Daten
Kommune
Kerpen
Größe
1,2 MB
Datum
07.11.2017
Erstellt
06.10.17, 13:17
Aktualisiert
06.10.17, 13:17
Stichworte
Inhalt der Datei
Amt 18 - Zentrales Bau- und Wohnungsmanagement
Handlungsprogramm
Sozialgerechtes
Bodenmanagement
plus
Kerpen
Amt 18 - Zentrales Bau- und Wohnungsmanagement
2017 | Version III
Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen
2017 | Version III
Seite: 1
plus
Inhaltsverzeichnis
1. Ziele des Handlungsprogramms....................................................................... Seite 02
2. Grundsätze der Baulandentwicklung................................................................ Seite 03
3. Verfahrenswege zur Baulandbereitstellung...................................................... Seite 05
4. Refinanzierung der Folgekosten, kostenrelevante Bindungen......................... Seite 07
Anhang
Anlage 1:
Darstellung der Kostenstruktur der Baulandentwicklung (Seite 12)
Anlage 2:
Darstellung der Verfahrenswege zur Baulandbereitstellung (Seite 13)
Anlage 3:
Ablaufdarstellung des Prozesses und der Steuerung der kooperativen
Baulandentwicklung mit begleitenden städtebaulichen Verträgen (Seite 14)
Anlage 4:
Grundzustimmung des Planungsbegünstigten zu den Zielen des
Handlungsprogramms Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus
(Seite 15)
Anlage 5:
Kostenbeteiligung von Planungsbegünstigten im Rahmen der Bauleitplanung
auf der Basis des § 20 (Honorare für Grundleistungen bei
Flächennutzungsplänen) und § 21 (Honorare für Grundleistungen bei
Bebauungsplänen) der HOAI in Verbindung mit § 11 BauGB gemäß
Beschluss des Verwaltungsvorstandes der Kolpingstadt Kerpen vom
17.07.2015 (Seite 16)
Anlage 6:
Auszugsweise § 1 BauGB (Aufgabe, Begriff und Grundsätze der
Bauleitplanung), § 1a BauGB (Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz),
§ 11 BauGB (Städtebaulicher Vertrag), § 30 BauGB (Zulässigkeit von
Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans) und § 34 BauGB
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile), Stand 11/2016 (Seite 17-18)
Impressum
Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen
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1. Ziele des Handlungsprogramms
1.1
Die Kolpingstadt Kerpen will zukünftig im Rahmen ihres Baulandmanagements
durch neue Wege der Baulandbereitstellung das Schaffen von Planungsrechten,
deren Umsetzung und auch die Vergabe von Baugrundstücken aktiv steuern. Sie
möchte dabei insbesondere eine effektivere Verzahnung von Planung und
Planumsetzung erreichen.
1.2
Dabei setzt die Kolpingstadt Kerpen auch zukünftig auf das Engagement und die
partnerschaftliche Einbindung Privater in die Baulandentwicklung, sofern diese
die Grundsätze dieses Handlungsprogramms verbindlich anerkennen und sich
verpflichten, alle zur Umsetzung erforderlichen Verträge mit der Kolpingstadt
Kerpen abzuschließen (Grundzustimmung).
1.3
Die Kolpingstadt Kerpen strebt nachdrücklich an, unter Berücksichtigung eines
angemessenen
Gewinns
für
den
Planungsbegünstigten
(Grundstückseigentümer, Investor, Vorhabenträger) eine gerechte und
ausgewogene Verteilung der Kosten, die mit der Baulandentwicklung verbunden
sind, zwischen dem Planungsbegünstigten und ihr selbst zu erreichen.
1.4
Darüber hinaus verfolgt die Kolpingstadt Kerpen mit ihrem Prozess des
Baulandmanagements das Ziel, in ausreichendem Umfang und zur richtigen Zeit
preiswertes und bezahlbares Wohnbauland für alle Kreise der Bevölkerung zur
Verfügung zu stellen.
1.5
Zur nachhaltigen Unterstützung der in diesem Handlungsprogramm formulierten
Leitsätze verfolgt die Kolpingstadt Kerpen eine strategisch ausgerichtete
Bodenvorratspolitik mit dem langfristigen Ziel, einen kommunalen
Grundstücksfonds aufzulegen, der in der Lage ist, Flächen aufzukaufen,
aufzubereiten und zu Marktpreisen wieder zu veräußern. Die für eine
erfolgreiche Realisierung erforderlichen Verwaltungs- und Projektstrukturen
werden unter besonderer Berücksichtigung der tatsächlich verfügbaren
Grundstücksflächen in Abstimmung mit der Politik behutsam entwickelt und
installiert.
