Beschlussvorlage (Ergänzende Stellungnahme wors-case-Ansatz)

Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Verdeutlichung des gewählten worst case Ansatzes Im Auftrag: Stadt Pulheim Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. (M.A.) Andreas Q. Schuder Dortmund, 30. April 2014 Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Markt 9 04109 Leipzig Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Tel. 0 721. 14 51 22 62 Fax. 0 721. 14 51 22 63 Tel. 0 341. 92 72 39 42 Fax. 0 341. 92 72 39 43 info@stadt-handel.de www.stadt-handel.de Inhaltsverzeichnis 1 Anlass der ergänzenden Stellungnahme _______________________________ 2 2 Erläuterungen zum gewählten worst case Ansatz _______________________ 3 3 2.1 Gewählter Ansatz der Verträglichkeitsanalyse/ Spannweitendarstellung 3 2.2 Eingangsparameter der Modellberechnungen ______________________ 3 2.3 Marktanteilsmodell für das Hauptsortiment Möbel __________________ 6 2.4 Marktanteilsmodell für die zentrenrelevanten Randsortimente _______ 10 2.5 Einzugsbereich und Untersuchungsraum für Möbel _________________ 12 2.6 Streuumsatz für Möbel __________________________________________ 12 2.7 Untersuchungsraum für Randsortimente___________________________ 12 Zusammenfassung __________________________________________________ 14 Literaturverzeichnis ________________________________________________________ 15 1 1 Anlass der ergänzenden Stellungnahme Im Hinblick auf die in der förmlichen Beteiligung zum Bebauungsplanverfahrens 109 der Stadt Pulheim und zum parallel durchgeführten FNP-Änderungsverfahrens 17.3 erhobenen Einwendungen, sind die gutachterlichen Aussagen der Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel, 11. Februar 2014, Dortmund)1 nochmals überprüft worden. Dabei haben sich die bisherigen gutachterlichen Aussagen bestätigt. Das gilt insbesondere für die worst case Annahmen, die hier nochmals zusammenfassend dargestellt werden. 1 Im Folgendem abgekürzt durch Stadt + Handel 2014. 2 2 Erläuterungen zum gewählten worst case Ansatz Folgende Ausführungen dienen der weiteren Erläuterung der immanenten Herangehensweise des worst case Ansatzes des Gutachtens. Die zugrunde liegenden worst case Ansätze des Gutachtens Stadt + Handel 2014 werden nachfolgend nochmals herausgestellt. 2.1 Gewählter Ansatz der Verträglichkeitsanalyse/ Spannweitendarstellung Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Verträglichkeitsanalyse einen worst case Ansatz verfolgt. Dies wird an mehreren Stellen des Gutachtens erörtert und dargelegt, so bspw. auf S. 39, S. 44, S. 51. Stadt + Handel hat bewusst auf eine Spannweitendarstellung (bspw. moderate/ worst case) verzichtet, da insbesondere im Kontext der interkommunalen und landesplanerischen Abstimmung von einem argumentativen Bezug auf die maximalen Auswirkungen auszugehen ist. Insofern stellen die von Stadt + Handel dargestellten Annahmen/ Werte etc. durchweg den „worst case“ Fall dar. Ein unterstellter moderate case läge entsprechend darunter. 2.2 Eingangsparameter der Modellberechnungen Die im Hinblick auf die Modellberechnung (Marktanteilskonzept/ Gravitationsmodell) relevanten Eingangsparameter werden in der Verträglichkeitsanalyse auf den S. 31f. und den S. 46f. beschrieben. Hinsichtlich der wesentlichen Eingangswerte wird nachfolgend der gewählte worst case Ansatz nochmals dargestellt: Umsatz der Bestandsstrukturen/ Nachfrage/ Zentralitäten Die Bestandssituation im Untersuchungsraum wurde für die erfassten Strukturen möglichst konkret dargestellt. Im Gegensatz zu einem Planvorhaben kann eine Leistungsfähigkeitsabschätzung vorhandener Strukturen anhand vorliegender und in der Realität