Beschlussvorlage (Begründung BP 111 Pulheim)

1. Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim Neuplanung 2. Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim 3. Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Stand: November 2012 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 INHALTSVERZEICHNIS 1. Aufhebung des vorherigen Planrechtes und Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 4 Seite 4 3. Planungsrechtliche Vorgaben, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Planungsziele 5. Inhalt des Planentwurfes 5.1 Art der Nutzung Seite 5 5.2 5.2.1 5.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Seite 5 Seite 5 Seite 5 5.3 5.3.1 Bauweise Überbaubare Grundstücksfläche Seite 5 Seite 5 5.4 Erschließung, Verkehrsfläche, Gehrecht, Bereich ohne Ein – Ausfahrt Seite 5 5.5 Erhalt und Pflanzung von Bäumen, private Grünfläche, Flächen zum Anpflanzen von sonstigen Bepflanzungen Seite 6 6. Niederschlagswasser und Abwasser 7. Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen 8. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) 9. Örtliche Bauvorschriften Stadt Pulheim Seite 4 Seite 4 Seite 5 Seite 6 Seite 6 Seite 6 Seite 6 61 Planung Seite 2 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 10. Umweltbericht 10.1 Einleitung Seite 7 10.2 Darstellung der Ziele und des Inhaltes des Bebauungsplanes Seite 7 10.3 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes Seite 7 10.4 10.4.1 10.4.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Bestandsaufnahme, bisherige Nutzung Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes Seite 9 Seite 9 Seite 9 10.5 Niederschlagswasser und Abwasser Seite 10 10.6 10.6.4 Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Alternative Konzepte und Nullvariante Methodik der Umweltprüfung und Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Maßnahmen zur Überwachung, Monitoring 10.7 Zusammenfassung 11. Kosten 10.6.1 10.6.2 10.6.3 Seite 7 Seite 10 Seite 10 Seite 11 Seite 11 Seite 11 Seite 12 Seite 12 Stadt Pulheim 61 Planung Seite 3 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 1. Aufhebung des vorherigen Planrechtes und Planerfordernis Der Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung bietet planungsrechtlich keine Erweiterungsmöglichkeit für die Einzelhandelsimmobilie, in der sich seit einigen Jahren Kaufland befindet, hinsichtlich einer Erweiterung der Verkaufsfläche und einer möglichen Neuplanung der Anlieferungszone, die immer wieder zu Problemen mit der Nachbarschaft führt. Mit der beabsichtigten Planung einer Verkaufsflächenerweiterung, um möglichen künftigen Ansprüchen für einen zentralen Vollsortimenter zu genügen und einer Entzerrung der Anlieferzone samt Einhausung für große Lastzüge, kommt der Investor der gewünschten Zielsetzung der Innenstadtentwicklung, der Nahversorgung im unmittelbaren Stadtzentrum, nach. Hierzu ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit entsprechenden Bauflächen und Festsetzungen erforderlich. Die städtebauliche Zielsetzung soll künftig einzig durch die Neuplanung gesichert werden, weshalb sämtliche alten Bebauungspläne (die teilweise „darunterliegen“ und ggf. bei Aufhebung dieses neuen Planes „auflebten“) für den Bereich dieses Bebauungsplanes im Parallelverfahren mit aufgehoben werden. Dies umfasst die Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim für den Bereich zwischen Am Jürgenshof, Christianstraße und Farehamstraße (das Kauflandgelände) aus dem Jahre 1979 und die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim,1. Änderung aus dem Jahre 1989, dessen Begrenzung identisch ist mit den Grenzen des neuen Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim wird begrenzt durch die Christianstraße mit der Vorfläche der Gebäude Christianstraße 7 bis 11, der Farehamstraße und der Straße Am Jürgenshof. Es ist gleichzeitig die Umgrenzung der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim und der Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung. 3. Planungsrechtliche Vorgaben, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt diesen Bereich als gemischte Baufläche (M-Fläche) dar. Die Festsetzung eines Kerngebietes (MK) für den neuen Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim entspricht § 8 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB), dem Entwicklungsgebot. 