Vorlage (Vergleich zwischen der Erbbau-Verpachtung von Grundstücken und deren Verkauf Bezug: Anfrage der FDP-Fraktion vom 5.2.2016)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Sachbearbeiter/in 13 Müller Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 18.02.2016 84/2016 (69/2016) Betreff Vergleich zwischen der Erbbau-Verpachtung von Grundstücken und deren Verkauf Bezug: Anfrage der FDP-Fraktion vom 5.2.2016 Beratungsfolge Rat Finanzielle Auswirkungen Ja Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle BGM Zust. Dez. Freytag Zust. Dienststelle Kämmerer Team Haushalt Jouaux Müller Radermacher Jülich Beschlussentwurf: Der Rat nimmt den Bericht des Bürgermeisters zur Kenntnis. Erläuterungen: Zur Thematik allgemein sei eingangs darauf hingewiesen, dass eine aktive Liegenschaftsverwaltung nicht einzig und alleine auf Erlösmaximierung ausgerichtet sein kann. Zur effektiven Verfolgung langfristiger Stadtentwicklungsziele müssen wirtschaftliche und gesellschafts- bzw. sozialpolitische Gesichtspunkte beachtet werden. Dauerhaft betrachtet stellt die Vergabe von Wohnbau- oder auch Gewerbegrundstücken im Rahmen der Begründung von Erbbaurechten wirtschaftlichere Alternative zum Verkauf dar. von die Erbbauverträge sichern für den städtischen Haushalt regelmäßige jährliche Erbbauzinseinnahmen über Jahrzehnte hinweg mit dem Vorteil, dass exakte Konditionen aber auch Flexibilitäten vertraglich festgelegt und damit auch in Konkurszeiten gesichert werden können. Beim Verkauf von Grundstücken hingegen werden zwar lukrative, aber nur einmalige Erlöse erzielt. Im Übrigen kann zum Zeitpunkt des Verkaufs die Wertentwicklung des Grundstücks nicht eingeschätzt werden Ein Verkauf ist sicherlich immer dann sinnvoll, wenn Grundstücke „Massenware“ sind. Die Situation im Stadtgebiet von Brühl stellt sich allerdings so dar, dass es nicht mehr viele städtische unbebaute Liegenschaften gibt. Es bietet sich daher die Vergabe im Wege des Drucksache 84/2016 Seite - 2 – Erbbaurechts an, um die relativ wenigen Grundstücke in der öffentlichen Hand zu behalten. Denn während beim Verkauf die Eigentümerrechte vollständig verloren gehen, gewährt das Erbbaurecht lediglich die Verfügungsgewalt, meist zur Errichtung eines Gebäudes. Die Gestaltungs- bzw. Einflussmöglichkeiten der Stadt sind daher über das Erbbaurecht wesentlich vielfältiger. Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages kann der Vertrag entweder erneuert werden, oder die Stadt als Erbbaurechtsgeber übernimmt das aufstehende Gebäude gegen eine nach dem aktuellen Verkehrswert anteilmäßig errechnete Entschädigung. Der Pachtzins bringt jährlich einen gewissen Anteil des Grundstückswertes ein. Durch eine vertraglich festgelegte Wertsicherungsklausel wird der Pachtzins regelmäßig angepasst und führt daher als stetige Einnahmequelle zu langfristigen Zinserlösen. Das Erbbaurecht ist aber auch deshalb interessant, weil es einkommensschwächeren Familien die Möglichkeit zum Erwerb eines Eigenheimes gibt, da beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbau-Grundstück der Grundstückspreis nicht mitfinanziert werden muss. Mit Erbbau kann somit vom reinen Vermarktungssystem auf eine gemeinwesenorientierte Regulierung umgestellt werden. Darüber hinaus kann im gewerblichen Bereich z.B. die Eintrittshürde für innovative Projekte niedrig gehalten werden. Dieser Aspekt hat allerdings angesichts des derzeitigen, historisch niedrigen Zinsniveaus nur eingeschränkt Gültigkeit. Um die