Daten
Kommune
Kerpen
Größe
133 kB
Datum
07.11.2017
Erstellt
06.10.17, 13:17
Aktualisiert
26.10.17, 13:16
Stichworte
Inhalt der Datei
KOLPINGSTADT KERPEN
DER BÜRGERMEISTER
Amt/Abteilung: 16.1 / Stadtplanung
Bearbeitung: 16.1 / Ma
TOP
Drs.-Nr.: 524.17
Datum :
Beratungsfolge
Termin
Bemerkungen
Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr
10.10.2017
Stadtrat
07.11.2017
X
29.09.2017
Öffentlicher Teil
Nichtöffentlicher Teil
Aufstellung eines Bebauungsplanes auf dem ehemaligen BOWA - Gelände - hier Antrag der
Deutschen Reihenhaus
X
Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten
Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von ___ € (s. Anlage)
Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung;
Haushaltsansatz im Haushaltsjahr :
Produktsachkonto:
Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden;
Im Haushaltsjahr :
Produktsachkonto:
Deckung:
Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden:
Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung)
Pflichtaufgabe
Freiwillige Aufgabe
Beschlussentwurf:
Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr empfiehlt/der Rat der Kolpingstadt Kerpen
beschließt:
die Verwaltung zu beauftragen, den Aufstellungsbeschluss für die Sitzung des
Ausschusses für Stadtplanung und Verkehr am 16.01.2018/Stadtrat am 30.01.2018
vorzubereiten
Sachbearbeitung
Abteilungsleitung
Amtsleitung
Zuständiger
Dezernent
Mitzeichnung
Dez.
Amt
Kämmerer
Bürgermeister
Abt. 10.1
Ratsbüro
entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit dem Vorhabenträger
(Verpflichtungsvertrag/ggf. Erschließungsvertrag/Infrastrukturkostenbeteiligung) zur
Beschlussfassung in den o.g. Sitzungen vorzubereiten
Beschlussvorlage 524.17
Seite 2
Begründung:
Die Deutsche Reihenhaus AG ( DRH) hat mit Schreiben vom 14.09.2017 einen Antrag auf
Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung einen Bebauungsplanes für das Vorhaben Kerpen –
Türnich, Maximilianstraße - ehemaliges BOWA – Gelände, gestellt.
Die Planung sieht eine Wohnanlage mit 45 Reiheneigenheimen auf einer Fläche von ca. 13.200
qm vor. Ergänzt wird die Reihenhausbebauung durch Geschosswohnungsbau sowie durch
Flächen für Einzel- und Doppelhausbebauung. Zudem soll das Bestandgebäude an der
Maximilianstraße sowie die umgebenden Grundstücksflächen in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes aufgenommen werden, um eine Ergänzung des Bestandes nach Osten zu
ermöglichen.
Der genaue Umfang muss mit den Eigentümern im weiteren Verfahren noch detailliert abgestimmt
werden. Das gesamte Plangebiet umfasst eine Fläche von rund 34.200 qm.
1.
Städtebauliche Erforderlichkeit der Planung
Die Kolpingstadt Kerpen hat im Rahmen des Projektes „Flächenpool NRW“ – einer Initiative des
Landes NRW zur Wiedernutzung brachliegender Grundstücke im Innenbereich u.a. das
ehemalige BOWA – Gelände eine mögliche Qualifizierung der mindergenutzten Flächen zu einer
zukünftigen Wohnnutzung untersuchen und bewerten lassen.
Nach Einschätzung der Gutachter sind die o.g. Flächen für eine wohnbauliche Entwicklung
geeignet (s.Standorteinschätzung FLÄCHENPOOL NRW v. 31.03.2016)
Die Kolpingstadt Kerpen hat sich durch die mit Flächenpool NRW abgeschlossene
Kooperationsvereinbarung dazu verpflichtet, einer Wiedernutzung von Brachflächen Vorrang
gegenüber der Entwicklung von neuen Baugebieten im Freiraum einzuräumen, wenn geeignete
Flächenpotenziale für die angestrebte Nutzung zur Verfügung stehen und deren Mobilisierung
gelingen kann.
Bewertung:
Die Wiedernutzbarmachung ehemals gewerblich genutzter Flächen auf dem ehemaligen BOWA Gelände stellt eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung dar; insbesondere vor dem Hintergrund
des Ziels der vorrangigen Innenentwicklung und der Reduzierung der Neuinanspruchnahme von
Flächen.