1.6
Die weiteren mit dem Baulandmanagement verfolgten Primärziele
(Städtebauliche Ziele, Soziale Ziele, Ökonomische Ziele, Ökologische Ziele etc.)
werden im jeweils konkreten Bauleitplanverfahren individuell von den politischen
Gremien beschlossen und auf dieser Basis mit dem Planungsbegünstigten
vertraglich gesichert und realisiert.
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2. Grundsätze der Baulandentwicklung
2.1
Die Regelungen in diesem Handlungsprogramm beziehen sich ausschließlich
auf neu zu schaffendes Baurecht für Wohnen oder auf Fälle, bei denen die
Nutzungsart bzw. das bestehende Baurecht geändert wird, die neue Nutzung
dem Wohnen dient und hierdurch ein signifikanter Wertzuwachs entsteht. Fälle,
in denen das Baurecht am Stichtag (01.01.2017) bereits vorhanden ist oder
vorhandenes Baurecht nicht geändert werden soll bzw. bereits mit
Bauleitplanverfahren begonnen wurden, sind hiervon nicht betroffen.
Sanierungsbebauungspläne und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen sind
hiervon ebenso unberührt.
2.2
Die Kolpingstadt Kerpen leitet - unter Berücksichtigung des § 1 Absatz 3 BauGB
(kommunales Planungserfordernis) - neue städtebauliche Planungen für die
Schaffung von Bauland bzw. den Bau von Wohnungen zeitnah und unter
verantwortungsvollem Einsatz städtischer Personalressourcen ein, wenn
a. die Flächen im Eigentum der Kolpingstadt Kerpen stehen oder
b. im Wege des kommunalen Zwischenerwerbs vor Schaffung des
Planungsrechtes mindestens einen Anteil von 50% des Bruttobaulandes an
die Kolpingstadt Kerpen veräußert wird (liegenschaftliche Partizipation) und
sich der Planungsbegünstigte verbindlich vertraglich verpflichtet, sich an den
Kosten und Folgekosten, die mit der Schaffung von Bauland entstehen, zu
beteiligen (vgl. Ziffer 3.1), oder
c. der Planungsbegünstigte unter Anerkennung der Grundsätze und Ziele dieses
Handlungsprogramms rechtzeitig alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen
Verträge mit der Kolpingstadt Kerpen abschließt und sich verbindlich
vertraglich verpflichtet, sich an den Kosten und Folgekosten, die mit der
Schaffung von Bauland entstehen, zu beteiligen (vgl. Ziffer 3.2).
2.3
Sollten die Voraussetzungen (Buchstaben a bis c) nicht gegeben sein, so wird
die Planung nicht bzw. nur eine Teilrealisierung der Planung weiterverfolgt. Die
Aufnahme kommunaler Bauleitplanung ist im Sinne der Ziele des § 1 Absatz 6
BauGB dann nicht prioritär.
2.4
Bei allen Baulandentwicklungen sind die unter 3. dargestellten Verfahrenswege
einzuhalten.
2.5
Bauliche Umsetzung im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs: Jeder
Erwerber (Endnutzer) gemeindeeigenen Baulandes hat innerhalb einer Frist von
2 Jahren - nach Vertragsabschluss und Sicherung der Erschließung - die
Bebauung soweit zu vollenden, dass eine zweckentsprechende Nutzung der
Baulichkeiten möglich ist. Für den Fall der Nichteinhaltung wird der Kolpingstadt
für das Baugrundstück bzw. für die Baugrundstücke ein Rückerwerbsrecht zum
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ursprünglichen Verkaufspreis zu Kosten und Lasten des Erwerbers (Endnutzer)
eingeräumt. Dieses Rückerwerbsrecht kann grundbuchlich gesichert werden.
Alle in diesem Zusammenhang anfallenden Vertragsnebenkosten trägt in diesem
Fall der rückübertragende Erwerber.
