Beschlussvorlage (Abwägungstabelle)

BP 37/1 Pulheim 1. Änderung Abwägung Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligungen gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 1-3 BauGB B 1 Aus / B 1 ern. Aus / Kanzlei Lenz und Johlen für zwei Bürger Schreiben vom 07.05.2013 und Schreiben vom 16.01.2014 (letzteres verweist auf Schreiben vom 07.05.2013, daher nur ein Beschluss erforderlich) Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Für ihre Mandanten kritisiert die Kanzlei, dass mit der im Planentwurf vorgesehenen Erhöhung der zulässigen Trauf- und Firsthöhen gegenüber den Höhen des rechtsverbindlichen Planes der Änderungsplan zu einer Wertminderung der betroffenen Nachbargrundstücke beitragen und die Mandanten in ihren Rechten verletzen würde. Die neu zulässig gemachte Bebauung verschlechtere die Belichtungsund Besonnungsverhältnisse und sei daher rücksichtslos. Sie habe gegenüber den Nachbarn eine erdrückende Wirkung und ließe bei diesen das Gefühl des „eingemauert sein“ entstehen. Die Mandanten, für welche die Kanzlei die Stellungnahme abgegeben hat, sind Eigentümer der Häuser Schulstraße 2 und Orrer Straße 1 (Flurstück 486) bzw. Schulstraße 4 (Flurstück 1227). Die jeweiligen Betroffenheiten hinsichtlich der behaupteten Beeinträchtigungen bzw. Rechtsverletzungen unterscheiden sich leicht. Die auf dem Flurstück 486 vorhandenen Häuser sind in geschlossener Bauweise auf die jeweilige Nachbargrenze zu den Vorhabengrundstücken an der Venloer Straße errichtet. Der Planentwurf des BP 37/1 Pulheim 1. Änderung setzt die monierte größere Bauhöhe entlang der Venloer Straße direkt angrenzend an das Flurstück 486 nur dort fest, wo diese Grenzbebauung heute schon vorhanden ist und auch – im Falle von Abriss und Neubau auf der Parzelle 486 – wieder entstehen würde/müsste. Im restlichen Grenzbereich zwischen den Grundstücken an der Venloer Straße und der Parzelle 486 ist nur eine Bauhöhe von 4,00 m zugelassen. Die zugehörige überbaubare Fläche erstreckt sich über das „Vorhaben-Grundstück“ und das Grundstück des Eingabestellers. Auf der gesamten Fläche mit der 4,00 m - Höhenfestsetzung könnte neu nur eine abgestimmte Bebauung entstehen. Für die auf der Parzelle 486 vorhandenen eingeschossigen Aufbauten ist festzuhalten, dass Fenster zum „Vorhaben-Grundstück“ nicht zulässig sind. Angesichts dieser Bestandssituation und der durch den Planentwurf möglich gemachten Neubebauung kann nicht von einer für die Nachbarn auf dem Grundstück 486 erdrückenden Wirkung die Rede sein. Das Gefühl des „eingemauert sein“ kann schwerlich bei Bewohnern entstehen, die in aneinander gebauten Häusern wohnen. Dort, wo nicht aneinander gebaut ist bzw. wird, muss die dreigeschossige Neube- Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Seite 1 von 6 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung noch B 1 Aus / B 1 ern. Aus Abwägung bauung – gemäß Baugrenzfestsetzung – von der Nachbargrenze in dem von den Abstandflächen-Vorschriften der Landesbauordnung verlangten Maß zurückspringen. Dies lässt eine erdrückende Wirkung nicht auftreten. Hinsichtlich der Belichtung und Besonnung bei den Häusern Schulstraße 2 und Orrer Straße 1 ist nicht zu bestreiten, dass durch die neu zugelassene Bauhöhe entlang der Venloer Straße die Situation gegenüber derjenigen, die der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 37/1 Pulheim möglich machen würde, sich verschlechtert. Insbesondere die im Blockinneren in den Gebäudeecken befindlichen Fenster werden zu bestimmten Tageszeiten früher verschattet. Das Bestandsgebäude Schulstraße 2 betrifft dies in den Mittags- bzw. frühen Nachmittagsstunden, wenn die Sonne im Süden bzw. Südwesten ihren Stand hat. Allerdings bringt es der zu diesen Tageszeiten gegebene Sonnenhoch- bzw. höchststand mit sich, dass besonders in den Sommermonaten die (frühere) Verschattung nur geringfügig ausfällt. Aber auch im Frühjahr und Herbst wird wegen der einzuhaltenden Abstandflächen keine derartige Verschlechterung der Belichtung eintreten, dass von ungesunden Wohnverhältnissen gesprochen werden müsste. Die Blockinnenfassade des Hauses Orrer Straße 1, welche ohnehin schon eine Nordwestlage aufweist, wird von einer Neubebauung entlang der Venloer Straße erst in den späten Nachmittagstunden verschattet. Die dabei auftretende, wegen der nunmehr im Plan zugelassenen größeren Bauhöhe zusätzliche Beeinträchtigung ist marginal, da die bereits tief stehende Westsonne auch