bereits zu beobachtenden/ zu messenden Daten und Rahmenbedingungen eingeschätzt werden. Hier finden eine Vielzahl an vorliegenden Informationen/ Rahmendaten Verwendung. (Stadt + Handel 2014, S. 4): Branchen- und betriebsbezogene Leistungskennziffern Betriebsbegehung der Betriebe vor Ort Abgleich mit kommunalen Einzelhandelskonzepten 3 Abgleich mit vorliegenden – das hier in Rede stehende Vorhaben Segmüller betreffende – Gutachten2 Somit kann die erfasste Bestandssituation sehr realitätsnah abgebildet werden und somit als Grundlage für die weiteren Berechnungen dienen. Die Nachfragesituation wird, anhand der hier üblicherweise (auch von anderen Gutachtern) verwendeten Datengrundlagen, abgebildet. Die daraus resultierenden Zentralitätswerte spiegeln demnach ebenfalls die tatsächliche Situation vor Ort realitätsnah wieder. Aus Sicht von Stadt + Handel verbietet es sich für bestehenden und hinsichtlich Umsatz/ Nachfrage und Zentralität realitätsnah zu bewertenden Strukturen eine sodann unbegründete Über- oder Unterschätzung als Grundlage für die weiteren Modellierungsansätze. Verkaufsflächenerfassung der Bestandsstrukturen / Möbel Einen wesentlichen Beitrag zu dem gewählten worst case Ansatz bildet jedoch die Methode der Verkaufsflächenerfassung vor Ort. Stadt + Handel hat im Kontext der Untersuchungsfragestellung und des immanenten worst case Ansatzes die Erhebung auf demnach relevante Strukturen fokussiert. Folglich wurden für den Bereich des Hauptsortiments Möbel folgende Strukturen je nach Bereich innerhalb des Untersuchungsraums erfasst: 2 Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober 2012 sowie Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim BBE Handelsberatung GmbH, Köln, Juli 2012. 4 Tabelle 1: Erfasste Bestandsstrukturen Sortimentsbereich Möbel im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 Erfasste Bestandsstrukturen Kerneinzugsbereich (gleichzeitig auch Untersuchungsraum Randsortimente) Weiterer Untersuchungsraum Strukturprägende Möbelanbieter (i.d.R. > 5.000 m² VKF) ja ja Kleinere Möbelanbieter ja nein Kleinere Fachmärkte wie dänisches Bettenlager/ Tedox/ Matratzen Concord/ Küchenstudios etc. und Möbel als Randsortiment in Bauund Gartenfachmärkten ja nein Möbel-VKF in zentralen Versorgungsbereichen ja nein Teilweise (in größeren Sonderstandorten) nein nein nein Möbel-VKF als Randsortiment in Sonderpostenmärkten/ SB-Warenhäusern etc. Möbel als Aktionswaren in Discountern etc. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014. Die Übersicht verdeutlicht, dass ein gewisser Anteil der projektrelevanten Verkaufsflächen nicht in die Berechnungsgrundlage der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 eingeflossen ist. Stadt + Handel hat anhand mehrerer primärstatistischer, flächendeckender Erfassungen mit ähnlichen Rahmenbedingungen (Ballungsraum bzw. Ballungsraumrandlage/ geringe Ausstattung im Bereich großer Möbelmärkte)3 überprüft, dass der nicht dargestellte Verkaufsflächenanteil (s. Tabelle zuvor) für den Kerneinzugsbereich etwa in einem Bereich zwischen 6 – 19 % (dies ist die Spannweite in den untersuchten Kommunen) liegen dürfte. Für den weiteren Untersuchungsraum dürfte dieser Anteil damit sogar bei rd. 50 – 60 % liegen. Die Marktanteilsermittlung für das Vorhaben Segmüller basiert zu einem wesentlichen Teil auf der Einordnung des Vorhabens in die Wettbewerbsstrukturen. Eine methodisch begründete Unterschätzung der vorhandenen Bestandsverkaufsflächen und -umsätze (s. voranstehenden Ausführungen) führt hier zu einem höheren Marktanteil und somit ableitbar höheren Flächenproduktivitäten für das Vorhaben Segmüller, die sich dann in höheren Umsatzumverteilungen für die erfassten Bestandsstrukturen niederschlagen. Dies verdeutlicht den gewählten worst case Ansatz. 