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Beschlussvorlage (Beschluss über das „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus“)

Daten

Kommune
Kerpen
Größe
259 kB
Datum
07.11.2017
Erstellt
06.10.17, 13:17
Aktualisiert
06.10.17, 13:17

Inhalt der Datei

KOLPINGSTADT KERPEN DER BÜRGERMEISTER Amt/Abteilung: 18.1 / Zentrales Baumanagement Bearbeiter/in: Detlef Habicht TOP Drs.-Nr.: 420.17 Datum: Beratungsfolge Termin Bemerkungen Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr 10.10.2017 Haupt- und Finanzausschuss 17.10.2017 Stadtrat 07.11.2017 X 27.09.2017 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Beschluss über das „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus“ Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten X Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von 142.000 € (s. Anlage) Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Deckung: X X Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung) Pflichtaufgabe X Freiwillige Aufgabe Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr und der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt / der Rat der Kolpingstadt Kerpen beschließt das in der Anlage beigefügte „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ und beauftragt die Verwaltung, die in dem Konzept ausführlich erläuterten Ziele und dargestellten Verfahrensweisen im Rahmen der jeweils zur Verfügung stehenden Personalressourcen mit sofortiger Wirkung konsequent umzusetzen. Beschlussausfertigung soll erhalten: Sachbearbeiter/in Abteilungsleiter Amtsleiter Zuständiger Dezernent Mitzeichnung Dez. II/Amt11 Kämmerer Bürgermeister Abt. 10.1 Ratsbüro Habicht Schwister Canzler / Stein Schaaf Spürck Nimtz Vaaßen Zur Schaffung der dazu benötigten personellen Ressourcen empfehlen der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr und der Haupt- und Finanzausschuss/ beschließt der Rat der Kolpingstadt Kerpen im Vorgriff auf den Stellenplan 2018 ab 01.01.2018 zwei zusätzliche Stellen (+2,0 Stellen) mit dem Stellenwert EG 10 TVöD einzurichten. Die Verwaltung wird beauftragt, die Stellenbesetzungsverfahren unverzüglich einzuleiten. Beschlussvorlage 420.17 Seite 2 MAßNAHME: Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen plus ÜBERSICHT lfd. Jahr 2017 Ausgaben / Einnahmen Aufwendungen / Erträge 1. Folgejahr 2. Folgejahr 2018 2019 2020 3. Folgejahr 4. Folgejahr 2021 142.000 144.800 147.700 150.700 142.000 144.800 147.700 150.700 Einmalkosten Ausgaben / Aufwendungen Anschaffungskosten (z.B. Baukosten) Einrichtungskosten Personalkosten Honorare Architekten/Ingenieure o.ä. gesamt: Einnahmen / Erträge Zuschüsse Beiträge gesamt: Aufwand netto: Folgekosten: Aufwendungen Sachkosten (z.B. Unterhaltung) Schuldendienste/Zinsen Abschreibung Personalkosten gesamt Erträge Einsparungen gegenüber bisheriger Miete Gebühren gesamt Beschlussvorlage 420.17 Seite 3 Begründung: I. Politischer Arbeitsauftrag Um die Kolpingstadt Kerpen angesichts der bestehenden Haushaltssituation nachhaltig und dauerhaft zu entlasten, müssen bei künftigen Verfahren die Planungsbegünstigten stärker als bisher an den tatsächlichen Kosten der Baulandentwicklung beteiligt werden. Dabei gilt es insbesondere effiziente sowie kosten- und zeitsparende Entwicklungsmodelle einzusetzen, die unter haushaltswirtschaftlichen Aspekten die Steuerungsfähigkeit der Kommune erhalten und zugleich die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer erwarten lassen. Aus den vorgenannten Gründen beauftragte der Rat der Kolpingstadt Kerpen die Verwaltung mit Beschluss vom 03.03.2015 einstimmig, eine Optimierung der