Beschlussvorlage (Bauunterhaltungsmaßnahmen 2015)

Vorlage Nr.: 492/2014 Erstellt am: 06.11.2014 Aktenzeichen: III / 26-Ba Verfasser/in: Her Batist Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung nö. Sitzung Termin Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau 3 X 26.11.2014 Rat 14 X 16.12.2014 Betreff Bauunterhaltungsmaßnahmen 2015 Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen X ja nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) 2.250.000 € — im Haushalt des laufenden Jahres 0€ — in den Haushalten der folgenden Jahre 2015 2.250.000 € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): X ja nein Vorlage Nr.: 492/2014 . Seite 2 / 4 Beschlussvorschlag Der Liegenschafts- und Hochbauausschuss empfiehlt, der Rat beschließt, 1. die im Haushaltsentwurf für das Haushaltsjahr 2015 vorgesehenen Bauunterhaltungsmittel in Höhe von 2.250.000 € entsprechend der von der Verwaltung vorgelegten Maßnahmenliste, Anlage 1, zu verwenden und 2. den für energetische Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Betrag von 250.000 € entsprechend der von der Verwaltung vorgelegten Maßnahmenliste, Anlage 3, zu verwenden. 3. Die übrigen Ausführungen und Anlagen werden zur Kenntnis genommen. Erläuterungen zu 1. Nach den Erfahrungen der letzten Jahre werden rd. 900.000 € benötigt, um diese in 8 Einzelbudgets aufzuteilen und den Objektbetreuern für sog. Kleinreparaturen zur Verfügung zu stellen. Hierunter sind kleinere Instandhaltungsmaßnahmen zu verstehen, die ein Volumen von jeweils 5.000 € nicht überschreiten. Für Wartungen sind weitere 200.000 € vorgesehen. Hieraus werden turnusmäßig durchzuführende Wartungen und sicherheitstechnische Prüfungen (z.B. an Brandschutzanlagen, Aufzügen etc.) finanziert. Für unvorhergesehene Einzelmaßnahmen (z.B. Ausfall eines Heizkessels, Sturmschäden o.ä.) muss eine Reserve von rd. 100.000 € vorgehalten werden. Nach Abzug des für energetische Maßnahmen vorgesehenen Betrages von 250.000 € verbleiben somit noch 800.000 €, die für größere Einzelmaßnahmen verwendet werden können. Die Verwaltung hat alle bekannten Maßnahmen mit einem Volumen von mehr als 5.000 € in einer Liste zusammengetragen, die sowohl aus Mängelanzeigen und Wünschen der Gebäudenutzer als auch aus Erkenntnissen der Objektbetreuer im Immobilienmanagement entstanden ist und zudem alle Maßnahmen enthält, die schon in den Vorjahren mangels Finanzmasse nicht berücksichtigt werden konnten. Wie in den Vorjahren hat die Verwaltung diesen Maßnahmen Prioritäten nach folgenden Kriterien zugeordnet: Priorität 1 Die Umsetzung ist zur Abwendung einer Gefahr oder drohender Folgeschäden oder zum Erhalt der Nutzbarkeit oder aufgrund gesetzlicher Vorschriften zwingend erforderlich Priorität 2 Die Umsetzung wird dringend empfohlen zum Substanzerhalt oder zur deutlichen Optimierung der Bewirtschaftungskosten oder zur Verhinderung von Nutzungseinschränkungen Priorität 3 Sinnvolle Maßnahme die der Optimierung der Gebäudenutzung oder Bewirtschaftung dient (aber in geringerem Umfang als Priorität 2) Priorität 4 Reine Schönheitsmaßnahme ohne zusätzlichen Nutzen. Funktion und Nutzung ist auch ohne Umsetzung gewährleistet Die verfügbaren Mittel reichen aus, um alle Maßnahmen der Priorität 1 umzusetzen. Hiermit wird