Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 4/2014)

Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellen Diagramme 3 3 4 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen 1.2 Organigramm 1.3 Produkte des Immobilienmanagements 6 6 8 9 2. Kennzahlen auf einen Blick 9 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 städtische Gebäude 3.2 angemietete Räume 3.3 An- und Verkäufe von Grundstücken 11 11 12 13 4. Betriebsergebnis 15 5. Erträge 16 6. Energiekosten und - verbrauch 6.1 Entwicklung Energiekosten und - verbrauch 6.2 Energie- und Wasserkosten und -verbrauch Schulen und Kindergärten 6.3 Bruttogrundflächen je Schüler/Kindergartenplatz 6.4 Zeitvergleich energetische Maßnahmen 17 17 27 41 44 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung 46 8. Personalkosten 48 9. Reinigung 49 10. Instandhaltung 51 11. Baumaßnahmen 53 12. Photovoltaik-/Solaranlagen 53 13. KGSt-Benchmarking 55 13.1 Betriebskosten 13.2 Erhaltungsaufwand 13.3 Reinigungskosten 13.4 Stromkosten 13.5 Gaskosten 13.6 Wasserkosten Anlagen 55 56 57 58 60 61 63 1. Objektliste 2. Liste Baumaßnahmen 2012 3. Summen-BAB 2012 2 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Abbildungsverzeichnis Tabellen Tabelle 1 Kennzahlen im Überblick Tabelle 2 Gebäudetypen nach BGF Tabelle 3 Angemietete Objekte Tabelle 4 Kennzahl Grundstückserträge Tabelle 5 Betriebsergebnis Tabelle 6 Erträge Tabelle 7 Aufwendungen Energie/Wasser Tabelle 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Tabelle 9 KennzahlAsylGasStrom Tabelle 10 Energiekosten nach Gebäudetypen je BGF Tabelle 11 Energiekosten-Entwicklung Tabelle 12 Verbrauchsentwicklung prozentual Tabelle 13 Entwicklung Verbrauch Tabelle 14 Energie-und Wasserverbräuche nach Gebäudetypen Tabelle 15 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je Schüler Tabelle 16 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je BGF Tabelle 17 Kennzahlen Wärme je BGF Tabelle 18 Kennzahlen Strom je BGF Tabelle 19 Kennzahlen Wasser je BGF Tabelle 20 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je Platz Tabelle 21 Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je BGF Tabelle 22 Kennzahlen Wärme Kita je BGF Tabelle 23 Kennzahlen Strom Kita je BGF Tabelle 24 Kennzahlen Wasser Kita je BGF Tabelle 25 Schulen BGF je Schüler Tabelle 26 Kennzahl Kindergärten BGF je Kind Tabelle 27 Zeitvergleich energetische Maßnahmen Tabelle 28 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Tabelle 29 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten Tabelle 30 Personalkosten-Entwicklung Tabelle 31 Reinigungskosten Tabelle 32 Kennzahl Reinigungskosten Tabelle 33 Reinigungskosten je BGF Tabelle 34 Instandhaltungskosten Gebäude Tabelle 35 Kennzahl Bauunterhalt je BGF Tabelle 36 Baumaßnahmen Tabelle 37 Photovoltaikanlagen Erträge Tabelle 38 KGSt-Kennzahl Betriebskosten je BGF Tabelle 39 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand je Neubauwert Tabelle 40 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten je BGF Tabelle 41 KGSt-Kennzahl Stromkosten je BGF Tabelle 42 Stromverbrauch Schulen Tabelle 43 KGSt-Kennzahl Gaskosten je BGF Tabelle 44 KGSt-Kennzahl Wasserkosten je BGF 10 11 12 13 15 16 17 18 19 20 21 23 24 25 27 29 31 32 33 34 36 38 39 40 42 43 44 46 47 47 49 50 51 51 52 53 53 55 56 57 59 59 60 61 3 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramme Diagramm 1 Organigramm Diagramm 2 Gebäudetypen nach BGF Diagramm 3 Angemietete Objekte Diagramm 4 Kennzahl Grundstückserträge Diagramm 5 Betriebsergebnis Diagramm 6 Erträge Diagramm 7 Aufwendungen Energie/Wasser Diagramm 8 Energiekosten nach Gebäudetypen Diagramm 9a Kennzahl AsylGasStrom je BGF Diagramm 9b Kennzahl AsylGasStrom je BGF Diagramm 10 Energiekosten nach Gebäudetypen je BGF Diagramm 11a Energiekosten-Entwicklung Diagramm 11b Energiekosten-Entwicklung preisbereinigt Diagramm 12a Entwicklung Verbrauch Wärme 2010 – 2012 Diagramm 12b Entwicklung Verbrauch Strom 2010 – 2012 Diagramm 12c Entwicklung Verbrauch Wasser 2010 – 2012 Diagramm 13 Entwicklung Verbrauchskennwerte Diagramm 14a Energieverbräuche nach Gebäudetypen je BGF Diagramm 14b Wasserverbräuche nach Gebäudetypen je BGF Diagramm 15a Kennzahl Stromkosten Schulen je Schüler Diagramm 15b Kennzahl Gas Schulen je Schüler Diagramm 15c Kennzahl Wasserkosten Schulen je Schüler Diagramm 16a Kennzahl Stromkosten Schulen je BGF Diagramm 16b Kennzahl Gaskosten Schulen je m² BGF Diagramm 16c Kennzahl Wasserkosten Schulen je BGF Diagramm 17 Kennzahlen Wärme je BGF Diagramm 18 Kennzahlen Strom je BGF Diagramm 19 Kennzahlen Wasser je BGF Diagramm 20a Kennzahl Stromkosten Kindergärten je Platz Diagramm 20b Kennzahl Gaskosten Kindergärten je Platz Diagramm 20c Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je Platz Diagramm 21a Kennzahl Stromkosten Kindergärten je BGF Diagramm 21b Kennzahl Gaskosten Kindergärten je BGF Diagramm 21c Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je BGF Diagramm 22 Kennzahlen Wärme Kindergärten je BGF Diagramm 23 Kennzahlen Strom Kindergärten je BGF Diagramm 24 Kennzahlen Wasser je BGF Diagramm 25 Schulen BGF je Schüler Diagramm 26 Kennzahl Kindergärten BGF je Kind Diagramm 27a Zeitvergleich energetische Maßnahmen Diagramm 27b Wärmeverbrauch witterungsbereinigt KGS An der Kopfbuche Diagramm 28 Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung Diagramm 29 Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten je BGF Diagramm29a Kennzahl Bewirtschaftungskosten (ohne Bauunterhaltungskosten) je BGF Diagramm 30a Personalkosten-Entwicklung Diagramm 30b Personalkosten-Entwicklung je BGF Diagramm 31 Reinigungskosten Diagramm 32 Kennzahl Reinigungskosten je BGF Diagramm 33 Reinigungskosten je BGF 8 12 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 22 23 24 24 25 26 26 28 28 29 30 30 31 32 33 34 35 35 36 37 37 38 39 40 41 42 43 45 45 46 47 47 48 48 49 50 51 4 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm 34 Instandhaltungskosten Gebäude Diagramm 35 Kennzahl Bauunterhalt je BGF Diagramm 36 Baumaßnahmen Diagramm 37 Photovoltaikanlagen Erträge Diagramm 38 KGSt-Kennzahl Betriebskosten je BGF Diagramm 39 KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand je Neubauwert Diagramm 40 KGSt-Kennzahl Reinigungskosten je BGF Diagramm 41 KGSt-Kennzahl Stromkosten je BGF Diagramm 42 Stromverbrauch Schulen Diagramm 43 KGSt-Kennzahl Gaskosten je BGF Diagramm 44 KGSt-Kennzahl Wasserkosten je BGF 51 52 53 54 56 57 58 59 60 61 62 5 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 1. Einleitung 1.1 Vorbemerkungen Der vorliegende „Jahresbericht 2012“ ist nach den Berichten für die ersten Jahre des Immobilienmanagements 2000-2005, 2006, 2007, 2008, dem Zweijahresbericht 2009/2010 und 2011 mittlerweile der siebte vorgelegte Bericht. Über die Jahre wurden viele Anregungen und Veränderungswünsche aufgegriffen und soweit machbar umgesetzt. Auch der nun vorliegende Bericht 2012 soll zwar wieder die gewohnten und etablierten Inhalte, Zahlen, Tabellen und Diagramme über die Kostenverläufe und -entwicklungen im Immobilienmanagement aufzeigen. Allerdings kann in diesem Jahr erstmalig die Darstellung der in Vergangenheit in Ermangelung entsprechend nötiger Zählerstrukturen nur rudimentär lieferbaren Energie-Verbräuche wesentlich verbessert werden. Diese Energie-Verbrauchs-Zahlen und darüber hinaus auch die für die Beurteilung der Einhaltung der heutigen und zukünftigen Umweltschutz-Bestimmungen nötigen Emissions-Zahlen der Gebäude der Stadt Pulheim werden fortan in einem parallel zum Jahresbericht vorgelegten „Energie-Bericht“ dargestellt. Unter Anderem zur Begleitung der Umsetzung der bereits seit geraumer Zeit durchgeführten Optimierung der Zählerstrukturen in städtischen Gebäuden, zur Begleitung der Durchführung der festgelegten energetischen VerbesserungsMaßnahmen an den Gebäuden der Stadt aber auch zur Vorbereitung und Verfassung eines aussagekräftigen Energieberichtes wurde im Sommer 2012 die Stelle des Klimaschutz- und Energiemanagers – gefördert durch Mittel des Bundes – eingerichtet. Um einen solchen äußerst komplexen Bericht standardisiert und jährlich aktualisiert wiederkehrend erstellen zu können, mussten im Vorfeld entsprechende Vorarbeiten geleistet werden. Hierzu wurde das „Energie Modul“ der zum Beginn des Jahres 2012 erstmals eingesetzten neuen Liegenschafts- und Gebäudemanagement-software „Infoma“ mit sämtlichen zähler-, verbrauchsstellen- und verbrauchsbezogenen Daten – in weiten Teilen manuell – befüllt. Auch wurden, soweit möglich, Vergangenheitswerte ermittelt und eingegeben, um so Zeitverläufe für Verbräuche und Emissionen darstellen zu können. Über diese mit dem neuen Energiebericht einhergehenden Veränderungen ergeben sich auch an einigen anderen Stellen Änderungen, die mit der Einführung der oben bereits erwähnten neuen Software „Infoma“ einhergehen. Bislang basierten sämtliche im Jahresbericht gezeigten Auswertungen auf den Basiszahlen der in der ehemaligen Software „KIRP“ geführten Kosten- und Leistungsrechnung. Sie wurden unterstützt und ergänzt um Erkenntnisse, die sich aus der ehemaligen Liegenschafts- und Gebäude-Software „FM-Tools“ entnehmen ließen. Mit Einführung von „Infoma“ hat sich dies grundlegend geändert. Als „integratives System“ gibt es in Infoma keine Trennung zweier Programme mehr. Jeder beim jeweiligen Sachbearbeiter im Immobilienmanagement erfasste und freigegebene Beleg läuft nahtlos in die Finanzbuchhaltung und von dort zur Stadtkasse zur Auszahlung. Die erforderlichen Nebeninformationen für die Kosten- und Leistungsrechnung – ebenso im entsprechenden Infoma-Modul KLR geführt – werden als Pflichtinformation zwingend mitbedient. Dies ist zwar einerseits als Verbesserung anzusehen, da es nicht mehr zu Abweichungen zwischen den Systemen kommen kann. Allerdings hat diese grundlegende Änderung des Verfahrens auch eine Reihe von weiteren Veränderungen bei der Konten- und Kostenstellenstruktur, bei der Budget-Systematik, bei den Möglichkeiten für Auswertungen und Recherchen u.v.a.m. mit sich gebracht. Hierdurch war gezwungenermaßen ein gewisser „Bruch“ in der Kontinuität verbunden, der nun an einigen Stellen zu etwas veränderten Darstellungen und Aussagen führt. Die konkreten Auswirkungen des Systemwechsels werden im Bericht auf den folgenden Seiten, jeweils an den betroffenen Stellen, erläutert. Viele der durch das Organisationsgutachten der Wohnungswirtschaftlichen Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH (WRW) in den Jahren 2007 und 2008 seinerzeit festgestellten Schwachstellen des Immobilienmanagements wurden mittlerweile beseitigt. Die hierin vorgeschlagene Veränderung der Aufbauorganisation wurde vorgenommen, die Mietkontrakte mit den Nutzern der städtischen Gebäude wurden vollumfänglich abgeschlossen und Kostenmieten vereinbart und regelmäßig berechnet, ein standardisiertes Berichtswesen und entsprechendes Controlling, gestützt auf eine seit geraumer Zeit installierte Kosten- und Leistungsrechnung wurde eingeführt. Die hieraus resultierenden Kennzahlen und Erkenntnisse werden im jährlichen Bericht des Immobilienmanagements regelmäßig vorgelegt. 