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Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus)

Daten

Kommune
Kerpen
Größe
133 kB
Datum
07.11.2017
Erstellt
06.10.17, 13:17
Aktualisiert
26.10.17, 13:16
Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus) Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus) Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus) Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus) Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus) Beschlussvorlage (Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus)

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Inhalt der Datei

KOLPINGSTADT KERPEN DER BÜRGERMEISTER Amt/Abteilung: 16.1 / Stadtplanung Bearbeitung: 16.1 / Ma TOP Drs.-Nr.: 524.17 Datum : Beratungsfolge Termin Bemerkungen Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr 10.10.2017 Stadtrat 07.11.2017 X 29.09.2017 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der Deutschen Reihenhaus X Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von ___ € (s. Anlage) Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Deckung: Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung) Pflichtaufgabe Freiwillige Aufgabe Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr empfiehlt/der Rat der Kolpingstadt Kerpen beschließt:  die Verwaltung zu beauftragen, den Aufstellungsbeschluss für die Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Verkehr am 16.01.2018/Stadtrat am 30.01.2018 vorzubereiten Sachbearbeitung Abteilungsleitung Amtsleitung Zuständiger Dezernent Mitzeichnung Dez. Amt Kämmerer Bürgermeister Abt. 10.1 Ratsbüro  entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit dem Vorhabenträger (Verpflichtungsvertrag/ggf. Erschließungsvertrag/Infrastrukturkostenbeteiligung) zur Beschlussfassung in den o.g. Sitzungen vorzubereiten Beschlussvorlage 524.17 Seite 2 Begründung: Die Deutsche Reihenhaus AG ( DRH) hat mit Schreiben vom 14.09.2017 einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung einen Bebauungsplanes für das Vorhaben Kerpen – Türnich, Maximilianstraße - ehemaliges BOWA – Gelände, gestellt. Die Planung sieht eine Wohnanlage mit 45 Reiheneigenheimen auf einer Fläche von ca. 13.200 qm vor. Ergänzt wird die Reihenhausbebauung durch Geschosswohnungsbau sowie durch Flächen für Einzel- und Doppelhausbebauung. Zudem soll das Bestandgebäude an der Maximilianstraße sowie die umgebenden Grundstücksflächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen werden, um eine Ergänzung des Bestandes nach Osten zu ermöglichen. Der genaue Umfang muss mit den Eigentümern im weiteren Verfahren noch detailliert abgestimmt werden. Das gesamte Plangebiet umfasst eine Fläche von rund 34.200 qm. 1. Städtebauliche Erforderlichkeit der Planung Die Kolpingstadt Kerpen hat im Rahmen des Projektes „Flächenpool NRW“ – einer Initiative des Landes NRW zur Wiedernutzung brachliegender Grundstücke im Innenbereich u.a. das ehemalige BOWA – Gelände eine mögliche Qualifizierung der mindergenutzten Flächen zu einer zukünftigen Wohnnutzung untersuchen und bewerten lassen. Nach Einschätzung der Gutachter sind die o.g. Flächen für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet (s.Standorteinschätzung FLÄCHENPOOL NRW v. 31.03.2016) Die Kolpingstadt Kerpen hat sich durch die mit Flächenpool NRW abgeschlossene Kooperationsvereinbarung dazu verpflichtet, einer Wiedernutzung von Brachflächen Vorrang gegenüber der Entwicklung von neuen Baugebieten im Freiraum einzuräumen, wenn geeignete Flächenpotenziale für die angestrebte Nutzung zur Verfügung stehen und deren Mobilisierung gelingen kann. Bewertung: Die Wiedernutzbarmachung ehemals gewerblich genutzter Flächen auf dem ehemaligen BOWA Gelände stellt eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung dar; insbesondere vor dem Hintergrund des Ziels der vorrangigen Innenentwicklung und der Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Flächen. Da nur für einen Teilbereich des Plangebietes ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan zum Tragen kommen kann (Reihenhäuser) und die übrigen Flächen eine Angebotsplanung darstellen – muss die Art des Bauleitplanverfahrens mit dem/den Vorhabenträger(n) abgestimmt werden. Von der Art des Verfahrens sind auch die abzuschließenden Verträge abhängig. Der wirksame Flächennutzungsplan (1.