3 Duisburg 2008 – 2011, Hattingen 2007 – 2008, Castrop-Rauxel 2010. 5 Verkaufsflächenerfassung der Bestandsstrukturen / Randsortimente Gleiches gilt im Wesentlichen auch für die Erfassung der projektrelevanten zentrenrelevanten Randsortimente, die nach folgender Methode erfasst wurden: Tabelle 2: Erfasste Bestandsstrukturen Randsortimente im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 Erfasste Bestandsstrukturen Kerneinzugsbereich (gleichzeitig auch Untersuchungsraum Randsortimente) Weiterer Untersuchungsraum Strukturprägende Möbelanbieter (i.d.R. > 5.000 m² VKF) ja nein Kleinere Möbelanbieter ja nein Kleinere Fachmärkte wie dänisches Bettenlager/ Tedox/ Matratzen Concord/ Küchenstudios etc. und Randsortimente in Bau- und Gartenfachmärkten ja nein Randsortiments-VKF in zentralen Versorgungsbereichen ja nein Teilweise (in größeren Sonderstandorten) nein nein nein Randsortiments-VKF in Sonderpostenmärkten/ SB-Warenhäusern etc. Aktionswaren in Discountern etc. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014. Auch hier wurden – nach analoger Abtleitung wie im Bereich Möbel – etwa 12 bis 15 %4 der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen nicht erfasst. Die Konsequenz für die darauf aufbauende Modellierung wurde dargestellt. Dies verdeutlicht auch hier den gewählten worst case Ansatz. 2.3 Marktanteilsmodell für das Hauptsortiment Möbel Der erzielbare Marktanteil basiert u. a. auf der Intensität des Wettbewerbs im Standortumfeld. Wie oben dargestellt, wurde die Bestandsverkaufsfläche im Umland aufgrund der gewählten methodischen Grundausrichtung des Verträglichkeitsgutachtens zu gering angesetzt (s. o.). Dies führt in der Konsequenz zu tendenziell überhöhten Marktanteilsprognosen für das Vorhaben Segmüller. Des Weiteren wurde die Attraktivität des Anbieters Segmüller im Sinne eines worst case Ansatzes beachtet. Dies jedoch vor dem Hintergrund der Wettbewerbsintensität im Standortumfeld. Die im Verträglichkeitsgutachten dargestellten Rahmenbedingungen der Vergleichsstandorte verdeutlichen, dass 4 Duisburg 2008 – 2011, Hattingen 2007 – 2008, Castrop-Rauxel 2010. 6 sich ein Segmüller Möbelhaus am Standortort Pulheim in einem wesentlich intensiveren Wettbewerbsumfeld bewegen würde (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel Vergleich Standorte Segmüller – Vorhabenstandort, S. VIIf). Dies gilt auch unter Beachtung der nachfrageseitigen Rahmenbedingungen (vorhandene Kaufkraft für Möbel). Folgende Ausschnitte der Einzugsbereiche (hier 50 Minuten Radius) der Segmüller-Standorte verdeutlichen, dass alle Vergleichsregionen über ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau pro Einwohner im Bereich Möbel verfügen: Pulheim Weiterstadt Parsdorf Friedberg Quelle: Eigene Berechnung auf Basis IFH (2013); Kartengrundlage Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (2013), OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL (2013). 7 Anhand der Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner sind somit vergleichende Aussagen zur Wettbewerbssituation unter Beachtung der Kaufkraft vor Ort möglich, da sich die Kaufkraft in den Regionen primär anhand der Einwohnerzahl bestimmt. Für die Regionen (50 Minuten Radius) stellt sich das durchschnittliche Kaufkraftpotenzial pro Einwohner im Bereich Möbel wie folgt dar (Quelle, IfH, Köln, 2013): Bundesdurchschnitt: 304 Euro/Einwohner pro Jahr Pulheim: 323 Euro/Einwohner pro Jahr Friedberg: 361 Euro/Einwohner pro Jahr Parsdorf: 389 Euro/Einwohner pro Jahr Weiterstadt: 340 Euro/Einwohner