Beschlussvorlage (Anlage 2 - Vorhabenbeschreibung_DRH)

Deutsche Reihenhaus / Poller Kirchweg 99 / 51105 Köln Beschreibung des Vorhabens Kerpen-Türnich, Maximilianstraße (Gemarkung Türnich, Flur 46, Nrn. 32, 33, 34, 35, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 und 52) Köln, den 14.09.2017 a. Kontext des Vorhabens Die Deutsche Reihenhaus AG (DRH) strebt die städtebauliche Entwicklung einer Fläche im Kerpener Stadtteil Türnich als Reihenhaus-Wohnpark an sowie die Schaffung von Bauflächen für Einzel- und Doppelhäuser sowie Geschosswohnungsbau. Das Plangebiet liegt südlich der Maximilianstraße. Nach Norden, Osten und Westen hin ist es von bewaldeten Flächen umgeben. Die südwestlich angrenzenden Gebiete werden durch Wohnbebauung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit bergbaulich und seit den 1960er Jahren bis heute gewerblich genutzt. Aktuell wird die Fläche in Teilen von der Buir Bliesheimer Genossenschaft bewirtschaftet und es bestehen darüber hinaus Pachtverhältnisse. Insgesamt wird die Fläche minder genutzt und liegt in Teilen brach. Aufgrund seiner Lage eignet sich der Standort sehr gut für Wohnungsbau. Dies spiegelt das Ergebnis der Machbarkeitsstudie des Flächenpools NRW aus dem Jahre 2016 wider. Als deutschlandweit tätiger Bau- und Erschließungsträger ist die Deutsche Reihenhaus AG im Sinne einer nachhaltigen Innenentwicklung und der Reduzierung des Flächenverbrauchs daran interessiert, die bereits weitgehend erschlossene Fläche einer neuen Nutzung zuzuführen. Die Planung sieht eine Wohnanlage mit 45 Reiheneigenheimen auf einer Fläche von ca. 13.200 qm vor, mit dem Ziel, einer breiten Bevölkerungsschicht und dabei insbesondere jungen Familien, die Wohneigentumsbildung zu ermöglichen. Ergänzt wird die Reihenhausbebauung durch Geschosswohnungsbau sowie durch Flächen für Einzel- und Doppelhausbebauung. Zudem soll das Bestandgebäude an der Maximilianstraße sowie die umgebenden Grundstücksflächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen werden, um eine Ergänzung des Bestandes nach Osten zu ermöglichen. Der genaue Umfang muss mit den Eigentümern im weiteren Verfahren noch detailliert abgestimmt werden. Das gesamte Plangebiet umfasst eine Fläche von rund 34.200 qm. Die städtebauliche Konzeption bietet ein vielfältiges und attraktives Angebot an neuem Wohnraum und berücksichtigt die Bedürfnisse verschiedener Bevölkerungsgruppen. Unseres Erachtens stellt die Umnutzung des Plangebiets im Sinne einer Widernutzbarmachung ehemals gewerblich genutzter Flächen im städtischen Gebiet eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung dar; insbesondere vor dem Hintergrund des Ziels der vorrangigen Innenentwicklung und der Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Flächen. -1- Zur Realisierung des umfangreichen Vorhabens ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens sowie eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. b. Nutzungskonzept der Reihenhaus-Wohnanlage Generell erfolgt in den Wohnparks der DRH keine Realteilung, sondern es wird eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) vollzogen. Die künftigen Eigentümer aller Reihenhäuser bilden demnach eine Eigentümergemeinschaft auf einem gemeinsamen Grundstück. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz werden von Beginn an Zuordnungen, Rechte und Pflichten eindeutig geregelt sowie Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum definiert. Die Zuwegungen zu den Reihenhäusern, die Abfallsammelplätze, die Technikzentrale sowie die gemeinschaftlichen Grünflächen einschließlich des Gemeinschaftsplatzes verbleiben im Besitz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies hat den Vorteil, dass alle Eigentümer die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, um das sich ein für die jeweilige Anlage eingesetzter Verwalter kümmert. Hierdurch bleiben Pflege und Instandhaltung von Straßen und Wegen, Pkw-Abstellflächen, Abfallsammelstellen und gemeinschaftliche Grünflächen in Privatbesitz. In der Konsequenz entstehen der