Beschlussvorlage (Angebot_Wohnen)

Stadt Kerpen Kommunales Handlungskonzept Wohnen 2030 Angebot Köln, April 201 17 Geschäftsführe ende Gesellschafter: Dipl.‐Geogr. Urrsula Mölders Stadt‐ und Reggionalplanerin S SRL Dipl.‐Ing. Domiinik Geyer Stadtplaner AK K NW, Bauassesssor Stadt‐ und Reggionalplaner SRL Gesellschafter/Seniorpartnerr: Dr. Paul G. Janssen Stadt‐ uund Regionalpla anung Dr. Janssen GmbH Neumarrkt 49 50667 KKöln Fon 02221 94072‐0 Fax 02221 94072‐18 info@sttadtplanung‐dr‐jansen.de www.sttadtplanung‐dr‐‐jansen.de Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage 3 1.1 1.2 Vorbemerkung Kurzer Problemaufriss 3 3 2 Situations‐ und Vergleichsanalyse 4 2.1 2.2 2.3 Entwicklungen in Kerpen im regionalen Vergleich sowie zu Kommunen vergleichbarer Größenordnung und Lage Vergleich und Bewertung vorliegender Prognosen Bewertung der regionalen Positionierung Kerpens 4 4 5 3 Wohnungsbedarf 5 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Ermittlung und Bewertung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau Ermittlung der relevanten Zielgruppen Wohnungsbedarfsprognose Spezifische Nachfragegruppen Gesamtstädtische Empfehlungen 5 5 6 6 7 4 Abgleich Nachfragestruktur mit dem vorhandenen Angebot 7 4.1 Stadtteilanalyse (Wohnungs‐ und Flächenangebot, Profil, Image sowie Versorgungsstruktur) 7 Expertengespräche 7 Flächenrestriktionen und ‐potenziale in Kerpen 8 Abgleich von vorhandenem Wohnungs‐ und Flächenangebot mit Nachfrage, nach Zielgruppen differenziert 8 4.2 4.3 4.4 5 Handlungsprogramm 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 Zeitliche Abstufung der Flächenentwicklung Flächenqualifizierung Optimierung der Versorgungsstrukturen Quartiersentwicklung im Bestand Schwerpunkt Seniorenwohnen Öffentlich geförderter Wohnungsbau Erarbeitung eines auf zehn bis 15 Jahre ausgelegten Handlungsprogramms 10 6 Werkstätten, Abstimmung und Präsentation 11 6.1 6.2 6.3 Vorbereitung, Moderation und Auswertung zweier Werkstattgespräche 11 Abstimmungsprozess Verwaltung 11 Drei Präsentationen vor politischem Gremium 11 Stadt Kerpen – Angebot 8 8 8 9 9 9 10 7 Kosten und Bearbeitungszeitraum 11 7.1 7.2 Vorbemerkung Honorarermittlung 11 12 8 Vertragsbedingungen 13 In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von Personen werden sowohl die weiblichen als auch die männlichen Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen und Bewohner“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur die männli‐ che Form, z. B. „Akteure“ gewählt sein, meinen wir aber immer auch die weiblichen Personen, nämlich die Akteurinnen. Selbstverständlich sind für uns immer Männer und Frauen gleichzeitig, gleichgestellt und chan‐ cengleich angesprochen. Dieses Angebot unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Ange‐ bots in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Stadt Kerpen – Angebot 1 1.1 Ausgangslage Vorbemerkung Wie die meisten Kommunen in Nordrhein‐ Westfalen, aber auch bundesweit, steht die Stadt Kerpen angesichts der erkennbaren wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen vor großen Herausforderungen. Mit zielgerichteten Handlungs‐ konzepten können diese bewältigt und zum Teil auch gesteuert werden. Eine besondere Herausforderung sind dabei die sich inzwischen deutlich abzeichnenden demografischen Veränderungen. In diesem Kontext beabsichtigt die Stadt Kerpen, ein Handlungskonzept Wohnen 2030 als Grundlage der zukünftigen Wohnungs‐ und Wohnbaulandentwicklung zu erarbeiten. Ziel ist, die Folgen des demografischen Wandels zu analysieren und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Ausrichtung der wohnungsbezogenen Stadtentwicklungspolitik zu erarbeiten. Weiterhin soll im Rahmen des Handlungskonzepts eine Über‐ sicht über die Stärken und Schwächen des Woh‐ nungsmarkts und des Standorts Kerpen vermittelt werden. Es sind die Schwerpunkte einer zukunftsge‐ richteten Wohnsiedlungsflächen‐ und Wohnungspo‐ litik in quantitativer und qualitativer Hinsicht her‐ auszuarbeiten. Nachdem in den nächsten Jahren ca. die Hälfte der im sozialen Wohnungsbau gebundenen Wohnungen aus der Bindung entlassen wird, soll ein besonderer Fokus auf dieses Marktsegment gelegt werden. Die Stadt Kerpen hat Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH gebeten, ein Angebot zur Bearbei‐ tung dieser Aufgabenstellung vorzulegen. Dem kommen wir mit den folgenden Ausarbeitungen sehr