Beschlussvorlage (Verträglichkeitsanalyse)

Wirtschaftliche, städtebauliche städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. (M.A.) Andreas Q. Schuder Dortmund, 10. Februar 2014 Im Auftrag von: Stadt Pulheim Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Markt 9 04109 Leipzig Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Tel. 0 721. 14 51 22 62 Fax. 0 721. 14 51 22 63 Tel. 0 341. 92 72 39 42 Fax. 0 341. 92 72 39 43 Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Untersuchungsziel ______________________________________ ______________________________________ 1 2 Methodik ________________________________________________________ ________________________________________________________ 3 3 MarktMarkt- und Standortanalyse ________________________________________ ________________________________________ 7 3.1 3.2 3.3 3.4 4 Vorhabenstandort und geplante Verkaufsflächen ____________________ 7 Wettbewerbssituation Sortimentsbereich Möbel ___________________ 10 Wettbewerbsstrukturen untersuchungsrelevanter Randsortimente ____ 13 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 20 Untersuchungsraum, Einzugsgebiet, Marktanteilskonzept_____________ Marktanteilskonzept_____________ 23 4.1 4.1.1 Untersuchungsraum für das Vorhaben Möbelhaus Segmüller ________ 23 Untersuchungsraum Möbel ______________________________________ 23 4.1.2 Untersuchungsraum für zentrenrelevante Randsortimente ___________ 25 4.2 4.3 4.3.1 Einzugsgebiet _________________________________________________ 29 Marktanteilskonzept Vorhaben Segmüller Pulheim _________________ 31 Marktanteilskonzept Sortimentsbereich Möbel _____________________ 31 4.3.2 Marktanteilskonzept und Umsatzprognose Randsortimente _________ 39 4.4 5 Zusammenfassung Marktanteilskonzept und Umsatzprognose _______ 44 Kommunale und städtebauliche Einordnung des Vorhabens Möbelhaus Segmüller _______________________________________________________ _______________________________________________________ 45 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.4 Einordnung des Vorhabens Möbelhaus Segmüller in das Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim __________________________ 45 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens ________________ 46 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Sortimentsbereich Möbel ____ 47 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Randsortimenten _______________________________________________ 51 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche in den Untersuchungsräumen ________________ 59 Städtebauliche Einordnung und Bewertung der Umsatzumverteilung _ 59 6 Landesplanerische Einordnung ____________________________________ ____________________________________ 75 7 Gegenüberstellung vorliegender Gutachten (BBE Köln, Junker und Kruse, Stadt + Handel) __________________________________________________ __________________________________________________ 80 8 Zusammenfassung _______________________________________________ _______________________________________________ 85 Anhang Anhan g ________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________ I Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I Tabellenverzeichnis _________________________________________________________ III Literatur- und Quellenverzeichnis _____________________________________________ V Vergleich Standorte Segmüller – Vorhabenstandort ____________________________ VII Erläuterungen zu gravitationsbasierten Berechnungsmodellen __________________ XIV Zentrenrelevanz untersuchungsrelevanter Randsortimente ____________________ XVIII Beschreibung der zentralen Versorgungsbereiche _____________________________ XX 1 Anlass und Untersuchungsziel In der Stadt Pulheim soll im Bereich „Am Schwefelberg“ ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² angesiedelt werden. Hierfür wurde bereits ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt, der diesbezügliche Bebauungsplan Nr. 109 in Pulheim ist am 02.10.2013 vom OVG für das Land Nordrhein-Westfalen jedoch für unwirksam erklärt worden. Im Rahmen des neuen Bebauungsplanverfahrens wurde das hier vorliegende Gutachten zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens erarbeitet. Der Vorhabenstandort des in Rede stehenden Möbelhauses Segmüller befindet sich am südöstlichen Kernsiedlungsbereich der Stadt Pulheim in städtebaulich nicht integrierter Lage. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Vorhabenstandort größtenteils als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wurde parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 für den fraglichen Teilbereich geändert. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 45.000 m² VKF auswies, wurde am 13.03.2013 von der Bezirksregierung Köln genehmigt und am 26.03.2013 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Zur Klärung der Frage der Genehmigungsfähigkeit sind daher die zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen in Pulheim und den Nachbarkommunen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 Abs. 2 BauGB zu überprüfen. Im Hinblick auf die erforderliche interkommunale Abstimmung des Planvorhabens sind die entsprechenden städtebaulichen Rahmenplanungen und Entwicklungskonzepte der Kommunen im Umland von Pulheim von hoher Relevanz. Die Korrespondenz des Vorhabens Möbelhaus Segmüller mit den im Landesentwicklungsplan (LEP) Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel formulierten Zielen und Grundsätzen ist ebenfalls zu prüfen und zu bewerten. Nachfolgend aufgeführte Sortimente1 werden hinsichtlich ihrer städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit geprüft und bewertet: Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte2 (Hauptsortiment, nicht zentrenrelevant) 1 Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bzw. Nicht Zentrenrelevanz erfolgt gemäß der entsprechenden Einordnungen in die Pulheimer Sortimentsliste. Für die Stadt Pulheim liegt das vom Rat der Stadt Pulheim am 17. Juni 2008 beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim (GMA Köln 2008) vor. Dieses wurde im Jahr 2012 durch die BBE Köln fortgeschrieben. Am 3. Juli 2012 hat der Rat der Stadt Pulheim u. a. die in dieser Fortschreibung (Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim – Fortschreibung 2012) enthaltene Pulheimer Sortimentsliste beschlossen. Zur Zentrenrelevanz der untersuchungsrelevanten Sortimente in den Kommunen des Untersuchungsraums sei zudem auf Tabelle 23 im Anhang in dem Kapitel Zentrenrelevanz untersuchungsrelevanter Randsortimente verwiesen. 1 Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände (Randsortiment, zentrenrelevant) Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel (Randsortiment, zentrenrelevant) Haushalts- und Heimtextilien (Randsortiment, zentrenrelevant) Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel (Randsortiment, nicht zentrenrelevant) Teppiche (Randsortiment, nicht zentrenrelevant) Weitere nicht explizit angeführten Randsortimente3 des Vorhabens weisen nur eine sehr geringe Verkaufsflächenausprägung in der Vorhabenplanung auf. Die städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungen dieser Sortimente werden verbal-argumentativ diskutiert und bewertet. Ziel dieses vorliegenden Gutachtens ist es, der Stadt Pulheim eine fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis für das weitere Planverfahren und die kommunale Abwägung bezüglich des geplanten Möbelhauses Segmüller im Bereich „Am Schwefelberg“ zur Verfügung zu stellen. 2 Im Folgendem abgekürzt durch Sortiment Möbel. 3 Elektrokleingeräte, Spielwaren, Bastelbedarf, Kfz-Zubehör (insbesondere Kinderautositze), weitere Kleinsflächen zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Nebensortimente. 2 2 Methodik Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt. Untersuchungsraum Aufgrund der Einzugsgebiete in der Möbelbranche, die regelmäßig weiter zu fassen sind als für sonstige Sortimentsgruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs und der Konzentration wettbewerbsprägender Anbieter mit regionaler Ausstrahlung, ist der Untersuchungsraum für den Sortimentsbereich Möbel (vgl. Kapitel 4.1) großräumig zu fassen4. Die Randsortimente in dem geplanten Möbelhaus werden gegenüber dem Sortiment Möbel ein deutlich geringeres Einzugsgebiet aufweisen. Entsprechende Erkenntnisse liegen Stadt + Handel aus einer primärstatistischen Erfassung zur Kundenherkunft in unterschiedlichen Möbelhäusern in einer dem Großraum Köln-Düsseldorf vergleichbaren Region5 vor. Somit ist für das Hauptsortiment Möbel und für die Randsortimente von zwei unterschiedlich zu fassenden Untersuchungsräumen auszugehen. Zusammenstellung der untersuchungsrelevanten Datenbasis Die wesentlichen empirischen Arbeitsschritte der Bestandserhebung der untersuchungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen, der Bewertung der relevanten Bestandssituation in den jeweiligen unterschiedlichen Untersuchungsräumen (für das Sortiment Möbel sowie die Randsortimente), der städtebaulichen Bewertung der zentralen Versorgungsbereiche in den jeweiligen Untersuchungsräumen sowie der städtebaulichen Bewertung des Vorhabenstandorts sind durch Stadt + Handel im November/ Dezember 2013 erfolgt. Grundsätzlich sei für diesen Themenkomplex auf die Kapitel 3.1, 5.2.1 und 5.2.2 verwiesen. Berücksichtigung kommunaler Rahmenplanungen6 Für die Kommunen im jeweiligen Untersuchungsraum bilden die jeweiligen relevanten Einzelhandelskonzepte bzw. die entsprechenden kommunalen Rahmenplanungen die Grundlage sowohl für die Analyse der zentralen Versorgungsbereiche als auch für die städtebauliche und landesplanerische Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des 4 Das Einzugsgebeit des Vorhaben umfasst den Raum, in welchem das Vorhaben eine signifikante Marktdurchdringung erreichen wird. Der Untersuchungsraum für das Vorhaben bzw. für das Hauptsortiment Möbel ist weiter zu fassen als das Einzugsgebiet. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsgebietsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet des Vorhabens gebunden haben, mit dem Vorhaben hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch diese Einzugsgebietsüberschneidungen ergeben sich für diese Angebotsstandorte außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens – aber im Untersuchungsraum – konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. 5 Kundenbefragung Stadt + Handel in 3 Möbelhäusern im Ruhrgebiet 2007 auf Basis eines standardisierten Fragebogens, n = 1.800 Kunden. 6 Einzelhandelskonzepte, Zentrenkonzepte, Masterpläne Einzelhandel etc. 3 Vorhabens. Neben den zentralen Versorgungsbereichen werden auch die strukturprägenden Angebotsstrukturen in städtebaulich integrierten und städtebaulich nicht integrierten Lagen7 bei der städtebaulichen und landesplanerischen Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens berücksichtigt8. In Kommunen, in denen keine entsprechende Rahmenplanung vorliegt bzw. dort, wo die vorliegenden Konzepte keine ausreichenden Grundlagen (vor allem bzgl. der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen) bilden, wurden auf Basis der aktuellen Gesetzesgrundlagen (BauNVO, BauGB) und der aktuellen Rechtsprechung zentrale Versorgungsbereiche aus der Bestandssituation heraus abgegrenzt. Umsatzschätzung Bestandsumsatz Aufbauend auf die Erhebung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen erfolgt eine Umsatzschätzung für die einzelnen Betriebe und Sortimente der Bestandsstrukturen. Basis für die Umsatzschätzung bilden Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum, branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Factbook Einzelhandel 2013, Möbelkultur), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufende Auswertung von Fachliteratur und Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. Marktanteilskonzept – Umsatzprognose Vorhaben Möbelhaus Segmüller Die Umsatzprognose für das geplante Möbelhaus Segmüller wird anhand von sortimentsspezifischen Marktanteilskonzepten (=Marktanteilsmodell) abgeleitet9, so dass der spezifischen Ausgangssituation für das hier in Rede stehende Planvorhaben Rechnung getragen wird. Weder die Herleitung über den Vergleich von durchschnittlichen Flächenproduktivitäten von Möbelhäusern in der geplanten Dimensionierung10 noch die Herleitung der Flächenproduktivität über die Gesamtumsatzleistung des Unternehmens Segmüller11 wer7 Zusammengefasst nachfolgend als ‚sonstigen Lagen’ bezeichnet. 8 Im Rahmen der Bestandserfassung wurden kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile z. T. nicht erfasst. 9 Die Herleitung der Umsatzprognose für ein Planvorhabens anhand zu erwartender Flächenproduktivitäten (=Flächenproduktivitätsansatz) ist methodisch nicht haltbar. Der Flächenproduktivitätsansatz wurde verwendet: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim, BBE Handelsberatung GmbH, Köln, Juli 2012; Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB, Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober 2012. Im Folgendem abgekürzt durch BBE 2012 bzw. Junker und Kruse 2012. 10 So erfolgt bei BBE 2012, Kapitel 5.2, S. 35f. 11 So erfolgt bei Junker und Kruse 2012, Kapitel 3, S. 16f. 4 den den spezifischen Standortrahmenbedingungen des Vorhabenstandorts, den Wettbewerbsstrukturen in der Region und der sozioökonomischen Realität gerecht. Der Vorhabenstandort unterscheidet sich hinsichtlich der Standortrahmenbedingungen und der Wettbewerbsstrukturen deutlich von denen der vergleichbaren Segmüller Möbelhäuser12. Der zu erwartende Marktanteil und der daraus resultierende Vorhabenumsatz bestimmen sich anhand der konkret zu bestimmenden und zu bewertenden standortrelevanten und wettbewerbsrelevanten Rahmenbedingungen. Die Flächenproduktivität (auch Raumleistung oder Flächenleistung) des Vorhabens bzw. der einzelnen Sortimente ist immer nur eine daraus ableitbare, abhängige Größe, welche sich durch den Quotient Umsatz durch Verkaufsfläche ergibt13. Für die detaillierte Methodik des Marktanteilskonzepts sei auf Kapitel 4.3 verwiesen. Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen IfH-Kaufkraftkennziffern14 aus dem Jahr 2013 für die Kommunen des Untersuchungsraumes unter Berücksichtigung der vom Landesbetrieb Information und Technik NordrheinWestfalen (IT.NRW) veröffentlichten Einwohnerzahlen15 der Kommunen. Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Ermittlung der durch ein Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen ist ein zentraler Analyseschritt eines Verträglichkeitsgutachtens. Aus diesem wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen von Pulheim und der Kommunen im Untersuchungsraum des Vorhabens zulässt. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen werden auf Grundlage eines gravitationsbasierten, absatzwirtschaftlichen Berechnungsmodells nach Huff16 ermittelt. Zur ausführlichen Darstellung der Berechnungsmethodik sei auf die Ausführungen in dem Kapitel 5.1 und das Kapitel Erläuterungen zu gravitationsbasierten Berechnungsmodellen im Anhang verwiesen. Für die aufgeführten Sortimentsgruppen 12 Siehe hierzu auch die Ausführungen im Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort im Anhang. 13 Umsatz in Euro pro m² VKF per anno. 14 Ehemals Kaufkraftkennziffern der BBE Köln bzw. der IBH Köln. 15 Stand 31.12.2012, nur Hauptwohnsitz, Basis Zensus 2011. 16 Huff, David L. (1946): Defining and estimating a trade area, in: Journal of Marketing. Vol. 28. Seite 34 – 38. 5 Möbel, Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände, Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel, Haushalts- und Heimtextilien, Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel und Teppiche werden die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ermittelt. Ermittlungen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der sonstigen Sortimente des Vorhabens können entfallen, da diese Sortimente aufgrund der ihnen zugeteilten Verkaufsflächen und ihrer Bedeutung im Konzept des Vorhabens im Vergleich zu den Wettbewerbsstrukturen eine deutlich geringere Strukturbedeutung entfalten werden können. Potenzielle absatzwirtschaftliche Auswirkungen in diesen Sortimentsbereichen werden verbalargumentativ dargelegt. Städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens Alle untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche wurden durch Vor-OrtBegehungen von Stadt + Handel in städtebaulich-funktionaler Hinsicht analysiert. Zudem wurden die städtebaulich-funktionalen Analysen der vorliegenden städtebaulichen Rahmenplanungen – soweit vorhanden – herangezogen. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche sowie für die sonstigen strukturprägenden Angebotsstandorte im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Die städtebauliche Bewertung der zentralen Versorgungsbereiche und Standortstrukturen aus vorliegenden kommunalen Konzepten werden dabei durch eigene Bewertungen, welche in Bezug zu der speziellen Untersuchungsfragestellung stehen, ergänzt. 6 3 MarktMarkt- und Standortanalyse Standortanalyse 3.1 Vorhabenstandort und geplante Verkaufsflächen Vorhabenstandort Der Vorhabenstandort im Bereich „Am Schwefelberg“ befindet sich südöstlich der Kernstadt Pulheim. Von der Kernstadt ist er durch die Bahnstrecke Köln – Pulheim – Mönchengladbach getrennt. Die Pulheimer Innenstadt befindet sich rd. 1,5 km nordwestlich des Vorhabenstandortes. Die Anbindung des Vorhabenstandorts an das lokale und regionale Straßennetz erfolgt über die K6 bzw. die L183, durch welche der Vorhabenstandort auch an die B59 angebunden ist. Die B59 bindet Pulheim und den Vorhabenstandort nach Südosten an die Stadt Köln bzw. die A1 und in Richtung Nordwesten an die A540/ A46 in Richtung Grevenbroich/ Jüchen an. Damit weist der Vorhabenstandort eine hohe Verkehrsgunst auf. Eine Anbindung an den ÖPNV ist derzeit nicht gegeben. Der Vorhabenstandort liegt aktuell brach, unmittelbar anschließend befindet sich das Gelände des städtischen Bauhofs, der Feuerwehr sowie eine Niederlassung eines Logistikunternehmens. Nordöstlich der Bahnstrecke Köln –Pulheim – Mönchengladbach schließt das Gewerbegebiet Pulheim an, welches auch durch Einzelhandel geprägt ist. Dort sind mehrere Fachmärkte, insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten, angesiedelt. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Vorhabenstandort größtenteils als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wurde parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 für den fraglichen Teilbereich geändert. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 45.000 m² VKF auswies, wurde am 13.03.2013 von der Bezirksregierung Köln genehmigt und am 26.03.2013 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Für die Stadt Pulheim liegt das vom Rat der Stadt Pulheim am 17 Juni 2008 beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim (GMA Köln 2008) vor. Dieses wurde im Jahr 2012 durch die BBE Köln fortgeschrieben. Am 3. Juli 2012 hat der Rat der Stadt Pulheim u. a. in dieser Fortschreibung (Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim – Fortschreibung 2012) beschlossen: „Als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nichtnahversorgungsrelevanten Kernsortimenten wird das Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ in das Standortkonzept aufgenommen. Der kleinflächige Einzelhandel mit maximal 800 m² Verkaufsfläche wird innerhalb des Gewerbegebiets ebenfalls 7 auf Betriebe mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten beschränkt.“ Quelle: Auszug aus der Niederschrift der 23. Sitzung des Rates der Stadt Pulheim am 03.07.2012, Stadt Pulheim 19.07.2012. Abbildung 1 : Quelle: 8 Vorhabenstandort im Pulheimer Stadtgebiet Stadtgebiet Eigene Darstellung Stadt + Handel auf Basis: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Der Vorhabenstandort befindet sich innerhalb des oben beschriebenen Ergänzungsstandorts für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten. Geplante Verkaufsflächen Die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen sowie die Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens Möbelhaus Segmüller stellen sich wie folgt dar: Tabelle 1 : Möbelhaus Segmüller Verkaufsflächen nach Sortiment VKF Sortiment in m² in % 36.500 81,1 1.450 3,2 Nicht zentrenrelevantes zentrenrelevantes Hauptsortiment Möbel Zentrenrelevante Randsortimente Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 900 2,0 1.500 3,3 Elektrokleingeräte 150 0,3 Spielwaren, Bastelbedarf 150 0,3 Nebensortimente 350 0,8 4.500 10,0 Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel 1.500 3,3 Teppiche 2.000 4,4 Kfz-Zubehör (insbesondere Kinderautositze) 200 0,4 Nebensortimente 300 0,7 Gesamt 4.000 8,9 Gesamt 45.000 100,0 Haushalts- und Heimtextilien Gesamt Nicht zentrenrelevante Randsortimente Quelle: Angaben des Vorhabenträgers, Zuordnung der Sortimente nach Pulheimer Sortimentsliste (beschlossen am 3. Juli 2012 durch den Rat der Stadt). Auf einer Verkaufsfläche von rd. 36.500 m² bzw. auf rd. 81 % der Gesamtverkaufsfläche wird das Hauptsortiment Möbel angeboten. Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente beträgt 4.500 m² bzw. 10 % der Gesamtverkaufsfläche (45.000 m²). 9 3.2 Wettbewerbssituation Wettbewerbssituation Sortimentsbereich Möbel In Hinblick auf die Ableitung und Begrenzung des Untersuchungsraums Möbel, welcher der Wettbewerbsanalyse Möbel zugrunde liegt, sei auf die weiterführenden Erläuterungen in Kapitel 4.1.1 verwiesen. Aufgrund der speziellen Ausprägung des Vorhabens, der Verkehrsgunst des Vorhabenstandorts, der aktuellen Wettbewerbsstrukturen und damit der erkennbaren Entwicklungsspielräume im Möbelsegment in der Region17 ist ein weiträumiger Untersuchungsraum abzuleiten. Dieser wird jedoch v. a. nach Norden, Osten, Südosten und Süden durch die Häufung von systemgleichen Betrieben18 beschränkt. Wenngleich diese Bestandsstrukturen z. T. außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens19 liegen, bestehen zwischen dem Vorhaben und diesen Wettbewerbsbetrieben dennoch Einzugsgebietsüberschneidungen, die konsequenterweise zu berücksichtigen sind. Im Westen reicht der Untersuchungsraum daher bis zur niederländischen Grenze bzw. bis in den Großraum Aachen; dies ist v. a. durch die Absenz von Wettbewerbsstrukturen im Westen bzw. Nord- und Südwesten und der relativ guten Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts zu begründen. Zur Gewährleistung einer möglichst hohen Datentransparenz und Plausibilität der Untersuchung wurden die Ergebnisse mit den relevanten Aussagen vorliegender kommunaler Rahmenplanungen (Einzelhandelskonzepte etc.), vorliegenden Einzelhandelsgutachten zu Möbeleinzelhandelsvorhaben sowie vorliegenden Datengrundlagen abgeglichen.20 Die Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel werden in Tabelle 2 dargestellt. Insgesamt sind im Einzugsgebiet des Vorhabens rd. 272.500 m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche im Sortiment Möbel angesiedelt, auf welcher ein Jahresumsatz (brutto) von rd. 622 Mio. Euro21 generiert wird. Durch die untersuchungsrelevanten Wettbewerbsbetriebe (rd. 525.400 m² VKF) außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens22 werden rd. 706 Mio. Euro per anno generiert. 17 Vgl. hierzu Ausführungen in Kapitel 4.3. 18 Vgl. auch hierzu Ausführungen in Kapitel4.1.1 und 4.3. 19 Vgl. hierzu Kapitel 4.1.1. 20 Nachfolgend wird in den tabellarischen und textlichen Darstellungen zwischen den Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen und Sonstigen Lagen unterschieden. Die Sonstigen Lagen umfassen dabei diejenigen Standorte einer Kommune, welche außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gelegen sind. 21 Basis für die Umsatzschätzung bilden branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Factbook Einzelhandel 2013, Möbelkultur), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum (u. a. BBE 2012 bzw. Junker und Kruse 2012), laufende Auswertung von Fachliteratur und Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. 22 Vgl. hierzu Kapitel 4.1.1. 10 Tabelle 2 : Untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel Möbel * * Lage VKF in m² Umsatz in Mio. Euro * * Pulheim Hauptzentrum Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler * * Nebenzentrum Pulheim-Stommeln 50 0,1 1.650 2,6 Hauptzentrum Bedburg 50 0,1 Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster 50 0,1 1.950 2,3 Hauptzentrum Bergheim * * Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * 14.500 17,2 Hauptzentrum Dormagen 750 1,3 Sonstige Lage Dormagen 12.250 15,6 Sonstige Lage Pulheim Bedburg Sonstige Lage Bedburg Bergheim Sonstige Lage Bergheim Dormagen Elsdorf Hauptzentrum Elsdorf * * Sonstige Lage Elsdorf 100 0,2 350 1,2 Frechen Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum Frechen-Königsdorf Sonstige Lage Frechen 250 0,4 37.700 57,0 1.050 1,6 Grevenbroich Hauptzentrum Grevenbroich Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven Sonstige Lage Grevenbroich * * 8.600 9,9 150 0,7 Hürth Hauptzentrum Hürth Nebenzentrum Alt-Hürth 400 1,1 5.650 7,3 500 0,7 7.250 9,7 Stadtteilzentrum Horrem * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf * * Nahversorgungszentrum Hermühlheim Sonstige Lage Hürth Kerpen Hauptzentrum Kerpen Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd 2.050 4,7 Sonstige Lage Kerpen 8.300 10,2 27.550 47,2 350 0,5 Köln Hauptzentrum Köln Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt 11 Möbel * * Lage VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 300 0,6 Stadtteilzentrum Köln-Deutz 50 0,1 Bezirkszentrum Köln-Kalk 600 0,9 Bezirkszentrum Köln-Mülheim 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. 250 0,3 Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. 450 0,8 Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. 100 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Buchforst 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Poll 550 1,0 Bezirkszentrum Köln-Chorweiler 100 0,2 Stadtteilzentrum Köln-Worringen 150 0,2 Bezirkszentrum Köln-Nippes 2.000 3,2 Stadtteilzentrum Köln-Niehl 50 0,1 6.700 10,1 * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal 300 0,4 Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg 550 0,9 Bezirksteilzentrum Köln-Weiden 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld 2.700 4,0 150 0,6 Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock 1.500 1,2 Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. 1.000 1,5 Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. * * 90.350 172,4 Hauptzentrum Leverkusen 400 1,0 Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen 500 0,8 Stadtteilzentrum Köln-Sülz Sonstige Lage Köln Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch * * 31.650 46,8 450 0,7 272.500 621,9 Summe Wettbewerber 525.400 706,3 Gesamt *** *** 797.900 1 .328,2 Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen Gesamt Einzugsgebiet Systemrelevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebiets Quelle: 12 Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013; laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur (u. a. handelsdaten.de, Möbelkultur); * Kein Bestand bzw. deutlich geringer als 50 m²/ 0,1 Mio. Euro; ** VKF auf 50 m² gerundet; Umsatz auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 3.3 Wettbewerbsstrukturen untersuchungsrelevanter Randsortimente Der Untersuchungsraum für die zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller – das Kerneinzugsgebiet der untersuchungsrelevanten Randsortimente des Vorhabens – unterscheidet sich wesentlich von dem großräumig zu fassenden Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel (vgl. zur Ableitung, Begründung und Beschreibung Kapitel 4.1.2) . Die Wettbewerbsstrukturen im Kerneinzugsgebiet der untersuchungsrelevanten Randsortimente des Vorhabens, welches der Wettbewerbsanalyse der untersuchungsrelevanten Randsortimente zugrunde liegt23, stellen sich, wie in Tabelle 3, Tabelle 4 und Tabelle 5 aufgeführt, dar. Insgesamt sind in den einzelnen zentrenrelevanten Sortimenten folgende untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen angesiedelt: Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel: rd. 9.100 m² Verkaufsfläche, Jahresumsatz (brutto) rd. 21,3 Mio. Euro Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände: rd. 44.750 m² Verkaufsfläche, Jahresumsatz (brutto) rd. 99,9 Mio. Euro Haushalts- und Heimtextilien: rd. 20.750 m² Verkaufsfläche, Jahresumsatz (brutto) rd. 44,7 Mio. Euro Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel: rd. 10.900 m² Verkaufsfläche, Jahresumsatz (brutto) rd. 26,7 Mio. Euro Teppiche: rd. 14.250 m² Verkaufsfläche, Jahresumsatz (brutto) rd. 21,5 Mio. Euro 23 In Hinblick auf die Ableitung und Begrenzung des Kerneinzugsgebiets der untersuchungsrelevanten Randsortimente des Vorhabens, welcher der Wettbewerbsanalyse der untersuchungsrelevanten Randsortimente zugrunde liegt, sei auf die weiterführenden Erläuterungen in Kapitel 4.1.2 verwiesen. 