Beschlussvorlage (Abwägung)

Bebauungsplan BebauungsplanNr. Nr.1.19 1.19Sinnersdorf Sinnersdorf Die Diefolgende folgendeTabelle Tabelleentspricht entsprichtjener, jener,die diedem demUmweltUmwelt-und undPlanungsausschuss Planungsausschussininseiner seinerSitzung Sitzungam am 03.07.2013 vorgelegt wurde, ergänzt um die in dieser Sitzung ergangenen Abstimmungsergebnisse. 03.07.2013 vorgelegt wurde, ergänzt um die in dieser Sitzung ergangenen Abstimmungsergebnisse. Eine Rat Eineneuerliche neuerlicheAbstimmung Abstimmungdurch durchden denAusschuss Ausschussist istnicht nichterforderlich, erforderlich,die dieTabelle Tabelleist istdem mit der vorzulegen. Empfehlung zum Satzungsbeschluss dem Rat vorzulegen. Stellungnahmen Stellungnahmenim imRahmen Rahmender dererneuten erneutenOffenlage Offenlage(gemäß (gemäߧ§4a 4aAbs. Abs.33Satz Satz1-3 1-3BauGB), BauGB),die dieeinen einen Abwägungsbeschluss erfordern, sind nicht eingegangen. Abwägungsbeschluss erfordern, sind nicht eingegangen. Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligungen gem. § 3 Abs.1 und 2 und § 4 Abs.1 und 2 BauGB Eingabesteller T 1 fBÖ T 1 AUS Landesbetrieb Straßenbau NRW Datum: 01.02.2013 und 07.05.2013 Inhalt Stellungnahme der Verwaltung Beschlussvorschlag a) Unter der Überschrift „Zu Parzelle 1898 und 1522“ regt der Landesbetrieb an, Erschließungen nicht zur L 93 (Stommelner Straße) erfolgen zu lassen. Außerdem sollten evtl. Nutzungsänderungen eine Einfriedung zur L 93 hin vorsehen. Zusätzlich fordert er, im Bereich von Anbindungen an die L 93 ausreichende Sichtfelder gemäß Richtlinie für die Anlage von Straßen frei zu halten. Zu a) In Bezug auf die Parzelle 1522 geht die Anregung hinsichtlich der Erschließung ins Leere, da dieses Grundstück ausschließlich an die Chorbuschstraße grenzt. Im Übrigen ist festzuhalten, dass der Plangeltungsbereich des BP 1.19 Sinnersdorf in einem Abschnitt an die L 93 = Stommelner Straße grenzt, der innerhalb der Ortsdurchfahrt liegt und in welchem beidseits der Straße seit langem bebaute Grundstücke ihre Erschließung von dieser nehmen. Einfriedungen vorzuschreiben– sofern dies planungsrechtlich möglich wäre (siehe auch unter b) – hieße, die Erschließungsfunktion der Stommelner Straße zu verkennen. Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Was die Freihaltung von Sichtfeldern betrifft, führt die Bauflächenausweisung auf dem Eckgrundstück Stommelner Straße / Chorbuschstraße (Parzelle 1638) zu keiner Verschlechterung der heutigen Situation. Im Gegenteil erfasst die festgesetzte überbaubare Fläche den baulichen Bestand nicht vollständig, so dass im Fall von Abriss und Neubau die zukünftige Gebäudeecke weiter zurückspringt und das Sichtfeld im Bereich der Einmündung der Chorbuschstraße in die Stommelner Straße größer wird. Sofern dann das Sichtfeld nicht zu 100 % den Anforderungen der Richtlinie entspricht, kann das im Interesse einer ausreichenden Bebaubarkeit des Grundstücks hingenommen werden. b) Unter „Zu Flurstück 1646“ wird eine lückenlose und nicht übersteigbare Einfriedung des „Bebauungsplangebiets“ angeregt. Die Anordnung von Stellplätzen sollte nicht nebeneinander und senkrecht zur L 93 erfolgen.Zusätzlich wird eine Grundstücksbereinigung bezüglich der Parzelle 1645, die sich im Eigentum des Landes NRW befindet, empfohlen. Zu b) Es wird nicht ganz klar, ob der Wunsch nach lückenloser, nicht übersteigbarer Einfriedung sich auf das Flurstück 1646 oder auf das Bebauungsplangebiet (was nicht dasselbe ist) bezieht. Soweit die Anregung alle Grundstücke des Plangebietes, die an die L 93 grenzen, zum Gegenstand hat, kann auf die Ausführung unter a) zur Erschließungsfunktion der Stommelner Straße verwiesen werden. Ungeachtet der Frage, ob der Festsetzungskatalog des § 9 BauGB eine bauleitplanerisch verbindliche Regelung zur Errichtung von Einfriedungen überhaupt zulässt, wäre eine solche zwingende