Beschlussvorlage (Begründungsentwurf - Anlage 2 zur Beschlussvorlage 217/2014)

Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf Töpferweg Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 1 von 7 Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand September 2014 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich, Verfahren 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7.. Umweltbelange 8. Kosten Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 2 von 7 1. Planerfordernis Der bestehende Bebauungsplan 1.7 B Sinnersdorf setzt entlang der Roggendorfer Straße ein Dorfgebiet für zwei Althöfe fest, die beide nicht mehr landwirtschaftlich genutzt sind, sodass die Gebietstypik anzupassen ist. Einer der Höfe steht nun als Fläche für ein Mehrgenerationenhaus zur Verfügung. Gleichzeitig berücksichtigt der bestehende Plan im Bereich des festgesetzten Allgemeinen Wohngebietes nur unzureichend die bestehenden Grundstücksverhältnisse und den baulichen Bestand, sodass die Anpassung von Straßenführung und Dimensionierung des Töpferweges sowie der überbaubaren Grundstücksflächen eine verbesserte Ausnutzung im Sinne der Innenentwicklung zuließe. Die aus heutiger Sicht nicht ausreichend begründbare Überplanung bestehender Gebäude wird partiell zurück genommen. Der in das Plangebiet einbezogene Teilbereich des Bebauungsplanes 1.7 A 2.Änderung setzt bislang Mischgebiet (MI) fest, was aber weder dem Bestand noch einer sinnvollen baulichen Entwicklung entspricht. Der neue Bebauungsplan 122 Sinnersdorf soll beide Bebauungspläne im Bereich seines Geltungsbereiches durch Überplanung und gleichzeitige Aufhebung der Altpläne ersetzen. 2. Räumlicher Geltungsbereich, Verfahren Die zu überplanende Fläche liegt nördlich der Ortsmitte von Sinnersdorf und wird im Norden durch die Straße Am Zehnthof, im Westen durch Roggendorfer Straße, im Süden durch die Kesselsgasse und im Osten durch die Straße Am Theuspfad begrenzt. Der Geltungsbereich wird so gefasst, dass ein sinnvoller Teilabschnitt des Bebauungsplanes 1.7 B Sinnersdorf durch den Bebauungsplan 122 Sinnersdorf ersetzt wird, gleiches gilt für einen Teil des Bebauungsplanes 1.7 A Sinnersdorf 2. Änderung, der den „Zwickel“ zwischen Roggendorfer Straße und Kesselsgasse umfasst. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 33.050 m² und liegt inmitten der Ortslage. Dabei entfallen ca. 3.430 m² auf Verkehrsflächen. Die verbleibenden Grundstücksflächen umfassen daher eine Fläche von ca. 29620 m². Es ist daher im Zusammenwirken mit den Festsetzungen zur zulässigen baulichen Dichte (Grundflächenzahl) sichergestellt, dass eine zulässige Grundfläche von 20.000 m² gemäß § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, sodass der Bebauungsplan im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. Weitere umweltrelevante Aspekte, welche die Aufstellung eines Umweltberichtes erforderlich machten, liegen nicht vor. Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 3 von 7 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, geltendes Planrecht 3.1 Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 122 Sinnersdorf als Mischbaufläche entlang der Roggendorfer Straße dargestellt, der Bereich zum Theuspfad hin ist als Wohnbaufläche dargestellt. Da das Ziel der Planaufstellung darin besteht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet WA) in einem nicht als untergeordnet zu bewertenden Ausmaß zu schaffen, kann die Planaufstellung entlang der Roggendorfer Straße nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden; eine durchgehende Darstellung als „Wohnbaufläche“ ist erforderlich. Diese notwendige Anpassung des vorbereitenden Bauleitplanes erfolgt gemäß § 13a (2) Nr.2 BauGB nachgeordnet zum Satzungsbeschluss dieses Bebauungsplanes im Wege einer Berichtigung; die Durchführung eines Änderungsverfahrens ist nicht erforderlich. Ausschnitt Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim 3.2 Bebauungspläne Der größte Teil des Plangebietes ist bislang durch den Bebauungsplan 1.7 B Sinnersdorf beplant, dabei sind zwei vorhandene Hofstellen entlang der Roggendorfer Straße als Dorfgebiet, der Bereich zum Theuspfad hin als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Durchgehend ist eine Zweigeschossigkeit festgesetzt. Die Straßenfläche des Töpferweges ist bislang nicht realisiert. Der Bereich östlich des Theuspfades wurde bereits in der Vergangenheit teilweise einer Änderung unterzogen, sodass die folgende Abbildung dort nicht mehr das aktuelle Planrecht abbildet. Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 4 von 7 Ausschnitt BP 1.7 B Sinnersdorf Der kleinere Teil des Plangebiets zwischen Roggendorfer Straße und Kesselsgasse ist bislang durch den Bebauungsplan 1.7 A Sinnersdorf 2. Änderung beplant. Die Festsetzung lautet Mischgebiet mit einer zweigeschossigen Bebauung. Ausschnitt BP 1.7 A Sinnersdorf 2. Änderung Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 5 von 7 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wird – mit Ausnahme der beschriebenen Althöfe -geprägt durch eine überwiegende Wohnnutzung entlang der Roggendorfer Straße, des Theuspfades und der Straße am Zehnthof. Der Töpferweg wurde bislang nicht als öffentliche Straße hergestellt, über eine provisorische private Zufahrt ist lediglich ein privates Einfamilienhaus erschlossen. Ein weiteres Wohnhaus entlang des geplanten Töpferweges wurde bereits errichtet, ist aber bis zu dessen Herstellung über das Vordergrundstück von der Kesselsgasse her erschlossen. Der Hof, der umgenutzt werden soll, beherbergt derzeit einen Gebrauchtwarenhandel, der andere Hof wird bewohnt und partiell als Unterstellplatz z.B. für Wohnmobile genutzt.. Entlang der Straße am Zehnthof befinden sich in den Erdgeschossen der Wohnhäuser Ladenlokale mit einer Apotheke und einem Friseur. 5. Planungsziele Es ist Ziel der Planung, das künftige Planrecht im beschriebenen Geltungsbereich künftig ausschließlich durch den Bebauungsplan 122 Sinnersdorf zu steuern. Entsprechend werden die bestehenden Bebauungspläne 1.7 B Sinnersdorf und 1.7 A Sinnersdorf 2.Änderung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 122 Sinnersdorf gleichzeitig aufgehoben. Für die bereits als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Flächen entlang der Roggendorfer Straße, der Straßen Am Zehnthof und Am Theuspfad bleibt das Planrecht weitgehend in seiner Zielsetzung unverändert, wird jedoch auf zeitgemäße Festsetzungen (geplant ist eine Umstellung der Vollgeschossigkeitsfestsetzung auf maximale Wand- und Gebäudehöhen) und die geltende Baunutzungsverordnung umgestellt. Diese Anpassungen sind im Vorentwurf zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung noch nicht dargestellt und werden erst mit dem eigentlichen Rechtsplanentwurf zur Offenlage erarbeitet. Ein Teilbereich des bestehenden Bebauungsplanes 1.7 B Sinnersdorf im Zuge des geplanten Töpferweges ist bislang noch nicht realisiert. Die beiden Althöfe Roggendorfer Straße 10 und 12 beinhalten keine landwirtschaftliche Nutzung mehr, sodass die künftige Nutzung nicht mehr der Festsetzung „Dorfgebiet“ entspricht. Entsprechend der Umgebung soll stattdessen Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Dies ermöglicht die Wohnnutzung, z.B. in Form barrierefreien Wohnungsbaues, gleichzeitig könnten wohnverträgliche, gewerbliche Nutzungen - wie derzeit auf dem zweiten Althof vorhanden – weiterhin zulässig bleiben. Grundsätzlich wäre eine Umnutzung der Hofstellen zwar auch unter Anwendung des bestehenden Planrechtes möglich, der Entfall der typischen landwirtschaftlichen Nutzung in Form von Viehhaltung oder der Betrieb in Verbindung mit landwirtschaftlichem Verkehr stellt aber für sich bereits einen Planungsanlass dar. Bei einer weitergehenden Umnutzung in Wohnnutzung wäre auch der Gebietszweck Mischgebiet (MI) nicht mehr erfüllt, sodass eine planrechtliche Anpassung in Allgemeines