Beschlussvorlage (Begründung zum Plankonzept BP 113 Pu (frühz.Bet.))

Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Begründung zum städtebaulichen Konzept Stand Januar 2014 Pulheim 10 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7. Umweltbelange 8. Kosten Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim 1. Stand Januar 2014 Planerfordernis Die Aufstellung des B-Planes Nr. 113 Pulheim begründet sich u.a. aus dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Aufgrund der Daten des statistischen Landesamtes ist in Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung im Jahre 2010 in einer Workshop-Reihe mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am 09.11.2010 die Leitziele und strategischen Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels einstimmig. Eines dieser strategischen Ziele lautet: „Die Stadt Pulheim berücksichtigt bei der Aktivierung von Flächenpotentialen auch die Ausweisung von hochwertigen Baulandflächen (Größe, Ausstattung, Lage)“. Dieses Bauleitplanverfahren ist somit Bestandteil des Maßnahmenplanes 2011 und dient dieser Zielerreichung. Derzeit beurteilen sich Vorhaben in diesem Bereich nach § 35 BauGB, so dass die zeitnahe Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert. Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines Wohngebietes samt begleitender Ortsrandbegrünung am südwestlichen Siedlungsrand Pulheims geschaffen werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 113 Pulheim umfasst die Grundstücke Gemarkung Pulheim, Flur 6, Flurstücke 1503 und 828, welche am südwestlichen Ortsrand von Pulheim, angrenzend an das Europa-Viertel zwischen der Geyener Straße (K 25) und dem Wirtschaftsweg in Verlängerung der Straße „Am Lindenkreuz“ liegt. Die Fläche umfasst ca. 8 ha; nordöstlich schließt die vorhandene Wohnbebauung des Europa-Viertels an. Innerhalb des Geltungsbereiches liegt auch die Fläche des B-Planes Nr. 106 Pulheim, welcher die Planungsgrundlage für die Errichtung der neuen Kindertagesstätte „Pariser Straße“ bildet. Der Bebauungsplan Nr. 106 Pulheim wird zur übersichtlichen Abgrenzung des Geltungsbereiches erneut Bestandteil des BP 113 Pulheim. Der Regelungsinhalt des BP 106 Pulheim wird in den BP 113 Pulheim überführt. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert – mit Ausnahme des BP 106 für die bestehende Kindertagesstätte - kein Bebauungsplan, es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 BauGB. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt die Plangeltungsbereichsfläche fast vollständig als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet derzeit noch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Im Rahmen der Teiländerung Nr. 17.9 – Ortsteil Pulheim durchläuft der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes das Änderungsverfahren mit dem Ziel der Darstellung einer Wohnbaufläche. Mit Schreiben vom 27.05.2013 wurde die Bezirksregierung Köln im Rahmen der landesplanerischen Anfrage nach § 34 LPlG um Bestätigung gebeten, dass diese Teilbereichsänderung des Flächennutzungsplanes den Zielen der Raumordnung angepasst ist. Die Bezirksregierung bestätigte dies mit Schreiben vom 19.07.2013. Durch die Teiländerung des Flächennutzungsplanes wird dem in § 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 113 Pulheim wird derzeit noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. Lediglich die Teilfläche des B-Planes Nr. 106 Pulheim, welche Bestandteil des B-Planes Nr. 113 Pulheim wird, ist bereits mit der neuen Kindertagesstätte bebaut. Unmittelbar nordöstlich angrenzend liegt das Wohngebiet „EuropaViertel“, welches bis auf ein Mehrfamilienhaus (Geschosswohnungsbau) überwiegend mit Einfamilienhäusern Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 sowohl in Form von Doppel- und Reihenhäusern als auch freistehend bebaut ist. Das Plangebiet wird im Nordwesten durch die Geyener Straße begrenzt; jenseits der Geyener Straße erstreckt sich das Plangebiet des BPlanes Nr. 76 Pulheim, welches