Vorgabe nicht sachgerecht. Wenn es darum geht, ungewollte Fußgängerquerungen zu vermeiden, wäre das Problem nicht damit gelöst, dass die bebauten Grundstücke entlang der Stommelner Straße eingefriedet werden. Beidseits der Straße sind Fußwege angelegt, von denen aus Fußgänger jederzeit und an jeder Stelle die Straße queren können. Lückenlos eingefriedet werden müsste folglich die Fahrbahn – was aber nicht gemeint sein kann. Hinsichtlich der Anordnung notwendiger Stellplätze auf der Parzelle 1646 liegt es auch im Interesse der Stadt Pulheim, nur einen Einfahrtsbereich zum Anfahren der Stellplätze zuzulassen. Bei nebeneinander liegenden, senkrecht zur L 93 angeordneten Stellplätzen würden die parallel zur Fahrbahn angelegten öffentlichen Stellplätze auf der gesamten Zufahrtsfläche entfallen. Hier wird die Stadt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auf eine entsprechende Umplanung dringen. Eine Berücksichtigung im Bebauungsplan – etwa durch Festsetzung eines konkreten Zufahrtsbereichs oder durch Zufahrtsverbotsbereiche – soll nicht erfolgen, um größtmögliche Flexibilität für die endgültige Planung zu bewahren. Die empfohlene Grundstücksbereinigung ist nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens. Eine genauere Prüfung hat ergeben , dass im fraglichen Abschnitt der Stommelner Straße mehrere derartige Fälle anzutreffen sind. Beratungsergebnis: Einstimmig dafür, 0 Enthaltung(en) B 1 fBÖ B 1 AUS Datum: 03.02.2013 und 04.06.2013 (da der Eingabesteller sich in seiner Äußerung während der Offenlage als Begründung für die Ablehnung des Planentwurfes auf seine Eingabe während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit bezieht, bedarf es lediglich der Abwägung der dort genannten Gründe) . Der Eingabesteller beklagt, dass bei Realisierung des geplanten Wohnhauses für Behinderte eine Bebauung seines Grundstückes (Am Briemengarten 12) nahezu unmöglich werde. Gründe seien die volle Einsicht auf sein Objekt sowie eine nicht unerhebliche Verschlechterung der Besonnung und Belichtung. Beratungsergebnis: Aufgrund der vorgesehenen Abstände (mind. 12,85 m), die das geplante Behindertenwohnheim – oder jede andere zulässige Bebauung – zu den Grenzen der nördlich gelegenen Nachbargrundstücke einhält, werden diese keine Beeinträchtigung ihrer Belichtung und Besonnung erfahren. Was die unerwünschte Einsichtnahme betrifft, wurde obergerichtlich festgestellt, dass es in bebauten innerörtlichen Bereichen zur Normalität gehört, dass von Grundstücken bzw. Wohnhäusern aus Einsicht in benachbarte Grundstücke genommen werden kann. Eine sol-che Planungsfolge sei nicht rücksichtslos (siehe auch Abwägungsvorschlag zu B 2 b)).Hinsichtlich der (Neu)Bebaubarkeit der Grundstücke Am Briemengarten 10 und 12 ist festzuhalten,dass sich diese aus den bauplanungsund bauordnungsrechtlichen Vorschriften in Kombination mit den Grundstücksgegebenheiten ableitet. Das geplante Behindertenwohnhaus bewirkt aufgrund der vorgesehenen Abstände keine – baurechtlich bedingten – Einschränkungen oder Beschränkungen. Einstimmig dafür, 0 Enthaltung(en) Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. B 2 fBÖ B 2 AUS Datum: 03.02.2013 und 05.06.2013 (da die während der öffentlichen Auslegung eingegangene, von einer Rechtsanwältin für die Eingabestelleri n verfasste Äußerung die umfassendere ist, d.h. alle Argumente des ersten Schreibens enthält und sie weiter vertieft, reicht es aus, wenn sich die Stellungnahme der Verwaltung mit dieser befasst.) a) Die Festsetzungen des offengelegten Bebauungsplanentwurfes lassen hinsichtlich der Art der Nutzung auch andere Vorhaben als das für die Planaufstellung Anlass gebende projektierte Wohnhaus für Behinderte zu. Die Planunterlagen hätten sich mit den zum Beispiel durch einen im WA allgemein zulässigen Gebietsversorger ausgelösten Konflikten auseinandersetzen müssen. Zu a) Unabhängig