Daten
Kommune
Brühl
Größe
158 kB
Datum
11.05.2017
Erstellt
02.05.17, 18:27
Aktualisiert
02.05.17, 18:27
Stichworte
Inhalt der Datei
Stand: 21.04.2017
STADT BRÜHL
BEBAUUNGSPLAN 04.14
„BERGERSTRASSE / WEISSER STRASSE“
BEGRÜNDUNG
FÜR DEN BESCHLUSS ZUR ÖFFENTLICHEN AUSLEGUNG
GEM. § 3 ABS. 2 BAUGB
Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
INHALT
1. Einführung
1.1
1.2
1.3
1.4
Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Wahl des Planverfahrens
Verfahren
Rechtsgrundlagen
Seite
1
1
1
1
2
2. Ausgangssituation
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
2.12
Lage und Größe des Plangebietes
Stadträumliche Einbindung
Bebauung und Nutzung
Höhenlage
Erschließung
Ver- und Entsorgung
Natur, Landschaft, Umwelt
Boden
Kampfmittel
Erdbebenzone
Bodendenkmalpflege
Eigentumsverhältnisse
2
2
3
3
3
3
3
3
4
4
4
4
3. Planungsbindungen und -vorgaben
3.1
Landes- und Regionalplanung
3.2
Flächennutzungsplan
3.3
Bebauungsplan
3.4
Landschaftsplanung
5
5
5
5
5
4. Ziel und Zweck der Planung
4.1
Ziel und Zweck der Planung
4.2
Städtebauliches Konzept
5
5
6
5. Planinhalt
5.1
Art der Nutzung
5.2
Maß der baulichen Nutzung
5.2.1 Grundflächenzahl
5.2.2 Geschossflächenzahl
5.2.3 Geschosse
5.2.4 Höhe baulicher Anlagen
5.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
5.4
Nebenanlagen
5.5
Verkehr
5.5.1 Erschließung Plangebiet und Flächen für
ruhenden Verkehr
5.5.2 Öffentlicher Personenverkehr
5.6
Öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung
„Spielplatz"
5.7
Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit
5.8
Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen
5.9
Energie / Ver- und Entsorgung
5.9.1 Wasser / Strom / Telefonanlagen
5.9.2 Schmutz- und Niederschlagswasser
6
6
7
7
8
8
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11
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12
12
Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
5.10 Besonnung und Belichtung: Auswirkungen auf das
Gebäude Weißer Straße 2
Seite
13
6. Auswirkungen der Planung
6.1
Städtebau / Nutzung
6.2
Verkehr
6.3
Belange von Natur und Landschaft
6.3.1 Schutzgebiete
6.3.2 Anforderungen an Belange von Natur und Landschaft
6.4
Immissionsschutz
6.4.1 Verkehrslärm
6.4.2 Gewerbelärm
6.5
Artenschutz
6.6
Denkmalpflege
14
14
14
17
17
17
7. Planungsalternativen
19
8. Realisierung der Planung; Kosten
20
9. Bauordnungsrechtliche Vorschriften
20
18
18
18
19
19
Stadt Brühl
1.
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
EINFÜHRUNG
1.1
Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Der Planbereich betrifft die ehemaligen Betriebsflächen des „Schlachthofes“, das
Flurstück 217 an der Weißer Straße, die östlich daran angrenzenden, ehemals genutzten Schrebergärten und den südlich angrenzenden Spielplatz an der Elisabethstraße.
Anlass für die Planaufstellung sind die seit der Aufgabe des Betriebs „Schlachthof“
entwickelten Ideen zur Umnutzung dieser Flächen. Im Zusammenhang mit der Überplanung der ehemaligen Betriebsflächen soll zudem die östlich angrenzende städtische Fläche einer Wohnnutzung zugeführt werden. Auf dem Flurstück 217 wird die
Bebauung des Bestandsgebäudes gesichert und ein zusätzliches Baufeld geschaffen. Der südlich angrenzende, in 2013 neu ausgebaute, Spielplatz soll erhalten und
in das Konzept integriert werden.
Das Planverfahren ist notwendig um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
das Vorhaben zu schaffen.
1.2
Wahl des Planverfahrens
Der Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“ wird im beschleunigten
Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB darf ein Bebauungsplan im beschleunigten
Verfahren u.a. dann aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche von
weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Die Größe des Plangebietes beträgt ca.
13.950 qm und liegt damit deutlich unterhalb des Schwellenwertes der zulässigen
Grundfläche.
Der Flächennutzungsplan, welcher die Flächen derzeit als gewerbliche Bauflächen
und Grünflächen mit Zweckbestimmung Spielplatz dargestellt, wird im Wege der Berichtigung angepasst.
1.3 Verfahren
Beschluss
Aufstellungsbeschluss
gem. § 2 Abs. 1 i.V.m. § 13a BauGB
Gremium
Ausschuss für Planung und Stadt entwicklung
Frühzeitige Beteiligung
- Öffentlichkeit
- TÖB und Behörden
Beschluss zur öffentlichen Auslegung Ausschuss für Plangem. § 3 Abs. 2 BauGB
ung und Stadt entwicklung
Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.
2 BauGB
Satzungsbeschluss
Rat
gem. § 10 Abs. 1 BauGB
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Datum
25.04.2016
19.09.- 14.10.16
19.09.- 19.10.16
23.03.2017
Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
1.4
Rechtsgrundlagen
Dem Bebauungsplan liegen die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der
Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBL. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20.10.2015 (BGBL I S. 1722) und der dazu ergangenen Rechtsvorschriften Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBL. I S.
132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBL. I S.
1548), Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBL. I Nr. 3 vom
22.01.1991), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBL. I S.
1509) - zugrunde.
2.
AUSGANGSSITUATION
2.1
Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Brühl, Flur 23 und umfasst die Flurstücke:
309, 295, 217, 249, 252, tlw. 281, 4 (beides Bergerstraße) und tlw. 310 (Weißer
Straße).
Das Plangebiet ist folgendermaßen abgegrenzt:
Im Norden
im Osten
im Süden
im Westen
vom südwestlichen Grenzpunkt des Flurstücks 5 entlang der südlichen
Grenze des Flurstücks 5 bis zu seinem südöstlichen Grenzpunkt, entlang der westlichen Grenze des Flurstücks 308 in südliche Richtung,
weiter in östlicher Richtung entlang der südlichen Grenze des Flurstücks 307 bis zu seinem viertletzten Grenzpunkt, auf einer Linie über
die Weißer Straße zum mittleren Grenzpunkt der nördlichen Grenze des
Flurstücks 284,
vom mittleren Grenzpunkt der nördlichen Grenze des Flurstücks 284
zum nordwestlichen Grenzpunkt des Flurstücks 284, entlang der östlichen Grenzen der Flurstücke 217 und 249,
entlang der südlichen und westlichen Grenze des Flurstücks 249, entlang der südlichen und westlichen Grenze des Flurstücks 252, entlang
der nördlichen Grenze des Flurstücks 9 bis zu seinem westlichsten
Grenzpunkt weiter verlängert bis zum Schnittpunkt mit westlichen Bürgersteigkante des östlichen Bürgersteigs der Bergerstraße,
von diesem Schnittpunkt in nördlich Richtung entlang der Bürgersteigkante bis zum Bogenanfangspunkt der Einmündung der Weißer Straße,
weiter in einer gedachten Geraden bis zum südwestlichen Grenzpunkt
des Flurstücks 5.
Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 1,31 ha.
2.2
Stadträumliche Einbindung
Das Bebauungsplangebiet liegt etwa 1,0 km vom Brühler Innenstadtkern entfernt im
Stadtteil Brühl-Ost. Das Gebiet wird im Westen von der Bergerstraße und im Norden
von der Weißer Straße begrenzt. Westlich der Bergerstraße sowie östlich und südlich
des Gebietes schließen sich Wohnquartiere an das Bebauungsplangebiet an. Nördlich der Weißer Straße befinden sich mehrere gewerbliche Nutzungen, u.a. ein Tiernahrungsgeschäft, ein Bettenfachgeschäft und eine Waschstraße. NahversorgungsSeite 2 von 21
Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
einrichtungen befinden sich im Sondergebiet an der Berzdorfer Straße, die aus dem
Plangebiet fußläufig oder mit dem Fahrrad erreichbar sind.