finanzielle Handlungsfähigkeit insbesondere im Rahmen der Haushaltssanierung zu erhalten, ist es erforderlich, auch Erlöse aus Grundstücksverkäufen zu erzielen. Daher soll die Grundstücksvergabe künftig nicht ausschließlich im Wege der Erbpacht erfolgen. Grundstücke, die sich als Restgrundstücke in Neubaugebieten bzw. als Baulückengrundstücke darstellen, sollen wie bisher verkauft werden. Zu den einzelnen Fragen wird wie folgt Stellung genommen: 1. Welche Erlösberechnung außerhalb bilanzieller Überlegungen liegt der Entscheidung, die Vergabe von Grundstücken gegen Zahlung eines Erbbauzinses zu präferieren, zu Grunde? Das Instrument „Erbbaurecht“ wird nicht nur zur Erzielung möglichst hoher Erlöse eingesetzt. Vielmehr besteht hierdurch u.a. die Möglichkeit, auf Dauer Mitspracherecht bei der Nutzung des Grundstücks zu haben, da ein Verkauf des Erbbaurechts für die Dauer des Erbbaurechts (bei Wohnbauten in der Regel 99 Jahre, im gewerblichen Bereich 50 Jahre) der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Bei Vertragsverletzung (widerrechtliche Nutzung, Insolvenz etc.) besteht durch die Heimfallregelung die Möglichkeit, Leerstände zu vermeiden und abwickeln zu können. Dies ist insbesondere in Gewerbegebieten von Vorteil. Generell ist zu sagen, dass durch Erbpachtverträge dauerhafte, wertgesicherte und damit nachhaltigere Erlöse erzielt werden können. Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen sind die Zinserträge aus Erbbaurechten höher als der Ertrag bei Anlage des Kaufpreises und auch noch höher als die eingesparten Zinsen bei vermiedener Kreditaufnahme. 2. Welcher personelle Aufwand ist über die Laufzeit des Erbbaurechts erforderlich, um das Erbbaurecht zu verwalten, Einnahmen zu verbuchen und die Rechte aus der Drucksache 84/2016 Seite - 3 – Wertsicherungsklausel geltend zu machen? In welcher Höhe wird der Ertrag des Erbbaugrundstücks während der Laufzeit durch den personellen Aufwand gemindert? Generell ist der Vertrag durch die Wertgleitklausel mindestens einmal im Jahr zu überprüfen und der Erbpachtzins zu aktualisieren. Darüber hinaus gibt es Handlungserfordernisse nur bei Problemen, z.B. Nichtzahlung des Erbpachtzinses. Der Arbeitsaufwand kann überschläglich im Regelfall mit ca. einem Arbeitstag pro Jahr pro Vertrag beziffert werden. Insofern wird der erzielte Erlös nur unwesentlich geschmälert. 3. Wie stellt sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung dar, wenn man den Verkaufserlös zu einem Durchschnittszinssatz der letzten 50 Jahre wieder anlegen würde? Eingangs sei darauf hingewiesen, dass Verkaufserlöse in öffentlichen Haushalten nicht angelegt, sondern zur Deckung der Kosten anderweitiger kommunaler Aufgaben genutzt werden. Insofern kann lediglich eine fiktive Berechnung angestellt werden. Geht man von einem städtischen Grundstück in einer Größenordnung von 400 qm und einem angenommenen Bodenrichtwert von 300 € aus, würde sich ein Verkaufswert von 120.000 € ergeben. Bei einer Erbpachtlösung für das gleiche Grundstück und einem üblichen Erbpachtzins von 4% des Bodenrichtwertes ergibt sich im ersten Jahr ein Erbpachtertrag in Höhe von 4.800 €. In Erbpachtverträgen wird in der Regel eine Anpassungsklausel vorgesehen, sodass der Erbpachtzins jährlich gem. Verbraucherpreisindex steigt. Hinweis zur Anpassungsklausel: Es gibt verschiedene Varianten von Erbbaupachtverträgen. Manche werden jährlich angepasst, andere erst nach einer Veränderung von 10 Punkten. Der Verbraucherpreisindex