Da nur für einen Teilbereich des Plangebietes ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan zum
Tragen kommen kann (Reihenhäuser) und die übrigen Flächen eine Angebotsplanung darstellen –
muss die Art des Bauleitplanverfahrens mit dem/den Vorhabenträger(n) abgestimmt werden. Von
der Art des Verfahrens sind auch die abzuschließenden Verträge abhängig.
Der wirksame Flächennutzungsplan (1.Änderung) der Kolpingstadt Kerpen stellt für den
Planbereich überwiegend gewerbliche Bauflächen dar, er ist im Parallelverfahren zu ändern. Die
Kostentragung erfolgt durch den/die Vorhaberträger.
Beschlussvorlage 524.17
Seite 3
2.
Städtebauliches Konzept
Das Konzept der DRH sieht auf den in der Verfügungsgewalt der DRH stehenden Flächen eine
verdichtete Bebauung mit insgesamt 45 Reihenhäusern vor. Angrenzend an die Gärten der
Bestandsbebauung der Ursfelder Straße sind Grundstücke für freistehende bzw.
Doppelhausgrundstücke dargestellt – hierbei handelt es sich um eine Angebotsplanung, d.h. frei
bebaubare Grundstücke. Im östlichen Teil des Plangebietes schließen sich Grundstücke für bis zu
drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt rund 20 Wohneinheiten an. Hiervon soll ein
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten für sozial geförderten Wohnungsbau zur Verfügung.
stehen.
Bewertung:
Das vielschichtige Haus – und Wohnungsangebot ist zu begrüßen, allerdings erscheint der Anteil
der Reihenhäuser zu hoch – nach Auffassung der Verwaltung besteht im Ortsteil Türnich eine
starke Nachfrage nach frei bebaubaren, erschlossenen Grundstücken.
3.
Erschließung
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über öffentliche und private Erschließungsflächen. Sowohl
die Einzel- und Doppelhäuser als auch die Geschosswohnungsbauten sind entlang der
öffentlichen Erschließungsstraße angeordnet und werden über diese erschlossen.
Die private Erschließung der Reihenhäuser ist als Ringerschließung konzipiert.
Hinweis: Im nördlichen Bereich der Reihenhausanlage wird durch die private Erschließungsstraße
die bewegungsaktive (Stör-) Zone „Erftsprung“ gekreuzt.
Generell erfolgt in den Wohnparks der DRH keine Realteilung, sondern es wird eine Teilung nach
dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) vollzogen. Die künftigen Eigentümer aller
Reihenhäuser bilden demnach eine Eigentümergemeinschaft auf einem gemeinsamen
Grundstück. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz werden von Beginn an Zuordnungen,
Rechte und Pflichten eindeutig geregelt sowie Sondernutzungsrechte und
Gemeinschaftseigentum definiert. Die Zuwegungen zu den Reihenhäusern, die
Abfallsammelplätze, die Technikzentrale sowie die gemeinschaftlichen Grünflächen einschließlich
des Gemeinschaftsplatzes verbleiben im Besitz der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bewertung:
Stellungnahme Amt 15.1
Es wird eine Prüfung des Querschnittes der öffentlichen Erschließungsstraße empfohlen,
weiterhin sollte die Möglichkeit einer weiteren Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz geprüft
werden. Auf die Anlegung von Verkehrsflächen auf Störzonen sollte verzichtet werden, oder die
Kostentragung der Unterhaltung durch Dritte ist zu regeln. Obwohl rechtlich einwandfrei wird die
Schaffung von privaten Kanälen und Straßen im Hinblick auf die Erneuerungskosten für
bedenklich angesehen.
Seitens der Abteilung 15.2 (Stadtentwässerung) wird darauf hingewiesen, dass bezüglich der
Kreuzung der Störzone mit der Bergschadensabteilung RWE-Power Kontakt aufzunehmen ist,
allerdings erst zu einem Zeitpunkt, wenn eine „Null“- Ausführungsplanung (Planung ohne
Berücksichtigung einer Störzone) vorhanden ist. Die Bergschadensabteilung entscheidet dann, ob
sie eventuell entstehende Mehrkosten für eine „sicherere“ Ausführung im Sprungbereich
übernimmt oder den Schadensfall abwartet, um dann die entstehenden Kosten zu übernehmen.
Voraussetzung für diese Reglung ist jedoch, dass keine Bergschadensverzichtserklärung seitens
des Grundstückseigentümers vorliegt.
