Beschlussvorlage (BP 119 Brauweiler Begründung fBÖ)

Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler gemäß § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Stand: März 2014 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung Stand Februar 2014 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 4 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Seite 3 4. Bestand innerhalb des Plangebietes Seite 6 5. Inhalt des Planentwurfes Seite 6 5.1 Art der baulichen Nutzung 5.2 Maß der baulichen Nutzung 5.3 Überbaubare Grundstücksfläche / Höhe der Bebauung 5.4 Erschließung und ruhender Verkehr 6. Umweltbelange Seite 8 7. Kosten Seite 8 Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 2 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung 1. Stand Februar 2014 Planerfordernis Mit dem Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler sollen die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine sinnvolle und städtebaulich gesteuerte Bestandsentwicklung im Zentrum Brauweilers geschaffen werden. Die rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 33 Brauweiler und Nr. 56 Brauweiler einschließlich diverser kleinerer Änderungen stammen aus den 1970er / 1980er Jahren und sind in Teilbereichen hinsichtlich der Gebietsausweisungen, der Lage und Dimensionierung der Verkehrsflächen sowie dem Zuschnitt der Bauflächen überholt. Das Plangebiet ist in zwei Teile, A und B, mit jeweils eigenen planerischen Zielsetzungen unterteilt. Teil A: Das Planerfordernis resultiert aus aktuellen Planungen zur Nachverdichtung bislang untergenutzter Grundstücke am Rosenhügel, im Grasweg sowie in der Bernhardstraße. Gleichzeitig überplanen die festgesetzten Verkehrsflächen am Rosenhügel und in der Bernhardstraße teilweise den Bestand und folgen einem überholten städtebaulichen Leitbild, sodass hier ein planerischer Bedarf zur Anpassung besteht. Die festgesetzte Gebietstypik – teilweise als Mischgebiet – entspricht nicht der tatsächlichen baulichen Entwicklung (zu überwiegender Wohnnutzung) und ist anpassungsbedürftig. Teil B: In Zukunft soll, entgegen den bestehenden Bebauungsplanfestsetzungen, keine Anbindung des Rosenhügels durch den Blockinnenbereich entlang der Abteipassagen an die Ehrenfriedstraße erfolgen, um die vergleichsweise schmale Straße 'Rosenhügel' verkehrlich nicht zusätzlich zu belasten. In diesem Zusammenhang ist der Zuschnitt der Bauflächen und die Anordnung der Stellplätze in dem Blockinnenbereich anzupassen, auch entfiele mit dem Wegfall der Anbindung an den Rosenhügel die Überplanung und somit Belastung privater Grundstückbereiche durch öffentliche Verkehrsflächen. Auch im Teilbereich B soll eine der tatsächlichen baulichen Entwicklung angepasste Ausweisung der Gebietstypik erfolgen. Für den Bereich entlang des Rosenhügels ist zumindest überwiegend von einer künftigen Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet auszugehen, für den südlichen Teilbereich entlang der Bernhardstraße ist zu prüfen, ob das festgesetzte Kerngebiet in ein Mischgebiet umgewandelt werden kann. Sämtliche Bebauungspläne, welche einschließlich ihrer Änderungen bislang das Planungsrecht für die beschriebenen Bereiche A und B definieren, sollen gleichzeitig mit diesem Verfahren aufgehoben werden. Es handelt sich um Teilbereiche der Bebauungspläne 56 und 33 Brauweiler (einschließlich diverser Änderungen). Dies ist erforderlich, da das alte Planrecht aus den eingangs als Planerfordernis beschriebenen Gründen dauerhaft – auch für den Fall der Aufhebung des neuen Planrechts – nicht mehr planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung des Bereiches sein soll. Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 3 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung 2. Stand Februar 2014 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des BP 119 Brauweiler ist in zwei Bereiche unterteilt: Teil A: Der Baublock zwischen Kaiser-Otto-Straße, Rosenhügel, Bernhardstraße und Grasweg, der die Grundstücke Rosenhügel 1, 3, 5, 7,9, 9a, 11, 13, 15, 17, 19, 23, 25, 27, Schmiedegäßchen 2 und 3, Grasweg 3, 5, 7, 9, 9a sowie Bernhardstraße 76, 78 80, 84, 88 , 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104 und 104a umfasst. Neben diesen Grundstücken wird Teil A noch durch die durch die angrenzenden Verkehrsflächen des Rosenhügels und des Schmiedegäßchens gebildet. Seine Größe beträgt insgesamt ca. 16790 m². Teil B: Der Baublock zwischen Rosenhügel und Bernhardstraße, der die Grundstücke Rosenhügel 2, 4, 6, 10 und 12 sowie Bernhardstraße 42, 44, 46, 52, 54, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68 70 und 72 umfasst. Seine Größe beträgt insgesamt ca. 11624 m². Die Gesamtgröße des Plangebiets beträgt ca. 30414 m². Die geometrisch eindeutige Abgrenzung des räumlichen Grenzungsbereichs wird durch die Planzeichnung festgelegt. Es ist beabsichtigt, den Teil A vorgezogen zu behandeln, da durch die nicht mehr zur Umsetzung vorgesehene Verbreiterung der Straßenverkehrsflächen bestehende Wohngebäude überplant werden und anstehende Sanierungen bzw. Aufstockungen des Bestandes verhindert werden, ohne dass das öffentliche Interesse für diese Festsetzung weiter besteht. Für die inhaltliche Bearbeitung des Teilbereiches B sind dagegen weitere Voruntersuchungen erforderlich, da eine Überarbeitung der Planinhalte deutlicher in die Grundzüge der Planung eingriffe. Daher ist für diesen Teilbereich eine erneute frühzeitige Beteiligung geplant, sobald für dort über den Wegfall der verkehrlichen Anbindung für den Fahrzeugverkehr an den Rosenhügel hinausgehende Planinhalte erarbeitet wurden. Dementsprechend beschränkt sich die Begründung im Folgenden bei den weitergehenden Planinhalten auf den Teilbereich A. Eine Teilung des Verfahrens mit dem Ziel, Teil A vorgezogen zur Rechtskraft zu bringen, ist derzeit vorgesehen. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Es handelt sich bei dem Planungsgebiet um einen bereits beplanten Innenbereich. Derzeit wird das Plangebiet im Bereich der Grundstücke Bernhardstraße 88 , 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 104a und Schmiedegäßchen 3 vom seit dem 15.04.1977 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 56 Brauweiler überplant. Das übrige Plangebiet liegt im Geltungsbereich eines Teils des seit dem 09.02.1970 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 33 Brauweiler einschließlich diverser Änderungen. Die Karte auf der folgenden Seite zeigt im Zusammenschnitt die geltenden Teilbereiche der derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne. Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 4 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung Stadt Pulheim Amt 61 Stand Februar 2014 T9754.doc Seite 5 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung Stand Februar 2014 Der Bebauungsplan führt für den Teilbereich A bei einem festgesetzten WA und einer resultierenden Grundflächenzahl von 0,6 zu einer rechnerisch versiegelbaren Fläche von 10.230 m². Da auch im Teilbereich B mit einer Gesamtfläche von 11650 m² eine partielle Ausweisung von Allgemeinem Wohngebiet vorgesehen ist (z.B. entlang des Rosenhügels)und somit relevante Flächen nicht versiegelt werden dürfen, ist insgesamt eine deutliche Unterschreitung des Schwellenwertes von 20.000 m² versiegelbarer Fläche festzustellen. Somit liegen die Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB für die Planung auf Grundlage des § 13a BauGB ohne Prüfung des Einzelfalles vor. Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 119 Brauweiler im westlichen Teil entlang der Bernhardstraße und des Graswegs als 'Wohnbaufläche', im östlichen Bereich der Bernhardstraße sowie um den Rosenhügel als 'Gemischte Baufläche' dargestellt. Da die zukünftigen Gebietsausweisungen entlang des Rosenhügels - mit Blick auf den Bestand - von dieser Darstellung abweichen, wird der Flächennutzungsplan gemäß § 13a Abs. 2 Nr.2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 mit Verweis auf die Anwendung nach § 13 Abs. 3 S. 1 wird bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung auf die Umweltprüfung verzichtet. Damit entfallen auch der Umweltbericht, die Angaben, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie die zusammenfassende Erklärung zum Bebauungsplanentwurf und die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring). 