2.3
Bebauung und Nutzung
Der überwiegende Teil der Flächen des Plangebiets wird von Freiflächen und baulichen Anlagen der ehemaligen Betriebsflächen des Schlachthofes eingenommen.
Darüber hinaus bestehen östlich dieser Flächen städtische Grundstücke, die derzeit
als Gartenfläche an Privatpersonen verpachtet sind. Das Grundstück Weißer Straße
2 (Flurstück 217) ist mit einem Geschäftshaus bebaut.
Im Südosten des Gebietes befinden sich die Flächen des Kinderspielplatzes mit dem
Zugang von der Elisabethstraße.
2.4
Höhenlage
Das Plangebiet ist in seiner Höhenlage relativ eben. Im Bereich des Geländes des
ehemaligen Schlachthofes bewegen sich die Höhen zwischen 61,10 und 61,55 m
über NHN. In nördlicher und östlicher Richtung fällt das Gelände an der tiefsten Stelle geringfügig auf 60,34 m über NHN ab.
2.5
Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist über das vorhandene Straßennetz sichergestellt. Der ehemalige Betriebshof und das Flurstück 217 werden unmittelbar von der Weißer Straße erschlossen. Der Zugang zum Kinderspielplatz erfolgt
von der Elisabethstraße aus.
2.6
Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität, Strom und Trinkwasser ist gesichert. Das Plangebiet ist derzeit an den Mischwasserkanal in der Bergerstraße angeschlossen. Vom Gelände des ehemaligen Schlachthofes wurde bisher das Regenwasser von ca. 4.000 m² Fläche in den Mischwasserkanal eingeleitet.
2.7
Natur, Landschaft, Umwelt
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich nicht im Bereich eines
Landschaftsplanes. Die geplante Bebauung findet überwiegend auf den Flächen des
ehemaligen Schlachthofes statt. Darüber hinaus werden im östlichen Teil Gartenanlagen in Anspruch genommen.
Schutzgebiete nach §§ 20 - 23 Landschaftsgesetz NRW sind von der Planung nicht
betroffen.
2.8
Boden
Auf den Flächen des ehemaligen Schlachthofes wurden Baugrunduntersuchungen
und chemische Analysen von einem angeschütteten Bereich durchgeführt. Die Freiflächen sind weitestgehend mit einer Schwarzdecke und Pflaster versiegelt. Unterhalb dieser Schicht wurde eine Anschüttung bis zu einer Tiefe von 1,2 m angetroffen.
Es folgt eine maximal 1,4 m mächtige Lehmschicht. Die Lehmschicht wird unterlagert
von Sandschichten bis zur Bohrendteufe von 5,0 m.
Der Anschüttungsboden wird nach den Vorschriften der LAGA Boden bzw. der LAGA
für Recyclingbaustoffe / nicht aufbereiteten Bauschutt eingestuft. Die gewachsenen
Lehm- und Sandböden sind ebenso unauffällig. Die Sandböden können auf der Baustelle verbleiben und wieder in die Arbeitsräume eingebaut werden. Die lehmigen
Bodenanteile sollten auf Grund ihrer wasserstauenden Eigenschaft abgefahren und
nicht mehr eingebaut werden.
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
2.9 Kampfmittel
Der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Köln wurde im Rahmen der
frühzeitigen Beteiligung der Behörden um Stellungnahme gebeten. Mit Schreiben
vom 18.05.2016 hat der Kampfmittelbeseitigungsdienst mitgeteilt, dass keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln im beantragten Bereich vorliegen. Eine
Garantie auf Kampfmittelfreiheit kann gleichwohl nicht gewährt werden. Sofern
Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Aus Gründen der Vorsorge wurden im Anschluss an die textlichen Festsetzungen in den Hinweisen auf die Vorgehensweise bei Auffinden von Kampfmitteln aufmerksam gemacht.
2.10 Erdbebenzone
Das Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich in der Erdbebenzone 2 mit der
Untergrundklasse T gemäß der Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland 1: 350.000, Bundesland NordrheinWestfalen (Juni 2006) (Karte zu DIN 4149, Fassung April 2005).
2.11 Bodendenkmalpflege
Für das Plangebiet liegen keine Hinweise auf archäologische Bodenfunde vor. Aus
Gründen der Vorsorge wurden jedoch im Anschluss an die textlichen Festsetzungen
in den Hinweisen auf die Vorgehensweise bei Auffinden von Bodendenkmälern aufmerksam gemacht.
2.12 Eigentumsverhältnisse
Für den Bereich des ehemaligen Schlachthofes (Flurstück 295) besteht eine notarielle Vereinbarung zwischen dem derzeitigen Grundstückseigentümer und dem Projektentwickler. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes wird der Projektentwickler Eigentümer.
An der Bergerstraße befinden sich Teilflächen der Flurstücke 4 und 281 innerhalb der
Grenzen des Bebauungsplanes. Eigentümer dieser Flächen ist der Rhein-Erft-Kreis.
Zur Verbesserung der Gehwegsituation ist in diesem Bereich der Erwerb von Grundstücksflächen durch den Projektentwickler vorgesehen.
Die Verkehrsflächen der Weißer Straße (Flurstück 310) befinden sich im Eigentum
der Stadt Brühl. Zur Verbesserung der Parkraumsituation und der Anlage von Flächen für den Fußgänger sind geringe Teilflächen des Flurstücks 295 vom Projektentwickler an die Stadt Brühl abzutreten.
Die Flurstücke 249 und 252 befinden sich im städtischen Eigentum. Das Flurstück
252 sowie die Teilfläche des Flurstücks 249 (nördlich des Kinderspielplatzes) werden
im Rahmen der Realisierung des Bebauungsplanes an den Projektentwickler veräußert.
Das Flurstück 217 an der Weißer Straße befindet sich in Privatbesitz. Eigentumsrechtliche Veränderungen sind für diesen Bereich nicht vorgesehen.
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Stadt Brühl
3.
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
PLANUNGSBINDUNGEN UND -VORGABEN
3.1
Landes- und Regionalplanung
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Region Köln - ist das
Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt.
3.2
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Brühl stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 04.14 „G – Gewerbliche Bauflächen“ und Grünflächen mit der
Zweckbestimmung „Spielplatz“ dar.
Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst und die Flächen, mit Ausnahme der Spielplatzfläche, als "Wohnbauflächen" dargestellt.
3.3
Bebauungsplan
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“ besteht Planungsrecht über den Bebauungsplan „Bauzonen“.
Der Bebauungsplan Bauzonen setzt für den überwiegenden Teil des Plangebietes
(ehem. Schlachthofgelände) mit der Ordnungsziffer 6 (25) Gemeinbedarf (Versorgung mit Gütern des öffentlichen und privaten Bereichs) fest. Für die Grundnutzung
Ordnungsziffer 6 wird allgemeines Wohngebiet, zweigeschossige offene Bauweise,
GRZ 0,4 und GFZ 0,7 festgesetzt.
Für die Fläche des Grundstücks Weißer Straße 2 gilt der Bebauungsplan Bauzonen
Ordnungsziffer 24, welcher Industriegebiet, dreigeschossige Bauweise, GRZ 0,7 und
BMZ 9,0 festsetzt.
3.4
Landschaftsplanung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich nicht im Bereich eines
Landschaftsplanes.
4.
ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
4.1
Ziel und Zweck der Planung
Ziel der Planung ist mit der Ausweisung als allgemeines Wohngebiet die Schaffung
von Wohnraum auf zuvor gewerblich und als Schrebergärten genutzten Flächen. Innerhalb der Flächen des ehemaligen Schlachthofes als auch auf dem nördlichen Teil
des städtischen Grundstücks (Flurstück 294) sollen ausschließlich Geschoßwohnungen gebaut werden. Entsprechend der Bereitstellung von öffentlichen Mitteln ist Ziel
der Planung, einen gewissen Anteil sozial geförderter Wohnungen zu errichten.
Das Grundstück Weißer Straße 2 (Flurstück 217) soll ebenfalls als allgemeines
Wohngebiet ausgewiesen werden und im Zuge der Planung ein neues Baufeld geschaffen werden, mit dem Ziel einer durchgängig straßenseitigen Bebauung entlang
der Weißer Straße.