schon bei einer Zweigeschossigkeit, wie sie der rechtsverbindliche Bebauungsplan erlaubt, die fragliche Hoffassade nicht mehr erreicht. Zusammengefasst kann gesagt werden, dass die planbedingt nachteilige Wirkung durch zusätzliche Verschattung kein Maß erreicht, welches ein ausreichendes Gewicht im Abwägungsprozess zu liefern in der Lage wäre, um dem öffentlichen Interesse an einer maßstabsgerechten, attraktiven städtebaulichen Entwicklung der Grundstücksflächen an der Venloer Straße im Range vorzugehen. Der heutige Zustand, den eine eingeschossige gewerbliche, teilweise auch nur Lager- oder Garagennutzung kennzeichnet, ist aus städtebaulicher Sicht unbefriedigend und sollte angesichts der Standortgunst mit einer Bauund Nutzungsstruktur aufgewertet werden, die Seite 2 von 6 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung noch B 1 Aus / B 1 ern. Aus Abwägung architektonisch qualitätvoll und nutzungsstrukturell bedarfsorientiert ist. Die mit dem Planentwurf ausgelegte Computer-Visualisierung des geplanten Projekts zeigt eine für die Lage an der Venloer Straße adäquate Bebauung, deren Gestaltung und Höhenentwicklung städtebaulich nicht nur vertretbar sondern wünschenswert ist. Schließlich ist auch das Verwertungsinteresse des Grundstückseigentümers den nachbarlichen Abwehransprüchen gegenüber zu stellen und in die Interessenabwägung einzustellen. Letztere können angesichts der zu erwartenden Auswirkungen der Planung Ersteres an Gewicht nicht übersteigen. Da also keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Grundstücksnutzung auf der Parzelle 486 zu erwarten sind und von einer erdrückenden Wirkung auch nicht die Rede sein kann, sieht die Verwaltung auch keine Gründe für eine Wertminderung des Nachbargrundstücks. Für das Flurstück 1227 gilt das umso mehr, als es von der gemäß Planentwurf zulässigen dreigeschossigen Bebauung zwischen 14 m und 30 m entfernt ist. Die Verschattungsdiagramme belegen, dass die dem Blockinneren zugewandten Fassaden des Hauses Schulstraße 4 wie auch die zugehörigen erdgeschossigen Freibereiche nur in den Monaten November, Dezember, Januar, und nur während ca. zwei frühen Nachmittagstunden eine – durch die neu zugelassenen Höhen zusätzliche – Verschattung erfahren. In den anderen Monaten des Jahren erreichen die von einer neuen dreigeschossigen Bebauung entlang der Venloer Straße geworfenen Schatten wegen des höheren Sonnenstands die fraglichen Blockinnenfassaden gar nicht. Am späteren Nachmittag, wenn die Westsonne niedriger am Himmel steht, führt die dann erreichte Position dazu, dass das Gebäude der Eingabestellerin sich bereits selbst verschattet. Zusammengefasst wird zwar nicht verkannt, dass eine durch den Änderungsplan um bis zu 2,80 m höher zulässige Bebauung entlang der Venloer Straße während bestimmter Zeiträume im Jahres- und im Tagesablauf zu einer stärkeren Verschattung auf dem Flurstück 1227 führt, dies aber sowohl hinsichtlich des Verschattungsgrades als auch der jeweiligen Dauer in einem Maße, welches es aus Sicht der Verwaltung nicht gerecht erscheinen ließe, diesen Belang des übernächsten NachSeite 3 von 6 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung noch B 1 Aus / B 1 ern. Aus Abwägung barn höher zu gewichten als die entgegen stehenden öffentlichen und privaten Belange (s.o.). Die Bewertung müsste anders ausfallen, wenn zu befürchten wäre, dass die Belichtung der betroffenen Aufenthaltsräume in einer Weise verschlechtert würde, die ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zur Folge hätte. Davon kann hier weder für das Haus Schulstraße 4 noch für ein anderes Gebäude des Häuserblocks im Plangebiet die Rede sein. Rücksichtslosigkeit wegen erdrückender Wirkung liegt auch und gerade in Bezug auf die Bewohner und sonstigen Nutzer des Hauses Schulstraße 4 erkennbar nicht vor. Ein Gefühl des „eingemauert sein“ kann teilweise wegen des Winkels, in dem die fraglichen Gebäude zueinander stehen, und teilweise wegen der Entfernung voneinander nicht aufkommen. Schon gar nicht kann gesagt werden, dass Schulstraße 4 ein „erdrücktes“ Gebäude oder Grundstück darstellt, welches nur noch wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird. Das teilweise selbst mit einer über das planungsrechtlich zulässige Maß hinausgehenden Traufhöhe errichtete Gebäude zeichnet gegenwärtig eine relative Dominanz im Blockgeviert aus, welche auch nach einer - dreigeschossigen - Neubebauung entlang der Venloer Straße nicht