4. Planungsziel Ziel ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Bereiches unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Konfliktbewältigung zum nördlich angrenzenden Allgemeinen Wohngebiet. Dies konkretisiert sich in der planungsrechtlichen Sicherung einer Verkaufsflächenerweiterung und der Erweiterung der überbaubaren Fläche zur Entschärfung der derzeitigen Anliefersituation. Das denkmalgeschützte Wegekreuz Ecke Christianstraße und „Am Jürgenshof“ soll mit seinem unmittelbaren Umfeld in Abstimmung mit den Zielen der Denkmalpflege gesichert werden. Konzeptionell ist eine rückwärtige Ergänzung vorgesehen, die über eine Gliederung in sich durchdringende kubische Baukörper zwischen dem wuchtigen Altbau und der umgebenden kleinteiligen Bebauung vermittelt. Eine „Fuge“ zwischen den Bauabschnitten schafft einen zusätzlichen Eingang zur bestehenden Eingangszone, über die auch die Ergänzungsflächen angebunden werden. Die vorhandene Festsetzung als Kerngebiet soll beibehalten werden, lediglich überbaubare Grundstücksflächen treten mit der neuen Planung hinzu. Das denkmalgeschützte Wegekreuz an Christianstraße und „Am Jürgenshof“ bleibt zusammen mit wesentlichen Teilen der einfassenden Klinkermauer bestehen und soll in eine kleine private Grünanlage eingebunden werden. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 4 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung 5. 5.1 Stand November 2012 Inhalt des Planentwurfes Art der Nutzung Kerngebiet (MK-Gebiet) Für das gesamte Plangebiet ist die Art der baulichen Nutzung als Kerngebiet gem. § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Dies entspricht dem bisherigen Planungsrecht, auf dessen Grundlage das Gebäude, mit der derzeitigen Nutzung von Läden und den Parketagen, errichtet wurde. Gemäß § 1 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 7 (2) BauNVO im Kerngebiet zulässige Nutzung: „Nr. 5. Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen“ nicht Bestandteil des Bebauungsplanes ist, da der Standort für diese Nutzung im Plangebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage, im Ortskern von Pulheim und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten, der vorhandenen Nutzungsstruktur, nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert ist. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ist gemäß den Regelungen des § 17 BauNVO mit der Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt und durch die Festsetzungen der Oberkante baulicher Anlagen, die sich am Bestand orientieren, ausreichend bestimmt. 5.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Obergrenze des § 17 BauNVO für ein MK-Gebiet mit einer Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. 5.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die festgesetzte Oberkante baulicher Anlagen orientiert sich am Bestand des Geschäftsgebäudes mit Parketagen und ermöglichen im rückwärtigen Grundstücksbereich individuelle bauliche Erweiterungen, so dass durch die Planung hinsichtlich der Höhenentwicklung von einem harmonischen Einfügen der künftigen Erweiterungsbauten auszugehen ist. Beabsichtigt ist über eine Gliederung von in sich durchdringenden kubischen Baukörpern zwischen dem wuchtigen Altbau und der umgebenden kleinteiligen Bebauung zu vermitteln. 