Die süd-östlich angrenzende Spielplatzfläche soll erhalten werden und mit der Festsetzung eines Gehrechts ein weiterer Zugang zum Spielplatz geschaffen werden.
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
4.2
Städtebauliches Konzept
Im Bereich des ehemaligen Schlachthofgeländes ist eine geschlossene Bebauungsstruktur in Form eines „Stadtkarrees" in zwei bis viergeschossiger Bauweise vorgesehen. Die gewählte Bauform dient damit auch als Lärm- und Windschutz für die
Freiflächen im Innenbereich.
Auf dem städtischen Grundstück (Flurstück 249) östlich des Karrees ist ein weiteres
Mehrfamilienwohnhaus als Solitär in zweigeschossiger Bauweise mit Staffelgeschoss
geplant.
Auf dem Grundstück Weißer Straße 2 wird für den östlichen Teil des Grundstücks
eine zweigeschossige Baumöglichkeit in einer Größe von ca. 12,0 m x 12,0 m ausgewiesen und auf zwei Vollgeschosse beschränkt. Das Bestandsgebäude wird durch
die Festsetzung eines Baufensters gesichert. Die Ausweisung als allgemeines
Wohngebiet entspricht dabei der tatsächlich vorhandenen und geplanten Nutzungen.
Die viergeschossige Bebauung beschränkt sich auf den nordwestlichen Teil des
„Karrees". Zur bestehenden Wohnbebauung an der Elisabethstraße und der Bergerstraße verringert sich die Geschosszahl auf zwei bzw. drei Geschosse, um ein Einfügen in die Nachbarbebauung zu gewährleisten. Im Eckbereich der Bergerstraße mit
der Weißer Straße wird durch eine turmartig angelegte Bauform, die geringfügig die
angrenzende viergeschossige Bebauung übersteigt, ein zusätzlicher städtebaulicher
Akzent gesetzt.
Die KFZ-Einstellplätze für die künftigen Bewohner des Karrees und des östlich davon
geplanten Mehrfamilienhauses sind innerhalb von Tiefgaragen unterhalb der Bebauung und deren Freiflächen vorgesehen. Die Zufahrt erfolgt an zentraler Stelle von der
Weißer Straße. Die Zufahrt zum geplanten Gebäude auf dem Flurstück 217 ist unmittelbar von der Weißer Straße aus geplant. Darüber hinaus ist beabsichtigt, im Bereich der Weißer Straße ca. 25 Besucherparkplätze anzulegen.
5.
PLANINHALT
5.1
Art der Nutzung
Gemäß den Zielen der Planung an dem Standort die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorrangig für eine Wohnbebauung zu schaffen, setzt der Bebauungsplan als
zulässige Art der Nutzung WA - Allgemeines Wohngebiet fest.
In den planungsrechtlichen Festsetzungen wird gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO
festgesetzt, dass in den Allgemeinen Wohngebieten die ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO
Nr. 3 Anlagen für Verwaltungen,
Nr. 4 Gartenbaubetriebe,
Nr. 5 Tankstellen
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden und damit unzulässig sind.
Die Zielsetzung der Planung, innerhalb des Plangebietes vorrangig die Voraussetzungen für Wohnungen zu schaffen, wäre mit der Zulässigkeit der vorgenannten
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Nutzungen gefährdet. Bei der geplanten Bebauungsstruktur sind Gartenbaubetriebe
und Tankstellen wegen der Großflächigkeit der Anlagen innerhalb des Plangebietes
nicht möglich. Die Nachbarschaft einer Tankstelle zu Wohnnutzungen wäre zudem
wegen der Lichtemissionen und dem zu erwartenden Fahrzeugverkehr problematisch
zu beurteilen. Alle drei Nutzungen können eine Nutzungsintensität im Wohngebiet
erzeugen, die sich mit der beabsichtigten städtebaulichen Qualität nicht verträgt und
an diesem Standort auch nicht gewünscht ist.
5.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für die geplante Neubebauung durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschosszahlen (II - IV) sowie durch die
Höhenlage der Gebäude bestimmt.
5.2.1 Grundflächenzahl
Die zulässige Grundflächenzahl wird für das gesamte Plangebiet mit GRZ 0,4 festgesetzt. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) entspricht der Obergrenze des § 17
BauNVO und ist begründet in dem Ziel der Planung, bauliche Anlagen bis maximal
40% der Grundfläche zuzulassen.
Bei der Ermittlung der Grundflächen sind die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen
und Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO mitzurechnen.
„Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 vom Hundert durch die vorgenannten Anlagen überschritten werden, höchstens jedoch bis zu
einer Grundflächenzahl von 0,8“.
Für das Allgemeine Wohngebiet WA2 darf danach die zulässige Grundfläche um bis
zu 50 vom Hundert durch Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen überschritten werden.
Aufgrund der für die Geschoßwohnungen geplanten Tiefgaragen wird die zulässige
Grundfläche deutlich überschritten. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes wurde daher für die Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 festgesetzt,
dass die GRZ 0,4 ausnahmsweise bis 0,8 zugunsten ausschließlich von Tiefgaragen
überschritten werden darf.
Gemäß § 17 Abs. 2 Baunutzungsverordnung können die in § 17 Abs. 1 BauNVO
aufgeführten Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn
die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Zum Ausgleich der großflächigen Inanspruchnahme durch die Tiefgaragen werden
die Dächer über den Tiefgaragen begrünt und in die Freiraumgestaltung mit einbezogen.
Die Überschreitung der GRZ zugunsten von Tiefgaragen wird aus städtebaulichen
Gründen für vertretbar gehalten, da hierdurch ansonsten große erforderliche oberirdische Stellplatzanlagen vermieden werden. Gleichzeitig wird in Verbindung mit der
geplanten Begrünung des Innenhofes bzw. der Tiefgaragendächer Raum für die Allgemeinheit gewonnen, der begrünt und attraktiv gestaltet werden kann.
Damit der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden, wird
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
die Inanspruchnahme für die Tiefgaragen und die damit verbundene Überschreitung
der Grundflächenzahl als städtebaulicher Grund bewertet, der diese Maßnahme
rechtfertigt.
5.2.2 Geschossflächenzahl
Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 wird die gemäß § 17 Abs. 1
BauNVO zulässige Obergrenze für Allgemeine Wohngebiet von 1,2 zugelassen.
Die innerhalb der Teilflächen WA1 und WA2 geplante Bebauung ist in zwei- bis viergeschossiger Bauweise vorgesehen. Mit der Zulässigkeit der in der BauNVO aufgeführten Obergrenze sollen die Voraussetzungen an dem Standort geschaffen werden, die Bebauung mit den beabsichtigten Geschossen und Gebäudehöhen realisieren zu können.
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA3 setzt der Bebauungsplan entsprechend der vorhandenen Bebauung (Weißer Straße 2 und 6) maximal zwei Geschosse mit einer GFZ von 0,8 fest. Die festgesetzte Obergrenze ist ausreichend bemessen, um die Zielsetzung für den Standort planungsrechtlich abzusichern.
5.2.3 Geschosse
Allgemeines Wohngebiet WA1
Die Bebauung des „Stadtkarrees“ ist überwiegend in drei- und viergeschossiger
Bauweise geplant. Die viergeschossige Bebauung beschränkt sich auf den nordwestlichen Teil des „Karrees". Zur bestehenden Wohnbebauung an der Elisabethstraße
und der Bergerstraße verringert sich die Geschosszahl auf zwei bzw. drei Geschosse, um ein Einfügen in die Nachbarbebauung zu gewährleisten. Im Eckbereich der
Bergerstraße mit der Weißer Straße wird durch eine turmartig angelegte Bauform,
die geringfügig die angrenzende viergeschossige Bebauung übersteigt, ein zusätzlicher städtebaulicher Akzent gesetzt.
Allgemeines Wohngebiet WA2
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA2 ist ein weiteres Mehrfamilienwohnhaus als Solitär in zweigeschossiger Bauweise mit Staffelgeschoss geplant. Sie ist im
Vergleich zur bis zu viergeschossigen Bauweise des Stadtkarrees um ein Geschoss
verringert, um einen städtebaulich harmonischen Übergang zur Bestandsbebauung
zu sichern.
