Beschlussvorlage (Entwurf Begründung BP 20 Pu 1302)

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 Stand Oktober 2014 Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand Oktober 2014 Pulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand Oktober 2014 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7. Entwässerung 8. Umweltbelange 9. Kosten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 4 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 1. Stand Oktober 2014 Planerfordernis Der Bereich der Planänderung liegt innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 20 Pulheim, der die Fläche als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festsetzt; bis 2011 wurde die Fläche entsprechend als Kinderspielplatz genutzt. In seiner Sitzung am 12.04.2011 beschloss der Rat der Stadt Pulheim, diese Nutzung aufzugeben. Seither liegt die Fläche – nach Demontage der Spielgeräte – brach. Um dort zukünftig eine Wohnnutzung zu ermöglichen, ist eine Planänderung erforderlich, welche die entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen hinsichtlich der überbaubaren Fläche und zulässigen Höhe trifft und so den städtebaulichen Rahmen für die Bebauung mit einem Wohnhaus festschreibt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20 Pulheim 1302 umfasst das Grundstück Gemarkung Pulheim, Flur 12, Flurstück 1316, welches am östlichen Ortseingang von Pulheim zwischen der Beethovenstraße und dem Fuchspfad liegt und in der Vergangenheit als Spielplatzfläche genutzt wurde. Das Grundstück ist 460 m² groß; nordwestlich, westlich und südlich schließt sich die vorhandene Reihenhausbebauung mit mehreren Garagenzeilen an. Im Osten grenzt das Plangebiet an eine mit Bäumen bestandene Fläche an, die sich entlang der AlbrechtDürer-Straße erstreckt. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 20 Pulheim 1302 in einem Bereich, der als Wohnbaufläche dargestellt ist. Da es Ziel der Änderung ist, die Errichtung eines Wohnhauses auf dem Flurstück zu ermöglichen, kann die Planänderung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 20 Pulheim 1302 wurde bisher als öffentlicher Kinderspielplatz genutzt. Mit Beschluss des Rates der Stadt Pulheim vom 12.04.2011 wurde diese Nutzung aufgegeben. Die Spielgeräte wurden entfernt; die Fläche liegt seither brach und weist bis auf zwei erhaltenswerte Ahornbäume lediglich nicht schützenswerten Bewuchs mit kleineren Bäumen und Sträuchern auf. Außerhalb des Plangebietes liegt nördlich, westlich und südlich angrenzend der bebaute Bereich entlang der Beethovenstraße mit reiner Wohnnutzung in zweigeschossigen Reihenhäusern im Bebauungsplangebiet Nr. 20 Pulheim. Östlich angrenzend erstreckt sich eine größere bewaldete Fläche. 5. Planungsziele Mit dem Bebauungsplan Nr. 20 Pulheim 1302 werden die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Bebauung mit einem Wohnhaus geschaffen. Die beabsichtigte Nutzung ist städtebaulich sinnvoll, da in der unmittelbaren Umgebung bereits eine reine Wohnnutzung vorhanden ist und die inzwischen brachliegende Fläche auf diese Weise einer sinnvollen Folgenutzung zugeführt werden kann. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Entsprechend der in der unmittelbaren Umgebung vorhandenen Nutzung soll das Grundstück zukünftig mit einem Wohnhaus bebaut werden können. Aufgrund des annähernd dreieckigen Zuschnitts der Fläche und der zukünftigen Haupterschließung über den Fuchspfad bietet sich die östliche Hälfte des Grundstücks als Standort für das zukünftige Wohnhaus an. Zu der südlich angrenzenden Garagenzeile muss dabei aus Brandschutzgründen ein Mindestabstand von 5.0 m eingehalten werden, da in der dem Grundstück zugewandten Rückwand der Garagen Lüftungssteine eingebaut worden sind. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 4 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.20 Pulheim 1302 Stand Oktober 2014 Die zulässige Höhe des Wohnhauses richtet sich nach den vor Ort vorhandenen Gebäudehöhen der im Nordwesten angrenzenden Reihenhauszeile, welche zweigeschossig mit einem relativ flach geneigten Dach errichtet wurde. Die Trauf- und Firsthöhen liegen dort bei 5.60 m bzw. 8.0 m; die Dachneigung beträgt 30°. Das Grundstück ist sowohl von der Beethovenstraße – über die Zufahrt zu den südlich angrenzenden Garagenzeilen – als auch über den Fuchspfad erschlossen. Für die Erschließung von der Beethovenstraße aus werden keine Erschließungsbeiträge fällig werden. Für die zukünftige Haupterschließung des Baugrundstückes vom Fuchspfad bleibt die Erhebung von Erschließungsbeiträgen jedoch vorbehalten, da der Fuchspfad noch nicht endgültig erstmalig hergestellt, daher noch nicht abgerechnet wurde und somit noch keine Erschließungsbeitragspflicht entstanden ist. Eine die Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen einschränkende Festsetzung ist nicht vorgesehen, da zumindest theoretisch die Anlage eines Stellplatzes unmittelbar westlich angrenzend an die vorhandene Garagenzeile möglich wäre. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die notwendigen Garagen bzw. Stellplätze in unmittelbarer Nähe zum Wohnhaus mit unmittelbarer Zufahrt vom Fuchspfad aus errichtet werden. 7. Entwässerung Der gesamte Bereich des B-Planes Nr. 20 Pulheim wird im Mischsystem entwässert. Im Fuchspfad sind keinerlei Kanäle vorhanden; der nächste öffentliche Mischwasserkanal liegt entlang der südlichen Grenze des städtischen Flurstücks 1852, welches als Zufahrt zu den Garagenzeilen fungiert. Die Entwässerung der angrenzenden Reihenhauszeile Beethovenstr. 92 bis 102 erfolgt über einen innerhalb der privaten Vorgartenflächen verlaufenden Privatkanal. Zur Sicherstellung der Entwässerung des zukünftigen Baugrundstückes sind daher theoretisch zwei Lösungen denkbar: Entweder es kommt zu einer Einigung mit den Grundstückseigentümern der Reihenhauszeile Beethovenstraße 92 bis 102 zwecks Anschluss an deren Privatkanal oder es muss ein Anschluss über das Baugrundstück selber in Richtung des o.g. Flurstücks 1852 an den oben erwähnten städtischen Kanal hergestellt werden. 8. Umweltbelange Da es sich um ein Verfahren nach § 13 a BauGB (beschleunigtes Verfahren; B-Plan der Innenentwicklung) handelt, ist weder eine Eingriffsbewertung noch die Ermittlung von Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Zum Thema Artenschutz ist – im Sinne einer vorzunehmenden Vorprüfung – auszuführen, dass die Auswertung der Landschaftsinformationssammlung des Landes NRW (LINFOS) keine Hinweise auf das Vorkommen planungsrelevanter Arten auf dem in Rede stehenden Grundstück liefert. Die Fläche weist – bis auf zwei von der Koordinierungsstelle Umweltschutz als erhaltenswert eingestufte Ahornbäume – auch aufgrund der bisherigen Nutzung als Spielplatz keinen nennenswerten zusammenhängenden Bewuchs auf. Da die zu überplanende Fläche lediglich eine Gesamtgröße von 460 m² aufweist, ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Bebauung zu einer erheblichen Störung mit der Folge der Verschlechterung des Erhaltungszustandes lokaler Populationen von potentiell vorkommenden planungsrelevanten Arten kommt – zumal mit der östlich unmittelbar angrenzenden bewaldeten, insgesamt 7800 m² großen Fläche ein geeigneter Rückzugsraum vorhanden ist. 9. Kosten Durch das Bebauungsplan-Änderungsverfahren entstehen keine über die Planung hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 29.09.2014 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 4