in naher Zukunft mit Doppelhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden wird; geplant ist dort darüber hinaus die Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes. In südöstlicher wie auch südwestlicher Richtung schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an das Plangebiet an. 5. Planungsziele Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen Geyener Straße und der Verlängerung der Straße „Am Lindenkreuz“ für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer deutlichen Siedlungsrandeingrünung. Es soll ein Wohngebiet mit dem breiten Spektrum der in Pulheim vorhandenen Hausformen entwickelt werden. Dabei wird das Einzel-, Doppel- und Reihenhaus die dominierende Hausform für diesen Entwicklungsbereich sein. Unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit und das durch den demografischen Wandel veränderte Nachfrageverhalten sind auch kompaktere Hausformen für barrierefreie Eigentumsformen zu berücksichtigen, da durch den Bau von Tiefgaragen ein hochwertiges Wohnumfeld für diese Nachfragegruppe realisierbar ist. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haustypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Erläuterungen zum vorgelegten städtebaulichen Konzept Das Planungsgebiet befindet sich im Südwesten der Stadt Pulheim zwischen der Geyener Straße und dem Wirtschaftsweg in Verlängerung der Straße Am Lindenkreuz. Der Entwurf ist Teil der Rahmenplanung für den südlichen Geyener Berg, die sich bis zum Pulheimer Bach erstreckt und gleichermaßen wie für den Bebauungsplan 113 die künftigen Bebauungspläne 114 und 115 vorbereitet. Südwestlich zur Landschaft hin wird das Planungsgebiet durch einen Grünsaum eingefasst, der im Anschluss im Bereich des künftigen BP 115 bis zum Pulheimer Bach und an diesem entlang seine Fortsetzung finden wird. Die landschaftsplanerische Ausarbeitung des Grünsaums ist Gegenstand einer unabhängigen Planung. Quartiersbildung In der Rahmenplanung ist die Bildung ablesbarer Quartiere vorgesehen, die durch grüne Fugen voneinander abgesetzt sind. Im Bebauungsplan113 wird (ebenso wie im angrenzenden BP 114) ein Quartiersplatz mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen zum Nukleus des Viertels. Er stärkt die Identität des Quartiers, schafft Raum für Kommunikation und dient der Orientierung. Innerhalb des Quartieres werden einzelne Straßenzüge mit wiedererkennbaren baulichen Strukturen geschaffen. Die gezielte Verteilung der Bauformen, insbesondere auch die Herausarbeitung von Besonderheiten der einzelnen Lagen sowie deren geografische Ausrichtung werden jedem Ort im Quartier ein unverwechselbares Gesicht verleihen. Bauformen Innerhalb der Baufelder sind grundsätzlich unterschiedliche Bauformen vorstellbar. In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppelund Reihenhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück einen erheblichen Bestandteil der Gesamtbebauung ausmachen. Es soll jedoch auch der zunehmenden Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern Rechnung getragen werden, insbesondere auch um ein möglichst breites Angebot an Sonderwohnformen wie barrierefreies oder generationenübergreifendes Wohnen entwickeln zu können. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 Die geplanten Mehrfamilienhäuser sollen in der Regel nicht höher als zwei Geschosse mit zurückgestaffeltem Dachgeschoss werden und verfügen über eine eigene Tiefgarage zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs. Die Decke über der Tiefgarage ist intensiv begrünt und als Freianlage benutzbar. Mehrfamilienhäuser übernehmen städtebauliche Funktionen in den Zugangsbereichen zum Quartier oder an Kanten des Quartiersplatzes. Insbesondere im Bereich der Pariser Straße wird ein höherer Anteil an Mehrfamilienhäusern vorgeschlagen, um so das gesuchte Angebot von Eigentums- oder Mietwohnungen an verkehrlich geeigneter Stelle zu platzieren. Im Weiteren mischen sich Einfamilienreihen- und -doppelhäuser, jeweils abgestimmt auf die Lage und Ausrichtung des Baugrundstückes, sowie freistehende Einfamilienhäuser in besonders attraktiven Lagen. Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 250m² für Reihenhäuser, 300m² für Doppelhäuser und 450m² für freistehende Einfamilienhäuser. Der städtebauliche Entwurf lässt aber auch eine größere Varianz der Grundstücksgrößen zu. Die vorgeschlagene Bebauung lässt sich problemlos in einzelnen Bauabschnitten realisieren. Neben individuell geplanten Häusern sind auch Abschnitte zur Entwicklung durch Bauträger vorstellbar. Erschließung Die vorgegebene Haupterschließung des Areals über den neu errichteten Kreisel Geyener Straße / Pariser Straße liegt weit entfernt vom Mittelpunkt des Gebiets. Um eine effektive Anbindung aller Teilbereiche zu gewährleisten, wird eine Haupterschließungsstraße vorgeschlagen, die von der Pariser Straße abzweigt – optional angebunden über einen zusätzlichen Kreisverkehr – und im Ringschluss auf kurzem Weg wiederum in die Londoner Straße mündet. Diese innere Haupterschließungsstraße knüpft konsequent an die verkehrliche Erschließung der Bereiche „Sonnenallee“ und „Bebauungsplan 76“ an, und ergänzt damit das verkehrliche Rückgrat der neu entwickelten Siedlungsbereiche. Sie wäre zudem sehr gut zur Aufnahme einer optionalen Buserschließung geeignet, und könnte zukünftig mit einem Erschließungsradius von 300m problemlos das gesamte Planungsgebiet mit einem attraktiven ÖPNV-Angebot versorgen (vergleich dazu Untersuchung des Planungsbüros VIA 2012). Abzweigend von dieser Straße verteilen sich die Zielverkehre des MIV in die angrenzenden Stadtquartiere. Innerhalb der Stadtquartiere wird eine Einbahnregelung vorgeschlagen, die nicht nur zur Reduzierung der Straßenquerschnitte beiträgt, sondern auch die Sicherheit im Straßenraum erhöht. - Innere Haupterschließungsstraße als Wohnsammelstraße, Gesamtbreite 14,50m, davon 6m Fahrbahn, beidseitig 2m Parken zwischen Bäumen und 2,25m Gehweg - Umfahrung der Quartiere als Wohnstraße, Gesamtbreite 11,00m, davon 4,50m Fahrbahn, einseitig 2m Parken zwischen Bäumen und beidseitig 2,25m Gehweg - Erschließung in den Quartieren als shared space (Mischverkehrsfläche), Einbahnverkehr, Gesamtbreite 8,00m, einseitig 2m Parken zwischen Bäumen Alternativ: - Erschließung in den Quartieren als Wohnweg, Einbahnverkehr, Gesamtbreite 8,00m, Fahrspur 3,50m, beidseitig 2,25m Gehweg - Erschließung in den Quartieren als Wohnweg mit Grünstreifen, Einbahnverkehr, Gesamtbreite 10m, Fahrspur 3,50m, einseitig 2,00m durchgehender Grünstreifen, beidseitig 2,25m Gehweg Rad- und Fußwegenetz, Grünflächen Neben den motorisierten Verkehren kommt der Entwicklung des Rad- und Fußwegenetzes als umweltgerechte Form der Mobilität eine herausragende Bedeutung zu. Um die Attraktivität der Wege und der Aufenthaltsangebo- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 te zu unterstützen, ist dieses Erschließungsnetz in engem Zusammenhang mit der Vernetzung der Grünräume zu sehen. Diese Vernetzung mit der Umgebung des Plangebiets wird ergänzt durch ein feines Netz grüner Wege innerhalb der Quartiere, die auch den Quartiersplatz mit einbeziehen. Dabei führt die spannungsvolle Abfolge unterschiedlicher stadträumlicher Qualitäten zu einem attraktiven Erleben des neuen Stadtteils. Varianten Im Entwurf für den Bereich des Bebauungsplanes 113 werden innerhalb der Baufelder zwei Varianten zur Verteilung der Bauformen vorgeschlagen, die unterschiedliche städtebauliche Zielsetzungen verfolgen. In der Variante 01 entwickelt sich ein deutlicher Schwerpunkt der Mehrfamilienhäuser im nördlichen Teil des Geltungsbereiches zwischen Geyener Straße und Pariser Straße. Das Zusammenfassen ähnlicher Gebäudeformen führt zu einer klaren städtebaulichen Zonierung, erleichtert dadurch die Orientierung im Quartier und begünstigt eine homogene Zusammensetzung der zukünftigen Bewohnerschaft. In der Variante 02 wird dieser Schwerpunkt deutlich zurückgenommen, dafür werden einzelne Standorte für