2.6
Rückübertragungsmöglichkeit im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs,
wenn 100% des Bruttobaulandes angekauft worden sind: Jeder (Alt-)Eigentümer
erhält auf Wunsch - abhängig von der Größe der abgegebenen bzw.
veräußerten Flächen - eine Option auf Übertragung von max. 10% der
Baugrundstücke nach Planungsabschluss und Erschließung zum Verkehrswert
für voll erschlossenes baureifes Land, mit der Auflage einer Bebauung innerhalb
von 2 Jahren nach Rückübertragung. Dieser Anspruch muss spätestens 1 Jahr
nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes geltend gemacht werden. Für
den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung wird der Kolpingstadt für das
Baugrundstück bzw. die Baugrundstücke ein Ankaufsrecht zum ursprünglichen
Verkaufspreis eingeräumt. Alle in diesem Zusammenhang anfallenden
Vertragsnebenkosten trägt in diesem Fall der rückübertragende (Alt-)
Eigentümer.
2.7
Die bauliche Umsetzungs- bzw. Baupflicht im Rahmen von öffentlich-rechtlichen
Verträgen: Jeder Planungsbegünstigte hat die Bebauung auf den
Baugrundstücken i.d.R. innerhalb einer Frist von 2-5 Jahren - in Abhängigkeit
von der Größe des Baugebietes - nach Sicherung der Erschließung soweit zu
vollenden, dass eine zweckentsprechende Nutzung der Baulichkeiten möglich
ist. Kommt der Planungsbegünstigte dieser Frist nicht nach, kann eine
Vertragsstrafe in Höhe von 10% des Verkehrswerts des jeweiligen
Baugrundstücks innerhalb von drei Monaten nach Anforderung vereinbart
werden. Zusätzlich erhält die Kolpingstadt Kerpen die Option, das
Baugrundstück bzw. die Baugrundstücke zum Verkehrswert anzukaufen. Das
Ankaufsrecht kann grundbuchlich gesichert werden. Alle in diesem
Zusammenhang anfallenden Vertragsnebenkosten trägt in diesem Fall der
Planungsbegünstigte.
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3. Verfahrenswege zur Baulandbereitstellung
Als Wege der Baulandbereitbestellung wird zukünftig in der Kolpingstadt Kerpen der
kommunale Zwischenerwerb und/oder die Anwendung öffentlich-rechtlicher Verträge (z.
B. Planungsvereinbarung, Erschließungsvertrag, Durchführungsvertrag etc.) verfolgt
(siehe auch Darstellung in der Anlage 2).
a. Baulandentwicklungen erfolgen zukünftig nur noch, wenn vor Schaffung des
Planungsrechtes mindestens ein Anteil von 50% des Bruttobaulandes auf der Basis
einer städtebaulichen bzw. bodenwirtschaftlichen Kalkulation an die Kolpingstadt
Kerpen verkauft wird und sich der Planungsbegünstigte verbindlich vertraglich
verpflichtet, sich an den Kosten und Folgekosten, die mit der Schaffung von Bauland
entstehen, zu beteiligen (freihändiger Erwerb / kommunaler Zwischenerwerb, vgl.
nachfolgende Ausführungen zu 3.1).
b. Baulandentwicklungen mittels öffentlich-rechtlicher Verträge sind möglich, wenn mit
ihnen die gewünschten boden- und wohnungsmarktpolitischen Ziele einschließlich
der Refinanzierung der Infrastruktur- und Folgekosten gleichermaßen erreicht
werden können (vgl. nachfolgende Ausführungen zu 3.2).
3.1
Freihändiger Erwerb (kommunaler Zwischenerwerb)
3.1.1
Der freihändige Erwerb kann nach kurz- und langfristigem Zwischenerwerb
differenziert werden.
3.1.2
Beim kurzfristigen Zwischenerwerb handelt es sich um einen projektbezogenen
Zwischenerwerb. Die Kolpingstadt Kerpen versucht, in Gebieten mit
Planungsabsichten die Grundstücke freihändig zu erwerben (mindestens 50%
des Bruttobaulandes).
3.1.3
Der langfristige Zwischenerwerb unterscheidet sich davon erheblich und wird
auch als langfristige Bodenvorratspolitik bezeichnet. Die Kolpingstadt Kerpen
kauft bei dieser Strategie Flächen auf, die insbesondere im aktuellen
Wohnbaulandentwicklungskonzept enthalten sind, für die aber derzeit keine
weitergehenden kommunalen Planungsabsichten bestehen. Eine bauliche
Entwicklung kann sich jedoch zu einem späteren, bislang nicht absehbaren
Zeitpunkt ergeben. Auf diese Art erworbene Flächen können außerdem im
Bedarfsfall alternativ auch als Tauschflächen bei konkreten Projekten oder als
ökologische Ausgleichsflächen verwendet werden.
