Vorlage (Bebauungsplan 01.16 II 'Bonnstraße, Südfriedhof, Schulzentrum, Linie 18' und 40. Änderung des Flächennutzungsplanes - Sachstand und Abwägungs- und Satzungsbeschluss -)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Sachbearbeiter/in Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 61/1 Kaiser 61 26 10 0116II 08.02.2017 76/2017 (23/2017) Betreff Bebauungsplan 01.16 II 'Bonnstraße, Südfriedhof, Schulzentrum, Linie 18' und 40. Änderung des Flächennutzungsplanes - Abwägungs- und Satzungsbeschluss hier: Sachstand und Ergänzung des Abwägungsvorschlags Beratungsfolge Rat Finanzielle Auswirkungen Ja x Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle BGM Zust. Dez. Zust. Dienststelle Freytag Schiffer Schaaf Kämmerer RPA Beschlussentwurf: Der Rat beschließt unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange und unter Bezug auf die nachstehenden Erläuterungen über folgende Anregungen aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan 01.16 II 'Bonnstraße, Südfriedhof, Schulzentrum, Linie 18' sowie zur 40. Änderung des Flächennutzungsplanes als Ergänzung zum Abwägungsvorschlag der Vorlage Nr. 23/2017 (Abwägungs- und Satzungsbeschluss zum BP 01.16 II und 40. FNP-Änderung). Abwägungsvorschlag zu den Stellungnahmen der Bürger und der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 01.16 „Südfriedhof, Bonnstraße, Schulzentrum, Linie 18“ A - Frühzeitige Bürgerbeteiligung (14.03. - 08.04.2016) und TÖB-Beteiligung (bis zum 13.04.2016) A 1 - Stellungnahmen der Bürger Lfd. Nr. Bürger B1.01 Bürger 1 B1.02 B1.03 B2.01 Bürger 2 B2.02 B2.03 B3.01 Bürger 3 für Modellbahnfreunde Brühl e.V. Abwägung der Stellungnahme Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Wird nicht berücksichtigt. Ist bereits berücksichtigt. Ist bereits berücksichtigt. Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Wird berücksichtigt. Seite - 2 – Drucksache 76/2017 Lfd. Nr. Bürger B3.02 B4.01 Bürger 4 B4.02 B4.03 B4.04 B4.05 B4.06 B4.07 Abwägung der Stellungnahme Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Wird nicht berücksichtigt. Wird nicht berücksichtigt. Wird nicht berücksichtigt. Ist bereits berücksichtigt.. Wird nicht berücksichtigt. Ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Erläuterungen: 1. Diese Vorlage ersetzt die zum PSTA vorgelegte Tischvorlage Nr. 46/2017. Die Inhalte der Vorlage 46/2017 sind vollinhaltlich übernommen und werden durch eine zusätzliche Abwägung sowie dem zwischenzeitlichen Verhandlungstand mit dem Einwender, dem in der letzten PSTA-Sitzung Rederecht eingeräumt wurde, ergänzt. Der o.g. Abwägungsvorschlag zu "A 1 - Stellungnahmen der Bürger" ersetzt den in der Vorlage (Vorl.-Nr. 23/2017) formulierten Abwägungsvorschlag zu "A 1 - Stellungnahmen der Bürger". Die Teile A2, B1 und B2 bleiben Beschlussgegenstand der Vorlage 23/2017. 2. Mit Datum vom 06.02.2017 wurde mit dem Einwender zu 'Bürger 4' aus A1 dieser Vorlage ein Gespräch geführt, bei dem er Gleichbehandlung mit den südlich seines Grundstücks liegenden (privaten) Grundstücke einfordert und vor diesem Hintergrund folgende Anregungen vortrug um die nach seiner Auffassung übermäßige Beschattung seines Grundstücks zu vermeiden: - Bebauung WA 9: keine Pultdächer, nur Flachdach - keine Zulässigkeit von Dachaufbauten z.B. Attika, Brüstungen, Solar- / Photovoltaikanlagen, etc., die die Gesamthöhe des Gebäudes überschreiten - keine Überschreitung rückwärtiger Baugrenzen durch Wintergärten, Balkone, Pfeiler etc. - Reduzierung der vier Baufenster um eins auf maximal drei Baufenster - Verkleinern des (bisher) mittleren Baufensters der drei westlich liegenden Baufenster, um Abstand zu seinem Grundstück zu gewinnen - Aufhebung des Bebauungsplans Bauzonen für sein Grundstück Diese Anregungen sind in der Art bereits in den Beteiligungsphasen vorgetragen worden, insofern wird auf seine Stellungnahmen zu A1: B4.01 bis B4.07 sowie B1: B1.01 bis B1.12 verwiesen. Unabhängig davon, dass die geplante städtebauliche Situation als sehr lockere und offene Bauweise geplant ist wie sie im städtischen Vergleich häufig anzutreffen sind - noch häufiger aber sind dichtere Bauweisen! -, handelt es sich bei dem beanstandeten Schattenwurf nicht um eine einklagbare Rechtsposition. Rechtlich zu beanstanden kann eine erdrückende und beengende Wirkung sein, die aber von der dort geplanten baulichen Situation unter keinen Umständen erreicht werden kann. Zu den Änderungswünschen im Einzelnen: Der Ausschluss von Pultdächern bringt auch für den Einwender keinen Vorteil. Da die Sonneneinstrahlung von Süden