Daten
Kommune
Kerpen
Größe
259 kB
Datum
07.11.2017
Erstellt
06.10.17, 13:17
Aktualisiert
06.10.17, 13:17
Stichworte
Inhalt der Datei
KOLPINGSTADT KERPEN
DER BÜRGERMEISTER
Amt/Abteilung: 18.1 / Zentrales Baumanagement
Bearbeiter/in: Detlef Habicht
TOP
Drs.-Nr.: 420.17
Datum:
Beratungsfolge
Termin
Bemerkungen
Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr
10.10.2017
Haupt- und Finanzausschuss
17.10.2017
Stadtrat
07.11.2017
X
27.09.2017
Öffentlicher Teil
Nichtöffentlicher Teil
Beschluss über das „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus“
Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten
X
Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von 142.000 € (s. Anlage)
Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung;
Haushaltsansatz im Haushaltsjahr :
Produktsachkonto:
Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden;
Im Haushaltsjahr :
Produktsachkonto:
Deckung:
X
X
Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden:
Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung)
Pflichtaufgabe
X
Freiwillige Aufgabe
Beschlussentwurf:
Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr und der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt / der
Rat der Kolpingstadt Kerpen beschließt das in der Anlage beigefügte „Handlungsprogramm
Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ und beauftragt die Verwaltung, die in dem
Konzept ausführlich erläuterten Ziele und dargestellten Verfahrensweisen im Rahmen der jeweils
zur Verfügung stehenden Personalressourcen mit sofortiger Wirkung konsequent umzusetzen.
Beschlussausfertigung soll erhalten:
Sachbearbeiter/in
Abteilungsleiter Amtsleiter
Zuständiger
Dezernent
Mitzeichnung
Dez. II/Amt11
Kämmerer
Bürgermeister
Abt. 10.1
Ratsbüro
Habicht
Schwister
Canzler / Stein
Schaaf
Spürck
Nimtz
Vaaßen
Zur Schaffung der dazu benötigten personellen Ressourcen empfehlen der Ausschuss für
Stadtplanung und Verkehr und der Haupt- und Finanzausschuss/ beschließt der Rat der
Kolpingstadt Kerpen im Vorgriff auf den Stellenplan 2018 ab 01.01.2018 zwei zusätzliche Stellen
(+2,0 Stellen) mit dem Stellenwert EG 10 TVöD einzurichten. Die Verwaltung wird beauftragt, die
Stellenbesetzungsverfahren unverzüglich einzuleiten.
Beschlussvorlage 420.17
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MAßNAHME: Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus
ÜBERSICHT
lfd. Jahr
2017
Ausgaben / Einnahmen
Aufwendungen / Erträge
1. Folgejahr
2. Folgejahr
2018
2019
2020
3. Folgejahr
4. Folgejahr
2021
142.000
144.800
147.700
150.700
142.000
144.800
147.700
150.700
Einmalkosten
Ausgaben / Aufwendungen
Anschaffungskosten (z.B. Baukosten)
Einrichtungskosten
Personalkosten
Honorare Architekten/Ingenieure o.ä.
gesamt:
Einnahmen / Erträge
Zuschüsse
Beiträge
gesamt:
Aufwand netto:
Folgekosten:
Aufwendungen
Sachkosten (z.B. Unterhaltung)
Schuldendienste/Zinsen
Abschreibung
Personalkosten
gesamt
Erträge
Einsparungen gegenüber
bisheriger Miete
Gebühren
gesamt
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Begründung:
I. Politischer Arbeitsauftrag
Um die Kolpingstadt Kerpen angesichts der bestehenden Haushaltssituation nachhaltig und
dauerhaft zu entlasten, müssen bei künftigen Verfahren die Planungsbegünstigten stärker als
bisher an den tatsächlichen Kosten der Baulandentwicklung beteiligt werden. Dabei gilt es
insbesondere effiziente sowie kosten- und zeitsparende Entwicklungsmodelle einzusetzen, die
unter haushaltswirtschaftlichen Aspekten die Steuerungsfähigkeit der Kommune erhalten und
zugleich die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer erwarten lassen.
Aus den vorgenannten Gründen beauftragte der Rat der Kolpingstadt Kerpen die Verwaltung mit
Beschluss vom 03.03.2015 einstimmig, eine Optimierung der Koordinationsmöglichkeiten der
Boden- und Baulandentwicklung in Kerpen zu prüfen mit dem Ziel, die zukünftigen Entwicklungsund Folgekosten der Baulandentwicklung für die Kolpingstadt Kerpen so gering wie möglich zu
halten.
II. Einführung/Ist-Zustand
Eine kontinuierliche Entwicklung und Mobilisierung von ausreichenden Baulandflächen sind für
eine nachhaltige Kommunalentwicklung absolut unverzichtbar. Nur diejenigen Kommunen, die
rechtzeitig ein qualitativ und quantitativ angemessenes Flächenangebot für die unterschiedlichsten
Formen des Wohnungsbaus sowie für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe und für sonstige
Zwecke schaffen, werden auch zukünftig ihre Handlungsfähigkeit erhalten und ihre Chancen zur
städtebaulichen Entwicklung nutzen können.
Diese Herausforderung einer nachhaltigen Entwicklung stellt die Kommunen heute grundsätzlich
vor zwei Problemfelder: So gilt es einerseits, die im Bestand vorhandenen Flächenreserven und
Brachflächen zu mobilisieren, um die Innenentwicklung zu fördern und die bestehenden
Infrastrukturanlagen und -einrichtungen optimal auszulasten. Andererseits aber müssen
gleichzeitig auch trotz angespannter Haushaltssituationen die Möglichkeiten zur Verwirklichung
innovativer zukunftsweisender Baugebiete auf städtebaulich integrierten Standorten ergriffen
werden.
Das Baugesetzbuch (BauGB) formuliert in § 1 Absatz 5, dass die Bauleitpläne eine dem Wohl der
Allgemeinheit dienende, sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sollen. In §1 Absatz 6
BauGB wird dies ergänzt durch den gesetzlichen Auftrag, insbesondere die Wohnbedürfnisse der
Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und die
Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung bevorzugt zu berücksichtigen.
Diese Anforderungen konnten bis in die neunziger Jahre des 20. Jahrhunderts kaum durch
Bauleitplanung erfolgreich umgesetzt werden, da sie durch textliche Ausführungen im
Bebauungsplan nicht festgesetzt und damit planungsrechtlich nicht wirksam wurden. Somit
verblieben sie als allgemeine Daseinsvorsorge in der Umsetzungspflicht und Kostenlast der
Kommune. Die Planungsbegünstigten verbuchten in der Regel ansprechende Gewinne, während
die Kosten der ursächlich dem Projekt nachfolgenden Infrastrukturen durch die Allgemeinheit
getragen werden mussten.
Im Jahr 1993 wurden mit dem so genannten BauGB - Maßnahmengesetz Regelungen geschaffen
und 1998 in das Dauerrecht des BauGB übernommen, die den Kommunen durch die
Ausgestaltung des §11 BauGB die Möglichkeit eröffneten, ursächliche Folgekosten auf die
Planungsbegünstigten zu übertragen (Aufgaben der Vorbereitung und Durchführung der
Baulandentwicklung, Beteiligung an den städtebaulichen Folgekosten). Den Kommunen wurde
damit ein Instrument an die Hand gegeben, um Bindungen für die Grundstücksnutzung zu
vereinbaren, welche bauplanungsrechtlich nicht festgesetzt werden können.
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Die Stadt München war bereits 1993 konzeptioneller Vorreiter und ist prominentes Beispiel für
einen gelungenen Baulandbeschluss. Zahlreiche Kommunen in Deutschland sind diesem Beispiel
gefolgt und haben mittlerweile Baulandmodelle entwickelt, welche das Verfahren vereinheitlichen
und die Gleichbehandlung aller Projektbeteiligten sichern sollen.
Seit 2003 werden auch in der Kolpingstadt Kerpen die Investoren, Eigentümer oder
Projektentwickler auf der Basis eines politisch beschlossenen Bodenmanagementkonzeptes
erfolgreich durch Regelungen in städtebaulichen Verträgen an den entstehenden Kosten für die
Bauleitplanung und den durch die Planungen ausgelösten Infrastrukturfolgekosten beteiligt.