gerne nach. Wir gehen hierbei davon aus, dass die Handlungsempfehlungen sich sowohl an die kommunalen Akteure aus Politik und Verwaltung als auch an die des Wohnungs‐ und Immobilienmarkts richten sollen. Insoweit wird ein zentraler Bestandteil des Verfah‐ rens auch die Beteiligung aller relevanten Akteure des Kerpener Wohnungsmarkts an der Erstellung des Handlungskonzepts sein. Stadt Kerpen – Angebot 1.2 Kurzer Problemaufriss Der Wohnungs‐ und Immobilienmarkt befindet sich aktuell in einer strukturellen Umbruchphase, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hin‐ sicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaft‐ lich prosperierenden und konjunkturschwachen Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren unterschiedlichen sozialen Rangs. Aber auch in sachlicher Hinsicht gestalten sich die Wohnungsteilmärkte immer vielschichtiger. Dies hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren treten immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen als Nachfrager am Wohnungsmarkt auf. Mit den steigenden Anforderungen und der erhöh‐ ten Differenzierung des Wohnungsmarkts gewinnt die Prognose der Wohnungsnachfrage eine neue Dimension: Nicht allein das Gegenüberstellen von Nachfrage und Flächenkapazitäten für den Woh‐ nungsbau ist zu untersuchen, vielmehr sind auch die nachgefragten Qualitäten zu ermitteln. Die Unter‐ scheidung nach Segmenten und Wohnqualitäten muss in der Bedarfsprognose berücksichtigt wer‐ den. Denn die Auswahl an Flächen für die weitere Wohnungsmarktentwicklung muss sich nach den erforderlichen Standortfaktoren der künftigen Nachfrage richten, da ansonsten am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant würde. Die nachfolgende Projektskizze orientiert sich an den wichtigsten Fragestellungen, die am Ende der Untersuchung beantwortet sein müssen:    Wie hat sich die Alters‐ und Bevölkerungs‐ struktur in Kerpen in den letzten Jahren entwi‐ ckelt und welche Faktoren haben diese Ent‐ wicklung bestimmt? Welche Schlussfolgerun‐ gen sind aus den Ergebnissen abzuleiten? Wie werden sich daraus der Trend der Haus‐ haltsbelegungsziffer und die entsprechende Anzahl der Haushalte ableiten lassen? Welche Bevölkerungszielgruppen können und sollen in Kerpen gehalten oder nach Kerpen geholt werden? 3    Wie wird der Bedarf an öffentlicher und sozia‐ ler Infrastruktur sein? Wie kann diese optimal ausgenutzt werden? Welche Handlungserfordernisse ergeben sich aus der Zielsetzung und der Festlegung von Zielgruppen für Stadtplanung und Wohnungs‐ wirtschaft? Welche Baulandpolitik soll zukünf‐ tig betrieben werden? Wie kann der Bestand nachhaltig gepflegt werden? Welche nach außen gerichtete Marketingstra‐ tegie soll entwickelt werden, um die neuen Zielgruppen zu erreichen? Mit diesem kurzen Problemaufriss sind aus unserer Sicht erste Anforderungen formuliert, für die im Rahmen des Handlungskonzepts Wohnen 2030 dezidierte Handlungsempfehlungen zu erarbeiten sein werden. Grundlage für unser Angebot sind unsere Erfahrun‐ gen mit vergleichbaren Projekten. Wir gehen im Folgenden auf die einzelnen inhaltlichen Fragestel‐ lungen ein und erörtern die anzuwendenden Me‐ thoden. Wünscht die Stadt Kerpen noch eine Ergän‐ zung unseres Bearbeitungsprofils, kann dies kurz‐ fristig erfolgen. Unser Team würde sich freuen, die Stadt Kerpen engagiert beraten zu können. 2 2.1 Situations‐ und Vergleichsanalyse Entwicklungen in Kerpen im regionalen Vergleich sowie zu Kommunen vergleichbarer Größenordnung und Lage Die erste Position beinhaltet die Status‐quo‐Analyse und die bestimmenden Faktoren der bisherigen Alters‐ und Bevölkerungsentwicklung sowie des Wohnungsmarkts in Kerpen. Wir streben eine Ex‐ post‐Betrachtung an, die bis zum Jahr 1990 reicht. Allerdings wird ein besonderer Schwerpunkt der Analyse auf die Zeit nach 2000 gelegt. Wir werden die Zahlen jeweils prozentual bzw. bezogen auf die Einwohnerzahl den Werten im Rhein‐Erft‐Kreis, im Regierungsbezirk und in Nord‐ rhein‐Westfalen insgesamt gegenüberstellen. Gleichzeitig werden wir drei Kommunen im Rhein‐ Erft‐Kreis sowie drei weitere, ähnlich gelagerte in Nordrhein‐Westfalen in die vergleichende Betrach‐ tungsweise einbeziehen. Ausgewertet werden:        Bevölkerungsentwicklung Entwicklung des Altersaufbaus Wanderungsbewegungen Haushaltsgrößen Neubautätigkeiten bzw. Wohnungsbestand, differenziert nach den Kategorien EFH, MFH einschl. Anzahl der Wohnungen bzw. Quad‐ ratmeterzahl Verfügbares Einkommen der privaten Haushal‐ te Entwicklung der Arbeitsplatzzentralität Am Ende des ersten Untersuchungsschritts liegen fundierte Erkenntnisse über die heutige Bevölke‐ rungsstruktur der Stadt Kerpen vor. Auch wird be‐ reits in diesem Arbeitsschritt herausgearbeitet, welche Determinanten für Veränderungen maßgeb‐ lich waren. 