13 Tabelle 3 : Bestandsstrukturen Sor So r timente Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel Geschenka rtikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel ** Lage Pulheim Hauptzentrum Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler Nebenzentrum Pulheim-Stommeln Sonstige Lage Pulheim Bedburg Hauptzentrum Bedburg Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster Sonstige Lage Bedburg Bergheim Hauptzentrum Bergheim Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf Sonstige Lage Bergheim Dormagen Hauptzentrum Dormagen Sonstige Lage Dormagen Elsdorf Hauptzentrum Elsdorf Sonstige Lage Elsdorf Frechen Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum Frechen-Königsdorf Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Hauptzentrum Grevenbroich Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven Sonstige Lage Grevenbroich Hürth Hauptzentrum Hürth Nebenzentrum Alt-Hürth Nahversorgungszentrum Hermühlheim Sonstige Lage Hürth Kerpen Hauptzentrum Kerpen Stadtteilzentrum Horrem Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd Sonstige Lage Kerpen Köln Hauptzentrum Köln Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt 14 Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände tsgegenstände ** Haushal VKF in m² Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 150 * * 150 0,3 * * 0,3 250 * * 150 0,6 * * 0,3 * * * * * * 200 * 50 0,3 * 0,1 * * 400 * * 0,6 900 50 1.400 1,5 0,1 2,1 50 150 0,1 0,3 1.100 750 2,1 1,3 * * * * * * * * * * 850 * * 1,6 1.300 100 1.850 2,6 0,3 2,8 150 * 50 0,3 * 0,1 850 350 250 1,8 0,7 0,4 50 * * * 0,1 * * * 800 * 150 50 1,9 * 0,3 0,1 * * * 50 * * * * 0,1 * 1.700 200 400 450 150 2,8 0,4 0,6 0,9 0,2 3.300 50 250 6,5 0,1 0,5 9.300 400 450 24,5 0,9 1,1 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel ** Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände tsgegenstände ** Haushal VKF in m² Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro Stadtteilzentrum Köln-Deutz Bezirkszentrum Köln-Kalk Bezirkszentrum Köln-Mülheim Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. Stadtteilzentrum Köln-Buchforst Stadtteilzentrum Köln-Poll Bezirkszentrum Köln-Chorweiler Stadtteilzentrum Köln-Worringen Bezirkszentrum Köln-Nippes Stadtteilzentrum Köln-Niehl Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg Bezirksteilzentrum Köln-Weiden Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld Stadtteilzentrum Köln-Sülz Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. Sonstige Lage Köln Leverkusen Hauptzentrum Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen * * * * * * * * * * 50 * 50 * * * 50 * 50 50 * 550 * 1.700 * * * * * * * * * * 0,1 * 0,1 * * * 0,1 * 0,1 0,1 * 1,3 * 6,0 400 2.100 600 50 50 200 100 50 550 * 550 100 2.050 150 50 250 250 2.250 450 50 250 * * 4.700 0,9 4,3 1,4 0,1 0,1 0,4 0,2 0,1 1,4 * 1,1 0,3 4,9 0,4 0,1 0,6 0,6 5,4 0,9 0,1 0,4 * * 15,0 200 250 * 300 0,4 1,3 * 0,6 2.300 500 150 1.950 4,6 0,8 0,3 3,3 * * 950 1,5 Gesamt *** *** 9.100 21,3 44.750 99,9 Lage Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013; laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; * Kein Bestand bzw. deutlich geringer als 50 m²/ 0,1 Mio. Euro; ** VKF auf 50 m² gerundet; Umsatz auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 15 Tabelle 4 : Bestandsstrukturen Sor So r timente HaushaltsHaushalts - und Heimtextilien und und Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel HaushaltsHaushalts- und Heimtextilien ** Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel ** VKF in m² Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro Hauptzentrum Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler Nebenzentrum Pulheim-Stommeln 100 0,3 100 0,3 * * * * * * * * Sonstige Lage Pulheim Bedburg 350 0,7 200 0,4 Hauptzentrum Bedburg Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster 100 0,2 * * * 150 * 0,2 * * * * 450 0,8 50 0,1 * 1.200 * 1,9 * 650 * 1,0 Hauptzentrum Dormagen 450 1,0 300 0,8 Sonstige Lage Dormagen Elsdorf 800 1,3 450 1,2 Hauptzentrum Elsdorf 100 0,3 * * Sonstige Lage Elsdorf Frechen 50 0,1 * * Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum Frechen-Königsdorf 400 0,9 50 0,1 * 1.250 * 2,2 * 1.400 * 2,7 Hauptzentrum Grevenbroich Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven 150 0,3 50 0,1 * * * * Sonstige Lage Grevenbroich 650 1,0 50 0,1 100 0,1 50 0,1 Nahversorgungszentrum Hermühlheim * 50 * 0,1 * 50 * 0,1 Sonstige Lage Hürth 150 0,2 * * 1.300 2,2 800 1,3 Stadtteilzentrum Horrem 150 0,4 * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf 150 0,3 * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd 150 0,3 * * Sonstige Lage Kerpen 350 0,5 50 0,1 4.850 11,1 2.600 7,0 Lage Pulheim Sonstige Lage Bedburg Bergheim Hauptzentrum Bergheim Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf Sonstige Lage Bergheim Dormagen Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Hürth Hauptzentrum Hürth Nebenzentrum Alt-Hürth Kerpen Hauptzentrum Kerpen Köln Hauptzentrum Köln 16 HaushaltsHaushalts- und Heimtextilien ** Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel ** VKF in m² Umsatz in Mio. Euro Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt 150 0,3 * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt 300 0,7 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Deutz 100 0,2 50 0,1 Bezirkszentrum Köln-Kalk 350 0,7 50 0,1 Bezirkszentrum Köln-Mülheim Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. 250 0,5 50 0,1 50 0,1 * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. 50 0,1 * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. 50 0,2 * * Stadtteilzentrum Köln-Buchforst 50 0,1 * * Stadtteilzentrum Köln-Poll 50 0,2 * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler Stadtteilzentrum Köln-Worringen 50 0,2 50 0,1 * 300 * 0,8 * * Bezirkszentrum Köln-Nippes * * Stadtteilzentrum Köln-Niehl 200 0,6 200 0,7 Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld 200 0,4 150 0,3 * * 100 * * 0,2 * * * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg 50 0,1 * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden 500 1,2 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld 100 0,4 100 0,2 0 0,0 200 0,7 Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock 100 0,2 * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. 100 0,2 * * Lage Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal Stadtteilzentrum Köln-Sülz VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 50 0,1 * * 2.500 7,4 2.250 6,5 Hauptzentrum Leverkusen 700 1,6 150 0,4 Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen 150 0,3 50 0,1 Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch 100 0,2 0 0,0 Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen 650 1,1 750 1,5 Ortskern Rommerskirchen 150 0,2 50 0,1 20.750 44,7 10.900 26,7 Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. Sonstige Lage Köln Leverkusen Gesamt ** *** Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013; laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; * Kein Bestand bzw. deutlich geringer als 50 m²/ 0,1 Mio. Euro; ** VKF auf 50 m² gerundet; Umsatz auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 17 Tabelle 5 : Bestandsstrukturen Sor So r timent Teppiche Teppiche ** Lage VKF in m² Umsatz in Mio. Euro Hauptzentrum Pulheim * * Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler * * Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Stommeln * * 800 0,8 Hauptzentrum Bedburg * * Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster * * Sonstige Lage Bedburg * * Hauptzentrum Bergheim * * Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * 1.500 1,6 Hauptzentrum Dormagen 200 0,3 Sonstige Lage Dormagen Elsdorf 1.400 2,4 Hauptzentrum Elsdorf * * Sonstige Lage Elsdorf Frechen * * Hauptzentrum Frechen * * Nebenzentrum Frechen-Königsdorf * * 2.000 2,7 Hauptzentrum Grevenbroich * * Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven * * 50 0,1 * * Sonstige Lage Pulheim Bedburg Bergheim Sonstige Lage Bergheim Dormagen agen Dorm Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Sonstige Lage Grevenbroich Hürth Hauptzentrum Hürth Nebenzentrum Alt-Hürth * * 50 0,1 * * 1.000 1,2 * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd * * Sonstige Lage Kerpen Köln 50 0,1 Hauptzentrum Köln 450 0,6 Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt 300 0,5 Nahversorgungszentrum Hermühlheim Sonstige Lage Hürth Kerpen Hauptzentrum Kerpen Stadtteilzentrum Horrem 18 Teppiche ** Lage VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Deutz * * Bezirkszentrum Köln-Kalk * * Bezirkszentrum Köln-Mülheim * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. 150 0,2 Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. 50 0,1 Stadtteilzentrum Köln-Buchforst * * Stadtteilzentrum Köln-Poll * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler * * Stadtteilzentrum Köln-Worringen * * Bezirkszentrum Köln-Nippes * * Stadtteilzentrum Köln-Niehl * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. 300 0,6 Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf * * Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden * * Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld 150 0,3 Stadtteilzentrum Köln-Sülz * * Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. * * * * 3.950 7,0 Hauptzentrum Leverkusen 100 0,2 Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen 50 0,1 * * 1.600 2,6 Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. Sonstige Lage Köln Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen Gesamt** Gesamt** Quelle: * * 14.250 21,5 Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013; laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; * Kein Bestand bzw. deutlich geringer als 50 m²/ 0,1 Mio. Euro; ** VKF auf 50 m² gerundet; Umsatz auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 19 3.4 Nachfrageanalyse Zur Bewertung des Vorhabens Möbelhaus Segmüller sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln24. Die Stadt Pulheim weist eine überdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer von rd. 115,22 (IfH Köln 2013) auf, d. h. sie liegt über dem bundesdeutschen Durchschnitt (=100). Die Kommunen im Untersuchungsraum weisen eine breite Spannweite von leicht unterdurchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Kaufkraftwerten auf, der Schwerpunkt ist jedoch im leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftniveau auszumachen. In den Untersuchungsräumen liegen die Werte zwischen rd. 93,75 und rd. 130,21 (Minima und Maxima jeweils Postleitzahlengebiete in Köln)25. In Pulheim leben derzeit rd. 53.100 Einwohner, im Einzugsgebiet des Vorhabens rd. 2.811.310 Einwohner26. Unter Berücksichtigung des kommunenspezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus ergeben sich für die untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen die in den nachfolgenden Tabellen dargestellten Kaufkraftvolumina: 24 In Hinblick auf die Ableitung und Begrenzung der Untersuchungsräume sei auf die weiterführenden Erläuterungen in den Kapiteln 4.1.1 bzw. 4.1.2 verwiesen. 25 Kaufkraftdaten IfH Köln 2013. 26 Stand 31.12.2012, nur Hauptwohnsitz, Basis Zensus 2011. 20 Tabelle Tabelle 6 : Zone Einwohner und Kaufkraft Sortimentsbereich Möbel im Einzugsgebiet des Vorhabens nach Zonen Zonen Kommune bzw. Teilbereich EW Kaufkraft in Mio. Euro Zone I Pulheim 53.080 23,8 Zone II Rommerskirchen Bergheim Dormagen Kerpen Frechen Köln (Teilbereich linksrheinisch) 12.510 59.297 62.379 63.650 50.607 450.161 4,8 21,5 23,9 23,9 20,4 180,9 Zone III Köln (Teilbereich rechtsrheinisch) Elsdorf Grevenbroich Bedburg Hürth Neuss Merzenich Erftstadt Brühl Wesseling 219.337 20.781 61.530 22.930 56.435 151.486 9.911 49.164 43.875 34.973 91,9 7,7 23,4 8,4 22,2 28,1 3,7 19,7 17,3 12,8 Zone IV Köln (Teilbereich rechtsrheinisch) Leichlingen Langenfeld Monheim Bornheim Niederkassel Weilerswist Zülpich Vettweiß Kreuzau Nörvenich Düren Langerwehe Inden Niederzier Jülich Titz Erkelenz Jüchen Korschenbroich Kaarst Leverkusen Düsseldorf (südlicher Teilbereich) 354.875 27.437 56.993 40.205 46.365 36.734 15.824 19.689 8.935 17.163 10.412 88.768 13.469 6.922 13.714 32.044 8.181 42.901 22.379 32.193 42.156 159.926 291.919 133,9 11,7 23,4 14,6 18,1 14,2 6,0 7,0 3,2 6,4 3,7 21,1 5,0 2,5 4,8 12,0 3,1 15,6 8,4 13,9 18,7 61,5 118,8 2.811.310 2. 811.310 1.062,1 Gesamt Quelle: – Eigene Berechnungen auf Basis Einwohnerdaten (nur Hauptwohnsitz) IT.NRW, Stand 31.12.2012 sowie Kaufkraftdaten IfH Köln 2013. 21 Tabelle 7 : Kaufkraft untersuchungsrelevante Randsortimentsbereiche Sortimentskaufkraft in Mio. Euro GPK, Haushalts Haushaltsshalts gegenstände Kunst, WohnWohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel Geschenk artikel HaushaltsHaushalts - und Heimtextilien Pulheim 3,1 1,3 2,9 Bedburg 1,1 0,4 1,1 Bergheim 2,8 1,1 2,7 Dormagen 3,1 1,3 3,0 Elsdorf 1,0 0,4 1,0 Frechen 2,6 1,1 2,5 Grevenbroich 3,0 1,2 2,9 Hürth 2,9 1,2 2,8 Kerpen 3,1 1,3 3,0 Köln (Teilbereich) 36,4 15,1 35,1 Leverkusen 7,9 3,3 7,7 Rommerskirchen 0,6 0,3 0,6 67,4 27,9 65,2 Kommune Gesamt Sortimentskaufkraft in Mio. Euro Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Teppiche Pulheim 2,8 1,6 Bedburg 1,0 0,6 Bergheim 2,5 1,5 Dormagen 2,8 1,7 Elsdorf 0,9 0,5 Frechen 2,4 1,4 Grevenbroich 2,7 1,6 Hürth 2,6 1,6 Kerpen 2,8 1,7 Köln (Teilbereich) 33,0 19,7 Leverkusen 7,2 4,3 Rommerskirchen 0,6 0,3 61,3 36,6 Kommune Gesamt Quelle: 22 Eigene Berechnungen auf Basis Einwohnerdaten (nur Hauptwohnsitz) IT.NRW, Stand 31.12.2012 sowie Kaufkraftdaten IfH Köln 2013. Daten beziehen sich auf das Kerneinzugsgebiet der Randsortimente, vgl. Kapitel 4.1.2. 4 Untersuchungsraum Untersuchungsraum, aum, Einzugsgebiet, Einzugsgeb iet, Marktanteilskonzept 4.1 Untersuchungsraum Untersuchungsraum für das das Vorhaben Möbelhaus Segmüller Für die genaue Einordnung des Vorhabens in die räumlichen Strukturen der Stadt Pulheim sowie in die Region ist es notwendig, das Vorhaben absatzwirtschaftlich in das jeweilige direkte und indirekte Umfeld einzuordnen. 4.1.1 Untersuchungsraum Möbel Aufgrund der Verflechtungsräume der Möbelbranche, die regelmäßig weiter zu fassen sind als für sonstige Sortimentsgruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs, und der Konzentration wettbewerbsprägender Anbieter mit regionaler Ausstrahlung ist der Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel des Vorhabens großräumig zu fassen. Dabei ist der Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel weiter zu fassen als das Einzugsgebiet des Vorhabens. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsgebietsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem jeweiligen Einzugsgebiet gebunden haben, mit dem Vorhaben hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden; dies ist insbesondere für den Sortimentsbereich Möbel, in welchem weiträumige Kaufkraftverflechtungen bestehen (vgl. Kapitel 4.3), von Bedeutung. Durch diese Einzugsgebietsüberschneidungen ergeben sich für diese Angebotsstandorte außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. Der Untersuchungsraum wird jedoch v. a. nach Norden, Osten, Südosten und Süden durch die Häufung von systemgleichen Betrieben (vgl. auch hierzu Ausführungen in Kapitel 4.3) beschränkt. Im Westen reicht der Untersuchungsraum bis zur niederländischen Grenze bzw. bis in den Großraum Aachen; dies ist v. a. durch die Absenz von Wettbewerbsstrukturen im Westen bzw. Nord- und Südwesten und durch die relativ gute Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts zu begründen. Unter den Annahmen zur Wettbewerbs- und Verkehrssituation lässt sich der in Abbildung 2 dargestellte Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel ableiten; in dieser sind die strukturprägenden Wettbewerber (ab 10.000 m² VKF) im Sortimentsbereich Möbel in der Region dargestellt. 23 Abbildung 2 : Quelle: 24 Strukturprägende Wettbewerber in der Region Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). Bei Kombinationsstandorten beziehen sich die Größensymbole auf den dominierenden Betrieb und nicht auf die Gesamtverkaufsfläche des Kombinationsstandorts. Kombinationsstandorte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 4.1.2 Untersuchungsraum Untersuchungsraum für zentrenrelevante Randsortimente Der Untersuchungsraum für die zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller unterscheidet sich wesentlich von dem großräumig zu fassenden Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel. Die deutlich engere Abgrenzung für den Untersuchungsraum der untersuchungsrelevanten Randsortimente im Gegensatz zum Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel lässt sich unter anderem durch die Erkenntnisse einer Kundenbefragung in drei ausgewählten – hinsichtlich Dimensionierung, Typus (Möbelhaus) und Lage in einem Verdichtungsraum (Ruhrgebiet) mit dem potenziellen Vorhaben vergleichbaren – Möbelstandorten27 empirisch untermauern. Die Kundenbefragungen fanden in der 35. und 36. Kalenderwoche 2007 auf Basis eines standardisierten Fragebogens statt. An vier verschiedenen Werktagen wurden zu unterschiedlichen Tageszeiten insgesamt 1.800 Kunden, also rd. 600 Kunden je Befragungsstandort28, befragt. Um die Repräsentativität der Umfrage zu gewährleisten und ein auf alle Tage der Woche anwendbares Ergebnis wiederzugeben, befanden sich unter den Befragungstagen je ein Samstag und drei Wochentage. Die Befragung wurde in den Vorkassenzonen der Möbelmärkte vorgenommen. Die Anteile an den Geschlechtern verteilten sich repräsentativ gleichmäßig mit einem erwartungsgemäßen Überhang der weiblichen Personen. Ebenso wurden die Anteile der Altersgruppen bei der Befragung repräsentativ wiedergegeben. Die Kundenbefragung diente vorrangig der Erfassung der Kundenherkunft der Möbelmärkte. Der Kundenherkunftsermittlung lag im Sinne der Untersuchungsfragestellung insbesondere die These zu Grunde, dass sich das Einzugsgebiet des Hauptsortiments Möbel deutlich von dem Kerneinzugsgebiet der Randsortimente unterscheidet. Dies ist ein entscheidender Eingangsparameter bei der Modellberechnung zur Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (vgl. Kapitel5.2) des Vorhabens. Demzufolge wurden das Einkaufsverhalten und die Kundenherkunft für folgende, üblicherweise in Möbelhäusern angebotene Sortimentsgruppen differenziert abgefragt: Möbel/ Küchenmöbel Wohneinrichtungsbedarf, Hausrat, Glas/ Porzellan/ Keramik Haus-, Bett-, Tischwäsche, Bettwaren Gardinen, Stoffe Teppiche (Einzelware) 27 Kundenbefragung Stadt + Handel in 3 Möbelhäusern im Ruhrgebiet, 35./ 36. KW 2007 auf Basis eines standardisierten Fragebogens, insgesamt 1.800 Kunden. 28 Das Stichprobenverfahren und die Streuung der Befragung auf drei Möbelmärkte gewährleistet die Repräsentativität der Ausgangslage. 25 Leuchten/ Lampen Die Kunden wurden u. a. bezüglich der gekauften Sortimente sowie zu ihrer Herkunft (Postleitzahlen) befragt. Folgend werden die Ergebnisse – überwiegend kumuliert29 über die drei Befragungsstandorte – dargestellt und mit Blick auf die Untersuchungsfragestellung bewertet: Der Anteil der Kunden, der Möbel gekauft hat, liegt bei den Möbelhäusern zwischen rd. 16 % und knapp 25 %. Es zeigt sich somit, dass – je nach Standort – nur jeder vierte bis sechste Kunde überhaupt Möbel eingekauft hat. Demgegenüber liegt der Anteil der befragten Kunden, die Randsortimente eingekauft haben, bei rd. 90 %. Rund zwei Drittel der befragten Kunden, die Randsortimente eingekauft haben, kommen aus einem Entfernungsbereich von maximal rd. 10 bis 12 km (Luftlinie) um den jeweiligen Befragungsstandort. Rund drei Viertel kommen aus einem Umkreis von rd. 15 Kilometern, dahingegen beträgt dieser Anteil bei Möbelkunden ‚nur’ 50 %. Rd. 85 % bis 92 % der Kunden, die Möbel eingekauft haben, wohnen in einem Umkreis von rd. 30 km um den jeweiligen Befragungsstandort. Zur Herleitung des Untersuchungsraums der untersuchungsrelevanten Randsortimente des Vorhabens Segmüller werden – die Kundenbefragung ergänzend – folgende Kriterien betrachtet: Branchen- und projektbezogene Wettbewerbssituation; Mikro- und makroräumliche Lage eines Standortes/ Agglomerationseffekte; Raumüberwindungswiderstände (sortimentsbezogen); Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts; Bekanntheitsgrad, Größe (Verkaufsfläche) und somit (relative) Attraktivität eines Anbieters bzw. eines Angebotsstandorts. Die einzelnen Aspekte stellen sich für den Vorhabenstandort Möbelhaus Segmüller folgendermaßen dar: Lage am südöstlichen Rand des Kernstadtbereichs von Pulheim und damit mit einer guten Verkehrsanbindung an den Großraum Köln bzw. in die Region (vgl. Kapitel 3.1, Abbildung 1, S. 8). Mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² wird das Vorhaben über eine konkurrenzfähige Verkaufsflächendimensionierung verfügen, welche im Einzugsgebiet des 29 26 Aus Datenschutzgründen. Vorhabens derzeit die größte Verkaufsfläche darstellen würde30. Das Vorhaben würde damit über eine Verkaufsfläche im oberen Bereich der Wettbewerbsstrukturen der in der Region ansässigen Wettbewerber verfügen, ohne sich aber durch eine deutlich differenziertere Sortimentskonzeption abzusetzen. Die Analyse der Wettbewerbsstruktur und die Ergebnisse der Konsumentenbefragung verdeutlichen, dass das Kerneinzugsgebiet für Randsortimente sich auf Pulheim und umliegende Kommunen beschränken wird. Demnach wird das in Abbildung 3 dargestellte Kerneinzugsgebiet Randsortimente als Untersuchungsraum für die untersuchungsrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller zu Grunde gelegt. Gemäß den voranstehenden Ausführungen, insbesondere unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Kundenbefragung (s. o.), umfasst dieser Untersuchungsraum einen Radius von rd. 25 Minuten um den Vorhabenstandort. 30 Nach Beginn der Planungen für das Vorhaben Möbel Segmüller Pulheim starteten die Planungen für das Vorhaben Möbel Höffner Neuss, für welches seit dem 31.01.2014 die Baugenehmigung vorliegt. Die Verkaufsfläche von Möbel Höffner Neuss soll rd. 46.000 m² VKF umfassen. 27 Abbildung 3 : Quelle: 28 Kerneinzugsgebiet Kerneinzugsgebiet und Untersuchungsraum Randsortimente Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). Die Zonen 1 – 4 beziehen sich auf das Kernsortiment Möbel. Bei Kombinationsstandorten beziehen sich die Größensymbole auf den dominierenden Betrieb und nicht auf die Gesamtverkaufsfläche des Kombinationsstandorts. Kombinationsstandorte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 4.2 Einzugsgebiet Grundsätzlich sei für die Ableitung des Einzugsgebiets des Vorhabens auch auf die Ausführungen zum Marktanteilskonzept in Kapitel 4.3 verwiesen. Das Einzugsgebiet des geplanten Möbelhauses wird im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber in der Region begrenzt. Aufgrund der Größe des Vorhabens (Verkaufsfläche), der Verkehrslage sowie unter Berücksichtigung der Ausführungen in Kapitel 4.3 ist von einem regionalen Einzugsgebiet für das Vorhaben auszugehen. Dabei wird die Kaufkraftbindung des Vorhabens mit zunehmender Entfernung zum Vorhabenstandort sowie der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen deutlich abnehmen. Das Einzugsgebiet des Vorhabens stellt sich im Wesentlichen wie in Abbildung 4 (s. S. 30) ersichtlich dar. In Richtung Südwesten und Westen wird das Vorhaben weiter ausstrahlen als in Richtung Norden, Osten und Südosten, da dort aufgrund fehlender bzw. sehr gering ausgeprägter Wettbewerbsstrukturen sowie der relativ guten Verkehrsanbindung mit einer noch deutlich erkennbaren Marktdurchdringung durch das Vorhaben zu rechnen ist. Insbesondere eine Phalanx von Wettbewerbsstrukturen im Norden, Osten und Südosten sowie die verkehrliche Verbindung durch den Großraum Köln beschränken das Einzugsgebiet in diese Richtungen. Das Einzugsgebiet ist aufgrund der unterschiedlichen Marktdurchdringung, die das Vorhaben in diesem erreichen wird, nach Zonen zu unterscheiden. Die Marktdurchdringung des Vorhabens in den einzelnen Zonen ergibt sich insbesondere durch die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen in Verbindung mit dem jeweiligen Raumüberwindungsfaktor (Fahrzeitdistanz). Zu weiteren Ausführungen zur Zonierung des Einzugsgebiets sei auf die Ausführungen in Kapitel 4.3.1, S. 31f, verwiesen. 29 Abbildung 4 : Quelle: 30 Einzugsgebiet des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim nach Zonen Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). Bei Kombinationsstandorten beziehen sich die Größensymbole auf den dominierenden Betrieb und nicht auf die Gesamtverkaufsfläche des Kombinationsstandorts. Kombinationsstandorte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 4.3 Marktanteilskonzept Vorhaben Segmüller Pulheim 4.3.1 Marktanteilskonzept Sortimentsbereich Möbel Die Herleitung eines plausibel zu erwartenden Umsatzes eines Planvorhabens kann anhand der Abschätzung realistischer Weise zu erzielender Marktanteile (=Marktanteilmodell) ermittelt werden. Ein Flächenproduktivitätsansatz ist für das hier in Rede stehende Planvorhaben methodisch nicht haltbar. Dies begründet sich wie folgt: Die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten von großen Möbelmärkten (üblicherweise definiert als Märkte mit mehr als rd. 20.000 m² VKF) beziehen (naturgemäß) auch leistungsschwächere Möbelstandorte oder solche Wettbewerber in einem intensiven Wettbewerbsumfeld ein, so dass die potenzielle Leistungsfähigkeit des Möbelhauses Segmüller durch die Anwendung durchschnittlicher Marktwerte nicht hinreichend begründet abgeleitet werden kann. So bewegten sich die Flächenproduktivitäten im Jahr 2011 für Möbelmärkte > 20.000 m² VKF gemäß BBE Handelsberatung GmbH zwischen rd. 350 – 3.400 Euro/ m² VKF, wobei der Flächenleistungsmedian bei rd. 1.100 – 1.450 Euro/m² VKF lag31. Die Unternehmensveröffentlichungen der Fa. Segmüller illustrieren hohe Leistungswerte von durchschnittlich rd. 3.300 – 3.900 Euro/ m² VKF (vgl. Junker und Kruse 2012, S. 16). Die bisherigen Standorte der Fa. Segmüller unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der mikro- und makroräumlichen Standortrahmenbedingungen sowie des Wettbewerbsumfeldes wesentlich von dem Planstandort in Pulheim, so dass ein einfacher Vergleich und eine entsprechende deduktive Ableitung für einen Flächenproduktivitätsansatz fachlich nicht haltbar ist. Hierfür sei grundsätzlich auf das Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort im Anhang verwiesen. Die Ausführungen in Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort im Anhang verdeutlichen, dass eine vergleichende, flächenproduktivitätsbezogene Herleitung des Vorhabenumsatzes weder zielführend noch methodisch haltbar ist. Vor dem Hintergrund der nicht vergleichbaren Standortrahmenbedingungen des Vorhabenstandorts zu den Standorten der Firma Segmüller in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt, ist die Abschätzung des zu erwartenden Umsatzes des Vorhabens anhand eines Marktanteilmodells demnach für das Planvorhaben die geeignete Methode. Der zu erwartende Marktanteil und der daraus resultierende potenzielle Vorhabenumsatz bestimmen sich anhand folgender für das Standortumfeld konkret zu bestimmender und zu bewertender Rahmenbedingungen: 31 Quelle: „Das Ruhrgebiet richtet sich ein“, Fachvortrag Sebastian Deppe, BBE Handelsberatung GmbH 2011, S. 28. 