Beschlussvorlage (Abwägungstabelle T 1 - T 10)

Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stellungnahme der Verwaltung 1 Stadt Kaarst, Aus Das Projektvorhaben ist mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Pulheim grundsätzlich überdimensioniert. Eine Reduzierung des zentrenrelevanten Randsortiments im Vergleich zu der 2 ursprünglichen Bauleitplanung von 4.500 m auf 2 2.500 m wird positiv gesehen und berücksichtigt damit den Grundsatz des Landesentwicklungsplanes (LEP), Sachlicher Teilplan Einzelhandel. In Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 76f) wurde 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sorgfältig abgewogen. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im UntersuchungsDes Weiteren wurde die Verkaufsfläche von ur- raum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die 2 2 sprünglich 45.000 m auf 43.000 m reduziert. Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. Diese bereits reduzierte Fläche erscheint jedoch, Wie in Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 77) zur landesplanerischen Einordnung des Vorhabens dargestellt, auch vor dem Hintergrund einer besseren Verbestanden seit 2008 Bestrebungen seitens der Stadt Pulheim am Vorhabenstandort einen Möbelmarkt mit marktbarkeit der Fläche, weiterhin überdimensioeiner Verkaufsfläche von 20.000 m² anzusiedeln. Diese Bestrebungen blieben jedoch vor dem Hintergrund niert. des Marktgeschehens und der Marktentwicklung im Möbelsektor letztendlich erfolglos. ln Bezug auf das nicht zentrenrelevante Kernsortiment liegt eine nicht maßstäbliche Verkaufsflä- (siehe auch: Ergänzende Ausführungen zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verchendimensionierung vor. Nach dem Grundsatz träglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: LEP des LEP soll der Umsatz des nicht zentrenrele- NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 4 Grundsatz) vanten Kernsortimentes nicht das entsprechende Nachfragevolumen überschreiten. Der prognostizierte Umsatz des Projektvorhabens liegt hier bei 91,3 Mio €, das in Pulheim zu Verfügung stehende Nachfragevolumen liegt bei 23,8 Mio €. Der prognostizierte Umsatz überschreitet damit deutlich die entsprechende Kaufkraft von Pulheim. Der Grundsatz zum LEP wird somit nicht berücksichtigt. Für das nicht zentrenrelevante Kernsortiment wird Konkret betrachtet entfallen im Sortimentsbereich Möbel auf die Bestandsstrukturen im Einzugsgebiet des die ermittelte Auswirkungsanalyse in Frage ge- Vorhabens 62,9 Mio. Euro Umsatzumverteilung (rd. 69 % des gesamten Vorhabenumsatzes), hiervon stellt. Der Umsatzverlagerungseffekt aus dem - rd. 47,1 Mio. Euro auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten RandFerneinzugsbereich dürfte höher liegen, dagegen sortimente und jener aus dem überregionalen Bereich niedriger Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T1 Stadt Kaarst, Aus liegen. - Stellungnahme der Verwaltung 2 rd. 15,8 Mio. Euro auf die Bestandsstrukturen in den Zonen III und IV des Einzugsgebiets des Vorhabens, die nicht im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente liegen. Auf die strukturprägenden Anbieter außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens (Zonen I, II, III, IV) entfällt eine vorhabenbedingte Umsatzumverteilung von rd. 23,8 Mio. Euro (rd. 26 % des gesamten Vorhabenumsatzes). Der umsatzumverteilungsneutrale Umsatzanteil, der nicht zu Lasten der Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum (Zonen I, II, III, IV und strukturprägende Anbieter außerhalb des Einzugsgebiets) entfällt, beträgt 4,6 Mio. Euro bzw. 5 % des Vorhabenumsatzes im Sortimentsbereich Möbel. Bezüglich der ermittelten Umsatzumverteilung für die Bestandsstrukturen in den Zonen III und IV, welche nicht im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente gelegen sind, ist zu betonen, dass diese einen worst case darstellen, da dort nur die strukturprägenden, systemrelevanten Wettbewerber erfasst worden sind. Die für diese Bestandsstrukturen ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen fallen geringer aus als die ermittelten und als verträglich eingestuften absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente. Die ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen korrespondieren auch mit den jeweiligen Zentralitäten, die für den Sortimentsbereich Möbel in den einzelnen Zonen des Einzugsgebiets ermittelt wurden. Die Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Annahmen für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums Möbel basiert auf einem gravitationsbasierten, absatzwirtschaftlichen Berechnungsmodell auf Grundlage von Huff, so dass die Ermittlung dieser auf einer validen Datenbasis erfolgt ist (vgl. Kapitel 5.2 Stadt + Handel 2014, S. 46f). Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 3 Stadt Grevenbroich, Aus Es wird begrüßt, dass das zentrenrelevante Randsortiment von maximal 4500 m² auf 2500 m² reduziert wird. Schlüssig erscheint jedoch nicht, dass nicht auch die maximalen Anteile der einzelnen zentrenrelevanten Randsortimente entsprechend reduziert werden und sich der Plangeber damit offenhält z.B. im Bereich GPK, Haushaltsgegenstände wie auch in der Variante mit 4500 m² maximal 1450 m² und für Kunst, Wohnungseinrichtungsbedarf, Geschenkartikel maximal 900 m² zuzulassen. Alle zentrenrelevanten Randsortimente wurden hinsichtlich ihrer einzelhandelsbezogenen Verträglichkeit in ihrer maximalen Verkaufsflächenausprägung geprüft und bewertet. In jeder Variante der Zusammenstellung der Verkaufsflächen der zentrenrelevanten Randsortimente ist sowohl im Einzelnen wie auch in der Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche die städtebauliche Verträglichkeit sichergestellt. Durch die Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche und der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² ergibt sich sowohl für die Einzelnen wie auch für die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente keine Erhöhung der Attraktivität, welche über den Untersuchungsgegenstand von max. 4.500 m² Verkaufsfläche aller zentrenrelevanten Randsortimente bzw. einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² hinausgeht. Vielmehr sind in allen denkbaren Varianten der Zusammenstellung der zentrenrelevanten Randsortimente geringere Auswirkungen zu erwarten, als in der in der Verträglichkeitsanalyse geprüften Ausprägung mit in der Summe 4.500 m² VKF/ Gesamtverkaufsfläche 45.000 m². Dies begründet sich in der bei einer Deckelung auf 2.500 m² VKF der zentrenrelevanten Randsortimente sowie der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² aufgrund der insgesamt geringeren Attraktivität des Vorhabens. Hierzu sei auch auf die Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Reduktion der zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsfläche auf 2.500 m² (Stadt + Handel, 10.02.2014) verwiesen. Somit sind sowohl durch die einzelnen wie auch durch die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente bei einer Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Zudem wird kritisiert, dass das Sortiment Geschenkartikel, welches üblicherweise Glas, Keramik, Porzellan, Haushaltswaren zugeordnet ist, mit dem Sortiment Kunst, Einrichtungsgegenstände zusammengefasst wird. Dies erschwert eine vergleichende Bewertung. Das Sortiment Geschenkartikel wird durch die Kommunen im Untersuchungsraum (der Randsortimente) durchweg als zentrenrelevant eingestuft, bezüglich der Zuordnung zu bestimmten Sortimentsgruppen in den entsprechenden kommunalen Sortimentslisten jedoch unterschiedlich gehandhabt. Insofern hat Stadt + Handel eine Zuordnung vorgenommen, die eine kommunale und interkommunal möglichst exakte und nachvollziehbare Bewertung zulässt. Das Sortiment Geschenkartikel wurde für die Verträglichkeitsanalyse einheitlich und vergleichbar vor Ort erfasst und zugeordnet. Eine entsprechend stringente Zuordnung gewährleistet für alle Kommunen des Untersuchungsraums der Randsortimente eine einheitliche und möglichst vergleichbare Bewertungsgrundlage. Der Festsetzung des B-Plans 109 liegt demnach eine entsprechend der relevanten Untersuchungsfragestellungen begründete und abschließende Sortimentsdefinition zugrunde. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 4 Stadt Grevenbroich, Aus Der Bebauungsplan 109 definiert in seinen textlichen Festsetzungen die Sortimente des Vorhabens klar und abschließend, so dass keine Unschärfe der Festsetzung vorliegt. Die für Grevenbroich angenommenen Verkaufsflächen und Umsatzerwartungen differieren gegenüber der Erfassung im Einzelhandelskonzept 2010 bzgl. des Sortiments Möbel/Einrichtungsbedarf (Gutachten Pulheim: 9650 m² Stadt Grevenbroich gesamt, Umsatz 11,5 Mio. € - Gutachten CIMA der Stadt Grevenbroich: 10530 m², Umsatz 13,4 Mio. €). Die Bestandsstrukturen in Grevenbroich wurden von Stadt + Handel im April 2014 nochmals durch Vor-OrtBegehungen überprüft. Die im November/ Dezember 2013 bereits vor Ort erfassten Bestandsstrukturen wurden dabei als vollumfänglich korrekt bestätigt. Die Abweichungen können demnach in folgenden Aspekten begründet sein: Die Bestandsstrukturen in Grevenbroich wurden von Stadt + Handel im April 2014 nochmals durch Vor-OrtBegehungen überprüft. Die im November/ Dezember 2013 bereits vor Ort erfassten Bestandsstrukturen wurden dabei als vollumfänglich korrekt bestätigt. Die Abweichungen können demnach in folgenden Aspekten begründet sein: Die Bestandsdaten des Einzelhandelskonzepts der Stadt Grevenbroich basieren auf einer Bestandserhebung aus dem Jahr 2009. Stadt + Handel hat die Bestandserhebung der aktuellen sortimentsspezifischen Verkaufsflächen im November/ Dezember 2013 durchgeführt (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 3). Eine Differenz der Verkaufsflächen ist somit schon aufgrund des unterschiedlichen Erhebungszeitraums (Differenz 5 Jahre) erklärbar. Weiterhin ist eine ggf. unterschiedliche Erhebungsmethodik anzuführen: Stadt + Handel hat die Betriebe sortimentsspezifisch erhoben, die Darstellung der Verkaufsflächen im Einzelhandelskonzept für die Stadt Grevenbroich erfolgt nach Hauptwarengruppen (Sortimentsgruppe Möbel, Antiquitäten), so dass im Möbelbereich das Hauptsortiment tendenziell überbewertet wird und Randsortimentsflächen ggf. unterbewertet. Des Weiteren sind in Grevenbroich im Sinne der Untersuchungsfragestellung die Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die systemrelevanten Wettbewerber (Möbelhäuser und Möbelmitnahmemärkte) sowie weitere strukturprägende Bestandsstrukturen in den sonstigen Lagen erfasst worden. Kleinflächen in Streulagen ohne strukturprägende Wirkung wurden nicht erfasst. Die angewendete Erhebungsmethodik (keine Vollerhebung) erfolgt im Sinne eines worst-case-Ansatzes, durch welchen die maximalen absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ermittelt wurden. Auch durch diesen methodischen Ansatz können sich geringfügige Abweichungen in den Verkaufsflächen der Sortimente ergeben. Selbst wenn die gesamtstädtische Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Möbel in Grevenbroich unter Beachtung der Kleinflächen geringfügig höher liegen dürfte als die Verkaufsfläche, die im Gutachten von Stadt + Handel dargestellt ist, ergeben sich hieraus keine relevanten Veränderungen der absatzwirtschaftli- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T2 Stellungnahme der Verwaltung 5 Stadt Grevenbroich, Aus chen Berechnungen und darauf basierenden städtebaulichen Aussagen in diesem Sortimentsbereich. Das Sortiment Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Geschenkartikel wurde in Grevenbroich nicht vollständig erfasst. Hier lag 2010 die Verkaufsfläche bei 3120 m² und der Umsatz bei 7,2 Mio. Das Sortiment Geschenkartikel hat sich aber z.B. in der Grevenbroicher Innenstadt noch durch die Ansiedlung eines "Depot-Marktes" gegenüber der städtischen Erfassung von 2010 erhöht. Das Gutachten der Stadt und Handel GbR nennt hier für Glas, Keramik, Porzellan, Haushaltsgegenstände nur 1450 m² und einen Umsatz von 2,9 Mio. €., für Kunst, Wohnungseinrichtung und Geschenkartikel nur 200 m² und 0,4 Mio. € Umsatz und damit in der Summe 1650 m² Verkaufsfläche und 3,3 Mio. € Umsatz. Die dokumentierten Flächenproduktivitäten sind sowohl für das Möbelkernsortiment, als auch für das Randsortiment Glas, Keramik, Porzellan, Haushaltsgegenstände zu gering. Die Stadt Grevenbroich regt daher in Abstimmung mit unserem Einzelhandelsgutachter an, die Flächenproduktivität für Glas, Keramik, Porzellan, Haushaltsgegenstände von 2800 €/m² auf 3000 €/m² zu erhöhen. Die Flächenproduktivität bei Möbeln erscheint trotz der Darlegungen nicht nachvollziehbar, sicherlich kann aufgrund der Konkurrenzsituation ein Abschlag vom 10- 15 % errechnet werden, es wird jedoch bezweifelt ob die Reduktion von 3300 bzw. 3400 €/m² (übliche Werte Segmüller, S. 31 Die Sortimente Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände und Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel wurden durch Stadt + Handel im November/ Dezember 2013 in Grevenbroich erfasst. Dabei wurden die Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen wie auch die der strukturprägenden Sonder- und sonstigen Agglomerationsstandorte in Grevenbroich erfasst. Unberücksichtigt blieben jedoch kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 51). Leichte Differenzen können sich zudem auch durch die unterschiedlichen Sortimentszusammenstellungen von CIMA und Stadt + Handel (s. oben) ergeben. Die Bestandsstrukturen in den genannten Sortimentsgruppen wurden in Grevenbroich zudem von Stadt + Handel im April 2014 nochmals überprüft, die im November/ Dezember 2013 erfassten Bestandsstrukturen wurden dabei erneut als korrekt bestätigt. Die angewendete Erhebungsmethodik (keine Vollerhebung, s. o.) erfolgt im Sinne eines worst-case-Ansatzes, durch welchen die maximalen absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ermittelt wurden. Selbst wenn die Verkaufsfläche in den genannten Sortimentsbereichen in Grevenbroich geringfügig höher liegen dürfte als von Stadt + Handel erfasst, ergeben sich hieraus keine empirisch nachweisbaren veränderten Aussagen zu den absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Aussagen in diesen Sortimentsbereichen. Die Flächenproduktivitäten für das Vorhaben wurden anhand eines Marktanteilskonzepts ermittelt (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31f). Durch das Marktanteilskonzept wurde ausführlich und plausibel der zu erwartende Umsatzes des Planvorhabens – auch sortimentsspezifisch – anhand der Abschätzung realistischer Weise zu erzielender Marktanteile (=Marktanteilmodell) ermittelt (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31f). Hieraus kann sodann die sortimentsspezifische Flächenproduktivität ermittelt werden. Ein reiner Flächenproduktivitätsansatz für das Planvorhaben ist methodisch nicht haltbar (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31f), auch nicht über „übliche Werte Segmüller“. Der Vorhabenstandort ist eben nicht mit den restlichen Standorten der Firma Segmüller vergleichbar (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort, S. VIIf), so dass für das Vorhaben der realistisch zu erwartende worst case Vorhabenumsatz nur über ein Marktanteilskonzept unter Beachtung der spezifischen, die Leistungsfähigkeit eines Möbelstandortes bestimmenden, Rahmenbedingungen ermittelt werden kann, so wie es im Gutachten Stadt + Handel 2014 erfolgt ist. Da die Methode, die zu den Flächenproduktivitätseinschätzungen des Gutachters der Stadt Grevenbroich führen, nicht bekannt ist, kann insofern die Plausibilität der Aussagen nicht überprüft werden. (siehe auch: Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Ver- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 6 T2 Stadt Grevenbroich, Aus des Gutachtens) auf nur 2500 €/m² (S. 39 des träglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Verdeutlichung des gewählten worst-case-Ansatzes) Gutachtens) den Worst-Case darstellt. Aufgrund der o.g. nicht exakten Erfassung der Bestandsstrukturen in Grevenbroich und des zu niedrigen Ansatzes bei der Flächenproduktivität für die genannten Sortimente wird die ermittelte Marktabschöpfungsquote für Grevenbroich von 7 % für das Sortiment Glas, Keramik, Porzellan, Haushaltsgegenstände, Geschenkartikel als zu gering angesehen. Auch wird bezweifelt, dass die Umsatzumverteilung für das Sortiment Möbel nicht nachweisbar ist (S. 8, Nachtrag zum Gutachten). Damit halte ich die in dem Gutachten angenommenen Umsatzverluste für Grevenbroich für unrealistisch niedrig. Gemäß den voranstehenden Ausführungen sind die ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche durch das Vorhaben Segmüller Pulheim für die Bestandsstrukturen in Grevenbroich resultieren, auf einer fachrichtigen und sachrichtigen Grundlage ermittelt, dargestellt und bewertet worden. Obige Ausführungen verdeutlichen des Weiteren, dass die im Verträglichkeitsgutachten dargestellten Umsatzumverteilungen auf worst-case-Annahmen beruhen. Aufgrund der o.g. Unzulänglichkeiten ist die Aussagegehalt des Gutachtens deutlich eingeschränkt. Von Seiten der Stadt Grevenbroich wird daher bezweifelt, ob das Gutachten in der jetzigen Form als Abwägungsgrundlage dienen kann. . Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T3 Stellungnahme der Verwaltung 7 Strassen.NRW. Aus Strassen.NRW. äußert als Straßenbaulastträger der L 183 Bedenken bzgl. des vorhandenen Knotens L 183/ K 6. Wie mit dem Gutachten nachgewiesen, ist die verkehrliche Leistungsfähigkeit auch ohne Umbau des Knotens gegeben. In Ergänzung zum Verkehrsgutachten wird durch den Gutachter die Einführung einer gesonderten Signalphase für den Linksabbieger in die K6 mit Erschließung des Möbelhauses nicht zwingend empfohlen, da es sich bei dem Knoten um keinen Unfallschwerpunkt handelt. Inwieweit sich durch die zusätzlichen vom Möbelhaus erzeugten Verkehre die Verkehrssicherheit zukünftig verschlechtert, kann heute nicht abgesehen werden. Das Verkehrsgutachten, das die Prognosen 2014/2015 berücksichtigt - der Prognosehorizont ist derzeit mit 2025 anzulegen -‚ genüge nicht den Anforderungen des Landesbetriebes im Hinblick auf die noch zu erwartenden Bauleitplanungen der Stadt Pulheim und den im Abstimmungsgespräch vom 23.04.2013 erhobenen Sicherheitsanforderungen. Das im Jahr 2012 im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim erstellte Verkehrsgutachten diente der Ermittlung der durch das geplante Möbelhaus bewirkten Verkehrserzeugung und in seiner Folge der Beurteilung der relevanten Verkehrsknoten hinsichtlich ihrer Leistungsfähigkeit. Als Ergebnis wurden Maßnahmen vorgeschlagen, die von Straßen.NRW. in seiner Stellungnahme vom 08.11.2012 als „sinnvolle Maßnahmen an bedeutenden Knotenpunkten der betroffenen Bundes- und Landesstraßen“ bezeichnet wurden. Für das jetzt betriebene Bebauungsplanverfahren, mit welchem für das Möbelhaus reduzierte Verkaufsflächen zum Planungsziel gemacht werden, konnte auf eine neue verkehrstechnische Untersuchung verzichtet werden, da nach Prüfung durch den Gutachter die seinerzeit gewählten Parameter weiterhin stimmig sind. Wie bereits 2012 festgestellt, berücksichtigte das Gutachten seinerzeit laufende bzw. kurzfristig zu erwartende Siedlungentwicklungen (kleinräumige Ergänzungen in den Wohngebieten). Zu der vom Landesbetrieb in Bezug genommenen Gewerbeflächenentwicklung (Erweiterung des Gewerbegebiets um 210.000 qm westlich der K 6) ist Folgendes zu bemerken: Die für die fragliche Fläche im Jahr 2010 begonnenen Bauleitplanverfahren ruhen, da das Anlass gebende Projekt schon im selben Jahr aufgegeben wurde. Wann mit der Fortführung der Verfahren zu rechnen wäre, ist nicht absehbar. Bei einer weiteren Entwicklung des Areals westlich der K 6 ist ohne Frage – im Sinne der gebotenen Konfliktlösung - die dann zu erwartende Verkehrsentwicklung neu zu untersuchen und sind durch gestellte Anforderungen erforderlich werdende Ertüchtigungen im Rahmen der Bauleitplanung vorzusehen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T3 Stellungnahme der Verwaltung 8 Strassen.NRW. Aus Der Landesbetrieb gibt zusätzlich Hinweise zur Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von Werbeanlagen. Er verweist auf § 28 StrWG i. V. m. § 25 StrWG. Die Regelungen des Straßen- und Wegegesetzes werden im Rahmen der Vorhabenzulassung beachtet. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag teilweise zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Stellungnahme der Verwaltung 9 Rhein-Erft-Kreis, Aus Wasser-, Abfall, und Bodenschutz Die geplante Entwässerung ist mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen. Für Versickerungsanlagen ist rechtzeitig die erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei meiner Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Gern. § 51 a LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. vor Ort zu verrieseln, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Am besten geeignet hierfür ist die Versickerung des Niederschlagswassers über die belebte Bodenschicht. Die Einleitung in Sickerschächte ist unzulässig. Entsprechende Flächen sind im Bebauungsplan festzusetzen. Die eventuell erforderlichen Anträge sind bei meiner Unteren Wasserbehörde zu stellen. Zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist unter Beteiligung meiner Unteren Wasserbehörde ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungs- Das Plangebiet ist über die bestehenden öffentlichen Kanäle (Trennsystem) in der Max-Planck-Straße erschlossen. Das gesamte Abwasser kann eingeleitet werden, die Kanäle sind ausreichend dimensioniert. Alternativ wird von der Stadt Pulheim eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für das anfallende Dachflächenwasser in Aussicht gestellt, so dass auch a) eine Versickerung auf privaten Grundstücksflächen möglich wäre oder b) ein privater Regenwasserkanal, ggf. mit Rückhaltung, mit Anschluss an den Randkanal gebaut werden könnte. Da ein hydrogeologisches Gutachten zum rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69 für das Plangebiet fast undurchlässige Lehmböden nachgewiesen hat, die sich nicht für eine Versickerung eignen, wäre voraussichtlich ein Bodenaustausch größeren Umfangs und Tiefe erforderlich, um die Versickerungsfähigkeit herzustellen. Versickerungsflächen werden daher nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Sowohl die Versickerung auf dem Grundstück als auch die Einleitung des Regenwassers in den Randkanal würden selbstverständlich mit der unteren Wasserbehörde abgestimmt. Das Niederschlagswasser der befahrenen Flächen soll aufgrund der Belastung und der Lage im Wasserschutzgebiet in den vorhandenen öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass eine Behandlung im vorhandenen Regenklärbecken erfolgen kann. Der Hinweis auf die Wasserschutzzone III B ist im Bebauungsplan enthalten. Die übrigen Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 10 T4 Rhein-Erft-Kreis, Aus anlagen im Plangebiet bedarf gemäß Wasserschutzgebietsverordnung für die Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel der Genehmigung durch die Untere Wasserbehörde. Die Anträge sind rechtzeitig zu stellen. Eine Altlast I Altlastenverdachtsfläche liegt innerhalb des Planungsgebiets nicht vor. Im Umweltbericht soll die Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen zum Schutzgut Boden noch durch einen Textbaustein ergänzt werden. Es wird darum gebeten, diesen Zusatz kurzfristig vorzulegen. Diese Stellungnahme wurde bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungen vorgebracht. Anschließend wurde der Umweltbericht zum Schutzgut Boden noch ergänzt und dem REK mit der Offenlage des Bebauungsplanes zugestellt. Zurzeit wird die Fläche landwirtschaftlich genutzt. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht werden Flächenversiegelungen allgemein kritisch gesehen. Für das Plangebiet gibt es bereits Planungsrecht durch den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 69, der hier ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 festsetzt. Natürlicher Boden kann bereits mit dem gültigen Planungsrecht in Anspruch genommen werden. Die Bedenken können daher nicht nachvollzogen werden. Im Rahmen der Offenlage hatte der REK zum Thema Bodenschutz keine Anregungen mehr vorgebracht. Es wird daher davon ausgegangen, dass sich die Anregung erledigt hat. Immissionsschutz Bezüglich der Bestimmtheit einer Lärmemissionskontingentierung wird auf ein Urteil des OVG NR W vom 13-09.2012-20 38/11.NE-hingewiesen, in welchem hierzu folgendermaßen entschieden wurde: „Sollen Lärmemissionskontingente in einem Bebauungsplan gemäß §1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO i.V. m. der DIN 45691Geräuschkontingentierung, Ausgabe Dez. 2006festgesetzt werden, muss das Baugebiet tatsächlich intern anhand der zulässigen Schallleistungspegel in einzelne Teilbereiche gegliedert werden. Die Übertragbarkeit des zitierten Urteils auf den vorliegenden Bebauungsplan wird in Frage gestellt. Hintergrund für die zitierte Entscheidung ist, dass bei Gewerbe- und Industriegebieten als Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung von Emissionskontingenten § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO herangezogen wird. Diese Vorschrift setzt die Gliederung des Baugebietes bereits ihrem Wortlaut nach voraus. Diese Entscheidung lässt sich jedoch auf die Festsetzung von Lärmemissionskontingenten in Sondergebieten nicht übertragen. In diesem Zusammenhang hat das Oberverwaltungsgericht in einem Beschluss vom 01.07.2013, Az.: 2 B 520/13.NE ausgeführt: "Zu Geräuschkontingentierung in einem der in §§ 4-9 BauNVO aufgeführten Gebiete ist gemäß § I Abs. 4 Satz I Nr. 2 BauNVO grundsätzlich eine Gliederung erforderlich. Sie ist entbehrlich in Sondergebieten (§ II Abs. 2 BauNVO) oder wenn mehrere Gewerbe- und Industriegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander gegliedert werden.“ Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T4 Rhein-Erft-Kreis, Aus Daran fehlt es regelmäßig, wenn für das gesamte Baugebiet ein einheitliches Emissionskontingent festgesetzt wird.“ Es wird daher angeregt, die schalltechnische Untersuchung zur E- Kontingentierung zu überarbeiten und die textlichen Festsetzungen hieran anzupassen. Stellungnahme der Verwaltung 11 In der Vergangenheit haben Emissionskontingente bei Sondergebieten insbesondere dann Probleme bereitet, wenn durch die Festsetzung der Emissionskontingente das betriebliche Geschehen des geplanten Vorhabens nicht zutreffend abgebildet wurde. Dies war beispielsweise dann der Fall, wenn ein Emissionskontingent eins oder mehrere unterschiedliche Sondergebiete schnitt. Im vorliegenden Fall ist eine das gesamte Baugebiet erfassende einheitliche Festsetzung des Immissionskontingentes zulässig. Eine Überarbeitung der schalltechnischen Untersuchung und eine Anpassung der textlichen Festsetzungen sind daher nicht erforderlich. Amt für Straßenbau und Verkehr Aus Sicht des Amtes für Straßenbau und Verkehr wird auf die Stellungnahme vom 05.11.2012 verwiesen, die da lautet: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung wird im weiteren Verfahren getroffen werden. Zu o.g. FNP Teiländerung 17.3 und BP 109 der Stadt Pulheim stelle ich meine Zustimmung als Straßenbaulastträger der K6 in Aussicht, wenn eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Pulheim und dem Rhein-ErftKreis geschlossen wird. Es wird dringend angeregt, zur Sicherstellung der Erschließung für den Fuß- und Radverkehr auf der süd-/östlichen Seite der K6 einen Geh/Radweg mit einzuplanen. Der Bebauungsplan trifft lediglich Festsetzungen für das Grundstück des Bauherren. Einem Fuß- und Radweg entlang der K6 steht er nicht entgegen. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag teilweise zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung 12 Stadt Leverkusen, Aus 1. Verstoß gegen die Ziele der Raumord- Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein nung kleinerer Bereich im Südosten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im Die Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 und ASB liegt, kleiner als 10 ha und somit nicht darstellungsrelevant ist, steht das geplante Sondergebiet dender modifizierte Bebauungsplan Nr. 109-Pulheim noch nicht im Widerspruch zum Regionalplan. stehen mit den Zielen der Raumordnung, insbesondere dem Regionalplan der Bezirksregierung Im Rahmen des bereits parallel zum Bebauungsplan 109 durchgeführten FNP-Änderungsverfahrens 17.3 Köln, nicht Einklang. wurde die Anfrage nach § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG), ob die Planung an die Ziele der Raumordnung angepasst ist, gestellt. Die Anpassungsbestätigung durch die Bezirksregierung Köln erfolgte mit Schreiben Die Stadt Leverkusen nimmt Bezug darauf, dass 17.12.2012. Die Flächennutzungsplanänderung 17.3, deren neue Darstellung ein Sondergebiet für ein Mödie seinerzeit auf Antrag der Stadt Pulheim Erfolgbelhaus mit 45.000 m² VKF auswies, wurde am 13.03.2013 von der Bezirksregierung Köln genehmigt und te Planänderung die landesplanungsrechtlichen am 26.03.2013 im Amtsblatt der Stadt Pulheim bekannt gemacht. Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche (VK) von Ein Verstoß gegen die Ziele der Raumordnung ist daher nicht zu erkennen. Dass das Vorhaben nicht gegen 20.000 m2 schaffen sollte. Die 17. Änderung des die Ziele der Raumordnung verstößt, ist in Kapitel 6 (Stadt + Handel 2014, S. 75f) dargelegt. Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln nimmt ausdrücklich Bezug auf die Vorgaben des § 24 a LEPro. Im Vertrauen darauf und auf das benannte Ziel der Stadt Pulheim, im Änderungsbereich die Ansiedlung eines (verträglichen) Möbelmarktes mit einer VK von 20.000 m2 zu realisieren, sind von der Stadt Leverkusen seinerzeit im Verfahren zur Änderung des Regionalplans keine Einwände erhoben worden. Nach Aufstellungsbeschluss der Regionalplanänderung wurde mit Urteil des OVG NRW vom 30.09.2009 entschieden, dass § 24 a LEPro kein Ziel der Raumordnung ist. Die Stadt Leverkusen stellt hierzu zumindest in Frage, dass gleichzeitig auch die eindeutig definierte Zielsetzung der still akzeptierten Regionalplanänderung aufgehoben Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 13 T5 Stadt Leverkusen, Aus sein soll. Die Unwirksamkeit des § 24 a LEPro müsste aus Sicht der Stadt Leverkusen vielmehr zur Unwirksamkeit der Änderung des Regionalplans führen. Mit der Unwirksamkeit der Umwandlung des Änderungsbereichs von GIB in ASB wäre die Ansiedlung eines Betriebes des großflächigen Einzelhandels ausgeschlossen. Unabhängig von der Unwirksamkeit der Regionalplanänderung wären die Änderung des Flächennutzungsplans 17.3 und der Bebauungsplan Nr. 109 nicht zu den Zielen des geänderten Regionalplans angepasst. Der geänderte Regionalplan stellt einen um 5 ha erweiterten ASB dar, dessen Lage und Abgrenzung in der Plangründung genau beschrieben sind. Für das SO-Gebiet wird demgegenüber aber eine Gesamtfläche von ca. 8 ha in Anspruch genommen, sodass ein Teil des Vorhabens in das angrenzende GIB ragt. Es wird deshalb festgestellt, das weder die geplante Flächennutzungsplan-Änderung 17.3 noch der zurzeit in Offenlage befindliche Bebauungsplan Nr. 109 mit den Zielen der Raumordnung konform gehen. 2. Mängel und Fehler in der Verträglichkeitsanalyse „Stadt + Handel“ (10.02.2014) Der Gutachter „Stadt und Handel“ hat sich mit der zu erwartenden Flächenproduktivität des konkret geplanten Vorhabens der Firma Segmüller nicht auseinandergesetzt. Da aber klar ist, dass aus- Die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller bzw. der existierenden Segmüller-Standorte wurde für das Verträglichkeitsgutachten berücksichtigt. So liegt dem gesamten gutachterlichen Ansatz zugrunde, dass es sich bei dem Planvorhaben um einen leistungsfähigen, mithin überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelhausbetreiber handelt. Die bekannte Leistungsfähigkeit Segmüllers allerdings einzig auf den Namen oder die „Marke“ Segmüller zurückzuführen geht an der sozioökonomischen Realität vorbei und ist deutlich zu kurz gegrif- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus schließlich die Firma Segmüller als Betreiberin in Betracht kommt, hätte die zu erwartende Flächenproduktivität insbesondere im Hinblick auf diesen Betreiber untersucht werden müssen (worst-case-Betrachtung). Die vor das Marktanteilskonzept gezogene Begründung des Gutachters, aufgrund der nicht Vergleichbaren Standortrahmenbedingungen an den Bestandsstandorten, die durch die Fa. Segmüller regelmäßig erzielten Umsätze und Flächenproduktivitäten nicht zu berücksichtigen und stattdessen auf deutschlandweite Kennwerte zum Marktanteil größerer Möbelhäuser zurückgreifen, entspricht nicht der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung des worst-case. Die Umsatzstärke der Fa. Segmüller wird durch das Gutachten somit in Gänze ausgeblendet. Stellungnahme der Verwaltung 14 fen. Fachlich ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb ein in der Region nicht eingeführter und auch nicht bekannter Anbieter eine per se erheblich höhere Leistungsfähigkeit aufweisen sollte als eingeführte und bekannte Anbieter. Insofern verbietet sich im Hinblick auf eine valide und nachvollziehbare Umsatzprognose ein „übertragender Flächenproduktivitätsansatz“, der die spezifischen Standortrahmenbedingungen außer Acht lassen würde. Dass die Methode über einen vergleichenden (zu den restlichen Segmüllerstandorten) flächenproduktivitätsbezogenen Ansatz zur Ermittlung des Vorhabenumsatzes daher nicht sachgerecht ist, wird ausführlich im Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort (Stadt + Handel 2014, S.VIIf) verdeutlicht. Durch einen solchen flächenproduktivitätsbezogenen methodischen Ansatz würden die konkreten Standortrahmenbedingungen des Vorhabens (Wettbewerbsstrukturen im Nah- und Ferneinzug, verkehrliche Erreichbarkeit, mikro- und makroräumliche Lage und Anbindung des Vorhabenstandorts, Kaufkraftniveau etc.) negiert und keine Auseinandersetzung mit der tatsächlich zu erwartenden Marktdurchdringung des Vorhabens geführt. Die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller an ihren bestehenden Standorten resultiert zu einem großen Anteil aus den entsprechenden Standortrahmenbedingungen. Eine Übertragbarkeit dieser spezifischen Standortqualitäten der bestehenden Segmüller Häuser auf den Pulheimer Standort ist nicht gegeben. Insofern ist die Umsatzprognose für das Vorhaben eben nicht über eine durchschnittliche Flächenproduktivität (auch nicht des Vorhabenträgers Segmüller), sondern über die realistischer Weise zu erzielenden Marktanteile des konkreten Vorhabens Segmüller sachlich hergeleitet. Eine konkrete Auseinandersetzung mit den für das Planvorhaben relevanten Rahmenbedingungen und dem daraus letztlich resultierenden Umsatzpotenzial (woraus sich dann auch die Flächenproduktivität errechnen lässt) des Vorhabens ist unter Berücksichtigung eines überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelmarktes wie Segmüller erfolgt. Die ableitbare Flächenproduktivität des Vorhabens Segmüller liegt deutlich über dem bundesdeutschen Flächenleistungsmedian von großen Möbelmärkten über 20.000 m² VKF (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31). Letztlich entspricht die Methodik des Marktanteilskonzepts zur Ableitung des zu erwartenden Vorhabenumsatzes der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung und bezieht die Parameter eines worst case Ansatzes ein; eine Ableitung des Vorhabenumsatzes über durchschnittliche Flächenproduktivitäten, auch betreiberspezifisch, kann dies nicht leisten und entspricht daher nicht der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung. (siehe auch: Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Verdeutlichung des gewählten worst-case-Ansatzes) Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung 15 Stadt Leverkusen, Aus Auch im Hinblick auf die untersuchungsrelevanten Randsortimente greift der Gutachter auf die Methode des Marktanteilkonzeptes zurück. Wobei hier auf eine „Begründung“ zur Herleitung der jeweiligen Marktanteile in Gänze verzichtet wird, so dass eine Überprüfung bzw. Plausibilitätskontrolle dieser Angaben nicht möglich ist. Eine Auseinandersetzung mit den angebots- (Bestandsstrukturen) und nachfrageseitigen (sortimentsspezifische Kaufkräfte) Rahmenbedingungen sowie den sich daraus ergebenden vorhandenen Zentralitätskennziffern in den entsprechenden Randsortimenten ist erfolgt (vgl. Stadt + Handel 2014, S.38f). Demnach wurde sortimentsspezifisch bei der Ableitung der zu erwartenden Marktanteile des Vorhabens die jeweilige Ausgangslage unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit des Vorhabenträgers Segmüller berücksichtigt. Um die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der gutachterlichen Ausführungen zu erhöhen erfolgt eine vertiefende Darstellung der gewählten Methodik: Berücksichtigung fanden zunächst die Ergebnisse der Befragungen in unterschiedlich großen Möbelhäusern im Ruhrgebiet (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 25f). Hiernach ist insbesondere der Marktanteil im für die zentrenrelevanten Sortimentsbereiche relevanten Einzugsbereich von Bedeutung. Die Zuflüsse von außerhalb dieses Raumes fallen nach oben angeführten Befragungsergebnissen etwa mit ¼ des jeweiligen sortimentsspezifischen Umsatzes ins Gewicht (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 26). Dieser Umsatzanteil wurde dem per Marktanteilskonzept ermittelten Umsatz zugeschlagen. Die Marktanteile wurden in dieser Methode somit für den dargestellten Einzugsbereich für Randsortimente konkret ermittelt. Hier sind neben den im Verträglichkeitsgutachten bereits dargestellten Werten folgende Überlegungen von Belang: Die aktuelle Umsatz-Kaufkraftrelation im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich gibt Aufschluss über die Attraktivität der Angebotsstrukturen im entsprechenden Raum. Hier wurde für alle Sortimente (mit Ausnahme Hausrat/GPK, s.o.) ein unterdurchschnittlicher Wert festgestellt, der auf Kaufkraftabflüsse hindeutet und dafür spricht, dass die Vorhabenverkaufsfläche die Kunden im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich eine neue, im regionalen Kontext z.T. wohnortnähere Einkaufsoption bieten kann. Grundsätzlich verdeutlicht diese Ausgangsoption, dass – bei einer attraktiven Ausprägung des Angebotsstandortes – vergleichsweise hohe Marktanteile zu erzielen sind. Für die Kunden, welche den geplanten Möbelmarkt ausschließlich für einen Randsortimentseinkauf aufsuchen (ob so geplant oder ggf. aufgrund eines ausgebliebenen Möbelkaufs), spielt neben der Attraktivität des Möbelmarktes im Kernsortiment die Attraktivität im Randsortiment eine bedeutende Rolle. Ein Attraktivitätsmerkmal ist die Relation der vorgesehenen Plan-VKF in den einzelnen Randsortimentsbereichen zu den bestehenden Strukturen im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich. Die Verkaufsflächenrelation liegt hier (mit Ausnahme GPK/Haushaltsgegenstände: für diesen Sortimentsbereich liegen einige Besonderheiten vor, Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung 16 Stadt Leverkusen, Aus so dass für den Bereich GPK/Haushaltsgegenstände eine gesonderte Ausführung folgt, s.u.) zwischen 7,2 % (Haushalts-/ Heimtextilien) bis 14,1 % (Teppiche). Anders ausgedrückt: Durch das Planvorhaben erhöht sich die Verkaufsfläche im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich um rd. 7 bis 14 % (je nach Sortimentsbereich). Ausgehend von diesen Anhaltswerten kann der sortimentsbezogene Marktanteil unter Berücksichtigung weiterer Parameter ermittelt werden: Im Hinblick auf die Herleitung plausibler Marktanteile wurde beachtet, dass insbesondere in den hier relevanten Randsortimentsbereichen von einer höheren Entfernungssensibilität auszugehen ist, als im Kernsortimentsbereich Möbel (vgl. auch Einzugsbereichsherleitung, (Kapitel 4.2 und 4.3 Stadt + Handel 2014, S. 31f). Dies wiederum hat zur Folge, dass - in den Randbereichen des Einzugsbereiches aufgrund der Entfernung zum Vorhabenstandort lokale Angebote aufgrund der geringeren Entfernung eine vergleichsweise höhere Attraktivität aufweisen - weiterhin Kaufkraftabflüsse an Standort außerhalb des Einzugsgebietes stattfinden werden, die durch das Planvorhaben nicht wesentlich zu beeinflussen sind. Gerade in den östlich/südöstlich Pulheims verorteten Nachbarkommunen Köln, Frechen, Hürth, Leverkusen, die über 70% des Einwohnerpotenzials auf sich vereinen, sind ausgeprägtere und attraktivere Wettbewerbsstrukturen im zentrenrelevanten Randsortimentsbereich vorzufinden (u. a. größere Möbelmärkte und regional bedeutsame Zentren). Für die genannten Kommunen ist überwiegend zu attestieren, dass eine größere Entfernung zum Vorhabenstandort als zu nähergelegenen Alternativen (hierzu zählen neben den großen Möbelmärkten auch kleinere Formate mit großen Randsortimentsanteilen, Mitnahmemärkte wie IKEA, aber auch zentrale Versorgungsbereiche, weitere Fachmarktstrukturen wie Bau- und Gartenmärkte) vorliegt. Als weiterer Bewertungsparameter ist aufgrund der deutlich geringeren Entfernungssensibilität der Kunden im Randsortimentsbereich (im Vergleich zu Möbeln) von Relevanz ob bzw. inwiefern das entsprechende Sortiment flächendeckend (somit wohnortnäher) im Einzugsbereich vorhanden ist oder ob die Kunden ohnehin größere Fahrtwege in Anspruch nehmen müssen, um entsprechende Sortimente kaufen zu können. Zunächst wird deutlich, dass die relevanten Sortimente an eher wenigen Standortbereichen in vergleichbar attraktiver Zusammenführung und Größenordnung wie im geplanten Pulheimer Möbelmarkt angeboten werden. Vor allem die Zentren der größeren Kommunen Köln und Leverkusen sowie die im randsortimentsbezogenen Einzugsgebiet verorteten Möbelmärkte und z.T. Bau- und Gartenmärkte sowie größere Fachmärkte Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stellungnahme der Verwaltung 17 Stadt Leverkusen, Aus bestimmen hier das Bild. Allerdings differiert dieses Bild je nach Einzelsortiment: Für Haus- und Heimtextilien sowie Einrichtungszubehör ist eine vergleichsweise homogene Angebotsstruktur in den Städten des Einzugsbereiches vorzufinden. In den überwiegenden Zentren der Region sind diese Sortimente noch in nennenswerter Ausprägung zu finden. Dies stellt sich für die sehr stark auf Möbel- und Baumärkte sowie größere Fachmarktkonzepte konzentrierten Sortimente Leuchten und Teppiche anders dar. Diese Sortimente werden nicht flächendeckend im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich angeboten, sodass größere Fahrtwege zum Einkaufsort (i.d.R. systemvergleichbare Märkte zum Planvorhaben) heute bereits in Anspruch genommen werden müssen und somit auch eine Umorientierung durch ein sodann ggf. sogar wohnortnäheres Angebot (in Pulheim) wahrscheinlicher ist als in derzeit wohnortnäher angebotenen Sortimentsbereichen. Diese Vorgehensweise wurde für die anderen Sortimente analog gewählt. Für den Bereich GPK/ Haushaltswaren ergibt sich ein geringerer Wert, der sich in einer sehr ausdifferenzierten Angebotsstruktur in diesem Segment ergibt. Unter GPK/ Haushaltswaren fallen demnach auch eine Vielzahl an Verkaufsflächen, die aufgrund der großzügigen und flächenintensiven Warenpräsentation (bspw. keramische Erzeugnisse in Bau- und Gartenmärkten) weniger leistungsfähig sind als die üblicherweise in Möbelmärkten aufzufindenden Verkaufsflächen. Zudem wird dieser Sortimentsbereich in nahezu allen Einzelhandelsbetrieben/ -formaten zum Verkauf angeboten (Randsortimente Bau-/ Gartenfachmärkte, Warenhäuser, Lebensmitteleinzelhandel, Ein-Euro-Shops, Haushaltswarenfachgeschäfte/ -discounter etc.) Dies erklärt letztlich den angesetzten hohen Marktanteil in einem – auf den ersten Blick – gesättigten Wettbewerbsumfeld. Im Endeffekt ergeben die Berechnungen von Stadt + Handel Flächenproduktivitäten von rd. 45 % über dem bisherigen Schnitt in der Region. Inbegriffen sind hier attraktive Standorte wie die Kölner Innenstadt, IKEA, Porta etc. Unabhängig von der Wahl der Methode illustrieren diese Werte einen worst case Ansatz im Hinblick auf mögliche städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen. Als wesentlicher Mangel ist auch der gänzliche Ausschluss möglicher negativer versorgungsstruktureller Auswirkungen im Möbelbereich auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet des Planvorhabens zu bewerten. Die durch den Gutachter vorgebrachten Argumente (überwiegend Betroffenheit von systemgleichen Wettbewerbern Der Ausschluss negativer versorgungsstruktureller Auswirkungen im Möbelbereich ist kein ‚wesentlicher Mangel‘ des Gutachtens, sondern ein Ergebnis. Wie im Gutachten Stadt + Handel 2014 (S. 78) ausgeführt, sind in dem nicht zentrenrelevanten und nur aperiodisch nachgefragten Sortiment Möbel keine negativen Auswirkungen auf eine verbrauchernahe Versorgung bzw. keine Beeinträchtigung von kommunalen und regionalen Versorgungsstrukturen zu erwarten. Wie die Analyse der Nachfrage- und Angebotsstrukturen in den 4 Zonen des Einzugsgebiets verdeutlicht, liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation des Sortimentsbereichs Möbel im Einzugsgebiet aktuell bei rd. 59 % (vgl. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 18 T5 Stadt Leverkusen, Aus in dezentralen Lagen) vermögen nicht zu über- Stadt + Handel 2014, S. 33). Dies bedeutet, dass aktuell deutliche Kaufkraftabflüsse in diesem Sortimentsbezeugen. reich aus dem Einzugsgebiet zu verzeichnen sind, hierauf deuten auch die entsprechenden Zentralitätskennziffern in einer Vielzahl kommunaler Konzepte im Einzugsgebiet hin. Aus regionaler Sicht trägt somit das Vorhaben Segmüller vorerst zu einer Verbesserung der Angebotssituation im Einzugsgebiet bei, da es eine wohnortnähere Alternative zu den großen Möbelmärkten außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhaben, welche derzeit erhebliche Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet des Vorhabens binden, darstellt. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. (siehe auch: Ergänzende Ausführungen zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 4 Grundsatz) Bei den Einwendungen und Bedenken gegen die s. Stellungnahme T9 Stadt Bergheim Verträglichkeitsanalyse von Stadt und Handel vom 10.02.2014 schließt sich die Stadt Leverkusen den Argumenten und dem Ergebnis in der Stellungnahme der Stadt Bergheim an. Insbesondere aufgrund erheblicher Mängel und Das Gutachten Stadt + Handel 2014 weist keine erheblichen Mängel und fehlende Transparenz auf. Es sei fehlender Transparenz bei den Eingangswerten in auf die voranstehenden wie nachfolgenden Abwägungen wie auch auf entsprechende Ausführungen zur die Wirkungsanalyse ergibt sich, dass die Unter- Stellungnahme T9 Stadt Bergheim verwiesen. suchung ungeeignet ist, um Basis einer Abwägung für den Rat der Stadt Pulheim sein zu können Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus 3. Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung im Zentrum Leverkusen-City 3.1 Bestand Im Flächennutzungsplan der Stadt Leverkusen von 2006 ist das Haupt-Zentrum (LeverkusenCity) räumlich abgegrenzt. Die Abgrenzung basiert auf dem „Handlungsprogramm Einzelhandel“. Der Rat der Stadt Leverkusen hat am 09.12.2002 als Grundlage der künftigen Einzelhandelspolitik die im Handlungsprogramm erhaltenen Ziele und das räumlichfunktionale Konzept beschlossen (Vorlage Nr. R 1122). Nach Bestandsaufnahmen 2001 und jüngst 2013 deckt der bestehende Handel im Zentrum einen Einzugsbereich ab, der gesamtstädtisch und überörtlich wirksam ist. Angeboten werden alle Bedarfsbereiche in einem generell breiten und tiefen Sortimentsspektrum. Der Betriebstypenmix umfasst alle existierenden Betriebsformen des Einzelhandels (neben Filialen auch inhabergeführte Fachgeschäfte, Spezialgeschäfte, Kaufhäuser, Discounter etc.). Das Zentrum hält über das Handelsangebot hinaus auch weitere Funktionen aus dem Dienstleistungssektor vor, die gesamtstädtisch bzw. auch überörtlich Publikum anziehen. Hierbei handelt es sich um die öffentliche Verwaltung, Kreditinstitute, Arztpraxen, usw., aber auch Angebote aus den Stellungnahme der Verwaltung 19 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus Bereichen Gastronomie und Freizeit (z.B. Großkino) (Handlungsprogramm Einzelhandel der Stadt Leverkusen, S. 14). Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse zum geplanten Möbelhaus In Pulheim hat für das „Hauptgeschäftszentrum von Leverkusen“ hohe prozentuale wie monetäre Umsatzverteilungen ermittelt, die in besonderem Maße das Möbelhaus Smidt betreffen. Dieses liegt im Bereich des Ludwig-Erhard-Platzes und damit formal am Rande des im Flächennutzungsplan räumlich abgegrenzten Zentrums. De facto bestehen umfangreiche Nutzungs- und damit Passantenverflechtungen, die im nächsten Kapitel dargestellt werden. Gegenüber dem Möbelhaus Smidt liegt das Gesundheitshaus mit gesundheitsbezogenen Dienstleistungs-, Handels-, Gastronomie- und Erlebnisangeboten auf einer Nutzfläche von ca. 13.000m², im Erdgeschoss der Immobilie ca. 1.000 m² Verkaufsfläche (VK) des Einzelhandels. Möbel Smidt und Gesundheitshaus liegen etwa 300 m vom südlichen Eingangsbereich der Fußgängerzone (City-Center) entfernt. Das Möbelhaus verfügt über ein großes Parkhaus, das nicht nur von Kunden des Möbelhauses, sondern wegen seiner günstigen Lage auch von Besuchern der Fußgän- Stellungnahme der Verwaltung 20 Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse (2012) ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim. Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse weist, wie bereits in der Verträglichkeitsanalyse (Stadt + Handel 2014, S. 80f) dargestellt, erhebliche sachlogische und methodische Mängel auf. Konkret wären hier hervorzuheben: - die spezifischen Standortrahmen- und Wettbewerbsbedingungen des Vorhabens werden zur Herleitung des Vorhabenumsatzes nicht hinreichend gewürdigt, da die Umsatzprognose für das Vorhaben über einen Flächenproduktivitätsansatz erfolgt, welcher auf der durchschnittlichen Flächenproduktivität der bestehenden Segmüllerstandorte basiert. Das diese Vorgehensweise methodisch nicht haltbar ist, wird mehrfach in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 dargelegt (vgl. S. 31f; S. VIIf); - der zugrunde gelegte Untersuchungsraum von Junker und Kruse ist sehr eng gefasst und seine Herleitung ist in vielen Punkten widersprüchlich und methodisch nicht haltbar (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 80); - eine Ableitung eines Einzugsgebiets findet nicht statt (Stadt + Handel 2014, S. 80f); - ein nicht begründet hoher Anteil des ohnehin überhöhten Vorhabenumsatzes wird im zu eng abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt (Stadt + Handel 2014, S. 80f). Dies führt in der Konsequenz zu sehr hohen Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum von Junker und Kruse. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 21 T5 Stadt Leverkusen, Aus gerzone genutzt wird. Nicht motorisierte Kunden können den LudwigErhard-Platz bzw. das Möbelhaus mit dem öffentlichen Personennahverkehr über mehrere Buslinien bequem erreichen. 3.2 Städtebauliche Zielvorstellung und Der Standort des Möbelhauses Smidt liegt nicht im zentralen Versorgungsbereich Hauptgeschäftszentrum Entwicklungsaktivitäten Leverkusen, sondern lediglich im sogenannten Ergänzungsbereich. Eine städtebaulich-funktionale Verbindung bzw. entsprechende zusammenhängende Struktur zwischen dem Ende des zentralen VersorgungsbeDer Ludwig-Erhard-Platz ist im Zuge der städtereichs auf Höhe des teilweise leerstehenden City-Centers und dem Standort von Möbel Smidt ist derzeit nicht baulichen Neuordnung / Sanierung von Wiesdorfvorhanden bzw. erkennbar. Der Standort des Möbelhauses Smidt befindet sich südlich des Europarings (B8) Süd entstanden. Planungsziele waren die Schafbzw. südöstlich des Ludwig-Erhard-Platzes (Kreisverkehr). Der Europaring (B8) stellt aufgrund seiner Vierfung eines attraktiven Eingangsbereichs der spurigkeit und Verkehrsbelastung eine deutliche städtebauliche Barriere zwischen dem rd. 200 m nördlich Stadtmitte (=Leverkusen-City). Durch die Gestaldes Europarings beginnenden zentralen Versorgungsbereich und dem südlich des Europarings gelegen tung des Eingangsbereichs zur Stadtmitte und Standort Möbelhaus Smidt dar. Der Eingangsbereich des Möbelhauses Smidt befindet sich am südöstlichen durch eine attraktive Gestaltung der „neuen“ PeGebäudebereich, ausgerichtet auf die Carl-Duisberg-Straße – eine Ausrichtung auf den zentralen Versorschstraße sollte ein Umfeld geschaffen werden, gungsbereich, der hinter der stark befahrenen B8 in rd. 400 m Entfernung zum Haupteingang des Möbelhaudurch das private Investoren zum Bau von archises gelegen ist, ist nicht erkennbar, ein städtebaulich-funktionaler Zusammenhang ist somit ebenfalls nicht tektonisch hochwertigen Gebäuden für tertiäre gegeben. Beurteilungsgrundlage für städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand nach § 11 Abs. 3 BauNNutzungen angeregt werden (Vorlage Nr. R 1179, VO bildet jedoch der zentrale Versorgungsbereich. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand Anlage 1, Sanierungsziele). des zentralen Versorgungsbereichs sind, wie von Stadt + Handel 2014 (S. 72f) dargestellt, explizit nicht zu Die zentrumsnahe Ansiedlung des Möbelhauses erwarten. Smidt (Eröffnung 1996) war von erheblicher BeBeurteilungsgrundlage für die städtebaulichen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler deutung für den Erfolg der städtebaulichen NeuVersorgungsbereiche nach § 11 Abs. 3 BauNVO bilden auch die städtebaulichen Entwicklungsziele für einen ordnung /Sanierung von Wiesdor-Süd. Das Mözentralen Versorgungsbereich. Konkret werden von der Stadt Leverkusen städtebauliche Ziele verfolgt, den belhaus verbesserte die Chancen für weitere AnBereich um den Ludwig-Erhardt-Platz städtebaulich-funktional, nach Investorenvorstellung auch durch die siedlungen. Ende 2002 eröffnete das GesundAnsiedlung eines SB-Warenhauses auf dem Gelände der ehemaligen Ganser-Brauerei, weiter zu entwickeln, heitshaus. um diesen Bereich städtebaulich-funktional besser an den zentralen Versorgungsbereich anzubinden. EntZu den „Strategien, Handlungsleitlinien und Maß- wicklungsziel ist es, eine räumliche „Zentrumsergänzung“, die den Ludwig-Erhard-Platz mit den angrenzennahmen“ des Handlungsprogramms Einzelhandel den Grundstücken umfasst, zum zentralen Versorgungsbereich zu schaffen und einen attraktiven städtebaufür den zentralen Versorgungsbereich Leverlich-architektonischen Entrée zur Stadtmitte bzw. City in Leverkusen-Wiesdorf zu etablieren. Es wird von der kusen-City gehört Stadt Leverkusen jedoch nicht ausgeführt, dass mit dieser grundsätzlichen städtebaulich-funktionalen Wei- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus „die Anbindung der bestehenden und möglichen zusätzlichen Einzelhandelsstandorte in WiesdorfSüd (Ludwig-Erhard-Platz / Peschstraße) an die vorhandenen Einkaufslagen über die FriedrichEbert-Straße / Breidenbachstraße durch städtebaulich-gestalterische Maßnahmen.“ (Handlungsprogramm Einzelhandel, S. 22) Daraus ergibt sich eine räumliche „Zentrumsergänzung“, die den Ludwig-Erhard-Platz mit den angrenzenden Grundstücken umfasst, u.a. Möbel Smidt, Gesundheitshaus. (Handlungsprogramm Einzelhandel, Karte 2, S. 22) Stellungnahme der Verwaltung 22 terentwicklung rund um den Ludwig-Erhard-Platz auch eine Ausweitung des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Leverkusen geplant ist. Vielmehr wird weiterhin der Terminus der Zentrumsergänzung für diese Planungen aufrechterhalten. Somit ist davon auszugehen, dass der Standort Möbel Smidt auch zukünftig nicht im zentralen Versorgungsbereich verortet sein wird. Für die angestrebte Ansiedlung eines SBWarenhauses auf dem Gelände der ehemaligen Ganser-Brauerei in der Friedrich-Ebert-Straße sind vorhabenbedingte negative städtebauliche Auswirkungen durch das Vorhaben Segmüller Pulheim gänzlich auszuschließen. Die Entwicklungsmöglichkeiten für die Revitalisierung des City-Centers wie auch die Weiterentwicklung des durch die Rathaus-Galerie geprägten Hauptzentrums Leverkusens werden durch das Vorhaben Segmüller in Pulheim ebenfalls nicht negativ beeinträchtigt. Vielmehr ist hier zu hinterfragen, ob nicht die bestehenden zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsflächen des Möbelhauses Smidt die Entwicklungsmöglichkeiten des Hauptzentrums Leverkusen negativ beeinträchtigen. Es bleibt festzuhalten, dass der Betrieb Möbel Smidt weder aktuell noch zukünftig im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Leverkusen liegt bzw. liegen wird. Wie bereits angeführt, besteht insbesondere wegen Die kommunale Bauleitplanung verfolgt konseder städtebaulichen Barriere der B8 sowie der Ausrichtung des Betriebs Möbel Smidt mit seinem Haupteinquent das Ziel, den bestehenden funktionalen Zugang auf die Carl-Duisberg-Straße keine städtebaulich-funktionale Verbindung zum zentralen Versorgungssammenhang zwischen Fußgängerbereich und bereich. Die ermittelten vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für das Möbelhaus Smidt „Stadttor“ weiter zu festigen. Der Flächennutlassen eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe nicht erwarten. Wenn es dennoch entgegen der fachgutzungsplan weist entlang dieses Abschnitts der achterlichen Annahme dazu kommen sollte, ist darauf zu verweisen, dass Friedrich-Ebert-Straße MK-Gebiete aus, um die - das Sortiment Möbel in Leverkusen als nicht zentrenrelevant definiert ist (auch im LEP NRW 2013 nicht als vorhandenen Nutzungen zu sichern und die anzentrenrelevant definiert), gestrebte Entwicklung zu ermöglichen. Diesem - der Betrieb nicht im zentralen Versorgungsbereich verortet ist und keine städtebaulich-funktionale VerbinZiel dient auch konkret der Bebauungsplan 122a/l dung mit diesem aufweist, Wiesdorf-Süd-Europaring. (siehe Bebauungsplan - keine negativen städtebaulich Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentBegründung, 5.1.2 MK (Kerngebiet), S. 7) ralen Versorgungsbereichs resultieren. Dies insbesondere nicht, da der zentrale Versorgungsbereich in seiEine weitere konkrete Maßnahme zur Entwicklung ner Funktion nicht vom Bestand des Möbelhauses Smidt abhängig ist bzw. sich der zentrale Versorgungsbedes zentralen Versorgungsbereichs im Bereich reich unabhängig von dem Möbelhaus stabilisiert hat (Rathaus-Galerie) und weiter entwickeln kann (Planundes Ludwig-Erhard-Platze stellt der Aufstellungs- gen SB-Warenhaus Friedrich-Ebert-Straße) beschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan V 20/l „Wiesdorf-Süd - ehemalige GanserBrauerei“ dar. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans schließt das am Ludwig-Erhard-Platz gegenüber Möbel Smidt gelegene Kreissegment Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus mit derzeit leergezogenen mehrgeschossigen Gebäuden mit ein. „Grundzüge des Konzeptentwurfs sind - die Entwicklung eines kombinierten Handels-, Büro- und Hotelstandortes mit arrondierender Wohnnutzung sowie - die städtebauliche Figur mit einer Blockrandbebauung, die in differenzierter Weise Die Blockinnenbereiche mit erfasst. Die vorgelegte Konzeption fügt sich in die städtebauliche Entwicklungsstrategie für den Bereich Wiesdorf-Süd ein, die sich in den Planungen und bereits realisierten Projekten im Umfeld widerspiegelt (u. a. Sanierungsverfahren Wiesdorf-Süd (abgeschlossen). Bebauungspläne Nr. 122 a/l bis c/l). Sie kann zur Umsetzung der folgenden städtebaulichen Ziele für den o.g. Baublock beitragen: - Herstellung eines attraktiven städtebaulicharchitektonischen Entrées zur Stadtmitte bzw. City in Leverkusen-Wiesdorf, - Neuordnung und funktionale Aufwertung der Flächen.“ (Vorlage Nr. 0858/2010, Vorhabenbezogener Bebauungsplan V 20/I „Wiesdorf-Süd – ehemalige Ganser-Brauerei“). Die Konzeption der Investoren sieht im Erdgeschoss ein SB-Warenhaus mit ca. 4.300m² VK vor (Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. V 20/I „Wiesdorf-Süd – ehemalige Ganser-Brauerei“, Anlage 2). Für die wirtschaftliche Umsetzung des Projektes ist die verbindliche Vermietung der Bürofläche ein wesentliches Element. Die Verwal- Stellungnahme der Verwaltung 23 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T5 Stadt Leverkusen, Aus tung erhielt vom Rat den Auftrag, mit dem Investor Verhandlungen über die Anmietung von Büroflächen für rd. 200 Büroarbeitsplätze aufzunehmen (Vorlage Nr. 1151/2011 Projekt „WiesdorfSüd, ehemalige Ganser-Brauerei“ – Verhandlungen über die Anmietung von Büroflächen). Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs belastet der starke Leerstand des City-Centers das Image der Einkaufsstadt Leverkusen und wirkt sich nachteilig auf die übrigen Bereiche aus. Die Revitalisierung des City-Centers stellt sich als schwierig dar, weil die nach dem Wohnungseigentumsgesetz gegliederte Immobilie insgesamt 150 Eigentümer umfasst, die sich auf die Nutzergruppen Handel, Bürohochhaus und Wohnungen verteilen. Namhafte Projektentwickler, die Interesse am Standort Leverkusen zeigen, lassen sich nur auf das City-Center lenken, wenn die Immobilie juristisch neu geordnet und für den Investor kalkulierbar aufgestellt wird (nur wenige Eigentümer/Trennung von Wohn- und Gewerbeeigentum). Die Stadt hat im Juli 2013 ein „City-Büro“ eingerichtet, das direkt dem Oberbürgermeister zugeordnet ist und das die Aufgabe hat, die Neuordnung zu organisieren und bereits heute Investitionsinteressierte anzusprechen, die dann nach erfolgter Neustrukturierung bereit sind, an diesem Standort zu investieren (Vorlage Nr. 2200/2013 – Revitalisierung des City-Centers Wiesdorf). In diesem Zusammenhang besteht insbesondere Stellungnahme der Verwaltung 24 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 25 T5 Stadt Leverkusen, Aus die Besorgnis, dass das Ziel der Bauleitplanung, den bestehenden Funktionalen Zusammenhang zwischen dem Ludwig-Ehrhard-Platz und dem Fußgängerbereich zu festigen, infolge des Pulheimer Vorhabens nicht weiterentwickelt werden kann. Da die vorgelegte Analyse von Stadt und Handel keine brauchbare Grundlage bildet, stützt sich die Argumentation der Stadt Leverkusen weiter auf das Gegengutachten des Büros Junker und Kruse. Das Büro Junker und Kruse hat Kaufkraftabflüsse von teilweise mehr als 20% bei einigen Sortimenten prognostiziert und daraus gefolgert, dass ein Umschlagen in negative städtebauliche Auswirkungen nicht auszuschließen sei. Negative versorgungsstrukturelle Auswirkungen erwarten die Gutachter aufgrund der Veränderungen der Zentralität für die Stadt Leverkusen in der Branche Möbel. Im worst-case ergäbe sich aufgrund des Umsatzrückgangs im Kernsortiment Möbel von 53,9 Mio. auf 42,6 Mio. € eine Veränderung der Zentralität von 1,07 auf 0,85. Die vom Büro Junker und Kruse erwarteten Kaufkraftabflüsse in der Branche Möbel betragen 16 bis 22 %. Neben Möbel Smidt sind auch andere Anbieter im Zentrum betroffen. Im Bereich GPK / Haushaltswaren, Heimtextilien, Teppichen und Leuchten, also den umsatzbringenden Randsortimenten des Möbelhauses, betragen die Kaufkraftabflüsse teilweise zwischen 20 und 30 %. Eine Gefährdung des Anbieters Möbel Smidt halten Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse (2012) ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim. Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse weist, wie bereits in der Verträglichkeitsanalyse (Stadt + Handel 2014, S. 80f) dargestellt, erhebliche sachlogische und methodische Mängel auf. Konkret wären hier hervorzuheben: - die spezifischen Standortrahmen- und Wettbewerbsbedingungen des Vorhabens werden zur Herleitung des Vorhabenumsatzes nicht hinreichend gewürdigt, da die Umsatzprognose für das Vorhaben über einen Flächenproduktivitätsansatz erfolgt, welcher auf der durchschnittlichen Flächenproduktivität der bestehenden Segmüllerstandorte basiert. Das dies methodisch nicht haltbar ist, wird mehrfach in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 dargelegt (vgl. S. 31f; S. VIIf); - der zugrunde gelegte Untersuchungsraum von Junker und Kruse ist sehr eng gefasst und dessen Herleitung ist in vielen Punkten widersprüchlich und methodisch nicht haltbar (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 80); - eine Ableitung eines Einzugsgebiets findet nicht statt (Stadt + Handel 2014, S. 80f); - ein nicht begründet hoher Anteil des ohnehin überhöhten Vorhabenumsatzes wird im zu eng abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt (Stadt + Handel 2014, S. 80f). Dies führt in der Konsequenz zu sehr hohen Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum von Junker und Kruse. Die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen, welche durch das Vorhaben Segmüller Pulheim für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – darunter auch Leverkusen – resultieren, sind im Gutachten Stadt + Handel 2014 auf einer fachrichtigen und sachrichtigen Grundlage ermittelt, dargestellt und bewertet worden. Die im Verträglichkeitsgutachten dargestellten Umsatzumverteilungen beruhen auf einem worst-case-Ansatz. Eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe von Möbel Smidt ist aufgrund der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nicht zu erwarten. Ein Einbezug auf die Aussagen des Gutachtens Junker und Kruse 2012 bzgl. zu erwartender Auswirkungen auf Leverkusen ist vor dem der sachlichen und methodischen Mängeln dieses Gutachtens (s.o.) nicht aufrechtzuerhalten. (siehe auch: Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Ver- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 26 T5 Stadt Leverkusen, Aus die Gutachter daher für möglich. (Junger und träglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: VerKruse, Städtebauliche Wirkungsanalyse eines ge- deutlichung des gewählten worst-case-Ansatzes) planten Möbelhauses in Pulheim, Oktober 2012, S. 45, 47 f.) Wie von Stadt + Handel 2014 (S. 72f) sowie oben dargelegt, sind negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche in Leverkusen nicht zu erwarten. Negative versorgungsstrukturelle Auswirkungen im Sortimentsbereich Möbel sind für Leverkusen ebenfalls (s. o.) nicht zu erwarten. Die Stadt Leverkusen fordert daher zum Schutz Wie voranstehend ausgeführt, sind negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwickihrer zentralen Versorgungsbereiche, das geplan- lungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Leverkusen Hauptzentrum durch das Vorhaben te Vorhaben auf eine Gesamtverkaufsfläche von Segmüller Pulheim nicht zu erwarten. Daher ist aus fachgutachterlicher Sicht maximal 30.000m² (inklusive der zentrenrelevan- weder eine Reduktion der Gesamtverkaufsfläche ten Sortimente) zu beschränken und die Summe - noch eine verbindliche Festlegung der Randsortimentsverkaufsflächen bzw. Reduktion der festgelegder zentrenrelevanten Randsortimente verbindlich ten Randsortimentsverkaufsflächen mit einer in Summe maximalen Obergrenze von max. 2.000 m² auf eine Obergrenze von 2.000m² festzusetzen. notwendig. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T6 Stellungnahme der Verwaltung 27 Industrie- und Handelskammer zu Köln Der im Gutachten vertretenen Meinung, dass durch das Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet zu erwarten seien, können wir uns hingegen nicht anschließen. Die prognostizierte Umsatzumverteilung der zentrenrelevanten Sortimente in vielen Haupt- und Nebenzentren liegt weit über 10 % und teilweise bei bis zu 23 %, Negative städtebauliche Auswirkungen sind folglich nicht auszuschließen. Die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen, welche durch das Vorhaben Segmüller Pulheim für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum resultieren, sind im Gutachten Stadt + Handel 2014 auf einer fachrichtigen und sachrichtigen Grundlage ermittelt, dargestellt und bewertet worden. Die im Verträglichkeitsgutachten dargestellten Umsatzumverteilungen beruhen auf einem worst-case-Ansatz. Wenngleich sich für einzelne zentralen Versorgungsbereiche in einzelnen Sortimentsbereichen absatzwirtschaftliche Auswirkungen ergeben, welche über 10 % liegen, wird bei der dezidierten städtebaulichen Einordung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche deutlich, dass dadurch keine negativen städtebaulichen Auswirkungen für den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche resultieren. Der sortimentsbezogene Versorgungsengpass an Möbeln (inklusive Randsortimente) in Pulheim würde bereits mit einer wesentlich geringeren Verkaufsfläche geschlossen als im aktuellen Planvorhaben mit 43.000 m² vorgesehen ist. Der Grundsatz Vier des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel (LEP 2025) bedarf einer sorg- In Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 76f) wurde 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sorgfältig abgewogen. Durch die Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche und der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² ergibt sich sowohl für die Einzelnen wie auch für die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente keine Erhöhung der Attraktivität, welche über den Untersuchungsgegenstand von max. 4.500 m² Verkaufsfläche aller zentrenrelevanten Randsortimente bzw. einer Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² hinausgeht. Vielmehr sind in allen denkbaren Varianten der Zusammenstellung der zentrenrelevanten Randsortimente geringere Auswirkungen zu erwarten, als in der in der Verträglichkeitsanalyse geprüften Ausprägung mit in der Summe 4.500 m² VKF/ Gesamtverkaufsfläche 45.000 m². Dies begründet sich in der bei einer Deckelung auf 2.500 m² VKF der zentrenrelevanten Randsortimente sowie der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² aufgrund der insgesamt geringeren Attraktivität des Vorhabens. Hierzu sei auch auf die Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Reduktion der zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsfläche auf 2.500 m² (Stadt + Handel, 10.02.2014) verwiesen. Somit sind sowohl durch die einzelnen wie auch durch die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente bei einer Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 28 T6 Industrie- und Handelskammer zu Köln fältigen Abwägung. Diese ist in der oben genann- Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsten Verträglichkeitsanalyse aus unserer Sicht nur raum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die in Teilen gegeben. Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. Wie in Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 77) zur landesplanerischen Einordnung des Vorhabens dargestellt, bestanden seit 2008 Bestrebungen seitens der Stadt Pulheim, am Vorhabenstandort einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m² anzusiedeln. Diese Bestrebungen blieben jedoch vor dem Hintergrund des Marktgeschehens und der Marktentwicklung im Möbelsektor letztendlich erfolglos. (siehe auch: Ergänzende Ausführungen zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 4 Grundsatz) Insgesamt tragen wir – unter der Voraussetzung der Realisierung der verkehrlichen Maßnahmen – das geplante Vorhaben, ein Möbelhaus mit 43.000 m² Verkaufsfläche, inklusive 2.500 m² für zentrenrelevante Sortimente in Pulheim anzusiedeln, mit. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung 29 Stadt Dormagen, Aus Durch die Reduzierung der Randsortimente und die Ausweitung des Untersuchungsszenarios auf eine Verschneidung der planungsrelevanten Auswirkungsanalysen der jeweiligen Bauleitplanungen zu den Vorhaben Segmüller und Höffner haben sich die aktuellen Planfassungen den damaligen Anregungen angenähert. Dennoch bestehen von Seiten der Stadt Dormagen weiterhin erhebliche Vorbehalte gegenüber den geplanten Umfängen der Verkaufsflächen für einzelne zentrenrelevante Randsortimente des geplanten Möbelmarktes. Für die zugewiesene Funktion des ZVB "Hauptzentrum Dormagener Innenstadt“ ermittelt die den Verfahrensunterlagen beigefügte Auswirkungsanalyse - Büros Stadt + Handel, Dortmund, 11.02.2014 - monetäre und prozentuale Umverteilungen, die für die Entwicklung in Dormagen von städtebaulicher und einzelhandelswirtschaftlicher durchgehend hoher Relevanz sind. Die Folgen der dargelegten Umsatzverteilungen in den zusammengestellten Sortimentgruppen Kunst/Wohneinrichtungen, Hauhalts- und Heimtextilien sowie Lampen/Leuchten werden im ZVB von der Ausdünnung der Angebotsvielfalt, über eine Funktionsstörung bis hin zum Angebotsverlust und der Existenzbedrohung bedeutsamer Einzelhandelsbetriebe führen. Da sich der ZVB im handelswirtschaftlichen Überschneidungsbereich der v. g. Marktkonkurrenten befindet, ist gesichert davon auszugehen, dass Möbelhäuser ihre Kon- Das vorliegende Gutachten Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel 2014) untersucht und bewertet die absatzwirtschaftlichen sowie die daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum. Eine summierte Betrachtung der beiden Vorhaben Segmüller Pulheim und Möbel Höffner Neuss ist im Rahmen der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim - unabhängig davon, ob sie rechtlich erforderlich ist - in der Ergänzenden Betrachtung: Summierte Auswirkungsanalyse der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim und der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Neuss (Stadt + Handel, 11.02.2014) erfolgt. Die Planungsabsichten der Stadt Pulheim waren durch die erstmalige Offenlage der Bebauungsplanunterlagen im Jahr 2012 bereits zu einem Zeitpunkt konkretisiert, als von der Ansiedlung eines weiteren Möbelhauses in Neuss noch keine Rede war. Nachdem in der Rechtsprechung vertretenen Prioritätsgrundsatz war es daher Aufgabe der Stadt Neuss, eine Betrachtung der summierten Auswirkungen beider Vorhaben vorzunehmen. Dies ist durch die Stadt Neuss erfolgt. Sowohl in der summierten Betrachtung, die von Seiten der Stadt Neuss vorgelegt wurde, wie auch die Ergänzende Betrachtung der summierten Auswirkungen, die von der Stadt Pulheim vorgelegt wurde (Stadt + Handel 11.02.2014), kommen zu dem Ergebnis, dass städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des Hauptzentrums Dormagen auch in einer summierten Betrachtung zu verneinen sind. Für die Ergebnisse der Summierten Auswirkungen (Stadt + Handel, 11.02.2014) sei auf die Ausführungen und dezidierte Abwägung zur städtebaulichen Einordnung der jeweiligen relevanten Sortimentsbereiche im Folgenden verwiesen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 30 T7 Stadt Dormagen, Aus zeption der Marktausschöpfung verstärkt auf den hier angebotenen Boutiquebereichen ausrichten. Die in Dormagen prognostizierten Umsatzrückgänge stellen somit eher die untere Grenze der Worst-Case-Betrachtung dar. Ebenso muss der im "Stadt + Handel- Gutachten" beurteilten "Einordnung“ der zu erwarteten Auswirkungen der Vorhabens widersprochen werden. Schon die ermittelte Umsatzumverteilung für zentrenrelevante Sortimente aus Kunst, Wohneinrichtungsbedarf, Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik und Haushaltsgeräten von 8% (0,2 Mio. €) wird in der Dormagener Einzelhandelsstruktur aus Fach- und Filialbetrieben langfristig zur einer Störung der Angebotsvielfalt führen. Die Umsatzumverteilung für das zentrenrelevante Randsortiment Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände beträgt für den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Dormagen 0,2 Mio. Euro bzw. 8 %. Eine langfristige Störung anhand der monetären wie prozentualen Werte für die Angebotsvielfalt aus Fach- und Filialbetrieben ist anhand dieser Werte für das Hauptzentrum Dormagen auszuschließen, da sich diese auf Haupt- und Nebensortimentsverkaufsflächen von 15 Betrieben verteilt. Somit kann anhand des Umverteilungswerts der Ergänzende Betrachtung: Summierte Auswirkungsanalyse der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim und der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Neuss (Stadt + Handel, 11.02.2014) für diesen Sortimentsbereich im Hauptzentrum Dormagen nicht von einer langfristigen Störung der Angebotsvielfalt ausgegangen werden, selbst wenn es – was anhand des ermittelten Umsatzumverteilungswerts nicht zu erwarten ist – zu einer Betriebsaufgabe eines Bestandsbetriebs bzw. der Reduzierung einer entsprechenden Sortimentsverkaufsfläche kommen sollte. Entgegen der gutachterlichen Anführungen verteilt sich die tatsächliche Betroffenheit der Sortimentbereiche Haushalts- und Heimtextilien im ZVB auf eine dünne Angebotsdichte mit wenigen Fachbetrieben. Ein Umsatzabfluss von 13% (0,1 Mio. €) wird zu negativen Auswirkungen sowohl für einen inhabergeführten Fachbetrieb wie für einen bestehenden Filialbetrieb führen. Die Versorgungssituation des Dormagener Hauptzentrums wird bereits bei Wegfall eines alteingesessenen Anbieters gefährdet und in der Weiterentwicklung nachhaltig beeinträchtigt. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind insgesamt sieben Einzelhandelsbetriebe betroffen, darunter auch mehrere größere Randsortimentsverkaufsflächen, lediglich ein Fachgeschäft führt dieses Sortiment als Hauptsortiment, dieses weist jedoch nur die viertgrößte Verkaufsfläche in diesem Sortimentsbereich auf. Aufgrund der geringen monetären Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen und der Verteilung auf insgesamt sieben betroffene Betriebe ist aus fachgutachterlicher Sicht nicht davon auszugehen, dass es zu einer vorhabenbedingten Betriebsaufgabe von spezialisierten Fachgeschäften bzw. Filialbetrieben kommen wird. Demnach ist aus fachgutachterlicher Sicht nicht mit vorhabenbedingten negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen zu rechnen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung 31 Stadt Dormagen, Aus Durch die gutachterlich nachgewiesenen Umsatzrückgänge im zentrenrelevanten Segment der Lampen, Leuchten, Beleuchtungsmittel ist der alteingesessene Fachbetrieb "Leuchten Look" akut existenzgefährdet. Die in Folge des intensiven Preiskampfes der Möbelhäuser prognostizierten Einbußen von 18 % (0.1 Mio. €) werden dem Betrieb als alleinigen Anbieter im vollen Umfang zuzurechnen sein. Der mittelständige Fachanbieter wird dieser irregulären Wettbewerbssituation nicht entgegnen können. Vor dem Hintergrund der Alleinstellungssituation im ZVB wird der Verlust des Betriebes und damit eines gesamten Sortimentbereiches gravierende negative Folgen für die Attraktivität der Innenstadt und besonders für Versorgungsfunktion der Hauptzentrums und dessen Einzelhandelsentwicklung haben. Entgegen der gutachterlichen Annahmen liegt der Betrieb in einer besonderen räumlichen Lage, ausgerichtet auf die Haupteinkaufsstraße und einem Knotenpunkt des ÖPNV am Marktplatz. Der Situation entsprechend, haben die Stadt Dormagen und private Investoren diesen zentralen Bereich unter hohem finanziellen Aufwand zu einem städtebaulichen Versorgungsschwerpunkt ausgebaut. Die vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten des ZVB Hauptzentrum Dormagen betragen in der summierten Auswirkungsbetrachtung 0,1 Mio. Euro bzw. 18 %. Hiervon ist nahezu ausnahmslos der Fachbetrieb Leuchten Look betroffen. Wie bereits im Gutachten Stadt + Handel 2014 (S. 64) dargestellt, unterscheidet sich der betroffene Betrieb hinsichtlich seiner breit gefächerten Betriebsausrichtung (Anbieter mit handwerklicher Komponente, Lichtplanung und Raumdesign für Privat- und Büroräume, Außenbeleuchtung) und seinem Sortimentszuschnitt deutlich von der Angebotsstruktur der Firma Segmüller, welche lediglich den Verkauf von Leuchten/ Lampen mit entsprechender Beratung während des Verkaufsvorgangs anbietet. Vor dem Hintergrund der handwerklichen Komponente des Betriebs Leuchten Look, der Spezialisierung auf Lichtplanung und Raumdesign für Privat- und Geschäftskunden ist demnach von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nur das Einzelhandelssegment des Betriebs betroffen. Eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe von Leuchten Look ist demnach – allein anhand der relativ geringen monetären absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im Einzelhandelssegment i. H. v. 0,1 Mio. Euro – nicht zu erwarten. Der Betrieb Leuchten Look befindet sich in der nördlichen Römerstraße zwischen den Einmündungen der beiden Straßen Mithrasweg und Limesweg, welche beide als Zuwegung für Parkierungsflächen dienen. Die Parkierungsflächen liegen mittig im Gebäudeblock, der sich zwischen der Florastraße im Norden, der Römerstraße in Westen, der Marktstraße im Süden und der Kölner Straße im Osten erstreckt. Die Parkierungsflächen dienen im Wesentlichen der Parkierung für die Betriebe entlang der Hauptachse des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Dormagen, der Kölner Straße. Die Römerstraße ist zwischen der Florastraße und der Marktstraße durch einen typischen Streubesatz aus Dienstleistungsbetrieben, Einzelhandelsbetrieben (darunter Leuchten Look), Gastronomiebetrieben und innerstädtischen Wohnen gekennzeichnet. Direkt südlich des Betriebsgebäudes von Lampen Look schließt ein Wohngebäude an, direkt nördlich des Betriebs ist ein Headshop/ Tattoo-/ Piercingstudio angesiedelt. Ca. 30m südlich des Betriebs ist in der Römerstraße eine zentrale Bushaltstelle (Marktplatz) gelegen, am Kreuzungsbereich mit dem Limesweg ist ein Miederfachgeschäft angesiedelt. Gegenüber der Bushaltestelle befindet sich der Marktplatz, der eine Nutzungsmischung aus innerstädtischen Wohnen, Gastronomie und der Stadtbücherei aufweist. Direkt gegen- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung 32 Stadt Dormagen, Aus über von Leuchten Look befinden sich ein weiterer Gastronomiebetrieb sowie ein Dienstleistungsbetrieb; in Richtung der Florastraße schließt nach Norden ein Fitnessstudio an. Insgesamt weist demnach das Umfeld des Betriebes Leuchten Look eine sehr heterogene Mischung aus Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, innerstädtischem Wohnen und nur deutlich nachgeordnet auch aus Einzelhandel auf. Die städtebaulich funktionale Anbindung der Römerstraße an die Haupteinkaufslage des zentralen Versorgungsbereichs, die Kölner Straße, erfolgt einerseits über den Limesweg (ohne Einzelhandelsbesatz) und über die Marktstraße, welche auf einer Länge von knapp 200 m lediglich zwei Einzelhandelsbetrieb aufweist. Eine Ausrichtung des Bereichs der nördlichen Römerstraße (zwischen Limesweg und Mithrasweg) auf die Haupteinkaufslage der Kölner Straße ist aus fachgutachterlicher Sicht nicht zu erkennen. Demnach ist grundsätzlich zu hinterfragen, ob der Bereich der Römerstraße/ Marktplatz städtebaulichfunktional dem zentralen Versorgungsbereich hinzuzurechnen ist bzw. ob dieser Bereich einen städtebaulich funktionalen Versorgungsbereich darstellt. Ohne dies jedoch abschließend zu bewerten, ist zu konstatieren, dass der Betrieb Leuchten Look weder eine strukturprägende Wirkung für den Bereich der Römerstraße (zwischen Limesweg und Mithrasweg) noch für die Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs mit der Haupteinkaufslage Kölner Straße aufweist und der Betrieb auch keinesfalls als Magnetbetreib innerhalb des Gefüges des zentralen Versorgungsbereichs fungiert. Demnach würde selbst bei einer vorhabenbedingten Betriebsaufgabe von Leuchten Look die städtebaulichfunktionale Struktur des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Dormagen nicht gestört, gravierende negative Folgen für die Attraktivität der Innenstadt und besonders für Versorgungsfunktion der Hauptzentrums und dessen Einzelhandelsentwicklung sind – aufgrund der beschrieben Lage des Betriebs Leuchten Look – demnach nicht zu erwarten. Demnach wird die Aussage „Selbst wenn es zu einer nicht zu erwartenden vorhabenbedingten Betriebsaufgabe [von Leuchten Look] kommen sollte, würde hieraus für die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB Hauptzentrum Dormagen keine städtebauliche Relevanz erwachsen“ (Stadt + Handel 2014, S. 64) aufrechterhalten. Angesicht der negativen Betroffenheit und der un- Hierzu sei auf die oben stehenden Ausführungen zu den einzelnen Sortimentsbereichen und der dezidierten zulässigen Auswirkungen auf das Dormagener städtebaulichen Einordnung verwiesen. Hauptgeschäftszentrum und der eingeleiteten gesamtstädtischen Einzelhandelsentwicklung wird weiterhin gefordert, die relevanten Randsortimente auf ein verträgliches Maß für den ZVB Dormagen zu reglementieren. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T7 Stellungnahme der Verwaltung 33 Stadt Dormagen, Aus Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T8 Stellungnahme der Verwaltung 34 Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen-Düren-Köln e.V., Aus Wir begrüßen es, dass sie im vorliegenden BeDer Anregung wir durch die Reduktion der maximalen Verkaufsfläche für die zentrenrelevanten Randsortibauungsplan sowohl die Gesamtfläche von mente auf 2.500 m² entsprochen. 45.000 auf 43.000 qm, wie auch die Fläche für zentrenrelevante Sortimente von 4.500 auf 2.500 reduziert haben. Wie auch schon in unserer ersten Stellungnahme geschrieben, raten wir dem Grundsatz aus dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel (STGE), in Bezug auf die Maximalfläche von 2.500 qm zentrenrelevante Sortimente, dringend zu entsprechen. Nach wie vor halten wir allerdings die Anpassung der Pulheimer Liste von 2012 für einen Schritt in falsche Richtung. Legen wir die Kölner Sortiments-Liste zugrunde, ergeben sich 1.500 qm Lampen und Leuchten sowie eine nicht bezifferte Anzahl an Quadratmetern für den Bereich Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren, die wir gedanklich den 2.500 qm noch hinzurechnen müssten, um eine Vergleichbarkeit mit der Kölner Liste zu gewährleisten. Auch die ermittelte Umsatz-Kaufkraft-Relation von 384%, die dem Grundsatz des STGE widerspricht, dass der zu erwartende Gesamtumsatz die Kaufkraft der Einwohner für die geplante Sortimentsgruppe nicht überschreiten soll, ist für uns ein Hinweis dafür, dass das Projekt für Pulheim trotz der Flächenreduktion immer noch überdimensioniert ist. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen im in Pulheim nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich Leuchten/ Lampen wurden für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums der zentrenrelevanten Randsortimente durch Stadt + Handel 2014 ermittelt. Die städtebauliche Einordnung dieser absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat ergeben, dass keine vorhabenbedingten negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche in diesem Sortimentsbereich zu erwarten sind. Grundlage für ein Bebauungsplanverfahren der Stadt Pulheim kann und muss die Pulheimer Sortimentsliste sein, welche anhand der ortsspezifischen Bestandsstrukturen wie auch unter Berücksichtigung der stadtentwicklungspolitischen Zielstellungen und unter Berücksichtigung der landesplanerischen Rahmenplanungen abgeleitet worden ist. In Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 76f) wurde 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sorgfältig abgewogen. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Wir wissen, dass es sich hier nur um einen Grundsatz des STGE handelt, bitten aber Politik und Verwaltung mit Augenmaß die Dimensionen und deren mittel- und langfristige Auswirkungen auf die Stadt Pulheim im Auge zu behalten. Stellungnahme der Verwaltung 35 Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. Wie in Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 77) zur landesplanerischen Einordnung des Vorhabens dargestellt, bestanden seit 2008 Bestrebungen seitens der Stadt Pulheim am Vorhabenstandort einen Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m² anzusiedeln. Diese Bestrebungen blieben jedoch vor dem Hintergrund des Marktgeschehens und der Marktentwicklung im Möbelsektor letztendlich erfolglos. (siehe auch: Ergänzende Ausführungen zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 4 Grundsatz) Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 36 Stadt Bergheim Fehlerhafte Verträglichkeitsanalyse „Stadt + Handel“ vom 10.02.2014 Nachdem die ursprüngliche Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung Köln vom Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in seiner Entscheidung vom 01.10.2013 verworfen worden ist, wurde jetzt eine neue Verträglichkeitsanalyse von „Stadt + Handel“ vorgelegt, die allerdings ebenfalls an erheblichen Fehlern und Mängeln leidet. Die zu Beginn dargelegte Methodik ist insbesondere im Hinblick auf die Ermittlung der Bestandsumsätze im Untersuchungsraum unzureichend bzw. unvollständig. So wird zwar dargelegt, dass „aufbauend auf die Erhebung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen Umsatzschätzung für die einzelnen Betriebe und Sortimente der Bestandsstrukturen erfolgt" (Stadt + Handel (2014): S. 4). Es wird jedoch weder an dieser Stelle (noch zu einem späteren Zeitpunkt) transparent dargelegt, in welchem definierten Raum im weiteren Verlauf werden die Begriffe Kerneinzugsgebiet, Einzugsgebiet, Untersuchungsraum sowie Zonen 1 bis 4 verwendet - welche Arten von Einzelhandelsbetrieben erhoben wurden. Der Verweis auf die Berücksichtigung der „untersuchungsrelevanten Angebotsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, der systemrele- Grundsätzlich wird im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse (Stadt + Handel 2014) zwischen zwei verschiedenen Untersuchungsräumen differenziert: dem Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.1, S. 23f) und dem Untersuchungsraum für zentrenrelevante Randsortimente (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f). Des Weiteren wird für das Vorhaben ein Einzugsgebiet dargestellt (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.2, S. 29f), welches im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber in der Region begrenzt wird und welches aufgrund der unterschiedlichen Marktdurchdringung, die das Vorhaben in diesem erreichen wird, nach Zonen zu unterscheiden ist (vgl. ebenda). In Kapitel 5.2.1 (Stadt + Handel 2014, S. 47f) wird dargelegt, welche Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum Möbel (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.1, S. 23f) erfasst wurden: „In dem Bereich des Einzugsgebiets des Vorhabens, der deckungsgleich mit dem Kerneinzugsgebiet der Randsortimente ist (vgl. Abbildung 3, S. 28), wurden die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die systemrelevanten Wettbewerber (Möbelhäuser und Möbelmitnahmemärkte) sowie weitere strukturprägende Bestandsstrukturen [Fußnote im Original Nr. 47: Fachmärkte mit untersuchungsrelevantem Hauptsortiment (z. B. Dänisches Bettenlager), Betriebe mit bedeutenden untersuchungsrelevanten Randsortimentsverkaufsflächen (z. B. Baumärkte)] in den sonstigen Lagen erfasst. Außerhalb dieses Bereichs wurden die systemrelevanten Wettbewerbsstrukturen (Möbelhäuser ab 10.000 m² VKF und Möbelmitnahmemärkte ab 10.000 m² VKF) in der Region berücksichtigt (vgl. auch Abbildung 2, S. 24)“. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim vanten Wettbewerber sowie weiterer strukturprägender Bestandsstrukturen " zu Beginn dar Kapitel 5.2.1 und 5.2.2 sind nicht ausreichend. Stellungnahme der Verwaltung 37 Demnach wird in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014, klar dargelegt, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel erfasst wurden. Bei der Beschreibung, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel Berücksichtigung fanden, bezieht sich der Terminus untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auf die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen des Sortiments Möbel. In Kapitel 5.2.2 (Stadt + Handel 2014, S. 51f) wird dargelegt, welche Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f) erfasst wurden: „Im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente werden neben den Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auch die strukturprägenden Sonder- und sonstigen Agglomerationsstandorte der jeweiligen Kommunen für die Berechnungen und Bewertungen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche sich durch die Randsortimente des Vorhabens ergeben, berücksichtigt. Unberücksichtigt bleiben jedoch kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile.“ Demnach wird in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 klar dargelegt, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens erfasst wurden. Bei der Beschreibung, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich der zentrenrelevanten Randsortimente Berücksichtigung fanden, bezieht sich der Terminus untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auf die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen der zentrenrelevanten Randsortimente sowie der Sortimente Lampen/ Leuchten und Teppiche. In diesem Zusammenhang kann bereits darauf hingewiesen werden, dass die Bestandsumsätze im Untersuchungsraum unter anderem auf „branchen- und betriebsüblichen Leistungskennziffern" (Stadt + Handel (2014): S. 4) basieren. Folglich wird zur Ermittlung der im Kerneinzugsgebiet vorhandenen Bestandsumsätze eine flächenproduktivitätsorientierte Umsatzprognose verwendet (vgl. Stadt + Handel (2014): S. 32), was vergleichsweise überraschend ist, da diese Methodik durch das Büro Stadt + Handel zur Ermittlung des Vorhabenumsatzes mehrfach als „ methodisch nicht Die Stellungnahme der Stadt Bergheim verkennt, dass die Herleitung des Vorhabensumsatzes eines neuen Anbieters in einem Teilraum bewusst nach anderen Methoden als bei der Bestandsumsatzschätzung erfolgt ist. Dies begründet sich wie folgt: Im Gegensatz zu einem Planvorhaben kann eine Leistungsfähigkeitsabschätzung vorhandener Betriebe anhand vorliegender und in der Realität bereits zu beobachtenden/ zu messenden Daten und Rahmenbedingungen eingeschätzt werden. Die Leistungsfähigkeit bereits bestehender Anbieter am Markt ist demnach anhand der gewählten Methode realitätsnäher herzuleiten als über ein Marktanteilsmodell. Neben den von der Stadt Bergheim (einzig) angeführten „branchen- und betriebsüblicher Leistungskennziffern“ finden eine Vielzahl weiterer Informationen/ Rahmendaten Verwendung. (Stadt + Handel (2014): S. 4). - Sämtliche Betriebe wurden in Augenschein genommen, dies bildet die Grundlage für eine erste Abschätzung der Standortqualitäten und Leistungsfähigkeit. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim haltbar“ klassifiziert und kategorisch abgelehnt wird. Stellungnahme der Verwaltung 38 - Insbesondere auch der Rückgriff und der Abgleich mit kommunalen Einzelhandelskonzepten, für die i.d.R. aufgrund des Rückgriffs auf empirische Erfassungen (Haushaltsbefragungen/ Passantenbefragungen/ Kundenherkunftserhebungen/ Händlerbefragungen) eine hohe Datenvalidität unterstellt werden kann, bilden eine wichtige Grundlage für die Umsatzschätzungen. - Stadt + Handel berücksichtigt des Weiteren die konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort auch in Relation zu den Wettbewerbern (es sind alle Standorte vor Ort begangen und analysiert worden). - Auch der erfolgte Abgleich des Stadt + Handel Gutachtens mit vorliegenden Gutachten – das hier in Rede stehende Vorhaben betreffende Gutachten (Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober 2012 sowie Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim BBE Handelsberatung GmbH, Köln, Juli 2012) – verdeutlicht, dass die ermittelten Umsätze ganz überwiegend deckungsgleich ausfallen und demnach eine plausible Grundlage für die darauf aufbauenden Analysen bieten Zur Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens wird in Aussicht gestellt, dass „die zu erwartenden Umsatzverteilungen die zentralen Versorgungsbereiche sowie für die sonstigen strukturprägenden Angebotsstandorte im Untersuchungsraum dargestellt“ werden (Stadt 4 Handel (2014): S. 6). Eine derartige Bewertung ist leider nicht möglich, da alle außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche lokalisierten Angebotsstandorte mit der aggregierten Lagebezeichnung „sonstige Lage“ zusammengefasst werden. Die Umsatzumverteilungen wurden sowohl für die zentralen Versorgungsbereiche als auch für ergänzende Standortbereiche auf Basis der im Verträglichkeitsgutachten von Stadt + Handel ermittelten Methode ermittelt. Es erfolgt eine Darstellung der Auswirkungen für zentrale Versorgungsbereiche, da sowohl § 11 Abs. 3 BauNVO als auch der LEP NRW sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel auf die Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche abzielen. Im Hinblick auf die Auswirkungen in nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen ergibt sich demnach keine zwingende Erfordernis standortbezogene Darstellungen vorzunehmen, zumal diese i.d.R. – gerade im Bereich strukturprägender Angebotsstandorte – auf Einzelanbieter entfallen (bspw. Bergheim/ Frechen). Die für sonstige Standorte ermittelte Umsatzumverteilung ist letztlich eine aggregierte Zusammenfassung – i.d.R. einzelstandortbezogener – Umsatzumverteilungen, die somit im Hinblick auf mögliche städtebauliche Auswirkungen entsprechend bewertbar sind. Grundsätzlich nachvollziehbar wird von Seiten des Gutachters dargelegt, dass das Einzugsgebiet im Möbelsortiment in der Regel deutlich grö- Grundsätzlich ist zwischen verschiedenen räumlichen Einheiten zu differenzieren, wie dies im Gutachten Stadt + Handel 2014 auch klar dargelegt und nachvollziehbar dargestellt ist: Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim ßer abzugrenzen ist als in den Randsortimenten. Ebenfalls nachvollziehbar ist die Anwendung der Kriterien „Wettbewerbs- und Verkehrssituation (Stadt + Handel (2014): S. 23). Wie noch zu zeigen sein wird, trägt allerdings insbesondere die Einführung zahlreicher Fachtermini zur Benennung räumlicher Einheiten (Untersuchungsraum, Einzugsgebiet, Kerneinzugsgebiet, Zonen 1 bis 4) nicht zu der notwendigen Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens bei. - Stellungnahme der Verwaltung 39 Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst die räumliche Einheit, in welchem das Vorhaben eine messbare Marktdurchdringung erreichen wird. Hierzu sei auf Kapitel 4.2 (Stadt + Handel 2014, S. 29) und insbesondere auf Abbildung 4 (Stadt + Handel 2014, S. 30) verwiesen. In Abbildung vier ist auch die Zonierung des Einzugsgebiet erkennbar, welches in Kapitel 4.3 bei Ableitung des Marktanteilskonzepts für das Vorhaben (Stadt + Handel 2014, S. 31f) von Bedeutung ist. Die Zonierung des Einzugsgebiets ist notwendig, da „ …aufgrund der unterschiedlichen Marktdurchdringung, die das Vorhaben in diesem erreichen wird, (das Einzugsgebiet) nach Zonen zu unterscheiden (ist). Die Marktdurchdringung des Vorhabens in den einzelnen Zonen ergibt sich insbesondere durch die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen in Verbindung mit dem jeweiligen Raumüberwindungsfaktor (Fahrzeitdistanz). (Stadt + Handel 2014, S. 29). - Der Untersuchungsraum für das Sortiment Möbel (vgl. Kapitel 4.1.1 Stadt + Handel 2014, S. 24f und Abbildung 2, S. 24) umfasst neben dem Einzugsgebiet des Vorhabens (Abbildung 4 Stadt + Handel 2014, S. 30) auch die strukturprägenden Wettbewerber in der Region, die außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens verortet sind, da „ … der Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel weiter zu fassen (ist) als das Einzugsgebiet des Vorhabens. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsgebietsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem jeweiligen Einzugsgebiet gebunden haben, mit dem Vorhaben hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden; dies ist insbesondere für den Sortimentsbereich Möbel, in welchem weiträumige Kaufkraftverflechtungen bestehen (vgl. Kapitel 4.3), von Bedeutung. Durch diese Einzugsgebietsüberschneidungen ergeben sich für diese Angebotsstandorte außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. (Stadt + Handel 2014, S. 24). - Nicht zu überzeugen vermag auch die Argumentation des Gutachters, dass der Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel deutlich weiter zu fassen ist als das Einzugsgebiet des Vor- Die Begriffe Untersuchungsraum für zentrenrelevante Randsortimente und Kerneinzugsgebiet Randsortimente werden synonym verwendet und umschreiben jeweils die gleiche räumliche Einheit. Die Herleitung und Beschreibung des Untersuchungsraums für zentrenrelevante Randsortimente erfolgt in Kapitel 4.1.2 (Stadt + Handel 2014, S. 25 und ist kartographisch in Abbildung 3 (Stadt + Handel 2014, S. 28) dargestellt. Die von der Stadt Bergheim angeführte „verschärfte Wettbewerbssituation“ wurde im Stadt + Handel Gutachten explizit – wie auch von der Stadt Bergheim festgestellt – in der Relation zu den übrigen Bestandsstandorten von Segmüller benannt und eingeordnet. Dies allein lässt jedoch keine Aussage zu Einzugsbereichsausdehnung und Untersuchungsraum für den Vorhabenstandort zu. Einzugsgebiets- und Untersuchungsraum- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim habens (Stadt + Handel (2014): S. 23). Insbesondere bedingt durch die durch das Büro Stadt + Handel im Anhang des Gutachtens selbst dargestellte „verschärfte Wettbewerbssituation“ am Vorhabenstandort in Pulheim (insbesondere im Vergleich zu den Bestandsstandort der Fa. Segmüller in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt) ist es zielführend, sowohl das Einzugsgebiet als auch den Untersuchungsraum deutlich enger abzugrenzen. Unter anderem auch durch die Betrachtung „systemgleicher Anbieter außerhalb des Einzugsgebietes" (Zone 1 bis 4 auf Seite 30 des Gutachtens) gelingt es dem Büro Stadt + Handel, die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen innerhalb des Einzugsgebietes deutlich zu reduzieren (vgl. hierzu auch Ausführungen zur „Ermittlung und Darstellung der Auswirkungen des Vorhabens“ weiter unten). Stellungnahme der Verwaltung 40 abgrenzung wurden im Verträglichkeitsgutachten eingehend begründet. Eine willkürliche Einengung entspräche nicht einer gebotenen fachlichen Herangehensweise. Der von Stadt + Handel dargestellte methodische Herleitungsansatz ist nachvollziehbar und auf Basis der regionalen siedlungsstrukturellen und verkehrlichen Strukturen sowie der Wettbewerbssituation begründet (weitere Aspekte sind im Verträglichkeitsgutachten benannt). Dass sich die Stadt Bergheim die entsprechenden einzugsbereichsbezogenen Aussagen des Gutachtens von Junker und Kruse zu eigen macht (siehe nächster Hinwies), überrascht, da in diesem Gutachten überhaupt keine Aussage zu einem potenziellen Einzugsbereich des Vorhabens getroffen wird. Die Abgrenzung des sogenannten „Kerneinzugsgebietes und Untersuchungsraums für die Randsortimente“ (Stadt + Handel (2014): S. 28) ist nachvollziehbar und ist in weiten Teilen identisch mit dem durch das Büro Junker und Kruse im Jahr 2012 definierten Untersuchungsraum. Im Hinblick auf die Wettbewerbssituation innerhalb des Untersuchungsraumes kommt der Gutachter zu widersprüchlichen Einschätzungen. Zur Ermittlung der Flächenproduktivität im Rahmen des Marktanteilskonzeptes wird darauf hin- Diese Aussage ist – wie auch schon zuvor dargestellt – keinesfalls widersprüchlich. Zu berücksichtigen ist hier zunächst, dass bereits der abgeleitete Einzugsbereich des Pulheimer Vorhabens kleiner ausfällt, als der der bestehenden Segmüller Standorte und somit unterdurchschnittliche Kaufkraftbindungswerte im Einzugsbereich keinesfalls den Analogieschluss erlauben, dass sich hieraus ein vergleichbares Umsatzpotenzial wie in den anderen Möbelstandorten der Fa. Segmüller ergeben. Des Weiteren sei nochmals darauf hingewie- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim gewiesen, dass sich „der Planstandort in Pulheim hinsichtlich des Wettbewerbsumfeldes wesentlich von den bisherigen Standorten der Fa. Segmüller unterscheidet" (vgl. Stadt + Handel (2014): S. 31). Die Darstellungen im Anhang des Gutachtens lassen diesbezüglich auf eine deutlich verschärfte Wettbewerbssituation schließen (Stadt + Handel (2014): VII - XIII). Im selben Kapitel wird von dem Gutachter zugleich eine UmsatzKaufkraft-Relation von 59 % im Sortimentsbereich Möbel „errechnet“, die aus Sicht des Gutachters auf ein „nicht unwesentliches Kaufkraftrückbindungspotential schließen lässt" (vgl. Stadt + Handel 2014: S. 33). Stellungnahme der Verwaltung 41 sen, dass die dargestellten Umsatzwerte Anteile im Versandhandel und möbelfremde Anbieter (SBWarenhäuser, Baumärkte mit z.T. hohen Flächenleistungen) nicht berücksichtigt werden (vgl. Stadt + Handel, S. 33). Dies führt im Übrigen im Umkehrschluss zu einem wors-case-Ansatz im Hinblick auf die später ermittelten Umsatzumverteilungen. Ebenfalls im Widerspruch zu der im Anhang darHier ist kein Widerspruch erkennbar (s.o.). gestellten Wettbewerbssituation steht die Aussage zu Beginn des« Gutachtens, dass in der Region „erkennbare Entwicklungsspielräume im Möbelsegment“ gegeben sind (Stadt + Handel 2014: S. 10). Diese Beliebigkeit in der Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation ist zum einen nicht nachvollziehbar und zum anderen (wie noch zu zeigen sein wird) von wesentlicher Bedeutung für die Ergebnisse des Gutachtens. Die in Tabelle 2 dargestellte Angebotssituation umfasst nach Angaben des Gutachters die Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum (Stadt + Handel (2014): S. 10). Eine Abgrenzung dieses Untersuchungsraumes wird weder verbal noch kartographisch vorgenommen. Die in Kapitel 4 Grundsätzlich wird im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse (Stadt + Handel 2014) zwischen zwei verschiedenen Untersuchungsräumen differenziert: dem Untersuchungsraum für das Hauptsortiment Möbel (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.1, S. 23f) und dem Untersuchungsraum für zentrenrelevante Randsortimente (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f). Des Weiteren wird für das Vorhaben ein Einzugsgebiet dargestellt (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.2, S. 29f), welches im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber in der Region begrenzt wird Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim eingefügten Abbildungen umfassen lediglich die „Strukturprägenden Wettbewerber in der Region“, das „Kerneinzugsgebiet und Untersuchungsraum Randsortimente" sowie des „Einzugsgebiet des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim nach Zonen“. Es ist zu vermuten, dass der Untersuchungsraum die in den Zonen l bis 4 gelegenen Kommunen (Einzugsgebiet) sowie „systemrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes“ umfasst. Sofern diese Annahme zutreffend ist, ist die dargestellte Angebotsanalyse im Möbelbereich als unvollständig bzw. (soweit nachvollziehbar) fehlerhaft einzustufen: In Tabelle 2 auf Seite 11 sind hingegen nur Kommunen aufgeführt, die gemäß Abbildung 3 auf Seite 28 im sogenannten „Kerneinzugsgebiets des Vorhabens“ liegen. Wenngleich es sich hierbei um eine deutlich reduzierte Anzahl an Kommunen handelt, verfügen diese Kommunen über das komplette innerhalb des Einzugsgebietes lokalisierte untersuchungsrelevante Angebot im Möbelbereich von rd. 272.500 m². Dies ist nicht plausibel, da ausweislich der Angaben in Tabelle2 in zahlreichen Kommunen im Einzugsgebiet kein untersuchungsrelevantes Angebot vorhanden sein soll. Stellungnahme der Verwaltung 42 und welches aufgrund der unterschiedlichen Marktdurchdringung, die das Vorhaben in diesem erreichen wird, nach Zonen zu unterscheiden ist (vgl. ebenda). Hierzu sei auch auf die oben stehenden Ausführungen zu den verschiedenen räumlichen Einheiten verwiesen. In Kapitel 5.2.1 (Stadt + Handel 2014, S. 47f) wird dargelegt, welche Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum Möbel (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.1, S. 23f) erfasst wurden: „In dem Bereich des Einzugsgebiets des Vorhabens, der deckungsgleich mit dem Kerneinzugsgebiet der Randsortimente ist (vgl. Abbildung 3, S. 28), wurden die untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die systemrelevanten Wettbewerber (Möbelhäuser und Möbelmitnahmemärkte) sowie weitere strukturprägende Bestandsstrukturen [Fußnote im Original Nr. 47: Fachmärkte mit untersuchungsrelevantem Hauptsortiment (z. B. Dänisches Bettenlager), Betriebe mit bedeutenden untersuchungsrelevanten Randsortimentsverkaufsflächen (z. B. Baumärkte)] in den sonstigen Lagen erfasst. Außerhalb dieses Bereichs wurden die systemrelevanten Wettbewerbsstrukturen (Möbelhäuser ab 10.000 m² VKF und Möbelmitnahmemärkte ab 10.000 m² VKF) in der Region berücksichtigt (vgl. auch Abbildung 2, S. 24)“. Demnach wird in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 klar dargelegt, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel erfasst wurden. Bei der Beschreibung, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich Möbel Berücksichtigung fanden, bezieht sich der Terminus untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auf die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen des Sortiments Möbel. In Kapitel 5.2.2 (Stadt + Handel 2014, S. 51f) wird dargelegt, welche Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f) erfasst wurden: „Im Kerneinzugsgebiet der Randsortimente werden neben den Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auch die strukturprägenden Sonder- und sonstigen Agglomerationsstandorte der jeweiligen Kommunen für die Berechnungen und Bewertungen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche sich durch die Randsortimente des Vorhabens ergeben, berücksichtigt. Unberücksichtigt bleiben jedoch kleinere, dezentral gelegene Betriebe und untergeordnete Randsortimentsanteile.“ Demnach wird in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014, klar dargelegt, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens erfasst wurden. Bei der Beschreibung, welche wettbewerblichen Bestandsstrukturen im Sortimentsbereich der zentrenrelevanten Randsortimente Berücksichtigung fanden, bezieht sich der Terminus untersuchungsrelevante Bestandsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen auf die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen der Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 43 Stadt Bergheim zentrenrelevanten Randsortimente sowie der Sortimente Lampen/ Leuchten und Teppiche. An dieser Stelle sei auch auf die Abgrenzung und Bedeutung der verschiedenen räumlichen Einheit oben verwiesen. Ebenfalls kritisch zu hinterfragen ist die sich aus diesen Angaben ergebende Flächenproduktivität für den Angebotsbestand im Einzugsgebiet: So ergibt die Gegenüberstellung von wettbewerblichen Verkaufsflächen im Einzugsgebiet des Vorhabens (rd. 272.500 m²) und dem Bruttojahresumsatz auf diesen Verkaufsflächen (rd. 622 Mio. Euro) eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 2.280 Euro/m², was zu einer deutlichen Überbewertung der Bestandsumsatzes sowie im weiteren Verlauf des Gutachtens zu einer Abschwächung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die im Einzugsgebiet bestehenden Einzelhandelsstrukturen führt. In diesem Zusammenhang ist zudem anzuführen, dass Stadt + Handel an einer anderen Stelle im Gutachten darauf hinweist, dass die „durchschnittliche Flächenproduktivität der größeren Möbelmärkte im Einzugsgebiet bei rd. 1.500 Euro/m³ Verkaufsfläche liegt“ (Stadt + Handel 2014: S. 35). Hier zeigt sich eine offensichtliche Widersprüchlichkeit in der Vorgehensweise des Gutachters. Die durchschnittliche Flächenproduktivität von 2.280 Euro/m² VKF ist keinesfalls deutlich überbewertet. Die Bestandsumsätze wurden wie oben erläutert nachvollziehbar und plausibel hergeleitet. Eine „künstliche“ Veränderung der tatsächlichen Strukturen im Einzugsgebiet (i.d. Fall eine Reduktion der Bestandsstrukturen), um rechnerisch höhere Auswirkungen im Sinne eines worst case zu „produzieren“, wäre fachlich nicht haltbar, da die Realitäten verkannt würden. Die Angabe dass die „durchschnittliche Flächenproduktivität der größeren Möbelmärkte im Einzugsgebiet bei rd. 1.500 Euro/m³ Verkaufsfläche liegt“ ist der Verträglichkeitsanalyse von Stadt + Handel zu entnehmen und kann nicht als Argument gegen die Stimmigkeit der aufgezeigten Bestandsflächenproduktivität von 2.280 Euro/m² VKF herangezogen werden: - Zunächst handelt es sich um einen bundesdurchschnittlichen Wert, der auch Regionen mit einem geringeren Kaufkraftniveau umfasst. - Die Angabe der Flächenproduktivität von rd. 1.500 Euro/ m² VKF bezieht sich ausschließlich auf das Sortiment Möbel. Die errechnete Flächenproduktivität von rd. 2.280 Euro/ m² VKF bezieht sich jedoch auf das Hauptsortiment Möbel des Vorhabens. Dieses ist, wie in Stadt + Handel 2014 auf S. 1 und durch Fußnote 2 auf S. 2 klar dargestellt, eine Sortimentsgruppe aus den Einzelsortimenten Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte ist. Demnach sind der Gesamtverkaufsfläche von rd. 272.500 m² und dem auf dieser Fläche erwirtschaften Umsatz i. H. v. rd. 622 Mio. Euro auch die Verkaufsflächen und Umsätze der Sortimente Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte enthalten. In diesen Sortimenten, insbesondere im Sortiment Elektrogroßgeräte, werden deutlich höhere Flächenleistungen erwirtschaftet, als im Sortiment Möbel, so dass eine Vergleichbarkeit mit der Flächenproduktivität des reinen Sortiments Möbel i. H. v. 1.500 Euro/ m² VKF nicht möglich ist. - Andere Marktteilnehmer (bspw. IKEA) erzielen weit über 2.280 Euro/m² VKF liegende Flächenproduktivitäten. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 44 Stadt Bergheim - Die Verkaufsflächenausstattung im Möbelbereich in der Region ist eher unterdurchschnittlich, insofern sind neben den aufgezeigten Kaufkraftabflüssen tendenziell auch noch höhere Leistungskennziffern der existierenden Strukturen zu erwarten. - Die kommunalen Einzelhandelskonzepte der Region bestätigen den ermittelten Durchschnittswert. - des reinen Sortiments Möbel i. H. v. 1.500 Euro/ m² VKF nicht möglich ist. Der Schluss, die Auswirkungen würden bei einem geringeren Bestandsumsatz (bzw. bei einer geringeren Flächenproduktivität) analog ansteigen, verkennt den methodischen Hintergrund der raumwirtschaftlichen Modellierung. Denn eine geringere Flächenproduktivität bzw. ein geringerer Umsatz der Bestandsstrukturen würde auch zu einem höheren Rückbindungspotenzial im Einzugsbereich führen und demnach nicht analog zu höheren Umsatzumverteilungswerten. Insofern ist eine Widersprüchlichkeit nicht gegeben. Erstmals in Tabelle 2 auf Seite 11f. (sowie mehrfach im weiteren Verlauf des Gutachtens) wird auf „systemrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes" verwiesen, die bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 525.400 m² über einen jährlichen Umsatz von rd. 706,3 Mio. Euro verfügen. Mit Ausnahme der vergleichsweise abstrakten kartographischen Darstellungen in Kapitel 4 werden diese Betriebe an keiner Stelle dezidiert benannt. Eine Bewertung der in die Angebotsanalyse eingestellten Ausgangsdaten ist aufgrund dieser intransparenten Vorgehensweise nicht möglich. Es ist korrekt, dass die systemrelevanten Wettbewerbsbetriebe im Untersuchungsraum des Vorhabens nicht explizit namentlich genannt werden. Gleichwohl dürften diese der Stadt Bergheim durch das von Ihr beauftragte Gutachten Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober 2012, bekannt sein. Ebenso werden diese systemrelevanten Wettbewerbsbetrieb in dem Gutachten Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Sondergebiet „Am Schwefelberg“ in Pulheim BBE Handelsberatung GmbH, Köln, Juli 2012 benannt. Konkret handelt es sich um folgende systemrelevanten Wettbewerbsbetriebe (in alphabetischer Rheinfolge der Standortkommunen), welche teilweise in Abbildung 4 (Stadt + Handel 2014, S. 30) dargestellt sind: - Porta Möbel, Aachen - Möbel Hausmann, Bergheim - Porta Möbel, Bornheim - Möbel Schaffrath, Düsseldorf - Ikea, Düsseldorf - Stilwerk, Düsseldorf Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung Stadt Bergheim - Flamme Möbel, Erkrath (nicht in Karte) - Porta Möbel, Frechen - Ostermann, Haan - Müllerland, Hennef - Debetz-Einkaufszentrum für Wohnbedarf, Herzogenrath - Vonnahme Möbelzentrum, Hilden - Chic+Mit, Hilden - Ikea, Kaarst - Möbelhaus Brucker, Kall - Roller, Köln - Flamme Möbel, Köln - Möbel Hausmann, Köln - Ikea, Köln - Ikea, Köln - Porta Möbel, Köln - Kürten Möbelcenter, Langenfeld (nicht in Karte) - Smidt Wohncenter (inkl. Sponti), Leverkusen - Schaffrath, Mönchengladbach - Einrichtungshaus Franz Knuffmann, Mönchengladbach - Schaffrath, Mönchengladbach - Möbel Knuffmann, Neuss - Möbel Knappstein, Remscheid 45 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 46 Stadt Bergheim - Höffner Rösrather Möbelzentrum, Rösrath - Möbel Schuster, Waldbröl (nicht in Karte) - Roller, Wiehl (nicht in Karte) - Wohnwelt Pallen, Würselen Schließlich ist auch die Zusammenfassung aller Sonder-, Ergänzungs- und Solitärstandorte einer Kommune unter dem Sammelbegriff „sonstige Lage" zu kritisieren. Eine Nachvollziehbarkeit und Überprüfung der standortspezifisch in Ansatz gebrachten Flächenproduktivitäten ist somit weitgehend nicht möglich. Ob es also an einzelnen Angebotsstandorten im Untersuchungsraum zu einer methodischen Überschätzung des untersuchungsrelevanten Umsatzes kommt, ist auf Grundlage des vorliegenden Gutachtens nicht überprüfbar. Die dargestellten Flächenproduktivitäten für sonstige Lagen ergeben sich aus den standortbezogenen Umsatzschätzungen, die entsprechend vorheriger Ausführungen, bzw. der Ausführungen im Verträglichkeitsgutachten hergeleitet wurden. Die Umsatzwerte/ Flächenproduktivitäten sind auf dieser Ebene entsprechend prüfbar. Aus fachlicher Sicht ist die dargestellte Ebene hinreichend im Hinblick auf die Bewertung möglicher interkommunaler Auswirkungen. Die Darstellung der Wettbewerbssituation in den untersuchungsrelevanten Randsortimenten (Stadt + Handel 2014: S. 13 ff.) ist vordergründig nachvollziehbar und transparent, wenngleich auch hier eine Aggregation aller außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche lokalisierten Betriebe unter dem Sammelbegriff „sonstige Lagen“ vorgenommen wird. Aufgrund der Kleinteiligkeit des Angebotes sowie der absolut niedrigen Verkaufsflächenanteile in dieser Lagekategorie ist diese Zusammenfassung jedoch akzeptabel. Die sich aus der Gegenüberstellung der sortimentsspezifi- Die Darstellung der Wettbewerbssituation in den untersuchungsrelevanten Randsortimenten (Stadt + Handel 2014: S. 13 ff.) wird als vordergründig nachvollziehbar und transparent erachtet. Auch die tendenziös anklingende Begrifflichkeit „vordergründig“ führt zu keinem Handlungserfordernis, da die Stadt Bergheim die gewählte Vorgehensweise der Standortaggregation im gleichen Zuge als akzeptabel bewertet. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 47 T9 Stadt Bergheim schen Verkaufsflächen und den sortimentsspezifischen Umsätzen ergebenden durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (zwischen rd. 1.500 Euro/m² im Sortiment Teppiche und rd. 2450 Euro/m2 im Sortiment Lampen/Leuchten, Beleuchtungsmittel) sind nachvollziehbar. Marktanteilskonzept und Flächenproduktivitäten des Vorhabens: Der Gutachter „Stadt und Handel“ hat sich mit der zu erwartenden Flächenproduktivität des konkret geplanten Vorhabens der Firma Segmüller nicht auseinandergesetzt.; zwar handelt es sich bei dem Bebauungsplan um einen Angebotsbebauungsplan. Da aber klar ist, dass ausschließlich die Firma Segmüller als Betreiberin in Betracht kommt, hätte die zu erwartende Flächenproduktivität insbesondere im Hinblick auf diesen Betreiber untersucht werden müssen. Zur Ermittlung des vorhabenspezifischen Umsatzes greift der Gutachter auf die Methode des sogenannten Marktanteilskonzeptes zurück, da „ein Flächenproduktivitätsansatz für das hier in Rede stehende Planvorhaben methodisch nicht haltbar" ist (Stadt + Handel 2014: S. 31). Die Vorgehensweise, Transparenz und Plausibilität dieses Untersuchungsschrittes ist wie folgt zu bewerten: Die vor das Marktanteilskonzept gezogene Begründung des Gutachters, aufgrund der nicht ver- Die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller bzw. der existierenden Segmüller-Standorte wurde für das Verträglichkeitsgutachten berücksichtigt. So liegt dem gesamten gutachterlichen Ansatz zugrunde, dass es sich bei dem Planvorhaben um einen leistungsfähigen, mithin überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelhausbetreiber handelt. Die bekannte Leistungsfähigkeit Segmüllers allerdings einzig auf den Namen oder die „Marke“ Segmüller zurückzuführen geht an der sozioökonomischen Realität vorbei und ist deutlich zu kurz gegriffen. Fachlich ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb ein in der Region nicht eingeführter und auch nicht bekannter Anbieter eine per se erheblich höhere Leistungsfähigkeit aufweisen sollte als eingeführte und bekannte Anbieter. Insofern verbietet sich im Hinblick auf eine valide und nachvollziehbare Umsatzprognose ein „übertragender Flächenproduktivitätsansatz“, der die spezifischen Standortrahmenbedingungen außer Acht lassen würde. Dass die Methode über einen vergleichenden (zu den restlichen Segmüllerstandorten) flächenproduktivitätsbezogenen Ansatz zur Ermittlung des Vorhabenumsatzes daher nicht sachgerecht ist, wird ausführlich im Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort (Stadt + Handel 2014, S.VIIf) verdeutlicht. Durch einen solchen flächenproduktivitätsbezogenen methodischen Ansatz würden die konkreten Standortrahmenbedingungen des Vorhabens (Wettbewerbsstrukturen im Nah- und Ferneinzug, verkehrliche Erreichbarkeit, mikro- und makroräumliche Lage und Anbindung des Vorhabenstandorts, Kaufkraftniveau etc.) negiert und keine Auseinandersetzung mit der tatsächlich zu erwartenden Marktdurchdringung des Vorhabens geführt. Die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller an ihren bestehenden Standorten resultiert zu einem großen Anteil aus den entsprechenden Standortrahmenbedingungen. Eine Übertragbarkeit dieser spezifischen Standortqualitäten der bestehenden Segmüller Häuser auf den Pulheimer Standort ist nicht gegeben. Insofern ist die Umsatzprognose für das Vorhaben eben nicht über eine durchschnittliche Flächenproduktivität (auch nicht des Vorhabenträgers Segmüller), sondern über die realistischer Weise zu erzielenden Marktanteile des konkreten Vorhabens Segmüller sachlich hergeleitet. Eine konkrete Auseinandersetzung mit den für das Planvorhaben relevanten Rahmenbedingungen und dem daraus letztlich resultierenden Umsatzpotenzial (woraus sich dann auch die Flächenproduktivität errechnen lässt) des Vorhabens ist unter Berücksichtigung eines überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelmarktes wie Segmüller erfolgt. Die ableitbare Flä- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim gleichbaren Standortrahmenbedingungen an den Bestandsstandorten die durch die Fa. Segmüller regelmäßig erzielten Umsätze und Flächenproduktivitäten nicht zu berücksichtigen und stattdessen auf deutschlandweite Kennwerte zum Marktanteil größerer Möbelhäuser zurückzugreifen, entsprechen nicht der obergerichtlich geförderten realitätsnahen Betrachtung des worstcase. Die dokumentierte Umsatzstärke der Fa. Segmüller wird durch das Gutachten somit in Gänze ausgeblendet. Stellungnahme der Verwaltung 48 chenproduktivität des Vorhabens Segmüller liegt deutlich über dem bundesdeutschen Flächenleistungsmedian von großen Möbelmärkten über 20.000 m² VKF (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31). Letztlich entspricht die Methodik des Marktanteilskonzepts zur Ableitung des zu erwartenden Vorhabenumsatzes der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung und bezieht die Parameter eines worst case Ansatzes ein; eine Ableitung des Vorhabenumsatzes über durchschnittliche Flächenproduktivitäten, auch betreiberspezifisch, kann dies nicht leisten und entspricht daher nicht der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung. (siehe auch: Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Ver- träglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: Verdeutlichung des gewählten worst-case-Ansatzes) Im Folgenden werden umfangreiche Ausführungen zur Marktdurchdringung und zum Umsatzvolumen großer Möbelmärkte in Deutschland gegeben, die zu dem Ergebnis kommen, dass rd. 34 % des bundesdeutschen Umsatzes in der Möbelbranche auf große Möbelmärkte entfällt. Die Herleitung dieses Marktanteils ist für sich betrachtet nachvollziehbar, wenngleich auch nicht in allen Punkten überprüfbar, da der Gutachter in Teilen mit Annahmen und Schätzungen arbeitet. Es ist gutachterlich übliche und anerkannte Praxis, bei fehlenden, bzw. nicht ermittelbaren Angaben (bspw. Primärdaten zu Umsätzen) auf nachvollziehbare und plausible Annahmen zurückzugreifen (siehe auch Bestandsumsatzermittlung). Die Herleitung der des Markanteils großer Möbelmärkte i. H. von 34 % des bundesdeutschen Umsatzes wird plausibel und nachvollziehbar dargelegt, hierzu sei besonders auf die S. 33 und 34 Stadt + Handel 2014 verwiesen. Für die großen Möbelmärkte im Einzugsgebiet des Planvorhabens wird daran anschließend „errechnet“, dass hier der aktuelle Marktanteil bei lediglich 25 bis 30 % liegen würde. Eine Überprüfung dieser Aussage ist nicht möglich, da weder dargelegt wird, welche Anbieter unter dem Begriff große Möbelhäuser subsumiert werden noch eine Gesamtverkaufsfläche dieser Betriebe benannt Die Gesamtverkaufsfläche der ansässigen Möbelhäuser wird in Tabelle 9 auf S. 35 dargestellt (s.oben). Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 wird. Stellungnahme der Verwaltung 49 Stadt Bergheim Unter Berücksichtigung dieser im Einzugsgebiet derzeit erzielten „ rechnerischen Kaufkraftabschöpfung großer Möbelmärkte “ sowie diversen Bewertungen und Begründungen - vor allem im Hinblick auf die derzeitige Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens sowie im Untersuchungsraum - wird schließlich für jede der im Einzugsgebiet gelegenen Zonen eine Marktanteilsprognose durchgeführt (vgl. Stadt + Handel 2014: S. 36ff.). Im Ergebnis kann demnach durch das Vorhaben eine Marktdurchdringung zwischen 3 und 18 % erzielt werden, so dass der Gutachter (unter Berücksichtigung eines von außen zufließenden Streuzuflusses) einen vorhabenspezifischen Umsatz im Möbelsortiment von nur 91,3 Mio. Euro „errechnen“ kann. Auch im Hinblick auf die untersuchungsrelevanten Randsortimente greift der Gutachter auf die Methode des Marktanteilskonzeptes zurück, wobei hier auf eine „Begründung“ zur Herleitung der jeweiligen Marktanteile in Gänze verzichtet wird, so dass eine Überprüfung bzw. Plausibilitätskontrolle dieser Angaben nicht möglich ist. Eine Auseinandersetzung mit den angebots- (Bestandsstrukturen) und nachfrageseitigen (sortimentsspezifische Kaufkräfte) Rahmenbedingungen sowie den sich daraus ergebenden vorhandenen Zentralitätskennziffern in den entsprechenden Randsortimenten ist erfolgt (vgl. Stadt + Handel 2014, S.38f). Demnach wurde sortimentsspezifisch bei der Ableitung der zu erwartenden Marktanteile des Vorhabens die jeweilige Ausgangslage unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit des Vorhabenträgers Segmüller berücksichtigt. Um die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der gutachterlichen Ausführungen zu erhöhen erfolgt eine vertiefende Darstellung der gewählten Methodik: Berücksichtigung fanden zunächst die Ergebnisse der Befragungen in unterschiedlichen großen Möbelhäusern im Ruhrgebiet (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 25f). Hiernach ist insbesondere der Marktanteil im für die zentrenrelevanten Sortimentsbereiche relevanten Einzugsbereich von Bedeutung. Die Zuflüsse von außer- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 50 Stadt Bergheim halb dieses Raumes fallen nach oben angeführten Befragungsergebnissen etwa mit ¼ des jeweiligen sortimentsspezifischen Umsatzes ins Gewicht. Dieser Umsatzanteil wurde dem per Marktanteilskonzept ermittelten Umsatz zugeschlagen. Die Marktanteile wurden in dieser Methode somit für den dargestellten Einzugsbereich für Randsortimente konkret ermittelt. Hier sind neben den im Verträglichkeitsgutachten bereits dargestellten Werten folgende Überlegungen von Belang: Die aktuelle Umsatz-Kaufkraftrelation im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich gibt Aufschluss über die Attraktivität der Angebotsstrukturen im entsprechenden Raum. Hier wurde für alle Sortimente (mit Ausnahme Hausrat/GPK, s.o.) ein unterdurchschnittlicher Wert festgestellt, der auf Kaufkraftabflüsse hindeutet und dafür spricht, dass die Vorhabenverkaufsfläche die Kunden im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich eine neue, im regionalen Kontext z.T. wohnortnähere Einkaufsoption bieten kann. Grundsätzlich verdeutlicht diese Ausgangsoption, dass – bei einer attraktiven Ausprägung des Angebotsstandortes – vergleichsweise hohe Marktanteile zu erzielen sind. Für die Kunden, welche den geplanten Möbelmarkt ausschließlich für einen Randsortimentseinkauf aufsuchen (ob so geplant oder ggf. aufgrund eines ausgebliebenen Möbelkaufs), spielt neben der Attraktivität des Möbelmarktes im Kernsortiment die Attraktivität im Randsortiment eine bedeutende Rolle. Ein Attraktivitätsmerkmal ist die Relation der vorgesehenen Plan-VKF in den einzelnen Randsortimentsbereichen zu den bestehenden Strukturen im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich. Die Verkaufsflächenrelation liegt hier (mit Ausnahme GPK/Haushaltsgegenstände: für diesen Sortimentsbereich liegen einige Besonderheiten vor, so dass für den Bereich GPK/Haushaltsgegenstände eine gesonderte Ausführung folgt, s.u.) zwischen 7,2 % (Haushalts-/ Heimtextilien) bis 14,1 % (Teppiche). Anders ausgedrückt: Durch das Planvorhaben erhöht sich die Verkaufsfläche im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich um rd. 7 bis 14 % (je nach Sortimentsbereich). Ausgehend von diesen Anhaltswerten kann der sortimentsbezogene Marktanteil unter Berücksichtigung weiterer Parameter ermittelt werden: Im Hinblick auf die Herleitung plausibler Marktanteile wurde beachtet, dass insbesondere in den hier relevanten Randsortimentsbereichen von einer höheren Entfernungssensibilität auszugehen ist, als im Kernsortimentsbereich Möbel (vgl. auch Einzugsbereichsherleitung). Dies wiederum hat zur Folge, dass Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 51 Stadt Bergheim - in den Randbereichen des Einzugsbereiches aufgrund der Entfernung zum Vorhabenstandort lokale Angebote aufgrund der geringeren Entfernung eine vergleichsweise höhere Attraktivität aufweisen - weiterhin Kaufkraftabflüsse an Standort außerhalb des Einzugsgebietes stattfinden werden, die durch das Planvorhaben nicht wesentlich zu beeinflussen sind. Gerade in den östlich/südöstlich Pulheims verorteten Nachbarkommunen Köln, Frechen, Hürth, Leverkusen, die über 70% des Einwohnerpotenzials auf sich vereinen, sind ausgeprägtere und attraktive Wettbewerbsstrukturen im zentrenrelevanten Randsortimentsbereich vorzufinden (u. a. größere Möbelmärkte und regional bedeutsame Zentren). Für die genannten Kommunen ist überwiegend zu attestieren, dass eine größere Entfernung zum Vorhabenstandort als zu nähergelegenen Alternativen (hierzu zählen neben den großen Möbelmärkten auch kleinere Formate mit großen Randsortimentsanteilen, Mitnahmemärkte wie IKEA, aber auch zentrale Versorgungsbereiche, weitere Fachmarktstrukturen wie Bau- und Gartenmärkte) vorliegt. Als weiterer Bewertungsparameter ist aufgrund der deutlich geringeren Entfernungssensibilität der Kunden im Randsortimentsbereich (im Vergleich zu Möbeln) von Relevanz ob bzw. inwiefern das entsprechende Sortiment flächendeckend (somit wohnortnäher) im Einzugsbereich vorhanden ist oder ob die Kunden ohnehin größere Fahrtwege in Anspruch nehmen müssen, um entsprechende Sortimente kaufen zu können. Zunächst wird deutlich, dass die relevanten Sortimente an eher wenigen Standortbereichen in vergleichbar attraktiver Zusammenführung und Größenordnung wie im geplanten Pulheimer Möbelmarkt angeboten werden. Vor allem die Zentren der größeren Kommunen Köln und Leverkusen sowie die im randsortimentsbezogenen Einzugsgebiet verorteten Möbelmärkte und z.T. Bau- und Gartenmärkte sowie größere Fachmärkte bestimmen hier das Bild. Allerdings differiert dieses Bild je nach Einzelsortiment: Für Haus- und Heimtextilien sowie Einrichtungszubehör ist ein vergleichsweise homogene Angebotsstruktur in den Städten des Einzugsbereiches vorzufinden. In den überwiegenden Zentren der Region sind diese Sortimente noch in nennenswerter Ausprägung zu finden. Dies stellt sich für die sehr stark auf Möbel- und Baumärkte sowie größere Fachmarktkonzepte konzentrierten Sortimente Leuchten und Teppiche anders dar. Diese Sortimente werden nicht flächendeckend im randsortimentsbezogenen Einzugsbereich angeboten, sodass größere Fahrtwege zum Einkaufsort (i.d.R. systemvergleichbare Märkte zum Planvorhaben) heute bereits in Anspruch genommen werden müssen und somit auch eine Umorientierung durch ein sodann ggf. sogar wohnortnäheres Angebot (in Pulheim) wahrscheinlicher ist als in derzeit wohnortnäher angebotenen Sortimentsbereichen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 52 Stadt Bergheim Diese Vorgehensweise wurde für die anderen Sortimente analog gewählt. Für den Bereich GPK/ Haushaltswaren ergibt sich ein geringerer Wert, der sich in einer sehr ausdifferenzierten Angebotsstruktur in diesem Segment ergibt. Unter GPK/ Haushaltswaren fallen demnach auch eine Vielzahl an Verkaufsflächen, die aufgrund der großzügigen und flächenintensiven Warenpräsentation (bspw. keramische Erzeugnisse in Bau- und Gartenmärkten) weniger leistungsfähig sind, als die üblicherweise in Möbelmärkten aufzufindenden Verkaufsflächen. Zudem wird dieser Sortimentsbereich in nahezu allen Einzelhandelsbetrieben/ -formaten zum Verkauf angeboten (Randsortimente Bau-/ Gartenfachmärkte, Warenhäuser, Lebensmitteleinzelhandel, Ein-Euroshops, Haushaltswarenfachgeschäfte/ -discounter etc.) Dies erklärt letztlich den angesetzten hohen Marktanteil in einem – auf den ersten Blick – gesättigten Wettbewerbsumfeld. Im Endeffekt ergeben die Berechnungen von Stadt + Handel Flächenproduktivitäten von rd. 45 % über dem bisherigen Schnitt in der Region. Inbegriffen sind hier attraktive Standorte wie die Kölner Innenstadt, IKEA, Porta etc. Unabhängig von der Wahl der Methode illustrieren diese Werte einen worst case Ansatz im Hinblick auf mögliche städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen. Grundsätzlich ist im Umgang mit dem Marktanteilskonzept darauf hinzuweisen, dass es sich bei den dargestellten Marktanteilen letztendlich um durch den Gutachter „gesetzte“ Werte handelt, die sich einer Überprüfung und möglichen Plausibilisierung weitestgehend entziehen. So ist bei dem gewählten Verfahren nicht nur eine Nachprüfbarkeit der Herleitung der Vorhabenumsätze nicht gegeben, zugleich kann durch eine nur minimale Erhöhung (oder Reduzierung) des jeweiligen Marktanteils, der zu prognostizierende Vorhabenumsatz deutlich variieren. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen von besonderer Relevanz, da der Vorhabenumsatz einen wesentlichen Eingangsparameter zur Ermittlung der Die Stadt Bergheim erörtert nicht, an welchen Stellen die Überprüfung und mögliche Plausibilisierung nicht möglich ist. Die Herleitung der Vorhabenumsätze wird im Verträglichkeitsgutachten dezidiert dargelegt. Es ist übliche gutachterliche Praxis Werte in Marktgutachten zu „setzen“, insbesondere dort, wo entweder keine primärstatistischen Daten vorliegen oder dort wo ein Vorhaben konzeptioniert wird zu dessen künftigen Leistungswerten naturgemäß noch keine Aussagen vorliegen können. Die Annahme, die Flächenproduktivitäten eines Anbieters seien an zwei Standorten gleich, ist jedoch eine nicht hergeleitete/ begründete Annahme.. Insofern hat Stadt + Handel die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller bzw. der existierenden SegmüllerStandorte für das Verträglichkeitsgutachten berücksichtigt. So liegt dem gesamten gutachterlichen Ansatz zugrunde, dass es sich bei dem Planvorhaben um einen leistungsfähigen, mithin überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelhausbetreiber handelt. Die bekannte Leistungsfähigkeit Segmüllers allerdings einzig auf den Namen oder die „Marke“ Segmüller zurückzuführen geht an der sozioökonomischen Realität vorbei und ist deutlich zu kurz gegriffen. Fachlich ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb ein in der Region nicht eingeführter und auch nicht bekannter Anbieter eine per se erheblich höhere Leistungsfähigkeit aufweisen sollte als eingeführte und bekannte Anbieter. Insofern verbietet sich im Hinblick auf eine valide und nachvollziehbare Umsatzprognose ein „übertragender Flächenproduktivitätsansatz“, der die spezifischen Standortrahmenbedingungen außer Acht lassen würde. Dass die Methode über einen vergleichenden (zu den restlichen Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim absatzwirtschaftlichen Auswirkungen darstellt. Stellungnahme der Verwaltung 53 Segmüllerstandorten) flächenproduktivitätsbezogenen Ansatz zur Ermittlung des Vorhabenumsatzes daher nicht sachgerecht ist, wird ausführlich im Kapitel Vergleich Segmüller Standorte – Vorhabenstandort (Stadt + Handel 2014, S.VIIf) verdeutlicht. Durch einen solchen flächenproduktivitätsbezogenen methodischen Ansatz würden die konkreten Standortrahmenbedingungen des Vorhabens (Wettbewerbsstrukturen im Nah- und Ferneinzug, verkehrliche Erreichbarkeit, mikro- und makroräumliche Lage und Anbindung des Vorhabenstandorts, Kaufkraftniveau etc.) negiert und keine Auseinandersetzung mit der tatsächlich zu erwartenden Marktdurchdringung des Vorhabens geführt. Die Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller an ihren bestehenden Standorten resultiert zu einem großen Anteil aus den entsprechenden Standortrahmenbedingungen. Eine Übertragbarkeit dieser spezifischen Standortqualitäten der bestehenden Segmüller Häuser auf den Pulheimer Standort ist nicht gegeben. Insofern ist die Umsatzprognose für das Vorhaben eben nicht über eine durchschnittliche Flächenproduktivität (auch nicht des Vorhabenträgers Segmüller), sondern über die realistischer Weise zu erzielenden Marktanteile des konkreten Vorhabens Segmüller sachlich hergeleitet. Eine konkrete Auseinandersetzung mit den für das Planvorhaben relevanten Rahmenbedingungen und dem daraus letztlich resultierenden Umsatzpotenzial (woraus sich dann auch die Flächenproduktivität errechnen lässt) des Vorhabens ist unter Berücksichtigung eines überdurchschnittlich leistungsfähigen Möbelmarktes wie Segmüller erfolgt. Die ableitbare Flächenproduktivität des Vorhabens Segmüller liegt deutlich über dem bundesdeutschen Flächenleistungsmedian von großen Möbelmärkten über 20.000 m² VKF (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 31). Letztlich entspricht die Methodik des Marktanteilskonzepts zur Ableitung des zu erwartenden Vorhabenumsatzes der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung und bezieht die Parameter eines worst case Ansatzes ein; eine Ableitung des Vorhabenumsatzes über durchschnittliche Flächenproduktivitäten, auch betreiberspezifisch, kann dies nicht leisten und entspricht daher nicht der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung. Trotz der umfangreichen Ausführungen des GutKonkret betrachtet entfallen im Sortimentsbereich Möbel auf die Bestandsstrukturen im Einzugsgebiet des achters zu den unterschiedlichen Einzugsgebieten Vorhabens 62,9 Mio. Euro Umsatzumverteilung (rd. 69 % des gesamten Vorhabenumsatzes), hiervon der jeweiligen Sortimente (siehe oben) werden - rd. 47,1 Mio. Euro auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randauch im Kernsortiment Möbel die absatzwirtsortimente und schaftlichen Auswirkungen gegenüber den im - rd. 15,8 Mio. Euro auf die Bestandsstrukturen in den Zonen III und IV des Einzugsgebiets des VorhaKerneinzugsgebiet gelegenen Kommunen ausbens, die nicht im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente liegen. gewiesen. Insbesondere auch im Hinblick auf die Diskrepanzen im Rahmen der Angebotsanalyse Auf die strukturprägenden Anbieter außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens (Zonen I, II, III, IV) entfällt Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim (siehe oben) ist diese Vorgehensweise nicht plausibel. Wieso werden keine Aussagen zu den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen gegenüber den innerhalb der Zonen 3 und 4, aber außerhalb des Kerneinzugsgebietes gelegenen Kommunen getroffen (bspw. Neuss oder Düsseldorf)? Insbesondere die in den beiden vorgenannten Kommunen lokalisierten Betreiber (unter anderem Möbel Knuffmann und Möbel Schaffrath) müssten doch von absatzwirtschaftlichen Auswirkungen betroffen sein, wenn schon „systemrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes “ (siehe nächster Punkt) mit Umsatzrückgängen von in Summe 39,6 Mio. Euro zu rechnen haben. Somit verfestigt sich der Eindruck, dass die von dem Büro Stadt + Handel definierte „Systemähnlichkeit“ zwischen einzelnen Betrieben zum Hauptkriterium bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen avanciert. Lediglich diese Überbewertung kann erklären, dass der Gutachter 45 % des prognostizierten Vorhabenumsatzes im Möbelbereich gegenüber „ systemrelevanten Wettbewerbern außerhalb des Einzugsgebietes“ umverteilt. Zusammen mit dem umverteilungsneutralen Umsatzanteil von 5 % (der als Kaufkraftrückgewinnung zur Zeit aus dem Untersuchungsraum abfließender Kaufkraft zu verstehen ist) werden somit lediglich 50 % des prognostizierten Vorhabenumsatzes gegenüber den Kommunen im Kerneinzugsgebiet umverteilt, womit sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkun- Stellungnahme der Verwaltung 54 eine vorhabenbedingte Umsatzumverteilung von rd. 23,8 Mio. Euro (rd. 26 % des gesamten Vorhabenumsatzes). Der umsatzumverteilungsneutrale Umsatzanteil, der nicht zu Lasten der Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum (Zonen I, II, III, IV und strukturprägenden Anbieter außerhalb des Einzugsgebiets) entfällt, beträgt 4,6 Mio. Euro bzw. 5 % des Vorhabenumsatzes im Sortimentsbereich Möbel. Bezüglich der ermittelten Umsatzumverteilung für die Bestandsstrukturen in den Zonen III und IV, welche nicht im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente gelegen sind, ist zu betonen, dass diese einen worst case darstellen, da dort nur die strukturprägenden, systemrelevanten Wettbewerber erfasst worden sind. Die für diese Bestandsstrukturen ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen fallen geringer aus, als die ermittelten und als verträglich eingestuften absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente. Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche sind anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die strukturprägenden, systemrelevanten Wettbewerber in den Zonen III und IV, welche nicht im Untersuchungsraum der zentrenrelevanten Randsortimente gelegen sind, auszuschließen. Die ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen korrespondieren auch mit den jeweiligen Zentralitäten, die für den Sortimentsbereich Möbel in den einzelnen Zonen des Einzugsgebiets ermittelt wurden. Die Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Annahmen für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums Möbel basiert auf einem gravitationsbasierten, absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell auf Grundlage von Huff, so dass die Ermittlung dieser auf einer validen Datenbasis erfolgt ist (vgl. Kapitel 5.2 Stadt + Handel 2014, S. 46f). Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 55 T9 Stadt Bergheim gen gegenüber diesen Kommunen deutlich reduzieren. Eine derartige Reduzierung zu Gunsten außerhalb des Einzugsgebietes lokalisierter „systemgleicher Anbieter“ - insbesondere vor dem Hintergrund der verschärften Wettbewerbssituation in der Region - weder angemessen noch entspricht sie dem rechtlich geforderten worst-case Ansatz. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass eine derartige Reduzierung des umzuverteilenden Vorhabenumsatzes insbesondere unter Berücksichtigung der getätigten Aussagen im Rahmen des Marktanteilskonzeptes (Marktanteil des Vorhabens in den weiter entfernt gelegenen Zonen 3 und 4 von maximal 3 bzw. 10 %, siehe oben) weder nachvollziehbar noch plausibel ist. Die Ergebnisse der Umsatzumverteilung für die verschiedenen Bereiche des Untersuchungsraum Möbel korrespondieren mit den Ergebnissen des Marktanteilskonzepts (s. auch voranstehende Erläuterungen). Die Markanteile aus den Zonen III und IV des Einzugsgebiets des Vorhabens – in Summe 37,8 Mio. Euro – stellen insbesondere den Kaufkraftanteil dar, welcher bisher aus dem Einzugsgebiet des Vorhabens an Standorte außerhalb des Einzugsgebiets abgeflossen ist und durch das Vorhaben zurückgebunden werden kann (bspw. aus dem Großraum Aachen, Haan, etc.). Die Ermittlung von absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der Randsortimente ausschließlich im Kerneinzugsgebiet wird als fachlich korrekt eingestuft, wobei die Annahme eines 20 %Streuumsatzes ebenfalls zu einer starken Reduzierung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen beiträgt, die ggf. einem worst-case Ansatz nicht angemessen ist. Die Annahmen basieren auf primärstatistischen Erfassungen, nach denen der Anteil von 20 % des Vorhabenumsatzes der zentrenrelevanten Randsortimente der außerhalb des Untersuchungsraumes der zentrenrelevanten Randsortimente umverteilt wird, als Minimum zu verstehen ist (siehe Erläuterungen Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f), bzw. sich ein worst-case-Betrachtungsansatz ergibt. 6. Umschlagen der absatzwirtschaftlichen in städtebauliche oder versorgungs-strukturelle Der Ausschluss negativer versorgungsstruktureller Auswirkungen im Möbelbereich ist kein ‚wesentlicher Mangel‘ des Gutachtens, sondern ein Ergebnis. Wie im Gutachten Stadt + Handel 2014 (S. 78) dargelegt, Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 56 T9 Stadt Bergheim Auswirkungen sind in dem nicht zentrenrelevanten und nur aperiodisch nachgefragten Sortiment Möbel keine negativen Auswirkungen auf eine verbrauchernahe Versorgung bzw. keine Beeinträchtigung von kommunalen und reAls wesentlicher Mangel dieses Untersuchungs- gionalen Versorgungsstrukturen zu erwarten. schrittes ist die Negierung möglicher negativer Wie die Analyse der Nachfrage- und Angebotsstrukturen in den 4 Zonen des Einzugsgebiets verdeutlicht, versorgungsstruktureller Auswirkungen im liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation des Sortimentsbereichs Möbel im Einzugsgebiet aktuell bei rd. 59 % (vgl. Möbelbereich auf die Versorgungsstrukturen im Stadt + Handel 2014, S. 33). Dies bedeutet, dass aktuell deutliche Kaufkraftabflüsse in diesem SortimentsbeEinzugsgebiet des Planvorhabens zu bewerten. reich aus dem Einzugsgebiet zu verzeichnen sind, hierauf deuten auch die entsprechenden ZentralitätskennDie durch den Gutachter vorgebrachten Argumenziffern in einer Vielzahl kommunaler Konzepte im Einzugsgebiet hin. Aus regionaler Sicht trägt somit das te (überwiegend Betroffenheit von systemgleichen Vorhaben Segmüller vorerst zu einer Verbesserung der Angebotssituation im Einzugsgebiet bei, da es eine Wettbewerbern in dezentralen Lagen) vermögen wohnortnähere Alternative zu den großen Möbelmärkten außerhalb des Einzugsgebiets des Vorhaben, welnicht zu überzeugen. che derzeit erhebliche Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet des Vorhabens binden, darstellt. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. Die Ausführungen des Gutachters zu einem Um- Wie in den voranstehenden Ausführungen dargelegt, ist sowohl die Angebotsanalyse korrekt erfolgt, die schlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkun- Marktanteilskonzepte und der sich daraus ergebende Vorhabenumsatz transparent abgeleitet und dargegen in (mögliche) negative städtebauliche Auswir- stellt. Widersprüchlichkeiten der Annahmen und Eingangsparameter sind nicht erkennbar. kungen (Stadt + Handel 2014:S. 61ff.) sind insgesamt als umfangreich einzustufen, können aber in einer gesamtheitlichen Betrachtung des Gutachtens nicht vertiefend bewertet werden, da die in diese Bewertung einfließenden Eingangsparameter in Teilen fehlerhaft (Angebotsanalyse), intransparent (Marktanteilskonzept, Ermittlung der Vorhabenumsätze) und widersprüchlich (Bewertung der Wettbewerbssituation) sind. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 57 Stadt Bergheim 7. Ergänzende Stellungnahme zu einer Reduktion Alle zentrenrelevanten Randsortimente wurden hinsichtlich ihrer einzelhandelsbezogenen Verträglichkeit in der zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufs- ihrer maximalen Verkaufsflächenausprägung geprüft und bewertet. In jeder Variante der Zusammenstellung flächen der Verkaufsflächen der zentrenrelevanten Randsortimente ist sowohl im Einzelnen wie auch in der Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente mit max. 4.500 m² Verkaufsfläche die städtebauliche Verträglichkeit sichergestellt. Durch die Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche und der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² ergibt sich sowohl für die Einzelnen wie auch für Grundsätzlich ist bei der möglichen Begrenzung die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente keine Erhöhung der Attraktivität, welche über den der Randsortimentsverkaufsflächen auf 2.500 m² Untersuchungsgegenstand von max. 4.500 m² Verkaufsfläche aller zentrenrelevanten Randsortimente bzw. Gesamtverkaufsfläche nach wie vor eine Auseiner Gesamtverkaufsfläche von 45.000 m² hinausgeht. Vielmehr ist in allen denkbaren Varianten der Zuschöpfung der sortimentsspezifischen Verkaufssammenstellung der zentrenrelevanten Randsortimente geringere Auswirkungen zu erwarten, als in der in flächenobergrenzen möglich. Ob es sich dabei der Verträglichkeitsanalyse geprüften Ausprägung mit in der Summe 4.500 m² VKF/ Gesamtverkaufsfläche zukünftig um eine temporäre oder ganzjährige 45.000 m². Dies begründet sich in der bei einer Deckelung auf 2.500 m² VKF der zentrenrelevanten RandsorAusnutzung der jeweiligen sortimentsspezifischen timente sowie der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² aufgrund der insgesamt geringeren Attraktivität des Verkaufsflächen handelt, ist irrelevant, da im Sin- Vorhabens. Hierzu sei auch auf die Ergänzende Stellungnahme zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und ne der worst case-Betrachtung ausschließlich von landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Haneinem ganzjährigen Angebot ausgegangen werdel Februar 2014: Reduktion der zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsfläche auf 2.500 m² den kann. (Stadt + Handel, 10.02.2014) verwiesen. Somit sind sowohl durch die Einzelnen wie auch durch die Gesamtheit aller zentrenrelevanten Randsortimente bei einer Deckelung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.500 m² Verkaufsfläche keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Die durch das Büro Stadt + Handel aufgestellte These, dass es bei einer Reduktion der Gesamtverkaufsfläche auf 43.000 m² zu einer „insgesamt geringeren Attraktivität des Vorhabens in Relation am Wettbewerbsumfeld" kommt, ist nicht nachvollziehbar, da das Vorhaben auch mit dieser Gesamtverkaufsfläche weiterhin zu den größten Möbelhäusern in den Region zählen wird. Aus diesem Grund sind die auf Basis des Markt- Dieser Hinweis überrascht, da sich die Stadt Bergheim einen flächenproduktivitätsbezogenen Ansatz zu eigen macht, der bei einer Verkaufsflächenreduktion um 2.000 m² ebenso zu einem geringeren Umsatz von 6 bis 7 Mio. Euro führen würde (da die Flächenproduktivität ja als „statisches Element“ gesetzt wird). Diese Umsatzreduktion kann sich mithin nur aus einer Attraktivitätsabnahme ergeben. Im Hinblick auf die im Rahmen der ergänzenden Stellungnahme von Stadt + Handel im Fokus stehenden zentrenrelevanten Randsortimente ist zu konstatieren, dass mit der Reduktion von 4.500 m² VKF auf 2.500 m² VKF ein signifikanter Attraktivitätsverlust einhergeht (- 45% VKF), der die Marktbedeutung des Randsortimentsanteils des Segmüller Hauses schmälern wird. Bzgl. des Einkaufsverhaltens für Randsortimente sei diesbezüglich auf die umfangreichen Ausführungen in der Stadt + Handel Verträglichkeitsanalyse verwiesen (Stadt + Handel 2014, Kapitel 4.1.2, S. 25f). Hier wird deutlich, dass sich der „Randsortimentseinkauf“ bei ei- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 58 T9 Stadt Bergheim anteilskonzeptes ermittelten Reduzierungen des nem nicht unwesentlichen Anteil der Möbelhausbesucher von dem Möbeleinkauf abkoppelt und demnach eijeweiligen sortimentsspezifischen Umsatzes (zur ne deutlich reduzierte Randsortimentsverkaufsfläche direkt auch eine geringere Attraktivität des Standortes grundsätzlichen Kritik am Marktanteilskonzept zu Folge hat. siehe oben) weder nachvollzieh- noch methodisch begründbar. Die Kreisstadt Bergheim hat erhebliche Zweifel daran, dass die negativen Auswirkungen des Möbelhauses mit der dargestellten Kaufflächenreduzierung insgesamt real reduziert werden (sollen). Nach Kenntnisstand der Kreisstadt ist maßgeblicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages weiterhin die Realisierung eines Möbelhauses mit 45.000 m² Verkaufsfläche und 4.500 m² zentrenrelevanter Randsortimente. Insbesondere die Tatsache, dass die Randsortimente jeweils temporär bis zur ursprünglichen Größenordnung ausgeweitet werden können, führt dazu, dass die Auswirkungen des Vorhabens höchstens marginal von dem im Rahmen des vorangegangenen Planverfahrens vorgelegten Konzeptes abweichen. Bei der Realisierung wird faktisch keine Änderung der Größenordnung des Marktes vorgenommen werden. Zudem ist ein solches Verkaufskonzept kaum mit vertretbarem Aufwand bauaufsichtsrechtlich zu überprüfen (vgl. dazu auch die Forderung nach Begrenzung der innenstadtrelevanten Sortimente, III.2). Die bauplanungsrechtliche zulässige Nutzung des Grundstücks wird ausschließlich durch den Bebauungsplan bestimmt. Regelungen des Grundstückskaufvertrages sind nicht geeignet, das Bauplanungsrecht zu modifizieren. Sie sind auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zu den Auswirkungen, die sich aus der Reduzierung der Fläche für die Randsortimente ergeben, kann auf die entsprechende Textpassage verwiesen werden. Die Überprüfung der Einhaltung der Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen ist aufwendig, technisch aber ohne weiteres leistbar. 8. Summarische Betrachtung des Planvorhabens Das vorliegende Gutachten Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel 2014) untersucht und bewertet die absatz- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim mit der Ansiedlung des Möbelmarktes in Neuss: Grundsätzlich ist die summarische Betrachtung dieser beiden Vorhaben positiv zu bewerten, da insbesondere im Überschneidungsbereich der Einzugsgebiete erhöhte Vorhabenauswirkungen zu erwarten sind. Hinsichtlich der „Herleitung“ der sogenannten Kannibalisierungseffekte (10 % Umsatzrückgang bei beiden Vorhaben), der Reduzierung der Marktabschöpfungsquote um in Summe 15 % sowie in den Zonen 1 bis 4 des Einzugsgebietes um jeweils 1 % kann keine Bewertung vorgenommen werden, da es sich hierbei um Annahmen und „gesetzte Werte“ des Büros Stadt + Handel handelt. Stellungnahme der Verwaltung 59 wirtschaftlichen sowie die daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum. Eine summierte Betrachtung der beiden Vorhaben Segmüller Pulheim und Möbel Höffner Neuss ist im Rahmen der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim - unabhängig davon, ob sie rechtlich erforderlich ist - in der Ergänzende Betrachtung: Summierte Auswirkungsanalyse der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim und der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Neuss (Stadt + Handel, 11.02.2014) erfolgt. Die Planungsabsichten der Stadt Pulheim waren durch die erstmalige Offenlage der Bebauungsplan unterlagen im Jahr 2012 bereits zu einem Zeitpunkt konkretisiert, als von der Ansiedlung eines weiteren Möbelhauses in Neuss noch keine Rede war. Nachdem in der Rechtsprechung vertretenen Prioritätsgrundsatz war es daher Aufgabe der Stadt Neuss, eine Betrachtung der summierten Auswirkungen beider Vorhaben vorzunehmen. Dies ist durch die Stadt Neuss erfolgt. Sowohl in der summierten Betrachtung, die von Seiten der Stadt Neuss vorgelegt wurde, wie auch die Ergänzende Betrachtung der summierten Auswirkungen, die von der Stadt Pulheim vorgelegt wurde (Stadt + Handel 11.02.2014), kommen zu dem Ergebnis, dass städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des Hauptzentrums Dormagen auch in einer summierten Betrachtung zu verneinen sind. Für die Ergebnisse der Summierten Auswirkungen (Stadt + Handel, 11.02.2014) sei auf die Ausführungen und dezidierte Abwägung zur städtebaulichen Einordnung der jeweiligen relevanten Sortimentsbereiche im Folgenden verwiesen. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass eine kumulierte Auswirkungsbewertung auf einer Vielzahl an Eingangsparametern basiert, und damit eine methodische Herausforderung darstellt. Dies begründet sich bereits in den unterschiedlichen Methoden der zugrunde liegenden Verträglichkeitsgutachten, die in Teilen nicht direkt kompatibel gemacht werden können. Die vor diesem Hintergrund herausgearbeiteten Begründungen für den sog. Kannibalisierungseffekt finden sich im Gutachten von Stadt+Handel: „Dies ist wie folgt zu begründen: - Analogieschluss für die Beeinträchtigung vergleichbar weit entfernter Standorte von den beiden Vorhabenstandorten unter Beachtung der Systemähnlichkeit und der Standortgunst des betroffenen Standorts. - Sehr deutlicher Systemwettbewerb der Vorhaben Höffner Neuss und Vorhaben Segmüller Pulheim. - Abnahme der Marktanteile in den Zonen des Einzugsgebiets des Vorhabens Segmüller Pulheim Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stellungnahme der Verwaltung 60 Stadt Bergheim durch den Markteintritt des Vorhabens Höffner Neuss.“ (vgl. Ergänzende Betrachtung: Summierte Auswirkungsanalyse der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim und der Ansiedlung eines Möbelmarktes in Neuss, Stadt + Handel, 11. Februar 2014, S. 5) Die sog. Kannibalisierung kann auch als „gegenseitige Umsatzumverteilung“ beschrieben werden. Hier ist eine jeweilige Größenordnung von 10 % realistisch und etwa vergleichbar mit der Umverteilung zu Lasten vorhandener Möbelhäuser in vergleichbarer Entfernung zum Vorhabenstandort in Pulheim und vergleichbarer Systemausrichtung. Zudem wird auch in dieser summarischen Betrachtung lediglich das Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in negative städtebauliche Auswirkungen bewertet. Unter Verweis auf die bereits durch das Büro Stadt + Handel vorgebrachten Argumente wird auch hier auf eine Bewertung der versorgungsstrukturellen Auswirkungen verzichtet. Hierzu siehe voranstehende Ausführungen. Schließlich sei noch darauf hingewiesen, dass es Dies ist richtig. Der Fokus der kumulierten Auswirkungsanalyse wurde bewusst auf die Kommunen gelegt, im Sortimentsbereich Möbel weitere Kommunen welche im Kerneinzugsbereich des Pulheimer Planvorhabens liegen. gibt, die im Einzugsgebiet beider Vorhaben lokalisiert sind (u. a. Düsseldorf, Neuss, Kaarst, Korschenbroich). Da es sich hierbei allerdings um Kommunen handelt, die nicht im Kerneinzugsgebiet des Pulheimer Planvorhabens lokalisiert sind, werden sie vom Gutachter offensichtlich keiner näheren Bewertung unterzogen. Das Einzelhandelskonzept der Kreisstadt Bergheim enthält im Kapitel Wettbewerbssteigerung des Bergheimer Innenstadthandels verschiedene Maßnahmenbündel zur Erhöhung der Attraktivität Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim der Bergheimer Innenstadt. Zur Verbesserung der Angebotsstrukturen sind mehrere Bausteine von den Verfassern des Einzelhandelskonzepts formuliert worden: Baustein 1: Bahnhofarkaden Bergheim (innerstädtische Entwicklungsfläche mit dem Ziel, mit neuen nachgefragten Nutzern die Gesamtattraktivität der Innenstadt zu verbessern), Baustein 2: Branchenmixanalyse / Flächenmanagement: Chance, durch die Wiedernutzung leer stehender Ladenlokale die Vielfalt der Einkaufsangebote in Bergheim zu erhöhen, Baustein 3: Wettbewerbsfähigkeit bestehender Betriebe: Chance für Ansässige Unternehmen, durch einzelbetriebliche Maßnahmen die Marktposition des eigenen Betriebes zu steigern und Baustein 4: Potentialfläche Parkplatz Beisselstraße: Chance durch anstelle bauliche Neuordnung neue Nutzer an einer zentralen Innenstadtlage zu platzieren und damit zugleich den vorhandenen Verbrauchermarkt besser in den innerstädtischen Rundlauf zu integrieren. (Vgl. dazu Einzelhandelskonzept der Kreisstadt Bergheim, Seite 60) Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Kreisstadt Bergheim zurzeit ergänzend an einem Innenstadtkonzept arbeitet, dessen vorrangi- Stellungnahme der Verwaltung 61 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung T9 Stadt Bergheim ges Ziel die Sicherung des Einzelhandelsstandortes der Kreisstadt Bergheim ist, unter anderem sind folgende Maßnahmen vorgesehen: - s strukturelle Stärkung der Innenstadt durch Vernetzung und Verdichtung der Angebotsstrukturen (Schaffung einer einzelhandelsgestützten Verknüpfung zwischen der Hauptstraße und dem nördlichen Bereich der Straße „Am Jobberath“) - V Verbesserung der Aufenthaltsqualität der vorhandenen Stadträume am HubertReinfeld-Platz und an der Georgskapelle sowie die Schaffung weiterer Stadträume als Ankerpunkte nördlich der Hauptstraße, wobei sich hier insbesondere die Bereiche der Beisselstraße / Am Jobberath/ Lipperts- und Nießengasse anbieten. Dabei soll eine zielorientierte vorausschauende Flächen- und Ansiedlungspolitik zur Stärkung der Einzelhandelsstruktur erfolgen. Besondere Bedeutung hat dabei die Potentialfläche an der Beisselstraße; hier sollen vorrangig Nutzungen angesiedelt werden, die der Belebung des Standortes dienen und als Ankerpunkt weitere Aktivitäten anziehen. 62 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim Ähnliches gilt für die Potentialfläche „Bahnhofsbereich“, der, sollte das Projekt Bahnhofsarkarden nicht in der geplanten Form zu realisieren seien, aufgrund der Anbindung an den ÖPNV Nutzungspotenzial auch und gerade für den Einzelhandel bietet, zumal sich die Schwerpunkte des Einzelhandels in diese Richtung verlagert haben. Stellungnahme der Verwaltung 63 Das vorliegende Gutachten Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel 2014) untersucht und bewertet die absatzwirtschaftlichen sowie die daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum, auch für Bergheim. Die dargestellten Umsatzumverteilungen in den zentrenrelevanten Sortimenten GPK/ Haushaltswaren und Leuchten sind die der Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Der Ausschuss für Planung und Umwelt des RaFassung Oktober 2012. Diese ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des tes der Kreisstadt Bergheim hat am 27.06.2013 Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim. dem Innenstadtkonzept und den darin enthaltenen Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse weist, wie bereits in der VerträglichkeitsHandlungsfeldern und -Zielen zugestimmt und die analyse (Stadt + Handel 2014, S. 80f) dargestellt, erhebliche sachlogische und methodische Mängel auf. Verwaltung beauftragt, dieses Konzept fortzufühKonkret wären hier hervorzuheben: ren. - die spezifischen Standortrahmen- und Wettbewerbsbedingungen des Vorhabens werden zur Herleitung des Vorhabenumsatzes nicht hinreichend gewürdigt, da die Umsatzprognose für das Vorhaben über einen FläDie Kreisstadt Bergheim überreicht hiermit unter chenproduktivitätsansatz erfolgt, welcher auf der durchschnittlichen Flächenproduktivität der bestehenden Bezugnahme auf den Inhalt dieser beiden DokuSegmüllerstandorte basiert. Das diese Vorgehensweise methodisch nicht haltbar ist, wird mehrfach in der mente Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 dargelegt (vgl. S. 31f; S. VIIf); - der zugrunde gelegte Untersuchungsraum von Junker und Kruse ist sehr eng gefasst und seine Herleitung d ist in vielen Punkten widersprüchlich und methodisch nicht haltbar (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 80); das Einzelhandelskonzept 2010 (Anlage - eine Ableitung eines Einzugsgebiets findet nicht statt (Stadt + Handel 2014, S. 80f); 1) und - ein nicht begründet hoher Anteil des ohnehin überhöhten Vorhabenumsatzes wird im zu eng abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt (Stadt + Handel 2014, S. 80f). Dies führt in der Konsequenz zu sehr hohen d Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum von Junker und Kruse. das Innenstadtkonzept vom 27.06.2013 (Anlage 2). Nach fachgutachterlicher Einschätzung sind vorhabenbedingte negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum BergDie gigantischen Größenordnungen des von der heim nicht zu erwarten (Stadt + Handel 2014, S. 63). Für die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen VerStadt Pulheim geplanten Vorhabens werden an sorgungsbereichs Hauptzentrum Bergheim (insbesondere im Sortimentsbereich Leuchten/ Lampen) ist vielden verschiedenen Bergheimer Angebotsstandor- mehr zu hinterfragen, ob nicht die entsprechenden zentrenrelevanten Randsortimentsverkaufsflächen des ten (so z. B. auch bei dem in Bergheim ansässiMöbelhauses Hausmann die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum gen »Möbel Hausmann“), zu einer massive VerBergheim negativ beeinträchtigen. schärfung der Konkurrenzsituation mit raumbe- Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T9 Stadt Bergheim deutsamen Umsatzneuverteilungen in zentrenrelevanten Branchen (z. B. GPK Haushaltswaren 14 %, Leuchten 32 %) führen. Junker und Kruse hatte (städtebauliche Wirkungsanalyse, Oktober 2012) bereits ausgeführt, dass der Bergheimer Standort von „Möbel Hausmann“ künftig in seiner Existenz gefährdet ist. Die Kreisstadt Bergheim geht deshalb davon aus, dass die Ansiedlung des Pulheimer Vorhabens künftige Entwicklungsoptionen zur Attraktivität und Ausweitung des Angebots in den betreffenden Warengruppen des Hauptgeschäftszentrums des Mittelzentrums Bergheim maßgeblich einschränken wird. Dies würde darüber hinaus der städtebaulichen Zielvorstellung der Kreisstadt Bergheim entgegenstehen, auch in diesen bislang in den Zentren nicht bzw. gering repräsentierten Branchen ein entsprechendes Angebot aufzubauen, um so das Sortimentsspektrum und die Versorgungsfunktion des Hauptgeschäftszentrums weiter zu entwickeln. Unter anderem ist mit Blick auf die Branchen Wohneinrichtungsbedarf und Leuchten im Einzelhandelskonzept der Kreisstadt Bergheim (CIMA 2010, Seite 100), Folgendes ausgeführt: „Ebenfalls als zentrenrelevant eingestuft werden die nachfolgenden Sortimente. Es handelt sich hierbei um Warengruppen, die bislang in dem Stellungnahme der Verwaltung 64 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 65 T9 Stadt Bergheim Haupt- und Nebenzentrum nicht oder nur in begrenztem Umfang vorhanden sind. Sie stellen aber Entwicklungspotentiale zur Weiterentwicklung der beiden Zentren der. Zudem handelt es sich um Waren, die hinsichtlich der Angebotspräsentation und des Warenabtransportes durch den Kunden mit den vorhanden örtlichen Gegebenheiten ohne Einschränkung in Einklang zu bringen sind. …“ Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stellungnahme der Verwaltung 66 Stadt Köln, Aus, Eingang der Stellungnahme 11.04.2014 (verspätet) Das vorgesehene Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 43.000 m² ist hinsichtlich seiner Gesamtgröße für den Standort Pulheim deutlich überdimensioniert. Sollte es tatsächlich das vordringliche Ziel der Planung sein, die „Ansiedlung eines den lokalen Einzelhandel in einem unterversorgten Sortimentsbereich ergänzenden Anbieters“ (s. Begründung zur Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Pulheim, Am Schwefelberg, S. 1) zu ermöglichen, dann ist es zur Erreichung dieses Zieles m. E. ausreichend, dass sich diese Ansiedlung auch an dem Grad der Unterversorgung, darstellbar in der lokal vorhandenen, sortimentsspezifischen Kaufkraft, orientiert. Wie in den von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen dargestellt, wird jedoch die sortimentsspezifische Kaufkraft der Stadt Pulheim mit dem Vorhaben um 284% überschritten. Dies bedingt, dass durch das Vorhaben in erheblichem Maße Kaufkraft aus den umliegenden Gemeinden abgezogen werden wird und damit auch in erheblichem Maße Verkehr induziert wird. Dies wird, wie in der beigefügten Auswirkungsanalyse des Büros Stadt und Handel dargelegt, auch auf Kosten von Unternehmen in Köln erfolgen. So werden in dem Gutachten Umsatzumverteilungen von rd. 25 Mio. €, - dies entspricht über einem Viertel des erwarteten Gesamtumsatzes des Vorhabens im Kernsortiment Möbel - zulasten der Wettbewerber aus Köln, teilweise verortet in zentralen Versorgungs- In Kapitel 6 Stadt + Handel 2014 (S. 76f) wurde 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sorgfältig abgewogen. Bereits heute ist die Versorgungsstruktur im Sortimentsbereich Möbel auf einige Möbelhäuser in der Region ausgerichtet; diese Möbelhäuser erfüllen, gemessen am jeweiligen Umsatz, derzeit bereits eine Versorgungsfunktion, die deutlich über eine kommunale Versorgung hinausreicht. . Durch die Ansiedlung des Vorhabens Segmüller würde die Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation) im Einzugsgebiet des Vorhabens – unter Berücksichtigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – ansteigen, jedoch weiterhin unter 100% liegen, so dass weiterhin Entwicklungspotenzial für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens gegeben ist. Es ist stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt Pulheim, einen Möbelvollsortimenter – wie es das Vorhaben Segmüller darstellt – und nicht einen Möbeldiscounter (bspw. Roller oder Poco) anzusiedeln. Dies ist aus fachgutachterlicher Sicht, vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen im Bereich von Möbelvollsortimentern (vgl. Stadt + Handel 2014, Kapitel 6, S. 76f), in einer Größenordnung, die allein auf die Kaufkraft der Stadt Pulheim abstellt, nicht realistisch. Wie in der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 dargelegt, sind durch das Vorhaben Segmüller keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen zu erwarten. Die Auswirkungen auf den großflächigen Möbeleinzelhandel im Untersuchungsraum, der sich nahezu ausschließlich in dezentralen Lagen befindet, sind wettbewerblicher Natur. (siehe auch: Ergänzende Ausführungen zur Wirtschaftlichen, städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim, Stadt + Handel Februar 2014: LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel 4 Grundsatz) Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stadt Köln, Aus, Eingang der Stellungnahme 11.04.2014 (verspätet) bereichen (z. B. City, Bezirkszentrum Ehrenfeld etc.) umverteilt. Da im Gutachten 12 % Umsatzumverteilungen zulasten der „Sonstigen Lagen“, also vermutlich der Sonderstandorte des großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels gemäß Kölner- Einzelhandels und Zentrenkonzept (EHZK) prognostiziert werden, sind wettbewerbsbedingte Betriebsaufgaben nicht auszuschließen. Diese ggf. betroffenen Standortbereiche unterliegen nicht dem Zentrenschutz. Dennoch muss festgestellt werden, dass das Vorhaben „Möbel Segmüller“, dem aggressiven und enorm flächenintensiven Konkurrenzkampf im Möbeleinzelhandel („Wettrüsten“) Vorschub leistet und nicht primär der Behebung einer Unterversorgung dient. In diesem Zusammenhang verweise auf Grundsatz 4 des Landesentwicklungsplanes NRW sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, der formuliert: „Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“ In der Einleitung zum LEP wird weiter ausgeführt: „Durch die mit den vorliegenden Regelungen beabsichtigte Stärkung der Zentren wird daher auch Sorge getragen, die Daseinsvorsorge zu sichern, die Inanspruchnahme von Freiraum auf ein Mindestmaß Stellungnahme der Verwaltung 67 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme T 10 Stadt Köln, Aus, Eingang der Stellungnahme 11.04.2014 (verspätet) zu begrenzen und Verkehr zu vermeiden [eigene Heraushebung]“. Zwar wird der Grundsatz 4 des LEP in Ihrer Begründung zum vorgesehenen Bebauungsplan einer gewissen Abwägung unterzogen (S. 15 u. 16), diese berücksichtigt aber ausschließlich betriebswirtschaftliche Argumente, nämlich dass unter aktuellen Marktbedingungen Wettbewerber unterhalb der Größenordnung von mindestens ca. 45.000 m² Verkaufsfläche für den Standort nicht zu rekrutieren seien. Als Beispiele werden aktuelle Vorhaben in Neuss (Höffner 46.000 m² VK) und Duisburg (Höffner 52.000 m² VK, Ostermann 50.000m² VK) angeführt. Diese Städte verfügen aber über eine wesentlich höhere Einwohnerzahl, so dass sie zumindest rechnerisch einen Großteil der erforderlichen Kaufkraft aus der eigenen Bevölkerung rekrutieren können. Die gewünschte Größe des Möbelmarktes in Pulheim ist aus Sicht des Vorhabenträgers nachvollziehbar, da die sortimentsspezifische Kaufkraft im Nahbereich des Vorhabens offensichtlich keine ausreichende Tragfähigkeit begründet. Von daher mag es sein, das aus Betreibersicht nur ein Vorhaben mit deutlich überlokaler Ausstrahlung und entsprechender Stellplatzausstattung (1.800 !) wirtschaftlich darstellbar ist. Aktuelle Vorhaben in Köln (z. B. Roller in Köln Poll) zeigen jedoch, dass auch Möbelhäuser mit unter 10.000 m² Verkaufsfläche durchaus marktfähig sein können. In der vorgenommenen Abwägung des Grundsatzes 4 LEP NRW wird einseitig die Perspektive (Markteintrittsstrategie) des Vorhabenträgers eingenommen und weder der Intension einer Reduzierung der Inanspruchnahme von Freiraum, als Stellungnahme der Verwaltung 68 Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 69 T 10 Stadt Köln, Aus, Eingang der Stellungnahme 11.04.2014 (verspätet) auch der Vermeidung von Verkehr Rechnung getragen. Anstelle einer differenzierten Abwägung des Grundsatzes wird dieser mit Verweis auf die vermeintliche Marksituation grundsätzlich in Frage gestellt. Ich begrüße ausdrücklich, dass es gegenüber dem ursprünglichen Vorhaben vorgesehen ist, die Die Überprüfung der Einhaltung der Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen ist aufwendig, technisch aber ohne weiteres leistbar. Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente von ursprünglich 4.500 m² auf 2.500 m² zu reduzieren. Die in der Verträglichkeitsanalyse des Gutachters Stadt und Handel prognostizierten Auswirkungen auf die Kölner zentralen Versorgungsbereiche können im Wesentlichen nachvollzogen werden, und stellen keine substanzielle Beeinträchtigung dieser Zentren dar. Problematisch stellt sich jedoch m. E. die Kontrolle der Einhaltung dieser Gesamt-Obergrenze in der Praxis dar, da die die jeweiligen zulässigen Obergrenzen der einzelnen zentrenrelevanten Teilsortimente in der Summe genau die 4.500 m² ergeben, die ursprünglich vorgesehen waren. Es dürfe in der Praxis kaum nachgehalten werden können, ob mit der Ausschöpfung einer Obergrenze, bspw. für Haushaltswaren, Glas und Porzellan (1450 m²), der Rahmen für die anderen zentrenrelevanten Randsortimente tatsächlich entsprechend reduziert wird. Äußerst problematisch ist aus Kölner Sicht die hohe vorgesehene Verkaufsfläche für das Randsortiment Lampen/Leuchten, Beleuchtungsmittel (1.500 m²). Diese sind zwar nach Pulheimer Sortimentsliste nicht zentrenrelevant, wohl aber nach der Kölner Sortimentsliste, da sie in Köln erfreuli- Das vorliegende Gutachten Wirtschaftliche, städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Möbelmarktes in Pulheim (Stadt + Handel 2014) untersucht und bewertet die absatzwirtschaftlichen sowie die daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum, auch für Köln. Die Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Möbelhauses in Pulheim unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO und § 2 (2) BauGB von Junker und Kruse, Dortmund, Aktualisierte Fassung Oktober Stadt Pulheim – Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Nr. Inhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung 70 T 10 Stadt Köln, Aus, Eingang der Stellungnahme 11.04.2014 (verspätet) cher Weise noch in zahlreichen Zentren anzutref- 2012 ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplan-Teiländerung Nr. 17.3 und des Bebauungsplans Nr. 109 fen sind und für einzelne Teillagen der Kölner City Pulheim. sogar Zentren prägend sind. Selbst das moderate Die städtebauliche Wirkungsanalyse des Büros Junker und Kruse weist, wie bereits in der VerträglichkeitsGutachten von Stadt und Handel sagt für das Köl- analyse (Stadt + Handel 2014, S. 80f) dargestellt, erhebliche sachlogische und methodische Mängel auf. ner Hauptzentrum in diesem Bereich Umsatzum- Konkret wären hier hervorzuheben: verteilungen von ca. 11% voraus. Die im Auftrag - die spezifischen Standortrahmen- und Wettbewerbsbedingungen des Vorhabens werden zur Herleitung des der Stadt Bergheim erstellte Wirkungsanalyse des Vorhabenumsatzes nicht hinreichend gewürdigt, da die Umsatzprognose für das Vorhaben über einen FläBüros Junker und Kruse prognostiziert im „Worst chenproduktivitätsansatz erfolgt, welcher auf der durchschnittlichen Flächenproduktivität der bestehenden Case“ sogar 18% Umverteilung in diesem SortiSegmüllerstandorte basiert. Das diese Vorgehensweise methodisch nicht haltbar ist, wird mehrfach in der ment für das Kölner Hauptzentrum. Aus Sicht der Verträglichkeitsanalyse Stadt + Handel 2014 dargelegt (vgl. S. 31f; S. VIIf); Stadt Köln ist damit durch das Vorhaben das Ziel - der zugrunde gelegte Untersuchungsraum von Junker und Kruse ist sehr eng gefasst und seine Herleitung des Beeinträchtigungsverbotes lt. LEP NRW – ist in vielen Punkten widersprüchlich und methodisch nicht haltbar (vgl. Stadt + Handel 2014, S. 80); sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel - eine Ableitung eines Einzugsgebiets findet nicht statt (Stadt + Handel 2014, S. 80f); eindeutig verletzt. - ein nicht begründet hoher Anteil des ohnehin überhöhten Vorhabenumsatzes wird im zu eng abgegrenzten Untersuchungsraum umverteilt (Stadt + Handel 2014, S. 80f). Dies führt in der Konsequenz zu sehr hohen Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum von Junker und Kruse. Wie die städtebauliche Einordung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, ermittelt durch Stadt + Handel 2014, im Sortimentsbereich Lampen/ Leuchten für das Hauptzentrum Köln verdeutlicht (Stadt + Handel 2014, S. 67f), sind eine Vielzahl von Betrieben wie auch Randsortimente in unterschiedlichen Lagen des Hauptzentrums, demnach sehr ausdifferenzierte Bestandsstrukturen, betroffen. Zudem weist der zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Köln eine weit über den Einzelhandel hinausgehenden Bedeutung als Dienstleistungs- und Verwaltungsstandortstandort sowie als touristische Destination auf. Nach fachgutachterlicher Einschätzung sind vorhabenbedingte negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Köln keinesfalls zu erwarten . Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Pulheim, die – verspätete – Stellungnahme gemäß dem oben stehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen.