Beschlussvorlage (Vertrräglichkeitsanalyse ergänzende Stellungnahme)

Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Reduktion der zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsfläche auf 2.500 m² Im Auftrag: Stadt Pulheim Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. (M.A.) Andreas Q. Schuder Dortmund, 10. Februar 2014 Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Markt 9 04109 Leipzig Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Tel. 0 721. 14 51 22 62 Fax. 0 721. 14 51 22 63 Tel. 0 341. 92 72 39 42 Fax. 0 341. 92 72 39 43 info@stadt-handel.de www.stadt-handel.de Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Untersuchungsziel _________________________________________ 2 2 Methodik ___________________________________________________________ 3 3 Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und städtebauliche Einordnung ___________________________________________ 5 Anhang ____________________________________________________________________ 8 1 1 Anlass und Untersuchungsziel Im Rahmen der wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel, Februar 2014)1 wurde eine Konformität des Planvorhabens mit folgenden Zielen der Landesplanung (LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel) aufgezeigt: 1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen 3 Ziel Beeinträchtigungsverbot 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche 5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Ein mögliches Abweichen von 6 Grundsatz des Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel wurde in Pulheim 2014 erörtert. Wesentliche Gründe, die für eine größere zentrenrelevante Randsortimentierung als 2.500 m² VKF sprechen, liegen zwar vor (vgl. Kapitel 6 in Pulheim 2014 ab S. 78), es wurde jedoch die fachgutachterliche Empfehlung formuliert, die Dimensionierung der zentrenrelevanten Randsortimente zu überdenken. Der Vorhabenträger ist diesen Bedenken, insbesondere um die Konformität der Planungen zu den Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sicher zu stellen, gefolgt. Demnach wird die Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller auf max. 2.500 m² reduziert. Die maximalen Verkaufsflächen der einzelnen zentrenrelevanten Randsortimente bleiben jedoch unberührt. Die Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens reduziert sich somit von ursprünglich geplanten 45.000 m² auf dann 43.000 m². Nachfolgend sollen die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens mit einer Begrenzung der zentrenrelevanten Gesamtverkaufsfläche auf 2.500 m² und der Reduktion der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim auf 43.000 m² VKF untersucht und bewertet werden. 1 Nachfolgend abgekürzt durch Pulheim 2014. 2 2 Methodik In der reduzierten Verkaufsflächenausprägung des Vorhabens bzw. der zentrenrelevanten Randsortimente werden sich die Auswirkungen der zentrenrelevanten Randsortimente, die Auswirkungen im Bereich der in Pulheim nicht zentrenrelevanten Randsortimente sowie des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments Möbel – trotz der sortimentsspezifisch unveränderten maximalen Verkaufsflächen – geringer auswirken, als in Pulheim 2014 dargestellt. Dies begründet sich in der durch die absolute Reduktion der Randsortimentsverkaufsfläche bzw. der Gesamtverkaufsfläche insgesamt geringeren Attraktivität des Vorhabens in Relation zum Wettbewerbsumfeld. Insofern werden die sortimentsbezogenen Marktanteile/ Umsätze in untersuchungsrelevanten Bereichen der zentrenrelevanten Randsortimente geringer ausfallen als in Pulheim 2014 dargestellt; die sortimentsbezogenen Umsatzumverteilungen zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche geringer ausfallen als in Pulheim 2014 dargestellt. Da bereits die Auswirkungen der mit 4.500 m² VKF bemessenen zentrenrelevanten Randsortimentsfläche insgesamt und für die einzelnen Sortimente als städtebaulich verträglich bewertet wurden, ist somit die Verträglichkeit der nunmehr auf 2.500 m² VKF reduzierten VKF erst recht gegeben. Eine weitergehende absatzwirtschaftliche Einordnung der Auswirkungen der zentrenrelevanten Randsortimente unter Berücksichtigung der Reduktion der Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente sowie der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens wird nachfolgend dargestellt. Hierbei werden detailliert jedoch nur die sich verändernden Auswirkungen in den zentrenrelevanten Randsortimenten für die zentralen Versorgungsbereiche dargestellt, in welchen in Pulheim 2014 die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen bisher bei bzw. über 10 % gelegen waren. Folgende Aspekte sind hinsichtlich der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der Randsortimente, welche sich durch die Reduktion der Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente von 4.500 auf 2.500 m² ergeben, zu beachten: Die maximale Verkaufsfläche der einzelnen zentrenrelevanten Randsortimente bleibt von der Reduktion der Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.500 m² unberührt. Gleichwohl ist nicht zu erwarten, dass einzelne der zentrenrelevanten Randsortimente dauerhaft in dem maximal zulässigen Umfang angeboten werden. Dies ginge um die zulässige Gesamtfläche von 2.500 m² nicht zu überschreiten - zu Lasten des Angebotes anderer zentrenrelevanter Sortimente. Ein dauerhafter Verzicht auf einzelne der zulässigen zentrenrelevanten Sortimente widerspräche dem Betriebstyp eines zeitgemäßen Möbelhauses. Es ist also davon auszugehen, dass die Verkaufsflächenobergrenzen einzelner Sortimente allenfalls temporär ausgenutzt werden. Damit verringern sich die Auswirkungen im Vergleich zu dem ursprünglichen Vorha- 3 benumfang (i. H. v. insgesamt 4.500 m² VKF für zentrenrelevante Randsortimente), bei dem die Verkaufsflächenobergrenze für jedes zentrenrelevante Randsortiment ganzjährig ausgenutzt würde. Es handelt sich demzufolge bei den auf Basis der maximalen Verkaufsflächen der zentrenrelevanten Randsortimente ermittelten absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen um einen worst-case-Ansatz. Der nach Pulheim 2014 prognostizierte Marktanteil der einzelnen Sortimente, auch der zentrenrelevanten Randsortimente (vgl. Pulheim 2014, Kapitel 4.3.1 und 4.3.2, S. 31f) wird durch die signifikante Reduktion der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente um rd. 44 % auf 2.500 m² und der Reduktion der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens um knapp 5 % auf 43.000 m² abnehmen. Vor dem Hintergrund der Wettbewerbsstrukturen im Einzugsgebiet des Vorhabens wird daher das Vorhaben nicht mehr die ursprüngliche Marktdurchdringung und Kaufkraftabschöpfung, wie in Pulheim 2014 dargestellt, erreichen (zu Methodik und Herleitung vgl. Pulheim 2014, Kapitel 4.3.1 und 4.3.2, S. 31f). Die Kaufkraftabschöpfung wird daher in allen Sortimentsbereichen abnehmen. Im Sinne der Worst-CaseBetrachtung wird diese Abnahme nach fachgutachterlicher vorsichtiger Einschätzung mit 0,5 % angesetzt2. Demnach stellt sich die Marktanteilsprognose für die drei untersuchungsrelevanten zentrenrelevanten Randsortimente wie folgt dar: Tabelle 1: Marktanteilsprognose Randsortimente mit Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente GVKF 2.500 m² im Kernbeinzugsgebiet der Randsortimente Marktanteil Kerneinzugsgebiet in % Kaufkraft in Mio. Euro Umsatzprognose aus Kerneinzugsgebiet GPK*, Haushaltsgegenstände 4,5 67,4 3,0 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 6,5 27,9 Haushalts- und Heimtextilien 5,5 65,2 Sortiment Quelle: 2 Streuzufluss Umsatzprognose Gesamt Resultierende Flächenproduktivität in Euro/ m² VKF 1,0 4,0 2.800 1,8 0,6 2,4 2.700 3,6 1,2 4,8 3.200 in Mio. Euro Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014; Zahlen 0,1 Mio. Euro bzw. auf 100 Euro gerundet; * Glas/ Porzellan/ Keramik. Eine angepasste Marktanteilsprognose für alle Sortimente ist im Anhang dieser Stellungnahme angefügt. 4 3 Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und städtebauliche Einordnung Unter Berücksichtigung der veränderten Umsatzprognosen stellen sich die Umsatzumverteilungen in dem untersuchungsrelevanten zentrenrelevanten Randsortiment Haushalts- und Heimtextilien für die zentralen Versorgungsbereiche, in welchen in Pulheim 2014 die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen bisher bei bzw. über 10 % gelegen waren, analog der Berechnungsmethodik von Pulheim 2014 (vgl. dort Kapitel 5.2.2), wie in Tabelle 2 aufgeführt, dar. In den zentrenrelevanten Randsortimenten Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel und Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände wurden in Pulheim 2014 keine Umsatzumverteilungen ermittelt, die für zentrale Versorgungsbereiche bei bzw. über 10 % lagen, daher erfolgt für diese Randsortimente keine erneute Darstellung der verminderten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen. 5 Tabelle 2: Darstellung ausgewählter Umsatzumverteilungen im Sortiment Haushalts- und Heimtextilien unter Berücksichtigung GVKF Randsortimente 2.500 m² (Werte nach Pulheim 2014 – unter Berücksichtigung von 4.500 m² VKF zentrenrelevante Sortimente – kursiv in Klammer) Umsatzumverteilung Haushalts- und Heimtextilien Lage in