6 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 In technischer Hinsicht werden zur Verbesserung der energetischen Situation – basierend auf dem bekannten Gutachten der Firma switch on - im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel energetische Verbesserungsmaßnahmen an den betroffenen städtischen Liegenschaften vorgenommen. Dieser Prozess wird noch einige Jahre fortdauern. . Ergänzend zu der seit Jahren installierten Kostenmiete wird nun auch eine komplette, sich an den jeweiligen Vorjahreszahlen orientierende Betriebskostenabrechnung für die internen Mieter regelmäßig vorgenommen und im Haushalt entsprechend berücksichtigt. Einzig die seinerzeit geplante Einführung eines standardisierten Mängelmanagements konnte noch nicht umgesetzt werden. Dies war, vor allem wegen der mit der Veränderung der angewandten software von FM-Tools auf Infoma verbundenen Schwierigkeiten, noch nicht möglich, wird aber als einer der nächsten umzusetzenden Punkte in Kürze wieder aufgegriffen. Aus dem Bereich der Bauprozesse wurden folgende Punkte entscheidend verbessert: Projektbezogene Baumaßnahmen • • • • • • • Die Ablaufprozesse zu Neubauprojekten wurden strukturiert und standardisiert. Bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung werden für alle weiteren Leistungsphasen der HOAI verbindliche Flächentabellen und standardisierte Baubeschreibungen vorgegeben Die Kosten werden über alle Leistungsphasen verfolgt und mit dem Budget verglichen. Ein Kostencontrolling wurde eingeführt Für die Projekte werden gewerkeübergreifende Terminpläne mit verbindlichen Fristen erstellt Die Kommunikation mit allen Projektbeteiligten wurde entscheidend verbessert. Planungs- und Baustellengespräche werden stets (mit Zuständigkeiten, Terminvorgaben und Aufgaben) protokolliert Die Dokumentation für Neubauprojekte wurde neu strukturiert HOAI Verträge wurden jeweils an Novellierungen angepasst. Die zu erbringenden HOAI Leistungen werden überprüft. Im Rahmen der Umsetzung von größeren Baumaßnahmen werden detaillierte Objektbegehungen durchgeführt, Mängel aufgenommen, behoben oder in Form von Mängellisten fortgeschrieben 7 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 1.2Organigramm Immobilienmanagement Amt 26 Jens Batist Sekretariat/Textverarb. Ute Dürschmied Kaufm. Immobilienmanagement Abt. 26.1 Udo Enkelmann Techn. Immobilienmanagement Abt. 26.2 Gabriele Hajok Wirtschaftsförderung und Liegenschaften Abt. 26.3 Frank Prieß Gebäude-Management/ Vermietung Verwaltung / Betreuung Nicole Demers Planung / Neubau / Umbau NN Wirtschaftsförderung NN Gebäude-Management/ Vermietung Verwaltung / Betreuung Karin Kling Bauunterhaltung Objektbetreuung / Neubau / Umbau Peter Beißel Grundstücksverkehr/BaulandManagement Klaus Blumenthal Gebäude-/ LiegenschaftsManagement ext. Nutzer Jörg Schillings (1/2 Stelle) TGA / Objektbetr. / Neubau / Umbau / LuGM-EDVVerfahren Franz Hoffmann Grundstücksverkehr/BaulandManagement Josef Schmidt Rechnungswesen/ Buchhaltung Uschi Brandt Bauunterhaltung Objektbetreuung / Neubau / Umbau Axel Münnich Grundstücksverkehr /Erbbaurechte Heike Schafgan Energiemanagement Marc Weßling TGA Objektbetreuung / Neubau / Umbau Hartmut Krause Grundstücksverkehr Jörg Schillings (1/2 Stelle) Bauunterhaltung Objektbetreuung / Neubau / Umbau Jochen Semisch EDV/Datenerfassung Amtliche Karten Birgit Matheisen TGA Objektbetreuung / Neubau / Umbau Jörg Malzahn Brandschutz / Bauunterhaltung Negin Amin-Sanayie Technische Zeichnungen Planarchiv Susanne Alex Diagramm 1_Organigramm 8 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 1.3 Produkte des Immobilienmanagements Die Aufteilung der im Immobilienmanagement erbrachten Leistungen in die drei bekannten Produkte hat sich bewährt und ist deshalb auch im Jahre 2012 beibehalten worden. Somit werden im Immobilienmanagement Leistungen in folgenden Produkten (Kostenträgern) erbracht: • • • 01 12 01 An- und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden 01 12 02 Bereitstellung von Grundstücken und Gebäuden 01 12 03 Sondervermögen Alle mit dem Ankauf und Verkauf von Grundstücken einhergehenden Aufwendungen, somit Notarkosten, Vermessungskosten, Kosten für Prospektion, vor allem aber die mit dem Verkauf von Grundstücken des Umlauf- und den Anlagevermögens entstehenden Aufwendungen durch Vermögensabgänge, aber auch die Erträge aus dem Verkauf werden im Produkt 01 12 01 abgebildet. Im Produkt 01 12 02 summieren sich sämtliche mit der Verwaltung der im Eigentum befindlichen, aber auch der angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken einhergehenden Aufwendungen und Erträge, somit sämtliche Verbrauchskosten für Energie, Versicherungen, Reinigung, Mieten usw. Auch die mittels internen Leistungsverrechnungen gebuchten Kostenmieten im Rahmen des Mieter-Vermieter-Modells, der größte Ertragsposten im Produkt 02, werden hier erfasst. Das Produkt 01 12 03, die Verwaltung der Sondervermögen, steht eigentlich nicht in direktem Zusammenhang mit den Geschäften des Immobilienmanagements und spielt auch wert- und buchungstechnisch eine untergeordnete Rolle. 2. Kennzahlen auf einen Blick Die Kennzahlen der Energie- und Wasserkosten der Schulen und Kindergärten zeigen eine durchaus positive Entwicklung auf. Wenn auch bei den Schulen die Strom-, Gas- und Wasserkosten je Schüler durchweg – allerdings nur geringfügig – im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind, sind die entsprechenden Kosten der Kindergärten je KiGa-Platz sämtlich sehr deutlich gefallen. Auch ist dabei zu berücksichtigen, das der sich auf die absolut größte Kostenposition beziehende Wert „Gaskosten der Schulen je Schüler“ zwar im Vergleich zum Vorjahr geringfügig um knapp 3% gestiegen ist, dem aber eine Kostenverbesserung im Jahr davor in Höhe von über 18% entgegensteht. Für die Beurteilung der Entwicklung im energetischen Bereich sind aber - eher als die reine Kostenbetrachtung – die Energieverbräuche aussagekräftiger. Auf diese wird im weiteren Verlauf des Berichtes näher eingegangen. Die in die Reihe der Kernkennzahlen aufgenommene Kennzahl „Gasverbrauch je Fläche“ zeigt einen – nicht witterungsbereinigten Verbrauchsanstieg von 9,2%. Witterungsbereinigt ist der Wärmeverbrauch demgegenüber um 1,61% zurückgegangen. Hierauf wird in einem separaten Energiebericht noch besonders eingegangen.“ Ebenso erfreulich gestaltet sich der in diesem Jahr sehr hohe Anteil von Erträgen aus Grundstücksgeschäften an den Gesamterträgen, auf den an anderer Stelle noch eingegangen wird. Die Reinigungskosten je m² BGF sind zwar im Jahr 2012 etwas gestiegen, allerdings nachdem sie im Vorjahr aufgrund der damaligen Ausschreibung deutlich gefallen waren, bleiben aber nach wie vor unterhalb der Werte von 2009 und 2010. Da bekanntermaßen die Reinigungsleistungen im Berichtsjahr nicht zufriedenstellend waren, wurde eine erneute Ausschreibung mit Leistungsbeginn 2013 durchgeführt. Hierauf wird im Kapitel „Reinigung“ näher eingegangen. Die Steigerung der Bauunterhaltskosten je Fläche ist als durchaus positiv anzusehen, da hieraus ein verbesserter Werterhalt der städtischen Gebäude abgeleitet werden kann. 9 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Kern-Kennzahlen Immobilienmanagement Anteil Erträge aus Grundstücksgeschäften an Gesamterträgen 2009 25,60% Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF: 31,20 € 90,84 Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Reinigungskosten je m² BGF 5,96 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Bauunterhalt je m² BGF 9,56 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Personalkosten je m² BGF 6,74 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 2011 2012 32,30% 20,57% 40,53% 26,17% Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gasverbrauch KW/h je m² BGF 2010 -36,32% 97,03% 33,55 € 34,49 € 36,66 € 7,53% 2,80% 6,29% 104,32 84,85 92,66 14,84% -18,66% 9,20% 5,79 € 4,93 € 5,49 € -2,85% -14,85% 11,44% 9,96 € 14,07 € 17,50 € 4,18% 41,27% 24,39% 6,74 € 6,77 € 5,96 € 0,00% 0,45% -11,98% 33,24 € 40,33 € 42,05 € 21,33% 4,26% 66,57 € 54,46 € 55,86 € -18,19% 2,57% 5,17 € 5,39 € 1,77% 4,26% 35,30 € 38,32 € 32,79 € 8,56% -14,43% 52,39 € 57,09 € 45,66 € 8,97% -20,02% Kennzahlen Energie- und Wasserkosten Schulen und Kindergärten Stromkosten der Schulen je Schüler Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gaskosten der Schulen je Schüler Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wasserkosten der Schulen je Schüler 5,08 € Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Stromkosten der Kindergärten je Platz Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Gaskosten der Kindergärten je Platz Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % Wasserkosten der Kindergärten je Platz Anstieg/Verringerung gegenüber Vorjahr in % 6,76 € 7,33 € 6,51 € 8,43% -11,19% Tabelle 1_Kennzahlen im Überblick 10 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 3. Grundstücke und Gebäude 3.1 Städtische Gebäude Die vom Immobilienmanagement insgesamt zu bewirtschaftende Fläche beträgt im Berichtszeitraum ca. 162.000 m² BGF. Sie hat sich gegenüber dem letzten Bericht verändert, z.B. durch den Übergang des Rathauscenters in städtisches Eigentum, den Neubau der Feuerwache Geyen, die Erweiterung der KGS Bachstraße, die Erweiterung verschiedener Kindergärten und den Neubau des Kindergartens Erfurter-Straße bei gleichzeitigem Wegfall des Kindergartens Helmholtzstraße. Die in der Tabelle dargestellten Bilanzwerte sind die für die Eröffnungsbilanz herangezogenen Werte. Diese haben sich durch Ab- und Zuschreibungen mittlerweile verändert. Die zeitnahen Werte können allerdings erst nach Aufschaltung der Anlagenbuchhaltung und Durchführung der entsprechenden Abschreibungsläufe dargestellt werden. Die üblicherweise in der Anlage zu diesem Bericht gezeigte Auflistung der gesamten Bruttogrundflächen muss ausnahmsweise in einer anderen, reduzierten Form erfolgen. Bei der weiter oben beschriebenen Umstellung auf die neue LuGM-Software Infoma kam es im Rahmen der Migration der Flächendaten aus FM-Tools zu Problemen. Dies hatte zur Folge, dass leider bis heute in Infoma noch keine validen Flächendaten zur Verfügung stehen. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass dies in näherer Zukunft durch einen erneuten Migrationslauf korrigiert wird, so dass im nächsten Bericht die Flächendaten mittels einer Infoma-Auswertung dargestellt werden können. Bis dahin muss ersatzweise mit einer von Hand erstellten Excel-Liste, die auf Liegenschafts-Ebene die Bruttogrundflächen zeigt, gearbeitet werden. Gebäudetyp Schulzentren Grundschulen alle sonstige Rathaus (incl. RHC, Canishof,.Erz.Ber.Stelle) Sportanlagen und Bäder (Gebäude) Hauptschule Aussiedler-Asylbewerber-Unterkünfte Kindergärten (städt.) Feuerwachen KMZ (Dr. Hans Köster Saal) Bauhof Förderschule Friedhöfe (Trauerhallen) KMZ (Bücherei) KMZ (Kl. Saal/Gastro) Obdachlosenunterkünfte Summe BGF in m² 53.574 31.729 18.092 11.606 9.873 6.628 6.468 6.068 5.319 3.504 2.652 2.610 1.615 1.587 558 491 162.375 NHK-Eröffnungsbilanz Wert in Tsd € 46.605 20.471 7.259 12.213 5.189 4.108 1.828 4.581 2.684 5.554 1.540 766 735 5.047 1.790 62 120.433 Tabelle 2_Gebäudetypen nach BGF 11 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm 2_Gebäudetypen nach BGF 3.2 angemietete Räume Bei den angemieteten Räumen haben sich gegenüber dem Vorjahr deutliche Veränderungen ergeben. Durch den Wegfall der Anmietung der Räumlichkeiten für die VHS Steinstraße, vor allem aber durch den Ankauf des Gebäudes Rathauscenter, haben sich die Fläche der Anmietungen von 2.685 m² auf 1.018 m² und die Mietkosten von ehemals 309.511 € auf nunmehr € 124.665 verringert. angemietete Objekte Kita zu den Fußfällen Kita Vochemsgasse Pavillon GGS Dansweiler PAZ Pulheimer Abfallzentrum Summe Tabelle 3_Angemietete Objekte Fläche in m² 511 308 109 91 1.018 Mietkosten p.a. 54.000 42.444 13.747 14.474 124.665 Diagramm 3_Angemietete Objekte 12 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 3.3 An- und Verkäufe von Grundstücken Durch Grundstücksverträge wurden im Jahre 2011 Erträge in Höhe von knapp 10,7 Mio € erzielt. Die Relation der Erträge aus Grundstücksgeschäften zum Gesamtertrag des Immobilienmanagements lässt sich somit in folgender Kernkennzahl darstellen: Erträge aus Grundstücksgeschäften 10,7 Mio € Gesamterträge des IM 26,4 Mio € = 40,5 % Im Jahr 2011 lag diese Kennzahl bei 20,6%, da seinerzeit mit 4,3 Mio € deutlich weniger Grundstückserlöse erzielt wurden. Kennzahl Grundstückserträge Grundstücks-Erträge (UV) Gesamterträge Grundstückserträge/Gesamterträge in % Tabelle 4_Kennzahl Grundstückserträge 2008 10,7 26,3 40,7 2009 5,7 22,3 25,6 2010 8,0 24,3 32,9 2011 4,3 20,9 20,6 2012 10,7 26,4 40,5 Diagramm 4_Kennzahl Grundstückserträge 13 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Das Immobilienmanagement hat im Jahr 2012 insgesamt 51 Grundstücksverträge notariell beurkundet. Es handelt sich um 30 Grundstücksverkäufe und 21 Grundstückserwerbe. Die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken ist nach wie vor erheblich. In 2012 konnte das Angebot nur um einige wenige städtische Wohnbaugrundstücke ergänzt werden. Es wurden insgesamt 15 Baugrundstücke in den neuen Baugebieten des BP 94 Brauweiler (Erfurter Str.), BP 98 Geyen (Nellesweg), BP 88 Dansweiler (Liethenstr.) und BP 60 (ehem. Kindergartengrundstück Helmhotzstr.) veräußert. Die Vermarktung der zur Verfügung stehenden städtischen Baugrundstücke in den neuen Baugebieten der BP 94, 88 und 60 wurde damit 2012 abgeschlossen. Im Bereich des BP 98 stehen in 2013 nur noch 2 Grundstücke zur Verfügung. Insofern lag in 2012, wie auch bereits in 2011 ein besonderer Schwerpunkt auf der Entwicklung neuer Wohnbaugebiete und den damit verbundenen Verhandlungen zum Erwerb weiterer, nach den Vorgaben der Regionalplanung, entwickelbarer Grundstücke . Mit dem BP 76 Pulheim (Verlängerung Sonnenallee) konnte den grundstückssuchenden Kaufinteressenten ab 2013 wieder ein größeres Angebot gemacht werden. Die 2011 wieder aufgenommene Vermarktung der Grundstücke An der Maar 18 und 20 konnte in 2012 mit dem Verkauf des Hauses Nr. 20 abgeschlossen