Beschlussvorlage (Verträglichkeitsanalyse ergänzende Stellungnahme)

Ergänzende Betrachtung: Summierte Auswirkungsanalyse der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim und der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Neuss auf Grundlage der Gutachten Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel, Februar 2014) Stadt Neuss – Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses am Standort Hammfeld II (Ost) (Dr. Jansen GmbH August 2013) Im Auftrag: Stadt Pulheim Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. (M.A.) Andreas Q. Schuder Dortmund, 11. Februar 2014 Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Markt 9 04109 Leipzig Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Tel. 0 721. 14 51 22 62 Fax. 0 721. 14 51 22 63 Tel. 0 341. 92 72 39 42 Fax. 0 341. 92 72 39 43 info@stadt-handel.de www.stadt-handel.de Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Untersuchungsziel _________________________________________ 2 2 Methodik ___________________________________________________________ 4 3 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen___________________________________ 7 4 Städtebauliche Einordnung der summierten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen _______________________________________________________ 9 5 Zusammenfassende Bewertung der gemeinsamen Betrachtung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen der Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim und Möbel Höffner Neuss ______________ 11 1 1 Anlass und Untersuchungsziel In Pulheim ist die Ansiedlung eines Möbelhauses Segmüller mit 45.000 m² Verkaufsfläche1 geplant, die Vorhabenplanungen werden seit 2012 verfolgt. Danach wurde auch in Neuss die Ansiedlung eines Höffner-Möbelhauses mit 46.000 m² VKF geplant, die Baugenehmigung für dieses Vorhaben liegt seit dem 31.01.2014 vor. In der hier vorliegenden ergänzenden Stellungnahme wird die Betrachtung der städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Auswirkungen beider Vorhaben, konkret hinsichtlich der Untersuchung von summierten Auswirkungen beider Vorhaben des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments Möbel und (zentrenrelevanter) Randsortimente auf zentrale Versorgungsbereiche im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete der beiden Vorhaben aufgezeigt. Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim Das Vorhaben Möbelhaus Segmüller soll eine Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² umfassen, davon 36.500 m² nicht zentrenrelevantes Kernsortiment Möbel, 4.500 m² zentrenrelevante Randsortimente und 4.000 m² nicht zentrenrelevante Randsortimente. Für das Vorhaben liegt die Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel, Februar 2014)2 vor. In diesem wird anhand einer Marktanteilsprognose der sortimentsspezifische Vorhabenumsatz ermittelt (vgl. Kapitel 4.3) und sodann anhand eines gravitationsbasierten Berechnungsmodells die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen ermittelt (vgl. Kapitel 5.2) und einer städtebaulichen Bewertung (vgl. Kapitel 5.4) unterzogen. Vorhaben Möbelhaus Höffner Neuss Das Vorhaben Möbelhaus Höffner soll eine Gesamtverkaufsfläche von 46.000 m² umfassen, davon 38.300 m² nicht zentrenrelevantes Kernsortiment Möbel, 4.600 m² zentrenrelevante Randsortimente und 3.100 m² nicht zentrenrelevante Randsortimente. 1 Nachfolgend abgekürzt durch VKF. 2 Nachfolgend abgekürzt durch Pulheim 2014. 2 Für das Vorhaben liegt das Gutachten Stadt Neuss – Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses am Standort Hammfeld II (Ost) (Dr. Jansen GmbH August 2013)3 vor. In diesem wird anhand eines Flächenproduktivitätsansatzes die sortimentsspezifische Umsatzprognose für das Vorhaben ermittelt (vgl. Kapitel 2.2.2 ab S. 18). In einem nachgelagertem Schritt wird aufbauend auf der Umsatzprognose die potenzielle Marktbedeutung des Vorhabens (Marktanteile) dargelegt (vgl. Kapitel 3) und sodann die Handelswirtschaftlichen und städtebaulichen Effekte des Planvorhabens (vgl. Kapitel 5) überprüft. 3 Nachfolgend abgekürzt Neuss 2013. 