4. Bestand innerhalb des Plangebietes Teil A: Das Plangebiet ist weitestgehend bebaut. Im Teilbereich 'A' überwiegt die Wohnnutzung, es bestehen einige Gewerbebetriebe, ohne dass jedoch eine erkennbare Mischgebietstypik vorläge. So ist auf dem Grundstück Rosenhügel 23 ein Bestattungsunternehmen angesiedelt, in der Bernhardstraße 84 befindet sich eine kleine Kfz-Werkstatt. Im weiteren Verlauf des Planverfahrens ist zu klären, inwieweit diese Bestandsnutzung einer besonderen planrechtlichen Sicherung bedarf. Teil B: Der Teilbereich 'B' ist neben dem Wohnen stärker durch gewerbliche Nutzungen geprägt. An der Bernhardstraße finden sich eine Sparkasse sowie die in den Blockinnenbereich hineinragenden 'Abteipassagen' mit Einzelhandels- und sonstigen Gewerbenutzungen. Die unbebauten Flächen im Blockinnenbereich zwischen Rosenhügel und Bernhardstraße werden überwiegend als Stellplätze genutzt. Die im Plangebiet vorhandenen Straßen 'Schmiedegäßchen' und 'Rosenhügel' weisen entsprechend der bestehenden Altbebauung einen vergleichsweise geringen Querschnitt auf. 5. Inhalt des Planentwurfes 5.1 Art der baulichen Nutzung Teil A: Hinsichtlich der Art der zulässigen baulichen Nutzung erfolgt im Bereich des Rosenhügels die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes ('WA') anstelle des bisherigen Mischgebietes ('MI'). Mit dieser Änderung wird der vorhandene Gebietscharakter berücksichtigt; eine langfristige Entwicklung eines Mischgebietes scheidet aufgrund der Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 6 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr.119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung Stand Februar 2014 eingeschränkten verkehrlichen Erschließung im Rosenhügel ebenso aus, wie aufgrund des bestehenden hohen Wohnanteiles. Für die Grundstücke am Grasweg erfolgt unter Berücksichtigung vorhandener Nutzungen die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets ('WA') anstelle des bislang festgesetzten reinen Wohngebiets ('WR'). Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes zugunsten des flexibleren Charakters eines allgemeinen Wohngebietes verändert. Die Festsetzung eines 'WA' anstelle eines 'WR' entspricht dabei der veränderten Lebenswirklichkeit, da sich die Arbeitswelt von der strikten Trennung von Wohnen und Arbeiten zunehmend verabschiedet. Dies betrifft überwiegend Arbeitsplätze innerhalb der Wohnhäuser, die z. B. als Heimarbeitsplatz dienen oder als Büroarbeitsplätze meist kleiner Unternehmen ohne Angestellte. Diese kleinen gewerblichen Nutzungen, welche üblicherweise aus einem Büroarbeitsplatz mit Internetzugang bestehen sind streng genommen im reinen Wohngebiet nicht zulässig, es sei denn sie können als Freier Beruf (gem. § 13 BauNVO) beurteilt werden. Der Bereich entlang der Bernhardstraße stellt sich im Bestand heutzutage ebenfalls als Allgemeines Wohngebiet dar, was in der künftigen Festsetzung seinen Niederschlag findet. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Teil A: Die zukünftig möglichen Gebäudehöhen orientieren sich am Bestand mit entsprechend festgesetzten Bauhöhen analog zu einer Zweigeschossigkeit mit Dachgeschoss. Dementsprechend werden eine maximal zulässige Traufhöhe von 7 m und eine maximale Oberkante baulicher Anlagen von 11 m festgesetzt. Für den rückwärtigen Bereich der Grundstücke Bernhardstraße 88, 90, 92 und 94 wird mit Rücksicht auf die nördlich angrenzende Wohnbebauung eine maximale Traufhöhe von 4 m sowie eine maximale Oberkante baulicher Anlagen von 8 m festgesetzt. Die Grundflächenzahl beträgt nach § 17 BauNVO 0.4. für die allgemeinen Wohngebiete. 