Beschlussvorlage (Anlage 1 - Qualifizierung des Investorenkonzeptes)

Anlage 1 Qualifizierung von Investorenprojekten Stadtteil Türnich, Maximilianstraße, ehemaliges BOWA Gelände Bezeichnung Maximilianstraße Lage: Türnich Größe: 3,42 ha Wohneinheiten 87 Wohnformen: 0 22 45 20 WE WE WE WE ------------------- Gesamt EFH DH private individuelle Bebauung RH in Eigentümergemeinschaften Wohnungen etwa 1/3 öffentlich gefördert 87 WE Infrastrukturkostenanteil zu v. g. Wohneinheiten KITA Grundschule 256.638 € 230.084 € Bodenordnung: teilweise nach WEG Bodenmanagement: Die im Rahmen der Realisierung anfallenden unmittelbaren Infrastrukturfolgekosten (s. o.) sowie die weiteren Maßnahmen auf der Grundlage des Handlungskonzeptes Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus müssen noch dezidiert mit der Politik vereinbart und mit den Planungsbegünstigten verhandelt werden. Planungsrecht: FNP, BP Änderung erforderlich Erschließungsträger bzw. Planungsbegünstigte: Deutsche Reihenhaus, Herr Hambloch sowie ggf. Eigentümer Objekt Maximilianstraße 18 Anzahl der Eigentümer: 2 + Bestandsimmobilie Maximilianstraße 18 im Zufahrtsbereich Sonstiges: Hinweis RWE Power AG auf bauliche Einschränkungen durch tektonische Störzone sowie Graf – Hoensbroech - Stollen -2- Konzeptdarstellung: Konzeptbeschreibung: Siehe Anlage Städtebauliche Bewertung: Da die Ortsteile Türnich/ Brüggen/Balkhausen aufgrund der topografischen und rechtlichen Gegebenheiten über keine nennenswerten Wohnbaureserven verfügen, ist nach Auffassung der Verwaltung das Angebot sehr eng an der Nachfrage zu orientieren. Mit Stand 16.11.2017 sind bei der Kolpingstadt Kerpen 69 Grundstückssuchende für die Stadtteile Türnich/ Brüggen/Balkhausen registriert. Die Nachfrage sieht wie folgt aus: (Mehrfachnennungen möglich) Grundstücksgröße bis 300 m² bis 400 m² bis 500 m² 500 m² 19 Nennungen 24 Nennungen 46 Nennungen 31 Nennungen 16% 20% 38% 26% Wohnform Freist. EFH Doppelhaus Reihenhaus 63 Nennungen 29 Nennungen 14 Nennungen 60% 27% 13% -3- Das Konzept sieht: • 45 Reihenhäuser = 52% der Gesamtmaßnahme in II geschossiger Bauweise • 22 Doppelhäuser = 25% der Gesamtmaßnahme in II geschossiger Bauweise • ca. 20 WE im Geschosswohnungsbau = 23% der Gesamt WE (Grundstücksgröße gemittelt 200m²) (lt. Darstellung) (davon lt Konzept etwa 1/3 der WE im ö. geförderter Wohnungsbau) Nach Auffassung der Verwaltung kann das Konzept die konkrete Nachfrage nicht abbilden. Es wird empfohlen das Konzept hinsichtlich der Wohnform und der Grundstücksgröße enger an der aktuellen Nachfrage zu orientieren. Orientiert man sich an den örtlichen Bauformen und der Ortsrandlage so wird der Anteil an hoch verdichteten, II geschossigen Baukörpern mit 77%, als zu hoch angesehen, zudem ist diese Wohnform nicht barrierefrei! Darüber hinaus sind die Empfehlungen des sich derzeit in der Erarbeitung befindlichen Handlungskonzeptes Wohnen mit in die weiteren konzeptionellen Überlegungen einzubeziehen und soweit möglich umzusetzen. Empfehlung 1 der Verwaltung: Der Investor sollte das Konzept hinsichtlich der Verdichtung, dem Eigentumsmodell und der Wohnform überarbeiten und enger am Bedarf sowie an den Empfehlungen des sich derzeit in der Erarbeitung befindlichen Handlungskonzeptes Wohnen orientieren. Infrastruktur/Bodenmanagement: Das vorliegende Konzept würde einen Einwohnerzuwachs von rechnerisch 270 Personen umfassen. Der Anteil der 0-3 Jährigen beträgt 17 Kinder, der 3-5 Jährigen 14 Kinder. Insgesamt ergibt sich ein rechnerischer KITA Anspruch für 31 Kinder = 1,5 Gruppen. Das Konzept selber sieht keine Fläche für eine KITA vor, d. h der Investor würde einen infrastrukturellen Ausgleich in Höhe von mindestens 487 T€ (Schule + KITA) leisten müssen. -4- Darüber hinaus sind mit dem Investor die Tragung der weiteren infrastrukturellen Folgelasten sowie die Umsetzung der sonstigen Maßnahmen auf der Grundlage des Handlungskonzeptes „Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus“ zu verhandeln und zu sichern. Empfehlung 2 der Verwaltung: Der Investor sollte einen konzeptionellen Nachweis der benötigten KITA Plätze erbringen (Wo, Wann). Die Politik soll die weiteren Erwartungen und Wünsche im Hinblick auf die umzusetzenden Bodenmanagementmaßnahmen konkretisieren, damit