werden. Das Grundstück Rosenhügel 19 wurde ebenfalls in 2012 verkauft.. Bei der Vermarktung der städtischen Gewerbegrundstücke hat sich die Situation in 2012 stabilisiert. Es konnte eine weitere Fläche im Bereich der Hugo-Junkers-Str. und das Gewerbegrundstück in der Siemensstr., gegenüber des Standortes Knauber vermarktet werden. Im Bereich der Hugo-Junkers-Str. stehen noch 2 Grundstücke zur Vermarktung zur Verfügung. Die Vermarktung des ca. 10.000 qm großen Grundstücks zwischen August-Euler-Str. und Venloer Str. bleibt weiterhin schwierig. Wegen der nur noch geringen Zahl an vermarktbaren Gewerbegrundstücken lag in 2012 ein Schwerpunkt auf der Entwicklung des neuen Gewerbegebietes in Pulheim, zwischen K 6, B 59n, Industriebahn und Bonnstraße. Der Kaufpreis für das Grundstück des Möbelhauses im Gewerbegebiet Pulheim-Süd ist in 2012 haushaltswirksam vereinnahmt worden. Wegen der Größenordnung dieses Kaufpreises hat sich die Kernkernzahl (Grundstückserträge / Gesamterträge in %) gegenüber 2011 und auch gegenüber 2009 und 2010 signifikant verändert. Die Kernkernzahl entspricht für 2012 wieder der Kennzahl für 2008. Auch in 2008 wurde ein erheblicher Kaufpreis aus dem Verkauf des großen Gewerbegrundstücks des Logistikzentrums haushaltswirksam vereinnahmt. Es wird deutlich, dass die Kernkennzahl von solchen Einzelvorgängen erheblich beeinflusst werden kann. 14 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 4. Betriebsergebnis Mit über 15 Millionen Euro liegt das Betriebsergebnis des Berichtsjahres 2012 auf einem bisher noch nicht erreichten Niveau (das höchste bislang erreichte Betriebsergebnis lag im Jahre 2010 bei 14,6 Millionen Euro). Dies ist im Wesentlichen zurückzuführen auf die mit 10,6 Millionen Euro im Gegensatz zum Vorjahr wieder wesentlich höheren Erträge aus Verkäufen von Grundstücken des Umlaufvermögens. Die gegenüber dem Vorjahr geringeren Erträge aus internen Leistungsbeziehungen entstehen durch Schwankungen bei der Betriebskostenabrechnung, deren Inhalte auf den abrechnungsfähigen, tatsächlich entstandenen Nebenkosten basieren. Die Erträge aus Kostenmiete als solche bleiben, abgesehen von durch in Relation zum Gesamtvolumen geringen Flächen- und damit Mietkostenveränderungen, nahezu stabil. Die Betriebskostenabrechnung wird - basierend auf den Vorjahreszahlen - vom Immobilienmanagement für alle intern vermieteten Objekte erstellt und den Mietern zur Verfügung gestellt. Hierzu werden alle abrechnungsfähigen Kosten je Gebäude bzw. Gebäudeteil ermittelt, summiert und jeweils für den entsprechenden Mieter zusammengefasst. Die so ermittelten Zahlen werden als Planansatz für das jeweilige Folgejahr in den Haushalt eingebracht Bezüglich der erhöhten Personalkosten sei zu erwähnen, dass aufgrund an anderer Stelle bereits beschriebener, mit der Ablösung der Buchungs-Software einhergehender Veränderungen, ab dem Berichtsjahr 2012 die Personalnebenkosten (Beiträge zur Sozialversicherung, Versorgungsbeiträge) in dieser Tabelle mitgeführt werden. Die Netto-Personalkosten, somit die Summe der Bezüge der Beamten und die Entgelte der Tarifbeschäftigten, belaufen sich auf ca. 968 Tausend Euro und liegen somit, zu erklären durch temporäre personelle Vakanzen, unter dem Niveau des Vorjahres (s. hierzu auch Tabelle 1 „Kennzahlen im Überblick - Personalkosten je m² BGF). Betriebsergebnis (€) Erträge aus internen Leistungsbez. (iLV) externe Erträge Erträge gesamt Unterhaltungs-/Bewirtsch./sonst.Aufwand Energieaufwand (incl.Wasser) Personalaufwand (ab 2012 incl. Lohnnebenkosten) Aufw. gesamt Saldo 2007 14.533.143 774.984 15.308.127 -4.583.094 -1.909.999 -840.954 -7.334.047 7.974.080 2008 14.893.093 1.480.315 16.373.408 -5.055.548 -1.876.594 -908.699 -7.840.841 8.532.567 2009 15.863.375 6.482.686 22.346.061 -5.824.033 -2.176.566 -1.061.688 -9.062.287 13.283.774 2010 2011 2012 15.371.293 15.691.573 14.712.143 8.911.549 5.177.362 11.776.516 24.282.842 20.868.935 26.488.659 -6.664.759 -8.253.077 -8.105.740 -1.949.347 -1.773.196 -1.573.158 -1.061.460 -1.063.847 -1.175.675 -9.675.566 -11.090.120 -10.854.573 14.607.276 9.778.815 15.634.086 Tabelle5_Betriebsergebnis Diagramm5_Betriebsergebnis 15 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 5. Erträge Auch die in untenstehender Tabelle aufgegliederten „externen Erträge“ zeigen, dass die Verbesserung hauptsächlich aus den Grundstücksverkäufen resultiert. Auch die relativ hohe Position „Kostenerstattungen“ steht im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften. Sie resultiert aus der vertragsgemäßen Erstattung von Gutachterkosten durch den Investor im Gewerbegebiet Pulheim. Erträge (€) Erträge aus iLV (Kostenmiete) Erträge aus Verkauf von Grundst.u.Geb. Erträge aus Mieten/Pachten/Erbbauzinsen Kostenerstattungen Erstattungen.v.priv.Unternehmen andere sonst.ordentliche Erträge Erträge aus Verwaltungsgebühren sonstige Erträge Summe Tabelle6_Erträge 2007 2008 2009 2010 2011 2012 14.533.143 14.893.093 15.863.375 15.371.293 15.691.573 14.712.143 769.182 5.659.805 8.034.946 4.264.935 10.967.296 593.218 547.173 630.983 754.888 736.876 595.935 20.898 31.728 100.444 27.225 5.236 100.165 118.837 74.509 62.547 55.746 96.998 59.610 33.540 21.729 23.927 32.485 62.553 46.096 8.369 4.580 4.193 5.647 10.637 2.866 123 31.415 787 636 127 4.548 15.308.127 16.373.409 22.346.061 24.282.866 20.868.935 26.488.659 Diagramm6_Erträge 16 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 6. Energiekosten und - verbrauch 6.1 Entwicklung Energiekosten und -verbrauch Die ehemalige Tabelle „Aufwendungen Energie/Wasser/Abwasser“ wurde im vorliegenden Jahresbericht geändert in die Tabelle „Aufwendungen Energie/Wasser“. Dies war erforderlich weil – wie eingangs bereits erläutert – durch die Umstellung auf die neue Software die Grundbesitzabgaben gesammelt auf dem entsprechenden Konto gebucht und somit auch nur als solche ausgewertet werden können. Überdies erscheint es auch sachlich als durchaus sinnvoll, die Auswertung der EnergieAufwendungen auf die tatsächlich mit dem Verzehr von Ressourcen wie Strom, Gas, Heizöl und Wasser einhergehenden Kosten zu beschränken. Nach relativ hohen Energiekosten in den Jahren 2007 – 2010 und einem recht günstigen Jahr 2011 sind nun in 2012, aufgrund eines bekanntermaßen sehr langen und kalten Winters, vor allem aber aufgrund von Preissteigerungen und Steigerung der EEG-Umlage (Erneuerbare-Energie-Gesetz-Umlage), die Energiekosten – im Wesentlichen bei den Wärmeund somit Gaskosten – wieder gestiegen, ohne allerdings das hohe Niveau der Jahre vor 2011 zu erreichen. Demgegenüber lässt sich aber an den Energie-Verbrauchsentwicklungen derjenigen Gebäude, an denen in den letzten Jahren energetische Maßnahmen durchgeführt worden sind erkennen, dass mit solchen Maßnahmen signifikante Erfolge durch Verbrauchsrückgänge zu erlangen sind, da diese trotz Preissteigerungen zur Verminderung der Energiekosten geführt haben (siehe hierzu Kapitel 6.4 Zeitvergleich energetische Maßnahmen, Seite 44) Auch die Betrachtung der Energiekosten je Gebäudetypen zeigt durchweg leicht angestiegene Kosten bei nahezu allen Gebäuden, erfreulicherweise mit Ausnahme der Kindergärten und des Bauhofes. Auch die Reihenfolge, beginnend mit den energetisch kostenintensivsten Gebäuden absteigend, hat sich nicht wesentlich geändert. Somit ist auch in diesem Jahr wieder zu erkennen, dass die in Relation wenigen und kleinen Asylbewerberunterkünfte vergleichsweise hohe Energiekosten hervorrufen. Da dieser Sachverhalt bereits im letzten Jahresbericht ausgiebig untersucht und erläutert wurde, soll dies hier nicht weiter kommentiert sondern nur mit dem entsprechenden Zahlenmaterial dargestellt werden. Aufwendungen Energie/Wasser (€) Gas Strom Wasser Heizöl Summe 2007 859.600 618.538 123.912 19.284 1.621.335 2008 892.341 616.036 124.495 25.099 1.657.971 2009 994.356 617.784 143.033 12.773 1.767.946 2010 862.810 603.621 138.395 9.711 1.614.537 2011 658.137 676.390 122.672 18.325 1.475.524 2012 723.445 709.721 131.333 8.659 1.573.158 Tabelle7_Aufwendungen Energie/Wasser Diagramm7_Aufwendungen Energie/Wasser 17 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Energiekosten nach Gebäudetypen (€) 2007 (incl. Wasser, ohne Abwasser) Schulzentren 428.264 Grundschulen 217.853 Asylbewerber- u. Obdachl.Unterkünfte 146.250 Hallenbad 113.312 Rathaus 96.356 Sportstätten 99.546 Feuerwehrgebäude 70.411 Kindergärten 82.954 Freibad 56.305 KMZ 49.086 Hauptschule 83.141 Trauerhallen 23.334 Förderschule 39.326 Bauhof 21.853 Parkhaus 5.963 sonstige 87.382 Summe 1.621.336 Tabelle8_Energiekosten nach Gebäudetypen 2008 2009 2010 2011 2012 407.461 214.172 164.527 116.736 101.447 114.764 70.801 80.998 68.702 52.146 57.492 27.061 22.849 27.504 14.606 116.705 1.657.971 417.006 322.583 143.837 118.103 109.834 104.135 82.419 82.538 77.905 56.930 59.762 28.019 24.550 14.249 9.894 115.200 1.766.964 369.599 233.441 141.286 108.189 104.152 124.880 74.540 83.682 65.536 53.458 59.032 33.999 20.378 25.852 5.706 110.807 1.614.537 332.524 216.412 136.424 109.910 84.687 85.090 72.436 83.737 65.259 42.664 52.339 29.042 13.019 26.609 10.115 115.257 1.475.524 380.462 231.057 142.571 121.444 98.312 91.802 77.883 68.649 67.661 58.103 53.552 33.857 24.049 22.882 11.161 89.713 1.573.158 Diagramm8_Energiekosten nach Gebäudetypen Auch in diesem Jahr fällt wieder auf, dass die Energiekosten bei den Asylbewerberunterkünften, gemessen an deren Anzahl und Fläche, überproportional hoch sind. Eine eingehende Betrachtung der Gründe für diese hohen Werte, aber auch Erklärungen für die innerhalb der Gebäudegruppe auffällig unterschiedlichen Werte (Am Fronhof und Christophstraße werden mit Strom beheizt) wurde bereits im letzten Jahresbericht ausführlich aufgezeigt und soll hier nicht wiederholt werden. 18 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Zu erkennen ist jedenfalls, dass die ohnehin schon recht hohen Werte von 2011 auf 2012 auch noch weiter angestiegen sind. Blickt man aber auf den bekanntlich harten und langen Winter 2012/2013 und die damit verbundene Gesamtsteigerung der Energiekosten, so erscheinen die Steigerungen bei den Asylbewerber-Unterkünften nachvollziehbar. Kennzahl: Strom- u. Gasaufwendungen Asylbewerberunterkünfte pro BGF m² Stromaufwand in Gasaufwand in € € Asylbewerberunterkunft 2012 2011 2012 2011 Am Fronhof 25.968 24.688 0 0 Christophstraße 12.026 10.252 0 0 Eschgasse 13.070 11.745 24.719 23.812 Venloer Straße 6.726 6.417 6.623 5.847 Zur offenen Tür 6.770 6.459 4.574 4.141 Donatusstraße 13.838 13.055 10.000 10.269 Summe 78.398 72.616 45.916 44.069 Kennzahl: Strom- u. Gasaufwendungen Asylbewerberunterkünfte pro Person Stromaufwand in Gasaufwand in € € Asylbewerberunterkunft 2012 2011 2012 2011 Am Fronhof 25.968 24.688 0 0 Christophstraße 12.026 10.252 0 0 Eschgasse 13.070 11.745 24.719 23.812 Venloer Straße 6.726 6.417 6.623 5.847 Zur offenen Tür 6.770 6.459 4.574 4.141 Donatusstraße 13.838 13.055 10.000 10.269 Summe 78.398 72.616 45.916 44.069 BGF in m² 319,65 191,79 1.870,69 799,76 806,42 722,64 4.710,95 Personenanzahl* 22 11 39 23 12 28 135 Kennzahl Kennzahl Stromaufwand Gasaufwand je m² in € je m² in € 81 63 7 8 8 19 17 0 0 13 8 6 14 41 Kennzahl Kennzahl Stromaufwand Gasaufwand pro Person in pro Person € in € 1.180 1.093 335 292 564 494 581 0 0 634 288 381 357 1.660 *Stand: 31.5.2012 Tabelle9_KennzahlAsylGasStrom Diagramm9a_KennzahlAsylGasStrom je BGF 19 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm9b_KennzahlAsylGasStrom je Person Im Folgenden werden nun die Energiekosten aller Gebäudetypen in Relation zu den jeweiligen Flächen gebracht und abschließend eine Betrachtung der auf diese Weise gewonnenen Kennzahlen im Vergleich und der Entwicklung der letzten zehn Jahre angestellt. Energiekosten nach Gebäudetypen (€) Freibad Hallenbad Asylbewerber- und Obdachlosen-Unterkünfte Trauerhallen Sportstätten Feuerwehrgebäude KMZ (ohne Fläche Pugema) Kindergärten Förderschule Bauhof Rathaus (incl.Canishof, RHC u. Erz.Ber.St.) Hauptschule sonstige Grundschulen Schulzentren Parkhaus Summe Tabelle10_Energiekosten nach Gebäudetypen je BGF 2012 67.661 121.444 142.571 33.857 91.802 77.883 58.103 68.649 24.049 22.882 98.312 53.552 89.713 231.057 380.462 11.161 1.573.158 BGF m² 1.260 3.003 6.468 1.615 5.610 5.319 5.649 7.222 2.610 2.652 11.606 6.628 11.367 31.729 53.574 6.062 162.375 Kosten je m² 53,71 40,44 22,04 20,96 16,36 14,64 10,29 9,51 9,21 8,63 8,47 8,08 7,89 7,28 7,10 1,84 9,69 20 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm10_Energiekosten nach Gebäudetypen je BGF Energiekosten-Entwicklung (€) (incl. Wasser, ohne Abwasser) Summe prozentuale Entwicklung zu Vorj. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.302.086 1.477.664 1.525.363 1.507.388 1.612.902 1.621.336 1.657.971 1.766.964 1.614.537 1.475.524 1.573.158 13,5% 3,2% -1,2% 7,0% 0,5% 2,3% 6,6% -8,6% -8,6% 6,6% En.K.Index Jahresdurchschn. Basis 2005* Energiekosten preisbereinigt En.K.Index Jahresdurchschn. Basis 2010* 100 108,5 112,8 127 122,3 133,3 136,5 154,3 1.507.388 1.486.546 1.437.355 1.305.489 1.444.778 1.211.206 1.080.970 1.019.545 100 102,4 115,79 *Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland Tabelle11_Energiekosten-Entwicklung 21 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm11a_Energiekosten-Entwicklung Diagramm11b_Energiekosten-Entwicklung preisbereinigt Wie bereits im letzten Bericht kann auch an dieser Stelle wieder von einer – preisbereinigten – Verringerung der Energiekosten berichtet werden. Nach einem zweimaligen Rückgang der Energiekosten von 2009 auf 2010 und von 2010 auf 2011 sind nun im Jahr 2012 die preisbereinigten Energiekosten wiederum gefallen. Die nötigen technischen Voraussetzungen bezüglich der Zählerstrukturen sind mittlerweile weitgehend erfüllt, so dass die tatsächlichen Verbräuche direkt und zeitnah abgelesen und im Energie-Modul des Programms Infoma erfasst und anschließend in einem Bericht ausgegeben werden können. 22 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Die vorangegangenen Energiekostendarstellungen unterscheiden nach den Energiearten Gas, Strom und Wasser - analog zu den entsprechenden Aufwandskonten - was beim Vergleich mit den nachfolgenden Energieverbrauchs/EnergiekostenDiskussionen sowie deren Interpretation berücksichtigt werden muss. Im Folgenden werden nämlich die Verbräuche nach Wärme-, Strom- sowie Wasserbedarf unterschieden und dargestellt. Der Wärmebedarf resultiert größtenteils aus den Gasverbräuchen. An einigen wenigen Liegenschaften wird jedoch ausschließlich mit Strom geheizt, wonach diese Stromverbräuche ebenfalls dem Wärmebedarf zugeordnet sind. In den nachfolgenden Tabellen und Diagrammen werden die Gesamtverbräuche im Berichtsjahr 2012 aufgeführt. Betrachtet wird hier – anders als bei der Energiekostendarstellung - der Verbrauchszeitraum der Jahre 2010-2012. Für die rein energetische Bewertung werden die Wärmeverbräuche in der Regel einer Witterungsbereinigung unterzogen. Diese beschreibt die Nivellierung von Heizenergieverbräuchen auf Grundlage der Außentemperaturen, um die Heizenergieverbräuche unterschiedlicher Jahre und/oder unterschiedlicher Standorte vergleichen zu können. Die bereinigten Heizenergieverbräuche gelten dementsprechend als Referenz für die Verbrauchsbetrachtung und können eventuelle Energiekostenänderungen relativieren. Energieverbrauch Strom Wasserverbrauch Wärme gemessen witterungsbereinigt [kWh] [kWh] 3.581.997 15.155.669 Veränderung gegenüber dem Vorjahr -0,98% 7,79% Tabelle12_Entwicklung Verbräuche prozentual 2012 15.708.731 [m³] 76.997 -1,61% 0,71% Diagramm12a_Entwicklung Verbrauch Wärme 2010 – 2012 23 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm12b_Entwicklung Verbrauch Strom 2010 – 2012 Diagramm12c_Entwicklung Verbrauch Wasser 2010 - 2012 Die obigen Tabellen und Diagramme zeigen, dass sowohl die preisbereinigten Energiekosten als auch die dazugehörigen Energieverbräuche zum Vorjahr gesunken sind. Sowohl die Stromverbräuche (-0,98%), als auch die witterungsbereinigten Heizenergieverbräuche (-1,61%) sind leicht gesunken. Lediglich der Wasserverbrauch (+0,71%) ist leicht gestiegen. Jahr 2010 2011 2012 Flächen Verbrauch in kWh 162.375 15.061.603 162.375 15.965.258 162.375 15.708.731 Wärme bereinigt kWh / m² Strom Verbrauch in kWh 92,76 3.516.645 98,32 3.617.543 96,74 3.581.997 Wasser kWh / m² Verbrauch in m³ 21,66 22,28 22,06 82.633 76.451 76.997 m³ / m² 0,509 0,471 0,474 Tabelle13_Entwicklung Verbräuche 2010 – 2012 24 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm13_Entwicklung Verbrauchskennwerte 2010 - 2012 Nachfolgend werden die Verbräuche im Berichtsjahr 2012 nach Gebäudetypen aufgeführt. Dabei erfolgt die Aufteilung nach Energie- und Wasserverbräuchen. Der Energieverbrauch beinhaltet hierbei die Verbräuche in Kilowattstunden (kWh), die für die Bereitstellung von Wärme und Elektrizität genutzt wurden. Dieser umfasst die Energieträger Gas und Strom. Der Wasserverbrauch indessen wird in Kubikmeter (m³) angezeigt und ist daher gesondert zu betrachteten. Eine weitere Besonderheit sind Schwimmbäder. Deren Verbrauch wird gemäß VDI-Richtlinie 3807 energetisch nicht nach den Bruttogrundflächen, sondern nach den Beckenoberflächen bewertet. Um allerdings in diesem Bericht eine Vergleichbarkeit der Kennwerte zu den Energiekosten zu schaffen, werden die Verbräuche der Bäder nachfolgend ebenfalls zu den Bruttogrundflächen aufgezeigt. Die nachfolgend für die Feuerwehr in Geyen beschriebenen Energie- und Wasserverbräuche beziehen sich auf das ehemalige Gebäude am Mittelweg. Die Verbräuche für das neue Gebäude im Massy-Igny-Weg fließen hier noch nicht in die Verbrauchsbilanz ein. Energie- und Wasserverbräuche nach Gebäudetypen 2012 Wärme bereinigt (kWh) Hallenbad Freibad Asylbewerber-/Obdachlosenunterkünfte Sportstätten Feuerwehrgebäude Bauhof Förderschule Trauerhallen KMZ (ohne Fläche Pugema) Hauptschule Rathaus (inkl. Canishof/Rathauscenter/Erziehungsberatung) Grundschulen Kindergärten Schulzentren sonstige Parkhaus 1.411.503 462.419 1.043.887 1.006.347 700.509 322.105 340.066 184.079 508.141 632.221 954.001 2.941.775 610.456 4.090.581 500.640 kein Verbrauch Strom (kWh) Wasser (m³) 337.475 20.988 163.262 10.589 339.184 5.973 135.364 6.593 191.185 1.748 55.000 763 29.470 266 15.013 3.860 171.667 1.142 131.214 1.658 310.194 3.253 397.640 6.636 105.720 3.100 950.278 7.913 45.830 1.629 55.199 kein Verbrauch BGF m² Energie bereinigt (kWh)* 1.748.978 625.681 1.383.071 1.141.711 891.694 377.105 369.536 199.092 679.808 763.435 1.264.195 3.339.415 716.176 5.040.859 546.469 55.199 kWh/m²* Energie bereinigt 3.003 1.260 6.468 5.610 5.319 2.652 2.610 1.615 5.649 6.628 11.606 31.729 7.222 53.574 11.367 6.062 582,41 496,57 213,83 203,51 167,64 142,20 141,58 123,28 120,34 115,18 108,92 105,25 99,17 94,09 48,08 9,11 m³/m² Wasser 6,99 8,40 0,92 1,18 0,33 0,29 0,10 2,39 0,20 0,25 0,28 0,21 0,43 0,15 0,14 kein Verbrauch Tabelle14_Energie- und Wasserverbräuche nach Gebäudetypen 25 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm 14a_Energieverbräuche nach Gebäudetypen je BGF Diagramm 14b_Wasserverbräuche nach Gebäudetypen je BGF Das Ranking der Energie- und Wasserverbräuche nach Gebäudetypen zeigt weitestgehend eine Übereinstimmung mit dem Ranking des Kostenvergleichs. Die Unterschiede resultieren hier aus der differenzierten Darstellung. Während beim Kostenvergleich alle drei Energieformen (Strom, Gas und Wasser) über die gemeinsame Bezugsgröße Euro (€) angezeigt werden, sind die Verbräuche in Energie- und Wasserverbräuche aufgeteilt. Die Energie setzt sich aus der Summe der Heizenergie- sowie der Stromverbräuche zusammen und wird in Kilowattstunden (kWh) pro Bruttogrundfläche (m²) angezeigt. Der Wasserverbrauch dagegen wird in Kubikmeter (m³) pro Bruttogrundfläche (m²) dargestellt. 26 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Die unterschiedlichen Platzierungen im Kosten- bzw. Verbrauchsvergleich der einzelnen Gebäudetypen lassen sich bei einer kombinierten Betrachtung von Energie- und Wasserverbräuchen erklären. Bei Betrachtung der Spitzenverbraucher – in diesem Fall die Bäder – tauschen Hallenbad und Freibad die beiden vorderen Plätze. Unter Berücksichtigung der vergleichsweise höheren Wasserverbräuche relativiert sich allerdings diese Abweichung zur Kostenbetrachtung. Auch die vergleichsweise hohen Wasserverbräuche von Trauerhallen und Kindergärten erklären die vorderen Platzierungen dieser Gebäudetypen im Kostenvergleich. 6.2 Energie- und Wasserkosten und –verbrauch Schulen und Kindergärten In den folgenden Tabellen und Diagrammen sollen die Strom-, Gas- und Wasserkosten der zahlen- und flächenstärksten Gebäude – Schulen und Kindergärten – jeweils in Relation zu der Anzahl der Schüler bzw. Kindergartenplätze und in Relation zu den jeweiligen Bruttogrundflächen betrachtet werden. Darüber hinaus werden die „Ausreißer“, also diejenigen Gebäude, bei denen im Vergleich zu den anderen Gebäuden überproportionale Kosten vorliegen, rot gekennzeichnet. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2012 Schulen je Schüler Stromkosten € KGS Bachstraße 6.718 EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) 5.186 KGS Buschweg 7.895 GGS Brauweiler (Richezaschule) 12.871 GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) 6.563 GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) 8.849 GGS Stommeln (Christinaschule) 15.654 KGS Stommeln (An der Kopfbuche) 9.623 GGS Sinnersdorf (Horionschule) 10.320 GHS Pulheim 19.299 Gymnasium Pulheim 61.029 Realschule Pulheim 15.543 SZ Brauweiler 92.641 Förderschule Brauweiler 7.042 Summe 279.233 Durchschnitt Vorjahr 6.411 10.923 7.401 10.983 5.998 9.182 13.081 9.183 9.634 21.235 65.986 20.270 69.411 6.729 266.427 Gaskosten € 12.824 14.939 10.744 10.829 10.427 11.506 17.521 18.745 26.221 28.903 89.585 21.950 80.982 15.800 370.976 Vorjahr 12.672 13.991 8.281 9.435 9.863 10.721 14.592 18.783 23.164 62.001 71.975 18.390 70.486 15.439 359.793 Wasserkosten € 496 1.707 635 844 809 1.037 1.551 1.247 2.186 5.349 5.281 4.508 8.941 1.207 35.798 Vorjahr 825 2.142 747 981 777 2.701 1.611 887 1.447 4.765 6.139 1.896 7.972 1.264 34.154 Kennzahl Schüler Stromkosten je Schüler € 292 23,01 325 15,96 208 37,96 233 55,24 184 35,67 199 44,47 210 74,54 176 54,68 169 61,07 281 68,68 1555 39,25 701 22,17 2045 45,30 63 111,78 6.641 42,05 Kennzahl Gaskosten je Schüler € 43,92 45,97 51,65 46,48 56,67 57,82 83,43 106,51 155,15 102,86 57,61 31,31 39,60 250,79 Kennzahl Wasserkosten je Schüler € 1,70 5,25 3,05 3,62 4,40 5,21 7,39 7,09 12,93 19,04 3,40 6,43 4,37 19,16 55,86 5,39 Tabelle15_Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je Schüler Auch hier ist wieder klar zu erkennen, dass die relativen Kosten der jeweiligen Gebäude stark voneinander abweichen. Die Stromkosten der Förderschule wurden zwar markiert, da sie - wie bereits im letzten Jahr - deutlich über denen der anderen Schulen (bezogen auf die Schülerzahl) liegen. Dies ist aber aufgrund der Besonderheit des Schultyps zu erklären. Ebensolches trifft auf die dortigen Kosten für Gas zu. Die Gaskosten je Schüler bei der Hauptschule, die noch letztes Jahr deutlich aus dem Rahmen fielen, haben sich dieses Jahr verringert und liegen jetzt im normalen Bereich. Stattdessen fallen nun die erhöhten Gaskosten bei der Horionschule auf. Eine erste Ermittlung ergab, dass dort hinsichtlich der Regelung und Bedienung der Heizungsanlage Optimierungsbedarf besteht. Dies wird jedoch noch genauer untersucht. Zudem sind an der Horionschule zwischenzeitlich Dämmmaßnahmen durchgeführt wurden, so dass die Gaskosten hier zukünftig sinken müssten. Die Christinaschule, Schule An der Kopfbuche, Horionschule und GHS fallen dadurch auf, dass Sie in Relation zu Ihren Schülerzahlen bei allen drei Kostenarten sehr hohe Flächenwerte aufweisen. Dies steht im Zusammenhang mit dem an diesen Schulen überdurchschnittlich großen Flächenverbrauch im Verhältnis zu den dort vorliegenden Schülerzahlen (s. Tabelle 25, Seite 42). Hierbei muss allerdings berücksichtigt werden, dass bei der Christinaschule und der Hauptschule Fremdnutzungen vorliegen, die zum Energie- und Flächenverbrauch beitragen und somit die Kennzahlen beeinflussen. (s. auch Seite 41) 27 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm15a_Stromkosten Schulen je Schüler Diagramm15b_Gaskosten Schulen je Schüler Bei den Wasserkosten sind die sehr hohen Kosten je Schüler – neben denen der Förderschule – bei der Hauptschule, aber durchaus auch bei der Horionschule auffällig. 