Beschlussvorlage (Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit)

Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Seite 1 von 7 Abwägung zur Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB sind keine Stellungnahmen eingegangen. Abwägung zur Beteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB Nr. Schreiben von/Datum – Kurzinhalt B 1) 1. Schreiben vom 08.09.2016 Unsere Mandantin ist Eigentümerin der Grundstücke, die in dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf mit den Mischgebieten MI 2 und MI 3 überdeckt sind. Der vorliegende Planentwurf widerspricht in mehrfacher Hinsicht den privaten Belangen unserer Mandantin als Grundstückseigentümerin, die nach § 1 Abs. 7 BauGB im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind. 1. Art der baulichen Nutzung In Ziffer 1.2.7 der vorgesehenen textlichen Festsetzungen soll angeordnet werden, dass in den Erdgeschossen des MI nur Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Dienstleistungsund Gewerbebetriebe einschließlich der Lagerflächen zulässig sind. Zugleich werden jedoch auf dem Grundstück unserer Mandantin zwei Baukörper mit einer Größe von ca. 16 x 20 m festgesetzt. Wirtschaftlich realisierbar erscheint auf der Grundstücksfläche lediglich ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Größe von ca. 500 qm, der als Ergänzung zu dem vorgesehenen Vollsortimenter Supermarkt möglich wäre. Kleinflächigere Einzelhandelsbetriebe sind in der hier vorzufinden Lage wirtschaftlich nicht realisierbar. Dasselbe gilt für Schrank- und Speisewirtschaften. Auch eine Nutzung der Erdgeschossflächen zu Dienstleistungs- und sonstigen Gewerbezwecken ist wirtschaftlich in der örtlichen Lage von Kerpen Brüggen nicht vorstellbar. Eine planungsrechtliche Festsetzung der bisher vorgesehenen Baukörper in Verbindung mit der Bestimmung nach Ziffer 1.2.7 der textlichen Festsetzungen in der bisherigen Fassung würde zu einer praktisch nicht realisierbaren Planung führen. Eine solche Planung hätte zudem im Ergebnis die Entwertung der Grundstücke unserer Mandantin zur Folge. Vorschlag der Verwaltung Im Rahmen der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zu 1.: Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert und eine erneute eingeschränkte Offenlage gemäß § 4a Abs. 3 BauGB hierzu durchgeführt. Die Festsetzung 1.2.7 wurde dabei gestrichen, sodass auch Wohnnutzungen in den Erdgeschossen zulässig sind. Die erneute Offenlage fand statt im Zeitraum vom 24. Oktober bis einschließlich 11. November 2016. Stellungnahmen waren zulässig zu den hervorgehobenen und geänderten Teilen des Bebauungsplanes. Die betroffenen Grundstückseigentümer innerhalb des geplanten Mischgebietes wurden dabei postalisch angeschrieben. Zu den weiteren angesprochenen Belangen: Der Bebauungsplan TÜ 356 „Eifelstraße/Heerstraße“ überplant rechtskräftige Bebauungspläne. Für den genannten Bereich der Mischgebiete MI 2 und MI 3 war bisher der Bebauungsplan TÜ 18 in der 3. Änderung vom 23.12.1974 rechtskräftig. Dieser sah für das genannte Flurstück die Überbauung mit einem allgemeinen Wohngebiet in zweigeschossiger offener Bebauung mit einem Flachdach vor. Als GRZ war das maximale Maß von 0,4 gemäß BauNVO 1968 zulässig. Mit einem Abstand von 3,0 m zu den benachbarten Flurstücken 37 und 93 (heute 258 und 177) und 5,0 m Abstand zur Westerwaldstraße war für das Grundstück der Einwenderin ein Baufeld durch Baugrenzen definiert. Für den Fall, dass eine zusammenhängende Einzelhandelsnutzung mit einer Fläche von ca. 500 qm nicht umsetzbar sein sollte, muss unserer Mandantin außerdem die Möglichkeit vorbehalten bleiben, auch im Erdgeschoss Wohnnutzung zu realisieren. Aus Sicht unserer Mandantin wäre eine solche Nutzung in der hier vorhandenen Lage durchaus wirtschaftlich realisierbar. 