Folgende Aspekte werden im Regelfall im Rahmen des gesetzlich möglichen Rahmens verbindlich
vertraglich abgesichert:
Übernahme der Kosten und Aufwendungen für städtebauliche Planungen, wenn die
Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist. Hierzu zählen alle Kosten, die im Rahmen
der Bauleitplanentwicklung anfallen, einschließlich aller Ingenieurkosten privater Büros, die
beispielsweise mit dem städtebaulichen Entwurf oder der Erstellung von Fachgutachten
beauftragt sind.
Unentgeltliche, kosten- und lastenfreie Abtretung und Übertragung der Grundstücke, die als
öffentliche Erschließungsanlagen, Flächen für Immissionsschutzanlagen, Flächen für die Verund Entsorgung, Gemeinbedarfsflächen, öffentliche Spielplatzflächen sowie öffentliche
Grünflächen festgesetzt und in Anspruch genommen werden.
Kostenübernahme für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen durch die verpflichtende
Inanspruchnahme des städtischen Ausgleichsflächenpools. So konnten neben der Erfüllung
der gesetzlichen Vorgaben des BauGB parallel hierzu auch die Zielsetzungen des städtischen
Grünvernetzungskonzeptes sukzessive in Teilen verwirklicht werden.
Beteiligung des Vertragspartners an den projektspezifisch entstehenden Folgekosten (z. B.
Errichtung eines Kindergartens etc.), soweit dies im Einzelfall rechtlich möglich war.
Sicherung der von der Politik beschlossenen Vorgaben zur Kinder- und Familienfreundlichkeit
in der Bauleitplanung (11 m² Spielplatzfläche je neu entstehende Wohneinheit).
Sicherung eines Mindeststandards für Stellplätze in der Bauleitplanung (zwei Stellplätze auf
privaten Grundstücksflächen und ein Stellplatz im öffentlichen Raum je neu entstehende
Wohneinheit).
Dabei ist aus durchgreifenden juristischen Erfordernissen heraus ein besonderes Augenmerk
darauf gelegt worden, dass nur die Kostentragung für Maßnahmen gefordert wurden, die
Voraussetzung und Folge des jeweils geplanten Vorhabens waren (Grundsatz der sog.
„unmittelbaren Kausalität“).
Darüber hinaus wurde bei jeder Inanspruchnahme des Planungsbegünstigten auch das sog.
„Koppelungsverbot“ beachtet, d. h. hoheitliche Leistungen, zum Beispiel die Aufstellung eines
Bebauungsplanes, dürfen grundsätzlich nicht an zusätzliche wirtschaftliche Gegenleistungen
gekoppelt und damit von ihnen abhängig gemacht werden. Das bedeutet in letzter Konsequenz,
dass die Verwaltung nichts Unangemessenes fordern darf. Die Leistungen eines
Planungsbegünstigten müssen immer in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Bauleitplan
und/oder dem Vorhaben des Bauwilligen stehen.
III. „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“
Nach einer umfangreichen Auswertung der vorhandenen Fachliteratur, einer weitgehenden
Internetrecherche und einer Vielzahl von unterschiedlichsten Gesprächen mit Kommunen, die
zurzeit eine aktive Baulandpolitik betreiben (Bocholter Bodenmanagement, Kooperatives
Baulandmodell Köln, Modell der sozialgerechten Bodennutzung in Münster, Bodenmanagement
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für Bergheim etc.), wurde zunächst ein erstes Vorkonzept erarbeitet. Dieses wurde daran
anschließend im Arbeitskreis Bodenmanagement in verschiedenen Sitzungen weitgreifend
diskutiert und in Teilen überarbeitet bzw. verfeinert und an die politischen Interessenslagen der
Kolpingstadt Kerpen angepasst.
Im Ergebnis schlägt das zuständige Fachamt nunmehr auf der Basis des
Bodenmanagementkonzeptes der Kolpingstadt Kerpen aus dem Jahr 2003 das in der Anlage
beigefügte „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ zur
Beschlussfassung und unverzüglichen konsequenten weiteren Umsetzung vor.