2.2 Vergleich und Bewertung vorliegender Prognosen Vergleichend kann Bezug genommen werden auf die Bevölkerungsprognose der Bertelsmann‐Stiftung sowie auf die des Landesamts Information und Technik NRW (LDS). Sollten der Stadt Kerpen Hoch‐ rechnungen vorliegen (z. B. im Rahmen der Schul‐ entwicklungsplanung), wird darauf ebenfalls Rück‐ Stadt Kerpen – Angebot 4 griff genommen. Die Prognosen werden auf Basis der jüngsten Entwicklungen in Kerpen gegenüber‐ gestellt und hinsichtlich der wahrscheinlich eintre‐ tenden Variante bewertet. 3 In der Auswertung wird berücksichtigt, dass das Handlungskonzept Wohnen 2030 in wichtigen Tei‐ len auf der Prognoserechnung aufbauen, gleichzei‐ tig aber die daraus abgeleitete Strategie maßgebli‐ chen Einfluss auf die demografische Entwicklung nehmen wird. Kurz gesagt: Der Wohnungsbedarf hängt nicht allein von der Bevölkerungs‐ und Haus‐ haltsentwicklung ab, das Wohnangebot seinerseits wird auch die Bevölkerungsentwicklung beeinflus‐ sen. Die Stadt Kerpen verfügt aktuell über einen Ent‐ wicklungspool verschiedener Neubauflächen mit unterschiedlichen Realisierungshorizonten. Die Flächen werden auf Basis der Dichte und der anzu‐ setzenden Haushaltsgrößen sowie des Belegungs‐ zeitrahmens in ihrer demografischen Wirkung be‐ wertet. Weiterhin erfolgt eine qualitative Einschät‐ zung der Marktfähigkeit der Flächen. 2.3 Bewertung der regionalen Positionierung Kerpens Demografisch profitiert die Stadt Kerpen von der Nachbarschaft und Nähe zu Köln. Die größten Zu‐ wanderungen kamen in der Vergangenheit aus dieser Stadt. Gleichwohl gibt es weitere Faktoren, die eine regionale Positionierung in der Bedeutung als Wohnstandort deutlich machen. Zu nennen sind vor allem die Angebote an sozialer Infrastruktur, die Einkaufsmöglichkeiten, die Verkehrsanbindung und die allgemeine Lebensqualität im Hinblick auf Sport‐, Kultur‐ und weitere Freizeitangebote. Auch die landschaftliche Einbindung der Stadt kann eine maßgebliche Rolle spielen. Im Ergebnis einer Status‐quo‐Analyse wird das grundlegende Potenzial der Stadt Kerpen hinsicht‐ lich der Wohnfunktion herausgearbeitet. 3.1 3.2 Wohnungsbedarf Ermittlung und Bewertung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau Ermittlung der relevanten Zielgruppen Der Wohnungsmarkt ist gegenwärtig durch ein Nebeneinander von Engpässen und Überkapazitä‐ ten gekennzeichnet. Zur Ermittlung des Wohnungs‐ bedarfs reicht es nicht aus, die demografische Ent‐ wicklung in Verbindung mit der der Haushaltsgrö‐ ßen dem Wohnungsbestand gegenüberzustellen. Unterschiedliche Lebensstile und immer differen‐ ziertere Lebensentwürfe erfordern eine zielgenaue Betrachtung der künftigen Nachfrage. Einkommens‐ strukturen spielen dabei eine ebenso große Rolle wie die unterschiedlichen Milieus, aber auch die Motivationen der Wohnungssuchenden. Es sind zwingend verschiedene Ansätze zur Ziel‐ gruppenermittlung heranzuziehen. Zunächst gilt es, auf Grundlage des zu erwartenden Altersaufbaus in Kerpen, aber auch in der Region zu ermitteln, in welcher Größenordnung sich die Zuordnung zur Nachfrage entwickeln wird. Die folgende Abbildung macht beispielhaft deutlich, wie die altersspezifi‐ schen Zielgruppen sich bis zum Jahr 2025 wandeln werden. Entsprechende Auswertungen werden wir zusätzlich zur Stadt Kerpen für den Rhein‐Erft‐Kreis sowie die Städte Köln und Bonn als maßgebliche Hauptquellen der vergangenen Wanderungsgewin‐ ne vornehmen. Stadt Kerpen – Angebot 5 Bevölkeru ungsaufbau und Zuordnungg der Wohnunngsnachfrage im Kreis Kleve e 2013 und 20025 Quelle: IT.NRW, Stadt‐ un nd Regionalplan nung Dr. Jansenn GmbH Die „Hauptquelle“ derr Wanderungssgewinne, die 30‐ bis 45‐Jäh hrigen, wird b bis zum Jahr 2 2025 um ein D Drit‐ tel zurückgegangen seein und damitt nach und n ach versiegen n. Es wird daamit deutlich, dass im W Woh‐ nungsmarkt andere Akkzente zu setzen sein werdeen. 