5.3 Bauweise Entsprechend dem bisherigen Planungsrecht, auf dessen Grundlage das Gebäude, mit der derzeitigen Nutzung von Läden und den Parketagen errichtet wurde, ist die geschlossene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht auch der bisherigen und bestehenden Grundstücksbebauung in Form eines das Grundstück überwiegend ausfüllenden Solitärs (der rückwärtige Grundstücksteil wurde erst jüngst hinzuerworben). 5.3.1 Überbaubare Grundstücksfläche Die festgelegte überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baulinien und Baugrenzen definiert, die aus dem alten Planungsrecht resultieren und sich an der bestehenden Gebäudestruktur orientieren. Für die erforderliche Erweiterung des Bestandsgebäudes ist die Baufläche im Hinblick auf ein individuell gestaltetes Anschlussgebäude ausreichend dimensioniert. Die gesamte Fläche bietet Raum für eine mögliche Neu- und oder Umplanung. 5.3.2 Nicht überbaubare Grundstücksfläche Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen als Freiräume von jeglicher Bebauung, auch von Nebenanlagen freigehalten werden und bieten somit die Möglichkeit einer Eingrünung und einer Fassadenbegrünung. 5.4 Erschließung, Verkehrsfläche, Gehrecht, Bereich ohne Ein-/ Ausfahrt An der derzeitigen Erschließungssituation wird es keine Änderungen geben. Erschlossen ist das Plangebiet über die Farehamstraße, über die die bestehenden Parkdecks über die bestehende eigene Abbiegespur und die Anlieferzone erreicht werden. Die Anlieferzone wird eingehaust und trägt somit zur Entschärfung der derzeitigen Situation für die Stadt Pulheim 61 Planung Seite 5 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Anlieger bei. Die Fläche mit Gehrecht zugunsten der Öffentlichkeit besteht bereits. Im Bereich der Straße Am Jürgenshof ist ein Bereich ohne Ein-/ Ausfahrt festgesetzt, der der vorhandenen Enge der Erschließungsanlage Rechnung trägt. 5.5 Erhalt und Pflanzung von Bäumen, private Grünfläche, Flächen zum Anpflanzen von sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzung zum Erhalt des mittlerweile stadtbildprägenden Baumes vor dem Eingang des Geschäftsgebäudes wird aus dem alten Planrecht übernommen. Um das denkmalgeschützte Wegekreuz ist eine private Grünfläche festgesetzt. Dies dient dem Zweck ,den Freiraum um das Denkmal in Abstimmung mit den Zielen der Denkmalpflege zu begrünen. Diesen Zielen entsprechend ist auch die korrespondierende alte Klinkermauer zu großen Teilen zu erhalten. Die Änderungsmaßnahmen sind mit der Denkmalpflege abzustimmen. Für den neu entstehenden Flachdachbereich wird gemäß § 9 (1) Nr. 25 a) BauGB eine Überdeckung von 80 % mittels extensiver Dachbegrünung festgesetzt. Durch die Dachbegrünung ergibt sich eine Verbesserung des Umgebungsklimas (Kühlung und Luftbefeuchtung) in diesem Zentrumsbereich. Ebenso bieten sie eine optische Aufwertung der Gebäudearchitektur für die umgebende Wohnbebauung. Die Beschränkung auf 80 % der Fläche bietet ausreichenden Spielraum für die planerische Umsetzung der Baumaßnahme. 6. Niederschlagswasser und Abwasser Jeder Anschlussberechtigte ist vorbehaltlich der Einschränkungen in der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim verpflichtet, sein Grundstück in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs.1 c Landeswassergesetz Nordrhein-Westfalen (LWG NRW) an die öffentliche Abwasseranlage anzuschließen, sobald Abwasser auf dem Grundstück anfällt (Anschlusszwang). Der Anschluss- und Benutzungszwang besteht auch für das Niederschlagswasser. Das Niederschlagswasser und das Abwasser sind in den vorhandenen Mischwasserkanal einzuleiten. 7. Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen Durch das alte Planungsrecht waren die Eingriffe bereits zulässig. Dementsprechend war und ist ein Eingriff bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim zulässig gewesen. Ein Ausgleich des Eingriffs ist gemäß § 1a (3) letzter Satz, BauGB daher nicht erforderlich. 8. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) Entsprechend § 9 Abs. 5 und 6 BauGB sind Aussagen zu Bombenblindgängern / Kampfmitteln, der Wasserschutzzone, dem Denkmalschutz und der Bodenbeschaffenheit getroffen. 