Beschlussvorlage (Verkehrsuntersuchung ergänzende Stellungnahme)

MEMO An/To: Von/From: Datum/Date: Hans Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co.KG Jan Malik PTV Transport Consult GmbH 11.02.14 Zur Kenntnis/For attention Vertraulich/Confidential Rücksprache/Consultation Zu erledigen bis/To do by: Ausgangssituation In Pulheim ist im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ die Ansiedlung eines großflächigen Möbelhauses mit einer Netto-Einkaufsfläche von 45.000 m² geplant. Die geplante Fläche liegt unmittelbar an der Bundesstraße 59n zwischen Köln und Grevenbroich, südlich des Stadtgebiets Pulheim in einem derzeit in der Aufsiedlung befindlichen Gewerbegebiet. Die Erschließung für den regionalen und überregionalen Verkehr erfolgt für die Ost-West-Verkehre überwiegend über die B 59 n mit der Verknüpfung BAB A1 im Bereich der Anschlussstelle KölnBocklemünd/Mengenich. Darüber hinaus ist ein gewisses Verkehrsaufkommen auf der L 183 als Nord-Süd-Achse zu erwarten. PTV-Verkehrsgutachten: Segmüller Pulheim (2012) Zur Aufstellung eines Bebauungsplans wurde durch die PTV Group im Jahr 2012 ein begleitendes Verkehrsgutachten erstellt. Im Rahmen des Gutachtens wurde auf Basis vorhandener Daten der Stadt und eigenen Verkehrserhebungen das Verkehrsaufkommen für den Analysefall ermittelt. Im Anschluss daran wurde zunächst der sog. Prognose Nullfall ermittelt für einen Prognosehorizont 2014/15, der zusätzlich zum Analysefall im Straßennetz durchgeführte Maßnahmen und zusätzliche Kfz-Fahrten berücksichtigt. In einem zweiten Schritt wurde, aufbauend auf dem Prognose Nullfall, die Verkehrserzeugung durch das geplante Möbelhaus Segmüller in Pulheim mit einer Verkaufsfläche von 45.000 m² ermittelt und eine räumliche Verteilung des Verkehrsaufkommens auf Basis eines Einzelhandelsgutachtens1 vorgenommen worden. Hinsichtlich der Verkehrserzeugung bleibt zu konstatieren, dass diese auf Basis des Leitfadens von Bosserhoff2 durchgeführt wurde. Diese Daten wurden plausibilisiert mittels bereitgestellter Daten zu vergleichbaren Möbelhäusern. Aufgabenstellung Das durch BBE-Handelsberatung erstellte Einzelhandelsgutachten prognostizierte für das geplante Möbelhaus Segmüller in Pulheim bei einer Netto-Verkaufsfläche von 45.000 m² einen maximalen Jahresumsatz von ca. 90 Mio. Euro. Im Jahr 2013 wurde das Unternehmen Stadt + Handel damit beauftragt das vorliegende Einzelhandelsgutachten zu aktualisieren. Der seit Januar 2014 im Entwurf vorliegende Bericht kommt nun zu dem Ergebnis, dass mit dem geBBE Handelsberatung – Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses in Pulheim; Zwischenergebnisse Stand 31.01.2012. 2 Dr.-Ing. Dietmar Bosserhoff, Hessisches Landesamt für Straßen- und Verkehrswesen, Wiesbaden; Integration von Verkehrsplanung und räumlicher Planung – Teil Abschätzung der Verkehrserzeugung; Wiesbaden 2000. 1 PTV Transport Consult GmbH G:\Projekte\820115_PG_Kleinprojekte\C820115_009_Pulheim_Segmüller_Stellungnahme\1402 11_B_maj_Segmüller_Pulheim_Memo.docx Seite 1/4 Jan Malik MEMO planten Segmüller-Möbelmarkt bei unveränderter Verkaufsfläche ein maximal erzielbarer Jahresumsatz rund 120 Mio. Euro erzielt werden kann. Aufgabe in der vorliegenden Stellungnahme ist nun zu prüfen, ob auch die Ergebnisse des Verkehrsgutachtens aus dem Jahr 2012 weiterhin Gültigkeit besitzen. Hierzu ist zunächst auszuführen, dass eine Abschätzung einer Verkehrserzeugung im Rahmen von Verkehrsgutachten in der Regel nach Bosserhoff durchgeführt wird und nicht