28 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm15c_Wasserkosten Schulen je Schüler Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2012 Schulen je m² BGF KGS Bachstraße EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) KGS Buschweg GGS Brauweiler (Richezaschule) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Stommeln (Christinaschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) GGS Sinnersdorf (Horionschule) GHS Pulheim Gymnasium Pulheim Realschule Pulheim SZ Brauweiler Förderschule Brauweiler Summe Stromkosten € 6.718 5.186 7.895 12.871 6.563 8.849 15.654 9.623 10.320 19.299 61.029 15.543 92.641 7.042 279.233 Vorjahr 6.411 10.923 7.401 10.983 5.998 9.182 13.081 9.183 9.634 21.235 65.986 20.270 69.411 6.729 220.568 Gaskosten € 12.824 14.939 10.744 10.829 10.427 11.506 17.521 18.745 26.221 28.903 89.585 21.950 80.982 15.800 370.976 Vorjahr 12.672 13.991 8.281 9.435 9.863 10.721 14.592 18.783 23.164 62.001 71.975 18.390 70.486 15.439 441.677 Wasserkosten € 496 1.707 635 844 809 1.037 1.551 1.247 2.186 5.349 5.281 4.508 8.941 1.207 35.798 Vorjahr 825 2.142 747 981 777 2.701 1.611 887 1.447 4.765 6.139 1.896 7.972 1.264 33.735 Kennzahl m² BGF Stromkosten je m² BGF € 3.370 1,99 3.209 1,62 3.631 2,17 3.120 4,13 2.724 2,41 3.210 2,76 5.849 2,68 3.114 3,09 3.502 2,95 6.628 2,91 22.780 2,68 7.751 2,01 23.044 4,02 2.610 2,70 94.541 2,95 Kennzahl Gaskosten je m² BGF € 3,81 4,66 2,96 3,47 3,83 3,58 3,00 6,02 7,49 4,36 3,93 2,83 3,51 6,05 3,92 Kennzahl Wasserkosten je m² BGF € 0,15 0,53 0,17 0,27 0,30 0,32 0,27 0,40 0,62 0,81 0,58 0,39 0,46 0,38 Tabelle16_Kennzahl Energie- und Wasserkosten Schulen je BGF Anders als im letzten Jahr, als die flächenbezogenen Stromkosten bei Schulen in keinem Gebäude signifikante Abweichungen erkennen ließen, treten im vorliegenden Bericht das Schulzentrum Brauweiler und die Richezaschule negativ hervor. Hier überschreiten die Kosten je Quadratmeter jeweils die vier Euro Marke. Bei den Gaskosten je Fläche wird der letztjährige Spitzenreiter, die Hauptschule Pulheim, nun durch die Horionschule abgelöst, wobei sich bei den Wasserkosten beide genannten Schulen den obersten Platz teilen. (s. hierzu auch Erklärungen auf Seite 27) 29 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm16a_Kennzahl Stromkosten Schulen je BGF Diagramm16b_Kennzahl Gaskosten Schulen je BGF 30 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm16c_Kennzahl Wasserkosten Schulen je BGF Untenstehend werden die Verbräuche der einzelnen Schulen in Tabellen- und Diagrammen aufgezeigt. Dies dient dazu, um neben der weiter oben angestellten reinen Kostenbetrachtung auch die Verbrauchsperspektive aufzuzeigen und diese im Zusammenhang mit den Kosten darzustellen. Bei der Interpretation ist wiederum zu beachten, dass die Verbräuche witterungsbereinigt sind und es sich bei den dargestellten Kosten um Echtkostenwerte der Kosten- und Leistungsrechnung handelt, die an dieser Stelle weder witterungs- noch preisbereinigt wurden, um die tatsächliche Haushaltsbelastung, die durch die jeweiligen Energiekosten hervorgerufen werden, aufzuzeigen. Kennzahlen Wärme 2010-2012 Schulen GGS Kölner Str. (Horionschule) GGS Zehnthofstrasse (Wolfhelmschule) Förderschule Jahnstr. KGS Kopfbuche GHS Escher Str. EGS Auweilerstr. (Dietrich-Bonhoeffer-Schule) GY Hackenbroicher Strasse (Geschwister- Scholl-Gym.) KGS Bachstr. (Barbaraschule) RS Hackenbroicher Str. (Marion-Dönhoff-Realschule) GGS Christinastr. (Christinaschule) GGS Am Fronhof SZ Kastanienallee (Abtei-Gymn./Arthur-Koepchen-RS) GS Buschweg 45 GGS Mathildenstrasse (Richezaschule) 2010 2011 2012 kWh/m² 160,71 116,09 160,43 117,57 90,26 101,36 86,63 89,46 75,83 102,36 82,83 71,47 65,52 76,72 kWh/m² 156,81 140,82 150,54 133,32 94,53 101,87 82,59 82,80 72,00 99,98 75,23 65,23 62,20 69,71 kWh/m² 161,29 146,32 130,29 103,02 95,39 88,97 87,10 80,20 75,80 73,77 71,95 65,92 65,49 64,60 Tabelle17_Kennzahlen Wärme je BGF 31 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm 17_Kennzahlen Wärme je BGF Die Horionschule zeigt sich besonders auffällig bei der absoluten Höhe der Verbrauchskennzahl (kW/h pro m²) Wärme. Diese Kennzahl ist analog auch im Bereich der Kostendarstellung (€ pro m²) auffällig hoch (s. Diagramm 16 b, Seite 30) Aufgrund dieser Erkenntnis wurde festgestellt, dass die dortige Heizungsregelung Optimierungsbedarf aufzeigte. Diese Regelung wurde infolge dessen vor kurzem neu eingestellt. Somit kann davon ausgegangen werden, dass sich die Verbrauchskennzahl zukünftig verbessert. Dies ist auch ein weiterer Grund dafür, dass die witterungsbereinigten Verbräuche von 2010 – 2012 (s. Tabelle 17, Seite 31) – bei temporärem Rückgang im Jahre 2011 - konstant geblieben und nicht wie erwartet – aufgrund der dort teilweise (40%) durchgeführten energetischen Maßnahmen „Dämmung der Außenwände und Fenstererneuerung“ - gesunken sind. Dementsprechend sind die damit einhergehenden Kosten (s. Tabelle 16, Seite 29) – da diese aus den unbereinigten Verbräuchen resultieren – im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Gegenüber dem Referenzwert (2008 – 2010) zur Ermittlung der Erfolge der energetischen Maßnahmen, basierend auf dem damaligen switch-on-Gutachten, haben sich die Kosten für Gas am Hauptgebäude der Horionschule allerdings weiterhin langfristig positiv entwickelt (s. hierzu Tabelle 27, Seite 44) Kennzahlen Strom 2010-2012 Schulen SZ Kastanienallee (Abtei-Gymn./Arthur-Koepchen-RS) GHS Escher Str. GGS Zehnthofstrasse (Wolfhelmschule) GY Hackenbroicher Strasse (Geschwister- Scholl-Gym.) GGS Kölner Str. (Horionschule) KGS Kopfbuche GGS Am Fronhof GGS Christinastr. (Christinaschule) RS Hackenbroicher Str. (Marion-Dönhoff-Realschule) Förderschule Jahnstr. GS Buschweg 45 GGS Mathildenstrasse (Richezaschule) EGS Auweilerstr. (Dietrich-Bonhoeffer-Schule) KGS Bachstr. (Barbaraschule) 2010 2011 2012 kWh/m² 20,22 19,92 15,95 13,69 12,81 13,87 13,05 9,64 11,98 12,00 10,35 7,69 6,58 6,16 kWh/m² 20,86 18,94 16,37 14,66 12,96 13,87 13,61 12,32 12,83 11,99 11,09 10,20 10,07 8,61 kWh/m² 22,94 19,80 19,20 14,26 14,10 13,87 13,39 12,79 12,49 11,29 10,79 10,50 10,41 8,77 Tabelle18_Kennzahlen Strom je BGF 32 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm18_Kennzahlen Strom je BGF Bei der Betrachtung der obigen Kennzahlen Strom-Verbräuche fällt das Schulzentrum Brauweiler besonders auf. Auch in der Betrachtung der weiter oben dargestellten Stromkosten je m² BGF ist dieses Schulzentrum auffällig. Dies ist allerdings nicht auf alarmierend aus dem Rahmen fallende Verbräuche und Kosten zurückzuführen, sondern einzig auf die Tatsache, dass die Fläche dieses Schulzentrums in Relation zu den dortigen Schülerzahlen ausgesprochen gering ist. Somit ergibt sich diese vermeintlich auffällige Kennzahl. Im Gegensatz hierzu zeigt sich das Schulzentrum Pulheim (Summe von Gymnasium, Realschule und Grundschule) bezüglich dieser Strom-Kennzahl sowohl bei den Verbräuchen als auch bei den Kosten unauffällig, da hier eine wesentlich höhere Grundfläche pro Schüler zur Verfügung steht. (Siehe hierzu auch die Tabelle 25 auf Seite 42 „Kennzahl: Schulen BGF je Schüler“). Anders verhält es sich bei der Richezaschule. Hier ist zwar ebenfalls aus der Kennzahl Stromkosten je Fläche eine besondere Auffälligkeit zu erkennen, was sich in der Verbrauchskennzahl allerdings nicht widerspiegelt. Dies resultiert daraus, dass ein Teil der angefallenen Stromverbräuche (kW/h) zur Bereitstellung des Wärmebedarfs verwendet wurde. An der dortigen Schule befindet sich im Pavillon eine strombetriebene Heizung. Da der Strompreis pro Kilowattstunde im Vergleich zum Preis pro kW/h Gas wesentlich höher ist, fallen demzufolge überdurchschnittlich hohe Stromkosten an. Der Wärmeverbrauch hingegen befindet sich demgegenüber durchaus innerhalb des normalen Bereiches. Aus oben beschriebenem Sachverhalt ergibt sich die Schlussfolgerung, dass aufgrund der damit verbundenen hohen Stromkosten der strombetriebenen Heizungen an städtischen Liegenschaften zukünftig zu prüfen ist, ob und inwieweit sich im Einzelfall und speziell unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Aspekte sowie der technischen Durchführbarkeit ein Austausch der jeweiligen strombetriebenen Heizungen durch alternative System umsetzen lässt. Kennzahlen Wasser 2010-2012 2010 2011 2012 Schulen GGS Am Fronhof GGS Kölner Str. (Horionschule) EGS Auweilerstr. (Dietrich-Bonhoeffer-Schule) GGS Zehnthofstrasse (Wolfhelmschule) GHS Escher Str. GGS Christinastr. (Christinaschule) KGS Kopfbuche SZ Kastanienallee (Abtei-Gymn./Arthur-Koepchen-RS) GGS Mathildenstrasse (Richezaschule) GY Hackenbroicher Strasse (Geschwister- Scholl-Gym.) RS Hackenbroicher Str. (Marion-Dönhoff-Realschule) GS Buschweg 45 Förderschule Jahnstr. KGS Bachstr. (Barbaraschule) m³/m² 0,42 0,26 0,42 0,29 0,23 0,26 0,14 0,22 0,16 0,16 0,14 0,12 0,12 0,17 m³/m² 0,38 0,85 0,32 0,30 0,53 0,26 0,18 0,20 0,14 0,12 0,11 0,09 0,11 0,10 m³/m² 0,34 0,32 0,29 0,28 0,25 0,18 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,11 0,10 0,09 Tabelle19_Kennzahlen Wasser je BGF 33 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm19_Kennzahlen Wasser je BGF Bei den oben zu sehenden Kennzahlen Wasser-Verbrauch je m² BGF fallen besonders die Horionschule und die Hauptschule im Jahre 2011 auf. Diese sind auf Leckagen (Wasserrohrbrüche) zurückzuführen, die damals zeitnah behoben wurden, was am geringeren Verbrauch im Berichtsjahr zu erkennen ist. Genau wie bei den Schulen sollen auch die Kindergärten einem Vergleich der Energie und Wasserkosten unterzogen werden. Hier werden die Kosten sowohl je Quadratmeter Bruttogrundfläche als auch je belegtem Kindergartenplatz beleuchtet. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2012 Kindergärten je KiGa-Platz GustHeinemannStr Anemonenweg Sinnersd.Str. Nelkenweg Karl-Zörgiebel-Str. Helmholtzstr.(Heizöl; Rec hnung ungleic h Gesc häftsjahr) Vochemsgasse (Wasserkosten über Miete) Am Fronhof (strombetriebene Wärmepumpe ) von-Harff-Str. Kesselsgasse Görreshofstr. Zu den Fußfällen Summe Stromkosten € 2.452 3.408 3.030 2.634 1.535 219 928 5.038 168 2.506 2.449 2.126 26.493 Vorjahr 2.338 3.251 2.890 2.511 1.474 1.942 933 5.157 2.983 3.008 2.665 2.080 31.232 Gaskosten € 3.524 3.041 5.970 2.131 3.373 0 1.803 0 5.196 2.297 4.738 4.822 36.895 Vorjahr 3.314 2.860 3.067 1.920 3.172 8.179 1.698 0 5.336 2.167 10.190 4.626 46.529 Wasserkosten € 563 741 377 625 276 1.023 0 296 -28 455 459 474 5.261 Vorjahr 620 615 556 604 368 477 0 342 653 596 672 474 5.977 Kennzahl Kinder- Stromkosten Plätze je Platz € 85 28,85 95 35,87 90 33,67 72 36,58 42 36,55 69 3,17 42 22,10 45 111,96 65 2,58 40 62,65 95 25,78 68 31,26 808 32,79 Kennzahl Gaskosten je Platz € 41,46 32,01 66,33 29,60 80,31 0,00 42,93 0,00 79,94 57,43 49,87 70,91 45,66 Kennzahl Wasserkosten je Platz € 6,62 7,80 4,19 8,68 6,57 14,83 0,00 6,58 -0,43 11,38 4,83 6,97 6,51 Tabelle20_Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je Platz Wenn auch der Kindergarten „Am Fronhof“ die mit Abstand höchsten Stromkosten aufweist, wurden diese, da dort bekanntlich mit einer strombetriebenen Wärmepumpe geheizt wird, nicht rot gekennzeichnet. Ebenso wurde die nach wie vor durchaus auffällig hohe Zahl beim Kindergarten Kesselsgasse nicht gekennzeichnet, da hier zumindest gegenüber dem Vorjahr eine deutliche Verbesserung eingetreten ist. Bei den Gaskosten der Kindergärten sind dieses Jahr keine hervorstechenden Auffälligkeiten zu erkennen, und wenn, dass eher im positiven Sinnen. Die Kosten der Kindergärten Nelkenweg und Anemonenweg befinden sich – wie auch bereits im letzten Jahr – erfreulicherweise auf sehr niedrigem Niveau. Der Kindergarten Helmholtzstraße – mittlerweile durch den Kindergarten Erfurter-Straße ersetzt – weist keine Wärmekosten auf, da hier im Berichtsjahr keine Heizöl-Betankung mehr stattgefunden hat. 34 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm20a_Kennzahl Stromkosten Kindergärten je Platz Diagramm20b_Kennzahl Gaskosten Kindergärten je Platz 35 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm20c_Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je Platz Bei der flächenbezogenen Betrachtung der Energie- und Wasserkosten ist wiederum zu beachten, dass die Kindergärten „Vochemsgasse“ und „Zu den Fußfällen“ angemietet sind und somit aus der Betrachtung der auf Eigentumsflächen der Stadt Pulheim bezogenen Kosten unberücksichtigt bleiben. Auch hier sei wieder darauf hingewiesen, dass der mit Strom beheizte Kindergarten „Am Fronhof“ aus der AusreißerBeurteilung herausfallen muss. Ansonsten verhalten sich die flächenbezogenen Kosten aller Kindergärten unauffällig. Im neuen Kindergarten Erfurter Straße wird die Wärme mittels Erdwärmepumpe erzeugt, daher liegen hier keine Gaskosten vor. Die stattdessen anfallenden Stromkosten konnten noch nicht dargestellt werden, da die Stromabrechnung zum Zeitpunkt der Berichtserstellung noch ausstand. Kennzahl: Energie- und Wasserkosten 2012 Kindergärten je m² BGF GustHeinemannStr Anemonenweg Sinnersd.Str. Nelkenweg Karl-Zörgiebel-Str. Helmholtzstr. (Heizöl, 2012 nicht getankt) (bis Sommer 2012) Erfurter Str.