9. Örtliche Bauvorschriften Nur der derzeitige Eingangsbereich des Geschäftsgebäudes liegt im Geltungsbereich der Ortskerngestaltungssatzung von Pulheim. Daher wird in Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim getroffen. Mit der Festsetzung der Dachform Flachdach wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild, in Anlehnung an den Bestand, zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine harmonische Gestaltung. Die Festsetzung zur bestehende Klinkermauer ist im Zusammenhang mit dem denkmalgeschützten Wegekreuz zu betrachten. Aus Gründen der Bestandssicherung und der planungsrechtlichen Sicherung wurden daher Festsetzungen getroffen, die als Einfriedung deren partiellen Erhalt vorgeben. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 6 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Die Festsetzungen zur Werbeanlagen dient dem Ziel, Werbeanlagen im Stadtbild den Gebäuden und dem Straßenraum unterzuordnen, ohne Ihre Wirkung als Orientierungshilfe und zur Animierung und Erhaltung des wirtschaftlichen Lebens einzuschränken sowie nicht unzumutbar in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer einzugreifen. Die wirtschaftlichen privaten Interessen sollen mit dem öffentlichen Interesse im Sinne des Satzungsziels im ausgewogenen Verhältnis stehen, damit die visuellen Alleinstellungsmerkmale der Stadt gewahrt bleiben. 10. Umweltbericht 10.1 Einleitung Aufgrund des Artikels 6 des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau (EAG-Bau) in der seit 20.07.2004 geltenden Fassung ist für jeden Bebauungsplan eine Umweltprüfung (UP) durchzuführen. Gegenstand der Umweltprüfung sind nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB die Umweltbelange, auf die die Durchführung des Bauleitplanes voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben kann. Aufgabe der Umweltprüfung ist die Ermittlung und Beschreibung der erheblichen Umweltauswirkungen bei Verwirklichung der geplanten Nutzungen und Vorhaben. Die Ergebnisse sind im Umweltbericht darzustellen, der gesonderter Teil der Begründung der Bauleitpläne ist. Inhalt und Form des Umweltberichtes regelt die Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB. Ebenen der Erfassung und Bewertung in der Umweltprüfung nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind: Tiere und Pflanzen Boden / Wasser Luft / Klima Landschaftsbild / Erholung Mensch (inkl. menschlicher Gesundheit) Kultur- und sonstige Sachgüter Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern. Insbesondere sollen die Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung sichern, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen berücksichtigen. Ergänzend sieht der Gesetzgeber den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden vor. Weiterhin zu berücksichtigen sind die Zielvorgaben anderer Pläne, Regelungen und Maßnahmen zur Umweltvorsorge. Hinsichtlich der Zielvorgaben anderer Planungen sind Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete), Vogelschutzgebiete mit ihren Schutz- und Erhaltungszielen sowie die Darstellungen (bzw. Festsetzungen) von Landschaftsplänen und sonstigen Plänen in die Prüfung einzustellen. Unter dem Stichwort „Umweltvorsorge“ sind die Aspekte „Abfälle und Abwässer“ sowie „Erneuerbare Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie“ darzulegen. Nachfolgend werden jene Inhalte für die Erstellung eines Umweltberichtes zusammengefasst, die sich zum gegenwärtigen Verfahrensstand bestimmen bzw. herleiten lassen. 10.2. Darstellung der Ziele und des Inhaltes des Bebauungsplanes Ziel ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Bereiches unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Konfliktbewältigung zum nördlich angrenzenden Allgemeinen Wohngebiet. Dies konkretisiert sich in der planungsrechtlichen Sicherung einer Verkaufsflächenerweiterung und der Erweiterung der überbaubaren Fläche zur Entschärfung der derzeitigen Anliefersituation. Das denkmalgeschützte Wegekreuz Ecke Christianstraße und „Am Jürgenshof“ soll mit seinem unmittelbaren Umfeld in Abstimmung mit den Zielen der Denkmalpflege gesichert werden, es erfolgt eine Einbindung in eine private Grünfläche. 