2. Überbaubare Grundstücksfläche, Baufelder Aus den bisherigen Ausführungen folgt bereits, dass die Trennung der beiden Baufelder MI 2 und MI 3 keine sinnvolle und wirtschaftlich realisierbare Nutzung zulässt, und zwar weder als Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss noch im Sinne einer Wohnnutzung. Um eine sinnvolle Grundstücksnutzung zu ermöglichen, müssten daher die beiden Baufelder MI 2 und MI 3 zusammengeführt werden, und zwar sinnvollerweise so, dass das bisherige MI 2 um die Fläche des MI 3 in nordöstlicher Richtung vergrößert wird. Hierdurch würde an der Westerwaldstraße eine größere Freifläche als bisher entstehen. Hierdurch könnte zugleich der Geländesprung von der Westerwaldstraße auf das Der Bebauungsplan TÜ 356 „Eifelstraße/Heerstraße“ schränkt die Überbaubarkeit des Flurstückes der Einwenderin nun insofern ein, als dass hier nun zwei jeweils rund 315 qm große Baufelder (zusammen also 630 qm) festgesetzt werden. Bisher war auf dem Flurstück der Einwenderin ein Baufeld mit 738 qm (mit grenzständiger Bebauung zum Tankstellengrundstück) festgesetzt. Die Begrenzung der Baufelder wird durch das Einzelhandelskonzept sowie die Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittel-Supermarktes in Kerpen-Brüggen begründet. Letzteres besagt: »Über den Lebensmittelmarkt hinaus, sollen auf den Standort nur noch arrondierende, kleinteilige Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Grundstück unserer Mandantin überwunden werden. Außerdem würde auf diese Weise eine Ein- und Ausfahrt zu möglichen Stellplätzen, etwa in einer Tiefgarage, ermöglicht, die in der bisherigen Planung so kaum realisierbar wäre. Seite 2 von 7 Einzelhandelsnutzungen konzentriert werden. Funktional ergänzt werden soll der Besatz nach dem Entwurf des Einzelhandelskonzepts durch öffentliche und private Dienstleistungen, gastronomische Nutzungen sowie Arztpraxen und Gesundheitsdienstleistungen. Die Festsetzung eingeschränkter Baufelder im Bebauungsplan TÜ 356 schützt weitere Einzelhandelsstandorte im Umfeld der hier geplanten Nutzungen vor unzulässigen Eingriffen. Somit wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Nahversorgung in der Kolpingstadt Kerpen weiterhin sichergestellt. Der Bebauungsplan wirkt damit einer Konzentration und der damit einhergehenden Ausdünnung der Nahversorgungssituation entgegen. Einer Zusammenführung der beiden Baufelder, wie seitens der Einwenderin gewünscht, kann dementsprechend nicht gefolgt werden. Darüber hinaus werden die zulässigen Nutzungen und das Maß der Ausnutzbarkeit des Flurstückes der Einwenderin gegenüber den bisherigen Festsetzungen erweitert. Zulässig sind Wohngebäude (nach erneuter Offenlage in den gesamten Gebäuden), Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die GRZ wird auf 0,6 angehoben. Zudem sind Gebäude mit einer maximalen Traufhöhe von 9,0 m über Bezugspunkt BP 2 in der Westerwaldstraße und einer maximalen Firsthöhe von 14,0 m oberhalb dieses Bezugspunktes zulässig. Insgesamt wird somit den Eigentümerinteressen im Rahmen der Überplanung des Grundstückes ein größerer Spielraum zur Überbauung der eigenen Grundstücke gelassen, als vorher zulässig war. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen somit eine sinnvolle und wirtschaftliche Nutzung der Flächen des Mischgebietes. Die Baufelder in der Größenordnung von etwa 16 auf 20 m lassen hierfür ausreichend Gestaltungs- und Nutzungsspielräume. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Lärmschutzwand entlang der Westerwaldstraße bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze des Grundstücks unserer Mandantin reichen soll. Dies würde die Einrichtung einer Ein- und Ausfahrt im Bereich der Grundstücksgrenze zu dem mit dem Supermarkt zu überbauenden Nachbargrundstück stören oder sogar verhindern. Die Einrichtung einer Zufahrt über das mit dem Supermarkt zu bebauende Nachbargrundstück wäre im Übrigen nach dem Planentwurf nicht zulässig. 3. Geh- Fahr- und Leitungsrechte Die im Sinne der privaten Belange unserer Mandantin notwendige Änderung der Baukörper hätte zugleich eine Änderung der Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zur Folge. Diese sind entsprechend anzupassen. Die Beurteilung, ob eine Zufahrt neben der geplanten Schallschutzwand ausgeführt werden kann, bzw. welche technischen Anforderungen oder Auflagen zur Errichtung der Schallschutzwand oder der Zufahrt erforderlich sind, lässt sich erst nach Vorlage der Baugenehmigungsunterlagen bzw. im Rahmen der Ausführungsplanung klären. Zwar existiert zwischen den privaten Grundstücksflächen innerhalb des Mischgebietes und der Westerwaldstraße eine Höhendifferenz. Diese wurde auf dem benachbarten Grundstück im Bereich des geplanten Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes jedoch früher bereits durch eine Ein- und Ausfahrt zu einer Parkplatzanlage überwunden. Die Klärung dieses Belanges obliegt abschließend der Ausführungsplanung. Für den Fall einer möglichen Grundstücksteilung der Flächen des Mischgebietes setzt der Bebauungsplan ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht fest, da alternativ die mittig liegenden Baufelder nicht erschlossen wären. Die Errichtung einer Zufahrt über das Sondergebiet Nahversorgung / Dienstleistung / Wohnen ist durch die Festsetzungen des Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Seite 3 von 7 Bebauungsplanes nicht ausgeschlossen, erfordert jedoch eine private Abstimmung und Vereinbarung zwischen der Einwenderin und dem/den Nachbarn. B 2) 2. Schreiben vom 08.09.2016 Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. 208 an der Westerwaldstraße, das sich im Randbereich des Geltungsbereichs des geplanten Bebauungsplans befindet. In dem Bebauungsplanentwurf ist für das Grundstück eine Nutzung als Mischgebiet vorgesehen, ein Baufeld jedoch nicht ausgewiesen. Der Bebauungsplan wird hinsichtlich dieses Flurstückes geändert und erneut ausgelegt. In der erneut ausgelegten Fassung des Bebauungsplanes wird das genannte Flurstück nicht mehr durch den Bebauungsplan TÜ 356 überplant, der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird somit verkleinert. Es gilt nunmehr der bisher rechtskräftige Bebauungsplan Nr. TÜ 18. Dies führt im Ergebnis dazu, dass das Grundstück praktisch baulich nicht genutzt werden kann. Dies widerspricht eminent den privaten Belangen unserer Mandantin, die im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen sind. Das Grundstück unserer Mandantin befindet sich im zentralen Bereich von Kerpen-Brüggen. Die gesamte Umgebung des Grundstücks ist nicht etwa durch Freiflächen geprägt, sondern durchgehend bebaut. Insbesondere im östlichen und südlichen Bereich des Grundstücks überwiegt eine Einfamilienhausbebauung. Nach seinem Zuschnitt ist das Grundstück unserer Mandantin für eine Einfamilienhausbebauung