Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen zum BP 77 Sinthern 1301)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 77 SINTHERN 1301 „Ecke Dammstraße / Auf dem Acker“ TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Traufhöhe (TH) und Oberkante baulicher Anlagen (OK) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhen (TH) und die max. Höhen der Oberkante der baulichen Anlagen (OK) bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeumfassungswänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,50 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeabschlusswänden) bemisst sich die TH durch den Abschluss des aufgehenden Mauerwerks der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Ausnahmsweise kann die festgesetzte Traufhöhe bei Staffelgeschossen oder zurückgesetzten Geschossen durch unverkleidete Geländer um 50 cm überschritten werden, wenn diese der Absturzsicherung gem. BauO NRW dienen. Die Oberkante der baulichen Anlage ergibt sich aus der Dachabschlusskante. Dies gilt auch bei Pultdächern. Bei Zeltdächern ist dies der Schnittpunkt der Zeltdachflächen. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Bei Doppelhäusern gilt der Höhenmittelwert entlang beider DHH-Grundstücken. 2.2 Grundflächenzahl Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wird die max. Grundflächenzahl für das allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 6 BauNVO kann ausnahmsweise die festgesetzte GRZ von 0,4 durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten bis max. 0,45 überschritten werden, wenn die gesamte versiegelte Fläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,63 eingehalten wird. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen, die lediglich das Grundstück unterbauen, die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden, wenn sichergestellt ist, dass auf den Tiefgaragen eine Begrünung und Bepflanzung erfolgt. Die Zufahrt zur Tiefgarage wird hierbei zur Tiefgaragenfläche gerechnet. Für andere Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO in Verb. mit Satz 3 dieser Norm darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,63 überschritten werden, wenn die Gesamtflächen dieser Anlagen aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind unzulässig. 3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Bauweise (§ 22 Abs. 1 und 2 BauNVO) Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die offene Bauweise festgesetzt. Die Baukörper müssen mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet werden. Hausgruppen sind nicht zulässig. 3.2 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der im Plan mit Dreiecken gekennzeichneten Baugrenzen ausschließlich durch die Flächen von Terrassen, Terrassenüberdachungen oder Wintergärten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zulässig ist, sofern die max. zulässige GRZ von 0,45 (siehe auch Pkt. 2.2 Abs. 2) durch diese baulichen Anlagen nicht überschritten wird. Wintergärten und Terrassenüberdachungen dürfen an die Gebäudeaußenwand in der Höhe des Erdgeschosses angebaut werden. Sonstige An- bzw. Erweiterungsbauten, die den Wohnraum über die Baufläche hinaus vergrößern, sind nicht zulässig. 4. Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen 4.1 Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird festgesetzt, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind (siehe auch Pkt 2.2 Abs. 3). Stellplätze und Garagen sind ausschließlich innerhalb der Baufläche und den dafür festgesetzten Flächen für Stellplätze und Garagen zulässig. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO kann die hintere Baugrenze oder die hintere Begrenzungslinie der Flächen für Stellplätze und Garagen durch Garagen um max. 3,0 m überschritten werden. 4.2 Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO i. V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 30 cbm zulässig sind. In den als Vorgartenflä- che festgesetzten Bereichen sind Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern. (siehe auch unter B, Pkt. 4, Abs. 4) B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Bauordnung NRW 1. Dachform Für Baukörper, die nicht als Nebenanlagen und Garagen im Sinne der §§ 12 u. 14 BauNVO gelten, sind nur geneigte Dächer (Satteldach, Walmdach, Pultdach, Zeltdach) zulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachneigung Zulässig sind für Satteldach / Walmdach Dachneigungen zwischen 25° und 38°. Zulässig sind für Pultdach / Zeltdach Dachneigungen zwischen 8° und 12°. 3. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter der Oberkante der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. 4. Einfriedungen/Nebenanlagen Als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur) sind nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Im Bereich der mit Dreiecken gekennzeichneten Baugrenzen sind blickdichte, massive Einfriedungen (Mauern, Holzwände u. ä.) bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der gekennzeichneten Baugrenze) zur Abtrennung der privaten Grundstücksflächen untereinander zulässig. Diese Art der Einfriedung ist ausschließlich in den in diesem Absatz bezeichneten Grundstücksbereichen zulässig. Entlang der restlichen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich lebende Hecken bis max. 2,0 m zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m zulässig. Nebenanlagen sind nicht an der Grundstücksgrenze zulässig. Sie dürfen nur hinter den als Einfriedung zulässigen Hecken errichtet werden. 5. Vorgartenflächen Die mit Signatur gekennzeichneten Vorgartenbereiche zwischen Straßenverkehrsfläche und vorderer Baugrenze sind mindesten zu 30 % unversiegelt anzulegen und gärtnerisch zu gestalten. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Kies und Granulatschüttungen zählen nicht zu den unbefestigten Flächen. Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig. C. Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt im Grundwassereinzugsgebiet des Wasserwerkes Köln – Weiler in der Wasserschutzzone III B. Die Regelungen der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Gewässer im Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel der Gas-, / Elektrizitäts- und Wasserwerke Köln AG sind zu beachten. 2. Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde, aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege in Bonn (Tel.: 0228/9844-0, Fax.: 0228/9843-119) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstelle mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Rheinland ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen (§ 16 DSchG NW). Zur Vermeidung von Konflikten mit den Belangen der Bodendenkmalpflege/-schutz ist dem Fachamt die Begleitung der Erdarbeiten zu ermöglichen. Der Beginn der Erdarbeiten ist der Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel: 02425/7684, Fax: 02425/7584 drei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. 3. Baugrundverhältnisse Die Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen, Blatt L5106 weist in einem Teilbereich des Plangebietes Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und nur eingeschränkt tragfähig. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 18196 "Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke" sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes NRW zu beachten. Ferner können im Plangeltungsbereich Mergelgruben vorhanden sein. 4. Kampfmittel Weist bei der Durchführung von Bauvorhaben der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbungen hin oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Staatliche Kampfmittelräumdienst zu verständigen. 5. Entwässerung Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Regenwasser der Hausgrundstücke wird über eine Rückhaltung in den Pulheimer Bach eingeleitet. Das Straßenwasser sowie das häusliche Schmutzwasser werden dem vorhandenen Mischwasser zugeführt. Gemäß der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim besteht in Trennsystemgebieten ein Anschlussund Benutzerzwang für Niederschlagswasser. Somit ist in Trennsystemgebieten eine dezentrale Versickerung nicht zulässig. Pulheim, den 12.06.2013