Wohngebiet erforderlich ist. Bislang unbebaute Flächen entlang des Töpferweges und des geplanten Wendekreisels „Am Theuspfad“ sollen als Bauflächen aktiviert und einer Bebauung zugeführt werden. Entlang des geplanten Töpferweges setzt der bestehende Bebauungsplan jedoch Baufenster fest, die nicht an die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse angepasst sind, sodass das bauliche Potenzial nicht optimal ausgeschöpft werden kann. Eine Veränderung der geplanten Führung des Töpferweges und eine Anpassung der Baufenster ermöglicht die Schaffung von Bauflächen, die zwei weitere Mehrfamilienhäuser aufnehmen können. In der Umgebung befindet sich bereits zweigeschossiger Geschosswohnungsbau, sodass die städtebauliche Einfügung gegeben ist. Für ein im Wege der Befreiung entstandenes Wohnhaus Am Theuspfad ist die Schaffung eines Baufensters vorgesehen, um das Baurecht über den Bestandsschutz hinaus zu sichern. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Das städtebauliche Konzept ist in Anlage 1 dargestellt. Südlich des künftigen Töpferweges sollen in einem ersten Bauabschnitt zwei Mehrfamilienhäuser mit barrierefreien Wohnungen entstehen. Anstelle der Hofanlage ist als zweiter Bauabschnitt ein Neubau unter gestalterischem Rückgriff auf den Althof geplant, der als Mehrgenerationenhaus mit Wohnungsgrößen von ca. 50-90 m² vorgesehen ist. Nördlich des Töpferweges sind als dritter Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 6 von 7 Bauabschnitt 5 weitere Wohngebäude als Ein- bis Zweifamilienhäuser geplant. Im Übrigen bleibt das städtebauliche Konzept gegenüber dem Bestand unverändert. Vorgesehen ist überwiegend eine straßenbegleitende Bebauungh, wobei entlang der Kesselsgasse und besonders der Roggendorfer Straße tiefere Baufenster eine Entwicklung unter Einbezug des Bestandes ermöglichen. Gleichzeitig erleichtern tiefere Baufenster die Realisierung von Geschosswohnungsbau in einem zentralen Bereich des Ortsteiles. 7. Umweltbelange Da die Aufstellung des B-Planes Nr. 122 Sinnersdorf im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes mit einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich, auch ermöglichen bereits die bestehenden Bebauungspläne sämtliche Eingriffe. Die Umstellung auf die aktuelle Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) führt vielmehr aufgrund der künftig geltenden Obergrenzen für die mögliche Grundstücksversiegelung gemäß § 19 BauNVO zu einer geringeren Inanspruchnahme des Bodens und einem größeren Anteil unversiegelter Grundstücksflächen. Die Erarbeitung eines Artenschutzgutachtens erscheint aufgrund fehlender relevanter Grünstrukturen oder Ruinen nicht erforderlich, auch ist das gesamte Gebiet bereits vollständig zugunsten einer baulichen Nutzung beplant. Im Zuge der Planung sollen jedoch die beiden vorhandenen prägenden Bäume an der Einmündung des Töpferweges vom Theuspfad per Festsetzung gesichert werden. Von drei Linden im Innenbereich des Blockes wurde eine kürzlich durch einen Sturm gefällt, für die beiden noch erhaltenen Bäume wird die Möglichkeit des Erhaltes noch geprüft, wahrscheinlich wird jedoch die Führung des Töpferweges einen Erhalt (wegen der Führung innerhalb des Wurzelraumes) unmöglich machen. 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand lediglich Kosten für die Einholung einer gutachterlichen Aussage zum Schallschutz entlang der Roggendorfer Straße sowie durch die Festsetzung privater Grundstücksflächen (ca. 45,5 m² im Bereich der Roggendorfer Straße) als öffentliche Straßenverkehrsfläche. Für die öffentlichen Straßenverkehrsflächen des Töpferweges (ca.798 m² für die allgemeine Verkehrsfläche und ca. 146 m² für den Fuß- und Radweg) wird zum derzeitigen Verfahrensstand von einer Übertragung im Rahmen eines Erschließungsvertrages ausgegangen. Planungsamt, September 2014 Begründung Stand September 2014 Bebauungsplan Nr. 122 Sinnersdorf - Töpferweg Planungsamt Stadt Pulheim Seite 7 von 7