3.3 W Wohnungsbedaarfsprognose Für die W Wohnungsbed darfsprognose e wird Rückggriff genommen auf die du urch die Bezirksregierung KKöln errechneten Bedarfsw werte. Die Bezirksregier ung setzt eineen Wohnungssbedarf von ca. c 2.200 Woohn‐ einheiten n voraus. Im Regionalplan würde dies die Darstellung von ca. 68 6 ha an allgemeinem Siied‐ lungsbereeichen für Wo ohnen bedeutten. Die Progn nose werden w wir weiter differenzieren n ach Wohneinheiten in Ein n‐ und Zweifa amilien‐ sowiee in Mehrfam milienhäusern. Diese Differenzierung n ach Wohnunggsmarktsegmeent und Qua alität erfolgt auf Basis verrgangener En ntwicklungen sowie über die Bevölkeru ungszusammeensetzung. 3.4 Sp pezifische Nacchfragegruppe en Für die N Nachfrage im öffentlich ge eförderten W Woh‐ nungsbau u oder für Studentenwo ohnen existieeren keine verrlässlichen Reechenmodelle zur Bedarfslaage. Entwederr weil eher das Angebott die Nachfrrage determin niert oder weiil es für die P Prognose zu vviele Unwägbaarkeiten gibt. Gleichwohl w werden wir Koorri‐ dore definieren und Em mpfehlungen aussprechen.. Stadt Kerp pen – Angebot Öfffentlich geförrderter Wohnnungsbau Die e Prognose vo on sozial benaachteiligten Gruppen ist mitt großen Unsicherheiten behaftet. Es gibt z. B. modelle darü keiine verlässlicchen Rechenm über, wie vie ele Flüchtlinge e in Kerpen annkommen bzw w. verblei‐ ben. Auch das Thema T der Alltersarmut ka ann in sei‐ ner künftigen Tragweite T heeute noch nicht abge‐ sch hätzt werden, da zu viele FFaktoren hier eine Rolle spiielen. Insoweiit geht es wenniger um eine e Bedarfs‐ berechnung, vie elmehr um di e Definition einer e Ziel‐ grö öße:    hste Zielgrößee besteht darin n, den Die einfach Bestand an n Sozialwohnuungen auf dem m derzei‐ tigen Nivea au zu halten. Ein weitere es Ziel kann daarin bestehen n, den Anteil der S Sozialwohnunngen am Wohnungsbe‐ stand auf d dem derzeitigeen prozentualen Ni‐ veau der W Wohneinheitenn zu halten. Der Sozialw wohnungsbeddarf kann auch h an der Lücke zwischen Wohnunngsbedarf und d bisheri‐ gen Fertigsstellungen aussgerichtet werden. Al‐ lerdings kann diese Maßßgabe nur dan nn aufge‐ stellt werden, wenn die zu geringen FFertigstel‐ lungen der Vergangenheeit auf eine mangelnde Investitionsbereitschaft im freifinanziierten Segment zu urückzuführenn sind. Wenn aufgrund eines zu ge eringen Grunddstücksangebo ots zu wenig geba aut wurde, daann würde ein ne Erhö‐ hung des Sozialwohnunggsbaus nur zu einer Verdrängung des frei finnanzierten Neubaus führen. 6 Wir werden entsprechende Zielgrößen benennen und Empfehlungen aussprechen und begründen. Studentenwohnen Mit der guten schienengebundenen Verkehrsanbin‐ dung in Richtung Köln über die Haltepunkte Hor‐ rem, Sindorf und Buir gibt es aufgrund der „engen“ Wohnungsmarktsituation in der Stadt Köln auch für die Stadt Kerpen ein Potenzial für Studentenwoh‐ nen. Berechnungen über die Bedarfslage sind hier zwar nicht möglich, gleichwohl werden wir Aussa‐ gen zum Marktpotenzial treffen und Empfehlungen aussprechen. 4 4.1  Gesamtstädtische Empfehlungen Was die Strategie zur Baulandentwicklung und Ziel‐ gruppenerreichung anbelangt, werden wir zunächst allgemeine Ziele und Handlungsempfehlungen für die Gesamtstadt Kerpen aussprechen.    Stadtteilanalyse (Wohnungs‐ und Flächenangebot, Profil, Image sowie Versorgungsstruktur) Zur Bewertung der Standortfaktoren für das Woh‐ nen in seinen verschiedenen Segmenten werden wir eine genaue Betrachtung und Analyse der ein‐ zelnen Stadtteile vornehmen. Kriterien sind:  3.5 Abgleich Nachfragestruktur mit dem vorhandenen Angebot Städtebauliche Kategorien wie Dichte, Besatz und Zustand Soziodemografische Kategorien wie Alterszu‐ sammensetzung, Einkommensstruktur, Mig‐ rantenanteil Soziale Infrastruktur wie Schulen, Kindergär‐ ten, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote Erreichbarkeit mit MIV und Umweltverbund Restriktionen wie mögliche Immissionen (Schall, Schadstoffe etc.) oder optische Beein‐ trächtigungen Daraus ergeben sich Aussagen zu aktuellen und möglichen Wohnqualitäten und zur Wahrschein‐ lichkeit der Belegung je nach Segment. 