Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - FLÄCHENNUTZUNGSPLANÄNDERUNG TEILBEREICHSÄNDERUNG 17.3 BEGRÜNDUNG zur Flächennutzungsplan-Teiländerung 17.3 Pulheim, Am Schwefelberg (Möbelhaus) Ergänzungen nach der Offenlage in Kursiv- und Fettdruck. I STÄDTEBAU 1. Allgemeines 2. Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung 3. Ziel, Zweck und Inhalt der Flächennutzungsplanänderung 3.1 Erforderlichkeit der Flächennutzungsplanänderung 3.2 Bisheriges Verfahren 3.3 Weiteres Planverfahren 3.4 Planinhalte 3.5 Standortwahl 3.6 Ausweisung im Regionalplan 3.6 Ausweisung im Regionalplan 3.7 Bewertung Auswirkungen des Vorhabens (Verträglichkeitsanalyse) 3.7.1 Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens 3.7.2 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen des Teilplans „Großflächiger Einzel Handel 3.7.3 Fazit 4. Erschließung II UMWELTBERICHT Vorwort (Wortgleich mit dem Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim, Gliederung siehe dort) 1 I. STÄDTEBAU 1. Allgemeines Das Möbelunternehmen Segmüller, das bisher in Süddeutschland mehrere Einrichtungshäuser betreibt, hat der Stadt Pulheim gegenüber die Absicht bekundet, auf heutigen Ackerflächen am Schwefelberg ein Möbelhaus mit 43.000 qm Verkaufsfläche zu errichten. Das Areal liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim. Es grenzt im Norden an die Bahnlinie Köln – Mönchengladbach und hat als westlichen Nachbarn das Gelände der Feuerwehr und des städtischen Bauhofs. Die Stadt Pulheim hat großes Interesse an der Ansiedlung eines den lokalen Einzelhandel in einem unterversorgten Sortimentsbereich ergänzenden Anbieters und strebt an, das nötige Baurecht zu schaffen. 2. Planungsrechtliche Situation und derzeitige Nutzung Für den Ansiedlungsbereich stellt der – wirksame – Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim derzeit ein Gewerbegebiet dar. Im Regionalplan ist er weit überwiegend als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen (siehe auch Kapitel 4). Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim setzt die fraglichen Flächen als Gewerbegebiet (GE) fest. Die Änderung der FNP-Darstellung soll im Verfahren nach § 2 BauGB erfolgen und dient der bauleitplanerischen Vorbereitung der parallel betriebenen Bebauungsplanaufstellung 109 Pulheim. Die FNP-Änderungsfläche ist ca. 8 ha groß und grenzt im Norden an die Bahntrasse Mönchengladbach – Köln, im Westen an die K 6 bzw. das Gelände des städtischen Bauhofs und der Feuerwehr. Die östliche Grenze bildet ein im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzter öffentlicher Fuß-/Radweg, die südliche die in diesem Bebauungsplan festgesetzt öffentliche Verkehrsfläche Das Plangebiet liegt brach, es gibt keine wertvollen Biotopstrukturen. 3. Ziel, Zweck und Inhalt der Flächennutzungsplanänderung 3.1 Erforderlichkeit der Flächennutzungsplanänderung Projektziel ist die Errichtung eines Möbelhauses mit einer Verkaufsfläche von 43.000 qm. Diese angestrebte Verkaufsflächengröße macht das geplante Möbelhaus zu einem sogenannten „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO. Sofern solche Betriebe sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind sie – außer in Kerngebieten – nur in einem für sie festgesetzten Sondergebiet zulässig. Für das geplante Möbelhaus ist von den genannten Auswirkungen auszugehen, so dass für den vorgesehenen Standort ein verbindlicher Bauleitplan mit einer Sondergebietsfestsetzung erforderlich ist. Dieser soll als Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim parallel aufgestellt werden. Folglich ist die Flächennutzungsplandarstellung zu ändern , da § 8 Abs. 2 BauGB vorschreibt, dass Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. Zwar ist in den Jahren 2008 – 2010 bereits ein Flächenutzungsplanänderungsverfahren mit dem Ziel der Umwandlung der Gewerbegebiets-Darstellung in eine Sondergebiets-Darstellung durchgeführt worden (Teiländerung 15.8), doch ist die Genehmigung der Bezirksregierung bis heute nicht bekannt gemacht worden. Rechtlich relevant ist folglich noch immer die GE-Darstellung. 