Koordinationsmöglichkeiten der Boden- und Baulandentwicklung in Kerpen zu prüfen mit dem Ziel, die zukünftigen Entwicklungsund Folgekosten der Baulandentwicklung für die Kolpingstadt Kerpen so gering wie möglich zu halten. II. Einführung/Ist-Zustand Eine kontinuierliche Entwicklung und Mobilisierung von ausreichenden Baulandflächen sind für eine nachhaltige Kommunalentwicklung absolut unverzichtbar. Nur diejenigen Kommunen, die rechtzeitig ein qualitativ und quantitativ angemessenes Flächenangebot für die unterschiedlichsten Formen des Wohnungsbaus sowie für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe und für sonstige Zwecke schaffen, werden auch zukünftig ihre Handlungsfähigkeit erhalten und ihre Chancen zur städtebaulichen Entwicklung nutzen können. Diese Herausforderung einer nachhaltigen Entwicklung stellt die Kommunen heute grundsätzlich vor zwei Problemfelder: So gilt es einerseits, die im Bestand vorhandenen Flächenreserven und Brachflächen zu mobilisieren, um die Innenentwicklung zu fördern und die bestehenden Infrastrukturanlagen und -einrichtungen optimal auszulasten. Andererseits aber müssen gleichzeitig auch trotz angespannter Haushaltssituationen die Möglichkeiten zur Verwirklichung innovativer zukunftsweisender Baugebiete auf städtebaulich integrierten Standorten ergriffen werden. Das Baugesetzbuch (BauGB) formuliert in § 1 Absatz 5, dass die Bauleitpläne eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende, sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sollen. In §1 Absatz 6 BauGB wird dies ergänzt durch den gesetzlichen Auftrag, insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung bevorzugt zu berücksichtigen. Diese Anforderungen konnten bis in die neunziger Jahre des 20. Jahrhunderts kaum durch Bauleitplanung erfolgreich umgesetzt werden, da sie durch textliche Ausführungen im Bebauungsplan nicht festgesetzt und damit planungsrechtlich nicht wirksam wurden. Somit verblieben sie als allgemeine Daseinsvorsorge in der Umsetzungspflicht und Kostenlast der Kommune. Die Planungsbegünstigten verbuchten in der Regel ansprechende Gewinne, während die Kosten der ursächlich dem Projekt nachfolgenden Infrastrukturen durch die Allgemeinheit getragen werden mussten. Im Jahr 1993 wurden mit dem so genannten BauGB - Maßnahmengesetz Regelungen geschaffen und 1998 in das Dauerrecht des BauGB übernommen, die den Kommunen durch die Ausgestaltung des §11 BauGB die Möglichkeit eröffneten, ursächliche Folgekosten auf die Planungsbegünstigten zu übertragen (Aufgaben der Vorbereitung und Durchführung der Baulandentwicklung, Beteiligung an den städtebaulichen Folgekosten). Den Kommunen wurde damit ein Instrument an die Hand gegeben, um Bindungen für die Grundstücksnutzung zu vereinbaren, welche bauplanungsrechtlich nicht festgesetzt werden können. Beschlussvorlage 420.17 Seite 4 Die Stadt München war bereits 1993 konzeptioneller Vorreiter und ist prominentes Beispiel für einen gelungenen Baulandbeschluss. Zahlreiche Kommunen in Deutschland sind diesem Beispiel gefolgt und haben mittlerweile Baulandmodelle entwickelt, welche das Verfahren vereinheitlichen und die Gleichbehandlung aller Projektbeteiligten sichern sollen. Seit 2003 werden auch in der Kolpingstadt Kerpen die Investoren, Eigentümer oder Projektentwickler auf der Basis eines politisch beschlossenen Bodenmanagementkonzeptes erfolgreich durch Regelungen in städtebaulichen Verträgen an den entstehenden Kosten für die Bauleitplanung und den durch die Planungen ausgelösten Infrastrukturfolgekosten beteiligt. Folgende Aspekte werden im Regelfall im Rahmen des gesetzlich möglichen Rahmens verbindlich vertraglich abgesichert:  Übernahme der Kosten und Aufwendungen für städtebauliche Planungen, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist. Hierzu zählen alle Kosten, die im Rahmen der Bauleitplanentwicklung anfallen, einschließlich aller Ingenieurkosten privater Büros, die beispielsweise mit dem städtebaulichen Entwurf oder der Erstellung von Fachgutachten beauftragt sind.  