4.2 Expertengespräche Makler verfügen in der Regel über ein sehr gutes Expertenwissen darüber, welcher Markt in einer Kommune läuft und welcher nicht. Wir bieten an, drei Gespräche mit Maklern aus Kerpen oder der Region zu führen, um eine qualitative Abschätzung der Wohnungsmarktsituation abzufragen. Die Hal‐ tungen der Makler gründen selbstverständlich auf individuellen Erfahrungen und sind nicht unmittel‐ bar repräsentativ. Gleichwohl können sie dazu bei‐ tragen, die vorliegenden Erkenntnisse zu unter‐ mauern bzw. einer erneuten Überprüfung zu unter‐ ziehen. Weiterhin werden wir Gespräche mit den relevan‐ ten Wohnungsunternehmen über deren Bestände, Belegung und Modernisierungszustand führen. Auch werden Aussagen zur künftigen Strategie im Umgang mit den Beständen abgefragt. Stadt Kerpen – Angebot 7 4.3 Flächenrestriktionen und ‐potenziale in Kerpen Die vorhandenen Potenzialflächen im Wohnungs‐ bau werden im Hinblick auf ihre mögliche Belegung und Qualifizierung bewertet. In der Diskussion mit der Fachverwaltung werden darüber hinaus auch Wohnbauflächen, die bis dato noch nicht in der Diskussion standen, in die Bewertung einbezogen. Kriterien sind insbesondere die Marktfähigkeit und der ggf. erforderliche Erschließungsaufwand. Im Ergebnis wird eine entsprechende Kosten‐Nutzen‐ Analyse vorgelegt. Miteinbezogen werden auch Ein‐ und Zweifamilien‐ hauswohngebiete, die in den 1970er und 1980er Jahren von jungen Familien bezogen wurden und in denen demnach Wohneinheiten sukzessive wieder frei werden und neu belegt werden können. In dieser quartiersbezogenen Bewertung spielen zu‐ sätzlich der allgemeine Bauzustand, die Grund‐ stückszuschnitte sowie die Qualität des öffentlichen Raums eine maßgebliche Rolle. Im Ergebnis werden wir eine Differenzierung der möglichen Angebote nach bestehenden bzw. zu entwickelnden Qualitätsprofilen vorlegen. 4.4 Abgleich von vorhandenem Wohnungs‐ und Flächenangebot mit Nachfrage, nach Zielgruppen differenziert Zentrale Aussage im Ergebnis der Analyse ist das „Übereinanderlegen“ des vorhandenen Angebots mit der zu erwartenden Nachfrage unterschiedli‐ cher Zielgruppen. Aktuell ist nicht davon auszuge‐ hen, dass Angebots‐ und Nachfrageprofil deckungs‐ gleich sind. Insoweit werden verschiedene Hand‐ lungsfelder hinsichtlich Entwicklung und Qualifizie‐ rung zum Einsatz kommen müssen. 5 5.1 Handlungsprogramm Zeitliche Abstufung der Flächenentwicklung Ein wichtiger kommunaler Einflussfaktor am Woh‐ nungsmarkt ist der Zeitpunkt, zu dem für bestimmte Flächen Bauplanungsrecht geschaffen wird. Dies ist nicht allein zur Steuerung demografischer Effekte zu sehen, vielmehr auch im Zusammenhang zu einer optimalen Auslastung der sozialen Infrastrukturein‐ richtungen: Bei der Erschließung eines Neubauge‐ biets ergeben sich für die sozialen Infrastrukturein‐ richtungen aus der relativen Gleichzeitigkeit der Belegungsphasen hohe Spitzen für bestimmte Al‐ terskohorten, für die die jeweiligen Infrastrukturka‐ pazitäten vorzuhalten sind. Dies allerdings nur kurz‐ fristig, da die Kinder in den Folgejahren sukzessive in die nächsten Altersgruppen wachsen und damit die Anzahl der KiTa‐Kinder und entsprechend zeit‐ lich versetzt die Anzahl der Grundschüler wieder rapide zurückgehen wird. Wird die Entwicklung der Baugebiete dagegen zeitlich gestreckt, ergibt sich im Ergebnis eine Altersstruktur, die sich durch eine erhöhte Heterogenität auszeichnet. Auch wird das wesentliche Problem der Infrastruk‐ turauslastung nicht nur in kurzfristigen Nachfrage‐ spitzen, sondern auch in den demografischen Ver‐ schiebungen innerhalb der Stadt Kerpen liegen. Erfahrungsgemäß wird mit der Freigabe neuer Wohngebiete zunächst die lokale Nachfrage be‐ dient, d. h. es ergeben sich Wanderungsbewegun‐ gen innerhalb der Gemeindegrenzen. Diese Umzüge führen meist dazu, dass im Zuzugs‐Stadtteil ein Kapazitätsengpass entsteht, während in einem anderen Stadtteil Überkapazitäten festzustellen sind. Um hier ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Baulandentwicklung und Auslastung vorhandener Infrastrukturkapazitäten herstellen zu können, ist es unbedingt erforderlich, die jeweiligen Zeitrahmen für neue Entwicklungen genau abzustecken, d. h. die Schaffung von Planungsrecht und die Erschlie‐ ßungsmaßnahmen zeitlich genau auszutarieren. 5.2 Flächenqualifizierung Hinsichtlich der Qualität und der Standortfaktoren wurde bereits darauf verwiesen, dass die Nachfra‐ gestrukturen sich immer weiter ausdifferenzieren. Stadt Kerpen – Angebot 8 Es wird nicht möglich sein, auf jeden Lebensentwurf individuell in der Flächenqualifizierung einzugehen, aber gewisse Entwicklungslinien sollten doch als Grundlage für den öffentlichen Raum, die Art der Erschließung, die Baugebietstypen und die städte‐ bauliche Dichte und Ausstattung herangezogen werden. Dies wird allein schon aus der sich verän‐ dernden Nachfragestruktur der in Kapitel 3.4 ge‐ zeigten Bevölkerungspyramide deutlich. 