Änderung) der Kolpingstadt Kerpen stellt für den Planbereich überwiegend gewerbliche Bauflächen dar, er ist im Parallelverfahren zu ändern. Die Kostentragung erfolgt durch den/die Vorhaberträger. Beschlussvorlage 524.17 Seite 3 2. Städtebauliches Konzept Das Konzept der DRH sieht auf den in der Verfügungsgewalt der DRH stehenden Flächen eine verdichtete Bebauung mit insgesamt 45 Reihenhäusern vor. Angrenzend an die Gärten der Bestandsbebauung der Ursfelder Straße sind Grundstücke für freistehende bzw. Doppelhausgrundstücke dargestellt – hierbei handelt es sich um eine Angebotsplanung, d.h. frei bebaubare Grundstücke. Im östlichen Teil des Plangebietes schließen sich Grundstücke für bis zu drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt rund 20 Wohneinheiten an. Hiervon soll ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten für sozial geförderten Wohnungsbau zur Verfügung. stehen. Bewertung: Das vielschichtige Haus – und Wohnungsangebot ist zu begrüßen, allerdings erscheint der Anteil der Reihenhäuser zu hoch – nach Auffassung der Verwaltung besteht im Ortsteil Türnich eine starke Nachfrage nach frei bebaubaren, erschlossenen Grundstücken. 3. Erschließung Die verkehrliche Erschließung erfolgt über öffentliche und private Erschließungsflächen. Sowohl die Einzel- und Doppelhäuser als auch die Geschosswohnungsbauten sind entlang der öffentlichen Erschließungsstraße angeordnet und werden über diese erschlossen. Die private Erschließung der Reihenhäuser ist als Ringerschließung konzipiert. Hinweis: Im nördlichen Bereich der Reihenhausanlage wird durch die private Erschließungsstraße die bewegungsaktive (Stör-) Zone „Erftsprung“ gekreuzt. Generell erfolgt in den Wohnparks der DRH keine Realteilung, sondern es wird eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) vollzogen. Die künftigen Eigentümer aller Reihenhäuser bilden demnach eine Eigentümergemeinschaft auf einem gemeinsamen Grundstück. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz werden von Beginn an Zuordnungen, Rechte und Pflichten eindeutig geregelt sowie Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum definiert. Die Zuwegungen zu den Reihenhäusern, die Abfallsammelplätze, die Technikzentrale sowie die gemeinschaftlichen Grünflächen einschließlich des Gemeinschaftsplatzes verbleiben im Besitz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bewertung: Stellungnahme Amt 15.1 Es wird eine Prüfung des Querschnittes der öffentlichen Erschließungsstraße empfohlen, weiterhin sollte die Möglichkeit einer weiteren Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz geprüft werden. Auf die Anlegung von Verkehrsflächen auf Störzonen sollte verzichtet werden, oder die Kostentragung der Unterhaltung durch Dritte ist zu regeln. Obwohl rechtlich einwandfrei wird die Schaffung von privaten Kanälen und Straßen im Hinblick auf die Erneuerungskosten für bedenklich angesehen. Seitens der Abteilung 15.2 (Stadtentwässerung) wird darauf hingewiesen, dass bezüglich der Kreuzung der Störzone mit der Bergschadensabteilung RWE-Power Kontakt aufzunehmen ist, allerdings erst zu einem Zeitpunkt, wenn eine „Null“- Ausführungsplanung (Planung ohne Berücksichtigung einer Störzone) vorhanden ist. Die Bergschadensabteilung entscheidet dann, ob sie eventuell entstehende Mehrkosten für eine „sicherere“ Ausführung im Sprungbereich übernimmt oder den Schadensfall abwartet, um dann die entstehenden Kosten zu übernehmen. Voraussetzung für diese Reglung ist jedoch, dass keine Bergschadensverzichtserklärung