geradezu vorgeprägt. Dass praktisch jegliche bauliche Nutzung für das Grundstück unserer Mandantin ausgeschlossen wird, ist nicht zu rechtfertigen. Auch eine sinnvolle andere Nutzung des Grundstücks ist praktisch nicht vorstellbar. Zur Berücksichtigung der privaten Belange unserer Mandantin ist der Bebauungsplanentwurf dementsprechend zu ändern. Abwägung zur Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB Stellungnahmen zum Bebauungsplan sind gemäß § 4a Nr. 3 nur zu den geänderten und hervorgehobenen Teilen des Bebauungsplanes zulässig. Die erneute eingeschränkte Offenlage fand statt im Zeitraum vom 24. Oktober bis einschließlich 11. November 2016. Die betroffenen Grundstückseigentümer innerhalb des Mischgebietes wurden dabei postalisch angeschrieben. Nr. Schreiben von/Datum – Kurzinhalt Vorschlag der Verwaltung B 3) Schreiben vom 2.11.2016 (per E-Mail) In dem Schreiben wird um eine Fristverlängerung gebeten. Zudem wird um eine Erläuterung der positiven und negativen Konsequenzen durch die geplanten Festsetzungen für die Einwenderin (Eigentümerin von Flächen innerhalb des geplanten Mischgebietes) gebeten. Der Fristverlängerung wurde stattgegeben und der Einwenderin in einem Gespräch die Konsequenzen der Festsetzungen erläutert. Wie bereits unter B 1) 1. Schreiben vom 08.09.2016 dargestellt, erweitern die Festsetzungen die Nutzungsoptionen für die Grundstücke innerhalb der geplanten Mischgebiete. Die Ergänzungen führen zu einer verbesserten Ausnutzbarkeit. Die Baufelder werden zudem gegenüber dem bisher rechtkräftigen Bebauungsplan geändert. Hierdurch entsteht kein abwägungsrelevanter Belang, da das Bestandsgebäude auf dem Flurstück der Einwenderin auch bereits durch den bisher rechtskräftigen Bebauungsplan nicht gesichert wird. Nach Gegenüberstellung der bisherigen und der künftig zulässigen Ausnutzung der Flächen der Einwenderin werden die Eigentümerinteressen in angemessenem Maße gewürdigt. Inwiefern die geplanten Nutzungen und weiteren Festsetzungen positive oder negative Auswirkungen Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Seite 4 von 7 auf die Interessen der Eigentümerin haben, unterliegt darüber hinaus der Bewertung durch die Einwenderin. Hierdurch ergibt sich für das Bauleitplanverfahren kein abwägungsrelevanter Belang. B 4) 1. Schreiben vom 09.11.2016 in der vorbezeichneten Angelegenheit nehmen wir Bezug auf Ihr an unsere Mandantin gerichtetes Schreiben vom 24.10.2016. Der Bebauungsplan wurde geändert. Für den ersten Punkt entfällt daher eine Abwägung. Sie teilen mit dass der Entwurf des Bebauungsplanes dahingehend geändert werden soll, dass für die mit MI1MI6 gekennzeichneten Bereiche des festzusetzenden Mischgebietes auch in den Erdgeschossen eine Wohnnutzung allgemein zulässig sein soll. Demnach werde der Ausschluss gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO (bisherige Festsetzung Nr. 1.2.7) gestrichen. In dem unserer Mandantin zur Verfügung gestellten Bebauungsplanentwurf mit dem Arbeitsstand 24.10.2016 ist diese Änderung kenntlich gemacht. Mit der diesbezüglichen Änderung wäre die Anregung aus unserem Schreiben vom 08.09.2016 bezüglich der Art der baulichen Nutzung erledigt. Nach wie vor nicht erledigt sind unsere Anregungen bezüglich der überbaubaren Grundstücksfläche, der Baufelder und der Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Nach wie vor müssten die beiden Baufelder MI 2 und Ml3 zusammengeführt werden, um eine sinnvolle Grundstücksnutzung zu ermöglichen, und zwar sinnvollerweise so, dass das bisherige