 m² GE - = 71.893 m² versiegelbare Fläche auf privaten Grundstücksflächen = 70.077 m² versiegelbare Fläche auf privaten Grundstücksflächen Im Geltungsbereich der vereinfachten Änderung sind im Ergebnis nach der Planung 1.816 m² weniger Fläche versiegelbar als vor der Planung möglich waren. 5) Eingriff / Ausgleich Die ökologische Aufwertung der privaten Grün- Mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim gehen Eingriffe in Natur und Landschaft einher, die fachgutachterlich (Planung und Landschaft Essen, Juli 2012) bilanziert wurden und deren Kompensationsbedarf ermittelt wurde. Als Ausgleichsfläche wird ein Teilstück in der Größe von 28.363 m² aus dem Flur- Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 12 Bürger Aus fläche südlich der Max-Planck-Straße durch ei- stück 3, Flur 1 Gemarkung Sinnersdorf (Gesamtgröße 47.931 m²) zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um ne Wiesenfläche statt der ursprünglichen Ra- eine als Ackerland genutzte Parzelle, die im Eigentum der Stadt Pulheim steht. Die Fläche wird als Feldge- senfläche ist im Hinblick auf die gesamten Ein- hölz inkl. Waldrand angelegt. Die Maßnahme wird von der Stadt Pulheim im Rahmen des städtischen Grün- griffe in Natur und Landschaft durch den BP ordnungsplanes (GOP) entwickelt. Damit ist der notwendige Ausgleich voll umfänglich gewährleistet. Weitere 109 bzw. BP 109 Pulheim 1301 zu vernachläs- Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich. sigen. Im Rahmen der nun geplanten vereinfachten Änderung ging es lediglich um die Fragestellung, ob durch die Im Anwendungsbereich des § 13 BauGB ist Änderung noch zusätzlicher Kompensationsbedarf ausgelöst wird. Dies konnte eindeutig verneint werden auch § 1a Abs. 3 BauGB zu beachten. Der Be- (siehe Tabelle unter 4) der Stellungnahme der Verwaltung). Der Ausgleich soll nicht über die Umwandlung bauungsplan lässt im Hinblick auf die Versiege- einer bisher bebaubaren Fläche in eine naturbelassene Wiesenfläche erfolgen. Richtig ist, dass durch die lung der Bodendenkmalfläche einen bisher vereinfachte Änderung kein zusätzliches Ausgleichserfordernis besteht. Als Bonus obendrein gibt es die ge- nicht zulässigen Eingriff zu. nannte Umwandlung von einer geplanten Rasenfläche in eine geplante naturbelassene Wiesenfläche. 6) Artenschutz Die Artenschutzprüfung vom Juli 2012, die im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 109 Pulheim erstellt wurde, Wurde die neue überplante Flache BP Nr. 109 Pulheim 1301 bzw. der BP 69 und das Grund- ist weiterhin gültig. Hinweise auf weitere planungsrelevante Arten außerhalb des dort genannten Untersuchungsraumes gibt es keine. Auf eine Artenschutzprüfung wurde verzichtet; nach gültigem Planungsrecht stück mit der Bezeichnung: „Auf der Hoven" könnte z.Zt. eine gewerbliche Nutzung auf der fraglichen Fläche realisiert werden. hinsichtlich des Artenschutzes untersucht? Das Grundstück „Auf der Hoven“ ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 7) Stellplätze Der Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim macht eine Parkpalette zulässig, um 1.800 Stellplätze auf dem Grund- Nicht nachzuvollziehen ist, dass die bisher geplante Parkpalette jetzt weder von der Stadt Pulheim noch vom Betreiber des Möbelhauses als optimal angesehen wird. stück unterzubringen zu können. Da man bis vor kurzem davon ausging, dass das Bodendenkmal nicht überbaut werden darf, wurde diese Festsetzung erforderlich. Neuerliche Gespräche mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege haben aufgrund neu eingebrachter Lösungsvorschläge zu einer geänderten Bewertung geführt (siehe Stellungnahme der Verwaltung zu 2), so dass die geplanten Stellplätze nun kundenfreundlich auf einer Ebene untergebracht werden sollen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 13 Bürger Aus 8) Verkehr und Lärm Nicht untersucht wurde die Frage, ob die ebenerdigen Stellplätze auch die errechneten 326 Stellplatzwechsel pro Stunde zulassen bzw. die Die Frage, ob die jetzt geplante Stellplatzanlage Auswirkungen auf die bisherigen Aussagen zum Gewerbelärm erwarten lässt, wird in der ergänzenden Stellungnahme von ADU cologne vom 17.09.2014 verneint. Die Lärmkontingente werden auch bei einer ebenerdigen Anlage der Stellplätze und unabhängig von den möglichen Stellplatzwechseln eingehalten. insgesamt 7900 Kfz- Fahrten an Samstagen ver- Die Aufnahme des Kfz-Verkehrs auf den Zufahrtsstraßen und seine Abwicklung an den Knotenpunkten wird kraften können. (Siehe BP 109). Die Leistungsfähigkeit der gesamten ebenerdi- durch die nun geplanten ebenerdigen Stellplätze nicht problematischer, da sich an der Anzahl der Stellplätze gegenüber der bisherigen Planungsvariante mit einer Parkpalette nichts ändert. gen Stellplatzanlage ist aber nicht nur wichtig hinsichtlich der untersuchten Lärmkontingente, sondern auch für die Aufnahme des Kfz- Verkehrs auf den Zufahrtstraßen und Knotenpunkten. Hierüber gibt es keine Aussage in der Stellungnahme von ADU cologne. 