5.3 Überbaubare Grundstücksflächen Teil A: Die Bauflächen sollen im Bereich der Grundstücke Rosenhügel 1, 3, 5, 7,9, 9a, 11, 13, 15, 17, 19, 23, 25, 27 sowie am Grasweg 3, 5, 7, 9, 9a: und im Schmiedegässchen 2, 3, 4, 6 weitgehend an die Bestandsbebauung angepasst werden. Im Bereich der bislang untergenutzten Parzellen 1945 und 943/332 wird zum Grasweg hin eine zusätzliche Baufläche ausgewiesen. Für die Grundstücke Bernhardstraße 76, 78, 80, 84, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 104a erfolgt die teilweise Anpassung der Bauflächen an den Bestand. Darüber hinaus soll bei den bislang untergenutzten Grundstücken Nr. 90-94 eine Hinterliegerbebauung ermöglicht werden. Ob diese bauliche Nutzung – wie im Vorentwurf dargestellt – so möglich ist, hängt von der erzielbaren Erschließung ab. Da hierdurch teilweise private Drittgrundstücke betroffen sind, ist im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung mit den jeweiligen Eigentümern zu klären, ob diese Lösung tragfähig ist und über Baulasten abgesichert werden kann. Stellt sich heraus, dass dies nicht möglich ist, ist das Konzept für die Erarbeitung des Rechtsplanentwurfes entsprechend zu überarbeiten. Im spitzwinklig zulaufenden Bereich zwischen Schmiedegäßchen und Bernhardstraße schlägt das Konzept eine große, flächige überbaubare Grundstücksfläche vor, für die jedoch mittels Baulinie entlang der Bernhardstraße sichergestellt ist, dass entlang derselben die Raumkante erhalten bleibt. Gleichzeitig ist unter Berücksichtigung der Grundflächenzahl von 0,4 aber die bauliche Nutzung der rückwärtigen oder tieferen Grundstücksflächen möglich, wie auf dem Grundstück Bernhardstraße 84 vorhanden. Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 7 von 8 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 119 Brauweiler Frühzeitige Beteiligung 5.4 Stand Februar 2014 Erschließung und ruhender Verkehr Teil A: Der Teilbereich A wird maßgeblich über die Bernhardstraße erschlossen sowie ergänzend für den östlichen Teilbereich durch den Anfang des Rosenhügels und rückwärtig über das Schmiedegäßchen. Die Festsetzung der Verkehrsflächen soll im Rosenhügel sowie an der Bernhardstraße an den Ausbauzustand angepasst werden. Die bestehenden Bebauungspläne aus den 1970er Jahren treffen hier Festsetzungen, die in ihrer (Über)-Dimensionierung nicht mehr zeitgemäß sind und den Gebäudebestand vielfach überplanen. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung NRW grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Im Bereich der Grundstücke Bernhardstraße 88, 90, 92 und 94 werden – als Vorschlag für die frühzeitige Beteiligung - mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen ausgewiesen, um die Erschließung vorhandener bzw. zusätzlicher Hinterliegerbebauungen zu ermöglichen. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche können dabei durch Tordurchfahrten mit einer minimalen lichten Höhe von 3 m erschlossen werden. Teil B: Der Bereich wird außen erschlossen über die Ehrenfriedstraße, die Bernhardstraße und die Kaiser-OttoStraße. Der Innenbereich des Blockes wird im Wesentlichen über zwei Zufahrten erschlossen, einerseits der Tordurchfahrt von der Ehrenfriedstraße, andererseits von der Kaiser-Otto-Straße aus über die Parkplatzflächen des bestehenden Supermarktes. In beiden Fällen handelt es sich um private Wegeflächen. Zusätzlich ist der private Parkplatzbereich über einen schmalen öffentlichen Fußweg, die Broehlsgasse, an den Rosenhügel angebunden. In welchen Teilen die in den bestehenden Rechtsplänen (BP 33 samt Änderungen) geplante Anbindung des Blockinnenbereiches mittels öffentlicher Straßenverkehrsfläche innerhalb desselben an die Ehrenfriedstraße erhalten bleiben soll oder ob ggf. eine Weiterführung bis zur Kaiser-Otto-Straße sinnvoll ist, ist im Rahmen des Planverfahrens zu untersuchen. Die Fortführung dieser blockinternen Straße bis zum Rosenhügel brächte jedoch eine Verkehrszunahme im Rosenhügel (bereits faktisch als Allgemeines Wohngebiet einzustufen)mit sich, die aus heutiger Sicht einer Realisierung entgegensteht. 6. Umweltbelange Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Im Zuge der inhaltlichen Beplanung von Teilbereich B wird die Erarbeitung eines Schallschutzgutachtens erforderlich sein. 7. Kosten Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 119 Brauweiler entstehen der Stadt Pulheim keine über die Verfahrens- und Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 20.03.2014 Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 T9754.doc Seite 8 von 8