kommt, würden Pultdächer nach Süden ansteigen und damit die höhere Kante auf der vom Einwendergrundstück abgewandten Seite. Der Ausschluss von einzelnen Dachaufbauten wie Attika, Brüstungen, Solar- / Photovoltaikanlagen - auf 50% der zugehörigen Fassadenseite beschränkt - hat aufgrund der zu erwartenden Größe gegenüber den zulässigen Gebäuden nur eine untergeordnete Drucksache 76/2017 Seite - 3 – Bedeutung, da diese Teile selbst nur geringe Maße aufweisen. Solar- und Photovoltaikanlagen müssen auf Flachdächern mindestens das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten zurückbleiben und sind bei geneigten Dächern nur in der Neigung dieser Dächer zulässig. Unabhängig davon darf ein Maß von 2,0 m nicht überschritten werden. Diese Regelung gilt für das gesamte Plangebiet und dient damit auch der Gleichbehandlung. Überschreitungen der Baugrenzen zugunsten von Wintergärten, Balkonen und Pfeilern sollen im Bebauungsplan zugelassen werden, um mit den recht eng gefassten Baugrenzen die zukünftigen Baukörper konkret fest zu legen. Die Erfahrung zeigt, dass nach der Ersterrichtung der Gebäude später z.B. Erweiterungen für Wintergärten geplant werden, die ansonsten nicht mehr zulässig wären. Von Balkonen und Pfeilern gehen hingegen keine gebäudegleichen Wirkungen aus, wären aber ggf. über die Baugrenze hinweg nicht zulässig. Während mit den Baufenstern die eigentlichen Baukörper eng gefasst werden, sollen den vorgenannten Anbauten und Gebäudeteilen hingegen eine erleichterte Genehmigungsfähigkeit zugeschrieben werden. Die tatsächliche Genehmigungsfähigkeit kann im Einzelfall immer erst im Rahmen der Baugenehmigung festgestellt werden. Dort werden auch weitere nachbarschützende Belange geprüft. Die Rücknahme des westlichen der vier Baufenster sowie die Verkleinerung des daneben liegenden Baufensters wird städtebaulich für nicht angemessen gehalten. Die Grundstücke mit den geplanten vier Baufenstern verfügen über 2135qm. Damit entstehen hier hinreichend große Grundstücke, die für eine Einzelhausbebauung gut genutzt werden können. Eine kompaktere Bebauung, z.B. mit Doppelhäusern empfiehlt sich hier nicht, da die Grundstücke mangels Nord- bzw. Südflächen lediglich seitlich (westlich und östlich) neben den Baufenstern Gärten orientieren können. Insofern sind bereits heute nur gut nutzbare Westgärten planbar. Da der Einwender für sich aber selbst eine zukünftige Bebauungsmöglichkeit mit ca. 3 - 4 Gebäuden auf seinem 1838qm großen Grundstück offen halten möchte, stellt sich auch vor diesem Hintergrund die geplante Bebauung als angemessen dar. Unabhängig von der Größe der Baufenster werden nachbarschützende Abstandflächen im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Dies umfasst neben der Gebäudehöhe auch die vorgenannten zusätzlichen Dachaufbauten. Nicht zuletzt wünscht der Einwender, dass der Bebauungsplan Bauzonen für sein Grundstück aufgehoben wird. Hierzu ist klar zu stellen, dass auf der Rechtsgrundlage des BP Bauzonen derzeit ein Bauen auf seinem Grundstück nicht möglich ist. Die Rechtswirkung, die durch eine Aufhebung erzielt würde, wäre, dass Bauvorhaben auf der Grundlage des § 34 BauGB beurteilt werden, also nach der 'Eigenart der näheren Umgebung'. Da durch die Entwicklung der Bebauungspläne BP 01.16 I und BP 01.16 II in Zukunft Bebauung rings um das Grundstück vorliegen wird, würde damit die Voraussetzung dafür geschaffen, dass sein Grundstück bebaubares Land wird, ohne dass er an den anfallenden Erschließungs- oder Planungskosten beteiligt werden könnte. Seitens der Verwaltung wurde ihm signalisiert, dass man zukünftig gerne über die Entwicklung seines Grundstücks verhandeln kann, dies setzt jedoch voraus, dass er die mit dem Verfahren anfallenden Planungs- und Verfahrenskosten übernehmen muss. Anbieten würde sich hier entweder ein vereinfachtes Bebauungsplanverfahren oder ggf. auch die gewünschte Aufhebung des BP Bauzonen. Das Aufhebungsverfahren eines Bebauungsplans ist jedoch gleichfalls ein vollständiges Bebauungsplanverfahren. Mit den vorgelegten Planungsunterlagen wurde nach Auffassung der Verwaltung ein abgestimmtes tragfähiges und ausgewogenes Planungskonzept erarbeitet, für das auch nach erneuter Überprüfung kein Änderungsbedarf gesehen wird. Drucksache 76/2017 Seite - 4 – Eine Änderung würde zudem eine erneute Öffentliche Auslegung erfordern, die zu einer ca. 4- bis 6-monatigen Verlängerung des Verfahrens sowie einer Verzögerung des Baubeginns für den Projektentwickler führen würde. Anlage(n): (1) Abwägungsvorschlag zu A1, Stellungnahmen der Bürger