31 Standortrelevante Rahmenbedingungen: Überwiegend durchschnittliches bis leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau in Pulheim sowie in den Kommunen des Untersuchungsraums; Gute Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts „Am Schwefelberg“; Gute räumliche Präsenz des Vorhabenstandorts „Am Schwefelberg“ (Sichtbarkeit von B59 und L183); Einzelhandelsvorprägung des benachbarten Gewerbegebiets Pulheim; Wettbewerbsrelevante Rahmenbedingungen: Die Standortattraktivität des Vorhabenstandortes (in Relation zum Wettbewerb), Die Verkaufsfläche der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen, Die Attraktivität der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen (hier auch großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der Wettbewerber), Die Systemähnlichkeit der projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen zum Vorhaben, Die Entfernung der jeweiligen Wettbewerbsstrukturen zum Vorhabenstandort, Der bestehende sortimentsspezifische Umsatz in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets, ermittelt anhand der erfassten Verkaufsflächen (s. Kapitel 3.2) und der Flächenproduktivitäten der Bestandsstrukturen gemäß Unternehmensveröffentlichungen, Branchenfachliteratur, vorliegenden Einzelhandelskonzepten oder weiteren Standort- oder Marktgutachten (insbesondere auch für die untersuchungsrelevanten Randsortimente) sowie unter Berücksichtigung von Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren, Das sortimentsspezifische Kaufkraftpotenzial in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebietes, Das zu erwartende Einzugsgebiet und die zu erwartenden Marktanteile in den Zonen des Einzugsgebiets. Für das Hauptsortiment Möbel des Vorhabens Möbelhaus Segmüller stellen sich Umsatz und Kaufkraft im Einzugsgebiet, wie in Tabelle 8 aufgeführt, dar32: 32 32 Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Bestandserfassung kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile des Sortiments Möbel z. T. nicht erfasst wurden (vgl. hierzu die Ausführungen in den Kapiteln 2 und 5.1). Dies führt im weiteren Verlauf allerdings aufgrund der geringen Wettbewerbsüberschneidung mit dem Planvorhaben zu eher geringen Auswirkungen auf die Berechnungen und zudem eher zu einer Überhöhung der für das Vorhaben abgeschätzten Marktanteile, da die Wettbewerbssituation faktisch leicht stärker ausgeprägt sein dürfte als nachfolgend dargestellt. Tabelle 8 : Übersicht Kaufkraft und wettbewerbsrelevanter Umsatz Sortiment Möbel im Einzugsgebiet des Planvorhabens Kennziffer Zone 1 Zone 2 Zone Zo ne 3 Zone 4 Kaufkraft in Mio. Euro 23,8 275,5 235,2 527,6 Wettbewerbsrelevanter Umsatz in Mio. Euro 2,8 229,2 120,1 269,8 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013 sowie eigene Berechnungen auf Basis Einwohnerdaten (nur Hauptwohnsitz) IT.NRW, Stand 31.12.2012 sowie Kaufkraftdaten IfH Köln 2013. Insgesamt wird im Einzugsgebiet ein Umsatz von rd. 622 Mio. Euro im relevanten Sortimentsbereich Möbel durch die erfassten wettbewerbsrelevanten Bestandsstrukturen auf einer VKF von rd. 272.500 m² generiert. Die Kaufkraft (Sortimentsbereich Möbel) im Einzugsgebiet des Planvorhabens liegt insgesamt bei rd. 1.062 Mio. Euro. Die Übersicht verdeutlicht, dass die möbelrelevante Kaufkraftbindung durch die erfassten Bestandsstrukturen im Einzugsgebiet insgesamt eher gering ist, was sich jedoch insbesondere für den nördlichen Teil des Einzugsgebeits durch den zu erwartenden Marekteintritt des Vorhabens Möbel Höffner in Neuss ändern wird. Insgesamt liegt die Umsatz-KaufkraftRelation des Sortimentsbereichs Möbel bei rd. 59 %. Es existieren somit Kaufkraftabflüsse an Standorte außerhalb des Einzugsgebietes, die auf ein nicht unwesentliches Kaufkraftrückbindungspotenzial schließen lassen33. Zu berücksichtigen ist jedoch auch, dass nur strukturpärgende Bestandsstrukturen erfasst wurden (vgl. Kapitel 5.2.1) und auch der onilne-Vertriebskanal keine Berücksichtigung gefunden hat. In Zone 2 des Einzugsgebiets werden rechnerisch etwa 4/5 der sortimentsbezogenen Kaufkraft gebunden. Dies begründet sich maßgeblich in den dort ansässigen Möbelhäusern Porta, Ikea und den Hausmann Häusern34. Auch die möbelrelevante Kaufkraft aus Pulheim (Zone 1) wird dort zu einem nicht unwesentlichen Anteil gebunden. Im Hinblick auf die in Rede stehende Planung eines großen Möbelhauses (> rd. 20.000 m² VKF) ist des Weiteren die Wettbewerbsintensität im Bereich größerer Möbelhäuser von Relevanz (sog. Systemähnlichkeit). Als Orientierungswert zur Bewertung der Wettbewerbsintensität können hier deutschlandweite Kennwerte zum Marktanteil größerer Möbelhäuser herangezogen werden. Der Verkaufsflächenbestand in Deutschland im Bereich großer Möbelhäuser betrug zum Stand 01.01.2012 rd. 6,5 Mio. m². Als Datengrundlage dient primär die Fachzeitschrift Möbelkultur (für Häuser > 25.000 m² VKF). Für den Bereich von rd. 20.000 bis 25.000 m² VKF 33 Auch die parallelen Planungen mehrere Möbelhäuser in der Region verdeutlichen ein hohes zusätzliches Bindungspotenzial in der Region. 34 Die Hausmann Möbelhäuser werden folgend als große Möbelhäuser bewertet, auch wenn sie jeweils über eine Verkaufsfläche von etwas weniger als 20.000 m² VKF verfügen. Teilweise ist eine Differenzierung im Hinblick auf die Untersuchungsfragestellungen erforderlich. Dies wird jeweils erläutert. 33 hat Stadt + Handel vorliegende IHK Atlanten, regionale und landesweite Bestandserfassungen, Desktopresearch und weiteres sekundärstatistisches Datenmaterial ausgewertet, so dass eine überwiegend vollständige Übersicht hierzu vorliegt. Es handelte sich zum Stichtag 01.01.2012 demnach um 205 Standorte. Die durchschnittliche Verkaufsfläche der großen Möbelmärkte liegt bundesweit demnach bei rd. 32.000 m² VKF35. Die durchschnittliche Flächenproduktivität dürfte am oberen Ende des bundesweiten Medians von rd. 1.100 bis 1.450 Euro/ m² VKF36 liegen. Der geschätzte Umsatz im Bereich großer Möbelmärkte lag demnach im Jahre 2012 bei rd. 9 bis 10 Mrd. Euro, davon knapp 8 Mrd. Euro im Bereich des Kernsortiments Möbel. Der bundesweite Möbelumsatz lag 2011 gemäß IBH, Köln bei rd. 23 Mrd. Euro. Somit entfielen etwa 34 % des deutschen Umsatzvolumens im Möbeleinzelhandel auf große Möbelmärkte (> 20.000 m² VKF). Die restlichen rd. 66 % entfallen auf Mitnahmemärkte, Küchenstudios oder -fachmärkte, Polsterfachmärkte, weitere Spezialisten, klassische (kleinere) Möbelvollsortimenter, Randsortimentsbereiche in Baumärkten etc. oder auf den Online-Handel. Zwar handelt es sich im Bereich der großen Möbelmärkte um einen weiterhin expansiven Einzelhandelsbereich, allerdings ist davon auszugehen, dass der dargestellte Anteil von rd. 34 % einen geeigneten Orientierungswert zu Herleitung potenzieller Marktanteile in den einzelnen Zonen des Einzugsgebiets darstellt: Zum einen findet eine weitere Expansion im Mitnahmebereich statt (bspw. IKEA, Roller, Poco). Weiterhin ist aktuell eine Ausdifferenzierung von Betriebskonzepten zu beobachten (bspw. spezialisierte Küchenfachmärkte, die teilw. auch aus den großen Möbelmärkten „ausgegliedert“ werden). Der Online Handel gewinnt auch im Möbelbereich an Gewicht und wird das Wachstumspotenzial im Bereich größerer Möbelmärkte entsprechend begrenzen. Im Einzugsgebiet des Vorhabens beträgt der Umsatz im untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Möbel in den großen Möbelhäusern (inkl. der Hausmann-Häuser mit jeweils knapp 20.000 m² VKF) rd. 199 Mio. Euro. Der gesamte Umsatz im Einzugsgebiet beträgt rd. 622 Mio. Euro. Damit liegt der Umsatzanteil großer Möbelhäuser im Einzugsgebiet mit rd. 32 % leicht unter dem Bundesdurchschnitt, wobei der reale Wert – also unter Berücksichtigung der oben beschriebenen Umsatzanteile von nicht erfassten Verkaufsflächen37 – 35 Nach der Untersuchungs Grundlagen für die Erarbeitung einer neuen landesplanerischen Regelung zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels (Junker und Kruse 2011, S. 40) liegt die durchschnittliche VKF von Möbelhäusern > 20.000 m² VKF in NRW bei rd. 31.800 m² VKF (Datengrundlage: Erhebungen Junker und Kruse 2005 – 2011). 36 Quelle: „Das Ruhrgebiet richtet sich ein“, Fachvortrag Sebastian Deppe, BBE Handelsberatung GmbH 2011, S. 28. 37 Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Bestandserfassung kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile des Sortiments Möbel z. T. nicht erfasst wurden (vgl. hierzu die Ausführungen in Kapitel 2 und 3). 34 vermutlich bei rd. 30 % liegen dürfte. Es sei darauf hingewiesen, dass die oben aufgezeigte Herleitung des Umsatzanteils großer Möbelhäuser am gesamten deutschen Möbelmarkt von rd. 34 % Märkte mit einer VKF unterhalb 20.000 m² nicht berücksichtigt. Unter Herausrechnung der sehr knapp unter 20.000 m² VKF umfassenden Hausmann Häuser und des Stilwerks in Düsseldorf läge der Vergleichswert somit bei rd. 25 %. Die Wettbewerbssituation in den Zonen des Einzugsgebiets stellt sich zusammenfassend wie folgt dar: Tabelle 9 : Wettbewerbssituation Wettbewerbssituation in den Zonen des Einzugsgebiets Einzugsgebiets UmsatzUmsatzKaufkrafttKaufkraf Relation Relation in % Anzahl großer Möbelmärkte Möbelmärkte (> rd. 20.000 m² VKF) Zone 1 12 0 – Zone 2 83 1 (3*) 38.000 (25.000*) Zone 3 51 0 Zone 4 51 3 (4**) 30.000 (27.000**) Gesamt 59 4 (7**) 32.000 (24.000**) Zone Quelle: Rechnerische KaufK aufkrafta kraft abschöpfung großer Möbelmärkte in % im Einzugsgebiet ~ 25 % / ~ 30 %** Durchsch Durchsc h nittliche nittliche VKF der systemähnlichen WettWettbewerber in m² *** – Eigene Darstellung Stadt + Handel; * Inkl. der Hausmann-Häuser mit knapp 19.000 und 17.000 m² VKF; **und inkl. des STIL-Werks; *** auf 1.000 m² gerundet. Die systemvergleichbare Wettbewerbssituation ist demnach in den Einzugsgebietszonen (mit Ausnahme der Zone 2 und Teilen der Zone 4) als gemäßigt angespannt zu bezeichnen. Dies betrifft sowohl die absolute Verkaufsflächensituation als auch die besonders wettbewerbsrelevanten großen Möbelhäuser. Die Wettbewerber sind in allen Zonen des Einzugsgebiets kleiner dimensioniert als das Planvorhaben38. Das Vorhaben Segmüller wird einen relativ hohen Kaufkraftanteil binden. Dadurch wird auch die Kaufkraftbindung im gesamten Einzugsgebiet erhöht. Zudem wird das Vorhaben eine höhere Leistungsfähigkeit als die Wettbewerbsstrukturen erreichen. Die durchschnittliche Flächenproduktivität der größeren Möbelmärkte im Einzugsgebiet liegt nach Berechnungen von Stadt + Handel39 bei rd. 1.500 Euro/ m² VKF und damit aktuell etwa im Bundesdurchschnitt. Die Kennwerte der bestehenden Segmüller Häuser verdeutlichen, dass der Betreiber eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit erreichen kann. Die bekannten Werte der bestehenden Segmüller Häuser werden jedoch angesichts der spezifischen mikro- und makroräumlichen Rahmen38 Nach Beginn der Planungen für das Vorhaben Möbel Segmüller Pulheim starteten die Planungen für das Vorhaben Möbel Höffner Neuss, für welches seit dem 31.01.2014 die Baugenehmigung vorliegt. Die Verkaufsfläche von Möbel Höffner Neuss soll rd. 46.000 m² VKF umfassen. 39 Zur Berechnungsbasis dieses Werts s. Kapitel 2, S. 4, Unterkapitel Umsatzschätzung Bestandsumsatz. 35 bedingungen durch das Vorhaben nicht erreicht werden (s. hierzu Kapitel Vergleich Standorte Segmüller – Vorhabenstandort im Anhang ab S. VII). Für die einzelnen Zonen des Einzugsgebietes werden die vorgenannten Überlegungen mit der spezifischen Situation in der jeweiligen Einzugsgebietszone zusammengeführt und münden in einer Aussage zum jeweiligen möglichen Marktanteil des Vorhabens. Zone 1 und 2 Die möbelrelevante Kaufkraft aus Zone 1 wird aktuell zu einem hohen Anteil außerhalb der Zone 1 gebunden (rd. 88 %). Besonders relevant dürften hier das Einrichtungshaus Porta (rd. 38.000 m² VKF) in Frechen sowie Möbel Hausmann in Bergheim (knapp 17.000 m² VKF) und Köln (knapp 19.000 m² VKF) sein, welche in Zone 2 des Einzugsgebiets liegen. In diesen Märkten werden auf rd. 62.000 m² VKF Möbel angeboten. Aufgrund der räumlichen Nähe, der geringen Distanzüberwindungssensibilität im Sortimentsbereich Möbel und des mangelnden Angebotes in Pulheim ist für die Zonen 1 und 2 des Einzugsgebiets eine annähernd vergleichbar hohe Marktdurchdringung des Vorhabens zu erwarten. Im Hinblick auf die Ableitung von erzielbaren Abschöpfungsquoten sind folgende Aspekte relevant: Bereits heute schöpfen die Anbieter die in Zone 1 und 2 vorhandene Kaufkraft, die für große Möbelhäuser relevant sind, zu einem großen Anteil ab. Die Umsatzberechnungen zeigen, dass die in Zone 1 und 2 vorhandenen großen Möbelmärkte (hier inkl. der Hausmann-Häuser) einen Umsatzanteil von rd. 35 % des Umsatzes in Zone 1 und 2 des Einzugsgebietes generieren. Demnach ist die Kaufkraftabschöpfung für den Bereich größerer Möbelhäuser aus Zone 1 und 2 somit insgesamt nur noch in begrenztem Umfang zu steigern. Hier spielt auch der stark ausgeprägte Wettbewerb im Möbelmitnahmesegment (u. a. zweimal IKEA in Köln) sowie eine Vielzahl an kleineren Fach- oder Spezialanbietern in Köln eine Rolle. Das Vorhaben wird das Angebot im Sortimentsbereich Möbel innerhalb von größeren und demnach systemvergleichbaren Möbelmärkten um knapp 59 % in Zone 1 und 2 erhöhen. Bezogen auf das gesamte Angebot im Sortimentsbereich in Zone 1 und 2 des Einzugsgebiets ergibt sich ein Verkaufsflächenanteil von rd. 13 %. Bei der Herleitung des absehbaren Marktanteils ist zudem folgendes zu berücksichtigen: Es handelt sich um das größte Möbelhaus in Zone 1 und 2 des Vorhabens (absolut gesehen). Der Planstandort ist aus Zone 2 des Einzugsgebiets in rd. 15 bis 20 Minuten zu erreichen, was insbesondere für die nördlich Pulheims gelegenen Städte (u. a. Rommerskirchen, Dormagen) aufgrund einer dort geringeren Wettbewerbssituation eine hohe Marktdurchdringung erwarten lässt. Der Marktanteil der größeren Möbelhäuser in Zone 1 und 2 wird angesichts des dann sehr hohen Ausstattungsniveaus im Bereich großer Möbelhäuser auf einen überdurchschnittlichen Wert leicht über 35 % ansteigen. 36 Vor diesem Hintergrund wird ein vergleichsweise hoher Marktanteil von insgesamt rd. 18 % in Zone 1 und rd. 15 % in Zone 2 für das Vorhaben angenommen. Zone 3 In Zone 3 des Einzugsgebiets ist kein größerer Möbelmarkt ansässig. Neben Möbel Knuffmann in Neuss (rd. 10.000 m² VKF) und dem nicht systemgleichen Wettbewerber Ikea (Köln-Godorf) befinden sich in der Zone 3 weitere deutlich kleinere Wettbewerber (VKF z. T. deutlich unter 10.000 m²). Die möbelrelevante Kaufkraft aus Zone 3 wird demnach aktuell zu einem hohen Anteil außerhalb der Zone 3 gebunden (rd. 49 %). Besonders relevant sind hier die vorgenannten Anbieter in Zone 2 aber auch Anbieter in Zone 4 und insbesondere auch größere Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebiets. Die Entfernung aus Zone 3 zum Vorhabenstandort liegt bei rd. 20 bis 30 Minuten. In dieser Zeit sind aus fast allen Bereichen der Zone 3 mindestens 2 größere Möbelhäuser in einer vergleichbaren Zeit oder zum Teil auch schneller erreichbar (bspw. aus Hürth, Erftstadt oder Brühl das Möbelhaus Porta in Frechen). Angesichts der nicht vorhandenen systemähnlichen Wettbewerbssituation in Zone 3 des Einzugsgebiets ist ein Marktanteil großer Möbelmärkte oberhalb des o. g. Bundesdurchschnitts (etwa 34 %) in Zone 3 unrealistisch. Wie beschrieben liegen die größeren Wettbewerber außerhalb von Zone 3, mindestens jeweils zwei von diesen großen Möbelmärkten sind in einer vergleichbaren Distanz wie der Vorhabenstandort zur Zone 3 angesiedelt. Dies bedeutet zunächst, dass das Planvorhaben etwa 1/3 der in größere Möbelhäuser fließenden Kaufkraft abschöpfen kann. Folgende Aspekte sind geeignet, diese Grundannahme weiter zu spezifizieren: Bei dem Planvorhaben handelt es sich um das größte Möbelhaus in Zone 1, 2 und 3 des Einzugsgebiets des Vorhabens (absolut gesehen). Insbesondere im südlichen Bereich der Zone 3 des Einzugsgebiets ist aufgrund des Möbelhauses Porta ein vergleichsweise geringerer Marktanteil zu erwarten. Angesichts des Marktanteils der größeren Möbelhäuser in Zone 3 und des bereits ausgeprägten Wettbewerbsumfeldes im weiteren Umfeld der Zone 3, kann der Marktanteil der größeren Möbelhäuser nicht deutlich über den dargestellten Bundesdurchschnitt von rd. 34 % erhöht werden. Vor diesem Hintergrund wird das Vorhaben einen Marktanteil von rd. 10 % in Zone 3 des Einzugsgebiets erreichen. Dies entspricht etwa einem Drittel der für den Bereich großer Möbelhäuser zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Zone 4 Der Wettbewerb in Zone 4 ist insbesondere im östlichen Bereich des Einzugsgebietes ausgeprägt. Zu benennen sind hier insbesondere die jeweils über 30.000 m² Verkaufsfläche umfassenden großen Möbelhäuser Schaffrath (Düsseldorf), Porta (Köln) und Smidt (Lever- 37 kusen). Für den dünner besiedelten Westen des Einzugsgebietes finden sich die nächsten Anbieter erst im Aachener Raum und in der Eifel (außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens) bzw. im Nordwesten in Mönchengladbach. Allerdings ist die Entfernung zum Vorhabenstandort mit rd. 40 Minuten hier bereits vergleichsweise hoch. Innerhalb der Zone 4 des Einzugsgebiets finden sich im systemähnlichen Wettbewerb (also ohne Mitnahmemärkte wie bspw. IKEA oder kleinere Fachanbieter, Spezialisten o. ä.) vier Wettbewerber mit knapp 110.000 m² VKF, davon rd. 90.000 m² VKF im hier relevanten Sortimentsbereich Möbel. Auf dieser Fläche wird ein Umsatz von rd. 115 Mio. Euro getätigt. Im direkten oder näheren Umfeld der Zone 4 sind mit großen Möbelmärkten in Mönchengladbach (Schaffrath), Aachen (Porta Möbel), Bornheim (Porta Möbel), Haan (Ostermann), Hennef (Müllerland), Hilden (Vonnahme Möbelzentrum), Köln (Porta Möbel), Rösrath (Höffner Rösrather Möbelzentrum), Kall (Möbelhaus Brucker) und Würselen (Wohnwelt-Pallen) weitere Anbieter schneller erreichbar oder in ähnlicher Entfernung wie nach Pulheim gelegen. Bei insgesamt rd. 13 systemähnlichen Wettbewerbern, die teilweise ähnliche Verkaufsflächen wie das Vorhaben aufweisen, ist ein Marktanteil von nicht mehr als 3 % anzunehmen. Vor diesem Hintergrund wird das Vorhaben einen Marktanteil von rd. 3 % in Zone 4 des Einzugsgebiets erreichen. Zufallseinkäufe/ Streuumsatz Erfahrungsgemäß kann bei einem sehr großen Möbelhaus von zusätzlichen Kaufkraftzuflüssen von außerhalb des direkten Einzugsgebiets ausgegangen werden. Insbesondere aus den westlich des direkten Einzugsgebiets gelegenen Regionen ist mit Zuflüssen zu rechnen. Auch aus dem rechtsrheinischen Raum sind sporadische Einkäufe zu erwarten (hier erfolgte eine enge Abgrenzung des Einzugsgebiets). Daher ist für das Vorhaben ein zusätzlicher Kaufkraftzufluss (Streuzufluss) i. H. v. 10 % des Umsatzes anzunehmen40, der aus dem Einzugsgebiet generiert wird. Übersicht Marktanteile Der möbelspezifische Umsatz des Vorhabens stellt sich auf Basis oben dargelegter Ausführungen wie folgt dar: 40 38 Annahme aus langjähriger fachgutachterlicher Beschäftigung mit dem Möbelsektor und primärstatistischen Datengrundlagen. Tabelle 10: 10: Marktanteilsprognose Markta nteilsprognose nach Zonen Möbel Kennziffer Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Marktanteil in % * 18 15 10 3 Umsatz in Mio. Euro * 4,3 41,3 23,5 13,9 Quelle: Streuzufluss Streuzufluss i. H. v. 10 % des ZonenZonenumsatzes GESAMT 8,3 91,3 Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014. * Werte auf 0,1 Mio. Euro bzw. 1 % gerundet. Es ergibt sich eine ein e auf das Hauptsortiment Möbel bezogene Umsatzprognose Umsatzprognose von 91,3 Mio. Euro per anno. Bezogen auf die geplante Verkaufsfläche von 36.500 m² VKF im Hauptsortiment Möbel ergibt sich eine hieraus ableitbare Flächenproduktivität von 2.500 Euro/ m² VKF41. Die anhand des Marktanteilskonzepts abgeleitete Umsatzprognose bzw. die daraus ableitbare Flächenproduktivität wird unter dem Aspekt eines worst case Ansatzes zur Ermittlung der maximal zu erwartenden vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen für die weiteren Berechnungen zugrunde gelegt. 4.3.2 Marktanteilskonzept und Umsatzprognose Randsortimente Die Umsatzprognosen für die Randsortimente42 Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände (zentrenrelevant), Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel (zentrenrelevant), Haushalts- und Heimtextilien (zentrenrelevant), Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel (nicht zentrenrelevant) und Teppiche (nicht zentrenrelevant). werden ebenfalls anhand eines Marktanteilmodells hergeleitet. Die Marktanteile werden hier für das Kerneinzugsgebiet der Randsortimente ermittelt, aus welchem der überwiegende Anteil der Umsatzherkunft zu erwarten ist. Das Kerneinzugsgebiet für die zentren- und nicht zentrenrelevanten Randsortimente des geplanten Möbelhauses Segmüller unterscheidet sich wesentlich von dem großräumig zu 41 Das Marktanteilskonzept geht jeweils auch davon aus, dass die erfassten Bestandsstrukturen – der status quo – sich nicht verändern. Gleichwohl sind in allen Sortimentsbereichen Veränderungen im Wettbewerbsgefüge zu erwarten (Bspw. potenzieller Markteintritt Möbel Höffner, Neuss), wodurch für das Vorhaben eine geringere Marktabschöpfung in den einzelnen Sortimentsbereichen und damit ein Absinken der Umsatzprognosen zu erwarten ist. 42 Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz bzw. Nicht-Zentrenrelevanz erfolgt gemäß der entsprechenden Einordnungen in die Pulheimer Sortimentsliste. Vgl. hierzu auch die Ausführungen in Fußnote 1, S. 2. 39 fassenden Einzugsgebiet für das Hauptsortiment Möbel. In diesem Zusammenhang wird auf die Ergebnisse von primärstatistischen Erfahrungswerten zurückgegriffen (vgl. Ausführungen in Kapitel 4.1.2, S. 25f.). Die erfassten Ausstattungswerte für die Randsortimente stellen sich wie folgt dar: 40 Tabelle 11: 11: Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Randsortimente im Kerneinzugsgebiet Randsortimente Sortiment Glas/ Porzellan/ Keramik,, H aushaltsgeKeramik genstände Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel Geschenk artikel HaushaltsHaushalts - und Heimtextilien Kommune KK VKF U KK VKF U KK VKF U Pulheim 3,1 400 0,9 1,3 300 0,6 2,9 450 0,9 Bedburg 1,1 300 0,5 0,4 0 0,0 1,1 250 0,4 Bergheim 2,8 2.300 3,7 1,1 400 0,7 2,7 1.700 2,8 Dormagen 3,1 1.850 3,4 1,3 200 0,4 3,0 1.250 2,3 Elsdorf 1,0 0 0,0 0,4 0 0,0 1,0 150 0,3 Frechen 2,6 3.250 5,7 1,1 900 1,6 2,5 1.650 3,1 Grevenbroich 3,0 1.400 2,9 1,2 200 0,4 2,9 750 1,3 Hürth 2,9 1.050 2,3 1,2 50 0,1 2,8 300 0,5 Kerpen 3,1 2.900 5,0 1,3 100 0,2 3,0 2.100 3,6 Köln 36,4 25.450 65,1 15,1 6.100 15,1 35,1 10.450 26,1 Leverkusen 7,9 4.900 8,9 3,3 750 2,2 7,7 1.600 3,2 Rommerskirchen 0,6 950 1,5 0,3 0 0,0 0,6 150 0,2 67,4 44.750 99,9 27,9 9.100 21,3 65,2 20.750 44,7 Gesamt Sortiment Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Teppiche Kommune KK VKF U KK VKF U Pulheim 2,8 300 0,6 1,6 800 0,8 Bedburg 1,0 ˂ 50 ˂ 0,1 0,6 ˂ 50 ˂ 0,1 Bergheim 2,5 650 1,1 1,5 1.500 1,6 Dormagen 2,8 750 2,0 1,7 1.600 2,6 Elsdorf 0,9 ˂ 50 ˂ 0,1 0,5 0 0,0 Frechen 2,4 1.450 2,8 1,4 2.000 2,7 Grevenbroich 2,7 100 0,2 1,6 50 0,1 Hürth 2,6 50 0,2 1,6 50 0,1 Kerpen 2,8 800 1,5 1,7 1.050 1,3 Köln 33,0 5.750 16,1 19,7 5.400 9,4 Leverkusen 7,2 950 2,0 4,3 1.700 2,9 0 14.250 21,5 Rommerskirchen Gesamt Quelle: 0,6 50 0,1 0,3 61,3 10.900 26,7 36,6 0,0 Bestandserhebung Stadt + Handel November/ Dezember 2013 sowie Einwohnerdaten (nur Hauptwohnsitz) IT.NRW, Stand 31.12.2012 sowie Kaufkraftdaten IfH Köln 2013; KK = Kaufkraft in Mio. Euro; VKF = Verkaufsfläche in m²; U = Umsatz in Mio. Euro. 41 Außer im Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände sind eher geringe Zentralitätswerte im Kerneinzugsgebiet für die aufgezeigten Randsortimentsbereiche erkennbar. Diese liegen bei rd. 43 – 76 % und deuten auf Kaufkraftabflüsse hin. Für die Sortimentsbereiche Haushalts- und Heimtextilien, Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel, Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel und Teppiche sind vor diesem Hintergrund Marktanteile von rd. 5 – 8 % realistisch. Ausschlaggebend ist insbesondere der vorhandene Bestand im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente. So dürfte der Marktanteil insbesondere in den Sortimentsbereichen höher sein, in dem bisher eine sehr geringe Zentralität erreicht wird. Für das Kerneinzugsgebiet der Randsortimente werden folgende Marktanteile für die einzelnen Randsortimente angesetzt: Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände: 5 % Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel: 7 % Haushalts- und Heimtextilien: 6% Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel: 8% Teppiche: 8% Bezogen auf die dargestellten sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumina ergeben sich folgende Umsatzprognosen im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente und für das jeweilige Randsortiment insgesamt: 42 Tabelle 12: 12: Marktanteilsprognose Randsortimente Marktan Markt ananteil KernKerneinzugseinzugs gebiet in % K aufkraft aufkraft in Mio. Euro GPK*, Haushaltshalts gegenstände 5 67,4 3,4 Kunst, Wohnein Wohn eineinrichtungsbedarf, Geschenkartikel eschenk artikel 7 27,9 HaushaltsHaushalts - und Heimtextilien Heim textilien 6 Lampen/ Leuchten, BeleuchtBeleuchtungsmittel ungs mittel Teppiche Sortiment Quelle: Umsatzprognose aus Kerneinzugsgebie zugsgebi et StreuStreuzufluss Umsatzprognose Gesamt Resultierende FlächenproFlächenpro duktivität in Euro/ m² VKF 1,1 4,5 3.100 2,0 0,7 2,7 3.000 65,2 3,9 1,3 5,2 3.500 8 61,3 4,9 1,6 6,5 4.300 8 36,6 3,0 1,0 4,0 2.000 in Mio. Euro Eigene Berechnungen Stadt + Handel; Zahlen 0,1 Mio. Euro bzw. auf 100 Euro gerundet; * Glas/ Porzellan/ Keramik. Für die restlichen Randsortimente, Elektrokleingeräte (zentrenrelevant, 150 m² VKF), Spielwaren, Bastelbedarf (zentrenrelevant, 150 m² VKF), Nebensortimente (zentrenrelevant, 350 m² VKF), Kfz-Zubehör (insbesondere Kinderautositze) (nicht zentrenrelevant, 200 m² VKF) und Nebensortimente (nicht zentrenrelevant, 300 m² VKF), die in kleinerem Verkaufsflächenumfang angeboten werden, wird ein Gesamtumsatz von rd. 5,2 Mio. Euro prognostiziert. Die resultierenden Flächenproduktivitäten liegen am oberen Ende der für den übrigen Randsortimentsbereich des Vorhabens über das Marktanteilskonzept dargestellten Leistungsfähigkeit (vgl. Tabelle 13, S. 44) und begründet sich insbesondere in den dort einbezogenen Aktions- und Nebensortimenten. Für den Randsortimentsbereich ergibt sich demnach ein jährlicher Umsatz von rd. 28 Mio. Euro. Daraus errechnet sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.300 Euro/ m² VKF. 43 4.4 Zusammenfassung Marktanteilskonzept und Umsatzprognose Nachfolgend erfolgt in Tabelle 13 die Darstellung der sortimentsspezifischen Umsatzprognosen, abgeleitet anahnd der Marktanteilskonzepte (vgl. Kapitel 4.3.1 sowie 4.3.2 und Tabelle 10 sowie Tabelle 12, und die daraus ableitbaren Flächenproduktivitäten für das Gesamtvorhaben. Dabei werden jeweils die ermittelten Flächenproduktivitäten aus dem Marktanteilskonzept aufgerundet (auf die nächste 100 Euro-Schwelle), wodurch der diesem Gutachten zugrunde liegende worst case Ansatz dieser Untersuchung gewahrt bleibt. Tabelle 13: 13: Sortimentsspezifische Um U m satzprog satzpro gnosen nach Marktanteilskonzept und ableitbare Flächenproduktivitäten nach Marktanteilskonzept für das geplante Möbelhaus Segmüller Umsatzprognose in Mio. Euro nach Marktanteilskonzept VKF in m² Ableitbare FlächenFläch enproduktivität in Euro/ m² VKF 91,3 36.500 2.500 Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände 4,5 1.450 3.100 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 2,7 900 3.000 Haushalts- und Heimtextilien 5,3 1.500 3.500 Elektrokleingeräte 0,8 150 5.000 Spielwaren, Bastelbedarf 0,8 150 5.000 Nebensortimente 1,8 350 5.000 Sortiment Nicht zentrenrelevantes Hauptsortiment Möbel Zentrenrelevante Randsortimente Nicht zentrenrelevante Randsortimente Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel 6,5 1.500 4.300 Teppiche 4,0 2.000 2.000 Kfz-Zubehör (insbesondere Kinderautositze) 1,0 200 5.000 Nebensortimente 0,9 300 3.000 119,3 45.000 2.700 Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Angaben des Betreibers; Marktanteilskonzept, laufende Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen zum Möbeleinzelhandel. Demnach ergibt sich für das geplante Möbelhaus Segmüller eine Umsatz Umsatzprognose von rd. 119,3 Mio. Euro, davon entfallen auf das nicht zentrenrelevante Hauptsortiment Möbel rd. 91,3 Mio. Eu Euro. 44 5 Kommunale und städtebau städtebauliche tädtebauliche Ein Einordnung des des Vorhabens Möbelhaus Segmüller 5.1 Einordnung des Vorhabens Möbelhaus Segmüller in das Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim Für die Stadt Pulheim liegt das vom Rat der Stadt Pulheim am 17. Juni 2008 beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim (GMA Köln 2008) vor. Dieses wurde im Jahr 2012 durch die BBE Köln fortgeschrieben. Am 3. Juli 2012 hat der Rat der Stadt Pulheim u. a. einzelne Punkte dieser Fortschreibung (Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim – Fortschreibung 2012) beschlossen. Für das Vorhaben Möbelhaus Segmüller sind folgende Punkte des Stadtratsbeschlusses vom 3. Juli 2012 relevant: „… 2.1 Die Pulheimer Sortimentsliste: Abweichend zur bisher verwendeten Sortimentsliste sieht der Neuentwurf Konkretisierungen im Bereich „Heimtextilien, Bettwaren, Raumausstattung“ vor. So werden die Sortimentsgruppen Haus- / Tisch- / Bettwäsche, Stoffe / Gardinen / Vorhänge und Bilder /Bilderahmen weiterhin als zentrenrelevant bewertet. Die einrichtungsbezogenen Sortimente Beleuchtungskörper / Lampen, Bettwaren / Matratzen, abgepasste Teppiche / Läufer und Spiegel werden dagegen im Neuentwurf als nicht-zentrenrelevant eingestuft. … 2.6 Als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten wird das Gewerbegebiet Pulheim inklusive des Bereichs „Am Schwefelberg“ in das Standortkonzept aufgenommen. Der kleinflächige Einzelhandel mit maximal 800 m² Verkaufsfläche wird innerhalb des Gewerbegebiets ebenfalls auf Betriebe mit nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten beschränkt.“ Quelle: Auszug aus der Niederschrift der 23. Sitzung des Rates der Stadt Pulheim am 03.07.2012; Pulheim 19.07.2012. Die Ausführungen zur Pulheimer Sortimentsliste (2.1) sind bei der Bewertung des Vorhabens bzw. bei der Einordnung der Sortimente des Vorhabens grundsätzlich berücksichtigt worden. Der Vorhabenstandort Bereich „Am Schwefelberg“ ist nach dem Stadtratsbeschluss vom 3. Juli 2012 als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment geeignet. 45 5.