Bodenmanagement im hier verwendeten Sinn bedeutet, dass eine Entwicklung von zukünftigen
Baulandflächen durch die Kolpingstadt nur noch dann erfolgt, wenn rechtzeitig vorher auf der
Basis dieses Handlungsprogramms einvernehmliche vertragliche Regelungen mit den
Eigentümern über die gemeinsame Entwicklung des jeweiligen Bereiches und die Finanzierung
aller anfallenden Kosten getroffen worden sind. Innerhalb dieser Verhandlungen wird u. a.
geregelt, dass alle zukünftigen umlagefähigen Lasten vom zu erwartenden Verkaufspreis
abgezogen werden und der verbleibende Gewinn zwischen der Kolpingstadt und dem jeweiligen
Planungsbegünstigten prozentual aufgeteilt wird. Der Bodenwert zum Beginn der Entwicklung
sowie der anteilige Projektgewinn stehen dabei uneingeschränkt dem Planungsbegünstigten zu.
Das Handlungsprogramm kommt grundsätzlich immer dann zur Anwendung, wenn ein
Planerfordernis nach § 1 BauGB gegeben ist. Ihm unterliegen alle Bebauungsplanverfahren sowie
die Bereiche mit städtebaulichen Satzungen. Weiterhin müssen durch die Planung
Bodenwertzuwächse für Grundstücke und gleichzeitig Kosten für die Kolpingstadt Kerpen
entstehen. Diese Kosten müssen, und das ist eine zwingende Voraussetzung, direkte Folge der
Planung und mit dieser ursächlich verbunden sein.
Um als Kommune auch zukünftig wirtschaftlich handlungsfähig zu bleiben, ist neben dem v. g.
Ansatz zum Bodenmanagement zur Wahrnehmung der Aufgabe der Daseinsvorsorge und für eine
langfristige Stadtentwicklung ein strategisch ausgerichtetes Flächenmanagement mit dem Ziel
einer zukunftsorientierten Bodenbevorratungspolitik unerlässlich. Diese Langfristigkeit erfordert
eine generations- und politikzyklen-übergreifende Denk- und Handlungsweise. Dabei gilt es
insbesondere, bedeutsame oder zukünftig wichtige Entwicklungspotentiale der Kolpingstadt
frühzeitig zu erkennen und die benötigten Grundstücke rechtzeitig zu wirtschaftlich vertretbaren
Konditionen zu sichern.
Hierfür ist es neben einer belastbaren Prüfung der wirtschaftlichen Finanzierbarkeit eines
Flächenerwerbes erforderlich, entsprechende Suchräume zu definieren und aktiv die
Grundstückseigentümer auf eine Mitwirkung bzw. einen Verkauf ihrer Flächen anzusprechen.
Dies gilt vorrangig insbesondere für
die Mobilisierung von zukünftigen Baulandflächen in allen Stadtteilen,
wichtige Entwicklungsareale von derzeit nicht- bzw. untergenutzten innerstädtischen
Standorten,
Entwicklungspotentialflächen für die zukünftige wirtschaftliche Nutzung von regenerativen
Energien,
den konsequenten Ausbau des städtischen Ausgleichsflächenpools,
die Realisierung der Zielsetzungen des Grünvernetzungskonzeptes,
den Erwerb von adäquaten Tauschflächen (z. B. für die örtliche Landwirtschaft).
Die für die vorgenannten Zwecke in Frage kommenden Liegenschaften sind dann zu gegebener
Zeit in entsprechend weiterführende Projekte mit einzubringen bzw. sollten gewinnmaximiert
entwickelt und vermarktet werden.
Im Sinne des vorgelegten Handlungsprogramms ist weiterhin auch angestrebt, dass die
Kolpingstadt Kerpen selber als „Investor“ auftritt und neue Baulandflächen in Eigenregie entwickelt
und vermarktet.
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In diesen Fällen können einerseits stadtpolitische Zielsetzungen konsequent umgesetzt werden (z.
B. bevorzugte Versorgung von bestimmten Bevölkerungsgruppen mit Wohnraum, Umsetzung der
Empfehlungen des derzeit in der Erarbeitung befindlichen kommunalen Handlungskonzeptes
Wohnen 2030) und andererseits die Stadtentwicklung aktiv durch Rat und Verwaltung gesteuert
werden.