pro Jahr Ø Vergleichsstandorte: 359 Euro/Einwohner pro Jahr Das pro Einwohner im 50 Minuten Fahrzeit Radius zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial pro Einwohner an den Vergleichsstandorten Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt liegt demnach rd. 11 % über dem Pulheimer Wert. Da die Kaufkraft pro Einwohner in der Region Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt somit deutlich über dem Niveau in der Region um Pulheim liegt, führen die anhand der Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner dargestellten Vergleiche zu einer zusätzlichen Überschätzung der möglichen Leistungsfähigkeit des Pulheimer Standortes, was auch hier den worst case Ansatz unterstreicht. Folgende Übersichten verdeutlichen, dass die Verkaufsflächenausstattung im Bereich großer Möbelmärkte (> 20.000 m² VKF) im Umfeld des geplanten Segmüller Standorts Pulheim nicht nur absolut höher ausfällt, sondern auch relativ, bezogen auf die vorhandene Nachfrage. 8 Wettbewerbssituation im Standortumfeld der Segmüller Möbelhäuser (0 bis 60 Minuten Fahrzeit) EW (in Mio.) VKF/ EW VKF Wettbewerber 0 0 0,18 0,00 0 0 0,09 0,00 1 46.000 0,14 0,33 0 0 0,08 0,00 bis 20 Min. 3 103.000 0,79 0,13 1 41.000 0,29 0,14 1 34.000 0,81 0,04 0 0 0,56 0,00 bis 30 Min. 6 176.500 1,47 0,12 0 0 0,15 0,00 1 35.000 1,01 0,03 3 110.000 1,22 0,09 bis 40 Min. 3 97.000 2,19 0,01 0 0 0,59 0,00 0 0 0,45 0,00 3 92.000 1,57 0,06 bis 50 Min. 7 265.000 2,26 0,12 3 69.000 1,07 0,06 2 74.000 0,47 0,16 3 95.000 1,40 0,07 bis 60 Min. 6 214.000 2,36 0,09 3 126.000 0,97 0,13 4 160.000 0,69 0,23 2 90.000 1,17 0,08 Gesamt 25 855.500 9,25 0,09 7 236.000 3,16 0,08 9 349.000 3,57 0,10 11 387.000 5,99 0,06 Quelle: EW (in Mio.) EW (in Mio.) bis 10 Min. Fahrzeitisochronen VKF VKF VKF/ EW Weiterstadt EW (in Mio.) Wettbewerber Parsdorf VKF Wettbewerber Friedberg VKF/ EW Pulheim Wettbewerber Standort VKF/ EW Tabelle 3: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 auf Basis Möbelkultur 2011. Standortumfeld jeweils ohne Standort Segmüller (in Pulheim zudem ohne Höffner Neuss). EW = Einwohner; VKF = Verkaufsfläche in m² auf 500 m² gerundet; VKF/ EW in m². * Verkaufsflächen ab 20.000 m² VKF | bei VKF der Anbieter um 20.000 m² VKF sind Abweichungen der Einordnung (größer oder kleiner 20.000 m² VKF) zwischen Angaben Möbelkultur und den tatsächlich erfassten Verkaufsflächen im Rahmen des Verträglichkeitsgutachten Stadt + Handel 2014 möglich. 9 Wettbewerbssituation im Standortumfeld der Segmüller Möbelhäuser (0 bis 50 Minuten Fahrzeit) EW (in Mio.) VKF/ EW VKF Wettbewerber VKF/ EW EW (in Mio.) 0 0 0,18 0,00 0 0 0,09 0,00 1 46.000 0,14 0,33 0 0 0,08 0,00 bis 20 Min. 3 103.000 0,79 0,13 1 41.000 0,29 0,14 1 34.000 0,81 0,04 0 0 0,56 0,00 bis 30 Min. 6 176.500 1,47 0,12 0 0 0,15 0,00 1 35.000 1,01 0,03 3 110.000 1,22 0,09 bis 40 Min. 3 97.000 2,19 0,01 0 0 0,59 0,00 0 0 0,45 0,00 3 92.000 1,57 0,06 bis 50 Min. 7 265.000 2,26 0,12 3 69.000 1,07 0,06 2 74.000 0,47 0,16 3 95.000 1,40 0,07 Gesamt 19 641.500 6,89 0,09 4 110.000 2,19 0,05 5 189.000 2,88 0,07 9 297.000 4,83 0,06 Quelle: VKF VKF bis 10 Min. Fahrzeitisochronen EW (in Mio.) Weiterstadt EW (in Mio.) Wettbewerber Parsdorf VKF Wettbewerber Friedberg VKF/ EW Pulheim Wettbewerber Standort VKF/ EW Tabelle 4: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 auf Basis Möbelkultur 2011. Standortumfeld jeweils ohne Standort Segmüller (in Pulheim zudem ohne Höffner Neuss). EW = Einwohner; VKF = Verkaufsfläche in m² auf 500 m² gerundet; VKF/ EW in m². * Verkaufsflächen ab 20.000 m² VKF | bei VKF der Anbieter um 20.000 m² VKF sind Abweichungen der Einordnung (größer oder kleiner 20.000 m² VKF) zwischen Angaben Möbelkultur und den tatsächlich erfassten Verkaufsflächen im Rahmen des Verträglichkeitsgutachten Stadt + Handel 2014 möglich. 