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen des des Vorhabens Vorhabens Die Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen ist ein zentraler Analyseschritt des Verträglichkeitsgutachtens. Aus diesem wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Kommunen in den jeweiligen Untersuchungsräumen zulässt. Als wichtige Eingangsgröße dient der aus den Marktanteilskonzepten abgeleitete sortimentsspezifische Vorhabenumsatz (absatzwirtschaftliches Volumen) der untersuchungsrelevanten Sortimente des Vorhabens. Hierzu werden für das Vorhaben die maximal zu erwartenden Eckdaten, ermittelt anhand des Marktanteilskonzepts (vgl. Kapitel 4.3), in die Berechnung eingestellt. Die Abgrenzung des Untersuchungsraums ist ein wesentlicher Schritt zur Vorbereitung der Modellberechnungen, sie erfolgte v. a. unter Berücksichtigung der begrenzenden Konkurrenzstandorte sowie der Beachtung des sortimentsspezifischen Einkaufsverhaltens und der verkehrlichen Anbindung des Vorhabenstandorts. Hierzu sei auf die entsprechenden Ausführungen in den Kapiteln 4.1.1 und 4.1.2 verwiesen. Eingangswerte der Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Vorhabens auch die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen der untersuchungsrelevanten Sortimente in den jeweiligen Untersuchungsräumen, d. h. die erhobenen sortimentsspezifischen Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum43, branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Factbook Einzelhandel 2013, Möbelkultur), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufende Auswertung von Fachliteratur sowie Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort und die daraus resultierenden Umsatzschätzungen (vgl. Kapitel 3.2 und 3.3). Innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung werden auch die Gesamtattraktivität der Wettbewerbsstandorte sowie der individuelle Beeinträchtigungsgrad der Wettbewerbsstandorte berücksichtigt. In diesem Kontext sind folgende Aspekte von Relevanz: 43 46 Unter anderem BBE 2012 sowie Junker und Kruse 2012 sowie Einzelhandelskonzepte der Kommunen. Gesamtverkaufsfläche, Branchenmix, Aufenthaltsqualität; Agglomerationswirkung; Wettbewerbsüberschneidung/ Systemähnlichkeit; Weitere Standortrahmenbedingungen wie die Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, Außenwirkung etc. Die sich aus diesen vorbereitenden Schritten ergebenden Kennwerte werden jeweils differenziert nach Sortimentsgruppen und Standorten und unter Berücksichtigung der Raumwiderstände44 aufbereitet und in ein gravitationsbasiertes, absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell auf Grundlage von Huff45 eingestellt. Dabei werden auch mögliche Kopplungswirkungen zwischen dem Vorhaben und den zentralen Versorgungsbereichen bzw. den strukturprägenden Angebotsstandorten berücksichtigt. Es sei darauf hingewiesen, dass Stadt + Handel die so genannte Systemähnlichkeit bestehender Angebotsformen in allen Berechnungsschritten für das Vorhaben Möbelhaus Segmüller berücksichtigt.46 Die anhand des Marktanteilskonzepts abgeleiteten Umsatzprognosen für die einzelnen untersuchungsrelevanten Sortimentsbereiche des Vorhabens werden nicht als Ganzes in die Berechnung der Umsatzumverteilung eingestellt, da diese – aufgrund der Lage im Ballungsraum Köln, der Begrenzung der jeweiligen Untersuchungsräume sowie der zu erwartenden ‚Strahlkraft’ eines Gesamtvorhabens mit 45.000 m² VKF – eine Streuung über den jeweiligen Untersuchungsraum hinaus aufweisen werden. Dies ist insofern bedeutsam, da ein Eingangsparameter für die Berechnung der Umsatzumverteilung die Höhe des anzunehmenden Umsatzes der untersuchungsrelevanten Sortimentsbereiche des Vorhabens ist, der auf Standorte außerhalb der Angebotsstandorte der jeweiligen Untersuchungsräume umverteilt wird. 5.2.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Sortimentsbereich Möbel In dem Bereich des Einzugsgebiets des Vorhabens, der deckungsgleich mit dem Kerneinzugsgebiet der Randsortimente ist (vgl. Abbildung 3, S. 28), wurden die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die systemrelevanten Wettbewerber (Möbelhäuser und Möbelmitnahmemärkte) sowie weitere strukturprägende Bestandsstrukturen47 in den sonstigen Lagen erfasst. Außerhalb dieses Bereichs wurden die systemrelevanten Wettbewerbsstrukturen (Möbelhäuser ab 10.000 m² 44 Fahrzeitdistanzen. 45 Vgl. Kapitel Erläuterungen zu gravitationsbasierten Berechnungsmodellen im Anhang. 46 Die Systemähnlichkeit bezieht sich sowohl auf die Angebotsform, Betriebstypik sowie Sortiments- und Qualitätsausrichtung. 47 Fachmärkte mit untersuchungsrelevantem Hauptsortiment (z. B. Dänisches Bettenlager), Betriebe mit bedeutenden untersuchungsrelevanten Randsortimentsverkaufsflächen (z. B. Baumärkte). 47 VKF und Möbelmitnahmemärkte ab 10.000 m² VKF) in der Region berücksichtigt (vgl. auch Abbildung 2, S. 24). Für den Sortimentsbereich Möbel wird ein für die erfassten Wettbewerbsstrukturen48 umsatzumverteilungsneutraler Umsatzanteil49 i. H. v. 5 % angenommen. Dieser Anteil berücksichtigt den zu erwartenden starken Marktauftritt des Betreibers sowie die Verkaufsflächenausprägung des Vorhabens, so dass von einer leichten Strahlkraft des Vorhabens über den Untersuchungsraum (inkl. der Wettbewerber in der Region außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens) hinaus auszugehen ist. Für die Bestandsstrukturen des Sortiments Möbel im entsprechenden Untersuchungsraum Möbel stellt sich demnach der umsatzumverteilungsrelevante Umsatz wie folgt dar: Tabelle 14: 14: Sortiment Möbel Quelle: U mverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz Sortimentsbereich Möbel für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum Umsatzprognose Umsatz prognose in Mio. Mio. Euro* Euro * nach MarktMarktanteilskonzept 91,3 U mverteilungsneutraler verteilungs neutraler Umsatzanteil Umsatzanteil in % in Mio. Euro* Euro * 5 4,6 UmverteilungsUmverteilungs relevanter Umsatz in Mio. Euro* Euro * 86,7 Eigene Berechnungen auf Basis Umsatzprognose für das Vorhaben; * auf 0,1 Mio. Euro gerundet. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen ergibt sich eine Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Möbel für die Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Möbel, wie in Tabelle 15 dargestellt. Die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen erfolgt in Kapitel 5.4,ab S. 59. 48 Inklusive der strukturprägenden Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens, vgl. Kapitel 4.1.1 und voranstehende Ausführungen. 49 Der sogenannte ‚Streuumsatz’; dieser Umsatzanteil wird nicht umverteilungswirksam für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum, sondern wird für Bestandsstrukturen außerhalb des Untersuchungsraums wirksam. 48 Tabelle 15: 15: Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Möbel Umsatzumverteilung Lage in Mio. Euro ** in % Hauptzentrum Pulheim * * Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler * * Nebenzentrum Pulheim-Stommeln * * 0,3 12 * * Pulheim sonstige Lagen Pulheim Bedburg Hauptzentrum Bedburg Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster * * 0,2 7 Hauptzentrum Bergheim * * Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * Sonstige Lage Bergheim Dormagen 1,9 11 Hauptzentrum Dormagen * * Sonstige Lage Dormagen Elsdorf 1,7 11 Hauptzentrum Elsdorf * * Sonstige Lage Elsdorf Frechen * * Hauptzentrum Frechen * * Nebenzentrum Frechen-Königsdorf * * Sonstige Lage Frechen Grevenbroich 8,8 15 Hauptzentrum Grevenbroich 0,1 5 * * 1,0 10 * * Sonstige Lage Bedburg Bergheim Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven Sonstige Lage Grevenbroich Hürth Hauptzentrum Hürth Nebenzentrum Alt-Hürth Nahversorgungszentrum Hermühlheim Sonstige Lage Hürth * * 0,5 7 * * 0,7 7 * * Kerpen Hauptzentrum Kerpen Stadtteilzentrum Horrem * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd 0,3 5 Sonstige Lage Kerpen 0,9 9 Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf 49 Umsatzumverteilung Lage in Mio. Euro ** in % 3,1 7 Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt * * Stadtteilzentrum Köln-Deutz * * Bezirkszentrum Köln-Kalk * * Bezirkszentrum Köln-Mülheim * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. * * Stadtteilzentrum Köln-Buchforst * * Stadtteilzentrum Köln-Poll * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler * * Stadtteilzentrum Köln-Worringen * * 0,2 6 Köln Hauptzentrum Köln Bezirkszentrum Köln-Nippes Stadtteilzentrum Köln-Niehl * * 0,7 6 Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf * * Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden * * Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld 0,3 7 Stadtteilzentrum Köln-Sülz * * Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock * * 0,1 6 Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. * * 20,4 12 Hauptzentrum Leverkusen * * Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen * * sonstige Lage Köln Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch Sonstige Lage Leverkusen * * 5,3 11 * * Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen 50 Systemrelevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebiets Summe Wettbewerber 39,6 6 Umsatzumverteilung gesamt *** 86,7 - Umvert Umverteilungsneutraler vert eilungsneutraler Umsatzanteil Umsatzanteil i. H. v. 5 % 4,6 - Vorhaben gesamt *** 91,3 - Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Umsatzschätzung für Bestand und Umsatzprognose für das Vorhaben; * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro); ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme durch Rundungen. 5.2.2 Absatzw Absatzwirtschaftliche irtschaftliche Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Randsortimenten Randsortimenten Im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente werden neben den Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auch die strukturprägenden Sonder- und sonstigen Agglomerationsstandorte der jeweiligen Kommunen für die Berechnungen und Bewertungen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche sich durch die Randsortimente des Vorhabens ergeben, berücksichtigt. Unberücksichtigt bleiben jedoch kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile. Für die untersuchungsrelevanten Randsortimente wird ein für die Bestandsstrukturen im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente umsatzumverteilungsneutraler Umsatzanteil (‚Streuumsatz’) i. H. v. 20 % angenommen. Zur Herleitung der Höhe des umsatzumverteilungsneutralen Umsatzanteils und der Herleitung des Kerneinzugsgebiets der Randsortimente sei auf die Ausführungen in Kapitel 4.1.2 (S. 25) zur Kundenbefragung in drei ausgewählten – hinsichtlich Dimensionierung, Typus (Möbelhaus) und Lage mit dem potenziellen Vorhaben vergleichbaren – Möbelstandorten im Ruhrgebiet verwiesen. Rund drei Viertel der befragten Kunden, die Randsortimente eingekauft haben, kamen jeweils aus einem Umkreis von rd. 15 Kilometern um den jeweiligen Befragungsstandort. Demnach liegt auch hier der Annahme eines umsatzumverteilungsneutralen Umsatzanteils für die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der Randsortimente für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum ein worst-case-Ansatz zugrunde. Der für die Bestandsstrukturen umsatzumverteilungsneutrale Anteil ist v. a. in der ‚Strahlkraft’ des Vorhabens mit einer geplanten Verkaufsfläche von 45.000 m², v. a. jedoch durch das Alleinstellungsmerkmal eines Möbelstandortes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² innerhalb des Kerneinzugsgebiets der Randsortimente sowie der Begrenzung des Untersuchungsraums für zentrenrelevante Randsortimente zu begründen. Durch die Begrenzung auf das Kerneinzugsgebiet der Randsortimente wird ein realistischer räumlicher Bezugsrahmen als Grundlage für die Berechnungen aufgespannt. Eine Streuung der Umsatzumverteilungen über das gesamte Einzugsgebiet des Vorhabens wäre fachlich nicht begründbar. 51 Für die Bestandsstrukturen im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente stellt sich der umverteilungsneutrale Umsatzanteil wie folgt dar: Tabelle 16: 16: U mverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz untersuchungsrelevanten Randsortimente mente für für die Bestandsstrukturen Kerneinzugsgebiet Kerneinzugsgebiet Randsortimente UmsatzUmsatzprognose in Mio. Euro * Sortiment UmverteilungsUmverteilungs neutraler Umsatzanteil Umsatza nteil in % in Mio. Euro * Umverteilungsrelevanter Umsatz in Mio. Euro * Zentrenrelevante Randsortimente Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände 4,5 20 0,9 3,6 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 2,7 20 0,5 2,2 Haushalts- und Heimtextilien 5,3 20 1,1 4,2 Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel 6,5 20 1,3 5,2 Teppiche 4,0 20 0,8 3,2 Nicht zentrenrelevante Randsortimente Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Umsatzprognose für das Vorhaben; * auf 0,1 Mio. Euro gerundet. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen stellt sich die Umsatzumverteilung in den untersuchungsrelevanten Randsortimenten des Vorhabens wie in Tabelle 17, Tabelle 18 und Tabelle 19 auf den nachfolgenden Seiten ersichtlich, dar. Die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen erfolgt in Kapitel 5.4, ab S. 59. 52 Tabelle 17: 17: Umsatzumverteilung Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Wohneinrichtungs bedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Haushaltsgegenstände Umsatzumverteilung Sortiment Kunst, WohneinrichtungsWohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände in Mio. Euro** in % in Mio. Euro** in % Hauptzentrum Pulheim * * 0,1 8 Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler * * * * Lage Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Stommeln * * * * 0,1 23 * * Hauptzentrum Bedburg * * * * Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster * * * * Sonstige Lage Bedburg * * * * Hauptzentrum Bergheim * * 0,1 4 Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * * * 0,1 13 0,1 4 Hauptzentrum Dormagen * * 0,1 5 Sonstige Lage Dormagen * * 0,1 4 Hauptzentrum Elsdorf * * * * Sonstige Lage Elsdorf * * * * Hauptzentrum Frechen * * 0,1 4 Nebenzentrum Frechen-Königsdorf * * * * 0,2 12 0,1 5 Hauptzentrum Grevenbroich * * 0,1 5 Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven * * * * Sonstige Lage Grevenbroich * * * * Hauptzentrum Hürth * * 0,1 3 Nebenzentrum Alt-Hürth * * * * Nahversorgungszentrum Hermühlheim * * * * Sonstige Lage Hürth * * * * Hauptzentrum Kerpen * * 0,1 4 Stadtteilzentrum Horrem * * * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf * * * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd * * * * Sonstige Lage Kerpen * * * * Sonstige Lagen Pulheim Bedburg Bergheim Sonstige Lage Bergheim Dormagen Elsdorf Frechen Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Hürth Kerpen 53 Umsatzumverteilung Sortiment Kunst, WohneinrichtungsWohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände in Mio. Euro** in % in Mio. Euro** in % 0,5 8 0,6 3 Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt * * * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt * * * * Stadtteilzentrum Köln-Deutz * * * * Bezirkszentrum Köln-Kalk * * 0,1 3 Bezirkszentrum Köln-Mülheim * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Buchforst * * * * Stadtteilzentrum Köln-Poll * * * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler * * 0,1 4 Stadtteilzentrum Köln-Worringen * * * * Bezirkszentrum Köln-Nippes * * * * Stadtteilzentrum Köln-Niehl * * * * Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld * * 0,2 3 Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf * * * * Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden * * 0,3 5 Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld * * * * Stadtteilzentrum Köln-Sülz * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock * * * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. 0,1 6 * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. * * * * 0,8 13 0,7 4 * * 0,2 4 0,1 8 * * Lage Köln Hauptzentrum Köln Sonstige Lage Köln Leverkusen Hauptzentrum Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch * * * * 0,1 10 0,1 4 * * 0,1 7 Umsatzumverteilung gesamt *** 2,2 - 3,6 - Umsatzumverteilungsneutraler Umsatzumverteilungsneutraler Anteil i. H. v. 20 % 0,5 - 0,9 - Vorhaben gesamt *** *** 2,7 - 4,5 - Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen 54 Quelle: Eigene Berechnungen, Basis: Umsatzschätzung für Bestand und Umsatzprognose; * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro); ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme durch Rundungen. Tabelle 18: 18: Umsatzumverteilung HaushaltsHaushalts - und Heimtextilien und Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Umsatzumverteilung Sortiment S ortiment HaushaltsHaushalts- und Heimtextilien Lage Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel in Mio. Euro** in % in Mio. Euro** in % 0,1 18 0,1 23 * * * * Pulheim Hauptzentrum Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler Nebenzentrum Pulheim-Stommeln * * * * 0,1 15 0,1 27 Hauptzentrum Bedburg * * * * Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster * * * * Sonstige Lage Bedburg * * * * 0,1 10 * * Sonstige Lagen Pulheim Bedburg Bergheim Hauptzentrum Bergheim Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * * * 0,2 12 0,2 22 Hauptzentrum Dormagen 0,1 11 0,1 17 Sonstige Lage Dormagen 0,2 11 0,3 24 Hauptzentrum Elsdorf * * * * Sonstige Lage Elsdorf * * * * 0,1 10 * * * * * * 0,3 14 0,8 28 Hauptzentrum Grevenbroich * * * * Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven * * * * 0,1 14 * * Hauptzentrum Hürth * * * * Nebenzentrum Alt-Hürth * * * * Nahversorgungszentrum Hermühlheim * * * * Sonstige Lage Hürth * * * * 0,2 9 0,2 14 * * * * Sonstige Lage Bergheim Dormagen Elsdorf Frechen Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum Frechen-Königsdorf Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Sonstige Lage Grevenbroich Hürth Kerpen Hauptzentrum Kerpen Stadtteilzentrum Horrem 55 Umsatzumverteilung Sortiment S ortiment HaushaltsHaushalts- und Heimtextilien Lage Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel in Mio. Euro** in % in Mio. Euro** in % Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf * * * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd * * * * Sonstige Lage Kerpen * * * * Köln Hauptzentrum Köln 0,7 6 0,7 11 Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt * * * * Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt * * * * Stadtteilzentrum Köln-Deutz * * * * Bezirkszentrum Köln-Kalk 0,1 7 * * Bezirkszentrum Köln-Mülheim * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Buchforst * * * * Stadtteilzentrum Köln-Poll * * * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler * * * * Stadtteilzentrum Köln-Worringen * * * * Bezirkszentrum Köln-Nippes 0,1 8 * * Stadtteilzentrum Köln-Niehl * * 0,1 14 Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld * * * * Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf * * * * Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg * * * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden 0,1 11 * * Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld * * * * Stadtteilzentrum Köln-Sülz * * 0,1 12 Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock * * * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. * * * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. * * * * 1,0 13 1,7 27 0,1 9 0,1 14 Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen * * * * Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch * * * * 0,1 11 0,3 22 * * * * 4,2 - 5,2 - Sonstige Lage Köln Leverkusen Hauptzentrum Leverkusen Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen Ortskern Rommerskirchen Umsatzumverteilung gesamt *** 56 Umsatzumverteilung Sortiment S ortiment HaushaltsHaushalts- und Heimtextilien Lage Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel in Mio. Euro** in % in Mio. Euro** in % Umsatzumverteilungsneutraler Anteil Anteil i. H. v. 20 % 1,1 - 1,2 - Vorhaben gesamt *** 5,3 - 6,5 - Quelle: Eigene Berechnungen, Basis: Umsatzschätzung für Bestand und Umsatzprognose; * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro); ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme durch Rundungen. Tabelle 19: 19: Umsatzumverteilung Teppiche Teppiche Lage in Mio. Euro** in % Hauptzentrum Pulheim * * Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler * * Pulheim Nebenzentrum Pulheim-Stommeln * * 0,2 28 Hauptzentrum Bedburg * * Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster * * Sonstige Lage Bedburg * * Hauptzentrum Bergheim * * Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf * * 0,3 16 Sonstige Lagen Pulheim Bedburg Bergheim Sonstige Lage Bergheim Dormagen Hauptzentrum Dormagen * * Sonstige Lage Dormagen 0,4 18 Hauptzentrum Elsdorf * * Sonstige Lage Elsdorf * * * * Elsdorf Frechen Hauptzentrum Frechen Nebenzentrum Frechen-Königsdorf * * 0,4 14 Hauptzentrum Grevenbroich * * Nebenzentrum Grevenbroich-Wellinghoven * * Sonstige Lage Grevenbroich * * * * Sonstige Lage Frechen Grevenbroich Hürth Hauptzentrum Hürth 57 Teppiche Lage in Mio. Euro** in % Nebenzentrum Alt-Hürth * * Nahversorgungszentrum Hermühlheim * * Sonstige Lage Hürth * * Kerpen Hauptzentrum Kerpen 0,1 9 Stadtteilzentrum Horrem * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf * * Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd * * Sonstige Lage Kerpen * * Hauptzentrum Köln 0,1 12 Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt 0,1 11 Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt * * Stadtteilzentrum Köln-Deutz * * Bezirkszentrum Köln-Kalk * * Bezirkszentrum Köln-Mülheim * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Str. * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Str. * * Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstr. * * Stadtteilzentrum Köln-Buchforst * * Stadtteilzentrum Köln-Poll * * Bezirkszentrum Köln-Chorweiler * * Stadtteilzentrum Köln-Worringen * * Bezirkszentrum Köln-Nippes * * Stadtteilzentrum Köln-Niehl * * Köln Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld 0,1 12 Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf * * Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld * * Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal * * Bezirksteilzentrum Köln-Sülz / Klettenberg * * Bezirksteilzentrum Köln-Weiden * * Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld * * Stadtteilzentrum Köln-Sülz * * Bezirksteilzentrum Köln-Zollstock * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. * * Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Goltsteinstr. * * 1,1 15 Hauptzentrum Leverkusen * * Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen * * Sonstige Lage Köln Leverkusen Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Schlebusch Sonstige Lage Leverkusen Rommerskirchen 58 * * 0,4 16 Teppiche Lage in Mio. Euro** in % * * Umsatzumverteilung gesamt *** 3,2 - Umsatzumverteilungsneutraler Umsatzumverteilungsneutraler Anteil i. H. v. 20 % 0,8 - Vorhaben gesamt *** *** 4,0 - Ortskern Rommerskirchen Quelle: Eigene Berechnungen, Basis: Umsatzschätzung für Bestand und Umsatzprognose; * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro); ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *** Abweichungen zur Gesamtsumme durch Rundungen. 5.3 Städtebaulich Städtebaulich--funktionale Charakterisierung der zentralen VersorVersorgungsbereiche in den Untersuchungsräumen Die Ergebnisse der vorangegangenen Analysen sind hinsichtlich ihrer städtebaulichen Wirksamkeit einzuordnen. Grundlage bilden die städtebaulich-funktionalen Analysen der durch die von dem Vorhaben Möbelhaus Segmüller ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. Alle untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche wurden durch Vor-Ort-Begehungen von Stadt + Handel in städtebaulichfunktionaler Hinsicht analysiert. Zudem wurden die städtebaulich-funktionalen Analysen der vorliegenden kommunalen Rahmenplanungen50 – soweit vorhanden – herangezogen. Die Darstellung der untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche sowie eine städtebaulich-funktionale Kurzanalyse sind im Anhang des Berichtes aufgeführt (Kapitel Beschreibung der zentralen Versorgungsbereiche ab S. XX). 5.4 Städtebauliche Einordnung und Bewertung der Umsatzumver Umsatzumverteilung Wesentliches Untersuchungskriterium ist die Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den städtebaulichen Kontext der Bestandsstrukturen. Hieraus werden die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens auf die betroffenen Einzelhandelsstrukturen deutlich und können einer Bewertung unterzogen werden. Vor dem Hintergrund der z. T. schwierigen absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Lage kleinerer Zentren erscheinen üblicherweise pauschal angesetzte Schwellenwerte, wie etwa 10 %, als Aufgreifschwelle oder Verträglichkeitsschwelle, für die Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den städtebaulichen Kontext als nicht geeignet. Nachfolgend werden daher bereits die ermittelten absatzwirtschaftlichen Umsatzumverteilungswerte in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen in den städtebaulichen Kontext gestellt, wenn sich Umsatzumverteilungen i. H. v. über 4 % bzw. mind. 0,1 Mio. Euro für einen zentralen Versorgungsbereich ergeben. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch vorbelas- 50 Einzelhandelskonzepte, Masterpläne Einzelhandel etc. 59 tete Zentren in angemessener Art und Weise in der städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse berücksichtigt werden. Dieser vorsichtige Ansatz bedeutet jedoch keinesfalls, dass sich im Umkehrschluss bereits ab Umsatzumverteilungen i. H. v. über 4 % bzw. mind. 0,1 Mio. Euro automatisch negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen ergeben, sondern vielmehr, dass die konkrete städtebauliche Situation der untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche – im Kontext der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf diese – ausreichend gewürdigt wird. Neben der Beurteilung der vorhabenbedingten städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand sind auch die vorhabenbedingten städtebaulichen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeit von zentralen Versorgungsbereichen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten. Negative städtebauliche Auswirkungen auf Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen können sich dann ergeben, wenn es vorhabenbedingt zu so hohen Kaufkraftabschöpfungen kommt, dass die Möglichkeiten von Betriebsneuansiedlungen aus einem bestimmten, der Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs entsprechenden Sortimentsbereich nicht mehr möglich ist oder wenn durch die vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen eine Gefährdung von Magnetbetrieben, welche für die Funktion und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs prägend sind, zu erwarten ist. Anhand des Marktanteilskonzepts wurde in den einzelnen untersuchungsrelevanten Randsortimentsbereichen eine Kaufkraftabschöpfung von 4 – 8 % im Kerneinzugsgebiet Randsortimente für die einzelnen Kommunen ermittelt. Anhand dieser moderaten Kaufkraftabschöpfung sind für die zentralen Versorgungsbereiche im Kerneinzugsgebiet Randsortimente keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten in Form von Betriebsneuansiedlungen in den untersuchungsrelevanten Randsortimentsbereichen zu erwarten. Ob ggf. in einzelnen zentralen Versorgungsbereichen strukturprägende Magnetbetriebe, welche für die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs maßgeblich sind, von vorhabenbedingten Auswirkungen in solchem Ausmaß betroffen sind, dass negative städtebauliche Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs resultieren, gilt es nachfolgend aufzuzeigen und zu qualifizieren. Vorbemerkung zur Bewertung der städtebaulichen städtebaulichen Einordnung Einordnung der absatzwirt absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des des nicht zentrenrelevanten zentrenrelevanten Hauptsortiments Möbel Bei dem Sortiment Möbel handelt es sich um eine Sortimentsgruppe (Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte). Diese ist in Pulheim in Ihrer Gesamtheit als nicht zentrenrelevant eingestuft51. Das Sortiment Möbel ist in allen Kommunen des Untersuchungsraums als nicht zentrenrelevant definiert. Die restlichen Einzelsortimente der Sortimentsgruppe sind zum überwiegenden Anteil in den Kommunen des Untersuchungs- 51 60 Gemäß Pulheimer Sortimentsliste. Vgl. hierzu auch Fußnote 1 auf S. 2. raums als nicht zentrenrelevant definiert, ebenso verhält es sich mit dem Sortiment Elektrogroßgeräte (vgl. Tabelle 23 im Anhang, ab S. XVIII). Die in den Kommunen des Untersuchungsraums bzgl. Ihrer Zentrenrelevanz/ NichtZentrenrelevanz uneinheitlich eingeordneten Sortimente Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken (‚Bettwaren‘) und Elektrogroßgeräte nehmen innerhalb der Sortimentsgruppe Möbel jedoch nur eine untergeordnete Bedeutung im Vergleich zum Kernsortiment Möbel ein. In dieser Sortimentsgruppe befinden sich die strukturprägenden Angebotsstrukturen nahezu ausschließlich außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, nur in vereinzelten Fällen sind diese auch in geringem Umfang in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt, insbesondere das Sortiment Elektrogroßgeräte. Bedeutende Umsatzumverteilungen ergeben sich v. a. für die strukturprägenden Wettbewerber außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Anhand der Höhe der ermittelten Umsatzwerte ist nicht auszuschließen, dass sich Strukturverschiebungen im Wettbewerbsgefüge ergeben können. Gleichwohl ist darauf zu verweisen, dass es sich bei diesen Auswirkungen um wettbewerbliche Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen in dezentralen Lagen (systemgleiche oder ähnliche Wettbewerber) ohne städtebauliche Relevanz für Zentren- und Nahversorgungsstrukturen handelt. Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Pulheim Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Pulheim ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 23 % und in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 8 %, Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 18 %. Da sich die Umsatzumverteilungen in den beiden zentrenrelevanten Sortimentsbereichen jeweils auf mehrere Bestandsbetriebe bzw. auch auf Randsortimentsverkaufsflächen verteilen, sind anhand der monetären Höhe der Umsatzumverteilungswerte, die sich jeweils sehr deutlich unter 0,1 Mio. Euro bewegen, in den beiden Sortimentsbereichen vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Hauptzentrum Pulheim nahezu auszuschließen. Für die betroffenen Fachgeschäfte in den beiden Sortimentsbereichen (u. a. Kunstforum Wehr) – die nur jeweils einen Teil der betroffenen Sortimentsbereiche stellen – bestehen durchaus Möglichkeiten sich durch Spezialisierung, veränderte Sortimentsausrichtung und ein angepasstes Betriebskonzept auf die veränderte Wettbewerbskonstellation einzustellen. Strukturprägende Betriebe des ZVB sind nur marginal in Randsortimentsbereichen betroffen, so dass keine Betriebsaufgaben von diesen zu erwarten sind. Im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel ist als Hauptwettbewerber insbesondere das Leuchtenhaus Akzenta betroffen, weitere Anbieter wie Kaufland oder 61 Kodi führen Teilbereiche der Sortimentsgruppe als Randsortiment auf Kleinstflächen. Das Leuchtenhaus Akzenta (Elektromeisterbetrieb) befindet sich in einer an das äußere Ende der Fußgängerzone Driesch angrenzenden Lage. Es zeichnet sich als hochwertiges Leuchtenfachgeschäft aus, welches neben dem Verkauf von Leuchten verschiedenster Art auch Serviceleistungen wie individuelle Lichtplanung für Kunden vor Ort anbietet. Dabei wendet er sich nach eigenen Angaben nicht nur an Privatkunden, sondern bietet auch Büro- und Industriebeleuchtung oder Geschäfts- und Messebeleuchtung sowie Sicherheitsbeleuchtung an. Damit gehen die Serviceleistungen deutlich über die reine Produktberatung und den Verkauf, wie im Möbelhaus Segmüller angeboten, hinaus. Eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe des Leuchtenhauses Akzenta ist daher aufgrund der breit gefächerten Betriebsausrichtung nicht zu erwarten. Das Umfeld des Leuchtenhauses Akzenta wird durch Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen in Erdgeschosslagen mit Wohn- und Büronutzungen in den Obergeschosslagen geprägt. In dieser Lage der Innenstadt nimmt der Einzelhandelsbesatz bereits deutlich ab, nach Osten hin gehen die Nutzungen in eine reine Wohnlage über. In der Christianstraße ist ein verdichteter Besatz nur im Eckbereich Farehamstraße/ Auf dem Driesch festzustellen. In der gleichen Immobilie wie das Leuchtenhaus Akzenta befindet sich noch ein Schuh- und ein Wäschegeschäft, in der Nachbarimmobilie im Eckbereich Farehamstraße/ Christianstraße ein Anbieter für Bekleidung. Das Leuchtenhaus Akzenta nimmt keine Magnet- oder strukturprägende Funktion für den ZVB Hauptzentrum Pulheim bzw. für den voranstehenden Lagebereich ein. Von der Venloer Straße ist das Leuchtenhaus Akzenta bereits deutlich entfernt. Städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Pulheim sind trotz des hohen prozentualen Umsatzumverteilungswerts im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel daher nicht zu erwarten. Angesichts der differenzierten Bestandsstrukturen des ZVB Hauptzentrum Pulheim sowie der über den Einzelhandel hinausgehenden Bedeutung des ZVB als Dienstleistungs- und Verwaltungsstandortstandort (Stadtzentrum) werden sich durch die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen ergeben. Aus den nicht absatzwirtschaftlich untersuchten Randsortimenten des Vorhabens resultieren keine städtebaulich relevanten Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Pulheim, da diese Sortimente aufgrund der ihnen zugeteilten Verkaufsflächen im Vorhaben im Vergleich zu den Bestandsstrukturen im jeweiligen Untersuchungsraum sowie ihrer Bedeutung im Konzept des Gesamtvorhabens keine prägende Bedeutung für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums ausbilden werden. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Pulheim. 62 Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Bergheim Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Bergheim ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 10 % und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 4 %. Anhand der monetären Höhe der Umsatzumverteilungswerte in den genannten Sortimentsbereichen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Hauptzentrum Bergheim nahezu auszuschließen, da die Umsatzumverteilungen, die jeweils unter 0,1 Mio. Euro liegen, sich jeweils auf mehrere Anbieter sowie Randsortimentsverkaufsflächen verteilen. Angesichts der differenzierten Bestandsstrukturen des ZVB Hauptzentrum Bergheim sowie der über den Einzelhandel hinausgehenden Bedeutung des ZVB als Dienstleistungsund Verwaltungsstandortstandort (Stadtzentrum) dürften sich durch die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen ergeben. Die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB werden insbesondere nicht durch das Vorhaben, sondern vielmehr durch die dezentral verorteten Verkaufsflächen zentrenrelevanter Sortimente in Bergheim selbst – u. a. auch durch Möbel Hausmann – beeinflusst. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Bergheim. Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Dormagen Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Dormagen ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 17 % (in Dormagen als zentrenrelevant eingestuft), Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 5 %, Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 11 %. In den restlichen untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen ergeben sich keine vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen. Anhand der monetären Höhe der Umsatzumverteilungswerte (jeweils rd. 0,1 Mio. Euro), in den Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände und Haushaltsund Heimtextilien sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Hauptzentrum Dormagen nahezu auszuschließen, da diese sich jeweils auf mehrere Bestandsbetriebe und auch Randsortimentsverkaufsflächen verteilen. 63 Die Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel entfällt nahezu ausschließlich auf einen Bestandsbetrieb, Leuchten-Look, der am Rand des zentralen Versorgungsbereiches liegt. Es handelt sich um einen Anbieter mit handwerklicher Komponente, der auch Lichtplanung und Raumdesign für Privat- und Büroräume anbietet. Damit unterscheidet er sich wesentlich von den reinen Verkaufsvorgängen (mit Beratung zum Produkt) der Firma Segmüller in einem Möbelhaus. Eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe von Leuchten-Look ist trotz des hohen prozentualen Umsatzumverteilungswerts in diesem Sortimentsbereich daher aufgrund der breit gefächerten Betriebsausrichtung nicht zu erwarten, da die Umsatzumverteilung sich auf den Einzelhandelsumsatz des Betriebs, nicht jedoch auf den Dienstleistungsanteil des Betriebsumsatzes bezieht. Das Umfeld von Leuchten-Look ist überwiegend bereits durch Wohnen geprägt, mit vereinzelten Dienstleistungs-, wenigen spezialisierten Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben durchsetzt (z.B. orthopädische Schuhe, Tattoo-Studio, Fitnessstudio). Es handelt sich nicht um eine Lauflage, sondern vielmehr um einen Bereich für Zielkundschaft. Die Anbindung an die Haupteinkaufslage Kölner Straße (Fußgängerzone) erfolgt über Seitenstraßen bzw. die Florastraße, die überwiegend von Dienstleistungsnutzungen geprägt sind. Der Betrieb übernimmt weder für sein Standortumfeld noch für den gesamten ZVB Hauptzentrum Dormagen eine strukturprägende bzw. Magnetfunktion. Selbst wenn es zu einer nicht zu erwartenden vorhabenbedingten Betriebsaufgabe kommen sollte, würde hieraus für die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen keine städtebauliche Relevanz erwachsen. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen. Auswirkungen auf den d en ZVB Hauptzentrum Frechen Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Frechen ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 10 % und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 4 %. Von der geringen monetären Umsatzumverteilung in beiden Sortimentsbereichen sind mehrere Bestandsbetriebe wie auch Randsortimentsbereiche betroffen, so dass in diesen Sortimentsbereichen vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Hauptzentrum Frechen nahezu auszuschließen sind. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Frechen. 64 Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Grevenbroich Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Grevenbroich ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 5 % und in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 5 %. Anhand der monetären Höhe der Umsatzumverteilungswerte sind in den oben genannten Sortimentsbereichen vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Hauptzentrum Grevenbroich nahezu auszuschließen. Zudem sind die Sortimente Möbel und Elektrogroßgeräte in Grevenbroich als nicht zentrenrelevant definiert. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Grevenbroich. Auswirkungen auf den ZVB Nahversorgungszentrum Hermühlheim, Hürth Für die Bestandsstrukturen im ZVB Nahversorgungszentrum Hermühlheim, Hürth, ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 0,5 Mio. Euro bzw. von rd. 7 %. Hierbei handelt es sich ausschließlich um absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Sortimentsbereich Elektrogroßgeräte, die in Gänze auf einen Elektronikfachmarkt entfallen. Anhand der Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, die sich nur auf ein (untergeordnetes) Sortiment des Betriebs beziehen, ist eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe nicht zu erwarten. Selbst wenn es widererwarten dazu kommen würde, wäre dadurch nicht die Nahversorgungsfunktion des Nahversorgungszentrums gefährdet. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Nahversorgungszentrum Hermühlheim, Hürth. Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Kerpen Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Kerpen ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Möbel i. H. v. rd. 0,7 Mio. Euro bzw. von rd. 7 %, Teppiche i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 9 % und in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen 65 Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 4 %, Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. rd. 0,2 Mio. Euro bzw. von rd. 14 % (in Kerpen als zentrenrelevant eingestuft), Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. rd. 0,2 Mio. Euro bzw. von rd. 9 %. Für den ZVB Hauptzentrum Kerpen ist anzuführen, dass es sich bei diesem um einen bipolaren zentralen Versorgungsbereich mit dem Ortszentrum Kerpen (südlicher Teil) und mit dem Bereich Falder/ Bürrig (nördlicher Teil) handelt. Die beide Teilbereiche des ZVB Hauptzentrum Kerpen sind rd. 300 m voneinander entfernt. Der nördliche Teilbereich Flader/ Bürrig ist ein klassischer autokundenorientierter Fachmarktstandort mit geringen städtebaulichen Qualitäten und geringer Aufenthaltsqualität. Dort sind u. a. der Möbeldiscounter Roller, das Dänische Bettenlager, der Elektrofachmarkt Saturn sowie der Bau- und Heimwerkermarkt Obi angesiedelt. Die Auswirkungen in allen dargestellten Sortimentsbereichen beziehen sich insbesondere auf diesen nördlichen Teilbereich des ZVB Hauptzentrum Kerpen bzw. auf die dort angesiedelten Angebote der angeführten Fachmärkte. Im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel wurde für den ZVB Hauptzentrum Kerpen eine vorhabenbedingte Umsatzumverteilung von rd. 14 % ermittelt. Diese entfällt vornehmlich auf die entsprechenden Randsortimentsangebote des Bau- und Heimwerkermarkts Obi und des Möbeldiscounters Roller im nördlichen Teilbereich Flader/ Bürrig des ZVB Hauptzentrum Kerpen, dem klassischen autokundenorientierten Fachmarktstandort. Da es sich hierbei um Auswirkungen auf den Randsortimentsbereich der beiden Betriebe handelt, sind die möglichen Umsatzverluste im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des kompletten Angebotes dieser Anbieter zu vernachlässigen52. Beide Betriebe befinden sich im Fachmarktkomplex „Erft-Carree“, der als leistungsfähiger Fachmarktstandort zu bewerten ist. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den Sortimentsbereichen Haushalts- und Heimtextilien, Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände und Teppiche sind wiederum in der Mehrzahl die entsprechenden Angebote von mehreren Fachmärkten im nördlichen Teilbereich des ZVB Hauptzentrum Kerpen betroffen, so dass auch in diesem Sortiment anhand der monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen vorhabenbedingte Betriebsaufgaben nicht zu erwarten sind. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Kerpen. 52 66 Die Möbelangebote des Discounters Roller stehen nur in sehr geringem Umfang in Überschneidung mit den höherwertigen Angeboten von Möbel Segmüller. Die Umverteilungswirkungen im Kernsortiment Möbel im zentralen Versorgungsbereich Kerpen wurden daher auch nur mit rund 6 % ermittelt. Vor diesem Hintergrund ist nicht von einer übermäßigen Betroffenheit dieses Anbieters auszugehen. Auswirkungen auf den ZVB Stadtteilzentrum KerpenKerpen -SindorfSindorf-Süd Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 0,3 Mio. Euro bzw. von rd. 5 %. Anhand der monetären wie auch prozentualen Höhe der Umsatzumverteilungswerte sind in dem oben genannten Sortimentsbereich vorhabenbedingte Betriebsaufgaben für den ZVB Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd nicht zu erwarten, zudem verteilen sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf mehrere Anbieter. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd. Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Köln Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Köln ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 3,1 Mio. Euro bzw. von rd. 7 %, Teppiche i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 12 % und in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel i. H. v. rd. 0,5 Mio. Euro bzw. von rd. 8 %, Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,6 Mio. Euro bzw. von rd. 3 %, Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. rd. 0,7 Mio. Euro bzw. von rd. 6 %, Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. rd. 0,7 Mio. Euro bzw. von rd. 11 % (in Köln als zentrenrelevant eingestuft.). Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den Sortimentsbereichen Möbel, Teppiche, Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel, Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände sowie Haushalts- und Heimtextilien verteilen sich jeweils auf eine Vielzahl von Betrieben und Randsortimentsangebote. Aufgrund der Verteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die sehr differenziert ausgeprägten Bestandsstrukturen sowie der weit über den Einzelhandel hinausgehenden Bedeutung des ZVB als Dienstleistungs- und Verwaltungsstandortstandort sowie als touristische Destination resultieren in diesen Sortimentsbereichen durch die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den ZVB Hauptzentrum Köln. Im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel sind eine Vielzahl von Anbietern betroffen, zum Teil reine Leuchten-Spezialisten (z. B. Licht Remagen, Beleuchtungs- 67 haus Schiffgen oder Tobias Grau), zum Teil auch Einrichtungsfachgeschäfte mit einem Schwerpunkt bei Möbeln und sonstigem Einrichtungsbedarf (z. B. Giorgetti, Habitat oder Einrichtungshaus Pesch). Darüber hinaus ist eine Vielzahl von Kleinanbietern aus dem Bereich Dekorationsartikel, Heimeinrichtung zu nennen, die auf Kleinstflächen mit abwechselndem Sortiment auch einige Angebote im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel führen (z. B. Depot, Manufaktum, Butlers etc.). Diese Angebotsstrukturen bzw. Anbieter befinden sich alle in stabilen Teillagen des ZVB Hauptzentrum Köln ohne jeweilige städtebauliche Vorschädigungen im Umfeld. Eine kleinere Agglomeration im hochwertigen Einrichtungssegment befindet sich am Kaiser-WilhelmRing. Hier sind – mit Ausnahme des Leuchtenanbieters Tobias Grau (Showroom) – jedoch durchweg Einrichtungshäuser mit anderen Sortimentsschwerpunkten und Kleinflächen bei Lampen/ Leuchten als Randsortiment ansässig. Die meisten reinen Lampenanbieter, die sich im Bereich des Neumarktes, am Friesenplatz, in der Pfeilstraße oder am KaiserWilhelm-Ring befinden, sind im Vergleich zum Anbieter Segmüller als deutlich hochwertiger zu sehen und führen überwiegend Designerware im hochpreisigen Segment. Diese Fachbetriebe bieten auch komplette Lichtplanung und vielfältige Serviceleistungen an. Sie sind durch die Angebote im Möbelhaus Segmüller nur nachrangig betroffen. Vor diesem Hintergrund der spezifischen Angebote im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel im ZVB Hauptzentrum Köln, die sich über verschiedene Standortlagen innerhalb der Innenstadt verteilen, sind keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Köln. Auswirkungen auf den d en ZVB Bezirkszentrum KölnKöln -Ehrenfeld Für die Bestandsstrukturen im ZVB Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Möbel i. H. v. rd. 0,7 Mio. Euro bzw. von rd. 6 %, Teppiche i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 12 % und in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,2 Mio. Euro bzw. von rd. 3 %. Anhand der Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, es resultieren keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld. 68 Auswirkungen auf den d en ZVB Bezirkszentrum KölnKöln -Kalk Für die Bestandsstrukturen im ZVB Bezirkszentrum Köln-Kalk ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 3 % und Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 7 %. Anhand der Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, da diese auf eine Vielzahl von Anbietern entfallen und jeweils nur eine sehr geringe monetäre Ausprägung aufweisen. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Bezirkszentrum Köln-Kalk. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Bezirkszentrum Köln-Kalk. Auswirkungen auf d en ZVB Bezirkszentrum KölnKöln -Nippes Für die Bestandsstrukturen im ZVB Bezirkszentrum Köln-Nippes ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 0,2 Mio. Euro bzw. von rd. 6 % und in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 8 %. Anhand der Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, zumal diese auf mehrere Anbieter entfallen. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Bezirkszentrum Köln-Nippes. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Bezirkszentrum Köln-Nippes. Auswirkungen auf den d en ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt Für die Bestandsstrukturen im ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Teppiche i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 11 %. Anhand der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, zudem ist das Sortiment Teppiche in 69 Köln als nicht zentrenrelevant definiert. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt. Auswirkungen auf den d en ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln -Weiden Für die Bestandsstrukturen im ZVB Bezirksteilzentrum Köln-Weiden ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,3 Mio. Euro bzw. von rd. 5 %, Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 11 %. Anhand der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Sortimentsbereich Haushalts- und Heimtextilien sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, zumal hiervon insbesondere das Randsortimentsangebot eine Kaufhauses betroffen ist und die möglichen Umsatzverluste im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des kompletten Angebotes dieses Anbieters zu vernachlässigen ist. Anhand der monetären wie prozentualen Höhen sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben im Sortimentsbereich Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände ebenso auszuschließen. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Bezirksteilzentrum KölnWeiden. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Bezirksteilzentrum Köln-Weiden. Auswirkungen auf den d en ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln -Bayenthal, Bonner Str. Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 6 %. und in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 6 %. Anhand der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den genannten Sortimentsbereich sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. 70 Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Bayenthal, Bonner Str. Auswirkungen auf den d en ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln -Braunsfeld Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Möbel i. H. v. rd. 0,3 Mio. Euro bzw. von rd. 7 %. Anhand der geringen Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in dem genannten Sortimentsbereich sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben auszuschließen, zumal sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf mehrere Anbieter verteilen. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld. Auswirkungen auf den d en ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln -Niehl Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtteilzentrum Köln-Niehl ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 14 %. Die geringen monetären absatzwirtschaftlichen Auswirkungen entfallen nahezu vollständig auf das Randsortimentsangebot des Baufachmarkts Obi. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich entlang der Friedrich-Karl-Straße und der Niehler Straße, der OBI-Baumarkt ist am südlichen Rand des zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt, ohne wesentliche weitere Einzelhandelsnutzungen im unmittelbaren Umfeld. Als Magnetbetriebe des Stadtteilzentrums fungieren Lebensmittelmärkte in der Friedrich-Karl-Straße sowie Strauss Innovation im Eckbereich Friedrich-Karl-Straße / Niehler Straße. Da sich die Auswirkungen im Wesentlichen auf den Randsortimentsbereich eines Anbieters am Rande des zentralen Versorgungsbereiches beziehen, der entsprechende Umsatzverluste in weiteren Sortimentsbereichen ausgleichen kann, sind hier keine wesentlichen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Niehl. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Niehl. 71 Auswirkungen auf den den ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Sülz Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtteilzentrum Köln-Sülz ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 12 %. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind im Wesentlichen zwei Elektrofachgeschäfte betroffen, von denen das eine Leuchten als Hauptsortiment, das andere Elektrohaushaltsgeräte und Leuchten als Teilsortimente führt. Beide Anbieter haben einen Schwerpunkt beim Dienstleistungs- und Reparaturservice und weisen im Hinblick auf Warenpräsentation und Sortimentsgestaltung bei Leuchten ein sehr eingeschränktes Angebot mit veralteter Präsentation auf. Das Stadtteilzentrum Köln-Sülz zieht sich überwiegend entlang der Zülpicher Straße zwischen den beiden U-Bahn-Haltestellen Lindenburg (Universitätsklinik) und Weyertal. Der Besatz mit Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben ist praktisch durchgängig mit wenigen Ladenleerständen. Es handelt sich um eine Lage mit einem abwechslungsreichen Branchenbesatz und einem Schwerpunkt bei inhabergeführten Fachgeschäften. Frequenzbringer sind Filialisten im Lebensmittelsegment (z. B. Netto, Kaiser’s). Die beiden im Wesentlichen betroffenen Elektrofachgeschäfte sind innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches dagegen nicht als Frequenzbringer oder Magneten zu bezeichnen. Auch befinden sich diese nicht in Teillagen mit städtebaulichen Problematiken oder Vorschädigungen, z. B. durch eine erkennbare Leerstandsproblematik. Vor diesem Hintergrund sind hier – trotz der genannten Umverteilungswirkungen – keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Sülz. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtteilzentrum Köln-Sülz. Auswirkungen auf den d en ZVB Hauptzentrum Leverkusen Für die Bestandsstrukturen im ZVB Hauptzentrum Leverkusen ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel i. H. v. unter 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 14 % und in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände i. H. v. rd. 0,2 Mio. Euro bzw. von rd. 4 %, Haushalts- und Heimtextilien i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 9 %. 72 Das Hauptzentrum Leverkusen im Stadtteil Wiesdorf wird derzeit v. a. durch die Rathausgalerie und das anschließende Einkaufszentrum Luminaden und die Fußgängerzone entlang des Wiesdorfer Platzes geprägt. Anhand der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Haushalts- und Heimtextilien sowie den geringen prozentualen Auswirkungen im zentrenrelevanten Sortimentsbereich Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände, die zudem jeweils auf eine Vielzahl von Bestandsbetrieben und Randsortimentsbereiche entfallen, sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben nicht zu erwarten. Es resultieren demnach in diesen beiden Sortimentsbereichen keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Hauptzentrum Leverkusen. Von Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel ist insbesondere der Betrieb Licht & Wohnen in der Friedrich-Ebert-Straße betroffen; weitere Anbieter wie Saturn in der Rathausgalerie oder Kaufhof in den Luminaden weisen nur Kleinstflächen bei Leuchten und Leuchtmitteln auf. Der Betrieb in der Friedrich-EbertStraße befindet sich in einer Nebenlage, die auf der westlichen Straßenseite, auf der sich der Anbieter befindet, bereits stark durch Wohnen und Dienstleistungsnutzungen sowie Hotel- und Gastronomiebetriebe in Erdgeschosslagen geprägt ist. Die östliche Seite der Friedrich-Ebert-Straße zum Europaring hin wird durch den weitgehend leerstehenden Komplex des City-Centers geprägt. Fußgängerfrequenzen sind hier kaum vorhanden bzw. werden höchstens durch das Parkhaus des City-Centers erzeugt. Der Betrieb Licht & Wohnen richtet sich an Zielkundschaft, als Frequenzbringer für sein Umfeld kann er nicht bezeichnet werden. Selbst wenn es anhand der geringen vorhabenbedingten monetären Umsatzumverteilung zu einer Betriebsaufgabe des Betriebs Licht & Wohnen kommen sollte, wäre dies vor dem Hintergrund der voranstehenden Erläuterungen ohne städtebauliche Relevanz für das Hauptzentrum Leverkusen. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Leverkusen. Auswirkungen auf den d en ZVB Stadtbezirkszentrum LeverkusenLeverkusen -Opladen Für die Bestandsstrukturen im ZVB Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in dem zentrenrelevanten Sortimentsbereich Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel i. H. v. rd. 0,1 Mio. Euro bzw. von rd. 8 %. Anhand der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, die zudem auf eine Vielzahl von Bestandsbetrieben bzw. auf Randsortimentsbereiche von Fachmärkten und Fachdiscountern entfällt, sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben nicht zu erwarten. Es resultieren demnach keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des ZVB Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen. 73 Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Stadtbezirkszentrum Leverkusen-Opladen. Auswirkungen auf sonstige zentrale Versorgungsbereiche Für die sonstigen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereiche ergeben sich keine Umsatzumverteilungen, welche eine Größenordnung von 5 % oder mehr erreichen. Für diese zentralen Versorgungsbereiche resultieren demnach anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten. 74 6 Landesplanerische Einordnung E inordnung Am 12. Juli 2013 ist der LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel in Kraft getreten. Dieser enthält folgende Ziele und Grundsätze, die in Hinblick auf das Vorhaben Möbelhaus Segmüller relevant sind. Grundsätzlich sei darauf verweisen, dass im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln der Vorhabenstandort größtenteils als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt ist. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wurde parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 für den fraglichen Teilbereich geändert. Die Teilbereichsänderung 17.3, deren neue Darstellung ein Sondergebiet für ein Möbelhaus mit 45.000 m² VKF auswies, wurde am 13.03.2013 von der Bezirksregierung Köln genehmigt und am 26.03.2013 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Nachfolgend erfolgt die Einordnung des Vorhabens Segmüller Pulheim in den Kontext der jeweiligen Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. „1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.“ Quelle: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, S. 6. Der Vorhabenstandort ist im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln größtenteils als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Durch die Verortung des Vorhabenstandorts in einem ASB ist das Vorhaben kongruent zu 1 Ziel des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. „3 Ziel Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ Quelle: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, S. 7. Wie in Kapitel 5.4 dargelegt, resultieren durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche in Pulheim oder den Kommunen der jeweiligen Untersuchungsräume. Dem Beeinträchtigungsverbot wird daher entsprochen. 75 „4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“ Quelle: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, S. 7. Das Kernsortiment des Vorhabens ist das Sortiment Möbel bzw. die Sortimentsgruppe Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte. Die Kaufkraft für diese Sortimentsgruppe in Pulheim beträgt aktuell rd. 23,8 Mio. Euro.53 Die Umsatzprognose für das Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim beträgt max. 91,3 Mio. Euro im Kernsortiment. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation für den Kernsortimentsbereich beträgt demnach rd. 384 %, d. h. der prognostizierte Umsatz überschreitet deutlich die entsprechende Kaufkraft der Einwohner von Pulheim. Grundsätzlich sei darauf verwiesen, dass die Regelung des 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel in Hinblick auf Möbelvorhaben mit einer regionalen Ausrichtung und Versorgungsfunktion aus fachgutachterlicher Sicht nicht der aktuellen sozioökonomischen Realität, d. h. den aktuellen Entwicklungen im Möbeleinzelhandel, Rechnung trägt. Bei dem Vorhaben Segmüller Pulheim handelt es sich zudem um eine Vorhabenplanung, die von der Größenordnung leicht kleiner bzw. vergleichbar zu aktuellen Planungen bzw. genehmigten Vorhaben in der Region bzw. in Nordrhein-Westfalen ist; zu nennen wären hier insbesondere: Vorhaben Möbel Höffner Neuss: 46.000 m² VKF Vorhaben Möbel Höffner Duisburg: 52.000 m² VKF Vorhaben Ostermann Duisburg: 50.000 m² VKF (+ 10.000 m² VKF Gartenfachmarkt) Wenn der zu erwartende Gesamtumsatz eines Vorhabens nicht mehr die entsprechende Kaufkraft der Standortkommune übersteigen soll, wären Ansiedlungen von Möbelmärkten in den Größenordnungen, wie sie sich am aktuellen Marktgeschehen abzeichnen, nur noch 53 76 Eigene Berechnungen auf Basis IfH Köln 2013; Einwohnerzahlen IT.NRW, Stand 31.12.2012 (nur Hauptwohnsitz). in Oberzentren oder in einwohnerstarken Mittelzentren54 in Nordrhein-Westfalen ansiedlungsfähig. Auch in Hinblick auf den regionalen Wettbewerb weist das Vorhaben keine ‚überdimensionierte‘ Größenordnung auf, zumal einige der Wettbewerbsstandorte als Kombinationsstandorte mehrerer Möbeleinzelhandelsbetriebe eine in etwa vergleichbare Größenordnung zu dem Solitärstandort Vorhaben Segmüller aufweisen. Auch die erfolglos gebliebenen Bemühungen der Stadt Pulheim, einen Möbelmarkt mit einer kleineren VKF von 20.000 m² am Vorhabenstandort anzusiedeln, bestätigen die aktuellen Tendenzen im Bereich des Möbeleinzelhandels, nur noch Möbelmärkte55 mit einer Größenordnung ab ca. 45.000 m² zu realisieren: Für den Vorhabenstandort wurde 2008/ 2009 ein Regionalplanänderungsverfahren betrieben und zeitgleich parallel durch die Stadt Pulheim der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan 69 von Pulheim geändert, dieser jedoch nicht öffentlich bekannt gemacht, so dass dieser keine Rechtskraft erlangt hat. Das Vorhabengrundstück war bis dahin im Bebauungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen. Durch die Änderung erfolgte die Ausweisung einer ca. 5 ha großen Teilfläche als Sondergebiet mit der Festsetzung Möbelhaus, 20.000 m² GVKF und 2.000 m² VKF zentrenrelevante Sortimente. Im Rahmen eines europaweiten Ausschreibungsverfahrens 2009 und trotz der Zusammenarbeit mit einem Investor/ Projektentwickler, der in Kontakt mit mehreren interessierten Möbelhäusern stand, wurden keine Angebote abgegeben. Daraufhin wurde das Ausschreibungsverfahren aufgehoben und das Grundstück durch die Stadtverwaltung nochmals allen bekannten Möbelhäusern und Projektentwicklern angeboten. Trotz dieser Bemühungen verliefen 2009/ 2010 alle Verhandlungen letztendlich erfolglos. Fazit der geführten Verhandlungen war, dass ein Möbelhaus mit 20.000 m² VKF bei der bestehenden Marktlage von keinem Interessenten gebaut bzw. betrieben werden wollte. Die Stadtverwaltung wurde daraufhin nochmals bei der Bezirksregierung vorstellig, welche die Bereitschaft signalisierte, eine Erhöhung der VKF auf bis zu 50.000 m² unter Voraussetzungen mitzutragen. Als dies potenziellen Interessenten in Aussicht gestellt werden konnte, wurden die Verhandlungen konkret, mehrere große Möbelhäuser zeigten Interesse.56 Im Hinblick auf das Kernsortiment Möbel ist des Weiteren anzuführen, dass durch die Einordnung des Sortiments als nicht zentrenrelevantes Sortiment sowohl in Pulheim wie auch 54 In einigen Mittelzentren mit wettbewerbsrelevanten Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum liegt das Umsatz-Kaufkraftverhältnis (bezogen auf die Einzelbetriebe) im Sortimentsbereich Möbel heute bereits bei mehreren 100 %. 55 In Bezug auf klassische Möbelhäuser, die Entwicklung im Bereich von Möbeldiscountern und Möbelmitnahmemärkten stellen sich aktuell anders dar, wenngleich insbesondere für diese Betriebstypen die Tendenz zu Kombinationsstandorten mit klassischen Möbelhäusern (teilweise mit demselben Betreiber) eindeutig erkennbar ist. 56 Ausführungen zur Historie des Vorhabenstandorts (ganzer Absatz) nach Angaben der Stadt Pulheim. 77 in allen Kommunen des Untersuchungsraums57 die Vermutung, dass durch das Vorhaben negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und insbesondere Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung resultieren können, nicht zutrifft: Wie in Kapitel 5.4 dargelegt, resultieren durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. Da es sich zudem um ein nicht zentrenrelevantes Sortiment handelt, das nur aperiodisch nachgefragt wird, sind zudem keine negativen Auswirkungen auf eine verbrauchernahe Versorgung bzw. keine Beeinträchtigung von regionalen Versorgungsstrukturen zu erwarten, da im Möbelsektor eine verbrauchernahe Versorgung aus fachgutachterlicher Sicht – vor dem Hintergrund der aktuellen sozioökonomischen Realität – nicht mehr kommunal, sondern nur noch regional ausgeprägt sein kann bzw. zukünftig sein wird. „5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt.“ Quelle: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, S. 7. Die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim wird in der Gesamtheit 4.500 m² VKF nicht überschreiten, d. b. der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente beträgt bei einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² 10 %. Das Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim ist demnach kongruent zu 5 Ziel des Lan- desentwicklungsplans Einzelhandel. Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger „6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.“ Quelle: 57 78 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzel- In Bezug auf Möbel. In den restlichen Sortimentsteilen des Kernsortiments des Vorhabens differieren die kommunalen Einordnungen bzgl. einer möglichen Zentrenrelevanz, wenngleich die Einordung der weiteren Sortimentsteile des Kernsortiments als nicht zentrenrelevant in den Kommunen überwiegt. handel, S. 7. Die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim wird mit den geplanten 4.500 m² VKF die angeführten 2.500 m² VKF um 2.000 m² VKF überschreiten. Allerdings ist anzuführen, dass in Kapitel 5.4 dargelegt wurde, dass durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum resultieren. Hierdurch wird die diesem Grundsatz zugrunde liegende Vermutung, dass durch ein Vorhaben mit mehr als 2.500 m² zentrenrelevanter Randsortimentsverkaufsfläche negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und insbesondere Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung resultieren, widerlegt. Zudem ist darauf zu verweisen, dass es sich bei dem Vorhaben um einen Solitärstandort handelt. Strukturprägende Wettbewerber im Untersuchungsraum stellen jedoch Kombinationsstandorte dar, wodurch an diesen Standortgemeinschaften58die Grenze von 2.500 m² für zentrenrelevante Sortimente bzw. auch der am Vorhabenstandort geplanten 4.500 m² deutlich überschritten wird. Dies ist in Hinblick auf eine mittel- bis langfristige Wettbewerbsfähigkeit des Vorhabens zu den Wettbewerbsstrukturen in der Region – insbesondere vor der Tatsache, dass durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum resultieren – zu berücksichtigen. Dennoch überschreitet das Vorhaben die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente nach 6 Grundsatz auf 2.500 m² VKF mit den geplanten 4.500 m² um 2.000 m² VKF deutlich. In Nordrhein-Westfalen wurde im Rahmen von Möbelvorhaben nach Kenntnisstand des Verfassers bisher i. d. R. immer der Grundsatz der Begrenzung der Randsortimente i. H. v. 2.500 m² VKF – welcher auch im § 24a Abs. 3 LEPro des Landes Nordrhein-Westfalen festgeschrieben war – beachtet und eingehalten; eine Ausnahme bilden die beiden Vorhaben Möbel Höffner Neuss und Möbel Höffner Duisburg. Daher wird aus fachgutachterlicher Sicht empfohlen, die Größenordnung der deutlichen Überschreitung der Randsortimentsverkaufsfläche um 2.000 m² vor dem Hintergrund 6 Grundsatz des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel nochmals zu überdenken. 58 Bspw. Köln: Ikea (Am Butzweiler Hof)/ Polster aktuell; Köln-Porz: Porta Möbel/ SB Möbel Boss; Leverkusen: Smidt Wohncenter/ Sponti; Bornheim: Porta Möbel/ SB Möbel Boss; Rösrath: Möbel Höffner/ Sconto. 79 7 Gegenüberstellung vorliegender Gutachten (BBE Köln, Junker und Kruse, Stadt + Handel) Im Rahmen der Ansiedlungsbestrebungen für das Vorhaben Segmüller in Pulheim wurden bereits zwei Gutachten erstellt. Für den Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim wurde seitens der BBE Handelsberatung GmbH, Köln, im Juli 2012 das Gutachten Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim59 erstellt. Im Rahmen des Normenkontrollverfahrens 7 D 18/13.NE […] wurde im Auftrag der Stadt Bergheim die Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim un- ter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB60 von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober 2012, erarbeitet. Somit liegen inkl. dieses Gutachtens nunmehr drei Fachgutachten vor. Die Gutachten kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen hinsichtlich der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens. Die städtebauliche Einordnung basiert maßgeblich auf der Höhe der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, die in dem Gutachten von Junker und Kruse 2012 am höchsten und in dem Gutachten BBE 2012 am niedrigsten ausfallen. Die Modellierung der Umsatzumverteilungen basiert bei allen drei Gutachten auf einem vergleichbaren Ansatz nach Huff (s. Kapitel Erläuterungen zu gravitationsbasierten Berechnungsmodellen im Anhang). Die Berechnungsunterschiede und die daraus folgenden Unterschiede in der Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit erklären sich maßgeblich in unterschiedlichen Grundannahmen und Methoden: Die Methode zur Prognose des Vorhabenumsatzes Die Höhe des ermittelten Vorhabenumsatzes Annahmen zum Einzugsgebiet bzw. zur Höhe des umzuverteilenden Umsatzes im Einzugsgebiet Methode zur Prognose des Vorhabenumsatzes Der Vorhabenumsatz ist eine wesentliche Eingangsgröße, da die später ermittelten Umsatzumverteilungen maßgeblich von der Höhe des Vorhabenumsatzes abhängig sind. Insofern ist eine begründete Herleitung unter Beachtung aller relevanten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen von entscheidender Bedeutung für ein Verträglichkeitsgutachten. In den Gutachten wurde folgender Ansatz gewählt: BBE, 2012: Flächenproduktivitätsansatz Junker und Kruse 2012: Flächenproduktivitätsansatz 59 Im Folgendem abgekürzt durch BBE 2012. 60 Im Folgendem abgekürzt durch Junker und Kruse 2012. 80 Stadt + Handel, 2014: Marktanteilskonzept Dass der Flächenproduktivitätsansatz zur Ermittlung der Umsatzprognose für das Vorhaben methodisch nicht haltbar ist, wurde in Kapitel 4.3.1 dargelegt. Die Spannweite der mit dem Flächenproduktivitätsansatz angenommenen Flächenproduktivitäten durch die BBE 2012 und durch Junker und Kruse 2012 ist erheblich61: BBE 2012: 2.070 Euro/m² VKF Junker und Kruse 2012: 3.200 – 3.900 Euro/ m² VKF. Dies ist insofern wenig überraschend, da beide Gutachten auf die anerkannte Methode des Marktanteilskonzepts verzichten. Kurzum: die spezifischen Standortrahmen- und Wettbewerbsbedingungen werden zur Herleitung des Vorhabenumsatzes sowohl bei Junker und Kruse 2012 als auch bei der BBE 2012 nicht oder nicht hinreichend gewürdigt. Die Höhe des ermittelten Vorhabenumsatzes Aufgrund der dargestellten Unterschiede ergeben sich wesentliche Abweichungen der Prognoseumsätze in den Gutachten: Tabelle 20: 20: Vergleich Prognoseumsätze BBE 2012, Junker und Kruse 2012, Stadt + Handel 2014 Gutachten Herleitung des Umsatzes Umsatzannahme Umsatzannahme in Mio. Euro Differenz zu Basis Stadt + Handel 2014 BBE 2012 Flächenproduktivitätsansatz 93,1 – 22 % Marktanteilskonzept 119,3 – Flächenproduktivitätsansatz 173,7 * + 46 % Stadt + Handel 2014 Junker Und Kruse 2012 Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel auf Basis der vorliegenden Gutachten. * worst-case-Prognose Im Hinblick auf die Ergebnisse der Verträglichkeitsanalysen ist relevant: Ein höherer/ niedrigerer Umsatz mündet (bei sonst gleichen Annahmen) in höheren/ niedrigeren Umsatzumverteilungen. Annahmen zum Einzugsgebiet Einzugs gebiet bzw. zur Höhe des umzuverteilenden Umsatzes im Einzugsgebiet zugsgebiet Auch die Annahmen zum Einzugsgebiet und insbesondere die Höhe des Vorhabenumsatzes in einem für die Modellberechnung abgegrenzten Untersuchungsraumes sind wesentliche Eingangsgrößen für die Verträglichkeitsanalyse, da die später ermittelten Umsatzumverteilungen maßgeblich davon abhängig sind. 61 Bezogen auf die Flächenproduktivität des Gesamtvorhabens. Der Unterschied der sortimentsspezifischen Flächenproduktivitäten bewegt sich in einer vergleichbaren Spannweite, teilweise sogar noch über dieser. 81 Die Annahmen der BBE 2012 sind in ihren Grundzügen mit den Annahmen von Stadt + Handel 2014 vergleichbar. Auffällig ist der von Junker und Kruse 2012 zugrunde gelegte Untersuchungsraum, da dieser sehr eng gefasst ist und ein nicht begründet hoher Anteil des – ohnehin überhöhten (s.o.) – Vorhabenumsatzes dort umverteilt wird. Dies führt in der Konsequenz – bei sonst gleichen Annahmen – zu sehr hohen Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum. Die Herleitung des Untersuchungsraumes durch Junker und Kruse 2012 ist in vielen Punkten widersprüchlich und methodisch nicht haltbar. Zunächst ist auffällig, dass Junker und Kruse 2012 überhaupt kein Einzugsgebiet ableitet. Somit kann Junker und Kruse 2012 auch keine Aussagen zu entstehenden Einzugsgebietsüberschneidungen mit Wettbewerbern in der Region treffen, was eine fachlich begründete Aussage zum Anteil des Umsatzes, der im Untersuchungsraum umverteilt wird, nicht zulässt. In der Ableitung des Untersuchungsraums wird lediglich hervorgehoben, „[…] dass die Konkurrenzsituation im Umland bereits sehr ausgeprägt ist“ (Junker und Kruse 2012, S. 21) während sie bei der Ableitung der Flächenproduktivität nur „relativ ausgeprägt“ (Junker und Kruse 2012, S. 17) war. Des Weiteren wird angeführt, dass im Möbelsektor von den Kunden Entfernungen von 50 bis 100 km zum Anbieter in Kauf genommen würden (Junker und Kruse 2012, S. 21). Sodann wird das Einzugsgebiet des Vorhabens anhand der Konkurrenzstandorte definiert, welches unter Berücksichtigung der Ausführungen des Marktanteilskonzepts (vgl. Kapitel 4.3, S. 31), relativ eng gefasst wird. Der Untersuchungsraum für die weiteren Berechnungen wird anschließend unter Berücksichtigung von Raumwiderständen, der Einordnung/ Bewertung von Konkurrenzstandorten und Aussagen von Einzelhandelskonzepten62, trotz des voranstehenden Verweises, dass Kunden im Sortimentsbereich Möbel eine relativ geringe Entfernungssensitivität verspüren, ein Untersuchungsraum von nur 20 Pkw-Minuten abgegrenzt (Junker und Kruse 2012, S. 21/ 22). Die Aussagen von Junker und Kruse zu den Angebotsstrukturen entsprechen nicht der tatsächlichen Situation. Der Wettbewerb im Umland (damit dürfte bei Junker und Kruse 2012 der Bereich ab 20 km gemeint sein) ist nicht besonders ausgeprägt (vgl. Kapitel 4.3.1 ab S. 31). Dass erhebliche Kaufkraftabflüsse aus Pulheim und aus dem Großraum Köln zu den entsprechenden Anbietern an den Rändern der Region (Kall, Bornheim, Leverkusen, Mönchengladbach, Aachen etc.) bestehen, bleibt in der Ableitung des Untersuchungsraums durch Junker und Kruse 2012 unberücksichtigt. Die Annahme, dass im worst case 80 % des Vorhabenumsatzes im Sortimentsbereich Möbel in einem 20 km umfassenden Untersuch- 62 82 Warum zur Ableitung eines Untersuchungsraums für ein regional ausstrahlendes Möbelvorhaben Bezug auf Einzelhandelskonzepte genommen wird, erschließt sich nicht. ungsraum umverteilt werden (Junker und Kruse 2012, S. 35), ist nicht begründet und widerspricht auch den eigenen Aussagen zum Einkaufsverhalten im Möbeleinzelhandel (Anfahrtswege von 50 bis 100 km). Die Annahme, dass 80 % des Vorhabenumsatzes im Sortimentsbereich Möbel im mit 20 Pkw-Minuten abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt werden, widerspricht zudem den Erkenntnissen aus empirischen Untersuchungen zum Einkaufsverhalten im Sortimentsbereich Möbel (vgl. Kapitel 4.1.2). Somit ergeben sich wesentliche Abweichungen in den Gutachten: Tabelle 21: 21: Vergleich Vergleich Prognoseumsätze BBE 2012, Junker und Kruse 2012, Stadt + Handel 2014 Gutachten Anteil des Vorhabenumsatzes, der im 20 km Radius umverteilt wird* BBE 2012 ~ 61 Mio. Euro Stadt + Handel 2014 ~ 66 Mio. Euro Junker Und Kruse 2012 ~ 138 Mio. Euro Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel auf Basis der vorliegenden Gutachten. * Leichte Abweichungen möglich, da sich die jeweiligen Untersuchungsräume unterscheiden. Im Hinblick auf die Ergebnisse der Verträglichkeitsanalysen ist relevant: Ein höherer/ niedrigerer Anteil des Umsatzes, der im 20 km Radius umverteilt wird mündet (bei sonst gleichen Annahmen) in höheren/ niedrigeren Umsatzumverteilungen in diesem Raum. Fazit: Den Gutachten sind unterschiedliche Berechnungsergebnisse zu entnehmen. Die Berechnungsunterschiede erklären sich vorrangig in unterschiedlichen Grundannahmen und Methoden: Die Methode zur Prognose des Vorhabenumsatzes Die Höhe des ermittelten Vorhabenumsatzes Annahmen zum Einzugsgebiet bzw. zur Höhe des umzuverteilenden Umsatzes im Einzugsgebiet Am Beispiel Bergheim wird bezogen auf das Sortiment Möbel knapp verdeutlicht, dass Junker und Kruse 2012 bei Anwendung plausibel hergeleiteter Grundnahmen zu vergleichbaren oder sogar leicht geringeren Umsatzumverteilungen wie Stadt + Handel 2014 käme: Hierzu wurden die Eingangsparameter von Junker und Kruse 2012 wie folgt verändert: Zugrundelegung eines von Stadt + Handel 2014 valide hergeleiteten Vorhabenumsatzes (über ein Marktanteilskonzept) 83 Zugrundelegung eines von Stadt + Handel 2014 valide hergeleiteten Umsatzanteils, der im 20 km Radius umverteilt wird (durch ein Marktanteilskonzept/ eine zonierte Einzugsgebietsabgrenzung/ den Rückgriff auf primärstatistisches Datenmaterial) Bei sonst gleichen Annahmen ergibt sich für die Lage sonstige Lagen Bergheim, für welchen Junker und Kruse 2012 eine prozentuale Umsatzumverteilung von rd. 27 %63 ermittelt hat, eine Umsatzumverteilung von rd. 11 % (Stadt + Handel 2014). Ein weiterer vertiefender Vergleich der einzelnen standortbezogenen Umsatzumverteilungswerte und den daraus resultierenden städtebaulichen Einordnungen erübrigt sich, denn ein Großteil der Differenzen der Berechnungsergebnisse resultiert aus den unterschiedlichen Grundannahmen und Methoden der Gutachten. 63 84 Nach worst-case-Ansatz Junker und Kruse 2012, S. 38. 8 Zusammenfassung In der Stadt Pulheim soll im Gewerbegebiet „Am Schwefelberg“ ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² angesiedelt werden. Hierfür wurde bereits ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt, der diesbezügliche Bebauungsplan Nr. 109 in Pulheim ist am 02.10.2013 vom OVG für das Land NRW jedoch für unwirksam erklärt worden. Im Rahmen des neuen Bebauungsplanverfahrens für das Vorhaben wurde das hier vorliegende Gutachten zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens erarbeitet. Das Vorhaben wurde hinsichtlich der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel und hinsichtlich der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen in Pulheim und den Nachbarkommunen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO geprüft und bewertet. Zudem wurden die Annahmen, Methoden und Ergebnisse auch mit denen von bereits vorliegenden Gutachten für das Vorhaben (BBE 2012, Junker und Kruse 2012) abgeglichen und die Korrektheit der in diesem Gutachten getroffenen Annahmen, Methoden und Ergebnisse im Vergleich zu den beiden anderen Gutachten belegt (vgl. Kapitel 7). In der Zusammenschau der geprüften Aspekte ist festzuhalten, dass das Vorhaben den Zielen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel entspricht, für die Abwägung der Grundsätze sei auf Kapitel 6 verwiesen. Aufgrund der Gesamtverkaufsfläche und der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente ist das Vorhaben nicht kongruent zu den Grundsätzen 4 und 6 des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, es liegen jedoch begründete Argumente für ein Abweichen von diesen Grundsätzen vor. Aus fachgutachterlicher Sicht wird jedoch empfohlen, die Größenordnung der deutlichen Überschreitung der Randsortimentsverkaufsfläche um 2.000 m² vor dem Hintergrund 6 Grundsatz des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel nochmals zu überdenken. Das Vorhaben ist kongruent zu den Zielstellungen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Pulheim (2012). Stadt + Handel hat die konkreten städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche untersucht und bewertet. Umsatzleiss tung Anhand eines Marktanteilskonzepts wurde die maximal zu erwartende Umsatzlei des Vorhabens berechnet und die absatzwirt absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Grundlage eines worstworst-casecase -Ansatzes in einem gravitationsbasierten Berechnungsmodell ermittelt. Die vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen und daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen stellen sich in der Gesamtschau wie folgt dar: 85 Von Auswirkungen der Vorhabenansiedlung sind vor allem wettbewerbliche Bestandsstrukturen (zumeist in städtebaulich nicht integrierten Lagen) betroffen. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der untersuchten Randsortimente sind v. a. Bestandsstrukturen in Pulheim (allerdings in geringer Ausprägung) selbst wie auch vorrangig Bestandsstandstrukturen in Köln betroffen. Anhand der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in allen untersuchten Sortimentsbereichen resultieren keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen. Negative städtebauliche Auswirkun Auswirkun gen auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und Nachbarkommunen sind anhand der ermittelten Umsatzumverteilungswerte Umsatzumverteilungswerte nicht zu erwarten. Abschließend bleibt demnach zu konstatieren, dass das Vorhaben den Zielen des Landesentwicklungsplans NordrheinNordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel entspricht. entspricht. das Vorhaben nicht kongruent zu den Grundsätzen 4 und 6 des LandesLandes- entwicklungsplans NordrheinNordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ist, jedoch begründete Argumente für ein Abweichen von diesen Grundsätzen vorliegen. vorliegen. Aus fachgutachterlicher Sicht wird jedoch empfohlen, die Größenordnung der deutlichen Überschreitung der Randsortimentsverkaufsfläche um 2.000 m² vor dem Hintergrund 6 Grund¬satz des Landesentwicklungsplans Landesentwicklungsplans NordrheinNordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan GroßGroßflächiger Einzelhandel nochmals zu überdenken. überdenken . das Vorhaben Vorhaben kongruent zu den Zielstellungen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Pulheim (2012) ist. keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim oder den Nachbar Nachbarhbarkommunen zu erwarten sind. Das Vorhaben ist demnach als verträglich im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten und entspricht den Zielen des Landesentwicklungsplans NordrheinNordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. 