diese mit dem Erschließungsträger/Planungsbegünstigten verhandelt werden können. Wohnungseigentumsgesetz: Das Vorhaben der DRH ist als Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz organisiert. Man kauft quasi eine „Wohnung in Form eines Reihenhauses“. Das heißt, dass man im Gegensatz zu einer Realteilung nur ein Sondernutzungsrecht erwirbt. Dieses Sondernutzungsrecht umfasst das eigentliche Haus und den eigenen Garten. Der Rest ist Gemeinschaftseigentum. Dies führt in der Praxis immer wieder zu umfangreichen Diskussionen und Problemen. Nach § 5 WohnungseigentumsGesetz (im weiteren WoEigG) sind Gegenstand des Sondereigentums die dazu bestimmten Räume, die im Wege der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestimmt werden. Das Sondereigentum findet dort seine Grenze, wo das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum über das nach § 14 WoEigG zumutbare Maß beeinträchtigt wird. Weiterhin sind all die Teile nicht im Sondereigentum enthalten, die für den Bestand erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch unterliegen (siehe § 5 Abs 2 WoEigG). Auf Grund der genannten Regelungen kann daher beispielsweise das (äußere) Dach nicht Teil des Sondereigentums sein. Will nun einer der Doppelhauseigentümer das Dach ausbauen und Dachflächenfenster einbauen wird das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Der Ausbau kann daher nur mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen. Gleiches gilt etwa bei der Anbringung von Außenmarkisen, dem Anbringen eines Vordaches oder allen anderen Arbeiten, die die Außenansicht des Gebäudes verändern. Nach § 22 Abs 1 WoEigG ist zwar eine Zustimmung der anderen Eigentümer nur dann erforderlich, wenn die Rechte des andere Wohnungseigentümers beeinträchtigt werden. Aber gerade bei Änderungen der Gebäudeansicht, kann eine solche Rechtsbeeinträchtigung gut vertreten werden. Dann besteht auch in der “kleinen WEG” eine Zustimmungspflicht. Sind die Nachbarn sich nicht “grün”, läuft es dann bei Fehlen einer sonstigen Vereinbarung fast zwangsläufig auf Streit und letztlich auf ein Gerichtsverfahren hinaus Da der Sanierungs- und Instandhaltungsaufwand des Gemeinschaftseigentums vertraglich vom Investor auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen wird, ergibt sich insbesondere im Schadensfall an der technischen Infrastruktur( z.B. Kanal, Beleuchtung,T) die Frage nach der Zuständigkeit. Von den einzelnen Miteigentümern wird die Kommune oft fälschlicherweise als Verantwortlich angesehen. Diesem Umstand gilt es vorzubeugen und nach Möglichkeit eine öffentliche Erschließung vorzusehen. Das WEG Modell ist als wenig praktikabel abzulehnen und nur in absoluten Ausnahmefällen in Erwägung zu ziehen. Durch die tektonische Störzone ergibt sich in diesem Bereich eine besondere Gefährdung, auf die RWE Power bereits im Vorfeld hingewiesen hat. Empfehlung 3 der Verwaltung: Der Investor soll die Bedenken aufgreifen und Lösungsvorschläge erarbeiten. Nach Auffassung der Verwaltung sollten Baugebiete aufgrund der vorstehenden Ausführungen zukünftig nur in absoluten Ausnahmefällen nach dem WEG entwickelt werden. -5- Erschließung Das Konzept sieht eine einfache Erschließung in Form einer „Sackgasse“ vor, eine zweite Zufahrt ist nicht geplant. Zu dieser Erschließung ist eine Abstimmung mit der Feuerwehr empfehlenswert. Die Erschließungsanlagen selber (Querschnitt, Stellplätze, Begrünung,..) zu bewerten, ist an dieser Stelle verfrüht. Empfehlung 4 der Verwaltung: Sollte das Konzept zur Umsetzung kommen, wäre ein umfängliches Beteiligungsverfahren erforderlich. Die sich hieraus ggfls. ergebenden Veränderungen (zweite Anbindung an die Maximilianstraße, Straßenbreiten etc.) sind vom Erschließungsträger/den Planungsbegünstigten umzusetzen. Begleitende Städtebauliche Verträge Die Verwaltung weist bereits frühzeitig darauf hin, dass nach dem derzeitigen Erkenntnisstand die Gestaltung der abzuschließenden städtebaulichen Verträge (Planungsvereinbarung/en, Erschließungsvertrag, Vereinbarung/en zu Infrastrukturkosten bzw. Bodenmanagementmaßnahmen) eine besondere Herausforderung und Schwierigkeit darstellen wird, da im Plangebiet mehrere Planungsbegünstigte mit den unterschiedlichsten Entwicklungsabsichten vorhanden sind.