10 Die Tabellen zeigen dass im Umfeld von Weiterstadt, Parsdorf und Friedberg im Bereich der großen Möbelmärkte im (> 20.000 m² VKF) im 60 Minuten Radius rd. 11 % bis 33 % weniger Verkaufsfläche pro Einwohner (und somit etwa auch bezogen auf die vorhandene Kaufkraft, s.o.) als im selben Radius um den Standort in Pulheim vorhanden ist und demnach von einer noch geringeren Wettbewerbsintensität als in Pulheim auszugehen ist. Im Bereich eines – mit dem Einzugsgebiet in Pulheim vergleichbaren – 50 Minuten Fahrzeitradius (in Pulheim wurden etwa 45 Minuten zugrunde gelegt) stellt sich der Unterschied noch deutlicher dar: Die Verkaufsfläche pro Einwohner im Bereich großer Möbelhäuser in den Einzugsbereichen von Weiterstadt, Parsdorf und Friedberg bewegt sich rd. 22 % bis 45 % unter den Werten in Pulheim, im Mittelwert liegt die VKF/Einwohner rd. 34 % unterhalb des Referenzwertes des Pulheimer Standortes5. Unter Beachtung des gleichzeitig höheren Kaufkraftpotenzials pro Einwohner im 50 Minuten Radius um den Pulheimer Standort ist der dargestellte Wert bezogen auf die zur Verfügung stehende Kaufkraft noch eher unterschätzt (s.o.) und würde bei entsprechender Berücksichtigung der unterschiedlichen Kaufkraftniveaus bei rd. 38 % unterhalb des Referenzwertes des Pulheimer Standortes liegen. Die für das Pulheimer Vorhaben prognostizierte Flächenproduktivität für das Kernsortiment Möbel liegt etwa 30 % unter der für die bestehenden Segmüller Häuser bekannten Flächenproduktivität6. Sofern somit ein „vergleichender Flächenproduktivitätsansatz“ um die Komponente des Wettbewerbsumfeldes und der möbelspezifischen Kaufkraft ergänzt würde, zeigt sich, dass Stadt + Handel für den Pulheimer Standort mit einem im Vergleich zu den bestehenden Standorten sogar höheren Leistungsfähigkeit arbeitet. 2.4 Marktanteilsmodell für die zentrenrelevanten Randsortimente Die für den Bereich der Randsortimente ermittelte Flächenproduktivität folgt ebenfalls einem worst case Ansatz. Der erzielbare Marktanteil basiert u.a. auf der Intensität des Wettbewerbs im Standortumfeld. Wie oben dargestellt, wurde die Bestandsverkaufsfläche im Umland aufgrund der gewählten methodischen Grundausrichtung des Verträglichkeitsgutachtens zu gering angesetzt (vgl. Kapitel 2.2). Dies führt in der Konsequenz zu tendenziell überhöhten Marktanteilsprognosen. Die grundsätzliche Herleitung orientiert sich an der Leistungsfähigkeit des Gesamtvorhabens Segmüller, welches primär durch die Attraktivität im Möbelbereich bestimmt wird, die wie oben dargestellt (vgl. Kapitel 2.3) geringer ausfallen wird, als in den bestehenden Segmüller Häusern. 5 Standortumfeld jeweils ohne Standort Segmüller (in Pulheim zudem ohne Höffner Neuss). 6 Gemessen an dem sich aus der dargestellten Spannweite von rd. 3.300 – 3.900 Euro/ m² VKF (vgl. Junker und Kruse, 2012, S. 16) ergebenden Mittelwert (3.600 Euro/ m² VKF) 10 Im Endeffekt ergeben die Berechnungen von Stadt + Handel Flächenproduktivitäten von rd. 45 % über dem bisherigen Schnitt in der Region. Inbegriffen sind hier attraktive Standorte wie die Kölner Innenstadt, IKEA, Porta etc. Auch der Vergleich mit anderen Standortgutachten zu geplanten großen Möbelmärkten verdeutlicht die angenommene hohe Attraktivität des Segmüller Hauses. 