Beschlussvorlage (Begründung zum Satzungsexemplar)

Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf Begründung zum Satzungsexemplar Änderungen/Ergänzungen in Kursiv- und Fettdruck Stand: Juni 2013 Abteilung 610 Planung Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf Stand April 2013 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1. Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen 6.3 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen 6.4 Verkehrsflächen 7. Umweltbelange 8. Örtliche Bauvorschriften 9. Kosten Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf 1. Stand April 2013 Planerfordernis Für den seit 1974 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1.7 A Sinnersdorf wurden der Verwaltung zwei Anträge auf Änderung vorgelegt. Sie haben bauliche Ergänzungen bzw. Erneuerungen auf zwei zwischen der Stommelner Straße und der Straße Am Briemengarten gelegenen Grundstücken zum Inhalt. Der erste Antrag bezieht sich auf die im rechtskräftigen Bebauungsplan aus 1974 noch als isoliertes Dorfgebiet (MD) festgesetzte Parzelle 1898, die sich von der Stommelner Straße bis zur Straße Am Briemengarten erstreckt. Für sie werden zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten an der Straße Am Briemengarten und in Grundstücksmitte angestrebt. Die bisherige Bauflächenausweisung lässt bauliche (Haupt)Anlagen nur an der Stommelner Straße zu. Der zweite Antrag betrifft das Grundstück, auf welchem sich das Pfarrhaus der Katholischen Kirchengemeinde St. Hubertus befindet (Parzelle 1646). Hier ist geplant, ein Wohnhaus für Menschen mit Behinderung zu errichten. Das vorliegende Bebauungskonzept wäre auf Basis der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche nicht genehmigungsfähig. Da auf dem Flurstück 1898 keine ein Dorfgebiet rechtfertigende Nutzung heute noch ausgeübt wird, empfiehlt sich als neue Baugebietsausweisung wie auf den Nachbargrundstücken die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA). Im Sinne einer behutsamen Nachverdichtung vorhandener Ortslagen ist zumindest die straßennah Am Briemengarten gelegene Bebauungsabsicht städtebaulich sinnvoll. Zur Schaffung des Baurechts für das Behindertenwohnhaus ist eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche auf dem Grundstück der Kirchengemeinde erforderlich. Zusammenfassend besteht für den Planbereich ein Planungsanlass bzw. ein Planerfordernis. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Plangeltungsbereich wird im Norden von der Straße Am Briemengarten, im Westen von der Chorbuschstraße und im Süden von der Stommelner Straße begrenzt. Die östliche Grenze verläuft entlang der Grundstücksgrenzen der Parzellen 1646 und 1934 (siehe Planzeichnung „Geltungsbereich“). 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet teilweise als Mischfläche, teilweise als Wohnbaufläche dargestellt. Zusätzlich weist der FNP die Darstellung einer Fläche für Gemeinbedarf (Schule) auf. Die Mischflächen-Darstellung erfasst die durch die Planänderungsanträge betroffenen Grundstücke. Während für die Parzelle 1898 eine Entsprechung von FNP-Darstellung (M) und – aktuell rechtskräftiger – BP-Festsetzung (MD) gegeben ist, setzt der alte Bebauungsplan 1.7 A Sinnersdorf das mit einer M-Darstellung im FNP versehene Grundstück, auf dem nun der Bau eines Wohngebäudes für Behinderte beabsichtigt ist, als Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Bei Beibehaltung dieser Baugebietsfestsetzung und Umwandlung der MD-Festsetzung der Parzelle 1898 ebenfalls in eine WA-Ausweisung – wie im vorliegenden Entwurf zum BP 1.19 Sinnersdorf geschehen – liegt für die fraglichen Grundstücke keine Entsprechung von FNP-Darstellung und BP-Festsetzung vor. Gleiches gilt für die im FNP dargestellte und bisher im BP festgesetzte Fläche für Gemeinbedarf, die nunmehr auch in eine WAFestsetzung umgewandelt werden soll (s. Kap.5). Da mit den vorgesehenen neuen Nutzungsbestimmungen die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird, kann der Flächennutzungsplan gemäß § 13 a Absatz 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf 4. Stand April 2013 Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangeltungsbereich sind überwiegend mit Wohnhäusern bebaut. Auf einzelnen Parzellen findet man umfangreiche Nebengebäude. Ein Gebäude in der Straße Am Briemengarten wird von einer Karnevalsgesellschaft genutzt, in der ehemaligen Grundschule findet eine Nutzung durch die Volkshochschule, die AWO und einen Jugendtreff statt. Die nicht bebauten Flächen der Plangebietsgrundstücke stellen sich als privaten Garten- oder Hofflächen dar. Die das Plangebiet umgebenden Bereiche weisen ebenfalls zum größten Teil Wohnnutzungen auf, lediglich an der Stommelner Straße finden sich gewerbliche oder Dienstleistungseinrichtungen. 