* (ab Sommer 2012) Vochemsgasse Am Fronhof von-Harff-Str. Kesselsgasse Görreshofstr. Zu den Fußfällen Summe Stromkosten € 2.452 3.408 3.030 2.634 1.535 219 0 928 5.038 168 2.506 2.449 2.126 26.493 Vorjahr 2.338 3.251 2.890 2.511 1.474 1.942 0 933 5.157 2.983 3.008 2.665 2.080 31.278 Gaskosten € 3.524 3.041 5.970 2.131 3.373 0 0 1.803 0 5.196 2.297 4.738 4.822 36.895 Vorjahr 3.314 2.860 3.067 1.920 3.172 8.179 0 1.698 0 5.336 2.167 10.190 4.626 46.415 Wasserkosten € 563 741 377 625 276 621 401 0 296 -28 455 459 474 5.260 Vorjahr 620 615 556 604 368 477 0 0 342 653 596 672 474 5.989 Kennzahl m² BGF Stromkosten je m² BGF € 574 4,27 730 4,67 886 3,42 634 4,15 465 3,30 493 0,44 875 0,00 Kennzahl Gaskosten je m² BGF € 6,14 4,16 6,74 3,36 7,26 0,00 0,00 Kennzahl Wasserkosten je m² BGF € 0,98 1,01 0,43 0,99 0,59 1,26 0,46 9,26 0,23 5,08 2,64 0,00 7,07 4,65 5,10 0,54 -0,04 0,92 0,49 3,60 5,01 0,71 gemietet 544 735 494 929 gemietet 7.358 Heizung über Erdwärme, Stromabrechnung liegt noch nicht vor Tabelle21_Kennzahl Energie- und Wasserkosten Kindergärten je BGF 36 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm21a_Kennzahl Stromkosten Kindergärten je BGF Diagramm21b_Kennzahl Gaskosten Kindergärten je BGF 37 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm21c_Kennzahl Wasserkosten Kindergärten je BGF Kennzahlen Wärme 2010-2012 Kindergärten Kindergarten Zu den Fußfällen (Räuberhöhle) Kindergarten Sinnersdorfer Str. (Zwergenwald) Kindergarten von-Harff-Str. (Bärenkinder) Kindergarten Vochemsgasse (Fliegenpilz) Kindergarten Karl-Zörgiebel-Str.(Villa Kunterbunt) Kindergarten Görreshofstr. (Rappelkiste) Kindergarten Gustav-Heinemann-Str. (Arche) Kindergarten Kesselsgasse 4-6 Kindergarten Anemonenweg (Regenbogen) Kindergarten Nelkenweg (Pusteblume) Kindergarten Am Fronhof (Kleine Strolche) Tabelle22_Kennzahlen Wärme Kindergärten je BGF 2010 2011 2012 kWh/m² 198,98 162,89 147,39 147,63 166,87 74,72 88,65 80,69 96,67 54,75 30,61 kWh/m² 185,09 76,68 125,94 128,15 145,52 272,46 123,77 89,00 82,45 63,54 26,15 kWh/m² 172,23 145,34 144,23 131,89 116,60 111,02 108,28 86,67 76,11 55,24 22,59 38 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm22_Kennzahlen Wärme Kindergärten je BGF Auffällig hoch zeigen sich sowohl der Verbrauch an Wärme als auch damit einhergehend die Kosten für Gas im Jahr 2011 bei dem Kindergarten Görreshofstraße. Im Zuge von Baumaßnahmen zum U3-Umbau im Jahre 2011/2012 mussten am Gebäude offene Außenwände und Fenster über die Winterperiode längere Zeit provisorisch abgedichtet werden. Des Weiteren musste die Heizungsregelung zur Baukörperaustrocknung über einen längeren Zeitraum erhöht werden. Im Berichtsjahr haben sich dort die Wärmekosten wieder auf einen normalen Wert eingestellt. Positiv auffällig ist der vergleichsweise geringe Wärmeverbrauch am Kindergarten Am Fronhof. Der Grund hierfür ist, das dort zur Wärmeerzeugung eine energieeffiziente Wärmepumpe zum Einsatz kommt, die deutlich weniger Kilowattstunden – verglichen mit einer herkömmlichen Gastherme – zur Bereitstellung des Wärmeenergiebedarfs benötigt. Zwar fällt der Kindergarten Am Fronhof bei der Stromkosten-Betrachtung aus dem Rahmen. Die Mehrkosten durch Strom machen bei einer Gesamtbetrachtung der Kosten für Wärme aber dennoch einen Vorteil gegenüber einer herkömmlichen Gasheizung aus. Somit ist die Beheizung dieses Kindergartens mittels der Wärmepumpe als wirtschaftlicher zu beschreiben. Kennzahlen Strom 2010-2012 Kindergäten Kindergarten Kesselsgasse 4-6 Kindergarten Anemonenweg (Regenbogen) Kindergarten von-Harff-Str. (Bärenkinder) Kindergarten Gustav-Heinemann-Str. (Arche) Kindergarten Am Fronhof (Kleine Strolche) Kindergarten Karl-Zörgiebel-Str.(Villa Kunterbunt) Kindergarten Zu den Fußfällen (Räuberhöhle) Kindergarten Vochemsgasse (Fliegenpilz) Kindergarten Sinnersdorfer Str. (Zwergenwald) Kindergarten Görreshofstr. (Rappelkiste) Kindergarten Nelkenweg (Pusteblume) Tabelle23_Kennzahlen Strom Kindergärten je BGF 2010 2011 2012 kWh/m² 28,25 16,88 18,28 22,62 35,77 14,47 17,33 16,09 18,37 14,27 12,06 kWh/m² 25,22 20,74 19,32 18,86 17,29 14,42 17,09 15,63 15,92 13,35 18,37 kWh/m² 27,14 21,22 19,46 18,92 18,90 18,06 17,50 16,03 15,35 13,92 13,29 39 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm23_Kennzahlen Strom Kindergärten je BGF Der Kindergarten Am Fronhof fällt im obigen Verbrauchs-Diagramm durch einen besonders hohen Stromverbrauch im Jahre 2010 auf. Dies ist darauf zurückzuführen, dass seinerzeit dort eine sogenannte Luftwärmepumpe im Einsatz war, die allerdings im Jahr 2011 durch eine energieeffizientere Erdwärmepumpe ausgetauscht wurde. Dementsprechend sind die Stromverbräuche in den Jahren 2011 und im Berichtsjahr gesunken. Auch hier sieht man, dass der Strombedarf ohne Wärmestrom im Berichtsjahr beim Kindergarten am Fronhof vergleichsweise unauffällig ist. Erst die Stromkosten incl. Wärmestrom-Kosten fallen auf und resultieren aus dem weiter oben beschriebenen Sachverhalt. (Sie auch Diagramm 21a, Seite 37) Auffällig zeigt sich der Verbrauch je Fläche beim Kindergarten Kesselsgasse. Dieser hohe Verbrauch pro m² BGF ist dahingehend besonders bedenklich, da bei diesem Kindergarten auch noch eine sehr hoher Flächenverbrauch pro Kind im Vergleich mit anderen Kindergärten besteht. Aus diesem Grund wird der Stromverbrauch dieses Kindergartens in naher Zukunft genauer zu untersucht, um dessen Ursachen zu ermitteln, um anschließend Gegenmaßnahmen zur nachhaltigen Verbrauchssenkung einleiten zu können. Kennzahlen Wasser 2010-2012 2010 2011 2012 Kindergärten m³/m² m³/m² m³/m² 0,66 0,52 0,70 0,74 0,55 0,49 0,42 0,48 0,33 0,40 0,00 0,63 0,58 0,59 0,63 0,52 0,49 0,35 0,39 0,30 0,32 0,00 1,07 0,74 0,72 0,60 0,54 0,51 0,37 0,33 0,32 0,32 0,00 Kindergarten Gustav-Heinemann-Str. (Arche) Kindergarten Anemonenweg (Regenbogen) Kindergarten Nelkenweg (Pusteblume) Kindergarten Kesselsgasse 4-6 Kindergarten von-Harff-Str. (Bärenkinder) Kindergarten Zu den Fußfällen (Räuberhöhle) Kindergarten Karl-Zörgiebel-Str.(Villa Kunterbunt) Kindergarten Görreshofstr. (Rappelkiste) Kindergarten Am Fronhof (Kleine Strolche) Kindergarten Sinnersdorfer Str. (Zwergenwald) Kindergarten Vochemsgasse (Fliegenpilz) Tabelle 24_Kennzahlen Wasser Kindertagesstätten je BGF 40 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm24_Kennzahlen Wasser Kindertagesstätten je BGF Für den unverhältnismäßig hohen Wasserverbrauch und die damit verbundenen höheren Kosten im Kindergaten GustavHeinemann-Straße gibt es trotz eingehender Recherche keinen erkennbaren technischen Grund. Daher wird zukünftig bei diesem Objekt die Verbrauchsentwicklung einer besonderen Beobachtung unterzogen. Dies gilt auch für die leicht angestiegenen Wasserverbräuche an den Kindergärten Anemonenweg und Nelkenweg. 6.3 Bruttogrundflächen je Schüler und Kindergartenplatz Um den Flächenverbrauch bei den beiden objekt-stärksten Gebäudearten - Schulen und Kindergärten - besser beurteilen zu können, wurden untenstehende Tabellen und Diagramme erstmals dem Jahresbericht hinzugefügt. Hierin werden die Bruttogrundflächen der einzelnen Gebäude in Relation zu den dort zur Zeit vorliegenden Schüler- und Kinderzahlen gebracht. Lässt man die Förderschule Brauweiler, die aufgrund ihrer speziellen Schulform sicher nicht direkt vergleichbar ist, einmal außen vor, so ist es durchaus interessant, dass die Schule mit dem meisten Flächenverbrauch je Schüler mit dem Faktor drei sehr deutlich über dem Flächenverbrauch der Schule mit dem geringsten Flächenverbrauch liegt. Allgemein ist zu erkennen, dass die Flächenverbräuche der einzelnen Schulen stark auseinanderklaffen und dies auch nicht in einem Zusammenhang mit einem bestimmten Schultyp steht (ausgenommen Förderschule). Eher lassen sich die höheren Werte bei der Christinaschule und Hauptschule darauf zurückführen, dass dort Flächen durch Fremdnutzungen gebunden sind, die nicht dem Schulbetrieb dienen und somit die Kennzahlen beeinflussen, so z.B. die Musikschule und die VHS in den Räumen der Hauptschule und die AWO in den Räumen der Christinaschule. 41 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Kennzahl: Schulen BGF je Schüler m² BGF Schüler Förderschule Brauweiler GGS Stommeln (Christinaschule) GHS Pulheim GGS Sinnersdorf (Horionschule) KGS Stommeln (An der Kopfbuche) KGS Buschweg GGS Sinthern/Geyen (Am Fronhof) GGS Dansweiler (Wolfhelmschule) Gymnasium Pulheim GGS Brauweiler (Richezaschule) KGS Bachstraße SZ Brauweiler Realschule Pulheim EGS Pulheim (Dietrich-Bonh.-Sch.) Summe Tabelle25_Schulen BGF je Schüler 2.610 5.849 6.628 3.502 3.114 3.631 3.210 2.724 22.780 3.120 3.370 23.044 7.751 3.209 94.541 63 210 281 169 176 208 199 184 1555 233 292 2045 701 325 6.641 BGF je Schüler m² 41,4 27,9 23,6 20,7 17,7 17,5 16,1 14,8 14,6 13,4 11,5 11,3 11,1 9,9 14,2 Diagramm25_Schulen BGF je Schüler 42 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Anders Sieht es bei Kindergärten aus. Hier gibt es zwar auch erkennbare Unterschiede im Flächenverbrauch je Kind, mit dem Faktor zwei liegen diese aber deutlich unter denen bei den Schulen. Kennzahl: Kindergärten BGF je Kind m² BGF Kinder BGF je Kind m² Erfurter Str. (ab April 2012) 875 69 12,7 Kesselsgasse 494 40 12,4 Am Fronhof 544 45 12,1 von-Harff-Str. 735 65 11,3 Karl-Zörgiebel-Str. 465 42 11,1 Sinnersd.Str. 886 90 9,8 Görreshofstr. 929 95 9,8 Nelkenweg 634 72 8,8 Anemonenweg 730 95 7,7 Helmholtzstr. (bis April 2012) 492 69 7,1 Gustav-Heinemann-Straße 574 85 6,8 Vochemsgasse gemietet 42 Zu den Fußfällen gemietet 68 7.358 877 Summe Tabelle26_Kennzahl Kindergärten BGF je Kind 8,4 Diagramm26_Kennzahl Kindergärten BGF je Kind 43 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 6.4 Zeitvergleich energetische Maßnahmen Die im Berichtsjahr 2010 begonnene Betrachtung derjenigen Gebäude, die durch bauliche Eingriffe im Hinblick auf ihre energetische Situation verbessert wurden, wird auch im vorliegenden Bericht wieder aufgegriffen und fortgeführt. Basierend auf der im Jahre 2009 durch die Firma „switch.on energy + engineering gmbh“ durchgeführte Untersuchung der städtischen Gebäude im Hinblick auf ihren energetisch relevanten baulichen Zustand und dem daraus entstandenen Klimaschutzkonzept ergab sich für viele Gebäude Handlungsbedarf zwecks energetischer Optimierung. Für die Maßnahmen, die mit der Priorität „hoch“ eingestuft wurden, wurden für das Haushaltsjahr 2011 Mittel in Höhe von rd. 500.000 € bereitgestellt, die sich im Maßnahmenkatalog 2011 wiederfinden lassen. Über die speziell auf Ihren langfristigen Erfolg hin untersuchten Maßnahmen hinaus sind mittlerweile weitere energetische Maßnahmen durchgeführt worden, so z.B. Dämmungen und Fenstererneuerungen an der Horionschule und der Realschule Pulheim, Dämmung der Kellerdecke in der Feuerwache Stommeln, Dämmung der Außenfassade an der Turnhalle DietrichBonhoeffer-Schule und Erneuerung der Heizungsanlage in der Christinaschule Stommeln. Um den Erfolg der mittels der für den Zeitvergleich herangezogenen Maßnahmen durchzuführenden energetisch wirksamen Verbesserungen – Heizungserneuerungen, Fassadendämmungen, Fenstererneuerungen etc. – darlegen zu können, soll für eben diese Gebäude ein Zeitvergleich der Energiekosten für Strom und Gas durchgeführt werden. Als Basis für die weitere Betrachtung der Entwicklung der Energiekosten wurde bereits im vorletzten Jahresbericht ein Durchschnittswert der Kosten 2008 bis 2010 der jeweiligen Gebäude errechnet. Dieser Wert wird nun zugrunde gelegt und dient als Referenzwert für die Folgejahre, um den Erfolg der Maßnahmen aufzuzeigen, die aus dem oben erwähnten Klimaschutzkonzept entstanden sind. Wie sich in untenstehender Tabelle und im dazugehörigen Diagramm zeigt, weist eine der sechs Maßnahmen im Berichtsjahr leichte Kostensteigerungen und vier Maßnahmen weisen weiterhin verminderte Kosten auf. Hinsichtlich der Fenstererneuerung an der GS Kopfbuche ist darauf hinzuweisen, dass eine Fassadendämmung im Jahre 2010 zu einem geringeren Verbrauch führte der 2011 durch einen erhöhten Heizenergiebedarf im Zuge von Baumaßnahmen kurzfristig wieder anstieg. Die Verbrauchs-Einsparungen sind dann aber 2012 deutlich zu erkennen (s. Diagramm 27b, Seite 45). Der Unterschied der Verbrauchs- zur Kostendarstellung beruht darauf, dass die Kosten weder preis- noch witterungsbereinigt dargestellt sind, um die tatsächliche Haushaltsbelastung des Kontos aufzuzeigen, während die Verbrauchsdarstellung witterungsbereinigt ist. Saldiert ergibt sich im Berichtsjahr zwar nur eine Ersparnis von knapp 12 TSD Euro, zusammen mit der Ersparnis des letzten Jahres summiert sich diese aber bereits auf erfreuliche 40.906,- Euro. Zeitvergleich energetische Maßnahmen Gebäude Asylbewerberunterkunft Eschgasse GGS Sinnersdorf (Horionschule) GGS Mathildenstraße (Richezasch.) KGS An der Kopfbuche KGS Bachstraße KiGa Anemonenweg energetische Maßnahme Erneuerung der Regeltechnik Dämmung Aussenwände und Keller/Erneuerung Fenster