Beschlussvorlage (Stellungnahme T 10)

srnor puluetrvt Der Obeöürgermeister 17. APR. 201t 3go e in POSTSTELLE oeflanOen 15000 Slädt Köln -Aml lür Sladtenrwicklung und Slalistik willy-Erandl+läE 2. 50679 Köln stadt Köln Ar für Stadtentwlcklung und Statlstik Stadthaus Deutz - Westgebäude willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln Auskunfl Hen Dr. Höhmann, Zimmer 10C42 .|.eleiax o22'l 221-28493 Telefon 0221 221-24696, E-Mail stadtentwicklung.statistik@stadtkoeln.de lntemet www.stad!koeln.de Sprecnzerten Stadt Pulheim Planungsamt z. Hd. Herm Rosenkranz Rathaus Alte Kölner Straße 26 50241 Pulheim vorab per E-mail Montag und Donnerstag 8 bis16 P;:äfsi.;i3ll' und nach besonderer ,r^. Uhr // Vereinbarung \ (T l0) Aus \_/ KVB Stadtbahn Linien '1, 3, 4, 9 Bus Linien 150, 153, 156 S-Bahn Linien 56, S11, S12, 513 so\rvie REJRB- und Femverkehr Haltestelle Bf. Deutz/Messe LANXESS arena Oalum 15/151/Hö 14.04.2014 Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hier: Flächennutsungsplan - Teiländerung 17.3 und Bebauungsplan Nr' 109 Pulheim (Möbelhaus) Sehr geehrter Herr Rosenkranz, mit Schreiben vom 04.03.2014 geben Sie Gelegenheit zu der beabsichtigten Anderung des Flächennutzungsplanes sowie zum B-Plan Entwurf Nr. '109 Stellung zu nehmen. Diese Gelegenheit ergreife ich gerne. Bedauerlicher Weise hat lhr Schreiben meine Dienststelle erst am 03.04.2014 erreicht, so dass ich nach angemessener Prüfung der sehr umfangreichen Unterlagen erst jetzt zu einer Stellungnahme komme. Obwohl damit die offizielle Beteiligungsfrist (bis 07.04.2014) um wenige Tage überschritten wird, bitte ich Sie, meine nachfolgend geäußerten erheblichen Bedenken gegen das Vorhaben im weiteren Verfahren zu berücksichtigen. Das vorgesehene Möbelhaus mit einer Gesamlverkaufsfläche von 43'000 m'zist hinsichtlich seiner Gesamtgröße für den Standort Pulheim deutlich überdimensioniert. Sollte es tatsächlich das vordringliche Ziel der Planung sein, die,,Ansiedlung eines den lokalen Einzelhandel in einem unterversorgten Sortimentsbereich ergänzenden Anbieters" (s. BegrÜndung zur Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Pulheim, Am Schwefelberg, S. 1) zu ermöglichen, dann ist es zur Eneichung dieses Zieles m. E. ausreichend, dass sich diese Ansiedlung auch an dem Grad der Unterversorgung, darstellbar in der lokal vorhandenen, sortimentsspezifischen Kaufkraft, orientiert. Wie in den von lhnen zur VerfÜgung gestellten Unterlagen dargestellt, wird jedoch die sortimentsspezifische Kaufkraft der Stadt Pulheim mit dem Vorhaben um 284o/o überschritten. Dies bedingt, dass durch das Vorhaben in erheblichem Maße Kaufkraft aus den umliegenden Gemeinden abgezogen werden wird und damit auch in erheblichem Maße Verkehr induziert wird. Dies wird, wie in der beigefügten Auswirkungsanalyse des Büros Stadt und Handel dargelegt, auch auf Kosten von Untemehmen in Köln erfolgen. So werden in dem Gutachten Umsatzumverteilungen von rd. 25 Mio. €, - dies entspricht über einem Viertel des erwarteten Gesamtumsatzes des Vorhabens im Kernsortiment Möbel zulasten der Wettbewerber aus Köln, teilweise verortet in zentralen Versorgungsbereichen l2 Die Amter und Dienststellen de. Stadtverwaltung finden Sie unter www.stadt-koeln.de. Fragen zu den Dienstleishrngen der Stadt Köln beant\ ortet lhnen montags - freitags von 7 - '18 Uhr das Bürgerteleton unter der einheitlichen Behördenrufnummer 115 odet 02211221-0 Der Oberbürgermeister stadt Köln Seite 2 (2. B. City, Bezirkszentrum Ehrenfeld etc.) umverteilt. Da im Gutachten 12 % Umsatzumverieitungen zulasten der "sonstigen Lagen", also vermutlich der Sonderstandorte des großflächigei, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels gemäß Kölner- Einzelhandels und Zentrenkorizept (EHZK) prognostiziert werden, sind wettbewerbsbedingte Betriebsaufgaben. nicht auszuschließen. Diese ggf. betroffenen Standortbereiche unteriiegen nicht dem Zentrenschutz. Dennoch muss iestgestellt werden, dass das Vorhaben "Möbel Segmüllef, dem aggressiven und enorm flächenintensiven Konkurrenzkampf im Möbeleinzelhandel ("WettrüsGn") Vorschub leistet und nicht primär der Behebung einer Unterversorgung dient' ln diesem Zusammenhang verweise ich auf Grundsatz 4 des Landesentwicklungsplanes NRW - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, der formuliert: "Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten fÜr vorhaben im sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnurig mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesam-tumsatz der-durch die jeweilige