5.3 Optimierung der Versorgungsstrukturen Das Angebot an Versorgungsstrukturen und/oder die Integration einer neuen Siedlung in das beste‐ hende Stadtgefüge sind maßgebliche Kriterien für die Nachfrageseite. Zeitwohlstand, der sich über verkürzte Versorgungswege ergibt, gewinnt zuneh‐ mend an Bedeutung und ist daher als Kriterium und Standortfaktor zu berücksichtigen. Dabei haben die unterschiedlichen Zielgruppen auch unterschiedli‐ che Ansprüche an die Versorgungsstrukturen. Für junge Familien sind es die Schul‐ und Betreuungs‐ angebote, für ältere die wohnungsnahe Grundver‐ sorgung sowie das gesundheitsorientierte Angebot und für Singles oder Individualisten die gute Er‐ reichbarkeit insbesondere der Stadt Köln. 5.4 Quartiersentwicklung im Bestand Es ist davon auszugehen, dass einige Quartiere in der Stadt Kerpen mit Problemen behaftet sind. Meist sind es Schlichtbauten im Geschosswoh‐ nungsbau der 1950er bis 1970er Jahre, die Bele‐ gungsprobleme aufweisen und auch negativ auf das Umfeld ausstrahlen können. Damit sind die Defizite nicht allein in den Immobilien selbst zu sehen, viel‐ mehr im negativen Image, das für einen gesamten Stadtteil durch einzelne Missstände ausgelöst wer‐ den kann. Hierfür gilt es dezidierte Strategien zu entwickeln, um die Belegung langfristig zu sichern. Mit unseren Erfahrungen aus dem Programm Sozia‐ le Stadt haben wir umfangreiche Kenntnisse im Umgang mit problematischen Immobilien, Siedlun‐ gen und Stadtteilen. Ein weiterer Fokus ist auf Bestände zu legen, von denen zu erwarten ist, dass sie in absehbarer Zeit freigezogen werden und dem Markt zur Verfügung stehen. Dies sind aktuell, wie bereits erwähnt, vor allem Ein‐ und Zweifamilienhausgebiete der 1970er Stadt Kerpen – Angebot und 1980er Jahre – in zehn Jahren werden es die 1980er und 1990er Gebiete sein. Mit zunehmendem Alter und nachdem die Kinder aus dem Haus ausgezogen sind, suchen sich die Eigentümer eine kleinere Einheit, ggf. mit Betreu‐ ungsangeboten, in urbaner städtischer Lage. Die frei werdenden Einfamilienhauseinheiten sind so zu qualifizieren, dass sie marktkonform wieder einge‐ setzt werden können. Gleichzeitig sind in Kerpen Angebote für die älteren Nachfragergruppen vorzu‐ halten, um Abwanderungstendenzen nach Bonn oder Köln zu verhindern. 5.5 Schwerpunkt Seniorenwohnen Die Bevölkerungsprognosen machen deutlich, dass im Jahr 2030 ca. ein Drittel der Menschen in der Region zu den Personen über 60 Jahren zählen, die damit zu einer dominierenden Gesellschaftsgruppe werden. Die Zunahme der älteren Bevölkerungs‐ gruppe und die Differenzierung ihrer Lebensformen kennzeichnen die Veränderungen. Das selbstständi‐ ge und selbstbestimmte Wohnen für ältere und pflegebedürftige Menschen wird in den Mittelpunkt des zukünftigen Wohnungsbaus und der Quartiers‐ entwicklung rücken. Um der zunehmenden Betreuungs‐ und Pflegebe‐ dürftigkeit entsprechen zu können, ist es erforder‐ lich, Wohn‐ und Quartiersstrukturen sowie sozial orientierte Konzepte für ältere und insbesondere hochaltrige, zunehmend allein lebende Menschen, zu entwickeln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass mit zunehmendem Alter das Risiko der Pflegebe‐ dürftigkeit steigt. Die Zahl der Pflegebedürftigen wird sich bis zum Jahr 2030 in etwa verdoppelt haben. Wohnkonzepte für Ältere erhalten angesichts der steigenden Nachfrage und der prognostizierten (kaum bezahlbaren) professionellen sowie der feh‐ lenden familiären Pflegekräfte einen erheblichen Bedeutungszuwachs. Neben den Wohn‐ und Ver‐ sorgungsaspekten besteht vermehrt der Wunsch nach einem Alltag mit Aufgaben und Aktivitäten. In einem ersten Schritt gilt es, geeignete Standorte zu identifizieren, an denen die Voraussetzungen gegeben sind, entsprechende Wohnungsangebote zu positionieren. Es kann in Zusammenarbeit mit 9 einer Entwicklungsgesellschaft oder einem Träger ein Modellprojekt/Architektenwettbewerb zu ei‐ nem „Mehrgenerationenviertel“ unter Einbezie‐ hung der Generationen (Jung und Alt) etabliert werden. Hierfür wären zunächst die entsprechen‐ den Flächen zu ermitteln und darauf aufbauend mit möglichen Wohnungsbaugesellschaften und Trä‐ gern Gespräche aufzunehmen. 