Fenster und Fassadensanierung Fenstererneuerung Erneuerung des Heizkessels Austausch Heizkörper Referenzwert (Durchschnitt 2008-2010) € Gas 31.917 Gas 22.819 Gas 16.274 Gas 12.678 Gas 13.273 Gas 4.181 Summe 101.142 Kosten 2012 € Veränderung zum Referenzwert in % 30.940 18.478 10.829 14.059 11.824 3.041 89.171 -3,06% -19,02% -33,46% 10,89% -10,92% -27,27% -11,84% Kostenersparnis 2012: Kostenersparnis 2011: 11.971 € 28.935 € Summe Ersparnis: 40.906 € Tabelle27_Zeitvergleich energetische Maßnahmen 44 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm27a_Zeitvergleich energetische Maßnahmen Diagramm27b_Wärmeverbrauch witterungsbereinigt KGS An der Kopfbuche 45 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 7. Unterhaltung und Bewirtschaftung Wie eingangs dieses Berichtes bereits beschrieben, haben sich mit der Einführung der neuen Software Infoma auch teilweise die Konten-Bezeichnungen und –Zusammenfassungen geändert. Dies führt dazu, dass die untenstehende Tabelle der Unterhaltungs- und Bewirtschaftungspositionen sich von der bekannten Tabelle der letzten Jahresberichte optisch und inhaltlich etwas unterscheidet. So ist der Aufwand für Abwasser seit 2012 in den Grundbesitzabgaben integriert. Mit nahezu 2,9 Millionen Euro verzeichnet der Aufwand für die Unterhaltung der Gebäude und Außenanlagen einen seit über 10 Jahren nicht erreichten Höchststand. Einzig im Jahr 2002 waren die Bauunterhaltungs-Aufwendungen mit 3,3 Millionen Euro noch höher. Dies ist mit Blick auf den aktiven Werterhalt der städtischen Liegenschaften eine durchaus positive Größe. Die Erhöhung der Reinigungskosten kann unter anderem auf die im Berichtszeitraum häufig erforderlichen Bauendreinigungen, bedingt durch eine Vielzahl von Neu- und Umbauten, vor allem im Bereich Kindergärten durch die U3Erfordernisse, zurückgeführt werden. Durch eine im Jahr 2011 durchgeführte Ausschreibung für die Versicherungsleistungen, mit der einige Änderungen bei den versicherten Risiken – wie z.B. der Wegfall der unwirtschaftlichen Glasversicherung – einhergingen, konnten die Kosten für die Versicherungen der Gebäude mit Beginn des Vertrages ab 2012 deutlich gesenkt werden. Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung (€) 2007 Unterhaltung der Gebäude uns Außenanlagen 1.136.045 iLV Bauhof Gebäude und Außenanlagen 1.237.660 Reinigung incl. Reinigungsmittel 1.051.803 Grundbesitzabgaben (ab 2012 incl. Abwasser) 325.457 Abwasser 288.663 Miete, Pacht, Erbbauzins 415.888 Versicherungs-Beiträge Gebäude 240.173 Unterhaltung der Telefonanlagen 43.125 iLV allgemein 59.547 Telefongebühren mobil 2.121 Summe 4.800.482 Tabelle28_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 2008 1.586.902 1.012.816 1.084.185 380.650 218.623 370.541 237.788 39.846 262.024 2.851 5.196.226 2009 2010 2011 2012 1.504.867 2.145.309 2.441.192 2.841.916 1.348.607 1.252.699 1.225.599 1.225.721 1.012.907 960.625 821.123 892.060 371.256 271.576 278.654 589.124 409.620 334.810 297.672 383.735 389.810 379.737 186.939 227.299 224.906 237.421 172.994 32.316 34.196 34.073 42.230 4.686 1.194 1.290 335 2.886 3.239 2.598 1.339 5.298.179 5.618.364 5.719.359 5.952.658 Diagramm28_Aufwand Unterhaltung/Bewirtschaftung 46 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Die Summe des Gesamt-Aufwandes für Unterhaltung und Bewirtschaftung ist zwar in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was aber ausschließlich auf den Aufwand für die Gebäudeunterhaltung zurückzuführen ist. Da sich auch die Gesamt-Fläche der städtischen Gebäude verändert hat, wird unten der Gesamtaufwand in Relation zur Gesamt-BruttoGrundfläche aufgezeigt. Im unteren Tabellenteil und im Diagramm 29a zeigt sich, daß die flächenbezogenen Bewirtschaftungskosten ohne Bauunterhaltungskosten erfreulicherweise tendenziell stetig fallen, und dies trotz hinlänglich bekannter Preissteigerungen bei den verschiedenen Kostenarten. Der Anstieg der Bauunterhaltskosten ist mit Blick auf den damit verbundenen verbesserten Werterhalt der städtischen Gebäudesubstanz ebenso positiv zu bewerten. Aufwand Bauunterhaltung/Bewirtschaftung (€) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Summe BGF gesamt m² (nur Flächen im Eigentum) Gesamt-Bewirtschaftungskosten je m² BGF Bauunterhaltungskosten Bewirtschaftungskosten ohne BauUnterhaltungskosten 4.651.421 5.115.856 4.888.559 5.283.556 5.421.687 5.952.658 159.957 153.886 156.690 157.482 157.194 162.375 29,08 33,24 31,20 33,55 34,49 36,66 1.136.045 1.586.902 1.504.867 2.145.309 2.441.192 2.841.916 3.515.376 3.528.954 3.383.692 3.138.247 2.980.495 3.110.742 je m² BGF 21,98 Tabelle29_Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten 22,93 21,59 19,93 18,96 19,16 Diagramm29_Kennzahl Gesamtbewirtschaftungskosten je BGF Diagramm29a_Kennzahl Bewirtschaftungskosten (ohne Bauunterhaltungskosten) je BGF 47 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 8. Personalkosten Die Personalkosten des Immobilienmanagements sind im Wesentlichen über die letzten Jahre stabil geblieben. Durch temporäre Vakanzen im Jahre 2012 gab es hier einen leichten Rückgang, der sich aber in den Folgejahren wieder auf das bekannte Niveau zurückentwickeln wird. 2007 2008 Personalkosten ohne Lohnnebenkosten (€) 840.954 908.699 1.061.688 1.061.460 1.063.847 967.617 BGF m²: 159.957 153.836 156.690 157.482 157.194 162.375 5,26 5,91 6,78 6,74 6,77 5,96 Personalkosten je m² in €: Tabelle30_Personalkosten-Entwicklung 2009 2010 2011 2012 Diagramm30a_Personalkosten-Entwicklung Diagramm30b_Personalkosten-Entwicklung je BGF Das an dieser Stelle im Bericht normalerweise dargestellte Kapitel „sonstiger Aufwand“ wurde aufgrund der Geringfügigkeit der Beträge und der mangelnden Aussagekraft gestrichen. 48 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 9. Reinigung Obwohl im Jahre 2010 bei der Neuausschreibung der Reinigungsleistungen die bis dato unterschiedlichen Reinigungsintervalle in den Schulen der DIN 77400 folgend vereinheitlicht, die Leistungsverzeichnisse entsprechend angepasst und vor allem neben bis dahin einzig relevanten Kriterium Preis erstmalig auch die für die Leistungserbringung angesetzten Arbeitsstunden für die Zuschlagsentscheidung herangezogen wurde, wurde die Qualität der in den Jahren 2011 und 2012 erbrachten Reinigungsleistung von vielen Benutzern mit Recht kritisiert. Wenigsten konnte mit dieser Ausschreibung, die von einer Beratungsfirma unterstützt wurde, eine deutliche Verringerung der Preise erzielt werden. Die offenkundigen Probleme mit der Reinigungs-Qualität haben letztlich dazu geführt, dass auch im Jahre 2012 wieder eine Neuausschreibung vorgenommen wurde, diesmal ohne Unterstützung durch ein Beratungsunternehmen, bei der noch etwas mehr Gewicht auf das Kriterium „angesetzte Arbeitsstunden“ gelegt wurde. Die Glasreinigung wurde dabei erstmals als separates Los ausgeschrieben. Nach Ausschreibung wurden die 4 Lose an 4 verschiedene Reinigungsunternehmen vergeben. Diese Ausschreibung mit Leistungsbeginn 2013 erbrachte zwar mit gut 900 Tausend Euro etwas erhöhte Reinigungskosten im Vergleich zu den beiden Jahren 2011 und 2012, die aber dennoch deutlich unter den davor zu entrichtenden Beträgen lagen. Vor allem aber führte der mit der Ausschreibung verbundene Wechsel zu anderen Reinigungsunternehmen dazu, dass sofort mit Beginn der Leistung zu Anfang 2013 die Reklamationen der Mieter abrupt zurückgingen und sich somit die Qualität – dies ist der Stand zumindest bis zur Erstellung dieses Berichtes – offensichtlich deutlich verbessert hat. Reinigungskosten nach Gebäudetypen (€) Schulzentren Grundschulen Kindergärten Rathaus KMZ Hauptschule sonstige Förderschule Sportstätten Feuerwehrgebäude Bauhof Trauerhallen Asylbewerberheime Freibad Summe 2007 423.790 203.169 94.105 83.643 30.204 50.079 52.000 38.263 16.340 17.487 8.033 7.053 17 1.024.183 2008 425.590 215.590 100.362 77.043 33.777 56.059 48.472 43.306 19.206 16.380 8.014 6.725 867 273 1.051.664 2009 2010 2011 2012 385.022 205.691 110.537 55.493 31.281 46.900 40.778 25.029 20.278 16.168 7.726 9.736 0 0 954.639 377.171 193.874 113.179 51.029 29.950 43.598 38.986 26.845 21.271 16.220 7.691 6.956 1.102 50 927.922 270.472 173.482 123.994 43.734 33.481 39.394 22.590 23.723 17.371 10.667 6.329 6.527 989 2.162 774.915 294.347 198.885 138.382 51.828 49.377 39.748 35.128 25.441 22.932 17.646 8.416 7.928 1.955 47 892.060 Tabelle31_Reinigungskosten Diagramm31_Reinigungskosten 49 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Einmal mehr zeigt sich durch die Relativierung der Reinigungsaufwendungen auf die jeweiligen Gebäude-Flächen, das die Kindergärten die mit Abstand höchsten Reinigungskosten aufweisen, was aber durch die Besonderheit der Nutzung und die damit verbundenen höheren Reinigungsintervalle erklärbar ist. Zu beachten ist auch, dass sich bei den Gebäudetypen mit den neben den Kindergärten absolut höchsten Reinigungskosten – den Schulzentren und Grundschulen – die relativen Kosten je BGF durchaus stabil gehalten haben und die leichten Steigerungen nur durch die bereits erwähnte Gesamtsteigerung der Reinigungskosten verursacht ist. Reinigungskosten Gebäudetyp 2012 2011 2010 BGF m² € € € Kindergärten 138.382 123.994 113.179 Förderschule 25.441 23.723 26.845 KMZ (ohne Pugema) 49.377 33.481 29.950 Grundschulen 198.885 173.482 193.874 Hauptschule 39.748 39.394 43.598 Schulzentren 294.347 270.472 377.171 (Eigent.Flächen) 7.222 2.610 5.649 31.729 6.628 53.574 1.615 11.606 5.319 2.652 9.873 17.042 6.468 161.987 Trauerhallen 7.928 6.527 6.956 Rathaus 51.828 43.734 51.029 Feuerwehrgebäude 17.646 10.667 16.220 8.416 6.329 7.691 Sportstätten incl. Bäder 22.979 19.533 21.321 sonstige 35.128 22.681 38.986 1.955 892.060 898 774.915 1.102 927.922 Bauhof Asyl/Obdach Summe Miet BGF Gesamt BGF m² 819 m² 2012 8.041 17,21 2.610 9,75 5.649 8,74 31.838 6,25 6.628 6,00 53.574 5,49 1.615 4,91 11.606 4,47 5.319 3,32 2.652 3,17 9.873 2,33 17.133 2,05 6.468 0,30 163.006 109 91 1.019 Reinigungskosten nach Gebäudetypen je m² BGF (€) 2011 18,19 9,09 5,93 5,56 5,94 5,05 4,04 4,14 2,09 2,39 1,76 1,36 0,16 2010 16,60 10,29 5,30 6,22 6,58 7,04 4,31 4,83 3,18 2,90 2,15 2,34 0,19 Tabelle32_Kennzahl Reinigungskosten Diagramm32_Kennzahl Reinigungskosten je BGF Wie weiter oben bereits beschrieben, sind zwar die Gesamtreinigungskosten gestiegen. Dies relativiert sich aber durch den Umstand, dass auch die Bruttogrundflächen durch Neubauten und Käufe angestiegen sind. Somit liegen die Gesamtreinigungskosten je m² BGF zwar über Vorjahresniveau, aber immer noch deutlich unter den Werten der Jahre davor. 50 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Gesamt-Reinigungskosten € BGF (incl. angemietete Flächen) m² Gesamt-Reinigungskosten je m² BGF (€) Tabelle33_Reinigungkosten je BGF 2007 1.024.183 159.465 6,42 2008 1.051.664 159.297 6,60 2009 954.639 159.285 5,99 2010 927.922 160.167 5,79 2011 774.915 162.248 4,78 2012 892.060 163.393 5,46 Diagramm33_Reinigungskosten je BGF 10. Instandhaltung Instandhaltung (€) Kleinreparaturen Wartungsverträge Einzelmaßnahmen Summe 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 755.130 724.870 723.120 979.000 766.917 1.036.599 755.303 792.885 924.560 908.781 147.100 147.370 134.360 156.200 136.647 161.532 179.767 176.726 195.646 218.741 511.540 1.163.470 642.630 306.847 201.679 374.835 563.374 599.122 937.405 1.714.394 1.413.770 2.035.710 1.500.110 1.442.047 1.105.243 1.572.966 1.498.444 1.568.733 2.057.612 2.841.916 Tabelle34_Instandhaltungskosten Gebäude Diagramm34_Instandhaltungskosten Gebäude 51 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Bauunterhaltungsaufwand je m² BGF Kleinreparaturen 2007 2008 2009 2010 2011 766.917 1.036.599 755.303 792.885 924.560 2012 908.781 Wartungsverträge 136.647 161.532 179.767 176.726 195.646 218.741 Einzelmaßnahmen 201.679 374.835 563.374 599.122 937.405 1.714.394 1.105.243 1.572.966 1.498.444 1.568.733 2.057.611 2.841.916 159.957 153.886 156.690 157.482 157.194 6,91 10,22 9,56 9,96 13,09 Summe BGF gesamt m² (nur Eigentumsflächen) Kennzahl: Bauunterhalt in € je m² BGF Tabelle35_Kennzahl Bauunterhalt je BGF 162.375 17,50 Diagramm35_Kennzahl Bauunterhalt je BGF 52 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 11. Baumaßnahmen 2008 Maßnahmen-Status Fertig Ausführung Planung Ausschreibung Offen sonstige/storniert/verschoben 2009 Anzahl 55 12 6 1 7 5 Mittel € 2.199.596 305.544 92.189 202 0 86 Gesamt 2010 Mittel € 1.788.286 833.838 120.438 0 0 218.726 Anzahl 45 17 9 0 9 1 2.816.257 81 2011 Mittel € 1.298.002 3.337.753 654.529 0 0 0 Anzahl 57 29 9 0 6 0 2.742.562 101 2012 Mittel € 4.508.505 4.745.094 789.450 123.000 2.255.611 0 Anzahl 64 24 