beträgt z.B. für 2015 106,9 zum Basisjahr 2010 = 100. Zur Beantwortung der Frage kann ein durchschnittlicher Zinssatz der letzten 50 Jahre in Höhe von 5,93% angesetzt werden. Grundlage hierfür ist ein Urteil des OVG NRW zur Bemessung der Eigenkapitalverzinsung bei der Gebührenbedarfsberechnung. Hier wird Bezug genommen auf eine Zeitreihe der Bundesbank "Umlaufsrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen/Anleihen der öffentlichen Hand / Monatsdurchschnitte". Unterstellt man (s.o.) einen Verkaufserlös für ein fiktives Grundstück von 120.000 €, würden Zinserträge im ersten Jahr in Höhe von 7.116 € - in den Folgejahren durch Zinseszinsen ansteigend - erzielt. Stellt man diesen Zinsertrag in Höhe von 7.116 € bei einer Verzinsung von 5,93% einer möglichen Erbpacht von jährlich 4% des Bodenwertes bei Wohnhäusern gegenüber, wäre die Veräußerung - isoliert für diesen Aspekt betrachtet - wirtschaftlicher. Eine Geldanlage zu einer Verzinsung von 5,93% ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt allerdings völlig unrealistisch. Aufgrund der Haushaltssituation ist eher anzunehmen, dass durch den Verkaufserlös eine fiktive Kreditaufnahme um den Verkaufserlös gemindert werden könnte. Hierdurch ergeben sich mögliche Zinseinsparungen. Zur Berechnung dieser möglichen Ersparnis wurden die Kreditkonditionen der letzten Kreditaufnahme (1,435%, 20 Jahre Laufzeit, 20 Jahre Zinsbindung, ½ jährliche Tilgung) zu Grunde gelegt. Drucksache 84/2016 Seite - 4 – Die Ersparnis beläuft sich bei diesem Beispiel in 20 Jahren auf 17.600 €. Auch ohne Tilgung in den 20 Jahren ergibt sich eine Zinseinsparung in 20 Jahren von 34.440 € Insofern ist eindeutig, dass die Zinseinsparung deutlich geringer ist als die Erbpachteinnahmen, so dass sich die Auswirkungen für den Ergebnisplan bei Verkauf dauerhaft schlechter darstellen. Neben der Zinsersparnis könnten einmalige Erträge aus dem Unterschiedsbetrag zwischen Verkaufserlös und Bilanzwert entstehen. Die Aufdeckung dieser stillen Reserven wäre ggfs. direkt gem. § 43 III GemHVO mit der Allgemeinen Rücklage zu verrechnen. Fazit: Auf der Grundlage der dargestellten Annahmen ist der Abschluss einer Erbpachtvertrages wirtschaftlicher und für den Ergebnisplan günstiger als der Grundstücksverkauf. Zwar werden beim Verkauf ggfs. einmalige Erträge generiert und fiktiv Zinsen erspart, jedoch reichen diese Erträge/Einsparungen nicht an die nachhaltige über einen langen Zeitraum garantierte Verzinsung von 4% zzgl. Wertgleitklausel heran. Zur Verhinderung eines drohenden HSK in einem Jahr kann jedoch der Verkauf mit entsprechendem erfolgswirksamem Heben stiller Reserven notwendig werden. 4. Welcher Erbbauzins muss je qm verlangt werden, um im Vergleich zum Verkauf des Grundstücks eine positive Ertragssituation im Verhältnis zum Verkaufserlös zu errechnen? Eine Vergabe in Erbpacht ist bereits dann attraktiver als ein Verkauf, wenn der Erbpachtzins höher liegt als der Kreditzins, also z.Zt. über 1,435%. Oder anders betrachtet: Erst wenn der Zinssatz für die fiktive Anlegung des Verkaufserlöses höher liegt als der vereinbarte Erbpachtzins, würde ein Verkauf zu einer positiveren Ertragssituation im städtischen Haushalt führen. Hinweis: Der Erbbaurechtsvertrag hat keine bilanziellen Auswirkungen. Der Verkauf führt zu einem Aktivtausch (Abgang Grundstück/Zugang Liquide Mittel), evtl. einhergehend mit einem einmaligen ertragswirksamen Heben stiller Reserven bzw. positiver Verrechnung mit der Allgemeinen Rücklage.