3.1.4
Neben dem Erwerb der benötigten Flächen ist auch ein Tausch mit im Eigentum
der Kolpingstadt stehenden Flächen möglich.
3.1.5
Beim freihändigen Erwerb kann die Kolpingstadt die Flächenverfügbarkeit über
notariell beurkundete Optionsverträge/Kaufangebote sichern. Ist der Erwerb zu
einem späteren Zeitpunkt in rechtlich bindender Form sichergestellt, kann die
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Kolpingstadt früher mit der Baugebietsentwicklung beginnen. Dieser Weg ist
insbesondere bei größeren Baugebieten zu wählen, um das finanzielle Risiko
einer Planungsaufgabe zu minimieren.
3.1.6
Zur Sicherstellung, dass das Zwischenerwerbsmodell langfristig erfolgreich ist,
ist es erforderlich, jährlich ausreichende finanzielle Mittel für den Ankauf und den
Tausch von Flächen zur Verfügung zu stellen.
3.1.7
Die Einnahmen aus der Baulandentwicklung sind primär zweckgebunden für
weitere Baulandentwicklungen einzusetzen. Langfristig soll auf diesem Weg ein
eigener revolvierender Bodenfonds für die Kolpingstadt Kerpen aufgebaut
werden, mit der nachhaltigen Zielsetzung die einzusetzenden Haushaltsmittel
sukzessive verringern zu können.
3.2
Öffentlich-rechtliche
Verträge
(z.
B.
Planungsvereinbarung,
Erschließungsvertrag, Verpflichtungsvertrag, Durchführungsvertrag etc.)
3.2.1
Bei Baulandentwicklungen können unter Berücksichtigung der in diesem
Handlungsprogramm vereinbarten Grundsätze und Zielsetzungen im Zuge des
Planungsverfahrens öffentlich-rechtliche Verträge zwischen der Kolpingstadt
Kerpen und dem Planbegünstigten abgeschlossen werden (siehe auch
Darstellung in der Anlage 3).
3.2.2
Wesentliche Inhalte sollen eine Beteiligung des Planungsbegünstigten an den
Kosten der Baulandentwicklung unter Teilverzicht auf Bodenwertsteigerungen
und rechtlich bindende und ausreichend konkretisierende Erklärungen
hinsichtlich aller zu erbringenden Leistungen sein.
3.2.3
Die Verträge können analog auch für einvernehmliche gesetzliche Umlegungen
oder für freiwillige Umlegungen eingesetzt werden, da dieses Instrument in
besonderem Maße zur umfassenden Regelung der mit der Verwirklichung von
Bebauungsplänen
verbundenen
Fragen
geeignet
ist.
Den
Grundstückseigentümern wird es dabei nach individuellen Wünschen und
Möglichkeiten freigestellt, ihren Kostenanteil an der Bauleitplanung und den
infrastrukturellen Folgelasten in finanziellen Mitteln oder in Form von Flächen zu
erbringen.
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4. Refinanzierung der Folgekosten, kostenrelevante Bindungen
4.1
Allgemeines
4.1.1
Der Planungsbegünstigte soll nachhaltig an den Kosten und Folgekosten der
Baulandentwicklung - insbesondere an den Kosten der sozialen und technischen
Infrastruktur - beteiligt werden. Dies gilt auch für die Schaffung öffentlich
geförderten Wohnraums. Die Finanzierung der hierfür erforderlichen
Maßnahmen wird insgesamt durch einen Teilverzicht auf planungsbedingte
Bodenwertsteigerungen gewährleistet.
4.1.2
Es sind hierzu transparente
Kalkulationen zu entwickeln.
4.2
Regelungen beim kommunalen Zwischenerwerb - auch für die Konditionen
zur
öffentlichen
Wohnraumförderung
(besondere
kommunale
Selbstverpflichtung)
4.2.1
Die Kolpingstadt Kerpen erwirbt die zu entwickelnden Grundstücke und
refinanziert die Kosten der Baulandentwicklung aus der Differenz zwischen
Ankaufs- und Verkaufspreis. Der kalkulierte Ankaufspreis ergibt sich aus der
städtebaulichen bzw. bodenwirtschaftlichen Kalkulation.
4.2.2
Bei (Alt-)Eigentümern, die ihr Recht auf Rückübertragung wahrnehmen wollen,
kann die Kolpingstadt die an den (Alt-)Eigentümer zu übertragenden
Baugrundstücke werttechnisch mit dem Ankaufspreis verrechnen.