86 Anhang Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Vorhabenstandort im Pulheimer Stadtgebiet ____________________ 8 Abbildung 2: Strukturprägende Wettbewerber in der Region _________________ 24 Abbildung 3: Kerneinzugsgebiet und Untersuchungsraum Randsortimente ____________________________________________ 28 Abbildung 4: Einzugsgebiet des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim nach Zonen_________________________________________ 30 Abbildung 5: Standorte Segmüller Friedberg und Wettbewerbssituation______ VIII Abbildung 6: Standort Segmüller Parsdorf und Wettbewerbssituation _________ IX Abbildung 7: Standort Segmüller Weiterstadt und Wettbewerbssituation _______ X Abbildung 8: Standort Vorhaben Segmüller Pulheim und Wettbewerbssituation _______________________________________ XI Abbildung 9: ZVB Hauptzentrum Pulheim _________________________________ XX Abbildung 10: ZVB Nebenzentrum Pulheim-Brauweiler ______________________ XXI Abbildung 11: ZVB Nebenzentrum Pulheim-Stommeln ______________________ XXII Abbildung 12: ZVB Hauptzentrum Bedburg _______________________________ XXIII Abbildung 13: ZVB Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster _______________________ XXIV Abbildung 14: ZVB Hauptzentrum Bergheim ______________________________ XXV Abbildung 15: ZVB Nebenzentrum Bergheim-Quadrath-Ichendorf ___________ XXVI Abbildung 16: ZVB Hauptzentrum Dormagen _____________________________ XXVII Abbildung 17: ZVB Hauptzentrum Frechen _______________________________ XXVIII Abbildung 18: ZVB Hauptzentrum Elsdorf _________________________________ XXIX Abbildung 19: ZVB Nebenzentrum Frechen-Königsdorf _____________________ XXX Abbildung 20: ZVB Hauptzentrum Grevenbroich ___________________________ XXXI Abbildung 21: ZVB Nebenzentrum Grevenbroich-Wevelinghoven ___________ XXXII Abbildung 22: ZVB Hauptzentrum Hürth _________________________________XXXIII Abbildung 23: ZVB Nebenzentrum Alt Hürth ____________________________ XXXIV Abbildung 24: ZVB Nahversorgungszentrum Hermülheim __________________ XXXV Abbildung 25: ZVB Hauptzentrum Kerpen _______________________________ XXXVI I Abbildung 26: ZVB Stadtteilzentrum Horrem ____________________________ XXXVII Abbildung 27: ZVB Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf_____________________ XXXVIII Abbildung 28: ZVB Stadtteilzentrum Kerpen-Sindorf-Süd _________________ XXXIX Abbildung 29: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 1 __________________________ XL Abbildung 30: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 2 _________________________ XLI Abbildung 31: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 3 _________________________ XLI Abbildung 32: ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt _____________ XLIII Abbildung 33: ZVB Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt ______________ XLIV Abbildung 34: ZVB Bezirkszentrum Köln-Mülheim __________________________ XLVI Abbildung 35: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Buchheimer Straße______ XLVII Abbildung 36: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Berliner Straße _________ XLVIII Abbildung 37: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Mülheim, Keupstraße _____________ XLIX Abbildung 38: ZVB Stadtteilzentrum Poll, Siegburger Straße ___________________ L Abbildung 39: ZVB Bezirkszentrum Kalk, Kalker Hauptstraße __________________ LII Abbildung 40: ZVB Stadtteilzentrum Deutz, Deutzer Freiheit _________________ LIII Abbildung 41: ZVB Stadtteilzentrum Buchforst ______________________________ LIV Abbildung 42: ZVB Bezirkszentrum Köln-Chorweiler __________________________ LV Abbildung 43: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Worringen ________________________ LVI Abbildung 44: ZVB Bezirkszentrum Köln-Nippes ____________________________ LVII Abbildung 45: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Niehl ____________________________ LVIII Abbildung 46: ZVB Bezirkszentrum Köln-Ehrenfeld __________________________ LIX Abbildung 47: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Bickendorf _________________________ LX Abbildung 48: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Neuehrenfeld _____________________ LXI Abbildung 49: ZVB Bezirksteilzentrum Köln-Lindenthal _______________________ LXII Abbildung 50: ZVB Bezirksteilzentrum Köln-Sülz/Klettenberg ________________ LXIII Abbildung 51: ZVB Bezirksteilzentrum Köln-Weiden ________________________ LXIV Abbildung 52: ZVB Stadtteilzentrum Köln-Braunsfeld _______________________ LXV Abbildung 53: ZVB Stadtteilzentrum Sülz, Zülpicher Straße __________________ LXVI Abbildung 54: ZVB Bezirksteilzentrum Zollstock, Höninger Weg ____________ LXVII Abbildung 55: ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Bonner Straße _____________ LXVIII II Abbildung 56: ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Goltsteinstraße _____________ LXX Abbildung 57: ZVB Hauptgeschäftszentrum Leverkusen _____________________ LXXI Abbildung 58: ZVB Stadtteilzentrum Leverkusen Opladen __________________ LXXII Abbildung 59: ZVB Stadtteilzentrum Leverkusen Schlebusch________________ LXXIII Abbildung 60: Ortskern Rommerskirchen ________________________________ LXXV Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Möbelhaus Segmüller Verkaufsflächen nach Sortiment____________ 9 Tabelle 2: Untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel ____________________________________ 11 Tabelle 3: Bestandsstrukturen Sortimente Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände ____________________ 14 Tabelle 4: Bestandsstrukturen Sortimente Haushalts- und Heimtextilien und Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel _______ 16 Tabelle 5: Bestandsstrukturen Sortiment Teppiche _______________________ 18 Tabelle 6: Einwohner und Kaufkraft Sortimentsbereich Möbel im Einzugsgebiet des Vorhabens nach Zonen _____________________ 21 Tabelle 7: Kaufkraft untersuchungsrelevante Randsortimentsbereiche ______ 22 Tabelle 8: Übersicht Kaufkraft und wettbewerbsrelevanter Umsatz Sortiment Möbel im Einzugsgebiet des Planvorhabens __________ 33 Tabelle 9: Wettbewerbssituation in den Zonen des Einzugsgebiets _________ 35 Tabelle 10: Marktanteilsprognose nach Zonen Möbel ______________________ 39 Tabelle 11: Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Randsortimente im Kerneinzugsgebiet Randsortimente __________ 41 Tabelle 12: Marktanteilsprognose Randsortimente ________________________ 43 Tabelle 13: Sortimentsspezifische Umsatzprognosen nach Marktanteilskonzept und ableitbare Flächenproduktivitäten nach Marktanteilskonzept für das geplante Möbelhaus Segmüller _______________________________ 44 Tabelle 14: Umverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz Sortimentsbereich Möbel für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum _________________________________________ 48 III Tabelle 15: Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Möbel ______________ 49 Tabelle 16: Umverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz untersuchungsrelevanten Randsortimente für die Bestandsstrukturen Kerneinzugsgebiet Randsortimente _________ 52 Tabelle 17: Umsatzumverteilung Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände ______________________________________ 53 Tabelle 18: Umsatzumverteilung Haushalts- und Heimtextilien und Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel ________________________ 55 Tabelle 19: Umsatzumverteilung Teppiche _______________________________ 57 Tabelle 20: Vergleich Prognoseumsätze BBE 2012, Junker und Kruse 2012, Stadt + Handel 2014 ___________________________________ 81 Tabelle 21: Vergleich Prognoseumsätze BBE 2012, Junker und Kruse 2012, Stadt + Handel 2014 ___________________________________ 83 Tabelle 22: Wettbewerbsbedingungen Standorte Segmüller und Vorhabenstandort Pulheim ___________________________________ XII Tabelle 23: Zentrenrelevanz der Sortimente Leuchten/ Lampen, Beleuchtungsmittel, Teppiche, Elektrogroßgeräte in den Kommunen des Untersuchungsraums Randsortimente _________ XVIII IV LiteraturLiteratur- und Quellenverzeichnis Literatur und Handelsfachdaten BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2005: Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Hilden, Köln. BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2010: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brühl, Aktualisierung, Köln. BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2011: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Erftstadt, Köln. BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2012: Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Pulheim - Fortschreibung 2012, Teil I: Bestandsanalyse und Zielkonzept – Präsentation für den Ratsbeschluss, 5. Juni 2012, Köln. BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2012: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim, Juli 2012, Köln. DSSW, 2008: DSSW-Leitfaden: Integration innerstädtischer Einkaufszentren, DSSWSchriften 57, Berlin 2008. CIMA 2009, Einzelhandelskonzept für die Stadt Grevenbroich, Fortschreibung 2009, Köln. CIMA, 2010: Einzelhandelskonzept Stadt Bergheim, Köln. CIMA, 2011: Fortschreibung des Fachentwicklungsplanes Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) für die Stadt Kaarst, Köln. 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Untersuchung im Auftrag der Staatskanzlei NRW Referat III B 2 – Regionalentwicklung, Regionalräte, Raumbeobachtung, Juni 2011, Dortmund. Junker und Kruse, 2012: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB, Aktualisierte Fassung Oktober 2012, Dortmund. Stadt Düren, 2010: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Düren, Düren. Stadt Hürth, 2009: Einzelhandelskonzept für die Stadt Hürth, Hürth. Stadt Kerpen, 2008: Einzelhandelskonzept Stadt Kerpen, Kerpen. Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, 2009: Einzelhandelsgutachten für die Stadt Neuss, Köln. Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, 2010: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg, Köln. Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, 2010: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Langenfeld (Rhld.), Köln. Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, 2012: Gutachten zur Vorbereitung und Beschlussfassung für ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Dormagen, Köln. Sonstige Quellen IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH (2013): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2013. Köln. Einzelhandelsdatenbank Handelsdaten.de, www.handelsdaten.de Elektronischer Bundesanzeiger, www.bundesanzeiger.de VI Vergleich Standorte Segmüller – Vorhabenstandort Folgende Übersichten skizzieren die jeweiligen Standortrahmenbedingungen der existierenden Segmüller Standorte in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt. Demgegenüber wird der Planstandort in Pulheim bewertet. Es zeigt sich, dass es wesentliche Unterschiede hinsichtlich Wettbewerbssituation und mikroräumlicher Standortqualität gibt. VII Abbildung 5 : Quelle: VIII Standorte Standort e Segmüller Friedberg und Wettbewerbssituation Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). Abbildung 6 : Quelle: Standort Segmüller Parsdorf und Wettbewerbssituation Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). IX Abbildung 7 : Quelle: X Standort Segmüller Weiterstadt und Wettbewerbssituation Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). Abbildung 8 : Quelle: Standort Vorhaben Segmüller Segmüller Pulheim und Wettbewerbssituation Eigene Darstellung auf der Grundlage von Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013), Geofabrik GmbH Karlsruhe (2014). XI Tabellarisch zusammengefasst stellen sich die Wettbewerbsbedingungen der drei Segmüllerstandorte Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt im Vergleich zum Vorhabenstandort in Pulheim wie folgt dar: Tabelle 22: 22: Wettbewerbsbedingungen Standorte Segmüller und un d Vorhabenstandort Pulheim Fahrzeitisochronen Wettbewerber VKF Wettbewerber VKF Weiterstadt VKF Parsdorf Wettbewerber Friedberg VKF Pulheim Wettbewerber Standort bis 10 Min. 0 0 0 0 1 46.000 0 0 bis 20 Min. 3 103.000 1 41.000 1 34.000 0 0 bis 30 Min. 6 176.500 0 0 1 35.000 3 110.000 bis 40 Min. 3 97.000 0 0 0 0 3 92.000 bis 50 Min. 7 265.000 3 69.000 2 74.000 3 95.000 bis 60 Min. 6 214.000 3 126.000 4 160.000 2 90.000 Gesamt 25 855.500 7 236.000 9 349.000 11 387.000 Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014. Es zeigt sich, dass die wettbewerblichen Rahmenbedingungen in erheblichem Maße differieren. So befinden sich im 60 Minuten-Radius um den Planstandort in Pulheim 25 große Möbelhäuser (> 20.000 m² VKF), während dies an den anderen Standorten nur 7 bis 11 Wettbewerber sind. Die Verkaufsflächenausstattung liegt mit 855.000 m² weit über den Werten in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt (zwischen 236.000 m² und 387.000 m² VKF). Insbesondere auch in dem besonders relevanten Bereich bis rd. 40 Minuten Fahrzeitentfernung zeigen sich noch deutlichere Unterschiede. Hier befinden sich 12 Wettbewerber im Pulheimer Umland, während es in Friedberg nur ein Wettbewerber ist, in Parsdorf zwei und in Weiterstadt sechs Wettbewerber gibt. Somit wäre der Weiterstädter Standort hinsichtlich der Wettbewerbssituation noch am ehesten mit dem Standort in Pulheim vergleichbar, allerdings verfügt dieser Standort über außerordentlich gute mikroräumliche Standortrahmenbedingungen, welche bei der Bewertung der Leistungsfähigkeit zu beachten sind: Der Standort liegt direkt an der achtspurigen BAB5 mit unmittelbarer Anbindung an diese. Hierdurch hat der Standort eine optimale Anbindung an den Großraum Frankfurt-Wiesbaden-Mainz (Großraum Rhein-Main) sowie in den Südhessischen Raum und den Odenwald. Zudem ist der Standort verkehrlich direkt an die Nachbarkommune von Weiterstadt, Darmstadt (rd. 150.000 Einwohner) angebunden. XII Das Standortumfeld ist durch großflächige Einzelhandelsansiedlungen geprägt. Besonders hervorzuheben ist hierbei das Einkaufszentrum Loop5 mit rd. 54.000 m² VKF64 sowie eine Vielzahl weiterer Fachmärkte aus allen Bedarfsbereichen. Der Standort Weiterstadt verfügt demnach über eine sehr hohe regionale und überregionale Ausstrahlungskraft, durch die dort angesiedelten Einzelhandelsbetriebe ergeben sich zudem deutliche Synergieeffekte für den dortigen Standort der Firma Segmüller. 64 Quelle: Shopping Center Report 2011. XIII Erläuterungen zu gravitationsbasierten Berechnungsmodellen Zur Erläuterung von gravitationsbasierten Berechnungsmodellen wird auf die nachfolgenden Ausführungen zu Gravitationsmodellen als Grundlage der Umsatzumverteilungsberechnung aus dem DSSW-Leitfaden: Integration innerstädtischer Einkaufszentren (2008)65 verwiesen. Wenngleich sich der Leitfaden grundsätzlich mit innerstädtischen Einkaufszentren und deren Integrationskriterien und Steuerungsmöglichkeiten auseinandersetzt, sind die Ausführungen zu Gravitationsmodellen grundsätzlich als Erläuterung für die Verwendung von Gravitationsmodellen zur Ermittlung von Umsatzumverteilungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben – wie im Speziellen das Vorhaben Möbelhaus Segmüller – zu verstehen. 65 XIV DSSW-Leitfaden: Integration innerstädtischer Einkaufszentren, DSSW-Schriften 57, Berlin 2008. XV XVI Quelle: DSSW-Leitfaden: Integration innerstädtischer Einkaufszentren, DSSW-Schriften 57, Berlin 2008. XVII Zentrenrelevanz untersuchungsrelevanter untersuchungsrelevanter Randsortimente Tabelle 23: 23: Zentrenrelevanz der Sortimente Leuchten/ Lampen, Beleuchtungsmittel, Teppiche, Elektrogroßgeräte in den Kommunen des Untersuchungsraums Randsortimente Kommune Sortimentsbezeichnung zentrenzentrenrelevant nicht zentrenrelevant Leuchten/ Lampen, Beleuchtungsmittel Pulheim Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel X Bedburg Leuchten, Lampen X Bergheim Lampen und Leuchten X Dormagen Leuchten X Elsdorf Beleuchtungskörper, Leuchten / Lampen X Frechen Leuchten / Lampen X Grevenbroich ** Hürth Beleuchtungskörper, Lampen X Kerpen Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel X Köln Elektrogeräte für den Haushalt einschl. Leuchten ohne Elektrogroßgeräte; X Leverkusen * – – Rommerskirchen * – – X Teppiche Teppiche Pulheim Tapeten und Bodenbeläge, Teppich Bedburg Heimtextilien / Gardinen, abgepasste Teppiche und Läufer Bergheim Farben und Lacke, Tapeten; Teppiche und Bodenbeläge X Dormagen Tapeten und Bodenbeläge (inkl. Abgepasste Teppiche und Läufer) X Elsdorf Teppiche X Teppiche (maschinengefertigt) X Frechen Teppiche (handgefertigt) X X X Grevenbroich Bodenbeläge, Teppiche X Hürth Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten X Kerpen ** X Köln Abgepasste Teppiche und Läufer X Leverkusen * – – Rommerskirchen * – – XVIII Kommune Sortimentsbezeichnung zentrenzentrenrelevant nicht zentrenrelevant Elektrogroßgeräte Pulheim Möbel; Büromöbel, Küchen; Elektrogroßgeräte X Bedburg Elektrogroßgeräte X Bergheim Elektrogroßgeräte („weiße Ware“) X Dormagen Elektrogroßgeräte X Elsdorf Elektrogroßgeräte („weiße Ware“) X Frechen Elektrogroßgeräte („weiße Ware“) X Grevenbroich Elektrogroßgeräte (Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen) X Hürth Elektroklein- und -großgeräte Kerpen Elektrische Großgeräte X Köln Elektrogroßgeräte X Leverkusen * – – Rommerskirchen * – – Quelle: X Vorliegende kommunale Rahmenplanungen (Einzelhandelskonzepte etc.) der Kommunen. * Einzelhandelskonzept der Kommune liegt nicht vor. ** Sortiment nicht in der jeweiligen Sortimentsliste als zentrenrelevantes (bzw. auch nicht als nicht zentrenrelevantes) Sortiment der Kommune aufgeführt, daher Einordnung als nicht zentrenrelevant. XIX Beschreibung der zentralen Versorgungsbereiche Pulheim „ZVB Hauptzentrum Pulheim“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 9 : Quelle: ZVB Hauptzentrum Pulheim Fortschreibung EHK Pulheim, BBE 2012, S. 22. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 2 km Gewachsenes historisches Innenstadtzentrum Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Pulheim Anbindung ÖPNV: Pulheim Bahnhof (RB27, RE8), regionale Buslinien (967, 970, 980) Anbindung MIV: B59, L163, K9, K24 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Historische Bausubstanz im Bereich Marktplatz Marktplatz und östlich angrenzende Straßen als Fußgängerzone z.T. mit Sitz- und Verweilmöglichkeiten ausgebaut, hohe Aufenthaltsqualität XX Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt Pulheim Magnetbetriebe: Kaufland, Rossmann, dm, C&A, Takko Straßenbegleitender Einzelhandelsbesatz entlang der Venloerstraße, größtenteils kleinflächiger Einzelhandel Bestandsschwerpunkte: Venloerstraße, Auf dem Driesch, Marktplatz, Farehamstraße Pulheim Pulheim „ZVB Nebenzentrum PulheimPulheim-Brauweiler“ Brauweiler“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 10: 10: ZVB Nebenzentrum PulheimPulheim-B rauweiler Quelle: Fortschreibung EHK Pulheim, BBE 2012, S. 24. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 5 km Gewachsenes historisches Zentrum Lage und Anbindung Lage südlich im Stadtgebiet Pulheim Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (962, 980) Anbindung MIV: L213, K10, K25 XXI Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Einzelhandel konzentriert sich westlich der Ehrenfriedstraße. Östlich angrenzend liegt das kulturelle Denkmal Abtei Brauweiler z.T. historische Bausubstanz Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für jeweiligen Stadtteil Magnetbetriebe: Rewe, Bäckerei Kraus, Fleischerei Meyer Bestandsschwerpunkt: Ehrenfriedstraße, Kaiser-Otto-Straße, Abtei-Passage Abtei-Passage größtenteils leerstehend Pulheim „ZVB Nebenzentrum PulheimPulheim-Stommeln“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 11: 11: ZVB Nebenzentrum PulheimPulheim-Stommeln Quelle: Fortschreibung EHK Pulheim, BBE 2012, S. 25. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 6 km Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Pulheim Anbindung ÖPNV über Bahnhof Pulheim-Stommeln (RB27, RE8) und regionale Buslinie (970) Anbindung MIV: L93, K20, K24 XXII Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: z.T. historische Bausubstanz kleinteiliger Einzelhandelsbesatz Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für jeweiligen Stadtteil Magnetbetriebe: Rewe Geringer Einzelhandelsbesatz Bestandsschwerpunkt: Hauptstraße Bedburg „ZVB Hauptzentrum Hauptzentrum Bedburg“ Bedburg“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 12: 12: ZVB Hauptzentrum Bedburg Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Jansen 2010, S. 69. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 21 km historisch gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage südlich im Stadtgebiet Bedburg Anbindung ÖPNV über Bahnhof Bedburg (Erft) (RB38) Anbindung MIV: A61, L213, L279, L361 XXIII Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig strukturiert Verminderte Aufenthaltsqualität durch schlechtere Bausubstanz und einige Leerstände im Bereich der Lindenstraße. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet Bedburg Magnetbetriebe: Kik, Tedi Bestandsschwerpunkt: Graf-Salm-Straße Bedburg „ZVB Stadtteilzentrum Stadtteil zentrum BedburgBedburg-Kaster“ Kaster“ Abgrenzung und Funktion Abbildung Abbildung 13: 13: ZVB Stadtteilzentrum BedburgBedburg-Kaster Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Jansen 2010, S. 78. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 24 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Bedburg Keine Anbindung über den ÖPNV Anbindung MIV: A61, L213, L279, K36 XXIV Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Teilweise kleinteilig strukturiert Geringe Aufenthaltsqualität Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für das Stadtteilzentrum Bedburg-Kaster Magnetbetriebe: Rewe Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Sankt-Rochus-Straße. Bergheim „ZVB Hauptzentrum Bergheim“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 14: 14: ZVB Hauptzentrum Bergheim Quelle: EHK Bergheim, CIMA 2010, S. 93. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Gewachsenes historisches Innenstadtzentrum Lage und Anbindung Lage süd-westlich im Stadtgebiet Bergheim Anbindung ÖPNV über den Bahnhof Bergheim (Erft), Bergheim Zieverich (RB38) und regionale Buslinien (960, 969, 975) Anbindung MIV: A61, B55, B477 XXV Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Hauptstraße als Fußgängerzone mit Sitz- und Verweilmöglichkeiten Aufenthaltsqualität zum westlichen Ende der Hauptstraße hin abnehmend, vermehrt Leerstände im westlichen Bereich der Fußgängerzone Städtebaulich-funktionale Lagen: Gesamtstädtische Versorgungsfunktion Magnetbetriebe: Kaufland, dm, Tedi, Deichmann, Hit Bestandsschwerpunkt: Hauptstraße, Erftpassage, Am Jobberath Bergheim „ZVB Nebenzentrum BergheimBergheim-QuadrathQuadrath-Ichendorf“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 15: 15: ZVB Nebenzentrum BergheimBergheim-QuadrathQuadrath-Ichendorf Quelle: EHK Bergheim, CIMA 2010, S. 94. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 18 km Lage Lage und Anbindung Lage südlich im Stadtgebiet Bergheim Anbindung ÖPNV über den Bahnhof Quadrath-Ichendorf (RB38) und regionale Buslinien (960, 963, 975) Anbindung MIV: B55, K34 XXVI Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geringer Einzelhandelsbesatz entlang der Köln-Aachener-Straße und im Bereich GrafOtto-Straße Geringe Aufenthaltsqualität aufgrund der hohen Pkw-Frequenz im Bereich KölnAachener-Straße Trading-Down-Tendenzen im Bereich Graf-Otto-Straße erkennbar Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für die Stadtteile Quadrath-Ichendorf und Ahe Magnetbetriebe: Rossmann, (Café Oebel) Bestandsschwerpunkt: Köln-Aachener-Straße Dormagen „ZVB Hauptzentrum Dormagen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 16: 16: ZVB Hauptzentrum Dormagen Quelle: Gutachten zur Vorbereitung und Beschlussfassung für ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Dormagen, Dr. Jansen 2012, S. 82. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 25 km Historisch gewachsenes Hauptzentrum XXVII Lage und Anbindung Lage süd-östlich im Stadtgebiet Dormagen Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (884, 885, 886) Anbindung MIV: B9, L280, K18 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kölner Straße als Fußgängerzone ausgewiesen mit Sitz- und Verweilmöglichkeiten Hohe Aufenthaltsqualität in der Fußgängerzone, insbesondere im Bereich PaulWierich-Platz Rathaus Galerie weist einen hohen Leerstandsanteil auf (leichte Trading-DownTendenzen erkennbar) Großflächiger Einzelhandelsbesatz im Bereich Unter den Hecken: Aldi, Rossmann, Kodi, Kik, Tedi Städtebaulich-funktionale Lagen: Gesamtstädtische Versorgungsfunktion Magnetbetriebe: Edeka, C&A, Ring Center, Netto, Aldi, Rossmann, Tedi Bestandsschwerpunkt: Kölner Straße, Unter den Hecken Frechen „ZVB Hauptzentrum Frechen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 17: 17: ZVB Hauptzentrum Frechen Quelle: Fortschreibung EHK Frechen, GMA 2008, S. 114. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 12 km Gewachsenes historisches Hauptzentrum XXVIII Lage und Anbindung Lage östlich im Stadtgebiet Frechen Anbindung ÖPNV über Frechen Bahnhof (U-Bahn 7) und regionale Buslinien (960, 965, 977) Anbindung MIV: A1, B264, L271, L183 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Hauptstraße im ZVB-Bereich als Fußgängerzone ausgewiesen Fußgängerzone wird durch Straßenbahn befahren Teilweise historische Bausubstanz Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet Frechen Magnetbetriebe: Müller, Marktkauf, Strauss Innovation Bestandsschwerpunkt: Hauptstraße, Dr.-Tusch-Straße Elsdorf „ZVB Hauptzentrum Elsdorf“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 18: 18: ZVB Hauptzentrum Elsdorf Quelle: Einzelhandelskonzept, GMA 2009, S. 115. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 25 km gewachsene Strukturen XXIX Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Elsdorf Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (416, 940, 941, 963) Anbindung MIV: A61, B55, L276, L277 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig strukturiert Verminderte Aufenthaltsqualität Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt Elsdorf Magnetbetriebe: nur kleinere, inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe Bestandsschwerpunkt: Köln-Aachener-Straße Frechen „ZVB Nebenzentrum FrechenFrechen-Königsdorf“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 19: 19: ZVB Nebenzentrum FrechenFrechen-Königsdorf Quelle: Fortschreibung EHK Frechen, GMA 2008, S. 122. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 10 km Gewachsenes Zentrum XXX Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Frechen Anbindung ÖPNV über den Bahnhof Frechen-Königsdorf (S12, S13, RE1, RE9) und regionale Buslinien (731, 962, 963, 980) Anbindung MIV: B55, L91, K25, K40 Städtebauliche Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Historische kleinteilige Strukturen ergänzt um großflächigen Einzelhandelsbesatz (Kaiser’s, Aldi) Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Kaiser’s, Aldi, Rewe Bestandsschwerpunkt: Aachener Str. Grevenbroich „ZVB Hauptzentrum Hauptzentrum Grevenbroich“ Grevenbroich“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 20: 20: ZVB Hauptzentrum Grevenbroich Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept, CIMA 2009, S. 50. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Historisch gewachsene Strukturen XXXI Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Grevenbroich Anbindung ÖPNV über Bahnhof-Grevenbroich (RB27, RB38, RE8) und regionale Buslinien (091, 098, 858, 865, 869, 871, 877, 878, 879, 891, 892, 893) Anbindung MIV: A46, A540, L116, L361 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Historisch gewachsene und kleinteilige Strukturen ergänzt um großflächige Strukturen (Montanushof, Coens Galerie) Zentraler Versorgungsbereich größtenteils als Fußgängerzone ausgewiesen. Hohe Aufenthaltsqualität durch Sitz- und Verweilmöglichkeiten. Einzelhandelsbesatz wird ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsbereich für das Stadtgebiet Grevenbroich. Magnetbetriebe: Kaufland, Netto, C&A, Medimax Bestandsschwerpunkt: Kölner Straße, Breitestraße, z.T. Ostwall Grevenbroich „ZVB Nebenzentrum Nebenzentrum GrevenbroichGrevenbroich-Wevelinghoven“ Wevelinghoven“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 21: 21: ZVB Nebenzentrum GrevenbroichGrevenbroich-Wevelinghoven Quelle: Einzelhandelsstandortkonzept, CIMA 2009, S. 80. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 23 km XXXII Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Grevenbroich Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (858, 865, 869, 877, 878, 893) Anbindung MIV: A46, A540, L69, L142, L201, L361 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Größtenteils kleinteilige Strukturen Geringer Einzelhandelsbesatz, hauptsächlich Wohnnutzung Geringe Aufenthaltsqualität Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Stadtteile Wevelinghoven, Langwaden und Hemmerden Magnetbetriebe: Rewe Bestandsschwerpunkt: Marktplatz Hürth „ZVB Hauptzentrum Hürth“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 22: 22: ZVB Hauptzentrum Hürth Quelle: EHK für die Stadt Hürth, Stadt Hürth 2009, S. 9. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km XXXIII Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Hürth Anbindung ÖPNV: über regionale Buslinien (710, 711, 712, 713, 714, 718, 720, 960) Anbindung MIV: B265, L92, K25 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Minderwertige Fassadengestaltung des Einkaufszentrums, insbesondere des Parkhauses. Aufenthaltsqualität im Einkaufszentrum Hürth-Park von Witterungsbedingungen abhängig, da nur zum Teil überdacht. Einzelhandelsbesatz ergänzt um gastronomische Betriebe. Städtebaulich-funktionale Lagen: Gesamtstädtische Versorgungsfunktion Magnetbetriebe: Real, Saturn, C&A, P&C Bestandsschwerpunkt im Einkaufszentrum Hürth-Park Hürth „ZVB Nebenzentrum AltAlt-Hürth“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 23: 23: ZVB Nebenzentrum Alt Hürth Quelle: EHK für die Stadt Hürth, Stadt Hürth 2009, S. 11. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 19 km Historisch gewachsene Strukturen XXXIV Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Hürth Anbindung ÖPNV: über regionale Buslinien (713, 715) Anbindung MIV: B265, L103, K25 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig strukturiert und städtebaulich qualitativ. Hohe Aufenthaltsqualität im süd-westlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Einzelhandelsbesatz ergänzt um Dienstleistungs- und gastronomische Betriebe. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtteil Alt-Hürth und angrenzende Stadtteile Magnetbetriebe: Rewe, Lenta Lebensmittel Bestandsschwerpunkt: Lindenstraße, Weierstraße Hürth „ZVB Nahversorgungszentrum Hermülheim“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 24: 24: ZVB Nahversorgungszentrum Hermülheim Quelle: EHK für die Stadt Hürth, Stadt Hürth 2009, S. 12. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 20 km XXXV Lage und Anbindung Lage nord-östlich im Stadtgebiet Hürth Anbindung ÖPNV über U-Bahn (18) regionale Buslinien (714, 720, 960, 979) Anbindung MIV: B265, L92, L183, K14 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geringe Aufenthaltsqualität aufgrund hoher Pkw-Frequenz. Geringer Einzelhandelsbesatz entlang der Luxemburger Straße ergänzt um Gastronomiebetriebe. Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Nahkauf, Halk Pazari Lebensmittel Bestandsschwerpunkt: Luxemburger Straße Kerpen „ZVB Hauptzentrum Kerpen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 25: 25: ZVB Hauptzentrum Kerpen Quelle: Einzelhandelskonzept, Stadt Kerpen 2008, S. 25. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 21 km gewachsene Strukturen im südlichen Bereich XXXVI Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Kerpen Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (920, 922, 966, 976) Anbindung MIV: A4, A61, L122, L162, K17 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Großflächige Strukturen im nördlichen Bereich (Fachmarktagglomeration). Kleinteilige und gewachsene Strukturen im südlichen Bereich. Geringe Aufenthaltsqualität im nördlichen Bereich und entlang der Verbindungsachse zum südlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Hammer, Roller, Obi, Kaufland, Saturn (nördlicher Bereich) und Lidl, Rossmann (südlicher Bereich) Bestandsschwerpunkt: Am Falder (nördlicher Bereich), Hahnenstraße (südlicher Bereich) Kerpen „ZVB Stadtteilzentrum Horrem“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 26: 26: ZVB Stadtteilzentrum Horrem Quelle: Einzelhandelskonzept, Stadt Kerpen 2008, S. 28. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Gewachsene Strukturen XXXVII Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Kerpen Anbindung ÖPNV über Horrem Bahnhof (S12, S13, RE1, RE9) und regionale Buslinien (920, 941, 955, 960, 975) Anbindung MIV: A4, A61, L163, L277, L361 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilige und gewachsene Strukturen Einzelhandelsbesatz entlang der Hauptstraße und Bahnhofsstraße ergänzt um Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Ihr Platz, NKD Bestandsschwerpunkt: Hauptstraße Kerpen „ZVB Stadtteilzentrum KerpenKerpen-Sindorf“ Abgrenzung Abgrenzung und Funktion Abbildung 27: 27: ZVB Stadtteilzentrum KerpenKerpen- Sindorf Quelle: Einzelhandelskonzept, Stadt Kerpen 2008, S. 29. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 21 km Gewachsene Strukturen XXXVIII Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Kerpen Anbindung ÖPNV über Sindorf Bahnhof (S12, RE1, RE9) und regionale Buslinien (920, 921, 922, 966) Anbindung MIV: A4, A61, L122, L277, K39 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilige und gewachsene Strukturen Einzelhandelsbesatz konzentriert sich im südlichen Bereich der Kerpenerstraße und im Bereich Kerpenerstraße / Thaliastraße und wird ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Netto, Kodi, Takko Bestandsschwerpunkt: Kerpenerstraße, Thaliastraße Kerpen „ZVB Stadtteilzentrum KerpenKerpen-SindorfSindorf-Süd“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 28: 28: ZVB Stadtteilzentrum KerpenKerpen- SindorfSindorf-Süd Quelle: Einzelhandelskonzept, Stadt Kerpen 2008, S. 29. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 20 km XXXIX Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Kerpen Anbindung ÖPNV über regionale Buslinien (920, 921, 922, 966, 976) Anbindung MIV: A4, A61, L122, K19, K39 S tädtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Großflächige Strukturen Niedrige Aufenthaltsqualität aufgrund hoher Pkw-Frequenz an der Kerpener Straße (Fachmarktagglomeration). Einzelhandelsbesatz wird ergänzt durch Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe Städtebaulich-funktionale Lagen: Gesamtstädtische Versorgungsfunktion Magnetbetriebe: Hit, dm, Woolworth, Adler, Kik Bestandsschwerpunkt: Kerpenerstraße Köln „ZVB Hauptzentrum Köln City“ City“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 29: 29: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 1 Quelle: XL EHK Köln 2013. Abbildung 30: 30: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 2 Quelle: EHK Köln 2013 Abbildung 31: 31: ZVB Hauptzentrum Köln City – Teil 3 Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 17 km XLI Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Hauptbahnhof Köln, Stadtbahn-Haltestellen sowie lokale und regionale Buslinien Anbindung MIV: B 9, B 51 und L 111 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: gewachsenes Zentrum mit historischer Bausubstanz Haupteinkaufsstraßen als gut gestaltete Fußgängerzone ausgebaut innere Organisation des Innenstadtzentrums durch Haupt- und Nebenlagen sowie funktionale Ergänzungsbereiche geprägt Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt Köln sowie überregionale Bedeutungs- und Versorgungsfunktion Haupteinkaufslage im Bereich Hohe Straße, Schildergasse, Breite Straße und Ehrenstraße große Angebotsvielfalt in allen Bedarfsbereichen Magnetbetriebe: u.a. Karstadt, Karstadt Sport, Galeria Kaufhof, P&C, Globetrotter, Saturn, Media Markt, Who´s perfect zahlreiche, mitunter auch großflächige Möbelanbieter in der City vorhanden (u.a. Who´s perfect, Möbel Pesch, Kontrast, COR Interlübke, BOConcept) Vielzahl komplementärer Nutzungen zum Einzelhandel generierte multifunktionale Angebotsstruktur hohe Aufenthalts- und Verweilqualität kaum Leerstände vorhanden XLII Köln „ZVB Bezirksteilzentrum Bezirkstei lzentrum Köln nördliche Innenstadt“ Innenstadt“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 32: 32: ZVB Bezirksteilzentrum Köln nördliche Innenstadt Quelle: EHK Köln 2013. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 17 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Bahnhof Köln Hansaring, U-Bahn sowie Buslinien Anbindung MIV: B 9 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: gewachsenes Zentrum Innere Organisation des Zentrums durch Haupt- und Nebenlagen geprägt Städtebauliche Gliederung des Zentrums in nördlichen und südlichen Abschnitt Keine Fußgängerzone und somit offen für den MIV XLIII Städtebaulich-funktionale Lagen: Hauptlage im Bereich des Eigelstein (hohe Einzelhandelsdichte) Angebote im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich überwiegend kleinteiliger Geschäftsbesatz, ergänzt um großflächige Anbieter Magnetbetriebe: Lebensmitteldiscounter (Aldi, Penny), Lebensmittelsupermarkt (Rewe), Drogeriefachmarkt (DM) funktionale Ergänzung der Einzelhandelsbetriebe durch Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe kaum Leerstände erkennbar keine räumliche Konzentration von leerstehenden Ladeneinheiten Köln „ZVB Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt“ Innenstadt“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 33: 33: ZVB Bezirksteilzentrum Köln südliche Innenstadt Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 19 km XLIV Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Haltestelle Chlodwigplatz (Stadtbahn, Bus) Anbindung MIV: B 9 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Haupteinkaufsstraße nicht als Fußgängerzone ausgebaut, gewachsenes Zentrum Städtebaulich-funktionale Lagen: Severinstraße und Bonner Straße als zentrale Achse des Versorgungsbereiches Hauptgeschäftsbereich entlang der Severinstraße, dort hohe Einzelhandelsdichte Bonner Straße mit ergänzender Nahversorgungsfunktion Angebote im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich vorhanden überwiegend kleinflächiger Einzelhandelsbesatz, ergänzt um großflächige Anbieter Magnetbetriebe: Lebensmitteldiscounter (Aldi, Netto), Lebensmittelsupermärkte (Kaisers, Rewe), Drogeriefachmarkt (DM), Kik, Strauss Innovation funktionale Ergänzung durch Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe hohes Verkehrsaufkommen insbesondere im Bereich der Bonner Straße mindert Aufenthaltsqualität keine Trading-down-Tendenzen erkennbar XLV Köln „ZVB Bezirkszentrum KölnKöln-Mülheim“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 34: 34: ZVB Bezirkszentrum KölnKöln- Mülheim Mülheim Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Lage und Anbindung Lage östlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über den Bahnhof Köln-Mülheim (DB und S-Bahn), U-Bahn, Buslinien. Anbindung MIV: B8, B51, B506, L188 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Frankfurter Straße und am Wiener Platz und wird durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ergänzt. Frankfurter Straße wird z.Zt. umgebaut. Es erfolgt eine Aufwertung des Straßenraumes. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Kaufland, Rewe, dm, Woolworth, Lidl, Rossmann XLVI Bestandsschwerpunkt: Frankfurter Straße, Wiener Platz Köln „ZVB Stadtteilzentrum Stadtteil zentrum KölnKöln-Mülheim, Mülheim, Buchheimer Straße“ Straße“ Abgrenzung Abgrenzung und Funktion Abbildung 35: 35: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Mülheim, Buchheimer Straße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage östlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien. Anbindung MIV: B8, B51, B506, L188 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geringer Einzelhandelsbesatz, welcher sich entlang der Buchheimer Straße konzentriert. Verminderte Aufenthaltsqualität XLVII Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für das Stadtviertel Mülheim Magnetbetriebe: Rewe Bestandsschwerpunkt: Buchheimer Straße Köln „ZVB Stadtteilzentrum Stadtteil zentrum KölnKöln-Mülheim, Mülheim, Berliner Straße“ Straße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 36: 36: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Mülheim, Berliner Straße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 27 km Gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage nordöstlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien. Anbindung MIV: A3, B8, B51 XLVIII Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Gründerzeitliche Bausubstanz Berliner Straße wird z.Zt. umgebaut. (Aufwertungsmaßnahmen) Geringer Einzelhandelsbesatz, welcher sich entlang der Berliner Straße konzentriert. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Karadag Supermarkt, Netto Bestandsschwerpunkt: Berliner Straße Köln „ZVB Stadtteilzentrum Stadtteil zentrum KölnKöln-Mülheim, Mülheim, Keupstraße“ Keupstraße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 37: 37: ZVB Stadtteilzentrum Stadtteilzentrum KölnKöln-Mülheim, Keupstraße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 28 km Gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage nordöstlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: A3, B8, B51, B506, L188 XLIX Städtebauliche Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geringe Aufenthaltsqualität Trading-Down-Tendenzen im südlichen Bereich der Keupstraße erkennbar. Türkisch / orientalisch geprägter Einzelhandelsbesatz, welcher durch gastronomische Betriebe ergänzt wird. Städtebaulich-funktionale Lagen: Bestandsschwerpunkt: Keupstraße Köln „ZVB Stadtteilzentrum Poll, Siegburger Straße“ Straße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 38: 38: ZVB Stadtteilzentrum Poll, Siegburger Straße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 26 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Buslinien Anbindung MIV: K 12, Nähe zur B 51 L Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: gewachsenes Zentrum keine Fußgängerzone vorhanden Städtebaulich-funktionale Lagen: Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Siegburger Straße Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich entlang der Siegburger Straße ab Ecke Salmstraße bis Ecke Wilhelm-Busch-Straße; dort beidseitiger, durchgängiger Besatz hauptsächlich Angebote kurzfristigen Bedarfs, ergänzt um Angebote der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe überwiegend kleinflächiger Einzelhandelsbesatz Magnetbetriebe: Lebensmittelsupermarkt (Kaisers), Drogeriefachmarkt (Rossmann) Funktionale Ergänzung des Einzelhandels durch Dienstleistungen/ Gastronomie Sehr geringe Leerstandsquote LI Köln „ZVB Bezirkszentrum Kalk, Kalker Hauptstraße“ Hauptstraße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 39: 39: ZVB Bezirkszentrum B ezirkszentrum Kalk, Kalker Hauptstraße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Lage und Anbindung Lage östlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Bus Anbindung MIV: B55, L284 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Wg. mehrspuriger Straße mit hoher Pkw-Frequenz Aufenthaltsqualität eingeschränkt. Städtebaulich-funktionale Lagen: Das Einzelhandelsangebot liegt im mittleren bis niedrigen Preissegment. Einzelhandelsbesatz wird ergänzt durch Gastronomiebetriebe. Magnetbetriebe: Rewe, Media Markt, H&M Bestandsschwerpunkt: Köln-Arcaden, Kalker Hauptstraße LII Köln „ZVB Stadtteilzentrum Deutz, Deutzer Freiheit“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 40: 40: ZVB Stadtteilzentrum Deutz, De utz, Deutzer Freiheit Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 21 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Bus Anbindung MIV: L82, L111, L188 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig strukturiert Verkehrsberuhigte 30er-Zone Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Rewe, Netto, Denn’s Biomarkt, dm Bestandsschwerpunkt: Deutzer Freiheit LIII Köln „ZVB Stadtteilzentrum Buchforst“ Buchforst“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 41: 41: ZVB Stadtteilzentrum Buchforst Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 21 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Bus Anbindung MIV: B8, B55a Städtebauliche Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Überwiegend Wohnbebauung, dicht bebaut Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Rewe, Norma Einzelhandelsagglomeration an der Waldecker Straße, Einzelhandelsbesatz nur entlang einer Straßenseite LIV Köln „ZVB Bezirkszentrum KölnKöln-Chorweiler“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 42: 42: ZVB Bezirkszentrum KölnKöln- Chorweiler Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 13 km Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV: S-Bahn, U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: A1, B9, L43, K8 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geminderte Aufenthaltsqualität aufgrund städtebaulicher Gesamtsituation und stark befahrener Straßen im Umfeld (Merianstraße, Mercatorstraße) Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtbezirk Chorweiler. Magnetbetriebe: Media Markt, TK Maxx, Rewe, MyToys, Aldi Einzelhandelsbesatz konzentriert sich hauptsächlich im City-Center und wird durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ergänzt. LV Köln „ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Worringen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 43: 43: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Worringen Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 11 km Historisch gewachsenes Zentrum Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Buslinien Anbindung MIV: B9, L183 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig geprägte Strukturen Geringer Einzelhandelsbesatz ergänzt durch Dienstleistungs-/ Gastronomiebetriebe Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Edeka Bestandsschwerpunkt: St.-Tönnis-Straße, Bitterstraße LVI Köln „ZVB Bezirkszentrum KölnKöln-Nippes“ Abgrenzung und Funktion Funktion Abbildung 44: 44: ZVB Bezirkszentrum KölnKöln- Nippes Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 18 km Historisch gewachsenes Zentrum Lage und Anbindung Lage nördlich des Zentrums im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinie Anbindung MIV: A1, A57, B9, L34, L100 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Einzelhandelsband entlang der Verkehrsachse Neusser Straße Trading-Down-Tendenzen im Bereich Neusser Str. / Florastraße in Richtung Neusser Str. / Niehler Kirchweg erkennbar Verminderte Aufenthaltsqualität aufgrund starker Pkw-Frequenz in der Neusser Straße und z.T. schlecht erhaltener Bausubstanz Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Rewe-Märkte, Kaufhof, Rossmann Bestandsschwerpunkt: Neusser Straße LVII Köln „ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Niehl“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 45: 45: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Niehl Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 17 km Lage und Anbindung Lage nördlich des Zentrums im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinie Anbindung MIV: B9, K1 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Geringer Einzelhandelsbesatz Keine städtebaulichen Besonderheiten Verminderte Aufenthaltsqualität aufgrund starker Pkw-Frequenz in der Friedrich-KarlStraße und der Niehler Straße. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Rewe, Strauss Innovation, Obi, Netto Bestandsschwerpunkt: Friedrich-Karl-Straße, Niehler Straße LVIII Köln „ZVB Bezirkszentrum KölnKöln-Ehrenfeld“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 46: 46: ZVB Bezirkszentrum KölnKöln- Ehrenfeld Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 16 km Gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Köln-Ehrenfeld Bahnhof (DB, S-Bahn), U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: B59, L100, K12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Einzelhandelsbesatz entlang der Venloer Straße ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Platz im Bereich Venloer Straße / Mechternstraße sowie Neptunplatz mit Sitz- und Verweilmöglichkeiten Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Kaufland, Aldi, dm, Rossmann, Strauss Innovation Bestandsschwerpunkt: Venloer Straße LIX Köln „ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Bickendorf“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 47: 47: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Bickendorf Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 10 km Lage und Anbindung Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn , Buslinien Anbindung MIV: B59 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Verminderte Aufenthaltsqualität aufgrund qualitativ minderwertiger Bauten (70er Jahre Hochhäuser) und hoher Pkw-Frequenz auf der Venloer Straße und Wilhelm-MauserStraße. Südlich von der Venloer Straße (Wilhelm-Mauser-Straße) schließt sich ein Gewerbegebiet an, nördlich der Venloer Straße größtenteils Wohnbebauung. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Stadtteile Bickendorf, Vogelsang und Ossendorf Magnetbetriebe: Rewe Center, dm Bestandsschwerpunkt: Venloer Straße LX Köln „ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Neuehrenfeld“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 48: 48: ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Neuehrenfeld Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 15 km Historisch gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: A57, K12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Dichte Bebauung und kleinteilige Strukturen Städtebaulich qualitativ aufgrund guter Bausubstanz Kleinteiliger Einzelhandelsbesatz wird ergänzt durch gastronomische Einrichtungen Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Edeka Bestandsschwerpunkt: Subbelrather Straße, Landmannstraße LXI Köln „ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Lindenthal“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 49: 49: ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Lindenthal Lindenthal Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 14 km Lage und Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: B264, B55, L100, K12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Gesteigerte Aufenthaltsqualität durch straßenbegleitende Baumreihen Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Stadtteile Braunsfeld und Lindenthal Magnetbetriebe: Rewe-Märkte, Edeka, Netto Bestandsschwerpunkt: Dürener Straße LXII Köln „ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Sülz / Klettenberg“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 50: 50: ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Sülz/Klettenberg Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 17 km Lage und Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: B265, L34, K12, K2 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Aufenthaltsqualität der Luxemburger Straße stark eingeschränkt aufgrund mehrspuriger Fahrbahn und oberirdisch verlaufender Bahntrasse. Einzelhandel konzentriert sich hauptsächlich entlang der Sülzburgstraße und z.T. auch entlang der Berrenrather Straße. LXIII Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für die Stadtteile Klettenberg und Sülz Magnetbetriebe: Rewe, Edeka, Rossmann, dm, Aldi Bestandsschwerpunkt: Sülzburgstraße, Berrenrather Straße Köln „ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Weiden“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 51: 51: ZVB Bezirksteilzentrum KölnKöln-Weiden Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 9 km Lage und Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: A1, A4, B55, L183 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Niedrige Aufenthaltsqualität an der Aachener Straße aufgrund mehrspuriger Fahrbahn und oberirdisch verlaufender Bahntrasse. Einzelhandelsbesatz im Rhein-Center wird ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. LXIV Hohe Aufenthaltsqualität im Einkaufszentrum. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Saturn, Kaufhof, P&C, Rewe Bestandsschwerpunkt: Rhein-Center Köln „ZVB Stadtteilzentrum KölnKöln-Braunsfeld“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 52: 52: ZVB Stadtteilzentrum Stadtteilzentrum KölnKöln-Braunsfeld Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 12 km Lage und Anbindung Lage westlich im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: B55, L34, K12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Niedrige Aufenthaltsqualität an der Aachener Straße aufgrund mehrspuriger Fahrbahn und oberirdisch verlaufender Bahntrasse. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Kaiser’s, Rossmann, Rewe, Hit Bestandsschwerpunkt: Aachener Straße LXV Köln „ZVB Stadtteilzentrum Sülz, Sülz, Zülpicher Straße“ Straße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 53: 53: ZVB Stadtteilzentrum Sülz, Zülpicher Straße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 18 km Gewachsene Strukturen Lage und Anbindung Lage süd-westlich des Zentrums im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über U-Bahn, Buslinien Anbindung MIV: B55, B264, B265, L100, K12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilig strukturiert Leerstände zum östlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs hin. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Kaiser’s Einzelhandelsbesatz entlang der Zülpicher Straße. LXVI Köln „ZVB Bezirksteilzentrum Zollstock, Höninger Weg“ Weg“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 54: 54: ZVB Bezirksteilzentrum Zollstock, Höninger Weg Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 20 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Stadtbahn-Haltestelle Salmstraße, Buslinien Anbindung MIV: B 265, Nähe zur A 4 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: gewachsenes Zentrum keine Fußgängerzone vorhanden Städtebaulich-funktionale Lagen: Einzelhandelsbesatz erstreckt sich insbesondere entlang des Höninger Wegs Angebotsschwerpunkt sind kurzfristig nachgefragte Bedarfsgüter, ergänzt um Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich nahezu alle Sortimente als Haupt- oder Randsortiment vorhanden LXVII überwiegend kleinflächiger Einzelhandelsbesatz, ergänzt um großflächige Anbieter großmaßstäblicher Möbelanbieter (Lederland) vorhanden Magnetbetriebe: Lederland, Lidl, Rewe, dm funktionale Ergänzung durch Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe vereinzelte Leerstände, jedoch keine räumliche Konzentration erkennbar Köln „ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Bonner Straße“ Straße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 55: 55: ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Bonner Straße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 24 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Buslinien Anbindung MIV: Nähe zur B 51 sowie zur K 12 LXVIII Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: gewachsenes Zentrum, überwiegend geschlossene Bebauung entlang der Bonner Straße keine Fußgängerzone vorhanden räumliche Zäsur des zentralen Versorgungsbereiches durch Kreuzungsbereich Bonner Straße/ Schönhauser Straße sowie der Schienentrasse der Stadtbahn Städtebaulich-funktionale Lagen: Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Bonner Straße, zusätzlich kurzer Ausläufer in die Brühler Straße größte Einzelhandelsdichte entlang der Bonner Straße zwischen Kreuzung Schönhauser Straße und Einmündung Matthiaskirchplatz sowie im Kreuzungsbereich Schönhauser Straße/ Bonner Straße Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, zusätzlich Angebote im mittelund langfristigen Bedarf (z.B. Fahrräder und Zubehör) Magnetbetriebe: Lidl, Aldi, Rewe, dm Einzelhandelsangebot wird ergänzt durch Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe eingeschränkte Aufenthaltsqualität durch hohes Verkehrsaufkommen kaum Leerstände vorhanden LXIX Köln „ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Goltsteinstraße“ Goltsteinstraße“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 56: 56: ZVB Stadtteilzentrum Bayenthal, Goltsteinstraße Quelle: EHK Köln 2013 Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 25 km Lage und Anbindung Lage zentral im Stadtgebiet Köln Anbindung ÖPNV über Buslinien Anbindung MIV: K 12 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: dichte Bebauung, gewachsenes Zentrum, südlicherer Bereich geprägt durch funktionale Einzelhandelslage (Goltstein Forum) keine Fußgängerzone vorhanden hohes Verkehrsaufkommen mindert Aufenthaltsqualität LXX Städtebaulich-funktionale Lagen: Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Goltsteinstraße mittlere Einzelhandelsdichte, auch Wohnnutzung in EG-Lage vorhanden vielfältiges Angebot an nahversorgungsrelevanten Sortimenten, ergänzt um Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs (insbesondere Bekleidung) kleinflächiger Einzelhandelsbesatz entlang der Goltsteinstraße; großflächige Anbieter im Bereich des Goltstein Forums im Süden des zentralen Versorgungsbereichs Magnetbetriebe: Penny, Rewe, dm, Alnatura Einzelhandelsangebot wird ergänzt durch Dienstleistungen und Gastronomiebetriebe Leverkusen „ZVB Hauptgeschäftszentrum Leverkusen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 57: 57: ZVB Hauptgeschäftszentrum Leverkusen Quelle: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Einkaufscenters in Leverkusen, Junker und Kruse 2006, S. 58. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 22 km Lage und Anbindung Lage südwestlich im Stadtgebiet Leverkusen Anbindung ÖPNV über Bahnhof Leverkusen-Mitte (DB, S-Bahn), Buslinien LXXI Anbindung MIV: A1, A3, B8, L290, K5 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Kleinteilige Strukturen ergänzt um großflächige Strukturen (Rathaus Galerie, City Center, Die Luminaden) Hohe Aufenthaltsqualität (insbesondere im Bereich Friedrich-Ebert-Platz) aufgrund ansprechender Platzgestaltung und Möglichkeiten zum Sitzen- und Verweilen. Trading-Down Tendenzen im City-Center aufgrund von Leerständen erkennbar. Städtebaulich-funktionale Lagen: Magnetbetriebe: Saturn, C&A, Rewe, Kaufhof, TK Maxx Bestandsschwerpunkt: Friedrich-Ebert-Platz, Wiesdorfer Platz Leverkusen „ZVB Stadtteilzentrum Stadtteil zentrum Leverkusen Opladen“ Opladen“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 58: 58: ZVB Stadtteilzentrum Leverkusen Opladen Quelle: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Einkaufscenters in Leverkusen, Junker und Kruse 2006, S. 55. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 23 km LXXII Lage und Anbindung Lage nördlich im Stadtgebiet Leverkusen Anbindung ÖPNV über Opladen Bahnhof (DB), Buslinien Anbindung MIV: A3, B8, L288, L291 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Gewachsene, kleinteilige Strukturen Zentraler Versorgungsbereich größtenteils als Fußgängerzone ausgewiesen. Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Woolworth Einzelhandelsbesatz entlang der Kölner Straße und der Düsseldorfer Straße Leverkusen „ZVB Stadtteilzentrum Leverkusen Schlebusch“ Abgrenzung und Funktion Abbildung 59: 59: ZVB Stadtteilzentrum Leverkusen Leverkusen Schlebusch Quelle: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Einkaufscenters in Leverkusen, Junker und Kruse 2006, S. 52. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 24 km LXXIII Lage und Anbindung Lage südöstlich im Stadtgebiet Leverkusen Anbindung ÖPNV über Buslinien Anbindung MIV: B51, L58, L288 Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Gewachsene, kleinteilige Strukturen Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Bergischen Landstraße, welche teilweise als Fußgängerzone ausgewiesen ist. Städtebaulich-funktionale Lagen: Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil Magnetbetriebe: Edeka, Aldi, Rossmann Bestandsschwerpunkt: Bergische Landstraße LXXIV Rommerskirchen „Ortskern Rommerskirchen“ Für die Gemeinde Rommerskirchen liegt keine kommunale Rahm,enplanung (Einzelhandelskonzept oder ähnliches) vor. Nach fachgutachterlicher Ersteinschätzung handelt es sich bei dem Ortskern Rommerskirchen nicht um einen zentralen Versorgungsbereich. Der Ortskern besteht im Wesentlichen aus zwei Lagebereichen: einem historischen Ortskern rund um den Bereich Markt und ein Agglomerationsstandort des großflächigen Einzelhandels im Osten des Kernsiedlungsbereichs der Gemeinde. Zwischen diesen beiden Bereichen besteht jedoch keine städteabulich-funktionale Verbindung. Gleichwohl wird der Ortskern Rommerskirchen mit seinen Bestandsstrukturen in den beiden Lagenbereichen für das hier vorliegende Gutachten berücksichtigt. Lagen und Funktion Abbildung 60: 60: Ortskern Rommerskirchen Rommerskirche n Quelle: Eigene Darstellung auf Basis: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 11 km Historisch gewachsenes Zentrum im Bereich Markt, Fachmarktagglomeration im Osten Lage und Anbindung Lage südlich im Gemeindegebiet Rommerskirchen Anbindung ÖPNV über Rommerskirchen Bahnhof (DB), Buslinien Anbindung MIV: B59, B477 LXXV Städtebauliche und funktionale Charakterisierung Städtebauliche Anlage: Historisch gewachsene und kleinteilige Strukturen im Bereich Markt / Kirchstraße, geringer Einzelhandelsbesatz Fachmarktagglomeration im Bereich Venloerstraße (Center am Park) Städtebaulich-funktionale Lagen: Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet (Fachmarktagglomeration) Magnetbetriebe: Rewe, Rossmann, Lidl (Fachmarktagglomeration) Bestandsschwerpunkt: Venloerstraße (Center am Park) LXXVI