Beschlussvorlage (ANLAGE 1)

ANLAGE 1 VERMERK zur Frage einer Preislimitierung bei der Ausübung von Vorkaufsrechten gem. §§ 24 und 25 BauGB 1. Fragestellung Welche Konsequenzen hat die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach den §§ 24 und 25 BauGB für das Grundstücksgeschäft, speziell hinsichtlich der Kaufpreisbildung? 2. Rechtslage (§ 28 BauGB) Die Antwort gibt § 28 BauGB. Unter dem Titel „Verfahren und Entschädigung“ enthält er in sechs Absätzen Vorschriften und Regelungen, ob und wie, mit welchen Rechtswirkungen und zu welchen Konditionen eine Gemeinde ein (gesetzliches) Vorkaufsrecht ausüben kann bzw. muss. Diese gelten grundsätzlich für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte des BauGB. Die Regelung in Absatz 4 betrifft nur das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Im Folgenden sind stichwortartig die für den Kaufpreis relevanten Regelungsinhalte zusammengestellt: o Grundsätzlich kommt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde der Kauf unter den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Käufer vereinbart hat. Dies ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, der sagt, dass (u.a.) § 464 Abs. 2 BGB anzuwenden ist. Konsequenz dieses Grundsatzes ist, dass die Gemeinde den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis hinnehmen muss, gleichviel, ob es sich um einen angemessenen oder einen überhöhten, weil den Verkehrswert übersteigenden Kaufpreis handelt. o Abweichend davon aber „kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks ...im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet“ (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Eine nähere Ausformulierung zum Tatbestand des „deutlich Überschreitens“ gibt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung hat hierzu entschieden, dass nicht auf prozentuale Schwellen abzustellen ist, sondern auf die Höhe des absoluten Differenzbetrags. o Den zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbarten Preis zu ändern, also den zu zahlenden Preis auf den Verkehrswert zu begrenzen, ist gemäß § 28 Abs. 3 BauGB möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben (anders bei der Vorkaufsrechtsausübung nach § 24 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 BauGB; siehe weiter unten). Der Gemeinde ist vom Gesetzgeber ein Ermessensspielraum zugestanden worden. o Im Falle einer Preislimitierung durch Herabsetzung auf den Verkehrswert steht dem Verkäufer in Fällen des § 28 Abs. 3 gegenüber der Gemeinde ein Rücktrittsrecht zu. Es kann folglich zweckmäßig sein, auf die Preislimitierung zu verzichten, wenn besonderes Interesse am Erwerb des Grundstücks besteht. Bei Zahlung des überhöhten Kaufpreises ist der Verkäufer am Rücktritt gehindert, ein Scheitern des Grunderwerbs lässt sich so verhindern. -2- -2- o Zur Festsetzung bzw. Ermittlung des Verkehrswerts ist § 194 BauGB anzuwenden. Diesem zufolge wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“. Die Gemeinde kann sich des Gutachterausschusses bedienen, muss es aber nicht. Ein Gutachten des Ausschusses einzuholen ist jedenfalls nur dann sinnvoll, wenn seine Abfassung innerhalb der gesetzlichen Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (2 Monate) gesichert ist. o Eine Pflicht zur Kaufpreislimitierung enthält § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Dort ist geregelt, dass in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 das Vorkaufsrecht zum Entschädigungswert auszuüben ist. Die Gemeinde hat – anders als gem. Abs. 3 – kein Ermessen. Sie kann also nicht entscheiden, doch den überhöhten Preis zu zahlen. Der Verkäufer kann vom Vertrag nicht zurücktreten. § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfasst nur die Fälle, in denen der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und das Grundstück zu dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. (Da Anlass für diesen Vermerk der (nicht erfolgte) Beschluss zu einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 BauGB ist, wird auf eine nähere Darlegung der Voraussetzungen für eine Vorkaufsrechtsausübung nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und seiner Rechtsfolgen verzichtet.) o „An der Verfassungsmäßigkeit der Preislimitierung …bestehen im Hinblick auf die Eigentumsgarantie und die Vertragsfreiheit keine durchgreifenden Bedenken. Die Regelungen bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums in den durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gesetzten Grenzen.“ (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, § 28, Rn. 53) 3. Fazit Bei der Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts gem. § 25 BauGB liegt es in den Fällen, in denen der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschreitet, gemäß § 28 Abs. 3 BauGB im pflichtgemäß auszuübenden Ermessen der Gemeinde, sich für die Zahlung des zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Preises zu entscheiden, oder diesen auf den Verkehrswert herabzusetzen. Verschiedene sachliche Gründe sind denkbar, welche die Wahl der einen oder der anderen Alternative rechtfertigen können.