9) Neuberechnung Lärmpegelbereiche Eine Überprüfung der berechneten Lärmpegelbereiche ist notwendig. Gibt es weitere Untersuchungen von ADU cologne, wenn sich die Voraussetzungen bei einer ebenen Stellplatzfläche ändern? Aus der veränderten Stellplatzplanung ergibt sich kein Neuberechnungserfordernis der Lärmpegelbereiche. Die Lärmpegelbereiche sind Ergebnis einer Summationsbetrachtung der verschiedenen auf das Plangebiet einwirkenden Lärmarten (Straße, Schiene, Gewerbe außerhalb Plangebiet). Lärm, der innerhalb des Plangebietes entsteht, wird hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die umliegenden schutzwürdigen Nutzungen untersucht, nicht jedoch auf innerhalb des Plangebietes liegende Nutzungen. Es ist Sache des Bauherrn, dafür zu sorgen, dass die Räume, die – innerhalb des Plangebiets - zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (Büroräume), entsprechend vor eigenem Lärm geschützt sind. Die Empfehlung des Gutachtens von ADU cologne, die Auslegung des notwendigen Schallschutzes gegen Außenlärm sowie die nachherige Ausführungsplanung fachlich begleiten zu lassen, wird an den Bauherrn weitergeleitet. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 14 Bürger Aus 10) Niederschlagswasser Das Niederschlagswasser der befahrbaren, jetzt im BP Nr. 109 Pulheim 1301 größeren versiegelten Flächen muss aufgrund der Belastung und der Lage im Wasserschutzgebiet auf jeden Fall in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Das Plangebiet ist über die bestehenden öffentlichen Kanäle (Trennsystem) in der Max-Planck-Straße erschlossen. Das gesamte Abwasser kann eingeleitet werden, die Kanäle sind ausreichend dimensioniert. Alternativ wird von der Stadt Pulheim eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für das anfallende Dachflächenwasser in Aussicht gestellt, so dass auch a) eine Versickerung auf privaten Grundstücksflächen möglich wäre oder b) ein privater Regenwasserkanal, ggf. mit Rückhaltung, mit Anschluss an den Randkanal gebaut werden könnte. Dafür würden bezüglich der Dachflächen keine Entwässerungsgebühren anfallen. Behandlung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. Die Versickerung hat durch die belebte Bodenschicht zu erfolgen, da das Plangebiet im Wasserschutzgebiet liegt. Da ein Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 69 für das Plangebiet fast undurchlässige Lehmböden nachgewiesen hat, die sich nicht für eine Versickerung eignen, wäre voraussichtlich ein Bodenaustausch größeren Umfangs und Tiefe erforderlich, um die Versickerungsfähigkeit herzustellen. Sowohl für die Versickerung auf dem Grundstück als auch für die Einleitung des Regenwassers in den Randkanal sind die Abstimmung mit der unteren Wasserbehörde und die Einholung einer wasserrechtlichen Genehmigung erforderlich. Das Niederschlagswasser der befahrenen Flächen muss aufgrund der Belastung und der Lage im Wasserschutzgebiet auf jeden Fall in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Behandlung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. 11) Durchgeführte Erdarbeiten Im Plangebiet wurden bereits Erdarbeiten ausgeführt. Die obersten Erdschichten wurden von dem Plangebiet BP 109 (alt) abgetragen und auf das Grundstück südlich der Max- Plank- Str. Die genannten Erdarbeiten sind für das Bebauungsplanverfahren nicht abwägungsrelevant. Sie sind Ergebnis einer rechtsgültigen Baugenehmigung. Eine Veröffentlichung von Baugenehmigungen ist rechtlich nicht vorgesehen. Stadt Pulheim – Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim Nr. Inhalt der Stellungnahme B1 Stellungnahme der Verwaltung 15 Bürger Aus und auch großflächig auf das Nachbargrundstück („Auf der Hoven“) verbracht. 12) Beteiligung Umweltausschuss Mehrfach wird kritisiert, dem Umweltausschuss Die Erläuterungen zur Beschlussvorlage 304/2014 weisen auf die mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland herbeigeführte Abstimmung zur Sicherung des Bodendenkmals hin. hätten in seiner Sitzung am 10.9.2014 Unterla- Die erst zur Sitzung des Planungsausschusses am 17.09.2014 vorgelegte ergänzende Stellungnahme des gen (zur Sicherung des Bodendenkmals, zum Lärmgutachters ADU cologne fasst zusammen, dass auch bei einer ebenerdigen Realisierung der Stellplätze Lärm) nicht zur Verfügung gestanden, so dass die Lärmkontingente eingehalten werden. Insofern also keine wesentlichen Umweltauswirkungen hinsichtlich seine Beschlussempfehlung an den Planungs- der Lärmemissionen festzustellen waren, war die Vorlage der Stellungnahme im Umweltausschuss nicht ausschuss auf unzureichender Informations- zwingend. Dessen Zuständigkeit im Rahmen von Bauleitplanverfahren erstreckt sich laut Zuständigkeitsord- grundlage erfolgt sei. nung des Rates der Stadt Pulheim nämlich auf wesentliche Umweltauswirkungen. B1 Bürger Der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag teilweise zu berücksichtigen.