Vorlage (Sozialer Wohnungsbau - Antrag der SPD-Fraktion vom 10.04.2016 -)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Sachbearbeiter/in Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 61/1 Kaiser 61 15 30 18.05.2016 212/2016 Betreff Sozialer Wohnungsbau - Antrag der SPD-Fraktion vom 10.04.2016 Beratungsfolge Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Finanzielle Auswirkungen Ja x Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle BGM Zust. Dez. Zust. Dienststelle Dez. III FB 30 Freytag Schiffer Lamberty Schaaf Brandt Dartsch Beschlussentwurf: Der Planungs- und Stadtentwicklungsausschuss nimmt den Bericht des Bürgermeisters zur Kenntnis. Erläuterungen: Nach wie vor ist die Nachfrage an Wohnraum in Brühl sehr hoch. Die prosperierenden Ballungszentren Köln und Bonn führen aufgrund ihrer starken Wirtschaft zu einer ebenso starken Nachfrage an Wohnraum. Diese Nachfrage können sie innerhalb ihrer eigenen Stadtgrenzen nicht bedienen. Die Folge ist, dass sich die Nachfrage auf benachbarte Kommunen ausdehnt. Aufgrund des stark eingeschränkten Siedlungsraumes in Brühl1, knapper Flächenressourcen und der sich daraus ergebenden hohen Bevölkerungsdichte von 1.218 Einwohnern je qkm2 konnte in Brühl entgegen der Nachfragesituation bisher lediglich eine gering steigende Bevölkerungsentwicklung realisiert werden (2004 - 20143 = 1,5%). Der Zuzug von Flüchtlingen führt zwar zu einem sprunghaft höheren Niveau hinsichtlich der Einwohnerzahl in der Gesamtbevölkerung, der generelle Trend einer mittel- bis langfristig abnehmenden Bevölkerungsentwicklung von diesem höheren Niveau, wie sie in der Vergangenheit prognostiziert wurde, wird jedoch nicht angezweifelt. Unabhängig von den Ursachen führt der knapp vorhandene Wohnraum zu steigenden Preisen, sowohl im Eigentumsmarkt wie auch im Mietwohnungsmarkt. Mit dem Antrag werden Förder-Maßnahmen für den Teilmarkt des MietwohnungsNeubaus vorgeschlagen. Dieser Teil des Wohnungsmarktes stellt nur einen sehr kleinen 1 33% Wald, 24% Landwirtschaftliche Nutzung, zusätzl. 14% Schutzabstände 'Schlösser' und BAB 553 zum Vergleich: REK = 652 EW/km²; Gemeinde gleichen Typs in NRW = 362 EW/km² 3 Dekade vor Zuzug von Flüchtlingen 2 Drucksache 212/2016 Seite - 2 – Teil des gesamten Wohnungmarktes dar, der insgesamt als hochpreisig bezeichnet werden kann. Bei den derzeit laufenden BP-Verfahren zu den BP 01.16 II, BP 06.02 und BP 06.15 handelt es sich in Summe um ca. 250 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, die ab dem nächsten Jahr nach und nach auf den Markt kommen können. Nach dem bisherigen Stand verfügt der Rhein-Erft-Kreis (REK) über rund 15 Mio Euro jährlich, die auf Antrag von Vorhabenträgern für den Zweck der öffentlichen Förderung von Wohnungsbau investiert werden können. Einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Zuteilung der Fördermittel auf die 10 REK-Kommunen gibt es nicht. Während in den letzten Jahren Fördermittel an das Land NRW zurückgegeben werden mussten, da sie nicht abgerufen wurden, zeichnet sich ab, dass inzwischen viele Kommunen diese Fördermittel beanspruchen möchten. Bei der Verteilung der Fördermittel auf alle REKKommunen verbliebe eine Fördersumme von ca. 1,5 Mio EUR für die Stadt Brühl. Hochgerechnet ergäbe dies eine Förderung von voraussichtlich weniger als 10 Wohneinheiten im Jahr. Auch eine Verdoppelung der Fördersumme bedeutet noch keinen nennenswerten Zuwachs an gefördertem Wohnraum und wird der Bedeutung eines Grundsatzbeschlusses zum Thema 'öffentlich geförderter Wohnraum' nicht gerecht. Die weitere Differenzierung nach den Eigentumsverhältnissen4 macht hierzu keinen Sinn. Ein durchschlagender Effekt wäre mit einem solchen Beschluss nicht zu erzielen. Weiterhin besteht auch keine Bindungswirkung für Investoren. Im Bebauungsplan könnten Flächen für geförderten Wohnungsbau