Beschlussvorlage (BP 107 GEYEN Begründung SatB)

Bebauungsplan Nr. 107 Geyen gem. § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Stand: März 2013 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen Stand: März 2013 20 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Seite 3 Seite 3 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Städtebauliches Konzept 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 3 Seite 4 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Seite 4 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Bauweise 6.4 6.5 Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen 6.6 Erschließung (GFL-Flächen / GL-Flächen) 6.7 Örtliche Bauvorschriften 6.8 Bindungen für die Erhaltung von Bäumen 6.9 Regelungen für den Denkmalschutz 7. Niederschlagswasser und Abwasser 8. Eingriff in Natur und Landschaft 9. Umweltbelange 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahmen 11. Kosten Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 5 Seite 5 Seite 6 Seite 6 Seite 6 Seite 6 Seite 6 Seite 6 Seite 7 Stadt Pulheim 61 Planung Seite 2 von 7 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen 1. Stand: März 2013 20 Planerfordernis Mit dem Bebauungsplan Nr. 107 Geyen sollen die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Einfamilienhausbebauung eines bislang als Garten genutzten Grundstücks am Falkenhorst geschaffen werden. Neben einem umfangreichen Baumbestand befinden sich im Plangebiet ein freistehendes Einfamilienhaus sowie das Gebäude der alten, denkmalgeschützten Geyener Mühle. Das von einem Architekturbüro in Abstimmung mit der Verwaltung erarbeitete Nutzungskonzept sieht neben der Sanierung der Mühle ihre Umnutzung zu Wohnzwecken mit baulicher Ergänzung sowie die Errichtung von sechs Einfamilienhäusern vor. Die Standorte der Neubebauung sollen so gewählt werden, dass der wertvolle Baumbestand auf dem Grundstück möglichst weitgehend erhalten werden kann. Für das Plangebiet besteht derzeit kein Bebauungsplan. Bei den zu beplanenden Flächen handelt es sich bislang um Grundstücke innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB. Gerade im Hinblick auf eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung unter Einbeziehung und Erhalt der bestehenden Grünstrukturen ist die Aufstellung eines Bebauungsplans für diesen Bereich besonders erforderlich. Da es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² handelt, wird das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 107 Geyen umfasst im Wesentlichen die zwischen den Straßen 'Falkenhorst' und 'Mühlengrund' gelegenen Parzellen Gemarkung Geyen, Flur 6, Flurstück 79 sowie Flur 11, Flurstücke 1407/694, 2157, 2162, 2380 und 2382. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 4.660 m². 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 107 Geyen liegt in einer durch den Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten Wohnbaufläche (W-Fläche). Die geplanten Nutzungen sowie der Bestand umfassen im Wesentlichen Wohnen und werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Damit entspricht der Bebauungsplan der Darstellung des Flächennutzungsplans. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht, mit Ausnahme eines kleinen Teilstücks der Parzelle 2382 - hier wird der bisherige BP 82 Geyen überplant - nicht. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Neben einem Gartengrundstück mit umfangreichem Baumbestand befinden sich im Plangebiet ein freistehendes Einfamilienhaus sowie das Gebäude der alten, denkmalgeschützten Geyener Mühle. 5. Städtebauliches Konzept Ziel der Planung ist die Errichtung einer Einfamilienhausbebauung unter Einbeziehung der historischen Geyener Mühle bei gleichzeitigem Erhalt wertvoller ortsbildprägender Baumbestände. Insgesamt soll das Baugebiet einen stark durchgrünten Charakter aufweisen. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 3 von 7 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Stand: März 2013 20 Die Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Gebietsausweisung ist vor dem Hintergrund der umgebenden Bestandsbebauung sowie der geplanten Nutzungen sinnvoll. 6.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der maximalen Höhe der Oberkante der baulichen Anlagen ausreichend bestimmt. Diese Festsetzungen gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Für die allgemeinen Wohngebiete wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0,4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die festgesetzten maximal zulässigen Traufhöhen sowie die maximal zulässigen Höhen der Oberkante baulicher Anlagen orientieren sich einerseits an der Bestandsbebauung der Geyener Mühle bzw. des Wohnhauses am Falkenhorst sowie der vom Investor konzipierten gebiets- und umgebungsverträglichen Neubebauung mit Flachdächern. 6.3 Bauweise Für das Plangebiet gilt, entsprechend des Umfangs des Bestandes und der gewünschten Neubebauung, die offene Bauweise. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Der Zuschnitt der Baufenster orientiert sich dabei an der erhaltenswerten Bestandsbebauung der Geyener Mühle sowie des Wohnhauses am Falkenhorst. Die Baufenster für die geplante Neubebauung sind am städtebaulichen Konzept des Investors orientiert. 6.5 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Zur Vermeidung städtebaulich nicht vertretbarer überdimensionierter Nebenanlagen wird deren zulässige Größe außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auf insgesamt 30 m³ umbauten Raum je Grundstück begrenzt. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 4 von 7 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen Stand: März 2013 20 Neben der geplanten Zufahrt vom Falkenhorst in das Baugebiet wird eine Fläche für Abfallbehälter festgesetzt, da eine Befahrung des Weges mit Müllfahrzeugen nicht möglich ist. 6.6 Erschließung (GFL-Flächen / GL-Flächen) Die Erschließung der Neubebauung im Nahbereich der Geyener Mühle sowie der Geyener Mühle selbst erfolgt über Privatwege vom Mühlengrund bzw. 