5.6 Öffentlich geförderter Wohnungsbau Es gilt, die Entwicklungen und das Auslaufen der Belegungsbindungen in den Beständen genau zu beobachten, um ggf. frühzeitig Maßnahmen einlei‐ ten zu können. Bekannt ist, dass in den kommenden Jahren ca. die Hälfte der Bindungen wegfallen wird. Damit kann davon ausgegangen werden, dass der Bedarf an Maßnahmen der Wohnungsbauförderung in der Stadt Kerpen eine zunehmende Rolle spielt. In aller Deutlichkeit muss weiterhin darauf verwie‐ sen werden, dass heutzutage mit der Wohnungs‐ bauförderung längst nicht mehr die jetzt stigmati‐ sierten Wohnsiedlungen der 1950er bis frühen 1980er Jahre vergleichbar sind. Sozialer Wohnungs‐ bau ist ein Förderinstrument, mit dem jungen Fami‐ lien ein Anreiz gegeben werden kann, nach Kerpen zu ziehen. Hierbei handelt es sich nur in Ausnahme‐ fällen um sozial schwache Haushalte, vielmehr um arbeitende Bevölkerungsschichten, die aufgrund des zeitlichen Engagements für ihre Kinder, verbun‐ den mit der finanziellen Einschränkung, dass nur ein Elternteil in Vollzeit arbeiten kann, nicht in der Lage sind, ein Einfamilienhaus (Reihenhaus, Doppelhaus‐ hälfte) zu realisieren. Eigentumsmaßnahmen nach den Wohnraumförderungsbestimmungen des Lan‐ des NRW sind ein Instrument der Wohnungsmarkt‐ politik, dessen sich die Stadt Kerpen bedienen soll‐ te. 5.7 Erarbeitung eines auf zehn bis 15 Jahre ausgelegten Handlungsprogramms Die genannten Maßnahmen zur Neu‐ und Be‐ standsentwicklung sowie zur marktkonformen Qua‐ lifizierung werden im Rahmen eines übersichtlichen Leitfadens für einen Zeitraum von zehn bis 15 Jah‐ ren zusammengefasst. Dabei können für die An‐ fangszeit konkrete Projekte den einzelnen Jahren zugeordnet werden, während mit zunehmendem Zeithorizont eher Handlungsmaximen im Vorder‐ grund stehen werden. Das Handlungsprogramm wird eine insgesamt inte‐ grierte Betrachtung beinhalten, die nicht allein die Wohnfunktion, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung thematisiert. Zum Beispiel wird eine nachhaltige Wohnungspolitik nur dann greifen kön‐ nen, wenn auch ein entsprechendes Arbeitsplatzan‐ gebot zur Verfügung steht. Eine Entwicklung Rich‐ tung „Schlafstadt“ für Köln sollte in jeder Hinsicht vermieden werden. Die Stadtentwicklung sollte in Richtung eines „runden“ Angebots aller städtischen Funktionen weisen. Auch werden wir das Handlungsprogramm im Hin‐ blick auf ein sozial gerechtes Bodenmanagement ausrichten, d. h. Bereiche definieren und in eine Entwicklungsreihenfolge bringen, an denen öffent‐ lich geförderter Wohnungsbau liegen soll. Wir werden differenziert nach einzelnen Neubau‐ gebieten Empfehlungen zu Standards und Größen‐ ordnungen zum öffentlich geförderten Wohnungs‐ bau aussprechen. Leitend wird die vorhandene Sozialstruktur sein, d. h. in bereits heute sozial problematische Gebiete sollte nicht zusätzlich ein weiterer Stigmatisierungsfaktor angesiedelt wer‐ den, bzw. umgekehrt können „stabile“ Quartiere durchaus einen untergeordneten Anteil an öffent‐ lich gefördertem Wohnungsbau aufnehmen. Stadt Kerpen – Angebot 10 6 Werkstätten, Abstimmung und Präsentation 7 7.1 6.1 Vorbereitung, Moderation und Auswertung zweier Werkstattgespräche Mit den immer enger werdenden Spielräumen öf‐ fentlicher Mittel wird es zunehmend wichtiger, dass die beteiligte Akteursschaft gemeinsame Vorstel‐ lungen entwickelt, Aktivitäten plant und ihre Inves‐ titionen bündelt. Wohnungsunternehmen, Makler, Finanzierungsexperten, Mitarbeiter der Stadtver‐ waltung, aber auch die lokale Politik und ggf. Flä‐ cheneigentümer sind Akteure am Wohnungsmarkt, die aktiv in den Prozess des Handlungsprogramms eingebunden werden müssen. Hierfür sehen wir zwei Werkstätten mit bis zu 15 Teilnehmern vor, die wir vorbereiten, moderieren und auswerten bzw. dokumentieren werden. Für die Werkstätten sind verschiedene Modelle möglich, die im Laufe der Bearbeitung und nach Festlegung der Teilnehmer mit der Stadt Kerpen abgestimmt werden sollen. Kosten und Bearbeitungszeitraum Vorbemerkung Für die beschriebenen Schritte ist ein Bearbeitungs‐ zeitraum von ca. acht bis zehn Monaten nach Auf‐ tragsvergabe vorgesehen. Wenn sich allerdings aufgrund der Beratungen und Abstimmungen der Entscheidungsprozess länger hinzieht, wird sich auch der endgültige Abgabetermin entsprechend verschieben. Sollten einzelne Bausteine vom Auftraggeber nicht gewünscht werden, reduzieren sich auch die Kosten entsprechend. Bei Übernahme zusätzlicher Bearbei‐ tungsschritte werden wir nach Absprache mit dem Auftraggeber zusätzliche Kosten in Rechnung stel‐ len. Dies wird jedoch, sobald der Mehraufwand absehbar ist und extern gewünscht bzw. verursacht wird, mit dem Auftraggeber frühzeitig abgestimmt. Die erste Werkstatt soll nach Bearbeitung der Leis‐ tungsposition 2 stattfinden, die zweite Werkstatt sollte durchgeführt werden, während das Hand‐ lungsprogramm in Arbeit ist, damit ein entspre‐ chendes Input in diese Leistungsposition aufge‐ nommen werden kann. Wir gehen in unserem Angebot davon aus, dass die Räumlichkeiten von der Stadt Kerpen zur Verfügung gestellt werden. 