völlig untergeht. Seine eigene baurechtliche Charakteristik bleibt insbesondere auch wahrnehmbar, weil es als kürzlich errichteter Neubau im Vergleich zu den sämtlich niedrigeren Häusern des bestehenden Gevierts eine die Straßenecke Schulstraße/Christianstraße prägende Bebauung darstellt. Eine gemäß Planfestsetzung mit mehreren Giebeln zur Venloer Straße orientierte Neubebauung nimmt ihr diese Wirkung nicht, auch wenn sie eine größere Höhe erreicht. Seite 4 von 6 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung Abwägung B 2 Aus / Schreiben vom 09.05.2013 Kurzinhalt der Stellungnahme Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag Für die Eingabestellerin bedeutet die Planung eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes sowie eine Störung der Privatsphäre. Einerseits werde ihr die freie Sicht auf die Begrünung im Bereich Venloer Straße/Bachstraße genommen, andererseits gerate ihre Dachterrasse ins Blickfeld der neuen Nachbarn. Des Weiteren beklagt die Eingabestellerin eine unzumutbare Verschattung, die auch zu negativen Auswirkungen hinsichtlich der Belichtung ihrer Wohnräume führe. Die Eingabestellerin wohnt im Haus Orrer Str. 3-5. Die dem Grundstück des geplanten Vorhabens am nächsten liegende Hauswand ist von der im Planentwurf festgesetzten überbaubaren Fläche, auf der eine bis zu 10,50 m hohe Traufe zulässig ist, 19,0 m entfernt (Haus Orrer Straße 3). Eine zu ungesunden Wohnverhältnissen führende Beeinträchtigung der Belichtung der fraglichen Wohnräume ist schon aus Distanzgründen nicht zu erwarten. Verschattungen der dem Innenhof des Straßengevierts zugewandten Fassaden der Häuser Orrer Straße 3-5 werden durch eine Neubebauung, die am Blockrand entlang der Venloer Straße bereits auf Basis des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 37/1 entstehen könnte, wegen des Sonnenstandes nur in den späteren Nachmittagsstunden bewirkt. Wie die Verschattungsdiagramme belegen, ergeben sich dabei durch die neu geplanten zulässigen Bauhöhen lediglich in den Frühjahrs- und Herbstmonaten zusätzliche Verschattungen in nur geringem Umfang. Diese stellen keine derart gravierende, unzumutbare Beeinträchtigung der Wohnqualität dar, dass sie gegenüber den privaten Interessen des Vorhabenträgers (=Grundstückseigentümer) an einer wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstücks und den öffentlichen Interessen der Stadt an einer dem Standort angemessenen, städtebaulich attraktiven Neubebauung, mit einem wünschenswerten Angebot an Wohn- und Gewerbeflächen höher zu gewichten wäre. Noch vielmehr gilt das für die beklagte „Beeinträchtigung des Landschaftsbildes“, die für die Eingabestellerin darin liegt, dass ihr die Sicht auf Begrünung im Bereich der Venloer Straße und der Bachstraße genommen wird. Ein Anspruch auf Erhaltung freier Sicht kann nicht in dem Maße erhoben werden, dass eine städtebaulich sinnvolle, bauliche Entwicklung völlig untergenutzter zentraler Grundstücksflächen unzulässig sein soll. Außerdem lässt bereits der rechtsverbindliche Bebauungsplan eine Bebauung zu, die Bäume und Sträucher in den fraglichen Straßen den Blicken aus den nach Nordosten orientierten Fenstern bzw. von der Dachterrasse der Eingabestellerin größtenteils entzieht. Eine Erhaltung der freien Sicht würde die Bewahrung der städtebaulich „unange- Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Seite 5 von 6 BP 37/1 Pulheim 1. Änderung noch B 2 Aus Abwägung messenen“ Bestandsbebauung voraussetzen. Hier kann eine gerechte Abwägung der widerstreitenden Belange nur zugunsten der Interessen des Grundstückseigentümers und der Öffentlichkeit erfolgen. Gleiches gilt schließlich für die Einsicht, die die zukünftigen Bewohner der Neubebauung in die Dachterrasse der Eingabestellerin nehmen könnten. Bei einer um einen relativ kleinen Innenhof gruppierten Blockrandbebauung bleibt es nicht aus, dass aus den sich jeweils gegenüberliegenden Gebäuden Einblicke in Fenster oder Freibereiche wie Terrassen oder Balkone möglich sind. Dies dürfte schon für die an der Ecke Schulstrasse/Christianstrasse kürzlich entstandene Neubebauung gelten, von deren Obergeschossfenstern die Wohnung samt Dachterrasse der Eingabestellerin „eingesehen“ werden kann. Der – zwar verständliche – Wunsch nach Schutz vor Einsicht kann aber nicht den Anspruch begründen, die jeweiligen Nachbargrundstücke besser gar nicht, zumindest aber nur in möglichst niedriger Bauweise bebaubar zu machen. Seite 6 von 6