davon, dass es gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB unbeachtlich ist, wenn die Begründung einer Bebauungsplansatzung unvollständig ist, kann die Forderung nach Bewältigung der durch einen verbindlichen Bauleitplan hervorgerufenen Konflikte nicht darin münden, dass für alle in einem festgesetzten Baugebiet zulässigen Nutzungen dezidiert dazulegen ist, welche denkbaren Konflikte wie gelöst sind. Für ein allgemeines Wohngebiet (WA) ergäbe sich die Notwendigkeit, für neun allgemein und fünf ausnahmsweise zulässige Nutzungsarten alle vorstellbaren konfliktträchtigen Konsequenzen aufzuführen und zu bewerten. Die Auseinandersetzung mit im Rahmen der Beteiligung gem. §§ 3 und 4 BauGB vorgetragenen Folgen der Planung durch Abwägung der Belange gegenund untereinander und – falls als notwendig erkannt – Änderung der Planung wird den gesetzlichen Anforderungen ausreichend gerecht. Die hier vorgetragene Sorge, ein in einem WA allgemein zulässiger Gebietsversorger könne zu Konflikten führen, ist zwar grundsätzlich nachvollziehbar, im konkreten Fall aber unbegründet. Einerseits ist die Wahrscheinlichkeit, dass auf den zwei von der Eingabestellerin in Rede genommenen Grundstücken wegen der dort festgesetzten großen überbaubaren Fläche ein solches Vorhaben zur Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen. Realisierung kommt, mehr als gering. In Anbetracht der gesamten Grundstücksgröße und unter Berücksichtigung der festgesetzten GRZ sowie des gesetzlichen Stellplatzbedarfs, vor allem aber der Stellplatzansprüche von Lebensmittelvollsortimentern oder Discountern ist eine derartige Ansiedlung nicht zu erwarten Sowohl die heute üblicherweise angestrebte Verkaufsfläche als auch das gewünschte Stellplatzangebot lassen sich auf der planungsrechtlich zur Verfügung stehenden Fläche nicht realisieren. Andererseits wäre gegen eine Nutzung durch einen Nahversorger in der beschränkt möglichen Größenordnung nichts einzuwenden. Wohnungsnahe Versorgung durch einen (kleinen) Nachbarschaftsladen wäre städtebaulich sogar wünschenswert. Die am fraglichen Standort realistische Größenordnung ist auf der Grundlage von § 4 BauNVO in Verbindung mit § 15 BauNVO unbedenklich. Auch die Eingabestellerin selbst hat in ihrem Haus dienstleistungsorientierte Versorgungsangebote realisiert, die in einem WA zulässig sind (Sparkasse im EG, Arztpraxis im 1. OG). b) Die großflächige Festsetzung einer überbaubaren Fläche auf dem Nachbargrundstück erlaube eine massive Bebaubarkeit, die auf dem Grundstück der Eingabestellerin ein Gefühl des Eingemauertseins entstehen lassen werde. Eine ungestörte Nutzung des Gartens sei nicht mehr Zu b) Die festgesetzte überbaubare Fläche auf dem Nachbargrundstück der Eingabestellerin (Parzelle 1646) schließt zunächst an der grenzständigen Bebauung auf dem Grundstück der Eingabestellerin in identischer Tiefe an. Der Teil der Baufläche, welcher dann mit größerer Tiefe sich in die Parzelle 1646 möglich; die Nutzung der Arztpraxisräume im 1. OG werde wegen der Einsichtnahmemöglichkeit stark eingeschränkt. erstreckt, hält eine deutlichen Abstand von der Nachbargrenze ein (5,00 m bis 6,50 m). Angesichts dieses Abstandes und in Anbetracht der im Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Höhen kann von „einmauern“ nicht die Rede sein. Zum Stichwort „Einsicht“ wurde schon unter B 1 darauf verwiesen, dass es in der Rechtsprechung als normal angesehen wird, wenn in bebauten innerörtlichen Bereichen von Grundstücken bzw. Wohnhäusern aus Einsicht genommen werden kann in benachbarte Grundstücke. Auch der Verweis der Eingabestellerin auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 22.08.2005 lässt im vorliegenden Fall keine andere Beurteilung notwendig erscheinen. Der dem Urteil zugrunde liegende Sachverhalt ist weder übertragbar noch ansatzweise vergleichbar. Konkret ist außerdem zu sagen, dass hinsichtlich der gestörten Gartennutzung die Beeinträchtigung schon dadurch kaum gegeben ist, dass nämlich sich auf dem Grundstück der Eingabestellerin auf rund 90 % der fraglichen, beanstandeten Neubautiefe eine vollständig versiegelte Parkplatzfläche erstreckt. Eine Parallelität von möglicher Neubebauung und angelegter Gartenfläche besteht nur auf ca. 2,00 m. Damit wird der durch die 6,50 m entfernt festgesetzte Baufläche sich ergebende Abstand zur Nutzung im Nachbargarten noch größer. Eine Nutzungseinschränkung von Praxisräumen wegen Einsehbarkeit erscheint abwegig, Fenstervorhänge in Untersuchungszimmern sind Standard. c) Für die Verwirklichung des Vorhabens sei eine Überschreitung des im rechtskräftigen Bebauungsplan ausgewiesenen Baufensters nicht erforderlich. Es sei ein anders ausgerichteter und weniger massiver Baukörper denkbar. d) Es seien Lärmimmissionen durch auf den nicht überbaubaren Flächen des Nachbargrundstücks zulässige Garagen oder Stellplätze zu befürchten. Es sei nämlich zu bezweifeln, dass die im Antrag auf Bebauungsplanänderung dargestellten drei Stellplätze den späteren Bedarf ausreichend decken. Zu c) Dass die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1.7 Sinnersdorf mit einer Tiefe von 16,0 m festgesetzte überbaubare Fläche das geplante Vorhaben aufnehmen könnte, widerlegen die Zahlen: Das geplante Wohnhaus für Behinderte hat eine maximale Nord-Süd-Erstreckung von 39,0 m. Der Behauptung, ein Gebäudekörper mit vergleichbarer Größe wäre unter Zugrundelegung des derzeitigen Planungsrechts realisierbar, muss widersprochen werden. Möglicherweise ließe sich die Bauaufgabe auch mit einer geänderten Entwurfsplanung lösen, die vorgetragenen Bedenken geben aber unter der Maßgabe einer gerechten Interessenabwägung hierfür keinen Anlass. Die Belichtung der Aufenthaltsräume von Osten und Westen ist nicht nur aus Gründen der Förderungswürdigkeit anzustreben. Das Ziel der OstWest-Ausrichtung ist also begründet, die nord-südliche Erstreckung folglich die – vertretbare – Konsequenz. Zu d) Die Zulassung von Garagen und Stellplätzen auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist in das Ermessen der Genehmigungsbehörde gestellt und kann nicht beansprucht werden. Auf Grundlage von § 23 Abs. 5 BauNVO und § 15 BauNVO wie auch § 51 BauO NRWkann sichergestellt werden, dass Stellplätze in Anzahl und Anordnung so errichtet werden, dass sie auch unter Immissionsgesichtspunkten verträglich sind.Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin selbst eine Stellplatzanlage im Anschluss an das eigene Gebäude, in einer Tiefe von ca. 20,0 m – außerhalb der überbaubaren Fläche – hat bauen lassen. e) Die für die Chorbuschstraße und die Straße Am Briemengarten vorgenommene Festsetzung eines Querschnitts von 7,00 m sei nicht nachvollziehbar. Beratungsergebnis: Zu e) Die Festsetzung der im Geltungsbereich des Planentwurfs gelegenen Teilstücke der Chorbuschstraße und der Straße Am Briemengarten mit einer Querschnittsbreite von 7,00 m erfolgt in Abstimmung mit dem städtischen Tiefbauamt. Dieses hat die Beibehaltung der im rechtskräftigen Bebauungsplan aus den 70er Jahren ausgewiesenen Verkehrsflächenbreite von 10,0 m für nicht mehr erforderlich gehalten. Sieben Meter sind auch für den Begegnungsfall ausreichend. Einstimmig dafür, 0 Enthaltung(en) B 5 fBÖ Datum: 04.02.2013 Die Eingabesteller wenden sich gegen die Bebauungsplanänderung, da mit den zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten und Nutzungsarten eine erhebliche – nicht näher spezifizierte – Beeinträchtigung einher ginge. Hinsichtlich Belichtung und Besonnung seien negative Veränderungen zu erwarten. Beratungsergebnis: Wie zu B 1 . Einstimmig dafür, 0 Enthaltung(en) Der Umwelt- und Planungsausschuss empfiehlt / der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Stellungnahme nicht zu berücksichtigen.