Ml2 um die Fläche des Ml3 in nordöstlicher Richtung vergrößert wird. Wir verweisen auf unsere diesbezüglichen Ausführungen in dem Schreiben vom 08.09.2016. Bezüglich der Baufelder, der überbaubaren Grundstücksfläche sowie des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes wird auf die Ausführungen unter B 1) verweisen. Außerdem müsste entlang der Grenzen des Baufeldes, die zu den Nachbargrundstücken ausgerichtet sind und die bisher als "Baugrenze" gekennzeichnet sind, eine "Baulinie" vorgesehen werden. Anderenfalls wäre die städtebaulich angestrebte Ausnutzung der vorgesehenen Baufelder wegen der bestehenden Grundstückssituation nicht möglich, da zu den Nachbargrundstücken Abstandsflächen einzuhalten wären. Der Bebauungsplan regelt keine eigentumsrechtlichen Fragestellungen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind jedoch auch in den vorhandenen Flurstücksgrenzen umsetzbar. Hierbei sind entweder Baukörper innerhalb der Baufelder von den Nachbargrenzen etwa auf die bisherige Baugrenze abzurücken oder alternativ geringere Abstandsflächen/Baulasten auf den Nachbargrundstücken einzutragen. Gegenüber dem bisher rechtskräftigen Bebauungsplan erweitern die Festsetzungen die Ausnutzbarkeit des Grundstückes: Die durch Baugrenzen definierten Baufelder sind in Ost-West-Richtung um rund 1,0 m verbreitert, die zulässigen Nutzungen sind um die mischgebietstypischen Nutzungen erweitert, die GRZ um 0,2 auf 0,6 angehoben worden und die maximale Traufhöhe lässt mindestens eine dreigeschossige Bebauung mit Satteldach zu. Hier war bisher nur eine maximal zweigeschossige Wohnbebauung mit Flachdächern zulässig. B 5) 2. Schreiben vom 09.11.2016 ich bitte für die weitere Planung zu berücksichtigen, dass es seitens der Fa. Aldi GmbH & Co. KG beabsichtigt ist, auf dem Grundstück Heerstraße 443 in den bestehenden Räumlichkeiten den Betrieb einer ALDI SÜD Filiale aufzunehmen. Ich weise darauf hin, dass dies im besonderen Maße im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen ist (vgl. OVG Münster, Urt. v. 12.02.2014, Az.: 2 D 13/14.NE; OVG Münster, Urt. v. 14.10.2013, Az.: 2 D 103/12.NE, BauR 2014, 213). Die Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Zwar lassen die Festsetzungen des Bebauungsplanes Einzelhandelsnutzungen innerhalb des Mischgebietes allgemein zu, die Begrenzung der Baufelder und die damit verbundene Einschränkung der Einzelhandelsbetriebe wird durch das Einzelhandelskonzept sowie die Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Seite 5 von 7 allgemeine Zulässigkeit eines Lebensmitteldiscountermarktes in diesem Bereich der festgesetzten Mischgebiete wäre daher sowohl durch die textlichen Festsetzungen als auch durch die Festsetzungen der Baugrenze zu berücksichtigen. Ich bitte dies zu veranlassen. Lebensmittel-Supermarktes in Kerpen-Brüggen sowie die hier geforderte Kleinteiligkeit der ergänzenden Nutzungen begründet. Zudem verweist die Begründung auf das vorhandene, kleinteiliggeprägte städtebauliche Umfeld insbesondere östlich des Mischgebietes. Genehmigt worden sind die Räumlichkeiten zum Betrieb eines "Selbstbedienungsladens". Eine Sortimentsbeschränkung enthalten die verschiedenen Baugenehmigungen nicht. Der hierdurch vermittelte Bestandsschutz besteht auch trotz der Nutzungsaufgabe durch die Firma Edeka im Jahr 2005 fort. Nach ständiger Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Münster kommt es hierbei nicht auf die Dauer des Leerstandes an, sondern darauf, ob in der Nutzungsaufgabe unter Berücksichtigung weiterer Umstände