öffentlichen Hand weder Investitions- noch Folgekosten und auch die Verkehrssicherungspflicht verbleibt bei der privaten Eigentümergemeinschaft. c. Bebauungs- und Gestaltungskonzept Die DRH plant auf einer rund 13.200 qm großen Teilfläche der oben bezeichneten Fläche die Errichtung von 45 Reiheneigenheimen in offener Bauweise. Es sind acht Häuser des Haustyps „120 qm Wohntraum“ und 37 Häuser des Haustyps „145 qm Familienglück“ geplant. Haus 120 Wohntraum Haus 145 Familienglück Wohnfläche 120 qm 2 Vollgeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss Dachneigung 35,3° Traufhöhe 6,37 m Dachüberstand Traufe: 50 cm / Giebel: 19,5 cm Firsthöhe 9,51 m Gaube: Traufhöhe: 8,39 m / Breite: 1,89 m Wohnfläche 145 qm 2 Vollgeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss Dachneigung 35,3° Traufhöhe 6,14 m Dachüberstand Traufe: 50 cm / Giebel 19,5 cm Firsthöhe 10,42 m Gaube Traufhöhe 8,15 m / 1,89 m Das Bauvorhaben liegt mit einer Grundflächenzahl von 0,25 und einer Geschossflächenzahl von 0,40 deutlich unter den Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für Allgemeine und Reine Wohngebiete gem. § 17 Abs. 1 BauNVO von 0,4 und 1,2. Die insgesamt 13 Hausgruppen bestehen jeweils aus drei bis vier Reihenhäusern. Die Häuser werden über eine Ringstraße sowie im nördlichen Bereich durch eine Stichstraße -2- erschlossen. Diese private Erschließung schließt sich dabei an eine von West nach Ost durch das Plangebiet verlaufende öffentliche Erschließungsstraße an. Die öffentliche Erschließung endet in einer Wendeanlage am östlichen Ende des Grundstücks. Die Reihenhäuser sind mit der Eingangsseite jeweils zur privaten Ringerschließung orientiert und bilden entlang dieser Raumkanten aus. Die Gärten weisen dadurch entweder eine Ausrichtung nach Südosten oder nach Nordwesten auf. Die am nördlichen Rand des Grundstücks gelegenen und über die Stichstraße erschlossenen drei Hausgruppen, sind über Privatwege von Norden aus erschlossen und verfügen über Gärten mit Südausrichtung. Die geplanten Reihenhäuser weisen zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss auf. Die Reihenhäuser werden mit Satteldach mit Gauben, die Technikzentrale und die Garagen mit Flachdach ausgeführt. Eine Unterkellerung der Reihenhäuser erfolgt generell bei der standardisierten Bauweise der DRH nicht. Stattdessen sind ausreichende Abstellmöglichkeiten in den Möblierungselementen der Freibereiche vorhanden. Der Vorbau im Eingangsbereich der Reihenhäuser weist ein Vordach mit integriertem Vorgartenschrank mit einer Grundfläche von über 3 qm auf. Im rückwärtigen Freibereich wird der Terrassenschrank mit ca. 2 qm, der zusätzlich als Sichtschutz zum Nachbarn dient und die Gartenbox mit einer Grundfläche von ebenfalls ca. 2 qm zur Verfügung gestellt. Die Dächer der Gartenboxen und der Terrassenschränke werden standardmäßig begrünt. Terrassenschrank Vorgartenschrank Gartenbox Höhe: 2,34 m Breite/Tiefe: 0,75 m Länge: 2,60 m Höhe: 2,58 m (inkl. Vordach) Breite/Tiefe: 1,36 m Länge: 2,48 m Höhe: 1,20 m Breite/Tiefe: 0,75 m Länge: 2,60 m Um ein einheitliches und harmonisches Gesamterscheinungsbild des Wohnparks zu gewährleisten, übernimmt die DRH neben den Möblierungselementen der Freibereiche auch die Herstellung der Einfriedung der Privatgrundstücke mittels Hecken und/oder Zäunen. Aufgrund der standardisierten Bauweise werden sowohl Gebäudehöhe wie auch Dachform, -farbe und -neigung je Haustyp einheitlich ausgestaltet. Als weiteres Gestaltungselement, das ebenfalls das Erscheinungsbild eines Wohnparks entscheidend prägt, gilt die einheitliche Gestaltung der Fassaden der Reihenhausgruppen. Das Farbkonzept dient dazu, einzelne Häuser abzubilden und den Wohnpark in einen Gesamtzusammenhang zu stellen. Dazu werden die Wohneinheiten jeder Hausgruppe mit verschiedenen Farbtönen der gleichen Familie gestrichen. Die einzelnen Zeilen wiederrum werden im Wechsel mit helleren und/ oder kräftigeren Tönen versehen. Die Anbauten wie Fahrradbox, Gartenbox und Terrassenschrank werden mit HPL-Platten verkleidet, die -3- entweder