2 Die Teiländerung 15.8 hatte eine zulässige Gesamtverkaufsfläche von 20.000 qm sowie 2.500 qm Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente als Darstellungsinhalt. Insofern ergäbe sich selbst bei Wirksamkeit dieser Teiländerung die Notwendigkeit einer erneuten Änderung des FNP. Außerdem ist die Abgrenzung des Änderungsbereichs der Teiländerung 17.3 an die im Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 109 festgesetzte SOFläche angepasst, so dass diese etwas größer ist, als die der Teiländerung 15.8. Sie überschreitet damit zwar geringfügig den im Regionalplan im Rahmen seiner 17. Änderung ausgewiesenen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB), eine landesplanerisch relevante Größenordnung wird allerdings nicht erreicht. 3.2 Bisheriges Verfahren Das Vorhaben ist bereits Gegenstand des FNP-Teilbereichsänderungsverfahrens 17.3 gewesen. Diese Teilbereichsänderung wurde vom Rat der Stadt am 18.12.2012 beschlossen und mit Verfügung vom 13.03.2013 von der Bezirksregierung genehmigt. Die Bekanntmachung der Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 26.03.2013. Parallel zu dieser FNP-Änderung wurde der Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim aufgestellt, der nach einem entsprechenden Verfahren als Satzung beschlossen und ebenfalls am 26.03.2013 bekannt gemacht worden ist. Die Verkaufsfläche war darin auf insgesamt 45.000 qm mit einem zentrenrelevanten Randsortiment von 4.500 qm festgesetzt. Durch Urteile des Oberverwaltungsgerichts Münster vom 02.10.2013 (der Bebauungsplan war von zwei Städten angegriffen worden) wurde der „Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim“ für unwirksam erklärt. Der Plan leide an verschiedenen Verfahrens- und Abwägungsfehlern. Letzteres wurde insbesondere damit begründet, dass der Bebauungsplan den Anforderungen an das interkommunale Abstimmungsgebot (§ 2 II BauGB) nicht genüge. Es fehle in dem Gutachten, welches zur Ermittlung der durch das Vorhaben zu erwartenden Auswirkungen erarbeitet wurde, an einer sachgerechten realitätsnahen Betrachtung der zugrunde zu legenden Flächenproduktivität. Dazu führte der Senat aus: „Um den Anforderungen aus dem Abwägungsgebot zu genügen, müssen dem Satzungsgeber zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gutachterliche Feststellungen vorliegen, die die im maßgeblichen Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismittel unter Beachtung der für sie erheblichen Umstände sachgerecht erarbeitet haben und die Prognoseergebnisse begründen. Diesen Anforderungen genügen die gutachterlichen Äußerungen der BBE auch dann nicht, wenn sich die Annahme über eine Flächenproduktivität von bis zu 2.070 € pro qm Verkaufsfläche im Ergebnis als zutreffend erweist.“ Dieser dem Gutachten und damit dem Abwägungsvorgang vorgehaltene Mangel veranlasste die Stadt, für die aufzustellenden Bauleitpläne durch Stadt + Handel ein neues Gutachten zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens erarbeiten zu lassen. 3.3 Weiteres Planverfahren Die beiden Urteile des OVG Münster sind noch nicht rechtskräftig, da sie mit Nichtzulassungsbeschwerden angefochten wurden. Mit ihnen befasst sich das BVerwG. Gleichwohl ist es die Absicht der Stadt Pulheim, unter Beachtung der vom OVG Münster geltend gemachten Verfahrens- und inhaltlichen Mängel eine rechtssichere Grundlage für die Verwirklichung des Projektes zu schaffen, die auch dann gilt, wenn sich der zugrunde liegende Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim als unwirksam erweisen sollte (§ 47 Abs. 5 VwGO). Zur Behebung der vorgenannten angenommenen Fehler bietet sich das ergänzende Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB an, wonach der Bebauungsplan auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden kann. Dies liegt besonders deshalb nahe, weil sich die nunmehr beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans von den bisherigen Festsetzungen nur insoweit unterscheiden, als die Gesamtverkaufsfläche um 2.000 qm auf 43.000 qm und die Fläche für zentrenrelevante Randsortimente ebenfalls um 2.000 qm auf 2.500 qm verringert ist. Mit diesen Flächenreduzierungen wird zugleich dem landesplanereischen Grundsatz Rechnung getragen, die zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.500 qm zu begrenzen. Da nach Auffassung des OVG Münster die Grundlagen für die Abwägung ergänzt werden müssen, bedarf es einer erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2, 4a Abs. 3 BauGB) und eines anschließenden Abwägungs- und Satzungsbeschlusses sowie einer nachfolgenden Bekanntmachung. 3 Auch für die Flächennutzungsplanänderung 17.3 lag dem Rat der Stadt als Abwägungsmaterial für den Beschluss der Änderung u.a. die vom OVG Münster kritisierte Auswirkungsanalyse zugrunde. Um die Wirksamkeit der Teiländerung 17.3 gleichfalls rechtssicher herbeizuführen, wird die FNP-Änderung mit dem neuen Gutachten von Stadt + Handel neu ausgelegt. Dabei stellt der Änderungsentwurf analog zum Bebauungsplan Nr. 109 ein Sondergebiet für ein Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von nunmehr 43.000 qm und einer maximalen Verkaufsfläche für das zentrenrelevante Sortiment in Höhe von 2.500 qm dar (siehe auch Kapitel 3.4) Die endgültige Entscheidung über das Vorhaben und damit auch über die beabsichtigten Flächengrößen kann allerdings erst im Rahmen des FNP-Änderungsbeschlusses fallen, bei dem die Ergebnisse der förmlichen Öffentlichkeits- und Behördenstellungnahmen auszuwerten und abzuwägen sind. Das gilt insbesondere für die Frage, ob es bei den vorgenannten Flächengrößen verbleiben kann oder ggf. noch Veränderungen insbesondere im Interesse schützenswerter Belange erforderlich sind. 3.4 Planinhalte Die neue Darstellung des FNP soll ein „Sondergebiet (SO)“ mit der näheren Nutzungsbestimmung „Großflächiger Einzelhandel - Möbelhaus“ ausweisen. Als maximale Verkaufsfläche werden 43.000 qm zugelassen. Auf 2.500 qm davon sollen zentrenrelevante Randsortimente verkauft werden können. Parallel zur vorliegenden Änderung des Flächennutzungsplanes stellt die Stadt Pulheim den Bebauungsplan Nr. 109 auf, der innerhalb des durch den Flächennutzungsplan gesteckten Rahmens Differenzierungen auch hinsichtlich der nicht zentrenrelevanten und der zentrenrelevanten Randsortimente enthält. Im Einzelnen lauten diese: 1.1.1 Gemäß § 11 BauNVO ist im „Sondergebiet Möbelhaus“ ein Möbelhaus mit den nachstehenden Sortimenten und Verkaufsflächenbegrenzungen und mit einer Verkaufsfläche von bis zu 43.000 m² (maximal) zulässig. 1.1.2 Im Rahmen der Gesamtverkaufsfläche ist auf einer Fläche von max. 40.500 m² der Verkauf folgender nicht zentrenrelevanter Sortimente gemäß „Pulheimer Liste“1 mit folgenden Verkaufsflächenbegrenzungen zulässig: Sortimente Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büro- Wirtschaftsziffer Verkaufsflächen- (2008) ² obergrenze 47.59.1 36.500 m² möbel Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren aus 47.59.9 Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterde- aus 47.51 cken elektrische Großgeräte aus 47.54 Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel aus 47.59.9 1.500 m² Teppiche aus 47.53 2.000 m² Kraftwagenteile und –zubehör, 45.32.0 200 m² insbesondere Autokindersitze Nebensortimente, Aktionswaren 300 m² 4 1.1.3 Im Rahmen der Gesamtverkaufsfläche ist auf einer Fläche von max. 2.500 m² der Verkauf folgender zentrenrelevanter Randsortimente gemäß „Pulheimer Liste“ 1 mit folgenden Verkaufsflächenbegrenzungen zulässig: Sortimente Wirtschaftsziffer Verkaufsflächen- (2008) ² obergrenze Keramische Erzeugnisse, Glaswaren 47.59.2 1.450 m² Haushaltsgegenstände aus 47.59.9 Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, 47.78.3 900 m² Haushaltstextilien aus 47.51 1.500 m² Heimtextilien aus 47.53 Elektrische Kleingeräte aus 47.54 150 m² Spielwaren, Bastelartikel 47.65 150 m² kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel Nebensortimente, Aktionswaren 1 350 m² Die „Pulheimer Liste liegt im Planungsamt der Stadt Pulheim vor und kann in Zimmer 2.16 oder im Internet (http://www.pulheim.de/file_453-138173-17393/amtsblatt-nr-6-des-rhein-erft-kreises-vom-0402-2014.pdf) eingesehen werden. 