Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf "Töpferweg" Bereich: zwischen der Roggendorfer Straße und der Straße Am Theuspfad Aufstellung nach § 13a BauGB Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Vorlage Nr.: 217/2014 Erstellt am: 10.06.2014 Aktenzeichen: IV/61 - ri/wo Verfasser/in: Herr Ritter Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP Planungsausschuss 12 ö. Sitzung X nö. Sitzung Termin 17.09.2014 Betreff Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf "Töpferweg" Bereich: zwischen der Roggendorfer Straße und der Straße Am Theuspfad Aufstellung nach § 13a BauGB Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 217/2014 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag 1. Der Planungsausschuss der Stadt Pulheim beschließt, den Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf (Bereich: zwischen der Roggendorfer Straße und der Straße Am Theuspfad) im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) aufzustellen. Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung unter der Berücksichtigung barrierefreien Wohnens sowie für deren Erschließung zu schaffen. Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches sind aus anliegender Planskizze ersichtlich. – Aufstellungsbeschluss 2. Es wird festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Aufstellung des Plans gemäß § 13a Abs. 1 BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) erfüllt sind. 3. Der Plan erhält die Bezeichnung „Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf". 4. Die Verwaltung wird beauftragt, die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a (3) Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) durchzuführen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgt während 3 Wochen in den Sprechstunden der Verwaltung. Erläuterungen Der Ortsteil Sinnersdorf ist als ehemaliges Dorf geprägt durch den alten Kern, in dem sich Kirche, Supermarkt und Infrastruktureinrichtungen wie Schule und Kindergarten befinden, insbesondere aber durch eine überwiegende Bebauung in Form von Einfamilienhäusern. Im Zuge des demographischen Wandels steigt der Bedarf für Wohnformen, die einer älter werdenden Bevölkerung die Möglichkeit bietet, selbstbestimmt im gewohnten Umfeld wohnen bleiben zu können. Um diese anbieten zu können, bedarf es aber geeigneter Grundstücke, welche ausreichend Platz bieten, um barrierefreien Geschosswohnungsbau oder alternative Konzepte wie Mehrgenerationenwohnen verwirklichen zu können. Da möglichst zentrale Standorte gesucht werden, der Innenbereich aber überwiegend bebaut bzw. bereits beplant ist, kommen einzelne Areale in Frage, in denen trotz vorhandenem Planrecht noch keine Bebauung entstanden ist, sowie die Grundstücke mit traditionell größerem Zuschnitt, die ehemaligen und teils noch verbliebenen Hofstellen. Die Verwaltung wird in Kürze eine Potenzialprüfung geeigneter Grundstücke vorlegen, ist aber froh, dass für eine dieser Flächen im Bereich Roggendorfer Straße, Töpferweg und Am Theuspfad bereits ein Projektträger aktiv ist und in Abstimmung mit der Verwaltung ein Konzept vorlegt, für das auch die Grundstücksverfügbarkeit gegeben ist. In diesem Bereich befindet sich an der Roggendorfer Straße Nr. 12 eine derzeit durch einen Gebrauchtwagenhändler genutzte ehemalige Hofstelle, der rückwärtige Bereich entlang des Töpferweges konnte aber bislang keiner Bebauung zugeführt werden. Er liegt in unmittelbarer Nähe zum Ortszentrum und ermöglicht in mehreren geplanten Bausteinen die Errichtung unterschiedlicher Wohnformen. Der Bereich ist bereits überplant mit dem Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf aus dem Jahre 1974, der bislang auf die Errichtung von Einfamilienhäusern ausgerichtet ist und aus heutiger Sicht ein Übermaß an Verkehrsfläche aufweist. Im Süden des Plangebietes fällt auf, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes auf eine Neuordnung der privaten Vorlage Nr.: 217/2014 . Seite 3 / 3 Grundstücksflächen setzte, was aber unterblieb. Als Folge besteht auch dort ein Anpassungsbedarf, um das Flächenpotenzial sowohl qualitativ als auch quantitativ nutzen zu können. Ein Teilbereich des Plangebietes gehört zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1.7 A 2. Änderung aus dem Jahre 1986, der für den „Zwickel“ zwischen Roggendorfer Straße und Kesselsgasse ein Mischgebiet festsetzt, was jedoch nicht der faktischen Entwicklung in ein Allgemeines Wohngebiet entspricht. Hier ist eine Anpassung zur Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet geplant. Das Plankonzept schlägt nun vor, den geplanten Straßenverlauf des Töpferweges zu verändern, um südlich zwei weitere Baukörper mit Geschosswohnungsbau in unterschiedlicher Größe einfügen zu können. Nördlich sind weiterhin fünf neue Einfamilienhäuser vorgeschlagen, um einen harmonischen Übergang zum Bestand zu gewährleisten. Die Hofstelle soll – vielleicht bis auf Fassadenteile - abgerissen werden und eine an die vormalige Form angelehnte Wohnanlage mit Tiefgarage aufnehmen, die als sogenanntes „Generationenhaus“ Wohnungen für Jung und Alt bieten soll. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird bis zur Straße Am Zehnthof und zur Kesselsgasse gezogen, um eine sinnvolle Abgrenzung für den partiellen Ersatz des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 1.7 B zu erreichen. Dort ist eine Aktualisierung der Festsetzungen auf den heutigen Stand vorgesehen, aber unter Beibehalt der bisherigen Zielsetzung. Korrekturen erfolgen dabei maßgeblich bei den geplanten Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster), da in der Vergangenheit in einem Maß über bestehende Gebäude hinweg geplant wurde, das heute weder gewollt noch planrechtlich gut begründbar wäre. Entsprechend umfassen die Baufenster einerseits den Bestand, geben auch ausreichenden Spielraum, wo dies städtebaulich und im Hinblick auf die Größe der Grundstücke vertretbar ist. Die trifft auf so unterschiedliche Bereiche wie an der Kesselsgasse zu, wo sich ein sehr kleinteiliger Bestand befindet, aber auch für die Grundstücke entlang der Roggendorfer Straße, die zum Teil eine erhebliche Tiefe aufweisen. Der Bebauungsplan Nr. 1.7 B Sinnersdorf sowie der Bebauungsplan 1.7 A 2.Änderung Sinnersdorf werden mit diesem Verfahren aufgehoben, da fortan das Planrecht ausschließlich durch den neunen Bebauungsplan 122 Sinnersdorf bestimmt sein soll. Das Darlegungskonzept für die frühzeitige Beteiligung besteht aus einem Vorentwurf zum Rechtsplan, der unter Verzicht auf differenzierende Festsetzungen aufzeigen soll, in welchem Maß die Gebietstypik, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Straßenverkehrsflächen sich verändern und einer Skizze des Architekturbüros Gladbach, welche die geplante bauliche Entwicklung rund um den Töpferweg darstellt.