5. Planungsziele Ausgehend von den Änderungsanträgen und nach Analyse des baulichen Bestands und der planrechtlichen Ausweisungen verfolgt der Planentwurf folgende Ziele: - Schaffung zusätzlicher, städtebaulich vertretbarer und den baulichen Bestand berücksichtigender Bebauungsmöglichkeit auf der Parzelle 1898. - Entsprechende Änderung der Baugebietsausweisung von MD nach WA für die Parzelle 1898 - Umwandlung der bisherigen Festsetzung einer Fläche für Gemeinbedarf in eine WA-Ausweisung - Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (überbaubare Fläche) zur Realisierung eines Wohnhausneubaus für Menschen mit Behinderung auf dem Flurstück 1646. - Bauleitplanerische Berücksichtigung eines baulichen Bestandsgebäudes in der Chorbuschstraße (Flurstück 1522) - Festsetzung der im Geltungsbereich liegenden öffentlichen Verkehrsfläche in einer den langfristigen Erfordernissen gerecht werdenden Dimensionierung. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Art der baulichen Nutzung Der vorherrschenden Nutzung im Plangebiet entsprechend und unter Berücksichtigung der obigen Planungsziele setzt der Bebauungsplanentwurf ausschließlich ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO fest. Diese Regelung ermöglicht eine standortangemessene und zielorientierte Nutzung der Grundstücke im Plangeltungsbereich. Deren Schwerpunkt soll weiterhin das Wohnen darstellen, allerdings macht die Festsetzung z.B. auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Ausdrücklich als unzulässig bestimmt der Plan mittels textlicher Festsetzung die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Diese Anlagen stellen hinsichtlich ihrer möglichen Auswirkungen eine Quelle für Konflikte mit der vorrangig angestrebten Wohnnutzung dar. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf 6.2 Stand April 2013 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl Als Grundflächenzahl (GRZ) für das festgesetzte Allgemeine Wohngebiet bestimmt der Planentwurf den gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für ein solches Baugebiet zulässigen Höchstwert von 0,4. Mit dieser Obergrenze in Kombination mit den Regelungen des § 19 Abs. 4 BauNVO wird eine der geplanten Gebietsnutzung angemessene bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke ermöglicht. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Zur ausreichenden aber auch notwendigen Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung (§ 16 Abs. 3 BauNVO) bedarf es zusätzlich zur Grundflächenzahl noch einer Regelung zur Höhe der baulichen Anlagen. Der Plan(entwurf) bedient sich hier einer Begrenzung der Höhe in Form einer festgesetzten maximalen Traufhöhe sowie einer maximalen Gesamthöhe der Gebäude. Alternativ wäre es möglich gewesen, die Zahl der Vollgeschosse verbindlich vorzugeben, doch kann hierdurch die Höhenentwicklung in Baugebieten nicht hinreichend gesteuert werden. Trotz einheitlich vorgegebener Geschossigkeit könnten durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Die gewählten Werte von 7,00 m als maximale Traufhöhe (TH) und 12,00 m als zulässige Maximalhöhe (H) für bauliche Anlagen orientieren sich an den Höhen der Bestandsgebäude im Plangebiet. Überwiegend sind diese zweigeschossig, wobei aus den oben beschriebenen Gründen die faktischen Höhen variieren. Für die Ausführung eines zweigeschossigen Wohngebäudes mit einem Satteldach – was derzeit vorherrschend im Gebiet zu finden ist – bedeutet eine TH von 7,00 m die Möglichkeit, bequem noch ein ausgebautes Dachgeschoss realisieren zu können. Da bewusst darauf verzichtet wird, die Form der Dächer für neue Häuser vorzuschreiben, sind per textlicher Festsetzung zusätzliche Konkretisierungen hinsichtlich der einzuhaltenden Traufhöhe vorgenommen worden. Vollständig mit einem Flachdach gedeckte Gebäude haben die maximale Höhe zu beachten, so dass in solchen Fällen TH und H identisch sind. Grundregel soll nämlich sein, dass eine Zweigeschossigkeit mit den daraus resultierenden Wandhöhen die bauliche Struktur prägt. Für zweigeschossige Häuser mit einem Staffelgeschoss wird erlaubt, das Maß von 7,00 m um 0,50 m zu überschreiten, wobei dieser Wert dann aber auch von der üblicher- und notwendigerweise ausgeführten Absturzsicherung (Brüstung, Geländer) der entstehenden Dach(terrassen)flächen einzuhalten ist. Die maximal zulässige Höhe darf dann vom Staffelgeschoss nicht überschritten werden. Bei der Absicht, ein Haus mit einem Pultdach zu bauen, hat der Bauherr zu beachten, dass die festgesetzte Traufhöhe auch für den höchsten Punkt der Dachfläche gilt. Diese textliche Festsetzung wurde getroffen, um sicher zu stellen, dass die Höhe sämtlicher Gebäudeumfassungswände die für eine Zweigeschossigkeit ausreichende und akzeptable Höhe von 7,00 m nicht überschreitet. Hiervon abweichend wurde in differenzierender Weise geregelt, dass bei Gebäuden, die mit zwei gegenläufig geneigten, von außen nach innen ansteigenden Pultdächern überdeckt sind, für den höchsten Punkt der Dachflächen die Gesamthöhe H maßgeblich ist. Ein Versatz der von den jeweiligen Pultdächern gedeckten Gebäudeteile ist bis max. 50% zulässig. Diese Festsetzung begründet sich zunächst damit, dass die beschriebene Art der Überdeckung mit zwei „halben“ Pultdächern mit einem Satteldach vergleichbar ist. Für dessen Firsthöhe stellt die zulässige Gesamthöhe H = 12,00 m den Höchstwert dar. Die weitere Differenzierung bezüglich versetzter Gebäudeteile dient der Zulassungsfähigkeit des geplanten Behinderten-Wohnhauses, welches die mit je einem Pultdach gedeckten Wohntrakte gegeneinander verschiebt. