Vorlage (Wohnraubedarfsanalyse_Präsentaion)

WOHNRAUMBEDARFSANALYSE FÜR DIE STADT BRÜHL Kathrin Feigs, plan-lokal ERGEBNISPRÄSENTATION 14.09.2017 1 Anlass und Aufgabenstellung + Informationsbedarf: Grundlagendaten zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans + Informationsbedarf: strukturelle Veränderungen von Wohnungsangebot und -nachfrage Analyse und Prognose auf Basis von … + Datenauswertungen + Schlüsselpersonengesprächen 2 BEVÖLKERUNGS- U. HAUSHALTSENTWICKLUNG www.sueddeutsche.de Foto: www.sueddeutsche.de 3 Bisherige Entwicklung Bevölkerungsentwicklung in Brühl 1995 - 2015 50.000 49.000 Bevölkerungszahl 48.000 47.000 46.000 44.768 45.000 44.000 43.000 42.000 41.000 40.000 1995 4 Quelle: IT.NRW 2000 2005 2010 2015 Bisherige Entwicklung Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Brühls 2005 bis 2014 5 Eigene Darstellung auf Basis von Daten der Stadt Brühl 2016 Bisherige Entwicklung Durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung im regionalen Vergleich 1995 - 2015 6 Eigene Darstellung auf Basis IT.NRW Bisherige Entwicklung Wanderungen nach Altersgruppen (durchschnittlicher Saldo 2011-2015) 1.200 Anzahl Zu-/Fortzüge 1.000 800 600 400 200 93 73 133 33 10 0 0 bis 17 Jahre 18 bis 24 Jahre 25 bis 29 Jahre 30 bis 49 Jahre 50 bis 64 Jahre Zuzüge 7 Eigene Berechnung auf Basis IT.NRW Fortzüge Saldo 40 65 Jahre und älter Bisherige Entwicklung SGB XII-Bezieher in Brühl 2011-2016 500 450 Fallzahlen 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2011 2012 Grundsicherung im Alter 8 2013 2014 2015 Grundsicherung bei Erwerbsminderung Quelle: Stadt Brühl, FB Soziales und Demographie 2017 2016 WOHNUNGSMARKT 9 Wohnungsmarkt Brühl als attraktiver Wohnstandort + Nähe zu Köln / Bevölkerungswachstum Und … + gute Verkehrsanbindung + Lebendige und attraktive Innenstadt + Überschaubarkeit der Stadt + Attraktive Naherholungsmöglichkeiten + Eigene Identität + Kulturelles Angebot 10 Fotos plan-lokal, ökoplan Wohnungsmarkt Wohnungen nach Miete / Eigentum 2011 100% 90% Anteil Wohnungen 80% 70% 53% 46% 72% 60% 50% 40% 30% 20% 43% 51% 26% 10% 0% Brühl Wohnung von Eigentümer/-in bewohnt 11 Eigene Darstellung auf Basis Zensus 2011 Rhein-Erft-Kreis Köln Wohnung zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei) Wohnungsmarkt Preise Bauland Bergheim Köln Jülich Elsdorf Frechen Niederzier Kerpen Inden Kaufpreise für unbebautes Land für den individuellen Wohnungsbau 2015: bis 300 €/m² Hürth Merzenich Langerwehe Düren Brühl Nörvenich Wesseling Erftstadt Vettweiß Bornheim Kreuzau Weilerswist Hürtgenwald Alfter Zülpich Nideggen 12 Swisttal NRW.BANK 2016 / Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme) bis zu 2 Jahreseinkommen bis zu 3 Jahreseinkommen bis zu 4 Jahreseinkommen bis zu 5 Jahreseinkommen bis zu 6 Jahreseinkommen bis zu 7 Jahreseinkommen mehr als 7 Jahreseinkommen Wohnungsmarkt Mittlere Angebotsmiete (Wiedervermietung Bestand) 2015 11,00 Bergheim Köln Jülich Elsdorf Kerpen Inden 7,00 6,00 Hürth 5,00 Merzenich 4,00 Langerwehe Düren