in der Summe ein Betrag von 714.000 € erreicht. Somit verbleiben noch 86.000 €, die für Maßnahmen der Priorität 2 verwendet werden können. Seitens der Verwaltung werden hierfür die Maßnahmen vorgeschlagen, die in der Prioritätenliste (Anlage 1) mit der Priorität 2a ausgewiesen sind. Vorlage Nr.: 492/2014 . Seite 3 / 4 In der Anlage 2 sind die Maßnahmen der Prioritäten 2 bis 4 aufgelistet, die im kommenden Jahr nicht finanziert werden können. Die Verwaltung wird diese Maßnahmen in den Folgejahren fortschreiben. zu 2. Mit der Vorlage 488/2010 (LHA 18.11.2010) hatte die Verwaltung über das Ergebnis der energetischen Untersuchungen an städt. Gebäuden berichtet. Zur Umsetzung wurden nur die mit Priorität „hoch“ eingestuften Sanierungsmaßnahmen vorgeschlagen. Allein diese erfordern einen Gesamtbetrag von rd. 4 Mio. €. Hierfür sollten jährlich rd. 500.000 € aus den vom Rat bereitgestellten Bauunterhaltungsmitteln reserviert werden, um die Sanierungen über einen Zeitraum von 8 Jahren umzusetzen. Die Verwaltung hatte hierzu für die Haushaltsjahre 2011 und 2012 jeweils Maßnahmen in dieser Größenordnung vorgeschlagen. Für das Jahr 2013 enthielt die Maßnahmenliste mit der Priorität 1 lediglich die energetische Sanierung der Turnhalle an der Realschule Pulheim mit einem Aufwand von 115.000 €. Für das Jahr 2014 konnten keinerlei Maßnahmen vorgesehen werden, da diese nicht finanzierbar waren. Für 2015 schlägt die Verwaltung einen Betrag von 250.000 € vor, um diesen wie folgt zu verwenden (Anlage 3): a) Schulzentrum Brauweiler Hauptgebäude o Erneuerung der zentralen Kesselanlage 150.000 € Die Erneuerung der zentralen Kesselanlage wurde im Gutachten der Firma switch.on mit der Priorität “hoch“ (energetisch und wirtschaftlich sinnvoll) bewertet. Die Kostenschätzung wurde hiernach im Jahr 2010 mit ca. 125.000 € veranschlagt. Inklusive aller weiteren Bauleistungen zur Umsetzung der Maßnahme, einer zeitbedingten Preisanpassung sowie Erfahrungswerten zu erforderlichen Nebenkosten, wurde ein Aufschlag von 20% der ursprünglichen Kalkulation beigemessen, so dass sich die Kosten auf 150.000 € erhöhen. Bei Betrachtung der Verbrauchskennzahlen zeigt sich der Wärmeverbrauch dieser Liegenschaft im Vergleich zwar nicht besonders auffällig, was vermutlich auf die in Vorjahren bereits durchgeführte Fassadenerneueung zurückzuführen ist, dennoch ist die Maßnahme aufgrund des technisch ohnehin erforderlichen Austauschs zeitnah umzusetzen. Des Weiteren zählen besonders die Schulzentren zu den Großverbrauchern und bieten somit ein hohes Einsparungspotential (siehe Auszug Energiebericht 2013, Anlage 4). o Hydraulischer Abgleich der gesamten Heizungsanlage inkl. Einregulierung 40.000 € Um die bestmöglichste Effizienz der Maßnahme zu gewährleisten, sollte ein hydraulischer Abgleich (inkl. Austausch der Regelventile) der gesamten Heizungsanlage erfolgen. Diese Energieeffizienzmaßnahme ist nicht Teil des switch.on Gutachtens, beinhaltet jedoch ein enormes Einsparpotential (bis zu 10 %) des Wärmebedarfes eines Gebäudes. Besonders das günstige Kosten-Nutzen-Verhältnis des hydraulischen Abgleichs beim Austausch der Kesselanlage, sowie die damit verbundene Neudimensionierung spricht für diese Optimierung. Unter Berücksichtigung der Investitionskosten