über die in den genannten Einzelhandelsgutachten dargestellten maximal erzielbaren Umsätze. Aus diesem Grund wurde die im Jahr 2012 durchgeführte Verkehrserzeugung nochmals geprüft, und darüber hinaus ein zusätzliches vergleichbares, derzeit in Offenlage befindliches Gutachten herangezogen. Im Anschluss daran wurden zusätzlich die im 2012 erstellten PTV-Gutachten zur Verkehrserzeugung gewählten Parameter geprüft. Grundlagen zur Verkehrserzeugung im PTV-Gutachten Segmüller Pulheim Die Verkehrserzeugung wurde auf Basis des Leitfadens von Bosserhoff3 durchgeführt. Die Ergebnisse wurden seinerzeit einerseits mit vorliegenden Zähldaten eines vergleichbaren IKEAEinrichtungshauses im Frankfurter Raum, der der PTV Group vorliegt, abgeglichen. Ferner wurden die Ergebnisse plausibilisiert mithilfe eines Verkehrsgutachtens des Planungsbüros von Mörner + Jünger4 zur Ansiedlung eines vergleichbaren Segmüller-Möbelhauses (45.000 m² Verkaufsfläche) in Bad Vilbel. In diesem Verkehrsgutachten fand eine Plausibilisierung der Unterlagen anhand eines vorhandenen Segmüller-Möbelhauses in Weiterstadt (55.000 m² Verkaufsfläche) statt, indem die auf rechnerischem Weg hergeleiteten Angaben zum Aufkommen an Besuchern und Kunden mit erhobenen Verkehrsbelastungen an Ein- und Ausfahrt gegenübergestellt wurden. Der Plausibilitätsabgleich hat dort gezeigt, dass die rechnerisch ermittelten Ansätze mit der tatsächlichen Situation vor Ort in Weiterstadt nahezu deckungsgleich sind. Zwischenfazit Es bleibt zunächst festzuhalten, dass die rechnerisch ermittelten Werte zwischen den Möbelhäusern in Bad Vilbel und Weiterstadt aus gutachterlicher Sicht für ein florierendes Möbelhaus in verkehrsgünstiger Lage angesetzt werden können. Vergleichende Verkehrserzeugung anderer Möbelmärkte Für das Möbelhaus in Pulheim, welches die gleiche Verkaufsfläche wie in Bad Vilbel aufweist, wurden unsererseits hinsichtlich der rechnerischen Ermittlung der Verkehrserzeugung ähnliche Parameter angesetzt, die im Ergebnis dazu geführt haben, dass das Gutachten PTV für die 3 Dr.-Ing. Dietmar Bosserhoff, Hessisches Landesamt für Straßen- und Verkehrswesen, Wiesbaden; Integration von Verkehrsplanung und räumlicher Planung – Teil Abschätzung der Verkehrserzeugung; Wiesbaden 2000. 4 Planungsbüro von Mörner + Jünger: Bad Vilbel Verkehrsuntersuchung EH „Segmüller“; B-Pläne „Im Schleid“ und „Krebsschere“; Darmstadt 2010. PTV Transport Consult GmbH G:\Projekte\820115_PG_Kleinprojekte\C820115_009_Pulheim_Segmüller_Stellungnahme\1402 11_B_maj_Segmüller_Pulheim_Memo.docx Seite 2/4 Jan Malik MEMO werktägliche Spitzenstunde 411 Kfz-Fahrten und für die samstägliche Spitzenstunde von 864 Kfz-Fahrten ergeben hat. Des Weiteren wurde auf Zahlen aus einer Verkehrsuntersuchung der Spiekermann GmbH5 zurückgegriffen, welche für den aktuellen Bebauungsplan eines Möbelhauses der KriegerGruppe in Neuss erstellt wurde. In diesem werden zur Plausibilisierung der ermittelten Fahrten Werte von zwei weiteren Möbelhäusern der Krieger-Gruppe herangezogen. Die Werte für die zu erwartenden Pkw-Fahrten der einzelnen Möbelhäuser wurden zur besseren Vergleichbarkeit in Tabelle 1 zusammengefasst. Die für den Standort Pulheim ermittelten Zahlen des Segmüller Möbelmarktes sind bei den erzeugten Pkw-Fahrten pro Tag mit den Werten aus Weiterstadt vergleichbar, jedoch ist in Pulheim die Verkaufsfläche 10.000 m² kleiner. Bei den pro 100 m² Verkaufsfläche erzeugten Fahrten entsprechen die Werte eher denen dem Höffner-Möbelmarkt in München, welcher