einen Kontrast zu den Putzfarben bilden oder als ergänzende Farbe kombiniert wird. Neben der Reihenhausbebauung beinhaltet das Konzept auch Flächen für weitere Bebauungstypen, die nicht von der DRH umgesetzt werden. Im Osten des Plangebiets nördlich der öffentlichen Erschließungsstraße sollen drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt rund 20 Wohneinheiten entstehen. Hiervon steht ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten für sozial geförderten Wohnungsbau zur Verfügung. Die ehemalige Wagenhalle, die sich in diesem Bereich des Grundstücks befindet, soll zu Teilen für Wohnzwecke umgenutzt werden. Im südlichen Bereich des Plangebiets, der an die bestehenden Bebauungsstrukturen grenzt, sind Flächen für Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen. Die privaten Außenbereiche sind vorwiegend nach Süden bzw. Südwesten ausgerichtet. Mit der Ergänzung der Bestandbebauung an der Maximilianstraße werden in dem Planbereich insgesamt rund 80 neue Wohneinheiten entstehen. d. Verkehrskonzept Wie bereits beschrieben, erfolgt die verkehrliche Erschließung über eine Mischung aus öffentlichen und privaten Erschließungsflächen. Sowohl die Einzel- und Doppelhäuser als auch die Geschosswohnungsbauten sind entlang der öffentlichen Erschließungsstraße angeordnet und werden über diese erschlossen. Die öffentliche Erschließungsstraße zweigt auf Höhe der Otto-Hahn-Straße von der Maximilianstraße ab. Die private Erschließung der Reihenhäuser ist als Ringerschließung konzipiert. Als Wendemöglichkeiten für Entsorgungsfahrzeuge und insbesondere für die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr sind am Ende der öffentlichen Erschließungsstraße sowie am Ende der privaten Stichstraße im Norden Wendeanlagen vorgesehen. Die Anforderungen von Rettungs- und Entsorgungsfahrzeugen an die Befahrbarkeit werden eingehalten. Die erforderliche Rettungswegelänge von weniger als 50 m von der Aufstellfläche zur letzten Haustür ist im gesamten Plangebiet sichergestellt. Sämtliche Erschließungsstraßen verfügen über eine Breite von sechs Metern und sind als Mischverkehrsflächen konzipiert. Zur Erbringung des für die Reihenhausbebauung erforderlichen Stellplatznachweises von 1,5 werden private Stellplätze senkrecht entlang der öffentlichen Erschließung und der privaten Stichstraße im Norden vorgesehen. Ergänzt werden diese privaten Stellplätze durch private Garagen mit vorgelagerten Stellplätzen, die an den Giebelseiten der Reihenendhäuser angeordnet sind. Der erforderliche Stellplatznachweis wird vollständig auf den privaten Grundstücken erbracht. Für die 45 Reihenhäuser werden 84 Stellplätze nachgewiesen. Dies übertrifft die Zahl der erforderlichen 68 Stellplätze. Zudem werden zahlreiche öffentliche Stellplätze im westlichen Eingangsbereich in das Plangebiet vorgehalten. Eine Anbindung an den ÖPNV wird durch die Bushaltestelle „Türnich Rathaus“ in ca. 500 Metern Entfernung gewährleistet. -4- e. Freiraumkonzept Das Freiraumkonzept der Reihenhauswohnanlage sieht neben den privaten, nicht überbaubaren Freiflächen (Hausgärten) auch gemeinschaftliche Grünflächen in einer Größenordnung von insgesamt etwa 1.500 qm vor. Diese Größe an Gemeinschaftsgrünfläche beinhaltet einen Spielplatz von ca. 470 qm, der als Aufenthaltsund Spielmöglichkeit für die Bewohner, insbesondere die Kinder, des geplanten Wohnparks hergestellt werden soll. Die Stellplatzanlagen werden in Form von Baumanpflanzungen, Hecken und Bodendeckern durchgrünt. Die Freiräume erhalten eine zeitgemäße Gestaltung, die sich in das Gesamtumfeld einfügt. Ein wichtiger Ansatz für die Konzeption der Außenanlagen ist eine zukunftsorientierte, nachhaltig angelegte Freiraumplanung. Diese wird erreicht durch eine klare Linienführung der Wege, Beete und Grundstücke. Um zu gewährleisten, dass das Freiraumkonzept auch nachhaltig bestehen bleibt, sind neben klaren Strukturen auch pflegeleichte Pflanzen mit einer prägenden Wuchsform vorgesehen. Die verwendeten Materialien zeichnen sich durch ihre Beständigkeit und Natürlichkeit