10 3 18 1 Mittel € 5.089.656 2.845.350 1.283.400 89.500 431.161 17.500 Anzahl 73 29 17 5 9 5 5.290.284 120 12.439.160 138 10.684.625 945.558 (Ausführung: 2011 ohne Hallenbadneubau) Tabelle36_Baumaßnahmen Diagramm36_Baumaßnahmen 12. Photovoltaik-/Solaranlagen Mit über 15 TSD Euro verzeichnen die Erträge aus den städtischen Solaranlagen erfreulicherweise 2012 ihr bisheriges absolutes Hoch und bringen somit den seit der Inbetriebnahme der jeweiligen Anlagen aufgelaufenen Gesamtertrag auf nunmehr 86.422,- Euro. 7,92 10,06 14,74 7,92 5,41 in Betrieb seit € je KW p Förderung Ertrag in € Erstellungskosten € Standort 21501 HS Escher Str. 22001 RS Hackenbroicher Str. erweitert auf 23001 GY Hackenbroicher Str. 23002 SZ Kastanienallee Summe: Leistung in KWp Objektnr. Photovoltaikanlagen Erträge 2002 - 2012 2002 2003 2004 2005 2006 2007 49.000,00 6.187 27.01.05 3.701 4.491 1.590 71.000,00 23.000 7.058 18.12.06 158 3.371 30.000,00 30.000 6.410 01.04.08 52.600,00 6.641 08.10.04 667 3.298 2.772 4.479 47.000,00 8.688 01.07.02 1.026 1.797 1.797 473 1 855 249.600,00 1.026 1.797 2.464 7.472 7.422 10.295 Gesamtsumme aller Jahre: 2008 2009 2010 2011 2012 1.594 1.267 1.413 1.298 2.774 5.381 6.335 4.589 4.213 5.509 3.025 3.070 2.903 2.662 6.101 822 819 756 693 723 10.822 11.490 9.661 8.866 15.107 86.422 Tabelle37_Photovoltaikanlagen Erträge 53 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm37_Photovoltaikanlagen Erträge Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Photovoltaikanlagen – beginnend mit dem Jahr 2007, in dem alle Anlagen in Betrieb waren - kann wie folgt gerechnet werden: Die Höhe der damaligen Erstellungskosten von € 249.600,- unter Abzug der erhaltenen Fördermittel in Höhe von € 53.000,führen zu einem bei der Stadt verbliebenen Rest-Investitions-Aufwand von € 196.600,Der Ertrag, der mit allen Anlagen seit dem Betrachtungsjahr 2007 erwirtschaftet wurde, mithin € 66.241,- ergibt einen durchschnittlichen jährlichen Ertrag von € 11.040,16. Dividiert man den Rest-Investitions-Aufwand von € 196.600,- durch den durchschnittlichen Jahresertrag, ergibt sich eine Amortisationszeit von nunmehr 17,8 Jahren. Da die gesetzliche Abschreibungsfrist von 20 Jahren durch die Amortisationszeit unterschritten wird – und überdies die Anlagen diese fiktive Lebensdauer von 20 Jahren höchstwahrscheinlich deutlich überleben dürften – sind die Solaranlagen einmal mehr als wirtschaftlich anzusehen. 54 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 13. KGSt-Benchmarking Seit mittlerweile zwei Berichtsperioden werden an dieser Stelle im Jahresbericht ausgesuchte Gebäudetypen Verwaltungsgebäude, Schulen und Kindergärten - hinsichtlich ihrer größten Aufwandspositionen • • • • • Betriebskosten Reinigungskosten Stromkosten Gaskosten und Wasserkosten von der KGSt ermittelter Vergleichszahlen – Mittelwerte dort durchgeführter, bundesweiter, interkommunaler Vergleiche – gegenübergestellt, um die Situation der Stadt Pulheim bei diesen Kostenarten besser beurteilen zu können. Die Zahlen werden im Folgenden wieder in Ampelform dargestellt, wobei Abweichungen nach oben von mehr als 10% gelb und von mehr als 30% rot gekennzeichnet werden. Weichen die Pulheimer Zahlen weniger als 10% von den KGSt-Zahlen ab, wird dies grün unterlegt. 13.1 Betriebskosten Bei den Betriebskosten (Grundsteuer, Reinigung, Grünflächenpflege, Abfallkosten, Energiekosten, Abwasserkosten und Gebäude-Versicherungskosten) liegen die untersuchten Gebäudetypen allesamt – wie bereits im letzten Jahr – deutlich unterhalb der Vergleichszahlen. Kennzahl: Betriebskosten pro m² BGF 2012 Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Betriebskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 11.606 94.541 7.222 49.006 162.375 € 208.598 1.751.617 278.152 2.214.689 4.453.056 €/m² BGF 17,97 18,53 38,52 45,19 €/m² BGF 28,65 28,72 45,98 -37,27% -35,49% -16,23% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle38_KGSt-Kennzahl Betriebskosten je BGF 55 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm38_KGSt-Kennzahl Betriebskosten je BGF 13.2 Erhaltungsaufwand Bereits an anderer Stelle wurde beschrieben, dass im Berichtszeitraum 2012 die für die Unterhaltung der Gebäude eingesetzten Mittel deutlich über denen der Vorjahre liegen. Somit verbessert sich bei der Vergleichs-Position Erhaltungsaufwand, die - der KGSt-Definition folgend - dazu dient „Klarheit über den Aufwand zur langfristigen Sicherung und Pflege des Gebäudevermögens bezogen auf den Wiederbeschaffungszeitwert des Gebäudes….“ zu erlangen, das Verhältnis im Gegensatz zum Vorjahr bei allen Gebäudetypen sehr deutlich. Sowohl bei den Schulen, die im Vergangenen Jahr noch mit knappen minus 14 Prozent unterhalb der Vergleichszahl lagen und jetzt mit gut 27 Prozent klar darüber, als auch bei den Kindergärten mit minus 4% (Vorjahr: minus 67,18%) verbessert sich das Verhältnis von Erhaltungsaufwand zu Gebäudewert auffallend. Besonders bei den Schulen ist die Verbesserung des Substanzerhalts über die beobachteten drei Jahre sehr deutlich zu erkennen. Noch im Jahr 2010 lag bei diesem Gebäudetyp der Unterhaltungs-Aufwand gerade mal bei 800 TSD Euro, stieg im Jahr 2011 auf 1.325 TSD Euro um im vorliegenden Bericht für 2012 mit 1.962 TSD Euro zu Buche zu schlagen. Bei den Kindergärten verdreifachte sich der werterhaltende Aufwand von 2011 auf 2012 sogar. Kennzahl: Erhaltungsaufwandsanteil (2012) am Gebäudeneubauwert Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten GebäudeNeubauwert € 17.192.621 123.067.753 8.903.495 Erhaltungsaufwand Pulheim € 62.115 1.962.207 247.022 % 0,36% 1,59% 2,77% KGStVergleichswert % 0,59% 1,25% 2,89% Abweichung (Basis KGSt-Wert) % -38,76% 27,55% -4,00% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle39_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand zu Neubauwert 56 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm39_KGSt-Kennzahl Erhaltungsaufwand zu Neubauwert 13.3 Reinigungskosten Zwar sind die Reinigungskosten (Boden- und Unterhaltsreinigung, Glas- und Fensterreinigung und Sonderreinigung) absolut gegenüber dem Vorjahr gestiegen, dennoch liegen die Werte der Stadt Pulheim nach wie vor deutlich unter den KGStVergleichszahlen. Hier wird noch von der umfangreichen Kostenreduzierung partizipiert, die mit der Ausschreibung der Reinigungsleistungen zu Beginn des Jahres 2011 erzielt wurde. Insbesondere halten sich die positiven Kennzahlen deshalb auf niedrigem Niveau, weil im Berichtszeitraum auch die Bruttogrundflächen und somit die Bezugsgrößen gewachsen sind. Kennzahl: Reinigungskosten (2012) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Reinigungskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 11.606 94.541 7.222 47.723 162.375 € 51.828 558.422 138.382 143.428 892.060 €/m² BGF 4,47 5,91 19,16 3,01 €/m² BGF 7,45 9,04 21,27 % -40,06% -34,66% -9,91% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle40_KGSt-Kennzahl Reinigungskosten je BGF 57 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm40_KGSt-Kennzahl Reinigungskosten je BGF 13.4 Stromkosten Die Schulen, die sich letztes Jahr mit 22 Prozent über dem Vergleichswert noch in der tolerablen, gelben Zone bewegten, liegen nun mit nahezu 39 Prozent auffällig darüber. Statt Stromkosten von 244.000,- Euro (Jahr 2011) liegen nun Kosten von 279.233,- Euro vor. Auch nach Blick in die einzelnen Schul-Kostenstellen, lassen sich diese Mehrkosten kaum auf Ausreißer in bestimmte Schulen eingrenzen. Wenn auch die Schulzentren aufgrund ihrer Größe zum Kostenanstieg am meisten beitrugen, so sind offensichtlich die Mehrkosten auch bei den meisten anderen Schulen entstanden. Einige Schulerweiterungen, z.B. Bachstraße und Auweiler-Straße sowie die Tatsache, dass beide Schulmensen der Schulzentren im Berichtsjahr erstmalig ganzjährig in Betrieb waren, aber auch, dass in Schulen längere Öffnungszeiten durch die Ganztagsbetreuung und durch den Übergang der VHS vom Mietobjekt Steinstraße in die Hauptschule, vorlagen, tragen zur Erhöhung der Stromkosten bei den Schulen bei. Neben einer zum Jahreswechsel 2011 auf 2012 vorliegenden Preiserhöhung der Stromversorger für SondervertragsAbnahmestellen in Höhe von knapp 5%, die zum Teil zu den Kostenerhöhungen führte, lässt sich für die Mehrkosten auch eine allgemeine Verbrauchserhöhung feststellen. Diese gilt es – besonders im Hinblick auf die absolute Größe der Stromkosten der Schulen – besonders zu beobachten. Hier wird auch auf den neuen Energiebericht verwiesen. Überdies wurden die Netzentgelte vom Stromversorger für 2012 neu berechnet, kamen aber erst nach Ablauf des Berichtsjahres zur Gutschrift und haben somit nicht zur Verminderung der Stromkosten in Höhe von ca. 16.000,- beitragen können. Auch die Verbrauchsdarstellung (siehe Diagramm 42, Seite 60) bestätigt die vorangegangen beschriebene Kostensteigerung. Da besonders an den Schulzentren und Grundschulen der Strombedarf in den letzten Jahren immer wieder erhöht wurde – beispielsweise durch den Zukauf von neuen Elektrogeräten wie Computer etc. – sind die Verbräuche im Berichtsjahr erneut um 3,8% zum Vorjahr gestiegen. Erfreulich hingegen gestaltet sich die Entwicklung der Kosten für Strom bei den Kindertagesstätten. Hier lag die Abweichung zum Vergleichswert letztes Jahr noch bei enormen 72,39 Prozent, konnte sich dieses Jahr aber auf knapp 22 Prozent normalisieren. Allerdings ist hier zu bedenken, dass bei relativ kleinen Kostenpositionen wie den Stromkosten der Kindergärten, Schwankungen durchaus auch auf Abgrenzungs- oder Buchungs-Fehler zurückzuführen sein können. 58 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Kennzahl: Stromkosten (2012) pro m² BGF BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe Stromkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 11.606 94.541 7.222 47.723 162.375 € €/m² BGF 4,49 2,95 3,67 7,37 4,37 52.104 279.233 26.493 351.891 709.721 €/m² BGF 4,79 2,13 3,02 % -6,28% 38,67% 21,48% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle41_KGST-Kennzahl Stromkosten je BGF Diagramm41_KGSt-Kennzahl Stromkosten je BGF Stromverbrauch 2010 2011 2012 Schulen kWh kWh kWh Schulzentren 870.636,75 914.110,70 950.277,71 Grundschulen 329.183,25 382.339,30 397.639,89 GHS Escher Str. 132.030,00 125.553,00 131.214,00 Förderschule Jahnstr. 31.325,00 31.293,00 29.470,00 1.363.175,00 1.453.296,00 1.508.601,60 Schulen (Summe) Tabelle42_ Stromverbrauch Schulen 59 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm42_ Stromverbrauch Schulen 13.5 Gaskosten Wie bereits im letzten Betrachtungszeitraum, so auch im vorliegenden Bericht, liegen alle untersuchten Gebäudearten bei den Kosten für Gas im deutlich positiven Bereich bei Vergleich mit dem KGSt-Wert. Bei den Verwaltungsgebäuden und Kindertagesstätten konnte dies sogar noch etwas ausgebaut werden, bei den Schulen liegt die Zahl „nur“ noch bei 38,27 Prozent unterhalb der Vergleichszahl (Jahr 2011: 53,79%). Kennzahl: Gaskosten (2012) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Gaskosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 11.606 94.541 7.222 47.723 162.375 € 42.702 374.087 36.895 278.420 732.104 €/m² BGF 3,68 3,96 5,11 5,83 4,51 €/m² BGF 5,79 6,41 7,11 % -36,46% -38,27% -28,14% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle43_KGSt-Kennzahl Gaskosten je BGF 60 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm43_KGSt-Kennzahl Gaskosten je BGF 13.6 Wasserkosten Bei den Wasserkosten steht die Ampel nun überall auf grün bzw. gelb. Im Vorjahr fielen die Kindertagesstätten noch mit einer Abweichung von 38,38 Prozent oberhalb des Vergleichswertes auf. Dies hat sich im Berichtsjahr deutlich verbessert, jetzt liegen diese Gebäude knapp unterhalb des Referenzwertes. Bei den Schulen hat sich dies leider andersherum entwickelt. Hier ist die Überschreitung des Vergleichswertes mit 26,22 Prozent zwar noch im gelben Bereich, war aber im Vorjahr mit einer Unterschreitung um knapp sechs Prozent noch grün. Kennzahl: Wasserkosten (2012) pro m² BGF Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagesstätten Rest Summe BGF Wasserkosten Pulheim KGSt-Vergleichswert Abweichung (Basis KGSt-Wert) m² 11.606 94.541 7.222 47.723 162.375 € 3.506 35.798 5.261 86.768 131.333 €/m² BGF 0,30 0,38 0,73 1,82 0,81 €/m² BGF 0,34 0,30 0,72 % -11,15% 26,22% 1,18% Abweichung nach oben (Mehrkosten gegenüber KGSt-Vergleichswert): > 30% > 10% < 30% < 10% Tabelle44_KGSt-Kennzahl Wasserkosten je BGF 61 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Diagramm44_KGSt-Kennzahl Wasserkosten je BGF 62 Jahresbericht Immobilienmanagement 2012 Anlagen 1. Objektliste 2. Liste Baumaßnahmen 2012 3. Summen-BAB 2012 63