Unentgeltliche, kosten- und lastenfreie Abtretung und Übertragung der Grundstücke, die als öffentliche Erschließungsanlagen, Flächen für Immissionsschutzanlagen, Flächen für die Verund Entsorgung, Gemeinbedarfsflächen, öffentliche Spielplatzflächen sowie öffentliche Grünflächen festgesetzt und in Anspruch genommen werden.  Kostenübernahme für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen durch die verpflichtende Inanspruchnahme des städtischen Ausgleichsflächenpools. So konnten neben der Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben des BauGB parallel hierzu auch die Zielsetzungen des städtischen Grünvernetzungskonzeptes sukzessive in Teilen verwirklicht werden.  Beteiligung des Vertragspartners an den projektspezifisch entstehenden Folgekosten (z. B. Errichtung eines Kindergartens etc.), soweit dies im Einzelfall rechtlich möglich war.  Sicherung der von der Politik beschlossenen Vorgaben zur Kinder- und Familienfreundlichkeit in der Bauleitplanung (11 m² Spielplatzfläche je neu entstehende Wohneinheit).  Sicherung eines Mindeststandards für Stellplätze in der Bauleitplanung (zwei Stellplätze auf privaten Grundstücksflächen und ein Stellplatz im öffentlichen Raum je neu entstehende Wohneinheit). Dabei ist aus durchgreifenden juristischen Erfordernissen heraus ein besonderes Augenmerk darauf gelegt worden, dass nur die Kostentragung für Maßnahmen gefordert wurden, die Voraussetzung und Folge des jeweils geplanten Vorhabens waren (Grundsatz der sog. „unmittelbaren Kausalität“). Darüber hinaus wurde bei jeder Inanspruchnahme des Planungsbegünstigten auch das sog. „Koppelungsverbot“ beachtet, d. h. hoheitliche Leistungen, zum Beispiel die Aufstellung eines Bebauungsplanes, dürfen grundsätzlich nicht an zusätzliche wirtschaftliche Gegenleistungen gekoppelt und damit von ihnen abhängig gemacht werden. Das bedeutet in letzter Konsequenz, dass die Verwaltung nichts Unangemessenes fordern darf. Die Leistungen eines Planungsbegünstigten müssen immer in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Bauleitplan und/oder dem Vorhaben des Bauwilligen stehen. III. „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ Nach einer umfangreichen Auswertung der vorhandenen Fachliteratur, einer weitgehenden Internetrecherche und einer Vielzahl von unterschiedlichsten Gesprächen mit Kommunen, die zurzeit eine aktive Baulandpolitik betreiben (Bocholter Bodenmanagement, Kooperatives Baulandmodell Köln, Modell der sozialgerechten Bodennutzung in Münster, Bodenmanagement Beschlussvorlage 420.17 Seite 5 für Bergheim etc.), wurde zunächst ein erstes Vorkonzept erarbeitet. Dieses wurde daran anschließend im Arbeitskreis Bodenmanagement in verschiedenen Sitzungen weitgreifend diskutiert und in Teilen überarbeitet bzw. verfeinert und an die politischen Interessenslagen der Kolpingstadt Kerpen angepasst. Im Ergebnis schlägt das zuständige Fachamt nunmehr auf der Basis des Bodenmanagementkonzeptes der Kolpingstadt Kerpen aus dem Jahr 2003 das in der Anlage beigefügte „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ zur Beschlussfassung und unverzüglichen konsequenten weiteren Umsetzung vor. Bodenmanagement im hier verwendeten Sinn bedeutet, dass eine Entwicklung