aus. Der für den jeweiligen Wohnpark eingesetzte Verwalter übernimmt die Pflege und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Grünflächen. Neben den privaten bzw. gemeinschaftlichen Freiräumen sind im Plangebiet auch großzügige öffentliche Grünflächen vorgesehen. Auf diese Weise kann ein Großteil der bestehenden Vegetation erhalten werden. Es entstehen dabei zwei große zusammenhängende Grünflächen im Plangebiet: eine im Südwesten (ca. 2.000 qm), zwischen der geplanten Erschließung und dem Dammweg, und eine im Norden (ca. 3.400 qm), verlaufend von Westen nach Osten durch das komplette Plangebiet. Sowohl die öffentlichen Grünflächen als auch die privaten, gemeinschaftlichen Grünflächen sind durchzogen von einem Fußwegenetz, das die fußläufige Erschließung des Plangebiets abseits der Straßen sichert. Ebenso wird das Plangebiet über mehrere Fußwege allseitig an seine Umgebung angebunden. So soll beispielsweise im südlichen Bereich eine direkte Fußwegeverbindung zwischen der neuen Erschließungsstraße und der Ursfelder Straße entstehen. In der nördlichen Hälfte des Plangebiets erstreckt sich von Westen nach Osten, in etwa parallel zur geplanten öffentlichen Erschließungsstraße, die tektonische Störzone „Erftsprung“. Zudem verläuft im Westen in ca. 16 m Tiefe der „Hoensbroichstollen“. Da es im Einwirkungsbereich der Störzone bzw. des Stollens zu unterschiedlichen bauwerksschädigenden Bodenbewegungen an der Oberfläche kommen kann, werden diese Bereiche von Bebauung freigehalten und für qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächen sowie Straßen und Stellplätze genutzt. f. Versorgungs- bzw. Energiekonzept Die Versorgung der gesamten Reihenhaus-Wohnanlage mit Wärme, Strom und Wasser ist über eine gemeinsame Technikzentrale mit Blockheizkraftwerk geplant. Diese wird an die öffentlichen Leitungen angebunden. Die Verteilung innerhalb der Wohnanlage wird durch ein eigenes Nahwärme-, Strom- und Kaltwasserverteilernetz zu den einzelnen Wohngebäuden gewährleistet. Innerhalb der Wohneinheiten befinden sich sogenannte -5- Hausübergabestationen zur dezentralen Trinkwarmwasserbereitung und Deckung der Heizlast. Dieses Versorgungssystem ist ökonomisch und ökologisch vorteilhafter als die Einzelversorgung jedes Hauses, da auf einen separaten Heizkessel bzw. eine Heiztherme je Wohneinheit verzichtet werden kann. Hierdurch kann nicht nur wertvoller Wohnraum in den Wohnhäusern gewonnen, sondern durch den Gleichzeitigkeitsfaktor in der Bemessung der Heizanlage auch Kosten- und Energieeinsparungen erzielt werden. g. Abfallsammelanlage Um auch bei der Gestaltung der gemeinschaftlich genutzten Abfallsammelanlagen der DRH-Wohnanlage ein harmonisches Gesamterscheinungsbild zu erzielen, werden diese, wie die Terrassenschränke und Gartenboxen mit HPL-Platten verkleidet. Es sind vier zentral situierte Abfallsammelanlage vorgesehen, um eine gute Erreichbarkeit für alle Bewohner zu gewährleisten. Durch den gemeinschaftlich genutzten Abfallsammelplatz wird die Anordnung einer Vielzahl von Einzeltonnen und damit einhergehend der Flächenverbrauch für das Abstellen der Tonnen in den Vorgartenbereichen vermieden. Hierdurch wird ein wesentlicher Beitrag zur Steigerung der Attraktivität und eines positiven äußeren Erscheinungsbildes des geplanten Baugebietes geleistet. h. Planungsrechtliche Situation Da die Bebauung nach § 34 BauGB nicht zulässig ist und für das Planungsgebiet derzeit kein Bebauungsplan vorliegt, muss als planungsrechtliche Voraussetzung für die angestrebte Maßnahme ein Bebauungsplanverfahren sowie eine Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt werden. Die Deutsche Reihenhaus stellt daher einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens. Als Antragsteller erklärt sich die Deutsche Reihenhaus bereit, die Kosten, die mit den Planungen zur Erreichung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens verbunden sind und die durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes veranlasst werden, im Rahmen einer Planvereinbarung zu tragen. -6-