das umsatzstärkste Möbelhaus der KriegerGruppe in Deutschland ist. Möbelhaus Segmüller 45.000 Pulheim Segmüller 45.000 Bad Vilbel Segmüller 55.000 Weiterstadt Kraft Berlin (Zählung) Höffner München Höffner Neuss Tabelle 1: Verkaufsfläche [m²] 40.600 35.000 46.000 Kunden und Besucher PKW-Fahrten pro Tag Pro 100 m² Verkaufsfläche erzeugte PKW-Fahrten 3.600 (Werktag) 3.400 (Werktag) 7,56 9.000 (Samstag) 7.200 (Samstag) 16 3.600 (Werktag) 2.800 (Werktag) 6,22 9.000 (Samstag) 6.120 (Samstag) 13,60 4.400 (Werktag) 3.400 (Werktag) 6,18 11.000 (Samstag) 7.480 (Samstag) 13,60 - 2.800 (Werktag) 6,90 - 5.381 (Samstag) 13,25 - 2.692 (Werktag) 7,69 - 6.140 (Samstag) 17,54 - 3.000 (Werktag) 6,52 - 6140 (Samstag) 13,35 Gegenüberstellung Einrichtungshäuser Im direkten Vergleich zeigt sich eine Vergleichbarkeit aller aufgelisteten Möbelmärkte. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass beispielsweise der Möbelmarkt in Weiterstadt – unmittelbar an der A5 gelegen – eine günstigere verkehrliche Anbindung als der zu untersuchende Markt am Vorhabenstandort aufweist ist anhand der Tabelle davon auszugehen, dass bei der Ermittlung der Verkehrserzeugung ausreichende Sicherheitsreserven berücksichtigt sind. Spiekermann GmbH Consulting Engineers: Bebauungsplan Nr. 483 “Hammfeld II – Ost (Möbelmarkt)” in Neuss; Düsseldorf 2013. 5 PTV Transport Consult GmbH G:\Projekte\820115_PG_Kleinprojekte\C820115_009_Pulheim_Segmüller_Stellungnahme\1402 11_B_maj_Segmüller_Pulheim_Memo.docx Seite 3/4 Jan Malik MEMO Verkehrserzeugung nach Bosserhoff Die unterschiedliche Anzahl von Pkw-Fahrten bei ähnlicher Verkaufsfläche kommt aufgrund anders gewählter Parameter bei der Berechnung nach Bosserhoff zustande. Einfluss hierauf hat insbesondere das Kunden- und Besucheraufkommen, welches von der Verkaufsfläche abhängig ist und zwischen 6 und 12 Besuchern pro 100 m² Verkaufsfläche liegt, Einfluss. Begründet durch Erfahrungswerte wurden für die Untersuchung in Pulheim 8 Besucher gewählt. Zum anderen fließt auch der Anteil der Besucher, die mit einem Pkw anreisen, und der Besetzungsgrad des Pkws mit ein. Bei einem Möbelhaus in Randlage von Pulheim ist davon auszugehen, dass annähernd 100 % der Besucher mit dem Pkw anreisen und dies in der Regel auch nicht alleine, sondern oft mindestens mit zwei Personen besetzt. In der Berechnung nach Bosserhoff sind hier maximal 2,3 anzusetzen, in der dem Gutachten zugrunde liegenden Berechnung wurden 2,1 angesetzt. Jeder abzuschätzende Parameter kann hierbei zu Schwankungen der Verkehrszahlen führen. Insgesamt lässt sich jedoch festhalten, dass die gewählten Parameter nach Bosserhoff, abgeglichen mit tatsächlichen Verkehrszahlen vergleichbarer Möbelmärkte, so großzügig bemessen wurden, dass noch eine Sicherheitsreserve vorhanden ist. Fazit Aufgrund der dargestellten Vergleichswerte anderer Möbelmärkte sowie der Prüfung der gewählten Parameter nach Bosserhoff ist nach derzeitigem Kenntnisstand nicht von einer Überschreitung der im Verkehrsgutachten für den Standort Pulheim ermittelten Pkw-Fahrten auszugehen. Die im Gutachten gewählten Parameter sind stimmig und aus gutachterlicher Sicht ist derzeit keine Änderung des Verkehrsgutachtens erforderlich. Der Vergleich mit anderen Möbelmärkten zeigt tendenziell, dass davon ausgegangen werden kann, dass noch „Reserven“ vorhanden sind. PTV Transport Consult GmbH G:\Projekte\820115_PG_Kleinprojekte\C820115_009_Pulheim_Segmüller_Stellungnahme\1402 11_B_maj_Segmüller_Pulheim_Memo.docx Seite 4/4 Jan Malik