von zukünftigen Baulandflächen durch die Kolpingstadt nur noch dann erfolgt, wenn rechtzeitig vorher auf der Basis dieses Handlungsprogramms einvernehmliche vertragliche Regelungen mit den Eigentümern über die gemeinsame Entwicklung des jeweiligen Bereiches und die Finanzierung aller anfallenden Kosten getroffen worden sind. Innerhalb dieser Verhandlungen wird u. a. geregelt, dass alle zukünftigen umlagefähigen Lasten vom zu erwartenden Verkaufspreis abgezogen werden und der verbleibende Gewinn zwischen der Kolpingstadt und dem jeweiligen Planungsbegünstigten prozentual aufgeteilt wird. Der Bodenwert zum Beginn der Entwicklung sowie der anteilige Projektgewinn stehen dabei uneingeschränkt dem Planungsbegünstigten zu. Das Handlungsprogramm kommt grundsätzlich immer dann zur Anwendung, wenn ein Planerfordernis nach § 1 BauGB gegeben ist. Ihm unterliegen alle Bebauungsplanverfahren sowie die Bereiche mit städtebaulichen Satzungen. Weiterhin müssen durch die Planung Bodenwertzuwächse für Grundstücke und gleichzeitig Kosten für die Kolpingstadt Kerpen entstehen. Diese Kosten müssen, und das ist eine zwingende Voraussetzung, direkte Folge der Planung und mit dieser ursächlich verbunden sein. Um als Kommune auch zukünftig wirtschaftlich handlungsfähig zu bleiben, ist neben dem v. g. Ansatz zum Bodenmanagement zur Wahrnehmung der Aufgabe der Daseinsvorsorge und für eine langfristige Stadtentwicklung ein strategisch ausgerichtetes Flächenmanagement mit dem Ziel einer zukunftsorientierten Bodenbevorratungspolitik unerlässlich. Diese Langfristigkeit erfordert eine generations- und politikzyklen-übergreifende Denk- und Handlungsweise. Dabei gilt es insbesondere, bedeutsame oder zukünftig wichtige Entwicklungspotentiale der Kolpingstadt frühzeitig zu erkennen und die benötigten Grundstücke rechtzeitig zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen zu sichern. Hierfür ist es neben einer belastbaren Prüfung der wirtschaftlichen Finanzierbarkeit eines Flächenerwerbes erforderlich, entsprechende Suchräume zu definieren und aktiv die Grundstückseigentümer auf eine Mitwirkung bzw. einen Verkauf ihrer Flächen anzusprechen. Dies gilt vorrangig insbesondere für  die Mobilisierung von zukünftigen Baulandflächen in allen Stadtteilen,  wichtige Entwicklungsareale von derzeit nicht- bzw. untergenutzten innerstädtischen Standorten,  Entwicklungspotentialflächen für die zukünftige wirtschaftliche Nutzung von regenerativen Energien,  den konsequenten Ausbau des städtischen Ausgleichsflächenpools,  die Realisierung der Zielsetzungen des Grünvernetzungskonzeptes,  den Erwerb von adäquaten Tauschflächen (z. B. für die örtliche Landwirtschaft). Die für die vorgenannten Zwecke in Frage kommenden Liegenschaften sind dann zu gegebener Zeit in entsprechend weiterführende Projekte mit einzubringen bzw. sollten gewinnmaximiert entwickelt und vermarktet werden. Im Sinne des vorgelegten Handlungsprogramms ist weiterhin auch angestrebt, dass die Kolpingstadt Kerpen selber als „Investor“ auftritt und neue Baulandflächen in Eigenregie entwickelt und vermarktet. Beschlussvorlage 420.17 Seite 6 In diesen Fällen können einerseits stadtpolitische Zielsetzungen konsequent umgesetzt werden (z. B. bevorzugte Versorgung von bestimmten Bevölkerungsgruppen mit Wohnraum, Umsetzung der Empfehlungen des derzeit in der Erarbeitung befindlichen kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen 2030) und andererseits die Stadtentwicklung aktiv durch Rat und Verwaltung gesteuert werden. Darüber hinaus werden bei derartigen Konstellationen aber vor allen Dingen maximierte Erträge generiert, da