2 aus: Klassifikation der Wirtschaftszweige, Statistisches Bundesamt, 2008. Die Klassifikation der Wirtschaftszweige liegt im Planungsamt der Stadt Pulheim vor und kann in Zimmer 2.16 oder im Internet (https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Verzeichnis/KlassifikationWZ08.html) eingesehen werden. Zur Prüfung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens hat das Gutachterbüro Stadt + Handel eine Auswirkungsanalyse erstellt, der die v.g. Flächenangaben des Bebauungsplanentwurfs auch hinsichtlich der Einzelsortimente zugrunde liegen. Zur Verträglichkeit des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Standortgemeinde wie auch die Nachbargemeinden wird auf Kapitel 3.6 und 3.7 verwiesen. 3.5 Standortwahl Für die Wahl des Ansiedlungsstandorts ausschlaggebend waren die gute Erschließung, die erforderliche Flächengröße und die zeitnahe Verfügbarkeit. Alternative Standorte im Hauptort, die alle drei Kriterien in gleicher Weise erfüllen, sind nicht vorhanden. So ist z.B. eine städtische Fläche in zentraler Ortslage an der Steinstraße zu klein. Außerdem könnte starker Kundenverkehr die bereits heute stark belastete innerörtliche Umgehungsstraße überstrapazieren. 5 Eine zwar ausreichend große und über die Venloer Straße (ehem. B 59) auch gut an das regionale Straßenverkehrsnetz angebundene Brachfläche liegt im Pulheimer Industriegebiet (BP 10), liegt jedoch innerhalb eines Bereiches, der im Regionalplan als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich ausgewiesen ist. Darüber hinaus lässt sich kein annähernd geeignetes Grundstück für die Nutzung durch ein Möbelhaus in Pulheim finden, da es immer an der Lagegunst und der erforderlichen Größe sowie der regionalplanerischen Ableitung mangelt. 3.6. Ausweisung im Regionalplan / Anpassung an die Ziele der Raumordnung Damit die von der Stadt Pulheim beabsichtigte FNP-Änderung den Zielen der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist, bedarf es für den fraglichen Bereich u.a. der Ausweisung eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) im Regionalplan. Diese erfolgte durch die 17.Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk Köln, welche am 19.12.2008 vom Regionalrat beschlossen worden ist. Sie war im März 2008 von der Stadt Pulheim beantragt worden, um die landesplanerischen Voraussetzungen für eine Bauleitplanung für ein seinerzeit projektiertes Möbelhaus mit 20.000 qm Verkaufsfläche zu schaffen. Das Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und Energie NRW genehmigte die Änderung des Regionalplans mit Erlass vom 13.07.2009. Die für die SO-Darstellung abgegrenzte Änderungsfläche der Teiländerung 17.3 überschreitet zwar die ASBFläche des Regionalplans, dies allerdings nur geringfügig. Die – schon einmal positiv beantwortete - Anfrage gemäß § 34 LPlG. ob die Flächennutzungsplanänderung 17.3 den Zielen der Raumordnung angepasst ist, wird nach Wiederholung des Auslegungsbeschlusses neu gestellt. 3.7 Bewertung der Auswirkungen des Planvorhabens (Verträglichkeitsanalyse) Die Auswirkungen des Möbelhauses sind in der Verträglichkeitsanalyse des Gutachterbüros Stadt + Handel 2014 behandelt, die auf der Grundlage der ursprünglich geplanten Verkaufsflächengrößen (45.000 qm Möbelhaus einschließlich 4.500 qm zentrenrelevantes Randsortiment) erarbeitet worden ist. Die Verträglichkeitsanalyse legt über die im vorliegenden Flächennutzungsplanentwurf enthaltenen Flächenbeschränkungen hinaus die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen weitergehenden Einschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimente zugrunde. Diese entsprechen den aktuellen betrieblichen Anforderungen und dem