10.3 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes Die Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile umfasst die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 EAG-Bau benannten Schutzgüter. Innerhalb der Fachgesetze sind für die Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der nachfolgenden Prüfung der relevanten Schutzgüter berücksichtigt werden müssen. Schutzgut Tiere und Pflanzen Bundesnaturschutzgesetz/Landschaftsgesetz NW Stadt Pulheim 61 Planung Seite 7 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6, Nr. 7.) Erhaltungsziele und Schutzzweck der FFH-Gebiete und der europäischen Vogelschutzgebiete nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b und § 1a Abs. 4. und die Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3) zu berücksichtigen. Schutzgut Boden Bundesbodenschutzgesetz Ziele des Bundesbodenschutzgesetzes sind der langfristige Schutz des Bodens hinsichtlich seiner Funktionen im Naturhaushalt, insbesondere als: Lebensgrundlage und -raum für Menschen, Tiere, Pflanzen; Bestandteil des Naturhaushalts mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen, Ausgleichsmedium für stoffliche Einwirkungen (Grundwasserschutz), Archiv für Natur- und Kulturgeschichte; Standort für Rohstofflagerstätten, für land- und forstwirtschaftliche sowie siedlungsbezogene und öffentliche Nutzungen, sowie der Schutz des Bodens vor schädlichen Bodenveränderungen, Vorsorgeregelungen gegen das Entstehen schädlicher Bodenveränderungen, und die Förderung der Sanierung schädlicher Bodenveränderungen und Altlasten. Baugesetzbuch (§ 1a Abs. 2) Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und Innenentwicklung zur Verringerung zusätzlicher Inanspruchnahme von Böden. Schutzgut Wasser Wasserhaushaltsgesetz Sicherung der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushaltes und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und deren Bewirtschaftung zum Wohl der Allgemeinheit und zur Unterlassung vermeidbarer Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen. Landeswassergesetz Ziel der Wasserwirtschaft ist der Schutz der Gewässer vor vermeidbaren Beeinträchtigungen und die sparsame Verwendung des Wassers sowie die Bewirtschaftung von Gewässern zum Wohl der Allgemeinheit. Schutzgut Luft Bundesimmissionsschutzgesetz Schutz des Menschen, der Tiere und Pflanzen, des Bodens, des Wassers, der Atmosphäre sowie der Kultur- und Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Immissionen) sowie der Vorbeugung hinsichtlich des Entstehens von Stadt Pulheim 61 Planung Seite 8 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Immissionen (Gefahren, erhebliche Nachteile und Belästigungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen). TA Luft Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen sowie deren Vorsorge zur Erzielung eines hohen Schutzniveaus für die gesamte Umwelt. Schutzgut Klima Landschaftsgesetz NW Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft zur Sicherung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes (und damit auch der klimatischen Verhältnisse) als Lebensgrundlage des Menschen und Grundlage für seine Erholung. Schutzgut Landschaft Bundesnaturschutzgesetz/Landschaftsgesetz NW Schutz, Pflege, Entwicklung und ggfs. Wiederherstellung der Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich zur dauerhaften Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft. Schutzgut Mensch TA Lärm, Bundesimmissionsschutzgesetz und Verordnungen, DIN 18005 Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche sowie Vorsorge schädlichen