FestseEung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die kaufkraft der Einwohner där jeweiligen Gemeinde fÜr die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.' ln der Einleitung zum LEP wird weiter ausgeführt: ,Durch die mit den vofliegenden Regelungen beabsichtigte stärkung der Zentren wird daher auch sorge getragen, äie Daseinivorsoige zu sichern, die lnanspruchnahme von Freiraum auf ein Mindestmaß zu begrenzen und ve-rkehr zu vermeiden [eigene Heraushebung]". zwar wird der Grundsatz 4 Oei Ugp in lhrer Begründung zum vorgesehenen Bebauungsplan einer gewissen Abwägung unterzogen (S. I 5 u. 16), diese berücksichtigt aber ausschließlich betriebswirtschaftliche Argume-nte, nämlich dass unter aktuellen Marktbedingungen Wettbewerber unterhalb der Gößenordnung von mindestens ca. 45.000 m'?Verkaufsfläche für den Standort nicht zu rekrutieren seien. Als Beispiele werden aktuelle Vorhaben in Neuss (Höffner 46.000 m'zVK) und Duisburg (Höffner 52.000 m2 vK, ostermann (so.ooom2 vK) angeführt. Diese städte verfügen abei über eine wesentlich höhere Einwohne1-2ahl, so dass sie zumindest rechnerisch äinen Großteil der erforderlichen Kaufkraft aus der eigenen Bevölkerung rekrutieren können. Die gewünschte Größe des Möbelmarktes in Pulheim ist aus sicht des vorhabenträgers naclivollziehbar, da die sortimentsspezmsche Kauftraft im Nahbereich des Vorhabens offensichtlich keine ausreichende Tragfähigkeit begründet und von daher offenbar nur ein Vorhaben mil deutlich überlokaler Ausstrahlung und entsprechender Stellplatzausstattung (1.800 !) wirtschaftlich darstellbar ist. Aktuelle Vorhaben in Köln (2. B. Roller in Köln Poll) zeigen jedoch, dass auch Möbelhäuser mit ca. 10.000 m, Verkaufsfläche durchaus marktfähig sein können. ln der vorgenommenen Abwägung des Grundsatzes 4 LEP NRW wird einseitig die Perspektive (Markteintrittsstrategie) des Vorhabenträgers eingenommen und weder der lntension einer Reduzierung der lnanspruchnahme von Freiraum, als auch der Vermeidung von Verkehr Rechnung getragen. Anstelle einer differenzierten Abwägung des Grundsatzes wird dieser mit Verweis auf die vermeintliche Marktsiluation grundsätzlich in Frage gestellt. lch begrüße ausdrücklich, dass es gegenüber dem ursprünglichen Vorhaben vorgesehe-n ist, die Veikaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente von ursprünglich 4.500 m'zauf 2.500 m2 zu reduzieren. Die in der Verträglichkeitsanalyse des Gutachters Stadt und Handel prognostizierten Auswirkungen auf die Kölner zentralen Versorgungsbereiche können im Wesentlichen nachvollzogen werden, und stellen keine substanzielle Beeinträchtigung dieser Zentren dar. Problematisch stellt sich jedoch m. E. die Kontrolle der Einhaltung dieser GesamtObergrenze in der Praxis dar, da sie die ieweiligen zulässigen Obergrenzen der einzelnen zentrenrelevanten Teilsortimente in der Summe genau die 4.500 m2 ergeben, die ursprünglich vorgesehen waren. Es dürfe in der Praxis kaum nachgehalten werden können, ob mit der Ausschöpfung einer Obergrenze, bspw. fÜr Haushaltswaren, Glas und Porzellan (1450 m2), der Rahmen für die anderen zentrenrelevanten Randsortimente tatsächlich entsprechend reduziert wird. t3 Der Oberbürgermeister stadt Köln Seite 3 Außerst problematisch ist aus Kölner Sicht die hohe vorgesehene Verkaufsfläche fÜr das Randsoriiment Lampen/Leuchten, Beleuchtungsmittel (1.500 m2). Diese sind zwar nach Pulheimer Sortimentsliste nicht zentrenrelevant, wohl aber nach der Kölner Sortimentsliste, da sie in Köln erfreulicher Weise noch in zahlreichen Zentren anzutreffen sind und für einzelne Teillagen der Kölner Ci§ sogar Zentren prägend sind. Selbst das moderate Gutachten von Stadt-und Handel sagt für däs Kölner Hauptzentrum in diesem Bereich Umsatzumverteilungen von ca. i1o/o voräus. Die im Auftrag der Stadt Bergheim erstellte Wirkungsanalyse des äüros Junker und Kruse prognostiziert im "Worst Case" sogar 180/o Umverteilung in diesem Sortiment für das Kölner Haüptzentrum. Aus Sicht der Stadt Köln ist damit durch das Vorhaben das Ziel des Beeinträchtigungsverbotes lt. LEP NRW - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel eindeutig verletzt. Aufgrund meiner geschilderten teilweise erheblichen Bedenken und befürchteten Auswirkungeriauf die Kölnei Geschäftszentren, bitte ich dringend darum, das Vorhaben hinsichtlich ieiner Gesamtgröße als auch hinsichtlich der Größe des Randsortimentes Leuchten, deutlich zu reduzieän. Für Rückfragen zu dieser stellungnahme steht lhnen mein Mitarbeiter, Herr Dr. Höhmann, gerne zur VerfÜgung. Mit freundlichen Grüßen ilr",ll