ein Verzicht auf die Ausübung der genehmigten bestimmungsgemäßen Nutzungen gesehen werden kann, wobei ein eindeutiger und endgültiger Verzichtswille des Eigentümers unmissverständlich zum Ausdruck kommen muss (vgl. OVG Münster, Urt. v. 14.03.1997, Az.: 7 A 5179/95, BRS 59 Nr. 149). Ein derartiger Wille besteht vorliegend nicht. Insbesondere besteht kein Verfall des Gebäudes. Das Gegenteil ist der Fall: Das Gebäude ist während des vorgenannten Zeitraums ständig instandgehalten worden. Ebenso wurden regelmäßig durch die Grundstückseigentümer Zeitungsannoncen aufgegeben und Maklerbüros beauftragt sowie weitere Anstrengungen unternommen, um wieder eine Einzelhandelsnutzung aufnehmen zu können. Die Auswirkungsanalyse besagt: »Über den Lebensmittelmarkt hinaus, sollen auf den Standort nur noch arrondierende, kleinteilige Einzelhandelsnutzungen konzentriert werden. Funktional ergänzt werden soll der Besatz nach dem Entwurf des Einzelhandelskonzepts durch öffentliche und private Dienstleistungen, gastronomische Nutzungen sowie Arztpraxen und Gesundheitsdienstleistungen.« Insgesamt bitte ich, den Bebauungsplan in diesem Bereich zu ändern, damit nicht nur die bestehende Einzelhandelsfiliale planungsrechtlich gesichert wird, sondern auch etwaige Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen zulässig sind. Die Festsetzung von jeweils rund 300 qm großen Baufeldern in den MI 4, MI 5 und MI 6 schützt somit der Auswirkungsanalyse folgend - weitere Einzelhandelsstandorte im Umfeld des hier geplanten Nahversorgungsstandortes vor unzulässigen Eingriffen. Somit wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Nahversorgung in der Kolpingstadt Kerpen sowie in den weiteren angrenzenden Stadtteilen sichergestellt. Der Festsetzungen des Bebauungsplanes wirken einer Konzentration und der damit einhergehenden Ausdünnung der Nahversorgungssituation entgegen. Erklärtes und politisch beschlossenes Ziel auch des Stadtteilkonzeptes für den Einzelhandel in Türnich, Balkhausen und Brüggen ist zudem die Ansiedlung eines Lebensmittel-Vollsortimenters in zentraler Lage von Brüggen. Gemäß der Auswirkungsanalyse hat dieses Vorhaben – in Kombination mit den zulässigen kleinteiligen, ergänzenden Angeboten keine negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Kerpen und dem Umland sowie auf die der wohnortnahen Versorgung dienenden Angebotsstandorte. Bei der Erstellung des Gutachtens wurde die vorhandene Einzelhandelsstruktur zugrunde gelegt. Die fragliche Zulässigkeit eines Betriebes inner- oder außerhalb des Plangebietes im Rahmen existierender Baugenehmigungen ist für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant. Die Festsetzungen des neu aufgestellten Bebauungsplanes stellen im Vergleich zum bisherigen Planungsrecht keine wesentliche Veränderung hinsichtlich des (passiven) Bestandsschutzes dar. Die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes in der seitens der Einwenderin gewünschten Form war bereits in den Festsetzungen des bisher rechtskräftigen Bebauungsplanes bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Der Bebauungsplan TÜ 356 erweitert gegenüber dem bisher rechtskräftigen Bebauungsplan die zulässigen Arten der baulichen Nutzungen, das Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen und bietet somit neue Spielräume zur Nutzung des Grundstückes. Somit werden die Eigentümerinteressen im Rahmen der Abwägung bereits in besonderem Maße berücksichtigt. Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit Seite 6 von 7 Die seitens der Einwenderin vorgesehene Ausnutzung des Grundstückes ist somit mit den Festsetzungen und der Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. TÜ 356 »Eifelstraße/Heerstraße« nicht vereinbar. Zudem sind auch die vorgeschlagenen Änderungen der Einwenderin durch die Aussagen der Auswirkungsanalyse sowie das seitens des Stadtrates beschlossene Einzelhandelskonzept nicht gedeckt. Die Änderungsvorschläge umfassen zudem keine der im Rahmen der erneuten Offenlage geänderten Passagen und Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der Stellungnahme kann somit im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens nicht gefolgt werden. B 6) Schreiben vom 11.11.2016 Sie teilen mit, dass nunmehr geplant sei, das Flurstück 208 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herauszunehmen. Wir bitten hierzu um Ihre Mitteilung, welche bauplanungsrechtlichen Festsetzungen für das Grundstück Flurstück Nr. 208 derzeit bestehen oder ob die Zulässigkeit von Bauvorhaben für dieses Grundstück nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Der Belang ist für das Planverfahren ohne Relevanz. Das Flurstück 208 liegt innerhalb des Geltungsbereiches des bisher rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. TÜ 18. Nach der erneuten Offenlage des Bebauungsplanes wurde auch die 75. Änderung des Flächennutzungsplanes erneut offengelegt. Hierbei wurden die Träger öffentlicher Belange sowie die unmittelbar betroffene Öffentlichkeit zusätzlich erneut beteiligt. Stellungnahmen waren wiederum gemäß § 4a Nr. 3 nur zu den geänderten und hervorgehobenen Teilen zulässig. Die erneute eingeschränkte Offenlage zur 75. Änderung des Flächennutzungsplanes fand statt im Zeitraum vom 16. Dezember 2016 bis einschließlich 6. Januar 2017. Die von den Änderungen betroffenen Grundstückseigentümer wurden postalisch angeschrieben. Die Stellungnahmen werden an dieser Stelle aufgeführt, da sie sich inhaltlich vornehmlich mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes auseinandersetzen. Formaljuristisch erfolgten diese Stellungnahmen außerhalb der geänderten und hervorgehobenen Teile (sowohl der 75. FNP-Änderung, als auch des Bebauungsplanes TÜ356 in den jeweils erneut offengelegten Fassungen) sowie außerhalb des Beteiligungsverfahrens zum Bebauungsplan und werden demnach hier lediglich der Vollständigkeit halber aufgeführt. Nr. Schreiben von/Datum – Kurzinhalt Vorschlag der Verwaltung B 7) Schreiben vom 05.01.2017 Unsere Mandantin ist Eigentümerin eines Grundstückes in Kerpen-Brüggen, das von den Festsetzungen des Bebauungsplanes TÜ356 „Eifelstraße/Heerstraße“ mit einem Mischgebiet überdeckt wird. Die genannte Stellungnahme zum Bebauungsplan wird unter B 1) 1. Schreiben vom 08.09.2016 behandelt. Zu den privaten Belangen, die auch bei der 75. Änderung des Flächennutzungsplanes zu berücksichtigen sind, verweisen wir auf unser Schreiben vom 8. September 2016 zum genannten Bebauungsplanverfahren (in der Anlage nochmals in Kopie eingefügt). Des Weiteren wird ausgeführt: Auf dem Grundstück der Mandantin wirtschaftlich realisierbar erschein ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Größe von ca. 500 m², der als Ergänzung zu dem vorgesehenen Vollsortimenter-Supermarkt möglich wäre. Hingegen sind weder kleinflächige Einzelhandelsbetriebe noch Schank- und Speisewirtschaften in der hier vorzufindenden Lage wirtschaftlich realisierbar. Auch eine Nutzung der Erdgeschossflächen zu Dienstleistungs- und sonstigen Gewerbezwecken ist wirtschaftlich in der örtlichen Lage von Kerpen-Brüggen nicht