Umwelteinwirkungen. Als Voraussetzung für gesunde Lebensverhältnisse für die Bevölkerung ist ein ausreichender Schallschutz notwendig. Die Verringerung der Schallentstehung soll insbesondere am Entstehungsort erfolgen, aber auch durch städtebauliche Maßnahmen in Form von Lärmvorsorge und Lärmminderung bewirkt werden. Sonstige Schutzgüter Bodendenkmäler Untersuchung des Plangebiets im Hinblick auf das Vorhandensein von Bodendenkmälern durch den LVRBodendenkmalpflege im Rheinland. Aus der nachfolgenden Analyse der Umweltauswirkungen der Planung ergibt sich die Art und Weise, wie die hier dargelegten Ziele berücksichtigt werden. Dabei ist festzuhalten, dass die Ziele der Fachgesetze einen bewertungsrelevanten Rahmen rein inhaltlicher Art darstellen. Sie stellen damit den Bewertungsrahmen für die einzelnen Schutzgüter dar. 10.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 10.4.1 Bestandsaufnahme, bisherige Nutzung Im Geltungsbereich befindet sich derzeit ein Geschäftsgebäude mit Parketagen, sowie – im Bereich des erhaltenen Restgeländes einer alten Hofanlage – ein Wohngebäude mit Garage. An der Ecke Am Jürgenshof / Christianstraße steht das denkmalgeschützte Wegekreuz. Die Restfläche ist nicht überbaut, stark begrünt, dient aber nicht der Gartennutzung, da das Wohngebäude leer steht; es ist als Brachfläche zu bewerten. 10.4.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes Prognose bei Durchführung der Planung Gutachterliche Untersuchungen zu umwelterheblichen Auswirkungen, auf die in § 1 Abs. 6 BauGB bei der Aufste llung von Bauleitplänen zu beachtenden Belange, liegen mit Ausnahme der schalltechnischen Untersuchung und der Untersuchung der Arten nicht vor. Hierzu siehe Unterlagen in Anlage. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 9 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Vertiefende Betrachtungen zur Betroffenheit des Orts-/ Landschaftsbildes sind auf Grund der vorangegangenen Planungen, die den Bereich bereits als Kerngebiet ohne Baufläche festsetzten, nicht nötig. Die weitere bauliche Entwicklung ist überwiegend auf dem Flurstück 770 und zum Teil auf dem Flurstück 772 möglich. Dieses Areal soll künftig einer Erweiterung der bestehenden Verkaufsfläche und der Neuordnung der Anlieferzone zugeführt werden. Die hier geplante Erweiterung erfolgt in Anlehnung an die bereits vorhandene Struktur des bestehenden Geschäftshauses mit Parketagen. Bestehende und zu erwartende Lärmimmissionen Zur Untersuchung der derzeitigen Lärmimmissionen durch die derzeitige Nutzung sowie der zu erwartender Immissionen ist ein schalltechnisches Gutachten erarbeitet worden, mit der Zusammenfassung und Bewertung: Durch den Neubau der Anlieferung Kaufland Pulheim ergibt sich gegenüber dem derzeitigen Zustand der Anlieferung eine Reduzierung der Beurteilungspegel, da kein Lkw-Leerlauf im Freien stattfindet. Dadurch reduzieren sich nicht nur die Rangiergeräusche (Druckluftbremsen, backup piep), sondern es entfallen auch die Geräusche der Lkw eigenen Kühlaggregate, so dass sich eine Verbesserung der Geräuschsituation ergibt, insbesondere durch diese verminderte Anzahl kurzzeitiger Geräuschspitzen. Die Beurteilungspegel der neuen Anlieferung liegen mindestens 7 dB unter den Immissionsrichtwerten. Zur Untersuchung der Arten hat das Gutachten folgende Zusammenfassung und Bewertung: Es ergibt sich folgende Bewertung des Eingriffs: Es liegen keine Hinweise auf Vorkommen europäisch geschützter Arten sowie von Arten, die unter die Vogelschutzrichtlinie fallen, vor. Die Grundstücke sind als Jagdhabitat für Vogel- und Fledermausarten als untergeordnet einzustufen. Die angrenzenden Strukturen, vor allem in der Einfamilienhausbebauung, kompensieren die durch die Baumaßnahme entfallenden Strukturen. Artenschutzrechtliche Konflikte gem. § 44 Abs. 5 BNatSchG sind nicht gegeben. Gemäß der gemeinsamen Handlungsempfehlung des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW und des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW vom 24.08.2010 zum Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben ergibt sich als Ergebnis der vorliegenden Artenschutzprüfung (ASP) (Stufe I) der Fall 1. Ergebnis: Fall 1: Es sind keine Vorkommen europäisch geschützter Arten bekannt und zu erwarten. Fazit: Der Plan/das Vorhaben ist zulässig. Stufe II der Artenschutzrechtlichen Prüfung kann entfallen. 