11 Tabelle 5: Vergleich Flächenproduktivitäten Möbelvorhaben S+H Segmüller Pulheim 2014 BBE Segmüller Pulheim 2012 Junker und Kruse Segmüller Pulheim 2013 Dr. Jansen Höffner Neuss 2013 BBE Höffner Duisburg 2012 S+H Ostermann Duisburg 2011 2.500 1.950 5.500 1.690 1.950 2.300 1.500 2.000 ** GPK, Haushaltsgegenstände 3.100 3.000 5.500 2.300 3.000 2.600 2.300 Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel 3.000 3.000 4.400 2.300 3.000 2.600 1.900 Haushalts- und Heimtextilien 3.500 3.000 5.300 2.280 3.000 2.600 2.300 Elektrokleingeräte 5.000 3.500 5.500 3.500 3.500 2.600 - Spielwaren, Bastelbedarf 5.000 3.500 5.500 - 3.500 2.600 - Nebensortimente, Aktionswaren 5.000 3.000 5.500 2.500 * 3.000 - 4.000 Lampen/ Leuchten 4.300 3.000 6.000 2.300 3.000 2.600 2.600 Teppiche 2.000 1.200 3.600 1.400 1.200 2.200 1.500 Kfz-Zubehör (insbesondere Kinderautositze) 5.000 2.500 5.300 - 2.500 2.400 2.600 Nebensortimente, Aktionswaren 3.000 2.500 5.500 - 2.500 - - Sortiment Junker und Kruse Porta Gütersloh 2010 Nicht zentrenrelevantes Hauptsortiment Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte Zentrenrelevante Randsortimente Nicht zentrenrelevante Randsortimente Quelle: Darstellung jeweils nur worst case Flächenproduktivität. Quellenangaben s. Literaturverzeichnis. * Sonstiges ** Bettwaren/ Matratzen 11 Unabhängig von der Wahl der Methode illustrieren die anhand des Marktanteilskonzepts abgeleiteten Flächenproduktivitätswerte einen worst case Ansatz im Hinblick auf mögliche städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen. 2.5 Einzugsbereich und Untersuchungsraum für Möbel Der von Stadt + Handel 2014 zugrunde gelegte Einzugsbereich des Vorhabens umfasst bis zu rd. 45 Pkw-Fahrminuten (je nach Wettbewerbssituation/ verkehrlichen Rahmenbedingungen etc.). Der Einzugsbereich wurde möglichst konkret hergeleitet, ist im Hinblick auf übliche Fahrdistanzen, die für den Möbeleinkauf von Kunden wahrgenommen werden (bis zu 60 Minuten) jedoch als eher eng abgegrenzt zu bewerten. Dadurch wird eine zu große Streuung von Umsatzumverteilungen vermieden. Der Untersuchungsraum wurde bewusst weiter gefasst als das Einzugsgebiet, da angesichts der festgestellten Kaufkraftabflüsse aus dem Einzugsbereich des Vorhabens davon auszugehen ist, dass Kaufkraft im Einzugsbereich des Vorhabens zurückgebunden werden kann. Stadt + Handel hat rd. 26 % des Vorhabenumsatzes außerhalb des Einzugsbereiches (zzgl. Streuumsatzanteil i. H. v. 5 %) umverteilt. Angesichts der aktuell bestehenden Abflüsse aus dem Einzugsbereich von rd. 30 bis 40% ist dies ein eher geringer Wert im Sinne des worst case Ansatzes. Somit ist davon auszugehen, dass der im Einzugsbereich, insbesondere in Hinblick auf mögliche städtebauliche/landesplanerisch relevante Auswirkungen im untersuchungsrelevanten Teil des Einzugsbereiches, umzuverteilende Umsatz tendenziell hoch angesetzt wird. 2.6 Streuumsatz für Möbel Stadt + Handel 2014 hat einen Anteil von 5 % angenommen, der außerhalb des Untersuchungsraumes umverteilt wird. Dieser Anteil liegt deutlich unterhalb eines häufig angenommenen Anteils von 10 %. Durch die Herangehensweise wird ein vergleichsweise hoher Anteil des Vorhabenumsatzes im Untersuchungsraum umverteilt. 2.7 Untersuchungsraum für Randsortimente Der Untersuchungsraum für die projektrelevanten Randsortimente wurde auf Basis primärstatistischer Vergleichsdaten hergeleitet. Demnach wäre davon auszugehen, dass rd. 75 % der Kunden, die Randsortimente kaufen, aus dem in der Verträglichkeitsanalyse dargestellten Bereich kommen. Stadt + Handel hat in diesem Kontext folgende worst case Annahmen getroffen: Es ist davon auszugehen, dass zwar rd. 75 % der Kunden aus diesem Bereich kommen werden, allerdings ist angesichts bestimmter Rahmenbedingungen nicht davon auszugehen, dass dies auch der Anteil des Vorhabenumsatzes ist, der im Untersuchungsraum für die Randsortimente umverteilt wird: In