Amt 15 hat keine Möglichkeit, die geplante, private Erschließung zu verhindern, da es sich um
eine Gemeinschaftsgrundstück gem. Wohnungseigentumsgesetz handelt. Amt 15 macht jedoch
Beschlussvorlage 524.17
Seite 4
darauf aufmerksam, dass die Eigentümer der Wohneigentumsgemeinschaft gegenüber den
direkten Anliegern an der öffentlichen Erschließungsanlage benachteiligt werden. Im Falle einer
notwendigen Erneuerung der öffentlichen Erschließungsanlage (Kanal, Straße, Beleuchtung)
werden sie als Anlieger zu den entstehenden Kosten herangezogen. Die Kosten an der privaten
Erschließung, einschließlich der Unterhaltungsmaßnahmen, haben sie vollständig zu tragen. Die
an der öffentlichen Erschließungsanlage anfallenden Unterhaltungskosten werden von der
Allgemeinheit gezahlt.
Die vorliegende Gesamtplanung enthält keine Aussagen zur Entwässerung. Gem. § 55 WHG in
Verbindung mit § 44 LWG NW ist ein Anschluss von Niederschlagswasser an die öffentliche
Abwasseranlage nur möglich, wenn eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswasser auf
dem Grundstück, entweder zentral oder dezentral, nachweislich nicht möglich ist. Dies könnte z.B.
bedeuten, dass bei einer möglichen Versickerung durch Abstandsflächen die jetzige Planung nicht
realisiert werden kann.
Unabhängig von der Versickerung des Niederschlagswassers der Privatgrundstücke wird darauf
hingewiesen, dass die bestehende Abwasseranlage augenscheinlich nicht dazu geeignet ist, die
nunmehr anfallenden Abwassermengen gefahrlos abzuleiten.
Stellungnahme Abteilung 16.2
Vom Grundsatz bestehen aus Sicht 16.2 keine Bedenken gegen die Erschließungskonzeption. Es
ist nicht auszuschließen, dass der Knotenpunkt Maximilianstraße/Otto-Hahn-Straße/“Neue
Erschließungsstraße“ baulich angepasst werden muss. Es handelt sich um Einmündungen
innerhalb einer Tempo 30-Zone mit entsprechenden Regelungen (rechts-vor-links), vorhandene
Mittelinseln auf der Maximilianstraße sind in die Planung des Knotens zu integrieren und eventuell
als Querungsanlagen umzugestalten, gegebenenfalls ist auch der Einmündungsbereich OttoHahn-Straße/Maximilianstraße mit anzupassen. Zur Klarheit bitte ich, das Plangebiet um den
Knotenpunktbereich Maximilianstraße/Otto-Hahn-Straße/“Neue Erschließungsstraße“ zu
ergänzen.
4.
Infrastrukturbedarf
Im Plangebiet sind derzeit keine öffentlichen Infrastruktureinrichtungen geplant. Mit Realisierung
der Gesamtmaßnahme entsteht im Plangebiet auf der Basis des aktuellen städtebaulichen
Konzeptes von
45 WE DRH,
20 WE Geschosswohnungsbau und
15 WE zur individuellen Bebauung
ein entsprechender Infrastrukturbedarf an anteiligen Kindergarten – und Schulplätzen..
Hieraus ergibt sich nach einer ersten vorsichtigen Kostenschätzung für das Gesamtgebiet ein
Infrastrukturkostenanteil für Kindergarten– und Schulplätzen von ca. 500.000 €, die von den
Planungsbegünstigten neben den weiteren Erschließungs- und Planungskosten zu tragen sind.
Eine detaillierte Kostenberechnung der gesamten infrastrukturellen Folgeleistungen kann
frühestens zur Offenlage auf der Grundlage der dann letztlich feststehenden städtebaulichen
Konzeption konkretisiert werden.
5.
Bodenmanagement
Seitens der Abteilung 18.1 wird darauf hingewiesen, dass in derartigen Planverfahren rechtzeitig
vor dem Aufstellungsbeschluss eine Planungsvereinbarung mit dem Erschließungsträger
auszuhandeln und einseitig zu unterzeichnen ist. Dieses einseitig unterschriebene Vertragswerk
ist den politischen Gremien zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss zur Beschlussfassung
vorzulegen. Darüber hinaus sollte zu diesem Zeitpunkt auch schon ein grundsätzliches
Einvernehmen mit dem Planungsbegünstigten bestehen über Art und Umfang seiner
Kostenbeteiligung an den infrastrukturellen Folgelasten.
Beschlussvorlage 524.17
Seite 5
Anlagen
Antrag der DRH
Planungskonzept
Erläuterungen zur Planung
Beschlussvorlage 524.17
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