Allgemeines Wohngebiet WA3
Das innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes – WA3 befindliche Flurstück Weißer
Straße 2 ist in Teilen bereits bebaut. Die verbleibende Grundstücksfläche ist jedoch
so groß, dass eine weitere Baufläche ausgewiesen werden kann. Das Maß der Bebauung orientiert sich am Nachbargebäude Weißer Straße 6. Die Geschosszahl wird
auf maximal zwei Geschosse beschränkt.
5.2.4 Höhe baulicher Anlagen
a) Unterer Bezugspunkt
In den Textlichen Festsetzungen Ziff. A 4.1 und A 4.2 ist der Untere Bezugspunkt für
die Höhenbestimmung der geplanten Bebauung definiert. Unterer Bezugspunkt für
die Festsetzung der Gebäudehöhe ist die Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses (OKFF EG).
Abweichend von dieser Höhe darf die Oberkante Fertigfußboden um bis zu 0,5 m
über und unterhalb der Unteren Bezugshöhe liegen.
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Mit den zulässigen Abweichungen sollen unnötige Härten vermieden werden und
zugleich auch die Möglichkeit eingeräumt werden, die Gebäude gegenüber den vorgelagerten Verkehrsflächen geringfügig anheben bzw. bei einer Unterschreitung
barrierefreie Zugänge anlegen zu können. Mit Rücksicht auf die geplanten Tiefgaragen verbleiben bei der Projektplanung für den Bereich des WA1 mehr Gestaltungsspielräume hinsichtlich der Eingangssituation und der Freiraumgestaltung in den Innenbereichen.
b) Gebäudehöhen
Das festgesetzte Maß für die maximal zulässigen Gebäudehöhen ist so gewählt,
dass die angestrebte Wohnnutzung möglich wird. Die Geschoß- und Gebäudehöhen
wurden jedoch auf die notwendigen Raumhöhen beschränkt. Hiermit sollen städtebauliche Fehlentwicklungen in der Höhe vermieden werden. Ausnahmsweise können
die zulässigen Gebäudehöhen für technischen Anlagen überschritten werden, soweit
diese um das 1,5 fache Maß ihrer Höhe allseitig von den Außenkanten der Gebäude
zurücktreten.
Mit der Definition der Baugrenze und der Beschränkung in der Gebäudehöhe ist zudem die maximal zulässige Gebäudekubatur definiert. Die Festsetzung einer bestimmten Gebäudehöhe soll des Weiteren dazu beitragen der Öffentlichkeit eine
bessere Einschätzung der künftigen Gebäudehöhe im Verhältnis zur vorhandenen
Bebauung zu ermöglichen.
5.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Die Bebauung des ehemaligen Schlachthofgeländes ist bis auf zwei Durchlässe in
geschlossener Bauweise als sogen. „Stadtkarree“ vorgesehen. Durch die beiden
L-förmig angelegten Gebäudeteile wird ein geschützter Innenhof geschaffen, der sowohl aus architektonischer Sicht als auch aus Lärm- und Windschutzgründen positiv
zu bewerten ist.
Für die Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 wird auf die Festsetzung einer
Bauweise verzichtet. Aus städtebaulicher Sicht wird bei den geplanten Vorhaben
kein Erfordernis gesehen, die Bauweise festzusetzen. Innerhalb des Allgemeinen
Wohngebietes WA3 setzt der Bebauungsplan jeweils für das vorhandene und das
geplante Gebäude „Einzelhaus“ fest.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind überwiegend durch Baugrenzen abgegrenzt. Lediglich an der Bergerstraße und dem Eckbereich der Bergerstraße mit der
Weißer Straße sind im Bebauungsplan Baulinien festgesetzt. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die vorhandene Bauflucht der südlich angrenzenden Bebauung
innerhalb des Plangebietes fortgeführt wird.
In den Textlichen Festsetzungen ist für die Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2
festgesetzt, dass die obersten Geschosse zwingend gegenüber dem jeweilig darunterliegenden Geschoss allseitig um mindestens 1,0 m zurückspringen.
Ausgenommen von dieser Regelung ist die oberste Baufläche im Eckbereich der
Bergerstraße mit der Weißer Straße (IV*).
Die Regelung wurde aufgenommen, da die Baugrenzen in den darunterliegenden
Geschossen auch unterschritten werden dürfen. Das abgestrebte Ziel der Planung,
dass das jeweils oberste Geschoss von der Fassadenkante zurückspringen muss,
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
würde damit verfehlt. Für die mit IV* festgesetzte Teilfläche gilt die Regelung nicht,
da hier eine städtebaulicher Akzent durch eine turmartige Bebauung entstehen soll.
Die Planung orientiert sich bei den Abgrenzungen für die Mehrfamilienhäuser an den
erforderlichen Größen im Mehrfamilienhausbau. Die festgesetzten Bautiefen von
16,0 m berücksichtigen bereits die Flächen für Balkone und Wintergärten o.ä. Darüber hinausgehende Überschreitungen werden nicht zugelassen.
5.4 Nebenanlagen
Nach den Textlichen Festsetzungen Ziffer 5.1 sind Nebenanlagen gem. § 14 (1)
BauNVO bis zu einer Grundfläche von je 7,5 m² außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.
Die Beschränkung der Flächengröße dient zum Schutz des Freiraumes und der
nachbarschaftlichen Verträglichkeit. Die Fläche ist dennoch ausreichend groß bemessen, um z.B. Überdachungen oder Gartenhäuschen zum Unterstellen von Gartenmöbeln oder von Fahrrädern zu ermöglichen.
5.5
Verkehr
5.5.1 Erschließung Plangebiet und Flächen für ruhenden Verkehr
Das Plangebiet wird im Norden von der Weißer Straße, im Westen von der Bergerstraße begrenzt. Die verkehrliche Erschließung der Allgemeinen Wohngebiete WA1
(ehem. Schlachthofgrundstück) und WA3 (Flurstück 217) ist über die tangierenden
Straßen bereits sichergestellt.
Bei der Weißer Straße handelt es sich um eine ruhige Anliegerstraße, die im Osten
als Sackgasse endet (herausnehmbarer Poller) und nur für Müll- und Rettungsfahrzeuge sowie für Radfahrer und Fußgänger durchlässig ist.
Der vorhandene Straßenraum weist einen sehr breiten Ausbau auf, sodass neben
der Fahrbahn und den Gehwegen noch 25 oberirdische Besucherparkplätze angelegt werden können. Dies führt zu einer Veränderung des Straßenquerschnitts. Geplant ist zudem die Verengung des Kreuzungsbereichs der Weißer Straße, um so
eine bessere Einsehbarkeit zu erhalten. Der Bebauungsplan setzt nur die äußeren
Grenzen der Verkehrsflächen fest. Die innere Aufteilung der Verkehrsanlagen erfolgt
zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Ausführungsplanung.
Die fußläufige Erschließung ist für die geplanten Wohnungen im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes WA1 unmittelbar von den angrenzenden Straßen sowie über
den Innenhof möglich. Die geplante Bebauung innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA2 soll über eine Fußwegeverbindung (Gehrecht) von der Weißer Straße
aus erschlossen werden. Das Gehrecht wird bis zur nördlichen Grenze des vorhandenen Kinderspielplatzes weitergeführt. Hiermit soll den Kindern der zukünftigen
Neubewohner ein kurzer und verkehrssicherer Zugang zum Spielplatz angeboten
werden (s. hierzu weitere Ausführungen unter der Ziffer 5.6 und 5.7).
Die Flächen für den ruhenden Verkehr sind für die künftigen Bewohner der Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 innerhalb von Tiefgaragen im Bereich des
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Plangebietes geplant. Die Ein- und Ausfahrt ist an zentraler Stelle von der Weißer
Straße vorgesehen. Östlich der Tiefgaragenzufahrt wurde die geplante Bebauung
soweit zurückgenommen, dass im Notfall an dieser Stelle die Feuerwehr mit Löschfahrzeugen von der Weißer Straße aus in den Innenhof einfahren kann.
Die geplante Bebauung entlang der Bergerstraße wurde von der südlichen Plangebietsgrenze an der schmalsten Stelle um 3,0 m abgerückt. Hierdurch besteht im Notfall (z.B. bei Feuer) für die Bewohner die Möglichkeit über den Innenhof auf kurzem
Weg die Bergerstraße zu erreichen.
