Beschlussvorlage (Begründung zum städtebaulichen Konzept)

Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand Oktober 2014 Begründung Stand Oktober 2014 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 4 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7.. Umweltbelange 8. Kosten Begründung Stand Oktober 2014 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 4 1. Planerfordernis Die in Rede stehende Fläche wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt und ist planungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen. Die Verwaltung hat die in Rede stehenden Flächen erworben und plant, dort durch eine ergänzende Wohnbebauung die bereits zwischen den Straßen Am Theuspfad und Am Eggershof vorhandene Einfamilienhausbebauung zu arrondieren. Da die Fläche eine Größe von ca. 17330 m² aufweist und zwecks Erschließung der zukünftigen Bauflächen auch eine Verkehrsfläche notwendig ist, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, welcher erst die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Wohnbebauung sowie deren Erschließung schafft. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt am östlichen Ortsrand von Sinnersdorf und wird im Norden durch die Straße Am Theuspfad, im Westen durch die vorhandene Reihenhausbebauung (Stichwege August-Imhoff-Straße), im Süden durch die Straße Am Eggershof und im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt. Sie umfasst die Flurstücke Gemarkung Sinnersdorf, Flur 3, Flurstück 1991, eine ca. 1840 m² große Teilfläche des Flurstücks 1993 sowie eine ca. 8340 m² große Teilfläche des Flurstücks 1988. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 17330 m². 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 121 Sinnersdorf als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Da das Ziel der Planaufstellung darin besteht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer ergänzenden Wohnbebauung zu schaffen, kann die Planaufstellung nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden; eine Darstellung als „Wohnbaufläche“ ist erforderlich. Diese notwendige Anpassung des vorbereitenden Bauleitplanes erfolgt gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB im Wege einer Berichtigung; die Durchführung eines Änderungsverfahrens ist nicht erforderlich. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet selbst wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt wie auch die unmittelbar östlich angrenzenden Flächen. Der Bereich nördlich, westlich und südlich des Plangebiets ist mit Wohnhäusern - vorwiegend in Form von Einfamilienhäusern als Reihenhaus – bebaut. 5. Planungsziele Ziel der Aufstellung des B-Planes Nr. 121 Sinnersdorf ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Wohnbebauung sowie die Herstellung der hierfür notwendigen Erschließung zu schaffen. Darüber hinaus soll der Übergang zur freien Landschaft durch einen ausreichend breiten Grün- bzw. Pflanzstreifen gestaltet werden. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Das Plangebiet weist eine relativ geringe Breite von nur 57.0 m auf. Da an dessen östlichem Rand ein 8.0 m breiter Grün- bzw. Pflanzstreifen angelegt werden soll, verbleibt für die Baugrundstücke und deren Erschließung eine 49.0 m breite und ca. 300.0 m lange Fläche. Diese langgestreckte Ausdehnung des Plangebietes legt es Begründung Stand Oktober 2014 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 4 nahe, die notwendige Erschließung annähernd mittig in die Längsachse zu legen; an den beiden Enden mündet die neue Erschließungsstraße in die vorhandenen Straßen Am Theuspfad bzw. Am Eggershof. Eine Breite von 8.0 m ist für die Erschließung von ca. 30 Ein- bis Zweifamilienhäusern – gemäß vorliegendem Konzept - als ausreichend anzusehen und ermöglicht auch die Anlage öffentlicher Stellplätze innerhalb der Erschließungsstraße. Das städtebauliche Konzept beinhaltet für die beiden Seiten der Erschließungsstraße unterschiedliche Bebauungsformen – begründet durch die ungleiche Tiefe der Baugrundstücke. Westlich der geplanten Erschließungsstraße wäre eine Bebauung mit Doppelhaushälften mit einer Ausrichtung der Gärten nach Westen realisierbar, da dort die Grundstücke eine Tiefe von 23.0 m aufweisen. Östlich der Erschließungsstraße verbleibt lediglich eine Tiefe von 18.0 m, weshalb in diesem Teilbereich eine Bebauung mit freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäusern entstehen könnte, deren Gärten nach Süden ausgerichtet sind. Die hierbei entstehenden Grundstücksgrößen liegen mit durchschnittlich 345 m² bzw. 540 m² eher im oberen Bereich, so dass bei einer vom vorliegenden Konzept abweichenden Parzellierung auch eine leicht höhere Anzahl an Baugrundstücken entstehen könnte. 7. Umweltbelange Da die Aufstellung des B-Planes Nr. 121 Sinnersdorf im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Notwendig ist jedoch die Durchführung einer Artenschutzprüfung mit vorheriger faunistischer Kartierung planungsrelevanter Arten im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 121 Sinnersdorf. Die entsprechenden Angebote werden unmittelbar nach Fassung des Aufstellungsbeschlusses eingeholt. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen für die Beauftragung der o.g. Artenschutzprüfung wie auch für die Erstellung einer vermessungstechnischen Kartengrundlage Kosten. Pulheim, den 22.10.2014 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Begründung Stand Oktober 2014 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 4