4.2.3
Die Kolpingstadt Kerpen verpflichtet sich, bei der Entwicklung von städtischen
Grundstücke für den Bereich des Mietwohnungsbaus die Empfehlungen des
derzeit in der Erarbeitung befindlichen kommunalen Handlungskonzeptes
Wohnen 2030 zur Errichtung von öffentlich gefördertem Mietwohnraum
umzusetzen (besondere kommunale Selbstverpflichtung).
4.2.4
Für städtische Einfamilienhausgrundstücke finden ausschließlich die noch
gesondert zu beschließenden Richtlinien für die Vergabe städtischer
Einfamilienhausgrundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung Anwendung.
4.3
Regelungen bei der Anwendung öffentlich-rechtlicher Verträge hinsichtlich
der Konditionen für die Wohnraumförderung
4.3.1
Der Planungsbegünstigte ist dafür verantwortlich, dass in jedem neuen
Baulandprojekt ein angemessener Anteil der neu geschaffenen Wohnbauflächen
als öffentlich geförderter Wohnraum (Mietwohnungsbau) errichtet wird. Näheres
hierzu ist im Rahmen der jeweils konkreten Bauleitplanung und in den hierzu zu
fassenden Beschlüssen der politischen Gremien zu regeln. Grundlage insbesondere für Art und Umfang des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus -
städtebauliche
bzw.
bodenwirtschaftliche
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ist das derzeit in der Erarbeitung befindliche kommunale Handlungskonzept
Wohnen 2030.
4.3.2
Sollte die Errichtung von öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau in dem
jeweiligen
Plangebiet
nicht
möglich
sein,
verpflichtet
sich
der
Planungsbegünstigte, dieser Verpflichtung an anderer Stelle nachzukommen
oder sich an den hierfür entstehenden Kosten der Kolpingstadt Kerpen zu
beteiligen.
4.3.3
Die in diesem Handlungsprogramm formulierten Vorgaben gelten vorbehaltlich
der Förderfähigkeit des öffentlich geförderten Wohnungsbaus an den jeweiligen
Standorten. Diese ist gegeben, wenn die städtebaulichen und technischen
Fördervoraussetzungen
eingehalten
werden
können,
die
Sozialraumverträglichkeit des Standortes bestätigt und die Bewilligung der
Wohnungsbaufördermittel sichergestellt werden kann.
4.4
Regelungen bei der Anwendung öffentlich-rechtlicher Verträge zu Kosten
der Planung, Erschließung, Vermarktung und Infrastruktur
Zu den vom Planungsbegünstigten zu tragenden Kosten gehören in diesen
Fällen insbesondere
a. Alle Kosten und Aufwendungen für städtebauliche Planungen im Rahmen der
Bauleitplanung. Hierzu zählen u. a. Planungs-, Beteiligungs- und
Gutachterkosten bzw. Kosten für erforderliche fachliche Stellungnahmen,
städtebauliche Wettbewerbe, Bürgerbeteiligungs- und Moderationsverfahren
etc., die der Kolpingstadt Kerpen entstehen. Darüber hinaus erfolgt eine
Kostenfreistellung für die Kolpingstadt Kerpen, sofern von ihr schon
entsprechende Vorleistungen erbracht worden sind.
b. Beteiligung an den verwaltungsinternen Kosten im Rahmen der
Bauleitplanung auf der Basis des § 20 (Honorare für Grundleistungen bei
Flächennutzungsplänen) und § 21 (Honorare für Grundleistungen bei
Bebauungsplänen) der HOAI in Verbindung mit § 11 BauGB gemäß
Beschluss des Verwaltungsvorstandes der Kolpingstadt Kerpen vom
14.07.2015 (siehe Anlage 3).
c. Unentgeltliche, kosten- und lastenfreie Abtretung bzw. Übertragung der
erforderlichen öffentlichen Flächen, die als zukünftige öffentliche
Erschließungsanlagen, Flächen für Immissionsschutzanlagen, Flächen für die
Verund
Entsorgung,
Gemeinbedarfsflächen
(Kindertagesstätte,
Grundschule), öffentliche Spielplatzflächen, öffentliche Grünflächen etc.
festgesetzt und in Anspruch genommen werden.
d. Kosten für die Durchführung aller erforderlichen Erschließungsmaßnahmen.