10.5. Niederschlagswasser und Abwasser Jeder Anschlussberechtigte ist vorbehaltlich der Einschränkungen in der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim verpflichtet, sein Grundstück in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs.1 c LWG NRW an die öffentliche Abwasseranlage anzuschließen, sobald Abwasser auf dem Grundstück anfällt (Anschlusszwang). Der Anschlussund Benutzungszwang besteht auch für das Niederschlagswasser. Das Niederschlagswasser und das Abwasser sind in den vorhandenen Mischwasserkanal einzuleiten. 10.6. Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen Durch das alte Planungsrecht waren die Eingriffe bereits zulässig. Dementsprechend war und ist ein Eingriff bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim zulässig gewesen. Ein Ausgleich des Eingriffs ist gemäß § 1a (3) letzter Satz, BauGB daher nicht erforderlich. 10.6.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Neben den grundsätzlichen Aussagen in § 1a Abs. 2 BauGB (z. B. sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Begrenzung von Bodenversiegelungen, Nachverdichtung) sind gemäß § 1a Abs. 3 BauGB die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft durch den Bebauungsplan auf der Grundlage der naturschutzrechtlichen Eingriffsreg elung zu beurteilen und Aussagen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich zu entwickeln. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 10 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 Im vorliegenden Fall waren die Eingriffe durch das alte Planungsrecht bereits zulässig. Dementsprechend war und ist ein Eingriff bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim zulässig gewesen. Ein Ausgleich des Eingriffs ist gemäß § 1a (3) letzter Satz, Baugesetzbuch daher nicht erforderlich. Boden fachgerechte Behandlung des Oberbodens bei der Neubebauung. Ortsbild Einbindung der Neubebauung gemäß den örtlichen Erfordernissen, Angleichung an bestehende Strukturen. Mensch Durch ein schalltechnisches Gutachten wurde die Lärmsituation untersucht. 10.6.2 Alternative Konzepte und Nullvariante Anderweitige Planungsmöglichkeiten sind nur unter Mitwirkung des Grundstückseigentümers für den Bereich der Erweiterungsabsicht realisierbar, da sich nur in diesem Bereich auf Grund fehlender Fläche im Innenstadtbereich eine Änderung abzeichnet. Die bestehenden Nutzungen im Geschäftshaus haben weiterhin Bestand und werden durch die Planung gesichert. Sollte auf die Planung verzichtet werden, ist davon auszugehen, dass die überplante derzeitige Freifläche gemäß der Festsetzung als nicht überbaubare Grundstücksfläche innerhalb des Kerngebietes als korrespondierende Freifläche wirtschaftlich genutzt würde. In Anbetracht der beengten Anlieferzone ist insbesondere eine Nutzung als Wartebereich oder offener Entladebereich zu erwarten, abhängig von einer entsprechenden Schallschutzprognose. Ein Erhalt der Grünstrukturen oder eine Entwicklung zu mehr Naturnähe, mit entsprechend positiven Auswirkungen, erscheint wenig wahrscheinlich. 