Vorlage (BP. 04.14-Textliche Festsetzungen)

STADT BRÜHL BEBAUUNGSPLAN 04.14, „BERGERSTRASSE / WEISSER STRASSE“ ________________________________________________________________ Stand: 21.04.2017 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN, HINWEISE A. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) A 1.1 Allgemeines Wohngebiet – WA Die ausnahmsweise zulässigen Arten § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO Anlagen für Verwaltungen § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO Gartenbaubetriebe § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO Tankstellen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht zulässig. A 2. Überschreitung der Grundflächenzahl (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 Abs. 2 BauNVO) Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl GRZ 0,4 darf durch Tiefgaragen um bis zu insgesamt 0,8 überschritten werden. A 3. Zwingender Rücksprung der Baugrenze im obersten Geschoss (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO) Die im Bebauungsplan innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA2 festgesetzten obersten Geschosse müssen zwingend gegenüber dem jeweilig darunterliegenden Geschoss allseitig um mindestens 1,0 m zurückspringen. Ausgenommen von dieser Regelung ist die oberste Baufläche im Eckbereich der Bergerstraße mit der Weißer Straße (IV*). A 4. Höhe baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1 und 3 BauGB i.V.m. § 18 BauNVO) A 4.1 Unterer Bezugspunkt Für die im Bebauungsplan festgesetzten WA – Allgemeinen Wohngebiete sind als untere Bezugshöhe für die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen die im Bebauungsplan festgesetzten Bezugspunkte (BZP) 1 - 5 maßgeblich. A 4.2 Höhe Fertigfußbodenoberkante Erdgeschoss „OKFF EG“ Der Untere Bezugspunkt entspricht der Fertigfußbodenoberkante des Erdgeschosses (OKFF EG). Abweichend von dieser Höhe darf die Oberkante Fertigfußboden um bis zu 0,5 m über- und unterhalb der Unteren Bezugshöhe gem. A 4.1 liegen. 2 A 4.3 Ausnahmen für technische Anlagen Ausnahmsweise können die maximal zulässigen Gebäudehöhen für technische Anlagen, wie z.B. Aufzugsschacht, Lüftungsanlagen, Lichtkuppeln etc., überschritten werden, soweit diese um das 1,5 fache Maß ihrer Höhe allseitig von den Außenkanten der Gebäude zurücktreten. A 5. Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze (§ 14 Abs. 1 i.V.m. § 23 Abs. 5 und § 12 BauNVO) A 5.1 Außerhalb der überbaubaren Flächen sind Nebenanlagen gem. § 14 (1) BauNVO bis zu einer Grundfläche von je 7,5 m² zulässig. A 5.2 Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA1 sind Tiefgaragen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den dafür festgesetzten Flächen (TGa) zulässig. A 6. Beseitigung des Niederschlagswassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) Das Niederschlagswasser ist gemäß den Vorschriften des Landeswassergesetzes § 44 vor Ort zu versickern oder zu verrieseln. A 7. Anpflanzung von Straßenbäumen sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 sowie Abs. 1a BauGB) A 7.1 Anpflanzen von Hecken Im Innenbereich des geplanten „Stadtkarrees“ sind 80 m² auf 60 cm mit Bodensubstrat anzuhügeln und flächig mit Sträuchern zu begrünen. Die Bepflanzung ist zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. A 7.2 Anpflanzung von straßenbegleitenden Laubbäumen Im Bereich der Verkehrsfläche der Weißer Straße sind entsprechend den Festsetzungen im Bebauungsplan 7 Straßenbäume anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Abgängige Bäume sind gleichartig zu ersetzen. Innerhalb der Planstraßen sind folgende Baumarten anzupflanzen: Carpinus betulus ‘Fastigiata’ Hainbuche Tilia cordata ‘Greenspire’ Winterlinde Acer rubrum ‘Scanlon’ Rot-Ahorn Die Baumscheiben sind in einer Mindestgröße von 6 m² je Baum mit einem Wurzelraum von 12 m³ herzustellen, ggf. mit Vergrößerung unter den KFZStellplätzen und dem Gehweg. Eine Befestigung der Baumscheiben ist unzulässig. 3 Die Baumscheiben sind mit Bodendeckern / Stauden gem. nachfolgender Pflanzenliste zu bepflanzen und dauerhaft zu pflegen. Bodendecker / Stauden: Lonicera nitida ‘Maigrün‘ Lavandula angustifolia Vinca major Heckenkirsche Lavendel Großes Immergrün A 7.3 Begrünung der Tiefgaragen A 7.3.1 Dächer von Tiefgaragen sind mit mindestens 40 cm zu übererden und mit einer geschlossenen Vegetationsdecke zu versehen. A 7.3.2 Von der Übererdung kann ausnahmsweise abgesehen werden, wenn die Oberfläche zugunsten von Terrassen oder Platzgestaltung versiegelt wird. Sie darf aber 30% der nicht überbauten Fläche nicht überschreiten. A 7.3.3 Die Deckschicht der Feuerwehrzufahrt ist komplett mit Rasengitter zu gestalten und flächig mit Rasen einzusäen. A 8. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB) A 8.1 Verkehrslärm A 8.1.1 Lärmpegelbereich III Außenbauteile: Gemäß DIN 4109 sind die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen mit einem erf. R´w, res > 35 dB(A) herzustellen. A 8.1.2 Belüftung von Schlafräumen Zum Schutz der Nachtruhe sind in den Fenstern und Fenstertüren von Schlafräumen ab dem Lärmpegelbereich III schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Alternativ können die Gebäude mit internen Lüftungseinrichtungen (Niedrigenergiehäuser) ausgestattet werden. B. GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 BauO NRW) B 1. Dächer B 1.1 Dachform / Dachneigung Für die innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA³ festgesetzten Einzelhäuser sind nur Satteldächer (SW) mit Dachneigungen von 35° - 45° zulässig. Für die innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA² geplanten Mehrfamilienhäuser sind nur Flachdächer (FD) zulässig. 4 B 2. Einfriedungen B 2.1 Vorgarteneinfriedung Einfriedungen zwischen der straßenseitigen Gebäudefront und der Grundstücksgrenze entlang der öffentlichen Verkehrsfläche (Vorgärten) sind bis zu einer Höhe von max. 1,0 m zulässig. B 2.2 Hausgarteneinfriedung Hausgärten sind Gärten, die nicht Vorgärten im Sinne der Festsetzung B 2.1 sind. Hausgarteneinfriedungen zwischen privaten Gärten sind nur als Zaunanlage und/oder Hecke bis zu einer Höhe von max. 1,0 m zulässig. B 2.3 Sichtschutz Abweichend von der Vorschrift unter der Ziffer B 2.2 (Hausgarteneinfriedung) ist als Abtrennung zwischen zwei aneinander liegenden privaten Terrassen auch ein Sichtschutz bis zu einer Höhe von 2,0 m und einer Tiefe von der Gebäudeabschlusswand von max. 3,0 m zulässig. C. HINWEISE C 1. Archäologische Bodenfunde Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Stadt als Untere Denkmalbehörde (Tel. 02232 / 79-0 oder 79-5110) oder das LVR - Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 9039-0 unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR - Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. C 2. Kampfmittelfunde Dem Kampfmittelbeseitigungsdienst liegen keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln im beantragten Bereich vor. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit kann gleichwohl nicht gewährt werden. Sofern Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen , Verbauarbeiten etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. C 3. Schutz des Bodens / Entsorgung des Bodenmaterials Aufgrund der in Teilbereichen vorliegenden Anschüttungsböden sind die Erdbaumaßnahmen mit der Unteren Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises im Voraus abzustimmen. 5 Die Erdbaumaßnahmen sind bodenschutzrechtlich zu begleiten. Über die Begleitung ist ein Bericht einschließlich der Aufführung der Entsorgungswege von ausgehobenem Material sowie einschl. Fotodokumentation zu erstellen und der unteren Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises nach Abschluss der Maßnahme zeitnah vorzulegen. C 4. Erdbebenzone Das gesamte Gebiet der Stadt Brühl befindet sich in Erdbebenzone 2 mit der Untergrundklasse T. Die bautechnischen Anforderungen der DIN 4149 sind zu beachten. C 5. Artenschutz Die Fällung bzw. Rodung von Bäumen und Strauchaufwuchs sowie die Gebäudeabbrüche sind außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten (1. März bis 30. September) durchzuführen. Die Maßnahme beinhaltet ebenfalls eine zeitliche sowie räumliche Beschränkung für die Haussperlingskolonie im Bereich des Hauses Weißer Straße 2. Im Zeitraum zwischen Ende März und Mitte Mai sind sämtliche störungsintensive Arbeiten (einschließlich Baustellenpersonal und Baumaschinen) im Bereich von mind. 10 m Abstand zum Koloniestandort zu unterlassen. Sollte ausnahmsweise eine Flächeninanspruchnahme innerhalb der Brutzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, sind entweder vorher Maßnahmen zur Vermeidung einer Brutansiedlung zu treffen oder es ist eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Brutvorkommen rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können. Der Rückbau der Gebäude ist außerhalb der Aktivitätszeit der Fledermäuse (April bis Oktober) durchzuführen. Falls der Gebäuderückbau innerhalb der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen muss, ist durch eine ökologische Baubegleitung sicherzustellen, dass eine Beeinträchtigung der Fledermäuse ausgeschlossen wird. Baubedingte Flächeninanspruchnahmen (z.B. Baufeldfreimachung, Anlage und Nutzung von Lagerflächen, von Stellflächen für Baumaschinen) sind auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken. Im Auftrag der Stadt Brühl La Città Stadtplanung Grevenbroich, den 21.04.2017