typischen Erscheinungsbild eines Möbelhauses der hier in Rede stehenden Größenordnung. Im Zuge der nicht vorhersehbaren Marktentwicklung sind insoweit Änderungen, bspw. durch neue Schwerpunktbildungen innerhalb der einzelnen Sortimentsbereiche nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Stadt Pulheim ist sich darüber im Klaren, dass Abweichungen von den im Gutachten zugrunde gelegten und über den Bebauungsplan abgesicherten Flächenangaben für die Einzelsortimente, auch soweit sie den im Flächennutzugsplan enthaltenen Flächenangaben entsprechen, eine erneute Bewertung im Hinblick auf eventuelle sich hieraus ergebende Auswirkungen und den Nachweis der Verträglichkeit – insbesondere im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot – voraussetzen würden. Das der vorliegenden FNP-Änderung nunmehr zugrunde liegende Vorhaben hat eine um 2.000 qm geringere Verkaufsfläche und ein auf 2.500 qm begrenztes Randsortiment. Mit diesen Maßgaben wird nachfolgend über die Ergebnisse des Fachgutachtens berichtet, wobei auf der Hand liegt, dass sich die Auswirkungen des Vorhabens mit der Flächenreduzierung auch im Hinblick auf die Belange der Nachbargemeinden entsprechend verringern. Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wurde durch das Büro Stadt + Handel ein Gutachten zur städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens erarbeitet. Stadt + Handel hat die konkreten städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche untersucht und bewertet. Anhand eines Marktanteilskonzepts wurde die maximal zu erwartende Umsatzleistung des Vorhabens berechnet und die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Grundlage eines worst-case-Ansatzes in einem gravitationsbasierten Berechnungsmodell ermittelt. 6 Ergänzend kann auf das Gutachten vom 10.2.2014 verwiesen werden. Das gilt auch im Hinblick auf mögliche Summationswirkungen, die sich bei einem möglichen Markteintritt des in Neuss geplanten Möbelhauses ergeben. Das Vorhaben ist in einem von der Stadt Neuss als Satzung verabschiedeten Bebauungsplan mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 46.000 qm ausgewiesen. Das zentrenrelevante Randsortiment liegt bei 4.600 qm. Zudem ist für das Vorhaben inzwischen eine Baugenehmigung erteilt. Unabhängig von der Frage, in welchem Verfahren mögliche Summationswirkungen zu berücksichtigen sind (vgl. dazu BVerwG, DVBl 2014, 237 - Ortsumgehung Datteln; vorhergehend OVG NRW, DVBl 2013, 374; BVerwGE 141, 171 = DVBl 2012, 443 – Bremer Wesertunnel; OVG Münster, DVBl 2012, 344; BVerwG, DVBl 2012, 1568 – Lünen-Trianel), wurden diese Auswirkungen in einer ergänzenden Stellungnahme des Gutachterbüros Stadt + Handel vom 10.02.2014 untersucht, auf die ebenfalls Bezug genommen werden kann. Bei Anlegung eines Prioritätsgrundsatzes haben das Planverfahren in Pulheim und das Baugenehmigungsverfahren für das Möbelhaus in Pulheim ohnehin einen zeitlichen Vorrang. 3.7.1 Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens Das projektierte Möbelhaus stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dar. Das Planareal grenzt an das Gewerbegebiet Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße, das einen dezentral gelegenen Agglomerationsbereich darstellt und eine Reihe von Fachmärkten, kleinteiligen Einzelhandelbetrieben und sonstige private Dienstleistungen aufweist. Zudem ist der Standort in der Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pulheim als Vorrangstandort für die Ansiedlung eines Möbelhauses mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorgesehen. Städtebauliche Konsequenzen einer Planung zeigen sich etwa dann, wenn eine Schädigung des Einzelhandels in der Nachbargemeinde die verbrauchernahe Versorgung der dortigen Bevölkerung in Frage stellt oder die Zentrenstruktur der Nachbargemeinde nachteilig verändert. Von Auswirkungen der Vorhabenansiedlung sind vor allem wettbewerbliche Bestandsstrukturen (zumeist in städtebaulich nicht integrierten Lagen) betroffen. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der untersuchten Randsortimente sind v. a. Bestandsstrukturen in Pulheim selbst (allerdings in geringer Ausprägung) wie auch vorrangig Bestandsstandstrukturen in Köln betroffen. Die absatzwirtschaftlichen Folgen des Vorhabens führen in allen untersuchten Sortimentsbereichen nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen. Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und den Nachbarkommunen sind auch angesichts der ermittelten Umsatzumverteilungswerte nicht zu erwarten. 3.7.2 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen des Teilplans „Großflächiger Einzelhandel“ Nachfolgend erfolgt die Einordnung des Vorhabens Segmüller Pulheim in den Kontext der jeweiligen Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Ziel: Standorte des großflächigen Einzelhandels nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.“ Im Regionalplan ist das Plangebiet größtenteils als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Ein kleinerer Bereich im Südwesten des Plangebietes ragt in einen „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB). Da der Regionalplan jedoch nicht parzellenscharf ist und die betreffende Fläche, die nicht im ASB liegt, kleiner als 10 ha und damit nicht darstellungsrelevant ist, steht das geplante Sondergebiet nicht im Widerspruch zur Darstellung im Regionalplan. Durch die Verortung des Vorhabenstandorts in einem ASB ist das Vorhaben kongruent zu 1 Ziel des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. 7 Ziel: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ Wie im Gutachten dargelegt, sind mit dem Vorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche in Pulheim oder den Nachbarkommunen der jeweiligen Untersuchungsräume verbunden. Dem Beeinträchtigungsverbot wird daher entsprochen. Grundsatz: Planumsatz soll nicht höher sein als untersuchungsrelevante Kaufkraft „Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“ Das Kernsortiment des Vorhabens ist das Sortiment Möbel bzw. die Sortimentsgruppe Möbel, Matratzen/ Lattenroste/ Bettdecken, Elektrogroßgeräte. Die Kaufkraft für diese Sortimentsgruppe in Pulheim beträgt aktuell rd. 23,8 Mio. Euro. Die Umsatzprognose für das Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim beträgt max. 91,3 Mio. Euro im Kernsortiment. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation für den Kernsortimentsbereich beträgt demnach rd. 384 %, d. h. der prognostizierte Umsatz überschreitet deutlich die entsprechende Kaufkraft der Einwohner von Pulheim. Grundsätzlich sei darauf verwiesen, dass die Regelung des 4 Grundsatz des Landesentwicklungsplan NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel in Hinblick auf Möbelvorhaben mit einer regionalen Ausrichtung und Versorgungsfunktion aus fachgutachterlicher Sicht nicht der aktuellen sozioökonomischen Realität, d. h. den aktuellen Entwicklungen im Möbeleinzelhandel, Rechnung trägt. Bei dem Vorhaben Segmüller Pulheim handelt es sich zudem um eine Vorhabenplanung, die von der Größenordnung leicht kleiner bzw. vergleichbar zu aktuellen Planungen bzw. genehmigten Vorhaben in der Region bzw. in Nordrhein-Westfalen ist; zu nennen wären hier insbesondere: - Vorhaben Möbel Höffner Neuss: 46.000 m² VKF - Vorhaben Möbel Höffner Duisburg: 52.000 m² VKF - Vorhaben Ostermann Duisburg: 50.000 m² VKF (+ 10.000 m² VKF Gartenfachmarkt) Wenn der zu erwartende Gesamtumsatz eines Vorhabens nicht mehr die entsprechende Kaufkraft der Standortkommune übersteigen soll, wären Ansiedlungen von Möbelmärkten in den Größenordnungen, wie sie sich am aktuellen Marktgeschehen abzeichnen, nur noch in Oberzentren oder in einwohnerstarken Mittelzentren in Nordrhein-Westfalen ansiedlungsfähig. Auch in Hinblick auf den regionalen Wettbewerb weist das Vorhaben keine ‚überdimensionierte‘ Größenordnung auf, zumal einige der Wettbewerbsstandorte als Kombinationsstandorte mehrerer Möbeleinzelhandelsbetriebe eine in etwa vergleichbare Größenordnung