Brühl Nörvenich Wesseling Erftstadt ) 13 bis 4,50 €/m²Vettweiß 4,50 bisKreuzau 5,00 €/m² 5,00 bis 5,50 €/m² Hürtgenwald 5,50 bis 6,00 €/m² 6,00 bis 6,50 €/m² 6,50 bisNideggen 7,00 €/m² mehr als 7,00 €/m² 9,00 8,00 Frechen Niederzier 10,00 3,00 2,00 1,00 Bornheim 0,00 Weilerswist Neubauwohnungen/Erstvermietung Alfter Zülpich Swisttal NRW.BANK 2016 / Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme) Bestandswohnungen/Wiedervermietung 10er-Perzentil (untere Linie) 90er-Perzentil (obere Linie) Wohnungsmarkt Baufertigstellungen 2008-2015 Anzahl fertiggestellter Wohnungen 120 100 80 60 40 20 0 2008 2009 2010 2011 Wohnungen in Einfamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 14 Eigene Darstellung auf Basis IT.NRW 2012 2013 2014 2015 Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungsmarkt Aktuelle Bebauungsplanverfahren 15 davon in … Öff. geförderter Mietwohnungsbau Dichte Flächengröße (ca.) 52 WE -- 36 WE/ha 2,1 ha 73 WE 120 WE Angestr.: 10 - 20 %* 25 WE/ha 7,7 ha 95 WE 300 WE Angestr.: 50 WE* 46 WE/ha 8,5 ha 125 WE Angestr.: 120 WE* 96 WE/ha 1,3 ha Bebauungsplan Wohneinheiten insgesamt EFH / DH / RH Geschosswohnungen 06.02 Pehler Hülle 75 WE 23 WE 06.15 Alte Bonnstraße 193 WE 01.16 Bonnstraße, Südfriedhof 395 WE 04.14 Bergerstraße / Weißer Straße 125 WE Summe 803 WE 191 WE 597 WE Eigene Darstellung auf Basis Stadt Brühl 2016/2017 u. eigenen Berechnungen * Vorbehaltlich Bewilligung durch den Rhein-Erft-Kreis 19,6 ha Wohnungsmarkt Preisgebundene Mietwohnungen in Brühl: Status quo und Prognose Anzahl preisgebundener Mietwohnungen 700 630 600 550 500 400 300 200 100 0 2014 16 Quelle: NRW.BANK 2016 2015 2020 2025 2030 PROGNOSEN www.iab-forum.de Eigene Fotos 17 Prognose Bevölkerungsmodellrechnung 2014 – 2035 für die Stadt Brühl 50.000 Bevölkerungszahl 49.000 48.000 +5,4% 47.000 46.000 46.400 44.768 45.000 44.000 43.000 42.000 41.000 40.000 2005 18 Quelle: IT.NRW 2010 2015 2020 2025 2030 2035 Prognose Zukünftige Bevölkerungsentwicklung 2014 – 2035 im regionalen Vergleich 19 Eigene Darstellung auf Basis IT.NRW Zukünftiger Wohnungs- und Wohnsiedlungsflächenbedarf bis 2035 20 Bevölkerungsmodellrechnung IT.NRW 46.400 Einwohner Haushaltsprognose 23.300 Haushalte Wohnungsbedarfsprognose 3.200 zusätzliche Wohnungen Prognose Wohnsiedlungsflächenbedarf 80 – 96 ha zusätzliches Wohnbauland (Dichte 33 – 40 WE/ha) Eigene Berechnung u.a. auf Basis IT.NRW 2016 / LEP 2016 / BR Köln 2016 Prognose Wohnbaulandbedarf Brühl 2015 - 2035 Wohnbaulandbedarf (brutto) in ha (kumulativ) 120 ha 100 ha 96 ha 80 ha 79 ha 60 ha 40 ha 20 ha 0 ha 2015 2020 2025 Wohnbauflächenbedarf 33 WE/ha 21 Eigene Berechnung (Methode lt. LEP NRW 2016 / BR Köln 2016) 2030 2035 Wohnbauflächenbedarf 40 WE/ha Prognose Altersgruppen 2014 und 2035 18 000 -4,7 % 16 000 Anzahl Personen 14 000 12 000 +36,7 % 10 000 +13,4 % 8 000 6 000 4 000 2 000 -1,9 % +4,4 % +17,3 % +6,1 % -0,3 % +3,5 % -32,5 % 0 22 0-3 3-6 2014 2035 6 - 10 Eigene Berechnung auf Basis IT.NRW 10 - 16 16 - 19 19 - 25 25 - 40 40 - 65 