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e. Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen i. S. d. §
1a BauGB (Bereitstellung der erforderlichen Flächen, Herstellungskosten,
Unterhaltungs- und Pflegekosten) durch die verpflichtende Inanspruchnahme
des städtischen Ausgleichsflächenpools.
f. Kosten für Anlagen der sozialen und sonstigen Infrastruktur z. B.
Grundschulen, Kindertagesstätten etc. (Bereitstellung der erforderlichen
Flächen und Herstellungskosten).
g. Aufwendungen für die Umsetzung bzw.
Wohnungsbaus.
Errichtung
des geförderten
h. Kosten für die Sicherung der von der Politik beschlossenen Vorgaben zur
Kinder- und Familienfreundlichkeit in der Bauleitplanung.
i. Kosten für die Sicherung eines Mindeststandards für Stellplätze in der
Bauleitplanung.
j. Bei privaten Baulandentwicklungen sind 50% der durch die
Projektentwicklung neu entstehenden Baulandflächen für einen Zeitraum von
mindestens 12 Monaten nach endgültiger Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit
nach Maßgabe der noch gesondert zu beschließenden städtischen
Vergaberichtlinien (soziale Kriterien, Bewerberauswahl) ausschließlich und
bevorzugt an Bürgerinnen und Bürger der Kolpingstadt Kerpen zu veräußern.
4.5
Kostenkausalitätsgebot gemäß § 11 Absatz 1 BauGB bei der Anwendung
öffentlich-rechtlicher Verträge
Der Planungsbegünstigte trägt grundsätzlich sämtliche Kosten, die von seinem
Planvorhaben ausgelöst werden und/oder die Voraussetzung für die
Bauverwirklichung sind. Das Gebot der Kausalität gemäß § 11 Absatz 1 BauGB
ist hierbei zu beachten. Die Tragung der Kosten wird folgendermaßen
vorgenommen:
a. Die Kosten der technischen und sozialen Infrastruktur sowie weitere Kosten,
z. B. Planungsleistungen, werden nach den für das betreffende Baugebiet
entstehenden Kosten ermittelt und auf die Beteiligten - anteilig am
Bruttobauland - umgelegt. Das gilt, wenn diese die erforderlichen
Einrichtungen nicht selbst erstellen.
b. Der Planungsbegünstigte kann die i. S. d. § 11 Absatz 1 Nr. 3 BauGB
ursächlichen Kosten der sozialen und/oder technischen Infrastruktur, die mit
der
Baulandentwicklung
verbunden
sind,
in
Form
eines
Finanzierungsbeitrages (Bezugsgröße: m² neu entstehende Wohnfläche) als
Vorausleistung ablösen. Die Höhe des Finanzierungsbeitrages ergibt sich
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jeweils projektbezogen aus der städtebaulichen Kalkulation bzw. der
Kostenschätzung.
c. Die Kostenbeteiligung
Wohnbauflächen.
für
die
soziale
Infrastruktur
erfolgt
nur
für
4.6
Gebot der Angemessenheit gemäß § 11 Absatz 2 Satz 1 BauGB bei
Anwendung öffentlich-rechtlicher Verträge, Umfang der Verpflichtungen
4.6.1
Der Planungsbegünstigte soll sich unter Berücksichtigung des Grundsatzes der
Angemessenheit gemäß § 11 Absatz 2 Satz 1 BauGB im Zusammenhang mit
der Planung stehende Lasten übernehmen. Dem Grundsatz der
Angemessenheit ist insoweit Rechnung zu tragen, als dass dem
Planungsbegünstigten
ein
angemessener
Bodenwertzuwachs
als
Investitionsanreiz und zur Deckung ihrer individuellen Kosten einschließlich
eines angemessenen Ansatzes für Wagnis und Gewinn verbleibt.
4.6.2
Der Planungsbegünstigte kann wählen, wie die Kostenbeteiligung zu erbringen
ist (tatsächliche Übernahme der Last, Flächenabtretungen oder ausnahmsweise
Geldbeträge). Verkehrs-, Grün- und Gemeinbedarfsflächen sind jedoch immer
abzutreten.