Mio. Euro** in % Pulheim Hauptzentrum Pulheim * * (0,1) (18) Bergheim Hauptzentrum Bergheim 0,1 9 (0,1) (10) Dormagen Hauptzentrum Dormagen 0,1 9 (0,1) (11) Frechen Hauptzentrum Frechen 0,1 9 (0,1) (10) Köln Bezirksteilzentrum Köln-Weiden Umsatzumverteilung gesamt Umsatzumverteilungsneutraler Anteil i. H. v. 20 % Vorhaben gesamt Quelle: 0,1 10 (0,1) (11) 3,8 (4,2) 1,0 (1,1) 4,8 (5,3) - Eigene Berechnungen, Basis: Umsatzschätzung für Bestand und Umsatzprognose; * Umsatzumverteilung empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer als 0,05 Mio. Euro). ** auf 0,1 Mio. Euro gerundet. Für das zentrenrelevante Randsortiment Haushalts- und Heimtextilien ergeben sich die für die angeführten zentralen Versorgungsbereiche dargestellten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen. Anhand dieser sind ein Ausschlagen in negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten – aufbauend auf der städtebaulichen Einordung dieser sortimentsspezifischen Auswirkungen in Pulheim 2014 (Kapitel 5.4) – erst recht nicht zu erwarten. Auch in den weiteren zentrenrelevanten Randsortimenten des Vorhabens, den nicht zentrenrelevanten Randsortimenten des Vorhabens wie auch im nicht zentrenrelevanten Hauptsortiment Möbel 6 stellen sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des auf 2.500 m² VKF für zentrenrelevante Randsortimente und auf 43.000 m² Gesamtverkaufsfläche begrenzten Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim für die Bestandsstrukturen der jeweiligen Untersuchungsräume als geringer und damit auch als städtebaulich verträglicher dar, als in Pulheim 2014 ausgeführt. Zudem sei darauf verwiesen, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass einzelne zentrenrelevante Randsortimente unter dem Aspekt der Begrenzung der Verkaufsfläche für die Gesamtheit dieser Randsortimente auf 2.500 m² in den geprüften Größenordnungen ganzjährig realisiert werden, so dass die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und damit die städtebaulichen Auswirkungen in diesen Sortimentsbereichen nochmals deutlich unter den dargestellten liegen dürften. Fazit Durch die Reduktion der Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.500 m² ist das Vorhaben kongruent zu 6 Grundsatz des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Unter Berücksichtigung der Reduktion der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens auf 43.000 m² wie auch der zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.500 m² stellen sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den untersuchten zentrenrelevanten Randsortimenten wie auch in den hier nicht untersuchten nicht zentrenrelevanten Randsortimenten wie auch in dem nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment Möbel als geringer dar, als in Pulheim 2014 ermittelt. Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Pulheim und Nachbarkommunen sind anhand der ermittelten Umsatzumverteilungswerte des auf 2.500 m² VKF für zentrenrelevante Randsortimente und auf 43.000 m² Gesamtverkaufsfläche reduzierten Vorhabens nicht zu erwarten. Das auf 43.000 m² reduzierte Vorhaben ist demnach als verträglich im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten und entspricht den Zielen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. 7 Anhang Tabelle 3: Modifizierte Marktanteilsprognose nach Zonen Sortiment Möbel bei Vorhabenausprägung 43.000 m² GVKF, Gesamtheit zentrenrelevante Randsortimente max. 2.500 m² VKF Kennziffer Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Marktanteil in % * 17,5 14,5 9,5 2,0 Umsatz in Mio. Euro * 4,2 39,9 22,3 11,2 Quelle: GESAMT 7,8 85,5 Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014. * Werte auf 0,5 % bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet. Tabelle 4: Modifizierte Marktanteilsprognose Randsortimente bei Vorhabenausprägung 43.000 m² GVKF, Gesamtheit zentrenrelevante Randsortimente max. 2.500 m² VKF Marktanteil Kerneinzugsgebiet in % Kaufkraft in Mio. Euro GPK*, Haushaltsgegenstände 4,5 67,4 3,0 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 7,0 27,9 Haushalts- und Heimtextilien 5,5 Lampen/ Leuchten, Beleuchtungsmittel Teppiche Sortiment Quelle: Streuzufluss i. H. v. 10 % des Zonenumsatzes Umsatzprognose aus Kerneinzugsgebiet Streuzufluss Umsatzprognose Gesamt Resultierende Flächenproduktivität in Euro/ m² VKF 1,0 4,0 2.800 1,9 0,6 2,5 2.800 65,2 3,6 1,2 4,8 3.200 7,5 61,3 4,6 1,5 6,1 4.100 7,5 36,6 2,8 0,9 3,7 1.900 in Mio. Euro Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014; Zahlen auf 0,5 % bzw. 0,1 Mio. Euro bzw. auf 100 Euro gerundet; * Glas/ Porzellan/ Keramik. 8