6.2 Abstimmungsprozess Verwaltung Das Kommunale Handlungskonzept Wohnen 2030 werden wir in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Kerpen erarbeiten. Wir schlagen vor, bei allen rele‐ vanten Weichenstellungen im Verfahren ein Ab‐ stimmungsgespräch in Kerpen durchzuführen. Wir gehen im vorliegenden Angebot von sechs Termi‐ nen aus. 6.3 Drei Präsentationen vor politischem Gremium Wir werden Zwischenergebnisse und Ergebnis in den politischen Gremien der Stadt Kerpen in Form einer PowerPoint‐Präsentation vorstellen. Stadt Kerpen – Angebot 11 7.2 Honorarermittlung Leistungspositionen 1 Situations‐ und Vergleichsanalyse Entwicklungen in Kerpen im regionalen Vergleich sowie zu Kommunen ‐ vergleichbarer Größenordnung und Lage Vergleich und Bewertung vorliegender Prognosen (Prognose, Bertelsmann, ‐ Information und Technik NRW, ggf. in Kerpen vorliegende ‐ Bewertung der regionalen Positionierung Kerpens 3.850 EUR 2 Wohnungsbedarfsprognose ‐ Ermittlung und Bewertung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau ‐ Ermittlung der relevanten Zielgruppen ‐ Wohnungsbedarfsprognose differenziert nach Nachfragegruppen ‐ Bedarfe öffentlich geförderter Wohnungsbau und Studentenwohnen ‐ Gesamtstädtische Empfehlungen 5.950,00 EUR 3 Abgleich Nachfragstruktur mit dem vorhandenen Angebot Stadtteilanalyse (Wohnungs‐ und Flächenangebot, Profil, Image sowie ‐ Versorgungsstruktur) Expertengespräche zu: Wohnungsleerstand, nicht marktfähigen Angeboten, ‐ Standortfaktoren, Nachfragepotenzial ‐ Flächenrestriktionen und ‐potenziale in Kerpen Abgleich des vorhandenen Wohnungs‐ und Flächenangebots mit der ‐ 7.000,00 EUR Nachfrage differenziert nach Zielgruppen 4 Handlungsprogramm ‐ Zeitliche Abstufung der Flächenentwicklung ‐ Flächenqualifizierung ‐ Optimierung der Versorgungsstrukturen (insbes. soziale Infrastruktur) ‐ Quartiersentwicklung im Bestand ‐ Schwerpunkt Seniorenwohnen ‐ Sozialer Wohnungsbau ‐ Erarbeitung eines auf zehn bis 15 Jahre ausgelegten Handlungsprogramms 4.900,00 EUR 5 Werkstätten, Abstimmung und Präsentation ‐ Vorbereitung, Moderation und Auswertung von zwei Werkstattgesprächen ‐ Abstimmungsprozess Verwaltung ‐ Drei Präsentationen vor politischem Gremium 8.050,00 EUR Summe 29.750,00 EUR Nebenkosten 5% 1.487,50 EUR Nettobetrag 31.237,50 EUR Mehrwertsteuer, zzt. 19 % 5935,125 EUR Bruttobetrag 37.172,63 EUR Team aus Wirtschaftswissenschaftlern, Geografen Wir bieten die dargestellten Leistungen zu einem und Stadtplanern bilden. Die Projektleitung über‐ pauschalen Bruttohonorar von nimmt Dipl.‐Ing. Dominik Geyer (Schwerpunkt 37.000 EUR Stadtplanung) gemeinsam mit Dipl.‐Volksw. Angeli‐ an. In diesem Betrag ist die Mehrwertsteuer von na Sobotta (Schwerpunkt Standortfaktoren), die 5.935,13 EUR enthalten. wissenschaftliche Mitarbeiterin Dipl.‐Kaufm. Clau‐ dia Bargmann ergänzt das Team. Für die Bearbeitung des Projekts würden wir, in gewohnter Weise, bürointern ein interdisziplinäres Stadt Kerpen – Angebot 12 8 Vertragsbedingungen Der Abschlussbericht wird dreifach gebunden und einfach als Kopiervorlage abgeliefert. Zudem über‐ reichen wir den Bericht und alle Datenbanken in digitaler Form. Kosten für weitere und sonstige Vervielfältigungen, Broschüren und Reprokosten werden auf Nachweis in Rechnung gestellt. Die Stadt Kerpen wird die notwendigen kartografi‐ schen Unterlagen sowie die entsprechende Daten‐ lage aus vorangegangenen Untersuchungen für die Verwendung in diesem Projekt in den notwendigen Maßstäben zur Weiterbearbeitung kostenlos zur Verfügung stellen. Zahlungshinweise: 1/3 fällig bei Auftragsvergabe 1/3 fällig bei Vorlage des Vorentwurfs 1/3 fällig 14 Tage nach Abgabe des Schlussberichts Köln, 10. April 2017 Dipl.‐Ing. Dominik Geyer Bauassessor, Stadtplaner AKNW Stadt Kerpen – Angebot 13