vorstellbar. Für den Fall, Die Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen in der erneut offengelegten Fassung - die Errichtung von Wohngebäuden auch in den Erdgeschossen zu. Somit setzt der Bebauungsplan Nutzungen fest, die auch für die Einwenderin (wirtschaftlich) realisierbar sind. Die weiteren Anmerkungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit weiterer zulässiger Nutzungen sowie die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einzelner Nutzungen sind für das Anlage 4: Anregungen der Öffentlichkeit dass eine zusammenhängende Einzelhandelsnutzung mit einer Fläche von 500 m² nicht umsetzbar sein sollte, muss unserer Mandantin außerdem die Möglichkeit vorbehalten bleiben, insgesamt auch im Erdgeschoss Wohnnutzung zu realisieren. Eine solche Nutzung ist aus Sicht unserer Mandantin in der vorhandenen Lage wirtschaftlich realisierbar. Seite 7 von 7 Bauleitplanverfahren ohne Relevanz bzw. können nur im Rahmen eines nachgelagerten Bebauungsplanverfahrens geregelt werden. Unseres Erachtens stimmen die von unserer Mandantin angestrebten und in der Grundstückslage realisierbaren Nutzungsmöglichkeiten mit dem vorgesehenen Inhalt der 75. FNP-Änderung überein. Ein auf dem Grundstück unserer Mandantin zu errichtender Einzelhandel würde die Grenze zur Großflächigkeit im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 800 m² Verkaufsfläche) nicht überschreiten und wäre damit auch innerhalb der als „gemischte Baufläche“ dargestellten Fläche möglich. Unabhängig davon liegt das Grundstück unserer Mandantin in dem vorgesehenen zentralen Versorgungsbereich. Wir gehen ferner davon aus, dass sich eine Einzelhandelsnutzung auf dem Grundstück unserer Mandantin auf typische nahversorgungsrelevante Sortimente beziehen würde. Wir regen an, die privaten Belange unserer Mandantin auch im weiteren Verfahren zur Änderung des FNP zu berücksichtigen. B 8) Schreiben vom 12.01.2017 Zunächst nimmt die Stellungnahme Bezug zum Schreiben vom 9. November 2016 im Rahmen des Bebauungsplanverfahren TÜ356. Die genannte Stellungnahme zum Bebauungsplan wird unter B 5) 2. Schreiben vom 09.11.2016 behandelt. Weiterhin möchte ich auf folgenden Umstand hinweisen. Sollte der Grundstückseigentümer sich für die Realisierung der von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan-Änderung ermöglichten Wohnbebauung entscheiden, würde die Ausweisung eines Sondergebietes diese Nutzung mehr beeinträchtigen, als die im normalen Mischgebiet zulässige Nutzung. Im Hinblick darauf sollte die Stadt Kerpen beide Änderungen überdenken und die Interessen angemessen berücksichtigen. Die geplante Sondergebietsnutzung steht in keinem Konflikt mit dem festgesetzten Mischgebiet. Die hierin zulässigen Nutzungen entsprechen dem üblichen Nutzungskatalog des § 6 BauNVO für ein Mischgebiet. Die Festsetzung folgt der Zielsetzung, neben den bisher zulässigen Wohnnutzungen zukünftig auch Nutzungen zu ermöglichen, die zur Stärkung des geplanten zentralen Versorgungsbereichs beitragen sollen. Allgemein zulässig werden somit künftig auch Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbeflächen, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die mit der Festsetzung des Sondergebietes verbundenen Emissionen wurden darüber hinaus im Rahmen eines Gutachtens überprüft und dem Gutachten folgend entsprechende einschränkende Festsetzungen für das Sondergebiet (Errichtung einer Schallschutzwand) sowie die Mischgebiete (Abrücken der Baufelder von den festgesetzten Flächen eines Sondergebietes) vorgenommen.