Beschlussvorlage (BP 120 BW Begründung fBÖ)

Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler Entwurf der Begründung für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Stand: November 2014 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung fBÖ Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler Stand November 2014 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 Seite 3 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1. Art der Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 6.4 6.5 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen 6.6 Spielplatzfläche 6.7 Verkehrsflächen 7. Umweltbelange 8. Niederschlagswasser und Abwasser Stadt Pulheim Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 5 Seite 5 Seite 5 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 Seite 2 von 5 Entwurf Begründung fBÖ Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler 1. Stand November 2014 Planerfordernis Die Wohnungsgesellschaft mbH GWG Rhein-Erft plant eine Neubebauung der Grundstücke Glessener Straße 15 und 17 sowie Wiesenweg 1 - 4 in Brauweiler. Darüber hinaus soll die zwischen der Bebauung liegende städtische Spielplatzfläche am Wiesenweg in das Bebauungskonzept mit einbezogen werden, jedoch ein der Öffentlichkeit zur Verfügung stehender Ersatz auf der gegenüberliegenden Seite der Glessener Straße erfolgen. Das Bebauungskonzept der GWG sieht die Errichtung eines Komplexes von vier zeilenförmigen Wohnblöcken mit insgesamt 40 Wohneinheiten in der Form einer dreigeschossigen Flachdachbebauung vor. Das oberste Geschoss soll dabei als Staffelgeschoss ausgebildet werden. Der ruhende PKW-Verkehr soll in einer gemeinsamen Tiefgarage, deren Zufahrt vom Grasweg aus erfolgt, untergebracht werden. Die Verwaltung begrüßt das Bebauungskonzept der GWG, da die Nachfrage für familien- und seniorengerechtem Wohnraum in Brauweiler in der Form von Geschosswohnungsbau weiterhin das Angebot deutlich übersteigt und eine entsprechende Planung, auch vor dem planerischen Anspruch der Versorgung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum, sinnvoll ist. Zudem stellt die jetzt geplante Bebauung eine erweiterte Ersatzbebauung für den bislang dort vorhandenen, in seiner baulichen Substanz erneuerungsbedürftigen, Geschosswohnungsbau dar. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler umfasst zusätzlich die derzeit unbeplanten, östlich der für den Geschosswohnungsbau vorgesehenen Flächen gelegenen Grundstücke. Da diese Grundstücke weitgehend bebaut sind, werden am Bestand orientierte planerische Festsetzungen getroffen, die jedoch Raum für zeitgemäße Bautiefen und Gebäudehöhen lassen. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler umfasst einen ca. 15234 m² umfassenden Bereich entlang der Glessener Straße (Hausnummern 5, 7, 9, 11, 13 und 15), des Wiesenweges (ehemaliger Spielplatz, Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 18, Nr. 291 und 352) sowie der Sperlingstraße (Hausnummern 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11 und 13). Darüber hinaus wird ein Teilstück der nördlich der Glessener Straße gelegenen Rasenfläche (Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 11, Nr. 499, Teilstücke aus Nr. 497 und Nr. 418) in das Plangebiet miteinbezogen. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 120 Brauweiler in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Mit dieser Darstellung ist der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. Mit Ausnahme der Grundstücke Sperlingstraße 2 und 4 sowie der Rasenfläche nördlich der Glessener Straße handelt es sich beim Geltungsbereich des Bebauungsplans um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Für die Grundstücke Sperlingstraße 2 und 4 setzt der seit dem 19.11.1991 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 73 Brauweiler ein allgemeines Wohngebiet ('WA') fest. Die Rasenfläche liegt im Geltungsbereich des seit dem 23.03.1966 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 11 A Brauweiler. Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Siedlungsfläche und seine Gesamtfläche beträgt ca. 15.234 m², die Voraussetzungen gemäß13a (1) Nr.1 BauGB für das beschleunigte Verfahren unter Verzicht auf die Erarbeitung eines Umweltberichtes liegen daher vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bestand im Plangebiet ist durch weitgehend zweigeschossige Wohngebäude geprägt. Der Geschosswohnungsbau der GWG (Sperlingstraße 1 - 4 sowie Glessener Straße 11 -13) ist bereits abgebrochen. Darüber hinStadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 5 Entwurf Begründung fBÖ Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler Stand November 2014 aus befindet sich eine ehemalige baumbestandene Spielplatzfläche am Wiesenweg sowie eine Rasenfläche nördlich der Glessener Straße. Die Umgebungsbebauung wird im Norden durch dreigeschossigen Geschosswohnungsbau bestimmt. Nach Osten, Süden und Westen grenzt eine Bebauung mit überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Ein- und Mehrfamilienhäusern an. 5. Städtebauliches Konzept Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von vier dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage und insgesamt 40 Wohneinheiten vor. Die Wohneinheiten verteilen sich auf insgesamt zeilenförmige Baukörper, von denen drei sozusagen als Ersatzbebauung für die bereits abgebrochenen Gebäude der GWG fungieren, der vierte Baukörper ist am Wiesenweg auf der ehemaligen Spielplatzfläche vorgesehen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt mittig zwischen zwei Baukörpern vom Wiesenweg. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung erfolgt im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung und die der umgebenden Bestandsbebauung. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe, Firsthöhe bzw. der Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. Der Bau von Tiefgaragen ist städtebaulich sinnvoll, da dies eine stadtgestalterisch sinnvolle Lösung darstellt, die das Wohnumfeld weniger als oberirdisch angeordnete Stellplätze, Carports und Garagen belastet. Dementsprechend kann zur Förderung des Baus solcher Anlagen die Grundflächenzahl ausnahmsweise überschritten werden. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Für den Geschosswohnungsbau der GWG wird die maximale Höhe baulicher Anlagen mit der Festsetzung der Oberkante baulicher Anlagen bestimmt. Die Höhen ermöglichen dreigeschossige Gebäude, wobei, entsprechend dem Entwurf der GWG, das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszuführen ist. Im Zuge der Planung wurde durch die GWG ein Verschattungsdiagramm erstellt, welches die Verschattungswirkung der geplanten Bebauung für jeweils einen Tag in allen vier Jahreszeiten aufzeigt. Hierbei zeigt sich, dass die Verschattung benachbarter Grundstücke bzw. Wohngebäude sich in einem verträglichen Maße bewegt und das übliche Maß nicht überschreitet. Für die Bestandsbebauung an der Glessener Straße bzw. der Sperlingstraße werden mit der maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhe Festsetzungen getroffen, die eine zweigeschossige Bebauung mit Satteldach ermöglichen. 6.3 Bauweise Für das Plangebiet wird, dem angestrebten Charakter eines aufgelockerten Wohngebiets und der bebauten Umgebung entsprechend, die offene Bauweise festgesetzt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 5 Entwurf Begründung fBÖ Bebauungsplan Nr. 120 Brauweiler 6.4 Stand November 2014 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an dem der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept. In Bereich der Flurstücke Gemarkung Brauweiler, Flur 18, Nr. 2/6, 291, 351, 355 und 618 dürfen die festgesetzten Baugrenzen im ersten Obergeschoss nach Süden hin durch Balkone um maximal 1.5 m überschritten werden. Das oberste Geschoss der Bebauung in diesem Bereich ist als Staffelgeschoss, mit mindestens einem Meter gegenüber den Umfassungswänden des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzten Umfassungswänden, auszuführen. Dies gilt nicht für maximal 6 m breite, nach Norden ausgerichtete Treppenhäuser. Für die Bestandsbebauung auf der Südseite der Glessener Straße sowie der Nordseite der Sperlingstraße werden die Bauflächen dahingehend dimensioniert, dass einerseits der Bestand erfasst wird, andererseits für noch nicht erweiterte Gebäude städtebaulich sinnvolle Anbaumöglichkeiten gegeben sind. Die rückwärtigen Baugrenzen können ausnahmsweise um 4 m, durch maximal 3 m hohe Anbauten, überschritten werden. 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen dürfen ausnahmsweise durch Tiefgaragen überschritten werden, soweit diese mit einer mindestens 50 cm dicken Substratschicht überdeckt sind und dieser Bereich - mit Ausnahme von Terrassenflächen - gärtnerisch gestaltet ist. Damit wird die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes des Investors, das die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage vorsieht, ermöglicht. Aus planerischer Sicht ist dies wünschenswert, weil damit eine gebietsverträgliche Anlage der notwendigen Stellplätze für 40 Wohneinheiten ermöglicht wird. 6.6. Spielplatzfläche Im Bereich der Rasenfläche nördlich der Glessener Straße ist die Anlage eines Spielplatzes, der auch eine Ersatzfunktion für die aufgegebene Fläche am Wiesenweg besitzt, vorgesehen. Dementsprechend soll der Spielplatz auch öffentlich nutzbar sein. 6.7. Verkehrsflächen Die Sperlingstraße sowie Teilstücke des Wiesenwegs und der Glessener Straße werden, weitgehend dem Bestand entsprechend, als 'öffentliche Straßenverkehrsflächen' im Bebauungsplan festgesetzt. 7. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche mit ca. 15234 m² entsprechend § 19 (2) BauNVO weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Seitens des Investors wird eine faunistische Untersuchung (Artenschutz) erarbeitet. 8. Niederschlagswasser und Abwasser Gemäß § 9 Anschluss und Benutzungszwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim vom 18.12.2008 ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Pulheim, den 03.11.2014 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 5