5.5.2 Öffentlicher Personennahverkehr
Vom öffentlichen Personennahverkehr wird das Untersuchungsgebiet über die Haltestellen „Telekom“ im Norden und „Bergerstraße“ im Süden bedient.
An der Haltestelle „Telekom“ verkehrt die Stadtbuslinie 703; an der Haltestelle „Bergerstraße“ auf der Rheinstraße fahren die Linien 703 und 930. Die Buslinien verkehren jeweils über den Verknüpfungspunkt Bahnhof zur Brühler Innenstadt im Stundentakt.
5.6
Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz"
Im Südosten des Plangebietes befindet sich der im Jahr 2013 neu gestaltete Kinderspielplatz mit dem Zugang von der Elisabethstraße. Der Spielplatz soll an dem
Standort unverändert erhalten bleiben. Mit der Einbeziehung der Spielplatzfläche in
das Plangebiet und der Festsetzung als Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz" wird dieser Bereich entsprechend seiner Nutzung planungsrechtlich gesichert. Über die Festsetzung eines Gehrechts wird zudem eine öffentliche Zuwegung von der Weißer Straße durch das Gebiet zu dem Spielplatz geschaffen. Der Zugang zum Spielplatz soll, wie auch von der Elisabethstraße, mit einer
Pforte versehen werden, die ein Abschließen des Spielplatzes ermöglicht.
5.7
Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit
Von der Weißer Straße aus ist eine Fußwegeverbindung zur nördlichen Grenze des
Kinderspielplatzes an der Elisabethstraße vorgesehen. Die Flächen sollen jedoch in
privatem Besitz verbleiben, sodass der Bebauungsplan für die Wegeverbindung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festsetzt.
Die fußläufige Erschließung des Spielplatzes findet derzeit ausschließlich von der
Elisabethstraße statt. Aufgrund der innerhalb des Plangebietes vorgesehen Geschoßwohnungen mit ca. 125 Wohneinheiten bietet sich der Zugang von Norden an.
Bei den künftigen Neubewohnern werden auch junge Familien erwartet. Die Erreichbarkeit des Spielplatzes wäre für die Kinder aus dem Plangebiet auf kurzem und verkehrssicherem Weg möglich.
5.8
Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen
Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes werden verschiedene Pflanzund Begrünungsmaßnahmen festgesetzt, die zur Entsiegelung der Flächen und zuSeite 11 von 21
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
gleich zu einer Verbesserung der ökologischen Qualität in diesem Bereich beitragen
sollen.
Im Bereich der Besucherparkplätze an der Weißer Straße sind entsprechend den
Darstellungen im Bebauungsplan 7 Straßenbäume anzupflanzen und dauerhaft zu
erhalten. Die Baumscheiben sind in einer Mindestgröße von 6 m² je Baum mit einem
Wurzelraum von 12 m² herzustellen und mit Bodendeckern / Stauden zu bepflanzen.
Hierdurch wird eine Durchgrünung des Straßenraumes angestrebt.
Die innenliegenden Flächen des geplanten „Stadtkarrees“ sollen zum einen als städtischer Platz mit gepflasterten Spiel- und Sitzmöglichkeiten angelegt werden. Zugleich wird auch hier ein relativ großer Anteil an unbefestigten Flächen angestrebt.
Nach den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan sind die Tiefgaragen zu
übererden. Der befestigte Anteil darf maximal 30% der nicht nichtüberbauten Garagenflächen betragen. Auf den nicht befestigten Flächen sind 80 m² mit Bodensubstrat anzuhügeln und flächig mit Sträuchern zu begrünen.
Die konkrete Ausgestaltung des Innenhofes ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Ausführungsplanung für die Freianlagen.
5.9
Energie / Ver- und Entsorgung
5.9.1 Wasser / Strom / Telefonanlagen
Die Ver- und Entsorgung des Neubaubereiches, u. a. mit Telefon, Elektrizität und
Trinkwasser sowie die Abwasserbeseitigung kann grundsätzlich über die vorhandenen Netze sichergestellt werden.
Im Plangebiet sind die Leitungen entsprechend neu zu verlegen und die Hausanschlüsse herzustellen.
5.9.2 Schmutz- und Niederschlagswasser
Das Schmutzwasser der geplanten Bebauung soll wie bisher der vorhandenen Kanalisation zugeführt werden.
Im Vorfeld der Planung sind zur Überprüfung der Versickerungsfähigkeit des Bodens
zwei Versickerungsversuche (SNOUSSI, Baugrunduntersuchung, März 2016) durchgeführt worden. Wie die Versickerungsversuche gezeigt haben, sind die Sandschichten als mäßig gut durchlässig einzustufen und grundsätzlich für die Versickerung von
Niederschlagswasser geeignet.
Das Plangebiet wird zwar nicht erstmalig bebaut, dennoch ist es Ziel das Niederschlagswasser vor Ort gemäß den Vorschriften § 44 Landeswassergesetz (LWG) zu
versickern. In den textlichen Festsetzungen ist unter der Ziffer A 6. die Verpflichtung
zur örtlichen Versickerung bzw. Verrieselung aufgenommen.
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
5.10 Besonnung und Belichtung – Auswirkungen auf das Gebäude Weißer Straße 2
Zur Überprüfung der Auswirkungen auf die Belichtung und Besonnung des Gebäudes Weißer Straße 2 ist von dem Solarbüro Dr. GORETZKI ein Gutachten erstellt
worden (April 2017).
Durch die Untersuchung soll geklärt werden, ob durch den Bebauungsplan-Entwurf
04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“ die Tageslichtbeleuchtung des Gebäudes
Weißer Straße 2 auf dem Flurstück 217 beeinträchtigt wird.
Als Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen wird festgestellt, dass Bau- oder
planungsrechtliche Anforderungen, welche „Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“
hinsichtlich natürlicher Belichtung oder Besonnung konkretisieren, nicht erkennbar
sind.
In den Wintermonaten ist eine Vollverschattung der Fenster der Westfassade zu erwarten. Im Winterhalbjahr verkürzt sich die Besonnungsdauer der Westfenster ebenfalls deutlich, je nach Fensterabschnitt zwischen 73% und 95%. Im Sommerhalbjahr
ist dagegen keine relevante Veränderung der Besonnungsdauer zu erwarten, die
geringfügige Verlängerung im April/August ist auf entfallende Bäume zurückzuführen.
Die Verkürzung der Besonnungsdauer ist jedoch bezüglich der geltend gemachten
Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit einer ausreichenden Belichtung mit Tageslicht von nur untergeordneter Bedeutung.
Als „ausreichende Besonnung“ gilt nach DIN 5034-1 eine zumindest einstündige Besonnungsdauer am 17. Januar und eine zumindest vierstündige Besonnungsdauer
zur Tag-/Nachtgleiche am 23. September für zumindest einen Aufenthaltsraum der
Wohnung in Fenstermitte an einem klaren Tag.
Während sowohl vor als auch nach Umsetzung des Bebauungsplans zur Tag-/Nachtgleiche eine vierstündige Besonnungsdauer übertroffen wird, unterschreitet die
Besonnungsdauer am 17. Januar nach Umsetzung des Bebauungsplans die für eine
„ausreichende Besonnungsdauer“ erforderliche einstündige Besonnungsdauer.
Im Hinblick auf eine zukünftig mögliche Wohnnutzung des Gebäudes Weißer Straße
2 empfiehlt der Gutachter die Gesamthöhe für die dreigeschossigen Gebäude von
10,5 m auf 10,0 m und für die viergeschossigen Gebäude von 14,5 m auf 12,7 m zu
reduzieren. Hierdurch könnte sowohl die Verminderung der natürlichen Belichtung
als auch die Besonnungsdauer günstig beeinflusst werden.
Für Dachaufbauten sollte eine Regelung getroffen werden, dass diese entsprechend
der Höhe um das 1,5–fache gegenüber der Außenwand zurücktreten sollen.
Um auch am Stichtag 17. Januar eine ausreichende Besonnungsdauer nach DIN
5034-1 von mehr als einer Stunde zu erreichen, ist eine Abstufung der Höhenentwicklung des südwestlich vor dem Gebäude Weißer Straße 2 geplanten Gebäudes
erforderlich.
Den Anregungen des Gutachters wird in der Planung gefolgt. Die maximal zulässigen
Gebäudehöhen wurden für die dreigeschossigen Gebäude auf 10,0 m und für die
viergeschossigen Gebäude auf 12,7 m reduziert.