zu dem Solitärstandort Vorhaben Segmüller aufweisen. Auch die erfolglos gebliebenen Bemühungen der Stadt Pulheim, einen Möbelmarkt mit einer kleineren VKF von 20.000 m² am Vorhabenstandort anzusiedeln, bestätigen die aktuellen Tendenzen im Bereich des Möbeleinzelhandels, nur noch Möbelmärkte56 mit einer Größenordnung ab ca. 45.000 m² zu realisieren: Für den Vorhabenstandort wurde 2008/2009 ein Regionalplanänderungsverfahren betrieben und zeitgleich parallel durch die Stadt Pulheim der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan 69 von Pulheim geändert, dieser jedoch nicht öffentlich bekannt gemacht, so dass dieser keine Rechtskraft erlangt hat. Das Vorhabengrundstück war bis dahin im Bebauungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen. Durch die Änderung erfolgte die Ausweisung einer ca. 5 ha großen Teilfläche als Sondergebiet mit der Festsetzung Möbelhaus, 20.000 m² GVKF und 2.000 m² VKF zentrenrelevante Sortimente. Im Rahmen eines europaweiten Ausschreibungsverfahrens 2009 und trotz der Zusammenarbeit mit einem Investor/ Projektentwickler, der in Kontakt mit mehreren interessierten Möbelhäusern stand, wurden keine Angebote abgegeben. Daraufhin wurde das Ausschreibungsverfahren aufgehoben und das Grundstück durch die Stadtverwaltung nochmals allen bekannten Möbelhäusern und Projektentwicklern angeboten. Trotz dieser Bemühungen verliefen 2009/ 2010 alle Verhandlungen letztendlich erfolglos. Fazit der geführten Verhandlungen war, dass ein Möbelhaus mit 20.000 m² VKF bei der bestehenden Marktlage von keinem Interessenten gebaut bzw. betrieben werden wollte. Die Stadtverwaltung wurde daraufhin nochmals bei der Bezirksregierung vorstellig, welche die Bereitschaft signalisierte, eine Erhöhung der VKF auf bis zu 50.000 m² unter Voraussetzungen mitzutragen. Als dies potenziellen Interessenten in Aussicht gestellt werden konnte, wurden die Verhandlungen konkret, mehrere große Möbelhäuser zeigten Interesse. Das geplante Möbelhaus ist mit seinem Hauptangebot nicht zentrenrelevant und hat daher auf die zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und der benachbarten Gemeinden keine schädlichen Auswirkungen. Daraus 8 folgt zugleich, dass insoweit auch keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum zu erwarten sind. Da das Sortiment nur aperiodisch nachgefragt wird, sind auch keine negativen Auswirkungen auf eine verbrauchernahe Versorgung zu erwarten. Denn der Möbelsektor ist auf regionale Einzugsbereiche ausgerichtet und wird vom Verbraucher auch unter sozioökonomischen Aspekten so wahrgenommen. Ziel: Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche „Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt.“ Die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim wird in der Gesamtheit 2.500 m² VKF nicht überschreiten; der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente beträgt bei einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von nunmehr 43.000 m² weniger als 6 %. Das Vorhaben Möbelhaus Segmüller Pulheim ist demnach kongruent zu 5 Ziel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Grundsatz: Begrenzung des Umfangs des zentrenrelevanten Randsortiments auf 2.500 m² Verkaufsfläche „Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.“ Die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens Möbelhaus Segmüller Pulheim wird mit den nunmehr geplanten 2.500 m² VK den als Richtgröße ausgeprägten Grundsatz nicht überschreiten. 3.7.3 Fazit Das Vorhaben wurde hinsichtlich der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel und hinsichtlich der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen in Pulheim und den Nachbarkommunen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO geprüft und bewertet. Zudem wurden die Annahmen, Methoden und Ergebnisse auch mit denen von bereits vorliegenden Gutachten für das Vorhaben (BBE 2012, Junker und Kruse 2012) abgeglichen und die Korrektheit der in diesem Gutachten getroffenen Annahmen, Methoden und Ergebnisse im Vergleich zu den beiden anderen Gutachten belegt. Das Vorhaben ist kongruent zu den Zielstellungen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Pulheim (2012). Stadt + Handel hat die konkreten städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche untersucht und bewertet. Anhand eines Marktanteilskonzepts wurde die maximal zu erwartende Umsatzleistung des Vorhabens berechnet und die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Grundlage eines worst-case-Ansatzes in einem gravitationsbasierten Berechnungsmodell ermittelt. Die vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen und daraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen stellen sich in der Gesamtschau wie folgt dar: - Von Auswirkungen der Vorhabenansiedlung sind vor allem wettbewerbliche Bestandsstrukturen (zumeist in städtebaulich nicht integrierten Lagen) betroffen. Von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der untersuchten Randsortimente sind v. a. Bestandsstrukturen in Pulheim (allerdings in geringer Ausprägung) selbst wie auch vorrangig Bestandsstandstrukturen in Köln betroffen. - Anhand der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in allen untersuchten Sortimentsbereichen resultieren keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion oder die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen. Negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim und Nachbarkommunen sind anhand der ermittelten Umsatzumverteilungswerte nicht zu erwarten. 9 In der fachlichen Gesamtbewertung ergibt sich, dass 4. - das Vorhaben den Zielen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen –Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel entspricht. - das Vorhaben nicht kongruent zu dem Grundsatz 4 des Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ist, jedoch begründete Argumente für ein Abweichen von diesem Grundsatz vorliegen. - das Vorhaben kongruent zu den Zielstellungen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Pulheim (2012) ist. - keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Pulheim oder den Nachbarkommunen zu erwarten sind. Das Vorhaben ist demnach als verträglich im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten und entspricht den Zielen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Erschließung Die geplanten Ansiedlungsflächen werden von einer im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzten Planstraße erschlossen, die ihrerseits mit einem Kreisverkehrsplatz an die K 6 angebunden ist. Über die Kreisstraße und die L 183 (Bonnstraße) erfolgt die Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz (B 59, BAB 1 und 4). Detaillierter wird auf die bauleitplanerisch vorgesehene Erschließung und auf die verkehrlichen Auswirkungen bei Realisierung des Vorhabens in der Begründung zum Bebauungsplan eingegangen. 10 II UMWELTBERICHT Vorwort Die Flächennutzungsplanteiländerung Nr. 17.3 wird erforderlich, da für einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim durch Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 109 Pulheim das verbindliche Baurecht geändert werden soll. Die Änderung der FNP-Darstellung von Gewerbegebiet in Sondergebiet und die damit verbundenen Veränderungen hinsichtlich der baulichen und sonstigen Nutzungsmöglichkeiten der Plangebietsflächen haben – auf den ersten Blick – nur wenige umweltrelevante Auswirkungen. Welche Auswirkungen infolge der Umplanung tatsächlich zu erwarten sind, lässt sich allerdings konkreter auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung ermitteln. Daher wird an dieser Stelle der Umweltbericht für den Bebauungsplan Nr. 109 Pulheim als Umweltbericht für die FNP-Änderung 17.3 verwendet. In ihm sind die zu erwartenden negativen Auswirkungen auf die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB aufgeführten Umweltschutzgüter dargelegt und eventuelle Maßnahmen zur Vermeidung bzw. zum Ausgleich aufgezeigt. Pulheim, 29.04.2014 Planungsamt 11