4.7
Städtebauliche bzw. bodenwirtschaftliche Kalkulation zur Ermittlung der
Ankaufspreise
4.7.1
Der jeweils zu zahlende Ankaufspreis wird für jedes neue Plangebiet separat
bestimmt. Ankaufspreise stehen in unmittelbarer Abhängigkeit zum Grad des
Kaufanteils (mindestens 50% bis maximal 100%). Bei der Berechnung des
Ankaufspreises werden grundsätzlich sämtliche Kosten, die vom Planvorhaben
hervorgerufen werden oder Voraussetzung für die Bauverwirklichung sind,
berücksichtigt. Bei den gezahlten Preisen handelt es sich um im Rahmen einer
städtebaulichen Kalkulation errechnete, kostendeckende und tragfähige
Ankaufspreise.
4.7.2
Ausgehend vom kalkulierten durchschnittlichen Verkaufspreis je Plangebiet sind
die folgenden Positionen in Abzug zu bringen:
a. Flächenabzug: Die Höhe des Flächenabzugs für Verkehrs- und Grünflächen,
für Infrastruktureinrichtungen und für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im
Plangebiet ist anhand des städtebaulichen Entwurfs abzugreifen oder
pauschal nach Erfahrungswerten zu schätzen und prozentual vom
Ausgangswert abzuziehen.
b. Technische und ökologische Infrastruktur, Planungsleistungen: Die Kosten für
die
technische
Infrastruktur,
ökologische
Ausgleichsund
Ordnungsmaßnahmen sowie für Planungsleistungen werden nach den für das
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betreffende Plangebiet entstehenden Kosten ermittelt und anteilig auf den m²Nettobauland umgelegt.
c. Soziale Infrastruktur: Zu der sozialen Infrastruktur zählen u. a.
Kindertagesstätte, Kinderspielplätze und Grundschulen. Die Berücksichtigung
erfolgt über eine plausible Kalkulation.
d. Grunderwerbsnebenkosten: Die im allgemeinen Grundstücksverkehr üblicher
Weise anfallenden Grunderwerbsnebenkosten (Gerichts-, Notar- und
Vermessungskosten, Grunderwerbsteuer) werden mit einem festzulegenden
Prozentsatz des voraussichtlichen Ankaufspreises berücksichtigt.
e. Wartezeit/Risiko: Die Wartezeit bis zur Baureife und Vermarktung ist über
eine Diskontierung mit einem Entwicklungszinssatz zu berücksichtigen. Der
Entwicklungszinssatz liegt i.d.R. zwischen dem Liegenschaftszinssatz und
dem Kapitalmarktzinssatz. Das Risiko, die Planung könnte verworfen und
aufgegeben werden und das Vermarktungsrisiko, wird entsprechend
berücksichtigt.
Werden
zur
Sicherung
der
Flächenverfügbarkeit
Optionsverträge genutzt, kann auf eine Berücksichtigung der Wartezeit
verzichtet werden.
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Anlage 1 - Darstellung der Kostenstruktur der Baulandentwicklung:
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Anlage 2 - Darstellung der Verfahrenswege zur Baulandbereitstellung:
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Anlage 3 - Ablaufdarstellung des Prozesses und der Steuerung der kooperativen
Baulandentwicklung mit begleitenden städtebaulichen Verträgen:
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Anlage 4 - Grundzustimmung (Verpflichtungserklärung) des Planungsbegünstigten zu den
Zielen des Handlungsprogramms Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus :
Grundzustimmung (Verpflichtungserklärung) des Planungsbegünstigten
1.
Herr/Frau/Firma ____________________ (nachstehend „Planungsbegünstigter“ genannt)
erklärt als im Grundbuch eingetragener Eigentümer/eingetragene Eigentümerin der
Grundstücke in der Flur __, Flurstücknummer/n _____________ in der Gemarkung
__________, dass er/sie an der Aufstellung eines Bebauungsplanes für die vorgenannten
2.
Grundstücke interessiert ist.
Der
Planungsbegünstigte
Bodenmanagement Kerpen
hat
plus
das
Handlungsprogramm
Sozialgerechtes
in der aktuellen Fassung zur Kenntnis genommen. Er ist in
Anerkennung der dort formulierten Ziele insbesondere bereit, an der Umsetzung der bodenund wohnungsmarktpolitischen Zielsetzungen und der Refinanzierung der durch die Planung
ausgelösten Infrastruktur- und Folgekosten aktiv mitzuwirken.
3.
Der Planungsbegünstigte ist ferner dazu bereit, auf der Geschäftsgrundlage des mit der
Kolpingstadt
Kerpen
abgestimmten
städtebaulichen
Vorentwurfes
und
des
plus
Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpen
rechtzeitig alle
erforderlichen städtebaulichen Verträge einschließlich eines Vertrages zur Sicherung der
Finanzierung der infrastrukturellen Folgekosten abzuschließen oder im Rahmen eines
Umlegungsverfahrens gleichwertige Leistungen zu erbringen.