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Für den südwestlich des Gebäudes Weißer Straße 2 geplanten Gebäudetrakt wurden die Geschoßzahlen und Rücksprünge in den überbaubaren Grundstücksflächen
gemäß den Empfehlungen des Gutachters übernommen.
Des Weiteren wurde in den textlichen Festsetzungen aufgenommen, dass die technischen Aufbauten allseitig von den Gebäudeaußenkanten um das 1,5-fache der Höhe
zurücktreten müssen.
6.
AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
6.1
Städtebau / Nutzung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Flächen und Nutzungen innerhalb des Plangebietes neu geordnet. Die ehemaligen Betriebsflächen des „Schlachthofes“ sowie die östlich daran angrenzenden, ehemals genutzten Schrebergärten
werden einer Wohnnutzung zugeführt. Die Wohnnutzung wird den überwiegenden
Teil der Nutzungen an dem Standort einnehmen. Darüber hinaus sind aber auch
Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, z.B. die zur Versorgung des Gebietes
dienenden Läden und nicht störendes Handwerk, zulässig.
Auf dem Flurstück 217 wird die Bebauung des Bestandsgebäudes gesichert und ein
zusätzliches Baufeld geschaffen. Der südlich angrenzende, in 2013 neu ausgebaute,
Spielplatz wird erhalten und in das Konzept integriert. Es ist eine fußläufige Anbindung in nördlicher Richtung zu der geplanten Wohnbebauung vorgesehen.
Der zurzeit mindergenutzte Bereich der ehemaligen Betriebsflächen des Schlachthofes wird durch die geplante Bebauung und Umnutzung insgesamt städtebaulich aufgewertet.
6.2
Verkehr
Im Vorfeld der Planaufstellung hat das Ingenieurbüro Runge IVP für den Standort
eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt und im September 2016 die Ergebnisse
vorgelegt und im März 2017 eine ergänzende Untersuchung für den Prognosefall
2020 durchgeführt.
a) Ist-Zustand
Die Bergerstraße ist als Kreisstraße 7 gewidmet. Die K 7 verläuft zwischen der L 194
im Norden von Brühl und der L 183 im südlichen Stadtgebiet und bindet an die WestOst-Achse der L 184 an. Sie erfüllt somit wesentliche Verbindungsfunktionen im
Brühler Stadtgebiet und bildet gleichzeitig die Haupterschließung für das Gewerbeund Industriegebiet Brühl-Ost. Während die Bergerstraße nördlich der Weißer Straße
ausschließlich von gewerblichen Nutzungen angegrenzt wird, begrenzt südlich
Wohnbebauung den Straßenraum bis zur Rheinstraße (L 184). In diesem Straßenabschnitt wird Schwerverkehr über 3,5 t zulässigem Gesamtgewicht ausgeschlossen.
Bereits heute übernehmen somit die Lise-Meitner-Straße und die Wesselinger Straße
teilweise Funktionen der Kreisstraße.
Die Weißer Straße bildet zwischen der Bergerstraße und der Wesselinger Straße
eine Straßenspange, die jedoch westlich der Einmündung Elisabethstraße durch Poller für den Kfz-Verkehr unterbrochen ist. Für Fußgänger- und Fahrradfahrer ist die
Weißer Straße in beiden Richtungen geöffnet.
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Die Bergerstraße wird im Abschnitt zwischen der Weißer Straße und der Rheinstraße
hauptsächlich von Wohnbebauung begrenzt. Rund 6.400 Kfz/Tag bilden für die
Wohnnutzung eine relativ hohe Belastung, die sich in Lärm– und Abgasimmissionen
äußert. Auf der L 184 verkehren östlich der Wesselinger Straße 17.200 Kfz, im Abschnitt zwischen der Bergerstraße und der Wesselinger Straße 13.500 Kfz und weslich der Bergerstraße rund 11.000 Kfz/Tag.
Die Wesselinger Straße besitzt eine Belastung von bis zu 7.000 Kfz/Tag. Die LiseMeitner-Straße befahren bis zu 7.500 Kfz/Tag.
Maßgebend für die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und die Qualität des Verkehrsablaufs ist die Verkehrsabwicklung an den Knotenpunkten zu den Spitzenstunden des Verkehrsaufkommens. Als Hauptbewertungskriterium der Verkehrsqualität
dient hier die mittlere Wartezeit.
Über den Kreisverkehrsplatz Bergerstraße / Lise-Meitner-Straße / Hedwig-GriesStraßewerden in der Spitzenstunde 1.114 Kfz abgewickelt. Zum Analysezeitpunkt
besteht dennoch die sehr gute Verkehrsqualitätsstufe A. Die mittlere Wartezeit für die
maßgebende Zufahrt Bergerstraße ist mit 6 Sekunden gering.
Die Weißer Straße wird zum Analysezeitpunkt nur von sehr wenigen Fahrzeugen
befahren und bekommt erst nach Realisierung des Bebauungsplans Nr. 04.14 eine
Verkehrsbedeutung. Die Einmündung in die Bergerstraße weist eine gute Qualität im
Verkehrsablauf auf. Die mittlere Wartezeit für Linksabbieger auf der Weißer Straße
beträgt 17 Sekunden.
b) Prognose ohne Verlagerung der K 7
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurde von Behörden und aus der
Öffentlichkeit die Frage gestellt, wie sich die verkehrliche Situation ohne die K 7n
darstellt. Der Gutachter hat daraufhin im März 2017 eine ergänzende Untersuchung
für den Prognosefall 2020 mit den kurzfristigen benachbarten Entwicklungen und
dem Analysestraßennetz durchgeführt.
Der Prognosefall 2020 beinhaltet im Detail:
• Die Umlegung der Verkehrserzeugung auf das vorhandene Straßennetz,
• die bestehende DHL-Zustellbasis an der Sürther Straße,
• den Neubau eines Islamischen Gemeindezentrums an der Bergerstraße,
• das Bebauungsplangebiet 04.08 westlich der Bergerstraße sowie
• eine Nachfolgenutzung des Gartenmarktes an der Lise-Meitner-Straße.
Nach Auswertung der Leistungsfähigkeit und Qualität des Verkehrsablaufs stellen die
Gutachter fest, dass sowohl der Kreisverkehrsplatz Bergerstraße / Lise-MeitnerStraße / Hedwig-Gries-Straße als auch die Einmündung Bergerstraße / Weißer Straße im Prognosefall 2020 (sehr) gute Verkehrsqualitäten aufweisen. Es ist und an diesen Knotenpunkten mit keinerlei Problemen zu rechnen.
Der lichtsignalgeregelte Knotenpunkt Rheinstraße / Bergerstraße / Otto-Wels-Straße
besitzt im Prognosefall 2020 rechnerisch eine befriedigende Verkehrsqualität (QSV
C). Jedoch treten bereits in der Analyse in der nachmittäglichen Hauptverkehrszeit
Probleme auf der Bergerstraße auf. Die Knotenpunktzufahrt ist auf einer Länge von
ca. 40 Meter zweistreifig. Schon im Mischfahrstreifen treten längere Rückstauungen
auf, sodass Linksabbieger ihren Abbiegestreifen nicht erreichen. Dadurch verlängern
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
sich zum einen der Rückstau und zum anderen die tatsächlichen mittleren Wartezeiten auf der Bergerstraße. Diese Probleme treten selbstverständlich ebenfalls im
Prognosefall 2020 auf. Jedoch hat das vorgesehene Bebauungsplangebiet auf diese
Problematik keinen negativen Einfluss. Die rechnerische mittlere Wartezeit erhöht
sich im Prognose-Mitfall im Vergleich zum Prognose-Nullfall um 0,2 Sekunden und
der Rückstau verlängert sich um 2 Meter (< 0,5 Pkw). Diese Unterschiede können als
marginal bezeichnet werden.