von rd. 40.000 € sowie der aktuellen Heizkosten des Schulzentrums von ca. 100.000 €/a würde sich diese Maßnahme bereits nach rd. vier Jahren amortisieren. b) Sportplatz Sinnersdorf Umkleidegebäude Die Bauteile der wärmeübertragenden Gebäudehülle weisen durchweg schlechte Dämmwerte auf. Durch die energetische Sanierung der Außenwände, der Dachflächen sowie der Fensterelemente werden die vorhandenen Wärmeverluste wesentlich reduziert. Im Kennzahlenvergleich der Wärmeverbräuche zeigt sich das Umkleidegebäude besonders auffällig. Der Grenzbereich wird hier erheblich überschritten, was den energetisch schlechten Zustand des Gebäudes noch einmal bestätigt. Des Weiteren ist der bereinigte Wärmeverbrauch im Vergleich zum Vorjahr um 34% gestiegen (siehe Auszug Energiebericht 2013, Anlage 4). Vorlage Nr.: 492/2014 . Seite 4 / 4 Im Einzelnen werden folgende Maßnahmen vorgeschlagen: o Dämmung der Dachfläche (Im Zusammenhang mit der Sanierung des gesamten Daches 10.000 € 50.000 €) Die Dämmung der Dachflächen am Umkleidegebäude wird im Gutachten der Firma switch.on mit der Priorität “hoch“ (energetisch und wirtschaftlich sinnvoll) bewertet. Aufgrund von festgestellten Undichtigkeiten sowie weiteren Defekten an der Dachkonstruktion sollte hier allerdings eine Komplettsanierung durchgeführt werden. Diese neue Dachkonstruktion beinhaltet selbstverständlich die o.b. Dämmmaßnahme und erzielt dabei die rechnerischen Energieeinsparungen des Gutachtens. Die Gesamtkosten der Maßnahme erhöhen sich hierdurch auf 50.000 € (vgl. Anlage 1). o Dämmung der Außenwände am Umkleidegebäude (Altbau) 30.000- € Die Dämmung der Außenwände am Umkleidegebäude wird ebenfalls im Gutachten der Firma switch.on mit der Priorität “hoch“ (energetisch und wirtschaftlich sinnvoll) bewertet. Vor dem Hintergrund der Dachsanierung wird die Umsetzung dieser Maßnahme aus technischer sowie wirtschaftlicher Sicht empfohlen. o Austausch der Fenster/ Fenstertüren am Umkleidegebäude (Altbau) 20.000- € Der Austausch der Fenster am Umkleidegebäude wird bei Durchführung der Außenwanddämmung im Gutachten von Switch.on ebenfalls empfohlen, da bei einer energetischen Sanierung die gesamte Gebäudehülle sowie die gegenseitige Wechselwirkung der einzelnen Bauteile beachtet werden muss. Bei Durchführung der Außenwanddämmung ist eine Sanierung der Fenster- und Fenstertüren aus technischer und energetischer Sicht sinnvoll. Dies betrifft zunächst die Anschlussfugen zwischen Fensterelement und Dämmung. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der nachträgliche Einbau von Fenstern zusätzliche Kosten verursachen würde und die Entstehung von Wärmebrücken und ungeschützt großen Blendrahmen zur Folge haben kann. Die Fenster und Fenstertüren bestehen überwiegend aus einfachen Alu-Profilen mit Einfachverglasung und stammen aus dem Jahr 1975. Sie stellen demzufolge noch die Erstausstattung des Gebäudes dar und entsprechen energetisch nicht mehr dem heutigen Standard. Altersbedingt ist ein Austausch in absehbarer Zeit ohnehin erforderlich. Ergänzende Erläuterung zu 1) + 2): Die Verwaltung weist vorsorglich darauf hin, dass sich im Rahmen der Jahresabschlussarbeiten das Erfordernis ergeben könnte, dass einzelne Maßnahmen der Instandhaltungsrückstellung zuzuführen sind.