3 2 Methodik Eingangswerte in die Berechnung der summierten Auswirkungen sind die jeweiligen Angaben und Berechnungswerte der beiden vorliegenden Fachgutachten. Berechnet, dargestellt und bewertet werden jeweils die summierten absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen der untersuchungsrelevanten Randsortimente Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände (zentrenrelevant) Haushalts- und Heimtextilien (zentrenrelevant) Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel4 und des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments Möbel für die zentralen Versorgungsbereiche im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete5 der beiden Vorhaben (Kommunen Bedburg, Dormagen, Grevenbroich und Rommerskirchen). Es wurden die Umsatzumverteilungen aus dem Gutachten Neuss 2013 und dem Gutachten Pulheim 2014 berücksichtigt. Dadurch werden auch die – z. T. erheblich – unterschiedlichen Annahmen der beiden Berechnungsmodelle (insbesondere der Bestandsumsätze) zur Kalibrierung der Umsatzverteilungen berücksichtigt. Für die sortimentsspezifischen Auswirkungen der Möbelmärkte untereinander (die sogenannte ‚Kannibalisierung’) sind folgende Justierungsansätze zu beachten: Der Überschneidungsbereich der jeweiligen Einzugsgebiete der beiden Vorhaben nach Sortimenten; dabei auch Berücksichtigung der Unterscheidung zwischen den Einzugsgebieten des Hauptsortiments Möbel und den Einzugsgebieten der zentrenrelevanten Randsortimente (im zu bewertenden Überschneidungsbereich identisch). Realisierbarer Marktanteil der Möbelmärkte nach Sortimenten in dem sich überschneidenden Einzugsgebiet: Durch die Lage der Vorhaben in den Kommunen Neuss und Pulheim weisen beiden Vorhaben ein relativ eigenständiges Einzugsgebiet auf. Nur ein kleiner ‚Gürtel‘ von Kommunen, die zwischen Pulheim und Neuss liegen, sind im engeren Einzugsgebiet beider Vorhaben verortet: Bedburg, Dormagen, Grevenbroich und Rommerskirchen. Analogieschlüsse für die Beeinträchtigung vergleichbar weit entfernter Standorte von den beiden Vorhabenstandorten unter Beachtung der Systemähnlichkeit und der Standortgunst des betroffenen Standorts. Eine Berechnung der Auswirkungen unter Annahme einer reduzierten Flächenproduktivität über das gesamte Einzugsgebiet der Einzelvorhaben ist demnach methodisch nicht haltbar, 4 Nicht zentrenrelevant in Neuss und Pulheim, jedoch uneinheitliche Einordung in Kommunen des Überschneidungsbereichs der Einzugsgebiete der beiden Vorhaben. 5 Für Pulheim 2014 das Kerneinzugsgebiet Randsortimente (vgl. ebenda Kapitel 4.3.2). 4 da ein Wettbewerbsstandort, der weiterhin nur im Einzugsgebiet eines Möbelhauses liegt, weiterhin so stark betroffen sein wird, wie in den beiden jeweiligen ‚Einzelgutachten’ dargestellt. Insofern ist eine Verschneidung der Modellrechnungen der beiden Ausgangsgutachten zwingend. Dabei gilt es im Speziellen zu beachten, dass die Standorte, die außerhalb des Einzugsgebiets eines der beiden Vorhaben liegen, in ihrer Beeinträchtigung „statisch“ zu behandeln sind; innerhalb des Überschneidungsbereiches eine Modellberechnung durchzuführen ist, in der insbesondere die ‚Kannibalisierung’ der Vorhaben untereinander von entscheidender Bedeutung für eine valide Berechnungsmodellierung ist (s. o.); der nicht durch ‚Kannibalisierungseffekte’ „aufgelöste“ Umsatz minus des Umsatzanteiles, der außerhalb der sich überschneidenden Einzugsgebiete beider Vorhaben umverteilt wird, zu Lasten der Wettbewerbsstandorte im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete der Vorhaben umverteilt werden dürfte; die Modellierung der Umsatzumverteilungen sodann auf Basis eines absatzwirtschaftlichen Berechnungsmodells erfolgt. Auf Grundlage der in den beiden Gutachten angeführten Marktanteilsprognosen (im Gutachten Neuss 2013 nur nachgelagertes Marktanteilskonzept, nicht zur Ableitung der Umsatzprognose genutzt) für die Kommunen des Überschneidungsbereichs der Einzugsgebiete und des sehr hohen Systemwettbewerbs zwischen den beiden Vorhaben ist anhand der gegenseitigen ‚Kannibalisierungseffekte’ von einem Rückgang der Marktabschöpfung in dem untersuchungsrelevanten Hauptsortiment Möbel in beiden Vorhaben von je rd. 10 % auszugehen. Dies ist wie folgt zu begründen: Analogieschluss für die Beeinträchtigung vergleichbar weit entfernter Standorte von den beiden Vorhabenstandorten unter Beachtung der Systemähnlichkeit und der Standortgunst des betroffenen Standorts. Sehr deutlicher Systemwettbewerb der Vorhaben Höffner Neuss und Vorhaben Segmüller Pulheim. Abnahme der Marktanteile in den Zonen des Einzugsgebiets des Vorhabens Segmüller Pulheim durch den Markteintritt des Vorhabens Höffner Neuss: 5 Tabelle 1: Marktanteilsprognose Vorhaben Segmüller Pulheim nach Zonen im Sortiment Möbel unter Berücksichtigung Markteintritt Möbel Höffner Neuss Kennziffer Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Marktanteil in % * 17 14 9 2 Umsatz in Mio. Euro * 4,0 38,6 21,2 10,6 Quelle: Streuzufluss i. H. v. 10 % des Zonenumsatzes GESAMT 