nahezu allen untersuchten Randsortimentsbereichen besteht eine Unterdeckung im Untersuchungsraum: das Vorhaben kann hier zu einer Rückbindung derzeit ab- 12 fließender Kaufkraft beitragen. Resultierende Umverteilungen finden außerhalb des Untersuchungsraumes für Randsortimente statt. Zudem werden Käufer aus der weiteren Region (also mit langen Anfahrtswegen) i. d. R. einen leicht höheren Durchschnittseinkaufsbon aufweisen als Einkäufer aus dem näheren Umfeld Vor diesem Hintergrund dürfte der tatsächlich im Untersuchungsraum für Randsortimente umverteilte Umsatz bei unter 75 % liegen. Stadt + Handel nimmt gleichwohl einen Anteil von rd. 80 % des Vorhabenumsatzes in den Randsortimentsbereichen an, der im Untersuchungsraum der Randsortimente umverteilt wird. Durch die Herangehensweise wird ein vergleichsweise hoher Anteil des Vorhabenumsatzes im Untersuchungsraum Randsortimente umverteilt. 13 3 Zusammenfassung Die worst case Annahmen seien nochmals zusammenfassend dargestellt: Methodische Unterschätzung der Verkaufsflächen der Bestandsstrukturen im Bereich der Hauptsortimente und Randsortimente: Dadurch tendenziell eine Überhöhung der ermittelten Marktanteile und der ermittelten Umsatzumverteilungen. Keine 1 zu 1 Übertragung der Flächenproduktivitäten der bestehenden Segmüller Standorte unter Beachtung der jeweiligen Standortrahmenbedingungen auf den Pulheimer Planstandort (dies liefe auf eine geringere Flächenproduktivität, als von Stadt + Handel 2014 verwendet, hinaus), sondern Eingangswerte im Marktanteilsmodell für Möbel und Randsortimente, die tendenziell eher überhöhte Umsatzwerte generieren (Methodik der Bestandserfassung im Untersuchungsraum/ Einschätzung der Attraktivität des Vorhabenträgers Segmüller). Tendenziell eng abgegrenzter Einzugsbereich und Untersuchungsraum Möbel sowie Untersuchungsraum Randsortimente. Geringer Umsatzanteil, der außerhalb der jeweiligen Untersuchungsräume für Möbel und Randsortimente umverteilt wird. Im Hinblick auf die letztlich avisierte Randsortimentsgrößenordnung von 2.500 m² bei 43.000 m² Gesamt VKF sind die Ausführungen in Stadt + Handel 2014 zur Leistungsfähigkeit eines 45.000 m² VKF umfassenden Möbelhauses und 4.500 m² VKF im zentrenrelevanten Randsortimentsbereich grundsätzlich als tendenziell leicht überhöht im Sinne eines worst case anzusehen. 14 Literaturverzeichnis BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2012: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim, Juli 2012, Köln. BBE Handelsberatung GmbH Köln, 2012: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Einrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in der Stadt Duisburg („Duisburger Freiheit“), März 2011, Köln. Junker und Kruse, 2012: Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB, Aktualisierte Fassung Oktober 2012, Dortmund. Junker und Kruse, 2010: Raumordnerische und Städtebauliche Wirkungsanalyse der geplanten Ansiedlung von Möbelfachmärkten sowie eines Gartenmarktes auf dem PfleidererGelände in Gütersloh, Mai 2010, Dortmund. Stadt + Handel GbR, 2014: Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, 10. Februar 2014, Dortmund. Stadt + Handel GbR, 2011: Städtebauliche, raumordnerische und regionale Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung von großflächigen Möbeleinzelhandelsvorhaben und eines Gartenfachmarkts in Duisburg Meiderich/ Beeck, 24. Oktober 2011, Dortmund. Stadt- und Regionalplanung Dr. Hansen GmbH, 2013: Stadt Neuss Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses am Standort Hammerfeld II (Ost), August 2013, Köln. Ferdinand Holzmann Verlag GmbH, 2011: möbelkultur Paläste 2011 – 155 Giganten, Hamburg, 2011. 15