Mehrfamilienhäuser gezielt über das Quartier verteilt. So entstehen punktförmige Stadthäuser mit 5-7 Wohnungen südlich entlang der inneren Haupterschließungsstraße. Zwei weitere Mehrfamilienhäuser entstehen jeweils als Abschluss der Bebauung am äußeren westlichen sowie äußeren östlichen Grundstück des Geltungsbereiches. Das Mischen verschiedener Bauformen führt zu einem abwechslungsreichen städtebaulichen Gesamteindruck. Weiterhin werden in den beiden Varianten an verschiedenen Stellen die Anordnungen von Einzel- und Doppelhäusern variiert. So finden sich in der Variante 01 Doppelhäuser entlang des südwestlichen Siedlungsrandes und Einzelhäuser entlang des südöstlichen Siedlungsrandes. In Variante 02 wird diese Anordnung in umgekehrter Weise dargestellt. Weiterhin werden auf dem Baufeld südöstlich der KiTa in Variante 01 Einzelhäuser dargestellt, in Variante 02 eine Mischung unterschiedlicher Einfamilienhaustypen. Unabhängig von der konkreten Aufteilung belegt die Variation der Anordnung von Einfamilienhäusern die Flexibilität der Planung, die erforderlich ist, wenn das Gebiet zukünftig aufgeteilt und vermarktet wird. In Summe ergeben sich bei den gezeigten Varianten folgende Verteilungen: Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus Wohnungen* Gesamt WE Anzahl in Variante 01 38 14 45 150 247 Anzahl in Variante 02 26 38 48 127 239 *Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Vollgeschossen Ein weiterer Unterschied bei der Darstellung der beiden Varianten liegt in der Einführung eines zusätzlichen Verkehrskreisels im Übergang von der Pariser Straße in das Baugebiet. Die gutachterliche Überprüfung der Planung im Rahmen des anstehenden Verfahrens wird zeigen, ob ein solcher Kreisel sinnvoll und/oder erforderlich ist. Weiterhin wird im Verfahren gutachterlich zu überprüfen sein, welche Schallimmissionen von der Geyener Straße zu berücksichtigen sind. Im günstigeren Fall sind geeignete Haustypen und Grundrissanordnungen ausreichend, um gesunde Wohnverhältnisse nachzuweisen. Im ungünstigeren Fall muss über einen Lärmschutzwall oder eine Lärmschutzwand nachgedacht werden. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 113 Pulheim Stand Januar 2014 Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 113 umfasst eine Fläche von ca. 96.533m². Davon sind Nettobauland 59.347m², Erschließungsflächen 15.106m² und Grünflächen 22.080m². 7. Umweltbelange Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Diese Ergebnisse werden in einem Umweltbericht dargestellt. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Überlegungen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich möglicher nachteiliger Folgen angestellt. Die Ergebnisse werden in einem landschaftspflegerischen Begleitplan dargestellt. Wesentliche Teile des Umweltberichtes sind außerdem Angaben über die wichtigsten Merkmale der bei der Umweltprüfung verwandten Verfahren bzw. Angaben über Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Daten. Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes wird die Artenschutzprüfung (ASP) sein, deren Beauftragung vor kurzem erfolgte. Die erste Stufe der ASP – die Kartierung von Brutvögeln sowie eine Begehung der Fläche zwecks Überprüfung auf Feldhamstervorkommen – wurde bereits durchgeführt. In einem Schallschutzgutachten werden die Immissionen durch die Geyener Straße, Pariser Straße und ggf. angrenzender Flächen prognostiziert und im erforderlichen Maße Festsetzungen zum Schallschutz abgeleitet werden 8. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen Kosten für Grundlagenermittlungen (Kartengrundlage), die Beauftragung des Architekturbüros sowie die Beauftragung von Fachgutachten wie z.B. der Artenschutzprüfung, Umweltbericht, landschaftspflegerischer Begleitplan, Lärmgutachten, gutachterliche Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros sowie für die ebenfalls notwendige archäologische Prospektion der Fläche. Pulheim, den 31.01.2014 Planungsamt Stadt Pulheim Planungsamt Seite 7 von 7