Bereits für den Analysefall 2012 wurde festgestellt, dass die Bergerstraße mit rund
6.400 Kfz/Tag als Kreisstraße nur relativ gering befahren wird. Durch die Enge des
Straßenraums im südlichen Abschnitt entstehen in den Verkehrsspitzenzeiten durch
die Brems- und Anfahrvorgänge jedoch erhöhte Belastungen. Langfristig, mit der
Vollausnutzung aller Potentialflächen im Gewerbegebiet Brühl-Ost, zeigt der Knotenpunkt Rheinstraße / Bergerstraße nur noch Qualitätsstufe E mit einem rechnerischen
Rückstau von 150 Metern (vgl. Runge + Küchler; Verkehrsuntersuchung Brühl-Ost,
2012). Daraus wird die Notwendigkeit einer Entlastung durch die K 7n abgeleitet.
Die zusätzlichen Verkehrsmengen durch den Bebauungsplan 04.14 führen, wie die
Leistungsfähigkeitsberechnungen zeigen, nicht zu deutlich erhöhten Verkehrsproblemen. Die Verkehrsmenge bewegt sich weiterhin auf einem weitgehend verträglichen Niveau.
c) Prognose mit Berücksichtigung der Verlagerung der K 7
Grundlage der Untersuchung sind unter anderem die in Brühl-Ost geplanten
verkehrlichen Veränderungen. Vom Rhein-Erft-Kreis und der Stadt Brühl wird ein
Straßentausch angestrebt: Danach wird die Bergerstraße zwischen Lise-MeitnerStraße und Rheinstraße zur Gemeindestraße abgestuft und der Straßenzug
Wesselinger Straße/ Lise-Meitner-Straße zur Kreisstraße K 7 hochgestuft. Geändert
werden soll auch die Verknüpfung mit der L 184 und der südlichen K 7, Otto-WelsStraße, durch einen Straßenneubau und einen neuen Knotenpunkt.
Das Verkehrskonzept für Brühl-Ost sieht vor, dass die südliche Bergerstraße zum
Bestandteil einer Tempo 30-Zone wird. Die Anbindung an die L 184 bleibt nur eingeschränkt erhalten, um den gewerblichen Verkehr auf die neue K 7, Wesselinger
Straße, zu verlagern. Zukünftig wird nur eine Zufahrt als Rechtsabbieger von der östlichen Rheinstraße und eine Ausfahrt als Rechtsabbieger in Richtung Innenstadt
möglich sein. Linksabbiegevorgänge werden ausgeschlossen.
Entsprechende Gespräche haben inzwischen (auch mit dem Landesbetrieb Straßen
NRW) stattgefunden. Planerische Voruntersuchungen zum Knoten L 184 / K 7 liegen
ebenfalls vor. Die Realisierung des Bebauungsplans ist allerdings von diesen Planungen unabhängig.
Während mittelfristig eine deutliche Abnahme des Kfz-Verkehrs auf der südlichen
Bergerstraße zu verzeichnen sein wird, steigt die Verkehrsstärke entsprechend auf
der Lise-Meitner-Straße und der Wesselinger Straße. Das Verkehrskonzept des
Straßentausches zwischen dem Rhein-Erft- Kreis und der Stadt Brühl berücksichtigt
damit die hohe Empfindlichkeit der südlichen Bergerstraße gegenüber dem KfzVerkehr. Das Wohngebiet wird geschützt.
Durch den Flächentausch wird die südliche Bergerstraße entlastet. Es verbleiben
noch rund 1.400 Kfz/ Tag.
Dafür wird die Wesselinger Straße zusätzlich von fast 6.000 Kfz/Tag befahren, sodass bis zu 13.000 Kfz/Tag erwartet werden.
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
Die Lise-Meitner-Straße wird folglich ebenfalls stärker belastet. Der prognostizierte
Tagesverkehr der Lise-Meitner-Straße liegt im Prognosefall bei bis zu 11.000
Kfz/Tag. Die Verkehrsprognose für den Bebauungsplan 04.14 berücksichtigt einen
„Prognosefall 2025“, der auf das umfassende Verkehrsgutachten für Brühl-Ost aus
dem Jahr 2012 (Runge+Küchler) aufbaut und alle denkbaren Entwicklungen im Brühler Osten beinhaltet. Es wird die planerische Entwicklung von 45 Hektar (incl. Moschee und Dachdecker) in ihrem zukünftigen Verkehrsaufkommen berücksichtigt.
Danach weist der Kreisverkehrsplatz Bergerstraße / Lise-Meitner-Straße / HedwigGries-Straße im Prognosefall 2025 weiterhin die sehr gute Qualitätsstufe A auf. Trotz
einer Verkehrszunahme um fast 200 Kfz/h gegenüber dem Analysefall liegt die mittlere Wartezeit in der maßgebenden Zufahrt Bergerstraße Nord bei 9 Sekunden und
somit in Stufe A.
Die gute Qualität im Verkehrsablauf (QSV B) der Einmündung Bergerstraße / Weißer
Straße bleibt auch im Prognosefall 2025 erhalten.
Die mittlere Wartezeit für Linksabbieger auf der Weißer Straße verringert sich durch
die geringere Verkehrsmenge auf der Bergerstraße auf 12 Sekunden.
6.3
Belange von Natur und Landschaft
6.3.1 Schutzgebiete
Schutzgebiete nach §§ 20 - 23 Landschaftsgesetz NRW sind von der Planung nicht
betroffen.
6.3.2 Anforderungen an die Belange von Natur und Landschaft im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB
Da es sich um ein Planverfahren für die Innenentwicklung der Städte gemäß § 13a
Baugesetzbuch handelt, sind kein Umweltbericht und kein Ausgleich erforderlich. Die
Belange des Umwelt- und Artenschutzes sind allerdings auch in einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB zu prüfen und zu bewerten.
Für die Planänderung sind keine erheblichen Umweltbeeinträchtigungen erkennbar:
•
•
•
•
•
Die Altlastenuntersuchung hat keine Hinweise auf belastete Böden ergeben.
Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete sowie Naturdenkmäler oder geschützte Landschaftsbestandteile sind vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht betroffen.
Auch gesetzlich geschützte Biotope, FFH- oder Vogelschutzgebiete sind durch
die Planung nicht betroffen.
Unter Berücksichtigung der in der artenschutzrechtlichen Vorprüfung aufgeführten Maßnahmen zur Vermeidung eingriffsbedingter Gefährdungen von
Vogelbruten und der Zwergfledermaus und zur Vermeidung von baubedingten
Störungen im Nahbereich der Brutkolonie des Haussperlings ist das Vorhaben
aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig.
Unter Berücksichtigung der schallschutztechnischen Anforderungen (Dämmung der Außenwände, Dächer und Fenster) steht die Planung im Einklang
mit den geltenden Vorschriften.
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Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
•
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten bei einer Grundfläche von weniger
als 20.000 m² - wie im vorliegenden Fall - Eingriffe im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
• Innerhalb des Geltungsbereiches sowie im näheren Umfeld sind keine denkmalgeschützten Gebäude/Kulturgüter vorhanden. Auch Bodendenkmäler sind
nach derzeitigem Kenntnisstand im Plangebiet nicht zu erwarten. Auswirkungen auf den Bereich des Denkmalschutzes werden daher nicht gesehen.
Grundsätzlich wird auf die gesetzlichen Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes, insbesondere die §§ 15 und 16 („Entdeckung von Bodendenkmälern“
bzw. „Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern“) hingewiesen. So
sind bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Bodenfunde und –
befunde oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit gemäß Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande
Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz – DSchG vom 11.03.1980 (GV.
NW. S. 226/SGV. NW 224)) dem LVR - Amt für Bodendenkmalpflege im
Rheinland unmittelbar zu melden. Dessen Weisung für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.
6.4
Immissionsschutz
Der Planungsraum wird von Verkehrslärm der Bergerstraße sowie durch Gewerbelärm von der nördlich des Plangebietes gelegenen Autowaschanlage belastet.
Im Vorfeld der Planaufstellung wurde daher für den Standort eine schalltechnische
Untersuchung (ACCON, Februar 2017) durchgeführt. Nachfolgend sind die Ergebnisse zu den Themen „Verkehrs- und Gewerbelärm“ dargelegt.
6.4.1 Verkehrslärm
Die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 werden nur im westlichen
Bereich im Einwirkungsbereich der Bergerstraße um ca. 2-6 dB(A) überschritten. Auf
den zur Straße abgewandten Seiten ist mit deutlich geringeren Immissionspegeln
durch den Straßenverkehr zu rechnen.