man in diesen Fällen mehrfach an der Wertschöpfungskette beteiligt ist (erhebliche Planungsgewinne durch Bodenwertsteigerungen, Projektgewinne durch Veräußerungserlöse etc.). IV. Beschlussempfehlung des Fachamtes Das „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“ bietet in der vorgeschlagenen Form eine Vielzahl von Möglichkeiten und Vorteilen, insbesondere auch vor dem Hintergrund einer eventuellen Gründung von Stadtwerken und den damit verbundenen möglichen Synergien. Das Handlungsprogramm stellt ein modernes Mittel des Interessensausgleichs zwischen den unterschiedlichsten Zielen der Kolpingstadt Kerpen und den wirtschaftlichen Interessen von eventuellen Planungsbegünstigten dar. Die Planungsbegünstigten erhalten zukünftig mit der Kolpingstadt Kerpen einen fairen, am Gemeinwohl orientierten Partner, der sich an verbindliche und transparente Regelungen zur Umsetzung und Entwicklung von Baugebieten hält. Darüber hinaus wird die Kolpingstadt Kerpen in die Lage versetzt, auch selber im Sinne des vorgeschlagenen Handlungsprogramms verstärkt tätig zu werden, um aktiv in die zukünftige Entwicklung der Kolpingstadt Kerpen einzugreifen und die formulierten Ziele zu realisieren. Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung des vorgestellten Handlungsprogramms ist vor allen Dingen neben einer verlässlichen und dauerhaften politischen Basis die Verfügbarkeit von entsprechenden Personalkapazitäten und die Bereitstellung einer ausreichenden finanziellen Grundstruktur. Bei einer revolvierenden Verwendung der prognostizierten Gewinne wird seitens des Fachamtes im Moment davon ausgegangen, dass lediglich zu Beginn eine geringfügige Vorfinanzierung der projektspezifischen Kosten erforderlich wird (Personal, Planungs- und Erschließungskosten etc.). Die daran anschließend erzielten Projektgewinne werden diese Investitionen vollständig refinanzieren und die mit weiteren zukünftigen Projekten verbundenen Aufwendungen nachhaltig ausgleichen (u. a. zusätzliche Personalbedarfe). Nach ersten Vorkalkulationen sind darüber hinaus erhebliche Gewinnüberschüsse aus den einzelnen Projekten zu erwarten, die den städtischen Haushalt nachhaltig entlasten werden. Die vorgenannten Kostenkalkulationen und -ansätze (Personalkosten, Projektgewinne etc.) werden den politischen Gremien über die in Kürze anstehenden Haushaltsanmeldungen für die Jahre 2018-2020 gesondert zur Beratung und Beschlussfassung gegeben. In Anbetracht der vorgenannten Vorteile wird in diesem Zusammenhang ausdrücklich empfohlen, im Rahmen der derzeit politisch diskutierten Priorisierung der kommunalen Bauleitplanung den Entwicklungsprojekten, in denen städtische Liegenschaften im Sinne dieses Handlungsprogramms eine Wertsteigerung erfahren können, eine besondere Bedeutung zuzumessen und diese bevorzugt zu entwickeln. Die Fachabteilung bittet aus den vorgenannten Gründen um Beschluss des vorgeschlagenen „Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus“. Die konsequente Umsetzung des Handlungsprogramms sollte, insbesondere im Hinblick auf die kurzfristig anstehenden konkreten Entwicklungsprojekte und die damit verbundenen zusätzlichen Einnahmepotentiale, unverzüglich angestrebt werden. Beschlussvorlage 420.17 Seite 7 Zur Schaffung der dazu benötigten personellen Ressourcen sollten im Vorgriff auf den Stellenplan 2018 ab 01.01.2018 zwei zusätzliche Stellen (+2,0 Stellen) mit dem Stellenwert EG 10 TVöD eingerichtet werden. Die Verwaltung kann danach die Stellenbesetzungsverfahren unverzüglich einleiten, um eine möglichst schnelle Stellenbesetzung zu ermöglichen. Beschlussvorlage 420.17 Seite 8