'Falkenhorst', die als Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger und einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt werden. Der entstehende Weg stellt ein wichtiges Angebot für Fußgänger dar als Alternative zur viel befahrenen Sintherner Straße bzw. Brauweilerstraße. Der Fußweg in Verlängerung des Falkenhorstes schafft in Richtung Rather Straße die Verknüpfung zum Standort des Supermarktes, sodass eine sinnvolle Passage für den Siedlungsbereich nördlich des Mühlengrundes entsteht. Die Inanspruchnahme des privaten Grundes für dieses Gehrecht ist durch diese Bedeutung gerechtfertigt, die entsprechende Fläche ist zudem im Konzept des Investors als Wegefläche vorgesehen. Die Befahrung mit PKW ist ausschließlich zur Erschließung der Grundstücke möglich, Durchgangsverkehr ist ausgeschlossen. Das im Plangebiet bestehende Wohnhaus ist von der Straße 'Falkenhorst' erschlossen. Für die Bauflächen östlich des bestehenden Hauses wird die Erschließung in Form einer Fläche mit Geh- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger festgesetzt, angebunden an den 'Falkenhorst'. 6.7 Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Es werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges und raumwirksames städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Entsprechend der abgestimmten städtebaulichen Konzeption des Investors wird für die Mühle und das bestehende Wohnhaus – wie vorhanden – das Satteldach festgesetzt, die Neubebauung dagegen soll eine einheitliche Gestaltung mittels Flachdach erhalten. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten im WA3 wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Weiterhin werden baugestalterische Festsetzungen zu Einfriedungen getroffen. Ziel ist es dabei, einem 'Einmauern' des Plangebiets entgegen zu wirken. Die Errichtung von hohen, massiven Einfriedungen aus Stein oder Holz ist nicht mit einem durchgrünten, städtebaulich hochwertigem zeitgemäßen Baugebiet vereinbar, sie dienen daher zur Vermeidung einer störenden Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massivität ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedigungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. Die Regelungen der Einfriedungen, die sich auch auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche untereinander beziehen, berücksichtigen einerseits das Bedürfnis nach Abgrenzung, andererseits gewährleisten sie auch eine städteStadt Pulheim 61 Planung Seite 5 von 7 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen Stand: März 2013 20 baulich wichtige Offenheit, die einen wesentlichen Grundzug des Plankonzeptes darstellt, da das Baugebiet unter Erhalt des ortsbildprägenden Baumbestands insgesamt einen stark durchgrünten Charakter aufweisen soll. Gleichzeitig sollen mit den Festsetzungen zu Einfriedungen städtebauliche Fehlentwicklungen in der Form von Einfriedungen als massive Mauern, wie sie auf dem Grundstück der Bestandsbebauung Am Falkenhorst bzw. auf den östlich des Plangebiets liegenden Grundstücken der Brauweilerstraße vorhanden sind, entgegen gewirkt werden. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 6.8 Bindungen für den Erhalt von Bäumen Dem Planungsziel des weitgehenden Erhaltes wertvoller ortsbildprägender Baumbestände entsprechend werden Bindungen für den Erhalt von Bäumen getroffen. Im Zuge der Planungen wurde ein Fachgutachten zum Zustand der Bäume eingeholt, auf dessen Basis festgelegt wurde, welche der Bäume dauerhaft erhalten werden sollen und können. Die Baufenster wurden entsprechend und mit ausreichendem Abstand in den zum Erhalt festgesetzten Baumbestand eingefügt. 6.9 Regelungen für den Denkmalschutz Entsprechend ihrer denkmalrechtlichen Bedeutung wird die Geyener Mühle als Denkmal nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. 7. Niederschlagswasser und Abwasser Das Bebauungsplangebiet ist entwässerungstechnisch erschlossen. Das Gebiet ist hydraulisch in das vorhandene Trennsystem eingerechnet. Dementsprechend ist das häusliche Schmutzwasser dem Schmutzwasserkanal und das auf den Grundstücken gesammelte Niederschlagswasser dem Regenwasserkanal zuzuführen. Hierzu sind innerhalb des Erschließungsgebiets weitere Kanäle zu bauen. 8. Eingriff in Natur und Landschaft Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind, als Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. 9. Umweltbelange Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Durch den Investor sind im Vorfeld der Erarbeitung dieses Bebauungsplans ein Artenschutzgutachten, ein Baumschutzgutachten sowie ein Lärmschutzgutachten beauftragt worden. Die Ergebnisse dieser Gutachten sind, soweit Stadt Pulheim 61 Planung Seite 6 von 7 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen des Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 107 Geyen Stand: März 2013 20 relevant für die Planung, in den Entwurf des Bebauungsplans eingeflossen. Die Artenschutzprüfung hat als Fazit ergeben, dass die Planung mit dem Artenschutz vereinbar ist, weist aber auf das Erfordernis baubedingter Maßnahmen hin. Diese Hinweise werden als solche in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass durch den Sportlärm tagsüber im Plangebiet die Orientierungswerte der DIN 18005 (55dB(A)) für Allgemeine Wohngebiete weitestgehend eingehalten werden und dementsprechend keine Festsetzungen für Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind. 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahmen Belange bezüglich der Wasserschutzzone, zu möglichen Bodendenkmälern, zu Denkmälern und dem möglichen Vorhandensein von Kampfmitteln, sind auf dem Plan als Hinweise vermerkt. 11. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine weiteren Kosten. Pulheim, den 13.11.2012 Planungsamt Stadt Pulheim 61 Planung Seite 7 von 7