10.6.3 Methodik der Umweltprüfung und Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Viele Angaben der Umweltprüfung beruhen auf Erfahrungswerten und Abschätzungen und haben rein beschre ibenden Charakter ohne auf konkreten Rechnungen oder Modellierungen zu basieren. Somit können bestimmte Umweltbeeinträchtigungen zwar als potentielle Beeinträchtigung identifiziert werden, aber nicht genau beziffert werden, da Detailuntersuchungen fehlen. Die Eingriffsbewertung entfällt auf Grund des alten Planrechtes, denn dieses ermöglicht bereits eine vollständige Versiegelung des Grundstückes. Der Aufwand für weitere Spezialuntersuchungen ist – mit Ausnahme des Schallschutzes und der Artenuntersuchung – im Verhältnis zu den dabei für das überplante Gebiet zu erwartenden Ergebnissen unve rhältnismäßig hoch, so dass derartige grundsätzliche Fragestellungen aus dem ökologischen Bereich nicht an das konkrete Planvorhaben gebunden werden sollen. Es liegen – wie aus den vorherigen Kapiteln deutlich wird – einige umweltbezogene und für das Vorhaben relevante Informationen vor, die eine Einschätzung der zu erwartenden Umweltfolgen erlauben und zur Erzielung eines möglichst umweltverträglichen Ergebnisses beitragen. 10.6.4 Maßnahmen zur Überwachung, Monitoring Erhält die Stadt nach Realisierung der Planung durch die Fachbehörden Kenntnis davon, dass die Durchführung der Planung zu unvorhergesehenen erheblichen nachteiligen Auswirkungen geführt hat, werden Maßnahmen zur Abhilfe entwickelt. Stadt Pulheim 61 Planung Seite 11 von 12 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB Bebauungsplan Nr. 111 Pulheim, Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 35.5 Pulheim und Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 35.5 Pulheim, 1. Änderung Stand November 2012 10.7 Zusammenfassung Grundlage für den vorliegenden Umweltbericht mit seinen Darlegungen und Bewertungen ist der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 111 Pulheim sowie die vorliegenden Gutachten zum Lärm und dem Artenschutz. Ziel des Bebauungsplanes ist die Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung im Sinne der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung dieses Bereiches unter den Aspekten der Konfliktbewältigung – hier bestehende Anlieferzone – sowie der Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches im Zentrum Pulheims. Mit Realisierung der vorliegenden Planung, die die Erweiterung des bestehenden Geschäftsgebäudes ermöglicht und im Übrigen den Bestand sichert, sind Auswirkungen auf den Natur- und Landschaftshaushalt, das Landschaftsbild, das Bodengefüge und den Wasserhaushalt verbunden. Kompensationsmaßnahmen für den Eingriff in Boden, Natur und Landschaft sind im vorliegenden Fall gemäß § 1a (3) letzter Satz, Baugesetzbuch nicht erforderlich. Festsetzungen zum Schallimmissionsschutz sind auf Grund der beabsichtigten Planung und dem Gutachten nicht erforderlich, da die nachgeordnete Prüfung im Baugenehmigungsverfahren die Einhaltung der gültigen Richt- und Grenzwerte des Schallschutzes für das angrenzenden allgemeine Wohngebiet (WA-Gebiet) gewährleistet. Kultur- und sonstige Sachgüter werden durch die Planung nicht beeinträchtigt. Die Artenschutzrechtliche Prüfung kam zu dem Ergebnis, dass keine entgegen stehenden Konflikte bestehen, keine besonders geschützten Arten bekannt und zu erwarten sind. Zusammenfassend ist festzustellen, dass durch die Bebauungsplanung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind, die dieser Planung entgegen stünden. 11. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine Kosten Die noch nicht der Planung entsprechend ausgebaute Erschließungsanlage Am Jürgenshof ist bereits im derzeit gültigen Bebauungsplan in gleicher Weise festgesetzt. Zur Umsetzung dieser Planung sind allerdings weiterhin Grunderwerb und Ausbau erforderlich. Derzeit sind noch Teilflächen der geplanten öffentlichen Erschließungsanlage mit Altbestand bebaut. Pulheim, November 2012 Planungsamt Ergänzung der Begründung nach der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3(2) BauGB, der Auslegung Im Baugenehmigungsverfahren wird für das geplante Bauvorhaben eine Überprüfung der immissionsschutzrechtlichen Belange für die künftige Gesamtanlage vorgelegt. Pulheim, September 2013 Planungsamt Stadt Pulheim 61 Planung Seite 12 von 12