seitens des Grundstückseigentümers vorliegt. Amt 15 hat keine Möglichkeit, die geplante, private Erschließung zu verhindern, da es sich um eine Gemeinschaftsgrundstück gem. Wohnungseigentumsgesetz handelt. Amt 15 macht jedoch Beschlussvorlage 524.17 Seite 4 darauf aufmerksam, dass die Eigentümer der Wohneigentumsgemeinschaft gegenüber den direkten Anliegern an der öffentlichen Erschließungsanlage benachteiligt werden. Im Falle einer notwendigen Erneuerung der öffentlichen Erschließungsanlage (Kanal, Straße, Beleuchtung) werden sie als Anlieger zu den entstehenden Kosten herangezogen. Die Kosten an der privaten Erschließung, einschließlich der Unterhaltungsmaßnahmen, haben sie vollständig zu tragen. Die an der öffentlichen Erschließungsanlage anfallenden Unterhaltungskosten werden von der Allgemeinheit gezahlt. Die vorliegende Gesamtplanung enthält keine Aussagen zur Entwässerung. Gem. § 55 WHG in Verbindung mit § 44 LWG NW ist ein Anschluss von Niederschlagswasser an die öffentliche Abwasseranlage nur möglich, wenn eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswasser auf dem Grundstück, entweder zentral oder dezentral, nachweislich nicht möglich ist. Dies könnte z.B. bedeuten, dass bei einer möglichen Versickerung durch Abstandsflächen die jetzige Planung nicht realisiert werden kann. Unabhängig von der Versickerung des Niederschlagswassers der Privatgrundstücke wird darauf hingewiesen, dass die bestehende Abwasseranlage augenscheinlich nicht dazu geeignet ist, die nunmehr anfallenden Abwassermengen gefahrlos abzuleiten. Stellungnahme Abteilung 16.2 Vom Grundsatz bestehen aus Sicht 16.2 keine Bedenken gegen die Erschließungskonzeption. Es ist nicht auszuschließen, dass der Knotenpunkt Maximilianstraße/Otto-Hahn-Straße/“Neue Erschließungsstraße“ baulich angepasst werden muss. Es handelt sich um Einmündungen innerhalb einer Tempo 30-Zone mit entsprechenden Regelungen (rechts-vor-links), vorhandene Mittelinseln auf der Maximilianstraße sind in die Planung des Knotens zu integrieren und eventuell als Querungsanlagen umzugestalten, gegebenenfalls ist auch der Einmündungsbereich OttoHahn-Straße/Maximilianstraße mit anzupassen. Zur Klarheit bitte ich, das Plangebiet um den Knotenpunktbereich Maximilianstraße/Otto-Hahn-Straße/“Neue Erschließungsstraße“ zu ergänzen. 4. Infrastrukturbedarf Im Plangebiet sind derzeit keine öffentlichen Infrastruktureinrichtungen geplant. Mit Realisierung der Gesamtmaßnahme entsteht im Plangebiet auf der Basis des aktuellen städtebaulichen Konzeptes von    45 WE DRH, 20 WE Geschosswohnungsbau und 15 WE zur individuellen Bebauung ein entsprechender Infrastrukturbedarf an anteiligen Kindergarten – und Schulplätzen.. Hieraus ergibt sich nach einer ersten vorsichtigen Kostenschätzung für das Gesamtgebiet ein Infrastrukturkostenanteil für Kindergarten– und Schulplätzen von ca. 500.000 €, die von den Planungsbegünstigten neben den weiteren Erschließungs- und Planungskosten zu tragen sind. Eine detaillierte Kostenberechnung der gesamten infrastrukturellen Folgeleistungen kann frühestens zur Offenlage auf der Grundlage der dann letztlich feststehenden städtebaulichen Konzeption konkretisiert werden. 5. Bodenmanagement Seitens der Abteilung 18.1 wird darauf hingewiesen, dass in derartigen Planverfahren rechtzeitig vor dem Aufstellungsbeschluss eine Planungsvereinbarung mit dem Erschließungsträger auszuhandeln und einseitig zu unterzeichnen ist. Dieses einseitig unterschriebene Vertragswerk ist den politischen Gremien zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss zur Beschlussfassung vorzulegen. Darüber hinaus sollte zu diesem Zeitpunkt auch schon ein grundsätzliches Einvernehmen mit dem Planungsbegünstigten bestehen über Art und Umfang seiner Kostenbeteiligung an den infrastrukturellen Folgelasten. Beschlussvorlage 524.17 Seite 5 Anlagen  Antrag der DRH  Planungskonzept  Erläuterungen zur Planung Beschlussvorlage 524.17 Seite 6