7,4 81,8 Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2013. * Werte auf 0,1 Mio. Euro bzw. 1 % gerundet. Es ergibt sich eine auf das Hauptsortiment Möbel bezogene Umsatzprognose von 81,8 Mio. Euro per anno für das Vorhaben Segmüller Pulheim unter Berücksichtigung des Markteintritts Möbel Höffner Neuss. Bezogen auf die geplante Verkaufsfläche von 36.500 m² VKF im Hauptsortiment Möbel ergibt sich eine ableitbare Flächenproduktivität von rd. 2.250 Euro/ m² VKF. Diese liegt rd. 10 % unter der ursprünglich anhand des Marktanteilskonzepts für das Vorhaben Segmüller abgeleiteten Flächenproduktivität (2.500 Euro/ m² VKF, vgl. Gutachten Pulheim 2014, Kapitel 4.3.1). Aufgrund des sehr deutlichen Systemwettbewerbs zwischen den beiden Vorhaben ist auch ein Rückgang der Umsatzleistung bzw. der Flächenproduktivität des Vorhabens Höffner Neuss i. H. v. 10 % anzunehmen. Aufgrund der deutlicheren Überschneidung des Kerneinzugsgebiets der Randsortimente des Vorhabens Segmüller mit dem Einzugsgebiet des Vorhabens Höffner Neuss, ist für die untersuchungsrelevanten Randsortimenten von einem Rückgang der Marktabschöpfung für die beiden Vorhaben von je rd. 15 % auszugehen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Wettbewerbsstandorte, die weiterhin nur im Einzugsgebiet eines Möbelhauses liegen, also außerhalb des in dieser ergänzenden Stellungnahme zu betrachtenden Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete, weiterhin so stark betroffen sein werden, wie in den beiden jeweiligen ‚Einzelgutachten’ dargestellt. Eine Darstellung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die dezentralen Lagen im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiet der beiden Vorhaben kann nicht erfolgen, da im Gutachten Neuss 2013 die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für dezentrale Standorte nur summiert nach Zonen, jedoch nicht kommunenspezifisch dargestellt sind. 6 3 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Umsatzumverteilung für die Bestandsstrukturen im Überschneidungsbereich der beiden Vorhaben stellt sich unter Berücksichtigung der voran stehenden Ausführungen wie in Tabelle 2 angeführt, dar. Es ist darauf zu verweisen, dass im Gutachten Neuss 2013 eine summierte Betrachtung einer Sortimentsgruppe erfolgt, die im Gutachten Pulheim 2014 aus zwei getrennten Sortimentsbereichen – Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände – besteht. Dies wird in der Darstellung der summierten Auswirkungen grundsätzlich berücksichtigt. Die sonstigen Sortimentsgruppen der beiden Gutachten sind in etwa deckungsgleich, so dass diese verglichen und für die weiteren Berechnungen ohne weitere Spezifizierungen verwendet werden können. Eine Darstellung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die dezentralen Lagen im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete der beiden Vorhaben kann nicht erfolgen, da im Gutachten Neuss 2013 die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für dezentrale Standorte nur summiert, jedoch nicht kommunenspezifisch dargestellt sind. Demnach sind folgende Sortimentsbereiche für die weiteren Berechnungen und Bewertungen relevant: Möbel (nicht zentrenrelevant) Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände (zentrenrelevant) Haushalts- und Heimtextilien (zentrenrelevant) Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel (uneinheitliche Zentrenrelevanz) Die Darstellung der summierten Auswirkungen für die Kommunen des Überschneidungsbereichs erfolgt nachfolgend: 7 Tabelle 2: Darstellung ‚summierte‘ Umsatzumverteilungen für die zentralen Versorgungsbereiche im Überschneidungsbereich der Vorhaben Segmüller Pulheim und Höffner Neuss Umsatzumverteilung Zentraler Versorgungsbereich in Mio. Euro ** in % * * * * * * * * * 0,2 * 8 0,1 0,1 13 18 * 0,1 * 7 * * * * * 0,1 * 7 * * * * Hauptzentrum Bedburg Möbel Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Haushalts- und Heimtextilien Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Hauptzentrum Dormagen Möbel Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Haushalts- und Heimtextilien Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Hauptzentrum Grevenbroich Möbel Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Haushalts- und Heimtextilien Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Ortskern Rommerskirchen Möbel Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände Haushalts- und Heimtextilien Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Gutachten Pulheim 2014 und Neuss 2013. * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro); ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet. 8 4 Städtebauliche Einordnung der summierten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen Lediglich für den ZVB Hauptzentrum Dormagen erreichen die summierten absatzwirtschaftliche Auswirkungen in den Sortimentsbereichen Haushalts- und Heimtextilien sowie Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel (in Dormagen als zentrenrelevant eingestuft) eine Größenordnung, welche ggf. eine städtebauliche Relevanz aufweisen könnten. Anhand der monetären Höhe des summierten Umsatzumverteilungswerts von rd. 0,1 Mio. Euro in dem Sortimentsbereich Haushalts- und Heimtextilien sind vorhabenbedingte Betriebsaufgaben in diesem Sortimentsbereich trotz des relativ hohen summierten prozentualen Umsatzumverteilungswerts i. H. v. 13 % für den ZVB Hauptzentrum Dormagen nahezu auszuschließen, da die summierte Umsatzumverteilung sich jeweils auf mehrere Bestandsbetriebe und auch Randsortimentsverkaufsflächen verteilt. Die summierten Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel entfallen nahezu ausschließlich auf einen Bestandsbetrieb, Leuchten-Look, der am Rand des zentralen Versorgungsbereiches liegt. Es handelt sich um einen Anbieter mit handwerklicher Komponente, der auch Lichtplanung und Raumdesign für Privat- und Büroräume anbietet. Damit unterscheidet er sich wesentlich von den reinen Verkaufsvorgängen (mit Beratung zum Produkt) der Firma Segmüller in einem Möbelhaus. Eine Betriebsaufgabe anhand der summierten Umsatzumverteilungen von Leuchten-Look ist trotz des hohen prozentualen Umsatzumverteilungswerts in diesem Sortimentsbereich daher aufgrund der breit gefächerten Betriebsausrichtung nicht zu erwarten, da sich die Umsatzumverteilung auf den Einzelhandelsumsatz des Betriebs, nicht jedoch auf den Dienstleistungsanteil des Betriebsumsatzes bezieht. Das Umfeld von Leuchten-Look ist überwiegend bereits durch Wohnen geprägt, mit vereinzelten Dienstleistungs- sowie wenigen spezialisierten Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben durchsetzt (z.B. orthopädische Schuhe, Tattoo-Studio, Fitnessstudio). Es handelt sich nicht um eine Lauflage, sondern vielmehr um einen Bereich für Zielkundschaft. Die Anbindung an die Haupteinkaufslage Kölner Straße (Fußgängerzone) erfolgt über Seitenstraßen bzw. die Florastraße, die überwiegend von Dienstleistungsnutzungen geprägt sind. Der Betrieb übernimmt weder für sein Standortumfeld noch für den gesamten ZVB Hauptzentrum Dormagen eine strukturprägende bzw. Magnetfunktion. Selbst wenn es zu einer nicht zu erwartenden Betriebsaufgabe aufgrund der summierten Auswirkungen kommen sollte, würde hieraus für die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen keine städtebauliche Relevanz erwachsen. Durch das Vorhaben resultieren demnach keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen. 9 Für die sonstigen zentralen Versorgungsbereiche im Bereich der Einzugsgebietsüberschneidung der beiden Vorhaben ergeben sich summierte absatzwirtschaftliche Auswirkungen in Größenordnungen, anhand welcher keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten von diesen zu erwarten sind. 10 5 Zusammenfassende Bewertung der gemeinsamen Betrachtung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen der Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim und Möbel Höffner Neuss Die gemeinsame Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Auswirkung und deren städtebauliche Einordnung der beiden Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim und Möbel Höffner Neuss ist auf Grundlage eines absatzwirtschaftlichen Berechnungsmodells erfolgt. Basis für die Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und für die städtebauliche Bewertung bildeten dabei die entsprechenden Aussagen und Angaben der zu den beiden Vorhaben vorliegenden Gutachten (Pulheim 2014 und Neuss 2013). Konkret wurden die summierten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen beider Vorhaben in dem Hauptsortiment Möbel sowie in den Randsortimentsbereichen Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände, Haushalts- und Heimtextilien und Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel berechnet, dargestellt und einer städtebaulichen Bewertung zugeführt. Negative städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in dem Überschneidungsbereich der beiden Vorhaben sind anhand der summierten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen beider Vorhaben und deren städtebaulicher Einordnung nicht zu erwarten. 11