Zum Schutz der Nachtruhe sind in den Fenstern und Fenstertüren von Schlafräumen
ab dem Lärmpegelbereich III schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
Alternativ können die Gebäude mit internen Lüftungseinrichtungen (Niedrigenergiehäuser) ausgestattet werden.
6.4.2 Gewerbelärm
Festlegung von Emissionskontingenten
Für das gesamte Gebiet Brühl-Ost wurden die zulässigen Geräuschemissionen
durch die Berechnung maximal zulässiger Emissionskontingente geregelt. Die Einhaltung der zulässigen Immissionspegel ist dadurch im Plangebiet gewährleistet,
wenn die Entwicklung der Gewerbeflächen entsprechend diesen Vorgaben erfolgt.
Konflikte im Plangebiet können sicher ausgeschlossen werden.
Geräuschemissionen durch die Autowaschstraße
Bei Messungen im Juli 2016 wurden hohe Schallemissionen durch die Ausblasöffnung der Staubsaugeranlage festgestellt. Ursächlich hierfür war eine Abluftführung
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Stadt Brühl
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ohne Schalldämpfer sowie eine Beschädigung des Aggregats. Zwischenzeitlich wurde ein wirksamer Schalldämpfer nachgerüstet sowie der Schaden behoben. Durch
diese Maßnahmen tritt die Staubsaugeranlage akustisch nur noch untergeordnet in
Erscheinung.
Zusammenfassung
Die Gewerbelärmimmissionen unterschreiten in allen Fällen den Immissionsrichtwert
von 55 dB(A) für Allgemeine Wohngebiete (WA) tags. Nachts treten keine relevanten
Geräuschimmissionen auf.
6.5
Artenschutz
Im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege insbesondere die Auswirkungen u.a. auf Tiere zu berücksichtigen.
Den Anforderungen des Gesetzgebers bezüglich des besonderen Artenschutzes
gem. § 44 BNatSchG ist durch eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung (KÖLNER
BÜRO FÜR FAUNISTIK, September 2016) gefolgt worden. In der artenschutzrechtlichen Betrachtung ist geprüft worden, ob und - wenn ja - welche artenschutzrechtlichen Konflikte im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung entstehen können.
Weiterhin ist geklärt worden, ob das Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht als
zulässig einzustufen ist.
Die Artenschutzprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass für die im Betrachtungsraum
vorkommenden artenschutzrechtlich relevanten Arten unter Beachtung von Vermeidungs-, Minimierungsmaßnahmen keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände
des § 44 Abs. 1 Nr. 1-3 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG eintreten.
Die Anforderungen zum Artenschutz zur Vermeidung von baubedingten Störungen
im Nahbereich der Brutkolonie des Haussperlings sowie die Vermeidungsmaßnahmen zum Schutz der Vogelarten Waldkauz und Waldohreule wurden im Anschluss
an die textlichen Festsetzungen unter den Hinweisen aufgenommen.
Durch die zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten auf die Zeit außerhalb der potentiellen Quartiersnutzung wird auch für die im Plangebiet nachgewiesene Zwergfledermaus das Eintreten von artenschutzrechtlichen Verboten vermieden.
6.6 Denkmalpflege
Das LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland hat der Stadt Brühl mit Schreiben vom
10. Januar 2017 mitgeteilt, dass dem ehemaligen Schlachthof an der Bergerstraße
seitens der Denkmalbehörde kein Denkmalwert zugesprochen wird. Ebenso sind
durch die Planaufstellung keine denkmalpflegerischen Belange betroffen.
7.
PLANUNGSALTERNATIVEN
Im Rahmenplankonzept Brühl-Ost ist die Fläche als eine der wenigen Wohnbaupotentialflächen benannt. Die Planung entspricht den Zielen des Rahmenplankonzepts
und stellt aus städtebaulicher Sicht eine sinnvolle Ergänzung der angrenzenden
Wohnbebauung dar und definiert die Grenze zwischen Wohnen und Gewerbe entlang der Weißer Straße.
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Stadt Brühl
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Bei einer sogen. Nulllösung würde der derzeitige Zustand verbleiben. Die derzeitige
Nutzung entspricht jedoch nicht den Zielen der Planung für den Standort. Alternativ
wäre die Ansiedlung von neuen Gewerbebetrieben möglich. Aufgrund der umgebenden Wohnbebauung würde die Nutzung jedoch stark eingeschränkt werden müssen.
8.
REALISIERUNG DER PLANUNG; KOSTEN
Der Stadt Brühl entstehen durch die Aufstellung des Bebauungsplanes keine Kosten.
Eventuell anfallende Kosten für die Umgestaltung der Weißer Straße werden durch
den Investor übernommen.
Dem Bebauungsplan 04.14 "Bergerstraße / Weißer Straße" liegen folgende Gutachten zugrunde:
•
•
•
•
•
•
9.
Baugrunduntersuchung (07.03.2016), Snoussi, Ingenieure, Duisburg
Altlastentechnische Untersuchung (07.03.2016), Snoussi, Ingenieure, Duisburg
Artenschutzrechtliche Prüfung (02.09.2016), Kölner Büro für Faunistik, Köln
Schalltechnische Untersuchung (17.02.2017), ACCON, Köln
Verkehrsuntersuchung (Juni 2016 und März 2017), Runge IVP, Ingenieurbüro
für integrierte Verkehrsplanung, Düsseldorf
Besonnungsgutachten (13.04.2017), Solarbüro Goretzki, Stuttgart
BAUORDNUNGSRECHTLICHE VORSCHRIFTEN (gem. § 86 BauO NRW)
Da der Bebauungsplan zwar auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung und die
Bauweise einwirken kann, jedoch Anforderungen zur äußeren Gestaltung aus dem
Planungsrecht nicht abzuleiten sind, wurden zur Durchsetzung der Gestaltungsziele
in der Planzeichnung die zulässigen Dachformen vorgegeben.
1. Dachformen und Dachneigungen
Für die innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 geplanten Geschoßwohnungen werden insgesamt Flachdächer vorgeschrieben. In der Planzeichnung ist
in den jeweiligen überbaubaren Grundstücksflächen als zulässige Dachform das
Flachdach (FD) zwingend vorgegeben.
Ausgenommen von dieser Regelung ist das Allgemeine Wohngebiet WA3. Hier wurden für das bestehende und für das neu geplante Einzelhaus entsprechend der bereits vorhandenen Dachform das Satteldach (SD) mit Dachneigungen von 35° bis 45°
vorgeschrieben.
2. Vorgarteneinfriedungen
Mit den einschränkenden Festlegungen bezüglich der Einfriedungen innerhalb der
Vorgärten wird das Ziel verfolgt, den Grünanteil im Straßenraum im Verhältnis zu den
Verkehrsflächen möglichst groß zu gestalten sowie die Vorgärtenflächen wenigstens
zum Teil in den Erlebnisbereich des Straßenraumes mit einzubeziehen. Mit der Zulässigkeit von Einfriedungen bis zu 1,0 m über Verkehrsfläche soll die Möglichkeit
eingeräumt werden, den privaten Bereich sichtbar abgrenzen zu können, ohne jedoch damit die Ziele der Planung zu beeinträchtigen.
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Stadt Brühl
Begründung zum Bebauungsplan 04.14 „Bergerstraße / Weißer Straße“
3. Hausgarteneinfriedungen
Die Zulässigkeit bestimmter Höhen bei den sonstigen Einfriedungen ist in dem Ziel
der Planung begründet, auch innerhalb der Hausgärten optisch eine gewisse Durchlässigkeit zu gewährleisten, die damit zu einer positiven Gesamtgestaltung beitragen
soll.
4. Sichtschutz
Die Zulässigkeit eines Sichtschutzes zwischen den privaten Terrassen bis zu einer
maximalen Höhe von 2,0 m über Gelände soll vor ungebetene Einblicke schützen.
Die Höhen- und Längenbeschränkung sichert zudem, dass es zu keiner übermäßigen Beschattung der Grundstücke kommt.
Die Zulässigkeit von 2,0 m hohen Einfriedungen wird als ausreichend hoch angesehen, um die Freiräume genügend abschirmen zu können, ohne dennoch die Gesamtgestaltung zu gefährden.
Im Auftrag der Stadt Brühl
Grevenbroich, den 21.04.2017
La Città Stadtplanung
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