Darüber hinaus werden bei derartigen Konstellationen aber vor allen Dingen maximierte Erträge
generiert, da man in diesen Fällen mehrfach an der Wertschöpfungskette beteiligt ist (erhebliche
Planungsgewinne durch Bodenwertsteigerungen, Projektgewinne durch Veräußerungserlöse etc.).
IV. Beschlussempfehlung des Fachamtes
Das „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ bietet in der
vorgeschlagenen Form eine Vielzahl von Möglichkeiten und Vorteilen, insbesondere auch vor dem
Hintergrund einer eventuellen Gründung von Stadtwerken und den damit verbundenen möglichen
Synergien.
Das Handlungsprogramm stellt ein modernes Mittel des Interessensausgleichs zwischen den
unterschiedlichsten Zielen der Kolpingstadt Kerpen und den wirtschaftlichen Interessen von
eventuellen Planungsbegünstigten dar. Die Planungsbegünstigten erhalten zukünftig mit der
Kolpingstadt Kerpen einen fairen, am Gemeinwohl orientierten Partner, der sich an verbindliche
und transparente Regelungen zur Umsetzung und Entwicklung von Baugebieten hält.
Darüber hinaus wird die Kolpingstadt Kerpen in die Lage versetzt, auch selber im Sinne des
vorgeschlagenen Handlungsprogramms verstärkt tätig zu werden, um aktiv in die zukünftige
Entwicklung der Kolpingstadt Kerpen einzugreifen und die formulierten Ziele zu realisieren.
Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung des vorgestellten Handlungsprogramms ist vor
allen Dingen neben einer verlässlichen und dauerhaften politischen Basis die Verfügbarkeit von
entsprechenden Personalkapazitäten und die Bereitstellung einer ausreichenden finanziellen
Grundstruktur.
Bei einer revolvierenden Verwendung der prognostizierten Gewinne wird seitens des Fachamtes
im Moment davon ausgegangen, dass lediglich zu Beginn eine geringfügige Vorfinanzierung der
projektspezifischen Kosten erforderlich wird (Personal, Planungs- und Erschließungskosten etc.).
Die daran anschließend erzielten Projektgewinne werden diese Investitionen vollständig
refinanzieren und die mit weiteren zukünftigen Projekten verbundenen Aufwendungen nachhaltig
ausgleichen (u. a. zusätzliche Personalbedarfe). Nach ersten Vorkalkulationen sind darüber
hinaus erhebliche Gewinnüberschüsse aus den einzelnen Projekten zu erwarten, die den
städtischen Haushalt nachhaltig entlasten werden.
Die vorgenannten Kostenkalkulationen und -ansätze (Personalkosten, Projektgewinne etc.)
werden den politischen Gremien über die in Kürze anstehenden Haushaltsanmeldungen für die
Jahre 2018-2020 gesondert zur Beratung und Beschlussfassung gegeben.
In Anbetracht der vorgenannten Vorteile wird in diesem Zusammenhang ausdrücklich empfohlen,
im Rahmen der derzeit politisch diskutierten Priorisierung der kommunalen Bauleitplanung den
Entwicklungsprojekten, in denen städtische Liegenschaften im Sinne dieses
Handlungsprogramms eine Wertsteigerung erfahren können, eine besondere Bedeutung
zuzumessen und diese bevorzugt zu entwickeln.
Die Fachabteilung bittet aus den vorgenannten Gründen um Beschluss des vorgeschlagenen
„Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“. Die konsequente
Umsetzung des Handlungsprogramms sollte, insbesondere im Hinblick auf die kurzfristig
anstehenden konkreten Entwicklungsprojekte und die damit verbundenen zusätzlichen
Einnahmepotentiale, unverzüglich angestrebt werden.
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Zur Schaffung der dazu benötigten personellen Ressourcen sollten im Vorgriff auf den Stellenplan
2018 ab 01.01.2018 zwei zusätzliche Stellen (+2,0 Stellen) mit dem Stellenwert EG 10 TVöD
eingerichtet werden. Die Verwaltung kann danach die Stellenbesetzungsverfahren unverzüglich
einleiten, um eine möglichst schnelle Stellenbesetzung zu ermöglichen.
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