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf Stand April 2013 Die Anwendung dieser speziellen Höhenfestsetzung auf Plangebietsgrundstücken mit engeren Nachbarschaftsverhältnissen ist unbedenklich, da bei einer Bautiefe von 16,0 m das gegeneinander Versetzen seine Grenzen hat, so dass bis zu 12,0 m hohe Außenwände nur in geringem Maße auftreten können. 6.3 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Für das gesamte Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise werden die Gebäude grundsätzlich mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Grenzbebauungen sind zulässig, solange die aneinandergebauten Gebäude eine Gesamtlänge von 50,0 m nicht überschreiten. Damit berücksichtigt der Planentwurf den baulichen Bestand und trifft eine Festsetzung, die den städtischen Entwicklungsvorstellungen für den Planbereich gerecht wird. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind fast vollständig straßenbegleitend mit einer Tiefe von 16,0 m festgesetzt. Damit übernimmt der neue Plan die Bauflächenausweisung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1.7 A Sinnersdorf. Mit ihr sind dem innerstädtischen Standort angemessene Bebauungen auch mit Mehrfamilienhäusern realisierbar. Nicht nur straßenbegleitend mit 16,0 m Tiefe erfolgt die Bauflächenfestsetzung auf zwei Grundstücken. Auf den Flurstücken 1644 und 1646 setzt der Planentwurf überbaubare Flächen fest, die zum einen die vorhandene umgenutzte ehemalige Grundschule als Bestandsgebäude erfassen, um diese planungsrechtlich zusichern, und zum anderen entsprechend der Zielsetzung die Errichtung eines Wohnhauses für Menschen mit Behinderung zulässig machen. 6.4 Verkehrsflächen Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 1.19 Sinnersdorf erfasst in seinem Geltungsbereich Teilflächen der Straße Am Briemengarten und der Chorbuschstraße sowie Gehwegflächen der Stommelner Straße im Bereich der Flurstücke 1643 und 1645. Erstere setzt er als öffentliche Verkehrsflächen mit einer Breite von 7,00 m fest. Damit reduziert er die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1.7 A Sinnersdorf mit 10,0 m ausgewiesene Verkehrsflächenbreite auf eine nach heutigen Maßstäben ausreichende Dimensionierung. Letztere waren im bisherigen Planentwurf als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Der Entwurf hatte damit die seit 1974 rechtswirksame, verbindliche Ausweisung des Bebauungsplans Nr. 1.7 A übernommen. In Berücksichtigung des tatsächlichen Ausbauzustands als Gehweg werden die Flurstücke auch als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 7. Umweltbelange / Umweltbericht Die Grundstücke im Plangebiet sind sämtlich bereits bebaut. Durch den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1.7 A Sinnersdorf gibt es für sie Baurechte seit 1974. Einige größere Grundstücke weisen unbebaute „Flächenreserven“ auf, für die der jetzige Planentwurf ergänzende oder vergrößerte Bauflächenausweisungen vorsieht. Ein Ausgleichsbedarf im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz ergibt sich dennoch nicht. Da die durch den Planentwurf zugelassene Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt, gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 1.19 Sinnersdorf 8. Stand April 2013 Örtliche Bauvorschriften Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW – Örtliche Bauvorschriften – trifft der Planentwurf lediglich in Bezug auf Dachaufbauten und Dacheinschnitte. Regelungen zur Dachform werden nicht getroffen, da bereits die Bestandsgebäude im Plangeltungsbereich diverse Dachformen (Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach, Flachdach) mit unterschiedlichen Dachneigungen aufweisen. Städtebaulich, auch mit Blick auf das sonstige Umfeld des Plangebiets, gibt es keinen Grund, bestimmte Dachgestaltungen auszuschließen. Sicher gestellt werden soll aber, dass geneigte Dächer auch als solche noch in Erscheinung treten. Daher sind Begrenzungen für die Größe von Dachaufbauten oder Dacheinschnitten vorgesehen. Das geneigte Dach soll in seiner Grundform ablesbar bleiben und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Da chauf- und -einbauten vermieden werden. Durch die zugelassenen Maße wird eine sinnvolle Dachgeschossausnutzung nicht beeinträchtigt. 9. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten. Planungsamt, Juni 2013 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 7 von 7