Alter in Jahren 65 - 80 80 und mehr Prognose Haushaltsgrößen 2015 und 2035 12.000 +17,6% Anzahl Haushalte 10.000 8.000 +12,7% 6.000 4.000 +1,0% 2.000 -12,5% -18,0% 0 Haushalte mit 1 Haushalte mit 2 Haushalte mit 3 Haushalte mit 4 Haushalte mit 5 Person Personen Personen Personen und mehr Personen 2015 2035 23 Eigene Darstellung auf Basis eigener Berechnungen und IT.NRW HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 24 Handlungsempfehlungen (I) Neubau + Kurz- bis mittelfristige Bereitstellung von Flächenreserven (Neuausweisungsbedarf FNP 40 – 60 ha) + Vorrang: Innenentwicklung; aber auch notwendig: größere eigenständige Flächen + Nähe Haltepunkte DB bzw. Stadtbahn + Priorität für „gemischte“ Quartiere 25 Handlungsempfehlungen (II) Wohnungsbestand + Aktive Bestandsentwicklung - Baulücken - Sanierungen - Abriss / Neubau + Förderung Generationenwechsel + Quartiersergänzungen 26 Handlungsempfehlungen (III) Kleine / ältere Haushalte + Bereitstellung kleiner Wohneinheiten in unterschiedlichen Segmenten - Eigentum: 3 – 4 Zimmer, größer 70 m² - Miete: 2 – 3 Zimmer, bis 70 m² + Priorität für zentrale Lagen, ÖPNV-Anschluss + Quartiersergänzungen 27 Foto: www.rotes-kreuz.at Handlungsempfehlungen (IV) Durchschnittsverdiener / finanzschwächere Haushalte + Anstreben / Gewährleisten eines sozial gerechten Wohnungsmarktes (Verankerung als kommunalpolitisches Ziel?) + Wohnungsbestand: Sanierung preisgünstiger Mietwohnungen „mit Augenmaß“ + Verlängerung von Belegungsbindungen in bestehenden geförderten Mietwohnungen (zu prüfen) + Mehr geförderter Mietwohnungsneubau (kleine Haushalte, Familienhaushalte) + Akzeptanzsteigerung für geförderten Mietwohnungsbau + Begrenzung von Bodenpreissteigerungen 28 Fotos: www.abendzeitung-muenchen.de; www.behnen-architekten.de Mögliche Strategien und Instrumente Flächennutzungsplan / Regionalplan + Kommunale Steuerung der Bereitstellung von Wohnbauflächen Kommunales Baulandmanagement - Ziele + Kommunale Steuerung der Wohnbaulandentwicklung + Beteiligung von Investoren an Folgekosten + Umsetzung wohnungspolitischer Ziele Handlungskonzept Wohnen (zu prüfen!) + Politische Verankerung wohnungsmarktbezogener Ziele + Besserer Zugang zu Fördermöglichkeiten (zu klären) 29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bovermannstraße 8 44141 Dortmund Kathrin Feigs Tel. 0231 / 95 20 83-0 www.plan-lokal.de kathrin.feigs@plan-lokal.de 30 Vallée-Methode zur Berechnung des Wohnungs- und Wohnsiedlungsflächenbedarfs (N) Zusätzliche wohnungsnachfragende Haushalte 2035 Differenz Haushalte 2035 – Haushalte im Ausgangsjahr + (E) Ersatzbedarf 2035 0,2 % d. Whgs.bestandes im Ausgangsjahr * Laufzeit bis 2035 = fiktiver Whgs.bestand 2035 (ohne Neubau) + (F) Fluktuationsreserve 2035 1,5 % des fiktiven Wohnungsbestandes 2035 (lt. BR Köln) = Wohnungsbedarf 2035 (WE) / Dichte Umrechnung in Fläche anhand eines definierten Dichtewertes (WE/ha) = Wohnsiedlungsflächenbedarf (ha) 31 Eigene Darstellung auf Basis Vallée, Witte, Brandt, Bischof 2012 bzw. LEP NRW 2016