4.
Der Planungsbegünstigte hat zur Kenntnis genommen, dass die Kolpingstadt Kerpen
Planungsinhalte nicht verbindlich zusagen kann. Dementsprechend bestehen gegen die
Kolpingstadt Kerpen keine Ansprüche auf Aufstellung eines Bebauungsplanes und keine
Schadensersatzansprüche bei Abbruch des Planungsverfahrens oder bei einem anderen
Inhalt des Bebauungsplanes als dem erwarteten. Der Planungsbegünstigte ist bereit, an der
Erstellung des Bebauungsplanes mitzuwirken.
5.
Der Planungsbegünstigte ist ferner bereit, auf evtl. Ansprüche auf Übernahme und
Entschädigung nach §§ 39–44 BauGB zu verzichten, die durch die Neuplanung ausgelöst
werden könnten.
6.
Der Planungsbegünstigte verpflichtet sich für den Fall eines Verkaufes oder sonstigen
Übergang des Eigentums an einen Dritten, den Käufer bzw. die Käuferin auf die
Anerkennung der vorstehenden Erklärung als gegen sich wirksam zu verpflichten.
Kerpen,
________________
Unterschrift:
________________
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Anlage 5 - Kostenbeteiligung von Planungsbegünstigten im Rahmen der Bauleitplanung auf
der Basis des § 20 (Honorare für Grundleistungen bei Flächennutzungsplänen) und § 21
(Honorare für Grundleistungen bei Bebauungsplänen) der HOAI in Verbindung mit § 11
BauGB gemäß Beschluss des Verwaltungsvorstandes der Kolpingstadt Kerpen vom
14.07.2015:
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Anlage 6 - Auszugsweise §§ 1, 1a, 11, 30 und 34 BauGB, Stand 11/2016:
§ 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach
Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan
(verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein
Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und
umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in
Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie
sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu
schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche
Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: [...]
§ 1a Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz
(1) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die nachfolgenden Vorschriften zum Umweltschutz anzuwenden.
(2) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der
zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der
Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.
Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang
umgenutzt werden. Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind nach § 1 Abs. 7 in der Abwägung zu
berücksichtigen.
(3) Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes
sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a
bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) sind in der Abwägung nach
§ 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen nach den
§§ 5 und 9 als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Soweit dies mit einer nachhaltigen städtebaulichen
Entwicklung und den Zielen der Raumordnung sowie des Naturschutzes und der Landschaftspflege vereinbar ist,
können die Darstellungen und Festsetzungen auch an anderer Stelle als am Ort des Eingriffs erfolgen. Anstelle
von Darstellungen und Festsetzungen können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 oder sonstige
geeignete Maßnahmen zum Ausgleich auf von der Gemeinde bereit gestellten Flächen getroffen werden. Ein
Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder
zulässig waren.
(4) So weit ein Gebiet im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b in seinen für die Erhaltungsziele oder den
Schutzzweck maßgeblichen Bestandteilen erheblich beeinträchtigt werden kann, sind die Vorschriften des
Bundesnaturschutzgesetzes über die Zulässigkeit und Durchführung von derartigen Eingriffen einschließlich der
Einholung der Stellungnahme der Kommission anzuwenden.
§ 11 Städtebaulicher Vertrag
(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrages
können insbesondere sein:
1. die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene
Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige
vorbereitende Maßnahmen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des
Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren
bleibt unberührt;
2. die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die
Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs
im Sinne des § 1a Abs. 3, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen
Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung;
3. die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen
entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört
auch die Bereitstellung von Grundstücken;
4. entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die
Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen für die Wärme-, Kälte- und
Elektrizitätsversorgung.
(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung
einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf
die Gegenleistung hätte.
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(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form
vorgeschrieben ist.
(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.
§ 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen
Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren
Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen
Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn
es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher
Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.
§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a
erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein
danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung
ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im
Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbeoder Handwerksbetriebs dient,
2. städtebaulich vertretbar ist und
3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung
beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in
anderen Gemeinden haben können.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2. bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im
Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3. einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die
einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass
1. sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht
begründet wird und
3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
bestehen.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz
1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz
1 Nr. 3 sind ergänzend die § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine
Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 und 3 entsprechend anzuwenden. Auf die
Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.
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