festgesetzt werden 5. Mit einer solchen Festsetzung wird die Nutzung der Grundstücke auf solche Wohngebäude beschränkt, die nach Art, Größe und Ausstattung der Wohnungen und im Hinblick auf die städtebaulichen Anforderungen die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung6 erfüllen. Dies erfolgt unabhängig davon, ob eine Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus auch tatsächlich erfolgt.7 Soweit ein Investor auf eine öffentliche Förderung verzichtet oder auch schlicht keine Förderung erhält muss er gemäß BP-Festsetzung zwar Wohneinheiten im Sinne des WoFG herstellen, aufgrund der freien Finanzierung ist er aber auch frei in der Gestaltung des Mietzinses. Der gewünschte Effekt, kostengünstige Mieteinheiten zu erhalten, kann daher hierüber nicht erzielt werden. Durch einen städtebaulichen Vertrag kann ein Vorhabenträger verpflichtet werden, eine Förderung im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zu beantragen und zu akzeptieren. Dabei muss sichergestellt sein, dass grundsätzlich ausreichende Mittel zur Förderung bereit stehen und auch im Übrigen die Fördervoraussetzungen vorliegen 8. Eine solche Sicherung ist, wie oben ausgeführt, allerdings derzeit nicht gegeben. Insofern können auch hierüber kostengünstige Mieten nicht erzielt werden. Den planungsrechtlichen Instrumenten zur Durchsetzung des Sozialen Wohnungsbaus steht gegenüber, dass nicht jedes Baugebiet gleichermaßen für Geschosswohnungsbau, geschweige denn für sozialen Wohnungsbau geeignet ist. In laufenden Bebauungsplanverfahren ist von Nachverhandlungen auch abzuraten, da Projektentwickler bereits mit erheblichen (Planungs- und Maßnahmen-) Kosten belastet sind und ihre Wirtschaftlichkeitskalkulation im laufenden Verfahren damit hinterfragt wird. Angesichts der zahlenmäßig sehr geringen Auswirkung der angedachten öffentlichen Förderung auf dem Wohnungsmarkt wird für das Beibehalten der bisherigen flexiblen 4 Anteil 50% auf städtischen Grundstücken, Anteil 30% auf privaten Grundstücken § 9 (1) Nr. 7 BauGB ("Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (WoFG) gefördert werden könnten") 6 gem. § 5 und 10 Wohnraumfördergesetz 7 aus: Kommentar zum BauGB, Brügelmann, §9 (1) Nr. 7 8 aus: Städtebauliche Verträge - Ein Handbuch, Bunzel u.a. 5 Drucksache 212/2016 Seite - 3 – Praxis plädiert, die die Einflussnahme der Entscheidungsträger bereits zu Beginn eines Planverfahrens auf das Gesamtkonzept gewährleistet. Die jüngsten Bebauungsplanungen zeigen, dass die Weichenstellung zugunsten von erheblichem Geschosswohnungsanteil zu Beginn des Verfahrens sehr wohl möglich ist. Dies trägt insofern zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes bei, da immerhin der Anteil an Mietwohnungen auf dem Brühler Wohnungsmarkt insgesamt gestärkt wird. Weitergehende wirksame Maßnahmen sind im Rahmen der anstehenden Wohnraumbedarfsanalyse zu erwarten. Insbesondere werden auch solche älteren Wohngebiete untersucht, bei denen ein Generationenwechsel zu erwarten ist. Hierbei sollen Potentiale und Chancen benannt werden, die ebenfalls ihren Anteil zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen. Vor dem Hintergrund der geringen Zahl förderbarer Wohnungen, der schlechten Durchsetzbarkeit sowie der sehr geringen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, dass ein solcher Grundsatzbeschluss zur Bindung an die vorgeschlagenen Quoten nicht erfolgt. Alternativ wird vorgeschlagen, dass die Verwaltung zukünftig bei solchen Bebauungsplanvorlagen, die sich mit Wohnungsbau befassen, auf Fragen zum sozialen bzw. kostengünstigen Wohnungsbau und die Eignung planungsrechtlicher Steuerungsmöglichkeiten eingeht und Vorschläge erarbeitet wie in dem jeweiligen Projekt mit diesen Fragen umgegangen werden soll. Dies wird auch den Umständen gerecht, wenn sich die äußeren Rahmenbedingungen ändern.